cabinet jourdan ADMINISTRATEUR DE BIENS Cabinet Jourdan (Boulogne) Standard : 01 46 03 33 77 Cabinet Jourdan (75017) Standard : 01 46 22 34 08 Cabinet Jourdan (75014) Standard : 01 43 20 73 41 Définition de la copropriété C'est l'organisation de la propriété d'un immeuble bâti réparti par lots, entre plusieurs personnes. En tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend: un élément privatif (appartement, locaux commerciaux, cave, etc), une quote-part de propriété indivise des parties communes de l'immeuble (sol, cour, voie l'accès, toiture, murs, escaliers, couloirs). Votre propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (millièmes, dix millièmes.) Les tantièmes sont proportionnels à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble. Ils sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété organisée par la loi du 10 juillet 1965. Syndicat de copropriétaires La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui possède des droits et des obligations. C'est une personne juridique distincte de celles de ses membres. Le syndicat peut donc, en tant que tel, agir en justice et être responsable des ses actions. Il administre les parties communes, assure la conservation et l'entretien de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs. Le syndicat excerce son pouvoir d'administration par l'intermédiaire du syndic Le syndicat est habilité à procéder à des améliorations, passer des actes d'acquisition ou de vente. Il peut apporter des modifications au règlement de copropriété pour ce qui concerne l'usage et l'administration des parties communes. Les décisions qu'il prend en assemblée générale (une fois par an minimum) sont exécutées par le syndic. Responsabilité du syndicat Le syndicat, ayant la personnalité morale, peut être poursuivi en justice en cas de dommages causés à des copropriétaires ou à des tiers. Il peut agir directement contre les auteurs des troubles. Le syndicat est responsable tant à l'égard des copropriétaires que des locataires,.de l'entretien des parties communes et des équipements collectifs. Responsabilité du syndicat En cas de vices de construction, défaut d'étanchéité des murs ou d'isolation phonique, c'est au syndicat de se retourner contre l'entrepreneur, qui a mal exécuté les travaux. Le syndicat peut être tenu responsable des accidents ou dommages causés par des installations communes.
Syndic de copropriété Désignation du syndic Le syndic est le représentant légal du syndicat pour l'ensemble des copropriétaires. Il peut s'agir d'un syndic professionnel ou non professionnel. L'assemblée générale des copropriétaires, par une même résolution, désigne le syndic et approuve son contrat de mandat à la majorité absolue (majorité de l'article 25). Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine aussi les conditions d'exécution de la mission du syndic. Durée du mandat L'assemblée fixe la durée du mandat dans la limite de trois ans maximum. L'assemblée peut renouveler les fonctions du syndic pour les mêmes durées (un nouveau contrat, distinct du précédent, doit alors être conclu). Le syndic doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an. Syndic professionnel Le syndic professionnel doit: posséder une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par la préfecture, justifier d'une garantie financière suffisante, justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité et perçoit des honoraires. Le syndic professionnel doit lui aussi ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, sauf vote contraire de l'assemblée des copropriétaires. Si le syndic est dispensé d'ouvir un compte séparé, la décision de l'assemblée doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic. Rémunération du syndic Les éléments de détermination de la rémunération du syndic figurent dans le contrat de mandat de celui-ci. Les honoraires comprennent des honoraires (en général forfaitaires) pour la gestion courante de l'immeuble, et des rémunérations particulières pour des prestations spécifiques (recouvrement des impayés, gestion des sinistres en matière d'assurance par exemple). Le syndic peut solliciter des copropriétaires des honoraires en pourcentage du montant des travaux réalisés. Rôle du syndic II exécute les décisions de l'assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété. Il administre la copropriété: il passe les contrats de fournitures, d'entretien, de souscription de polices d'assurances, d'engagement du personnel employé par le syndicat. Il établit et met à jour le carnet d'entretien. Il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable. Il établit le budget prévisionnel, recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs.
Il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée, sauf pour les actions en recouvrement de créance du syndicat, les demandes sur requête et les assignations en référé. Il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, le diagnostic technique. Il délivre des copies ou extraits, qu'il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes. Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d'entretien de l'immeuble, et les diagnostics techniques. En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Organisation du conseil syndical Conseil syndical L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'ils ne sont pas définis par le règlement de copropriété, sont désormais fixés ou modifiés par l'assemblée générale à la majorité simple (article 24). La délibération fixant l'organisation et le fonctionnement du conseil syndical peut intervenir à tout moment et non plus seulement lors de l'assemblée générale qui désigne les membres du conseil syndical. Le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission. Membres du conseil syndical Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder 3 ans. Les membres peuvent néanmoins être réélus. Le président est désigné parmis les membres du conseil syndical. Rôle du conseil syndical II donne son avis au syndic ou à l'assemblée sur toutes les questions concernant la copropriété pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. Sa consultation est obligatoire pour les contrats et marchés dont le montant unitaire dépasse un certain seuil fixé par l'assemblée. Le conseil syndical contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. Le conseil syndical contrôle la gestion au syndic. n peut consulter et demander copie, auprès du syndic, de tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété. Il vérifie également que les décisions votées par l'assemblée générale sont convenablement exécutées par le syndic (travaux réalisés dans les délais et les conditions convenues). Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. Responsabilité du conseil syndical Les membres du conseil syndical sont responsables des fautes ou négligences commises dans l'exécution de leur mission. Encore faut-il qu'il en résulte un préjudice en relation directe avec ces fautes.
Assistance par un tiers Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. Répartition des charges de copropriété La qualité de copropriétaire des parties communes entraîne l obligation de participer au financement de toutes les dépenses engendrées par leur usage, leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie de charges (Loi du 10/07/65 art. 10). I I existe deux types de charges : les charges généraies et les charges spéciales. Les charges générales sont relatives à la conservation et à l'administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, consommation d'électricité des parties communes assurance, taxes sur l'immeuble, frais de tenue aes assemblées générales, honoraires du syndic, etc. Répartition des charges Les charges générales sont réparties selon les tantièmes de copropriété afférents à votre lot, en fonction de la valeur de votre lot. par rapport à ta valeur totale de l'immeuble. Les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement commun: ascenseur, chauffage collectif, vide-crdures, interphone, antenne de télévision). Les charges spéciales sont reparties selon le critère de l'utilité objective des services collectifs, et sont donc appréciées par rapport à chaque lot et non en fonction de votre usage du service et de l'équipement commun. Attention, ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Utilité n'équivaut pas à usage effectif. Charges d'ascenseur En principe les copropriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n'ont pas a supporter les charges, sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings. La simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour le soumettre à une participation, même s'il ne possède aucun garage. Charges de chauffage I! existe deux cas de figure : si le local n'est pas raccordé au chauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais. si le lot est équipé pour bénéficier du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas. Si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant, exonère des charges. Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une rois par an et toutes les fois qu'il l'estime nécessaire Le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix totales, peuvent également demander au syndic de réunir l'assemblée pour délibérer sur telle question particulière.
Assemblées générales Répartition des voix Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quotepart (tantièmes des parties communes attachés à son lot). Toutefois, lorsqu'un propriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. Différentes majorités Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, à des majorités différentes selon l'importance des sujets traités: majorité simple, majorité absolue, double majorité, respectivement définies par les articles 24 25 et 26 de la loi du 10/07/1965. Différents types de majorité Majorité simple La majorité simple de l'article 24 est celle des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Elle s'applique aux décisions relatives à la gestion courante: approbation des comptes, petits travaux d'entretien et de conservation des parties communes. Sont aussi votés à cette majorité les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, dès lors qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. De même, est approuvée à la majorité simple l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. Majorité absolue La majorité absolue de l'article 25 est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Elle est notamment requise pour: élire ou révoquer le syndic, autoriser la pose de compteur individuel d'eau froide, l'installation d'antennes TV, câble, la suppression du vide-ordures pour des impératifs d'hygiène. Cas particuliers Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité simple (article 24) en procédant immédiatement à un second vote, à moins qu'elle ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure. Lorsque la décision nécessitant la majorité absolue n'a pas recueilli au moins 1/3 des voix, une nouvelle assemblée, si elle est convoquée dans un délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité simple. Dans ce cas, la convocation doit être expédiée dans un délai de trois mois maximum à compter de la première assemblée. Si l'ordre du jour de la nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, le délai de convocation peut être réduit à 8 jours (contre 15 normalement) et les documents qui doivent obligatoirement accompagner la convocation n'ont pas à être renvoyés aux copropriétaires. Attention, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut
procéder à un second vote à la majorité simple qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité absolue. Double majorité La double majorité est celle de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) représentant au moins 2/3 des voix. Elle est requise notamment pour voter la modification du règlement de copropriété concernant l'usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux de transformation/amélioration: installation d'un ascenseur, de dispositifs de fermeture de l'accès de l'immeuble pour raisons de sécurité. La double majorité est également utilisée, par exemple, pour décider de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et des travaux éventuels à réaliser dans cette optique. Cas particulier Pour les travaux d'amélioration, lorsqu'une décision n'atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée. Au cours de cette assemblée, si la moitié des copropriétaires (présents ou représentés) représentant les 2/3 votent "pour", la décision est alors entérinée. Unanimité Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu'à l'unanimité des copropriétaires. C'est le cas notamment pour la suppression du poste de concierge prévu par le règlement ou pour décider la modification de la répartition des charges