Pour la reconnaissance du droit au logement dans le PMAD : C est 31 200 nouveaux logements sociaux sur 5 ans qu il nous faut! Mémoire présenté à la Communauté métropolitaine de Montréal sur le Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) Rédigé par Comité logement Plateau Mont-Royal Montréal, le 2 septembre 2011
TABLE DES MATIÈRES PRÉAMBULE...3 Introduction...3 La situation du logement sur la Plateau Mont-Royal : au-delà des apparences...4 Un marché du logement toujours à la hausse...5 D autres problèmes de logement... créés par la CMM?!...6 Revoir le PMAD pour rester fidèle à ses engagements et à la population...6 Les recommandations du CLPMR...8 Conclusion...10 2
PRÉAMBULE Le Comité logement Plateau Mont-Royal (CLPMR) est un organisme à but non lucratif fondé en 1975. Il travaille depuis sa mise sur pied à la défense des droits individuels et collectifs des citoyens les plus démunis du quartier. Non seulement défend-il les droits des locataires, il fait aussi la promotion du logement social comme moyen d améliorer leurs conditions de vie. En concertation avec ses différents groupes alliés, tant locaux, régionaux que nationaux, le CLPMR se positionne sur des enjeux d aménagement urbain, de pauvreté et de droits sociaux. Introduction D entrée de jeu, à la lecture du Plan métropolitain d aménagement et de développement, le Comité logement Plateau Mont-Royal tient à souligner qu il est fortement déçu que la Communauté métropolitaine de Montréal ne fait nullement le point sur les conditions de logement des ménages établis sur son territoire et qu elle ne se soit pas donné des objectifs de développement en matière de logement social, afin de répondre aux besoins les plus pressants. De plus, à l instar des groupes logement de la région de Montréal et de la Rive Sud, nous trouvons très regrettable que la CMM n ait pas profité de ce processus de redéfinition des compétences et pouvoirs pour préciser les engagements qu elle espère des gouvernements supérieurs pour répondre à ces besoins. Par conséquent, tout comme plusieurs groupes logement couvrant les territoires (arrondissements et villes) de la CMM, le CLPMR entend démontrer que le Plateau Mont-Royal fait l objet d un développement urbain ne prenant pas en compte l ensemble des besoins de ses résidents en matière de logement. Par extension, il entend aussi proposer aux élues locaux une révision du PMAD afin d y inclure des objectifs de logements sociaux en nombre suffisant et l adoption d un plan d action à la hauteur. 3
La situation du logement sur la Plateau Mont-Royal : au-delà des apparences Malgré l image de prestige que reflète l arrondissement Plateau Mont-Royal les conditions de logement sont extrêmement difficiles pour des milliers de ménages locataires. Selon le recensement de Statistique Canada 2006: - 17 290 ménages locataires avaient des besoins impérieux, soit 43 pourcent de l ensemble des ménages locataires. On parle ici d une proportion atteignant près du double des ménages locataires du Grand Montréal (21,8%) selon les chiffres de l'observatoire Grand Montréal. - Sur ce nombre, 9 555 ménages locataires (23,2%) allouaient 50% et plus de leur revenu dans le loyer au détriment de leurs autres besoins essentiels, tels les médicaments, la nourriture, le transport, les fournitures scolaires des enfants, etc. - Dans les familles monoparentales dirigées par une femme, cette proportion reste tout aussi élevé a 22,8 %; quant aux locataires qui vivent seuls, 15,6 % d entre eux voient passer pas moins de 80 % de leur revenu a cet unique poste de dépenses; - En 2006, comparativement au territoire de la CMM sur lequel 9,6 % des logements avaient besoin de réparations majeures, 13,3% des logements du Plateau Mont-Royal en avaient besoin. Le Recensement de Statistiques Canada de 2006 précise que sur le territoire du Plateau Mont-Royal: - le revenu médian des ménages locataires n est que de 30 341$. Ce montant correspondant à quelques centaines de dollars près au revenu médian de la région métropolitaine de recensement de Montréal (30 743 $); qui lui, représente 4
moins que la moitié du revenu médian des propriétaires (qui est de 69 683 $); De plus, 32 000 ménages (34%) se situeraient sous le seuil de la pauvreté. Un marché du logement toujours à la hausse Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement confirment quant à elle que les problèmes de logement ne se règlent pas dans la région de Montréal : - dans son édition du printemps de Perspectives du marché de l habitation, la Société prévoit que le taux des logements inoccupés qui se rapprochait lentement du seuil d équilibre depuis quelques années va recommencer à descendre pour atteindre 2,4 % en décembre 2011 et 2,1 % en décembre 2012 1 ; - Pour ce qui est du taux de vacances en 2010 sur le Plateau Mont-Royal, il était déjà de 1,7%. Cela dit, pour les logements familiaux de 2 et 3 chambres à coucher, les taux d'inoccupation étaient respectivement de 1,1% et 0% 2. - Dans un tel contexte, la pression à la hausse sur le loyer est considérable ; entre 2005 et 2010, la hausse moyenne des loyers était de 15 %. À titre d exemple, selon la Société canadienne d hypothèque et de logement, le loyer moyen d un logement de 2 chambres à coucher pour la même période est passé de 661$ à 803$ par mois, soit une hausse de 21,5%. - De plus, à titre indicatif, pour le territoire couvrant Parc Extension, Plateau Mont-Royal, Rosemont-Petite-Patrie, Saint-Michel et Villeray), on dénombre en janvier 2011 dix fois plus de mises en chantier de propriétés et copropriétés que de logements locatifs (40 versus 4 mises en chantier). 3 1 SCHL; Perspectives du marché de l habitation RMR de Montréal, printemps 2011. 2 SCHL ; Rapport sur le marché locatif RMR de Montréal automne 2010 3 Actualités habitation RMR de Montréal février 2011 5
D autres problèmes de logement... créés par la CMM?! Dans son PMAD, la CCM prévoit accueillir 319 400 nouveaux ménages sur son territoire d ici 2031. 4 Elle se dit préoccupée par la mixité sociale, mais n indique nulle part de quelle façon elle compte s y prendre pour développer des logements répondant aux besoins des ménages à faible et à modeste revenus. Pire, bien qu une «étude du Dukakis Center for Urban and Regional Policy montre que les investissements en transport afin de développer des quartiers de type TOD engendrent fréquemment une gentrification (sic) du quartier et, paradoxalement, le remplacement de la population résidente par des ménages mieux nantis et moins grands utilisateurs du transport en commun», elle se promet de réaliser justement ce type d environnement autour des stations du réseau de transport en commun métropolitain. 5 Le PMAD de la CMM précise qu elle veut «orienter au moins 40 % des nouveaux ménages (2011-2031) dans des quartiers de type TOD». 6 Ce que la CMM ne prend pas la peine de préciser, c est que les conditions de vie des ménages à faible et à modeste revenus qui sont déracinés de leur milieu de vie par la «gentrification» se détériorent quasi systématiquement. Non seulement doivent-ils faire passer un montant important de leur petit budget au déménagement et à leur réinstallation, mais surtout, en perdant leurs réseaux d entraide communautaires et familiaux, ils se retrouvent encore plus isolés et exclus Revoir le PMAD pour rester fidèle à ses engagements et à la population 4 PMAD de la CMM, page 51. 5 Transit Oriented Development. PMAD de la CMM, page 47. 6 PMAD de la CMM, page 45. 6
Nous tenons à souligner que le Comité logement Plateau Mont-Royal est généralement d accord avec les initiatives visant le développement du transport en commun et avec les efforts de densification des villes de la CMM, ne serait-ce que pour diminuer la facture collective d énergie, réduire la pollution atmosphérique et protéger les terres arables de la vallée du Saint-Laurent. Il estime toutefois que cela ne doit, en aucun cas, être fait au détriment du droit au logement des populations qui habitent actuellement sur le territoire. Le CLPMR est d avis que pour contrer les effets pervers du développement des TOD et pour enfin répondre aux besoins des populations locales mal-logées, il faut imposer et soutenir le développement de logements coopératifs et sans but lucratif, seuls types d habitations pouvant répondre adéquatement aux besoins et pouvant résister, de manière durable, aux pressions inflationnistes sur les loyers. Le CLPMR demande à la CMM d en prendre acte et d agir en conséquence, au meilleur des intérêts de la population du Grand Montréal. D ailleurs, faut-il le rappeler, la CMM reconnaît elle-même les avantages du logement social. Dans le Plan d action métropolitain pour le logement social et abordable 2009-2013 publié en octobre 2008, elle faisait état des dizaines de milliers de ménages en attente d un HLM, de la rareté des logements familiaux abordables, de l augmentation plus rapide des loyers que des revenus et elle réaffirmait «son engagement pour le logement social et abordable». La CMM invitait même le gouvernement du Québec «à donner suite à la vaste mobilisation du monde municipal afin de reconduire le programme AccèsLogis et d accélérer (son) rythme de réalisation». Dans un mémoire qu elle faisait parvenir au printemps 2009 au gouvernement du Québec, elle a demandé précisément : - l adoption de programmations AccèsLogis (garantissant) au moins 2 000 unités par an pour le Grand Montréal;8 7
- l adoption d une programmation AccèsLogis sur une base prévisible de 5 années; - et un réengagement du gouvernement fédéral dans le financement des programmes de logements sociaux. Les recommandations du CLPMR Pour toutes ces raisons, le Comité logement Plateau Mont-Royal demande que la CMM revoit son PMAD et se donne comme objectifs : - Développer au moins 31 200 logements sociaux en 5 ans, afin de répondre aux besoins les plus pressants, ce qui correspond, pour la métropole, à sa part des 50 000 nouveaux logements sociaux que le FRAPRU réclame pour l ensemble du Québec, et ce au prorata du nombre de ménages locataires devant consacrer plus de la moitié de leur revenu pour se loger; - D intervenir vigoureusement auprès des gouvernements supérieurs pour qu ils ajustent en conséquence leurs investissements dans le développement de nouveaux logements sociaux, incluant des nouveaux HLM, et qu ils prennent des engagements récurrents en ce sens; - D obtenir du gouvernement du Québec qu il apporte les amendements requis à la Loi sur l aménagement et l urbanisme, à la Loi des cités et villes et à la Charte de Montréal afin que les pouvoirs municipaux puissent se doter d outils législatifs facilitant, voire accélérant, le développement de nouveaux logements sociaux sur le territoire de la CMM, tels : a. le pouvoir d exproprier les immeubles résidentiels barricadés depuis plus d un an ou appartenant à des 8
propriétaires délinquants, pour le transférer à des projets d habitation sociale; b. le pouvoir d imposer un règlement obligeant tous les développeurs de logements privés à but lucratif de céder une partie de leur site à des projets de logement sociaux et ce dans une proportion suffisante pour répondre aux besoins locaux (ce qu on appelle communément un règlement d inclusion); - Développer des outils pour soutenir les municipalités : a. qui achètent et réservent des sites pour faciliter le développement de nouveaux logements sociaux; b. qui veulent adopter des règlements visant à intervenir plus adéquatement contre la perte de logements locatifs abordables sur leur territoire; - Préserver le parc de logements sociaux existant sur son territoire et pour ce faire ; a. Obtenir de ses villes membres des engagements à y maintenir leurs subventions, même à la fin des hypothèques et des conventions avec la Société canadienne d hypothèque et de logement ; b. et qu ensemble, la CMM et ses villes membres demandent aux gouvernements supérieurs de faire de même ; - de protéger le parc métropolitain de logements locatifs abordables et, qu en ce sens : 9
a. elle invite et soutienne les municipalités membres afin qu elles se dotent de règlements visant à empêcher la conversion des logements locatifs en copropriétés (condo) ou leur transformation à cette fin; b. elle implante et tienne à jour un inventaire du parc de logements locatifs du territoire de la métropole. - D obtenir du gouvernement du Québec un code provincial du logement et des modifications au Code du bâtiment afin que tout nouveau projet de logements compte obligatoirement des logements universellement accessibles; Conclusion Dans son PMAD, la Communauté métropolitaine de Montréal promet : «En 2025, la Communauté est reconnue internationalement pour son dynamisme culturel, son caractère festif, sa joie de vivre et son ouverture sur le monde. Tirant fierté du visage francophone et cosmopolite de sa population, elle profite d un tissu social diversifié et rassembleur. La Communauté continue de bénéficier d une vie culturelle intense et d un milieu artistique créateur. Les services sont accessibles à l ensemble de la collectivité et chaque ménage a accès à un logement décent (souligné par la rédaction). L engagement communautaire est reconnu comme une valeur importante pour le mieux-être collectif.» 7 Si on veut y parvenir, il faut s y mettre dès à présent! 7 PMAD de la CMM, page 15. 10