LES ASL : UN MODE D APPROPRIATION DE SON QUARTIER ET UN ENJEU POUR L URBANISATION MAITRISEE DE BUSSY SAINT- GEORGES Un enjeu politique Le contrôle et la gestion des espaces urbanisés sont des enjeux de société. La réalisation des équipements répondant aux besoins générés par l urbanisation, tels que la viabilité (desserte, assainissement, électricité, éclairage), la récupération des déchets, la propreté, la sécurité appelle à une implication citoyenne et une prise de conscience de chacun à la mesure du confort et du niveau de vie qu ils apportent. L appropriation individuelle et partagée de ces biens collectifs donne du sens et de la cohérence aux aménagements urbains et offre un cadre toujours plus adapté à une animation sereine des quartiers. C est dans ce sens que la municipalité permet aux habitants de chaque nouvelle résidence, de chaque nouveau quartier, la possibilité de gérer les équipements communs de ses espaces. Cependant au-delà d un certain délai, la municipalité souhaite se voir rétrocéder l ensemble des terrains et équipements communs de l association syndicale libre, et ce, en réponse au souhait de la plupart des associations syndicales dont la démarche se justifie à plusieurs titres : Un enjeu technique Il s agit d un véritable enjeu et d une juste nécessité, aussi bien pour les associations syndicales que pour la commune. Les frais de gestion et d entretien des terrains et des équipements communs peuvent représenter des coûts relativement importants pour les membres des associations syndicales, surtout pour des associations créées il y a de nombreuses années. De plus, certains équipements, dont les réseaux notamment, demandent des compétences bien spécifiques pour leur gestion et leur entretien, que n ont pas nécessairement les habitants. Un enjeu foncier Par ailleurs, compte tenu du rythme de la croissance urbaine et de l importance des espaces à urbaniser, les outils d urbanisme opérationnel produisent une «voirie communale» essentiellement constituée par des voies tertiaires de desserte privées, propriété des associations syndicales. Cela pose à terme des problèmes de gestion (ne serait-ce que pour intervenir sur le domaine privé) pour la commune. Sur un plan juridique et foncier, la ville de BUSSY SAINT-GEORGES se trouve ainsi privée de la gestion d une grande partie de son territoire communal. Dans les faits, la collectivité est finalement amenée à gérer les difficultés de gestion et d entretien des associations syndicales, surtout dans un contexte où les relations entre les promoteurs et les associations syndicales peuvent parfois se complexifier. En effet, il arrive que les habitants puissent difficilement mettre en œuvre les
garanties et les responsabilités des constructeurs lors de la livraison des opérations et la levée des réserves (malfaçons et désordres). Un enjeu financier La gestion des emprises et des équipements communs des associations syndicales libres représente un enjeu de service public mais engendre pour chaque propriétaire un coût, en temps et en argent, de plus en plus important. Il faut prendre en compte de manière réaliste le support des frais d entretien à l échelle de chacun : la reprise à terme par la commune de la propriété des espaces de voirie permet en effet de bénéficier de la dotation globale de fonctionnement, concours financier de l Etat, qui offre une compensation financière et abaisse le coût d entretien de ces espaces. Les besoins de la commune vont sans cesse de manière croissante, eu égard à l extension urbaine qui caractérise la ville nouvelle, et impliquent une attention toute particulière à l évolution extrêmement rapide de la situation communale ainsi qu une péréquation plus importante.
LE CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRE DES RETROCESSIONS DES EQUIPEMENTS COMMUNS DES ASL L urbanisation de la ville de Bussy-Saint-Georges s appuie essentiellement sur deux outils d urbanisme opérationnel dans le cadre de zones d aménagement concerté : - le lotissement - le permis de construire groupé valant division (au sens des articles R. 315-2 et R. 421-7-1 du Code de l Urbanisme). Les Associations Syndicales Libres (A.S.L.) Les équipements communs à tous les propriétaires fonciers et prévus dans le permis de lotir ou le permis de construire, vont être cédés à une association syndicale libre qui regroupe ces mêmes propriétaires. En effet, le promoteur doit s engager à constituer une association syndicale dans le mois suivant l attribution de la moitié des lots, et au plus tard dans l année suivant l attribution du premier lot, conformément à l article R. 315-6 du Code de l Urbanisme. L article R. 315-6 du Code de l Urbanisme dispose : «( ) sera constituée une association syndicale libre des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l entretien des terrains et des équipements communs jusqu à leur transfert éventuel dans le domaine d une personne morale de droit public». L association syndicale libre constitue une personne morale de droit privé, dont le fonctionnement est réglementé par la loi du 21 juin 1865. Ce n est ni une copropriété, ni une association régie par la loi de 1901. Elle a pour objet de gérer les équipements communs à tous les propriétaires fonciers de l opération immobilière. Equipements concernés par les rétrocessions Dans le cadre des opérations immobilières sont réalisés un certain nombre d équipements communs aux futures opérations : - la chaussée et les accotements de la voirie - les réseaux d assainissement (eaux pluviales et eaux potables) - les réseaux divers (éclairage public, télécommunications, électricité, gaz) - les emplacements de stationnement - les espaces verts - les éléments du mobilier urbain (bancs, poubelles, éléments décoratifs ) L ensemble de ces équipements est destiné à être intégré dans le domaine de la voirie communale dés l instant où il est implanté dans l emprise cadastrale rétrocédée à la collectivité. Le cas particulier des antennes collectives Il est à noter que la commune ne récupère pas les antennes collectives de radiodiffusion, même si ces dernières sont implantées dans un espace à rétrocéder à
la commune. Dans ce cas particulier, il convient de missionner un géomètre afin de créer une emprise parcellaire spécifique à l antenne, qui restera propriété de l ASL. Cette emprise peut être frappée de servitude d accès et d entretien au profit des services communaux si le compteur de l éclairage public s y trouve inclus.
La procédure Le transfert de propriété est organisé dans le cadre de l article L. 318-3 du Code de l Urbanisme : «La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées.» Si le transfert dans le domaine public de la commune des voies privées ouvertes à la circulation publique peut être réalisé à l amiable, et seulement lorsque cet accord est obtenu, le classement dans le domaine public communal peut s opérer suivant la procédure des articles L. 141-3, L. 141-4 et R. 141-4 et suivants du Code de la Voirie Routière. En application de ce cadre légal, un règlement de rétrocession des équipements communs des A.S.L. approuvé par le Conseil Municipal présente l ensemble des étapes à suivre en vue de la signature notariée : Le Conseil Municipal est amener à délibérer à trois reprises au long de cette procédure afin de : 1. valider et mettre à l enquête publique le dossier de rétrocession 2. approuver le principe de la rétrocession et autoriser la signature de l acte authentique de cession 3. classer dans le domaine public communal les équipements communs de l ASL La constitution d un dossier administratif, technique et foncier L ASL a la charge de transmettre aux services de la commune certaines pièces destinées à être intégrées dans le dossier de l enquête publique (plans de récolement de la voirie de desserte et des différents réseaux, plans parcellaires, factures, attestation de propriété, PV d AG ). Cette étape doit également permettre à l ASL de décider du découpage précis des emprises à rétrocéder, ainsi que des frais de travaux à engager (cf. chap. suiv.) Réception des ouvrages et levée des réserves L ASL doit fournir également des tests des différents réseaux, notamment pour l étanchéité des réseaux d eau usées et eaux pluviales avec étude du compostage, ainsi qu une inspection télévisée qui seront également intégrés dans le dossier de l enquête publique. En parallèle au déroulement de cette dernière, ces tests permettent d ordonner d éventuels travaux de remise en état préalables à la réception des ouvrages par la commune. L acte de cession ne peut être signé qu à la suite de la levée de toutes les réserves. Enquête publique
Une fois le dossier technique et foncier validé, notamment le découpage parcellaire et les travaux de rénovation, une délibération du Conseil Municipal (n 1/3) autorise l enquête publique. Suite à cela, un arrêté municipal prescrit l enquête pour une durée de 15 jours en mairie et nomme un commissaire enquêteur. Ce dernier fournit un rapport et des conclusions formulant éventuellement des observations ou recommandations sous un délai de un mois suite à la clôture de l enquête. Signature authentique Prenant en compte les conclusions de l enquête publique, une délibération du Conseil Municipal (n 2/3) autorise la signature de l acte de rétrocession. Un rendezvous est alors organisé dans une étude notariale en présence d un élu ayant les pouvoirs de signature ainsi que du Président de l ASL. Le transfert dans le domaine public Suite à la cession notariée au profit de la commune, les voies de circulation ne tombent pas automatiquement dans le domaine public. A l affectation de fait dans le domaine public (ouverture à la circulation publique) s ajoute nécessairement la formalité d un acte de classement dans la voirie communale pris par délibération du Conseil Municipal (n 3/3). Quant aux autres équipements communs il suffit que, à la suite de la cession à la commune, ils deviennent accessibles et soient mis à la disposition du public, sans qu il soit nécessairement besoin de procéder à cette affectation formelle. Frais de procédure L ASL prend à sa charge les frais inhérents à la rétrocession, il lui appartient de missionner un cabinet de géomètre si nécessaire ainsi qu une étude notariale. Seuls les frais d enquête publique sont imputables au budget communal. Il est à noter que les équipements destinés à être versés dans le domaine de la voirie communale ou ses dépendances sont acquis au titre de l euro symbolique. La rétrocession est considérée comme un transfert de charges vers la collectivité.