Title Insurance Industry Association of Canada Association canadienne des compagnies d assurance titres JournéesdelaConsultationsurlaCopropriété ComitéconsultatifsurlaCopropriété Montréal,le3avril2012 Madame,Monsieur, Nous remercions les membres du Comité consultatif sur la copropriété de nous donner la chance de s exprimer sur un enjeu de taille qu est la protection du public en matière de copropriété.c estdoncavecgrandintérêtquenousavonsprisconnaissancedurapportrendu parlegroupedetravailsurlacopropriétéenmars2011. L AssociationCanadiennedesCompagniesdʹAssuranceTitres(ACCAT)estuneassociationde l industrie regroupant des compagnies d assurance titres de réglementation fédérale. 1 Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) réglemente les activités des compagnies d assurance membres de l association au niveau fédéral, et son équivalent provincial, l Autorité des marchés financiers (AMF), réglemente nos activités au Québec. L ACCATpoursuitlesobjectifsetlesbutssuivants: 1. Promouvoir les préoccupations et les intérêts propres au secteur de l assurance titres au Canada. 2. Fourniràsesmembresetaupublicdelʹinformationetpermettresasensibilisation. 3. Favoriserlesprogrèsdusecteurdel assurancetitres. 4. Assurerlerespectdesnormesetdel éthiqueprofessionnelledanslesecteurdelʹassurancetitres aucanada. L ACCATjugeimportantdeprofiterdel occasionpourpartageraveclegroupedetravailsur la copropriété (le«groupe») sur la façon dont l assurance titres peut être d une utilité sans contestedanslaprotectiondupublicenmatièredecopropriété.ilestreconnuquel assurance titresapporteunevaleurajoutéedanslestransactionsimmobilièrespourlesassurés,aussibien pour les prêteurs que pour les propriétaires, car elle permet la résolution d éventuels problèmes,facilitelaconclusionrapidedestransactions,procureunesécuritéaccrueàtoutesles 1Lesmembresfondateursdel ACCATsontlaCompagnied assurancetitreschicago,lasociétéservices detitresfct,lalawyersprofessionalindemnitycompanyetlacompagnietravelersgarantiedu Canada.Lesmembresréguliersetparconséquentlesmembresfondateurssontassureurstitulairesd une licencefédérale. 1
partiesetfavoriseunemeilleureprotectiondesprêtshypothécairesconsentisparlesinstitutions financières. Nous comprenons les inquiétudes des acheteurs d unités de copropriété et le besoin d un meilleurencadrementetd unemeilleureprotection. Avant de se pencher sur les pistes de réflexions proposées par le Groupe, nous proposons d exposer les avantages que procure l assurance titres en général aux propriétaires, les couverturesoffertesetfinalement,lescouverturesspécifiquesenmatièredecopropriété. 1. Quelssontlesavantagesoffertsparl assurancetitres? A) Avantagespourlepropriétaire L assurancetitresindemnisel assurédelaperteencouruedanslacorrectiondesvicesdetitres ou de tout autre vice qui serait révélé par un document pertinent à jour: certificat de localisation, rapport de titres, rapport de zonage ou certificat de conformité. L ajout de l assurance titres protège le propriétaire et l investissement du prêteur contre une éventuelle fraudeimmobilièreouunecontestationdetitrequiéchapperaitaucontrôledunotaire. Plusprécisément,l assurancetitres: élimine le besoin d effectuer certaines recherches complémentaires coûteuses et fastidieuses; éliminedanslaplupartdescaslebesoind uncertificatdelocalisation; garantituneconclusiondelatransactionrapideetmoinscoûteuse; réduitlesrisques; simplifieleprocessusdeconclusiondelatransaction; souscritetassurecontredenombreuxvicesconnus; encouragelacorrectiondesvicesdetitresparlesclients,cequicontribueàlapérennité destitresimmobiliers; procure au propriétaire et au prêteur une protection juridique supplémentaire, qui complètelesopinionsdesjuristes. B) Lescouverturesgénéralesd assurancetitres Les couvertures générales offertes aux propriétaires sont nombreuses et ajoute un confort additionnel aux services offerts par les différents intervenants à un dossier d achat d unité de copropriété. Dans tous les cas et pour toutes les polices d assurance titres, l assureur a une obligation de défense. Le devoir de défense de l assuré est une importante composante des polices 2
d assurance titres émises. L assureur titres est responsable de tous les frais et de tous les honoraireslégauxengagésdansladéfensed unrisqueassuré,ycomprislestitreseux mêmes. Par ailleurs, la couverture offerte est sans égard à la faute. Nul besoin de prouver la faute de quiconque pour être indemnisé. La seule preuve d une perte réelle suffit pour présenter une réclamationvalable. Les détenteurs de polices d assurance titres bénéficieront, notamment, des protections suivantes: Obligationdedéfensedutitredepropriétédel assurédansl éventualitéoùunlitigeest intentéparuntiers. Protectioncontrelafraudeimmobilière. Protectioncontreleshypothèqueslégalesenfaveurdespersonnesquiontparticipéàla constructiondel immeublepourlestravauxeffectuésavantladated achatdel unité. Protection contre les empiètements sur les propriétés voisines ou dans l assiette d une servitude. Protectioncontretoutcequiseraitdévoilédansuncertificatdelocalisationàjour,dans lamesureoùtelcertificatn estpasobtenuaumomentdelatransaction. Protectionrelativementàlaconformitédel immeubleàlaréglementationmunicipalede zonageapplicable. C) Lescouverturesd assurancetitresspécifiquesàlacopropriété Le dernier point soulevé est une excellente entrée en matière pour introduire les couvertures spécifiques à la copropriété. Dans la majorité des cas, les couvertures spécifiques à la copropriétésontcontenuesàunavenantquiestannexéàlapoliced assurancetitres. Sans prétendre en faire une analyse exhaustive, voici un résumé des couvertures qui sont offertes aux acheteurs d unité de copropriété dans le cadre d une police d assurance titres propriétaire. Le défaut du syndicat des copropriétaires de dévoiler les arrérages dans l état des chargescommunes. Le défaut de la copropriété de se conformer aux règlements de construction et de zonage. Ledéfautdel unitédefairepartied unecopropriétédivisetelquestipuléaucodecivil duquébec. LedéfautdeladéclarationdecopropriétédeseconformerauxrèglesduCodeCivildu Québec. 3
Combinéesauxcouverturesgénéralesdelapoliced assurancetitrespropriétaire,lesacheteurs d unitésdecopropriétébénéficientd uneprotectionaccruequantàleurinvestissement. 2. LespistesderéflexionsproposéesparleGroupedetravailsurlacopropriété A) L informationdesacheteursetl accèsauxregistresdusyndicatparlesacheteurs La note d information aux nouveaux acheteurs d unités de copropriété est primordiale et devrait, selon nous, être accessible tant pour les nouvelles constructions que pour les copropriétés existantes. Les suggestions proposées quant aux questions que le syndicat devrait adresser dans la note d information sont très pertinentes et apporteraient au nouvel acheteurl informationnécessaireàlaprised unedécisionéclairée. Par ailleurs, une brochure d information destinée aux acheteurs d une copropriété et aux copropriétaires sur l achat d une unité et la vie en copropriété apporterait de l information supplémentaireetstandardiséequantauxélémentspropresàlacopropriété. Tel que mentionné précédemment, l assurance titres offre une protection à l acheteur d une unité de copropriété quant à certains éléments qui devraient se retrouver dans la note d information,parexemplequantàl étatdeschargescommunes.uncopropriétairequin apas obtenul informationadéquatequantauxchargescommunespourraitvalidementprésenterune réclamationauprèsdel assureurtitresafindesefaireindemniser.danslamesureoùlecode Civil du Québec est amendé afin d uniformiser la terminologie dans les articles relatifs à la copropriété,lesassureurstitresenferaientautant. L assurancetitresvientdonccompléterlaprotectiond unacheteurd uneunitédecopropriété quant aux renseignements disponibles et quant aux erreurs qui pourraient se glisser dans les renseignementsfournisparlesyndicat. Les agents et courtiers immobiliers sont souvent aux premiers rangs des personnes qu un acheteurvarencontrerdanslecadred unetransactiond achatd uneunitédecopropriété.il estprimordial,selonnous,quecesintervenantssoientenmesuredefournirdesrenseignements lepluscompletpossiblesurlesélémentsquisontpropresàlacopropriété. De plus, nous croyons qu il est également impératif pour les acheteurs d une unité de copropriété d obtenir de l information quant aux couvertures offertes par une police d assurance titres. L acheteur devrait avoir en main les informations quant aux produits disponiblespourprotégerleplusimportantinvestissementdeleurvie. 4
B) Leplandecadastre Danslapossibilitéoùunemesureestmiseenplaceafind accélérerlamiseenvigueurdesplans decadastre,l assurancetitresdemeurepertinenteetsouhaitableenfaveurdel acheteurd une unité de copropriété nouvellement construite, notamment quant à la protection offerte pour toutcequiseraitdévoiléàuncertificatdelocalisationàjourmaiségalementquantàlavalidité delacopropriétéquantauxrèglesédictéesaucodecivilduquébec. Dans la mesure où une erreur dans le plan de cadastre entraine une perte réelle pour un copropriétaire,l assureurprendrafaitetcausepoursonassuréetverraàl indemniserpourla pertesubie. C) Lecertificatdelocalisation La couverture pour tout ce qui serait dévoilé à un certificat de localisation à jour est offerte systématiquement dans toutes les polices prêts hypothécaires et propriétaires en matière résidentielle. Lecertificatdelocalisationdemeureunoutiltrèsimportantdanslatransactionimmobilièreafin de déterminer l emplacement et la conformité d un projet de copropriété et des unités qui le compose. Danslamesureoùuncertificatdelocalisationaétépréparépourl ensembledelacopropriétéet pour les unités privatives au moment de la vente des unités nouvellement construites, les ventes subséquentes, dans la mesure où l assurance titres est proposée aux acheteurs, pourraients effectueravecunepoliced assurancetitresquioffreuneprotectionadéquateàun acheteurd uneunitédecopropriétéquiadéjàfaitl objetd uncertificatdelocalisation. Lapoliced assurancetitresneremplacepasunpland arpentageouuncertificatdelocalisation. Cependant, elle peut s avérer un outil efficace qui protège pleinement l acheteur et son créancierhypothécairelorsdel achatd uneunité decopropriété,permettantainsiuneclôture delatransactionplusrapideetmoinscoûteuse. 3. Leshypothèqueslégalesdelaconstruction Ilestimportantdesouleverlaprotectionofferteparlespolicesd assurancetitresrésidentielles quantauxhypothèqueslégalesdelaconstruction. 5
L achat d une nouvelle construction est bien souvent une source de stress intense pour un acheteur. Nous avons tous eu connaissance d histoires d horreur en matière de nouvelles constructionsdecopropriété. Nonseulementlapoliced assurancetitresprotègel acheteuretsoncréancierhypothécairelors de l achat d une unité nouvellement construite mais également lors de la rénovation ou de la conversiond unimmeubleencopropriétédivise. Cette protection est complémentaire à la protection offerte par les plans de garanties offertes danslesprojetsdenouvellesconstructionsetlasurveillancedestravauxparunprofessionnel pendantlaconstructiond unimmeuble. Conclusion Nous tenions à présenter un mémoire dans le cadre des consultations publiques sur la copropriétéafindedémontrerquel assurancetitresestunesolutionpeucoûteuserelativement aux pertes considérables qui sont susceptibles d êtres encourues par les acheteurs d unité de copropriété. La protection contre la fraude immobilière, les hypothèques légales de la construction et les dispositions spécifiques contenues à la police propriétaire et prêt hypothécaire contribue largementàdiminuerlesrisquesdepertesmonétairesimportantespourl acheteur. La protection du public est un élément primordial pour les compagnies d assurance titres membres de l ACCAT et nous croyons fermement que l assurance titres contribue à mieux protégerlesintérêtsdespropriétairesd unitésdecopropriété. Nousvousremercionssincèrementdel intérêtquevousporterezànotremémoireetespérons avoirleplaisirdevousenprésenterlespointssaillantslorsd unedessessionsdeconsultation publique. Veuillezagréer,Madame,Monsieur,l expressiondenossalutationslespluscordiales. BrigitteLemieux Beauchesne,notaire LaurentNadeau ReprésentantsduQuébecpourl AssociationCanadiennedesCompagniesd AssuranceTitres 6