NEWLETTER OCTOBRE 2011 LA COPROPRIETE ET VOS OBLIGATIONS DE COPROPRIETAIRE

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1 NEWLETTER OCTOBRE 2011 LA COPROPRIETE ET VOS OBLIGATIONS DE COPROPRIETAIRE La copropriété relève de dispositions légales très précises, qui sont destinées à organiser la vie commune : répartition des frais, entretien de l'immeuble, droits et obligations de chacun, etc. LE REGLEMENT DE COPROPRIETE: En principe, le notaire chez qui vous avez signé l'acte de vente doit vous avoir remis un exemplaire du règlement de copropriété. C'est un document que vous devez conserver précieusement : en cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Sachant évidemment que ce règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l'encontre des textes (lois, décrets,...) qui ont une valeur supérieure. Ce règlement constitue en effet la véritable charte de votre copropriété, le contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux : c'est lui qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété, qui détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel,...), etc. C'est également un véritable "règlement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et plus généralement à tous les occupants de l'immeuble (par exemple les locataires), si nécessaire en faisant appel à la justice : c'est lui qui prévoira l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans une cour, d'utiliser l'ascenseur pour un déménagement, etc. Dans la vie de la copropriété, il peut s'avérer utile de modifier le règlement de copropriété. Une telle modification est possible, dès lors qu'elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes : elle doit alors être approuvée par l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix (ce que l'on appelle la DOUBLE MAJORITE). Mais elle ne peut en aucun cas imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leur utilisation. Dans une copropriété, chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition, ) dans un document appelé "état descriptif de division", le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote- part dans les parties communes. Cette quote- part s'exprime en tantièmes de copropriété (communément et souvent à tort appelées "millièmes"), auxquels correspondent les tantièmes de voix du copropriétaire lors du vote en assemblées générales, et, en principe, sa quote- part des charges générales. Le simple fait d'acheter un logement (ou un local commercial, un local professionnel, un garage, une cave, etc.) dans une copropriété fait de vous l'un des membres de droit du 1

2 syndicat de copropriété, collectivité qui regroupe tous les copropriétaires de votre immeuble. Il n'y a aucune formalité particulière à accomplir, aucun document à signer. Ce syndicat a un objet très précis, défini par la loi : la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Ces dernières ne lui appartiennent pas, puisqu'elles sont la propriété indivise de l'ensemble des copropriétaires, mais c'est le syndicat, en tant que tel, qui doit les administrer, les entretenir, etc., ce qu'il fait par l'intermédiaire du syndic. Afin de mener à bien les missions que lui confère la loi, le syndicat des copropriétaires possède la personnalité morale. Cela signifie qu'il constitue une entité distincte des copropriétaires, qu'il représente des intérêts collectifs qui dépassent les intérêts individuels des copropriétaires. Il est ainsi qualifié pour agir en justice si les intérêts de la copropriété sont menacés ou malmenés (y compris par un copropriétaire), il peut posséder un patrimoine propre (il peut par exemple acquérir des parties privatives ou vendre des parties communes), etc. A l'inverse, il pourra également être poursuivi si la copropriété a causé un préjudice à un copropriétaire, ou à un tiers. Le syndicat peut par exemple voir sa responsabilité engagée devant les tribunaux du fait d'un gardien qui aura laissé dans le hall de l'immeuble un produit glissant, qui aura provoqué une chute. Pour prendre ses décisions, le syndicat des copropriétaires se réunit en assemblée générale; quand à son action, elle s'exerce par l'intermédiaire du syndic. SYNDICAT(S) Si vous faites partie d'une grande copropriété, regroupant plusieurs bâtiments distincts, vous pouvez avoir intérêt, si ce n'est déjà fait, à créer pour chaque bâtiment, un syndicat dit "secondaire". Les copropriétaires de chacun des bâtiments constitués en syndicat secondaire pourront ainsi traiter au plus près les problèmes qui leur sont propres. Les copropriétaires peuvent choisir de s'organiser en syndicat coopératif, par décision de l'assemblée générale prise à la majorité absolue (majorité dite "de l'article 25"). La constitution d'un conseil syndical est alors obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi eux. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. Ce type d'organisation n'est valable qu'à la condition expresse que les copropriétaires soient prêts à participer très activement à la gestion de leur immeuble ; dans le cas contraire, ce sera la paralysie assurée! CONSEIL SYNDICAL La mise en place du Conseil syndical est une obligation dans chaque copropriété, sauf si l'assemblée générale décide de ne pas en instituer. Elle devra alors le faire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, ce que l'on appelle la DOUBLE MAJORITÉ. Les modalités de fonctionnement du conseil syndical : nombre de membres (au moins trois), durée du mandat (au maximum trois ans, renouvelables), convocation et tenue des réunions du conseil, règles de majorité lorsque le conseil rend un avis, sont en principe fixées par le règlement de copropriété. A défaut, c'est à l'assemblée générale qu'il revient de les fixer, à la majorité de l'article 25. En règle générale, sauf dans les grandes copropriétés, le conseil syndical sera composé de trois membres titulaires, et éventuellement de 3 suppléants. Il est toujours préférable de prévoir un nombre impair de membres, afin qu'une majorité puisse se dégager. Afin d'éviter tout conflit d'intérêt, ne peuvent en aucun cas faire partie du conseil syndical ni le syndic, ni son conjoint, ni ses ascendants, descendants ou préposés (notamment ses salariés). Mais rien n'empêche évidemment le syndic, sur demande du conseil syndical ou sur sa demande, d'être présent à une de ses réunions, pour débattre ou expliquer un point particulier. Il en est de même pour tout copropriétaire qui peut 2

3 être invité par le conseil syndical à participer à une de ses réunions. MANDAT DE TROIS ANS : Les membres du conseil sont choisis par les copropriétaires, parmi eux. Ils sont élus pour 3 ans au maximum (renouvelables), à la majorité des voix de tous les copropriétaires (sur ce point, se reporter aux règles de majorité). L'assemblée peut élire des membres titulaires, et le cas échéant des membres suppléants. Si vous avez été élu au conseil syndical, rien ne vous empêche de démissionner en cours de mandat. De son côté, l'assemblée générale, statuant à la majorité des voix et de tous les copropriétaires, peut prononcer, à tout moment au cours du mandat, la révocation d'un membre du conseil syndical. Et si le quart des sièges devient vacant, il faudra procéder à la réélection du conseil. Lorsque l'assemblée générale n'arrive pas à élire de conseil syndical, sans pour autant décider de ne pas en instituer, tout copropriétaire, ou le syndic, peut saisir le président du tribunal de grande instance afin qu'il procède, avec leur accord, à la désignation des membres du conseil. Evidemment, si personne n'est candidat, le président du TGI se contentera de constater l'impossibilité d'instituer ce conseil. Et l'affaire en restera là jusqu'à ce qu'une prochaine AG trouve des candidats et les élise. Sachant que l'absence de conseil constitue un handicap (il manque un relais entre les copropriétaires et le syndic), mais n'empêche évidemment pas la copropriété de fonctionner normalement. Une fois élus, les membres du conseil syndical doivent élire un président, à qui la loi confère des pouvoirs particuliers. Il pourra ainsi, si les circonstances l'exigent : - procéder à la convocation de l'assemblée générale, en cas de défaillance du syndic ou de refus de sa part de procéder à cette convocation, après mise en demeure restée vaine pendant au moins 8 jours ; - en cas de changement de syndic, contraindre en justice l'ancien syndic à transmettre au nouveau les archives du syndicat des copropriétaires, là encore après qu'une mise en demeure soit restée sans effet. Plus généralement, du fait de sa fonction, le président du conseil syndical est, au quotidien, le principal interlocuteur du syndic et le relais naturel entre ce dernier et les copropriétaires. Les fonctions de membre du conseil syndical sont bénévoles, et ne donnent donc lieu à aucune rémunération. Si les membres du conseil syndical font l'avance de frais pour exercer leur mission, ils seront remboursés sur le budget de la copropriété, sous réserve que le règlement de copropriété ou l'assemblée générale ait prévu cette possibilité : donc il ne faut pas hésiter, avant d'engager des frais, à relire le règlement de copropriété ou à se renseigner directement auprès du syndic pour savoir selon quelles modalités ils seront remboursés. LA MISSION D UN CONSEIL SYNDICAL Aux termes de la loi, le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Au titre de cette double mission, il peut ainsi :donner son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes les questions qui peuvent intéresser la copropriété, qu'il soit consulté sur ces questions ou qu'il s'en saisisse lui- même. Le conseil syndical pourra ainsi être amené son avis sur le choix du personnel ou de l'entreprise chargés du service de l'immeuble (concierge, gardien, ), la présentation comptable des recettes et dépenses du syndicat, le choix des entreprises appelées à réaliser les travaux décidés par l'assemblée générale, l'examen des devis fournis par ces entreprises, etc ;émettre un avis sur les contrats et marchés passés par le syndic au nom de la copropriété. 3

4 Sa consultation par le syndic est même obligatoire dès que le contrat ou le marché dépasse un certain seuil fixé par l'assemblée générale (si aucun seuil n'est fixé, il doit être consulté sur tous les contrats) : attention, l'avis qui est demandé au conseil n'a aucune force obligatoire à l'égard du syndic, mais ce dernier, s'il ne le suit pas, a tout intérêt à disposer de solides arguments pour expliquer son choix ; contrôler la comptabilité du syndicat (tenue par le syndic), la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution ;donne un avis lorsque le syndic décide de faire réaliser des travaux urgents, sans avoir consulté au préalable l'assemblée générale. Le conseil peut également agir au nom de la copropriété, à condition d'être mandaté par l'assemblée générale, dans le cadre des décisions qui peuvent être prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (voir majorité) : le conseil pourra ainsi par exemple être mandaté pour choisir, au nom des copropriétaires, une entreprise devant effectuer des travaux dans l'immeuble. Enfin, un (ou plusieurs) membres du conseil syndical, spécialement habilité par ce dernier, peut prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, de toutes les pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, plus généralement, à l'administration de la copropriété (factures, contrats, livres de comptes, ) ; il peut également, avant la réunion de l'assemblée générale, examiner les pièces justificatives des charges de l'immeuble. Bien entendu, sous réserve d'en être averti à l'avance, le syndic ne peut refuser de communiquer les pièces et documents qui lui sont demandés. Pour exercer ses missions, le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix (architecte, expert comptable, ), dont la rémunération sera prise en charge par la copropriété. Avant d'engager des frais, il faut toutefois s'assurer que le règlement de copropriété, éventuellement complété sur ce point par une décision de l'assemblée générale, fixe les conditions de paiement des honoraires des techniciens auxquels il sera fait appel. Actions d un Conseil Syndical L'expérience montre que la présence d'un conseil syndical jouant pleinement son rôle est un gage de bonne gestion de la copropriété, de l'existence d'un dialogue et d'un climat de confiance entre les copropriétaires et leur syndic. Car, avant tout, le conseil syndical constitue un relais entre les copropriétaires et leur syndic. Voici quelques astuces pour donner à ce conseil son maximum d'efficacité :Prévoir dans le budget de la copropriété, adopté en AG, une somme affectée au fonctionnement du conseil syndical, par exemple pour permettre le recours à des techniciens qualifiés. Garder les traces écrites des avis rendus par le conseil, par exemple dans un registre conservé par le président du conseil ; Faire en sorte que soient élus au conseil syndical des copropriétaires ayant des compétences complémentaires (juriste, comptable, entrepreneur, ) ; Prévoir, le cas échéant, une représentation de toutes les catégories de copropriétaires : copropriétaires occupants, copropriétaires bailleurs, copropriétaires de locaux commerciaux, 4 Enfin, afin que le conseil, et à travers lui les copropriétaires, soit réellement associé à la vie de l'immeuble, il peut tout à faire être prévu qu'il établisse, conjointement avec le syndic, l'ordre du jour des assemblées générales, qu'il soit

5 associé à l'élaboration du budget prévisionnel, et qu'il présente, au début de chaque assemblée générale, un rapport sur la gestion de la copropriété et son activité au cours de l'année écoulée. Le conseil syndical ne doit pas s'aventurer hors des compétences que lui reconnaît la loi, même avec l'accord de l'assemblée générale (les décisions en ce sens seraient annulées par les tribunaux). Ainsi, il ne lui appartient pas de nommer le syndic, d'approuver ses comptes, etc. : en clair, il ne doit en aucun cas se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires, ou au syndic. PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc. L'idée est de maintenir en état, voire d'améliorer, l'immeuble, qui est en quelque sorte le "patrimoine commun" des copropriétaires. Ces charges sont classées, selon leur objet, en deux grandes catégories (générales ou spéciales) qui répondent à des logiques de répartition différentes. Elles ne visent évidemment que les dépenses engagées sur les parties communes de l'immeuble, car chaque copropriétaire assume seul les dépenses relatives aux parties privatives comprises dans son lot, c'est- à- dire principalement son logement. Payer sa part dans les charges de copropriété est l'une des deux principales obligations de tout copropriétaire, l'autre étant de respecter les dispositions du règlement de copropriété. Les retards ou défauts de paiement des charges ou des provisions sont fréquents et causent un préjudice à toute la copropriété. Pour éviter que ces retards ne mettent en danger son fonctionnement normal, et récupérer les impayés, le syndic, agissant pour le compte de la copropriété, dispose d'un arsenal juridique complet (pénalités, saisie, hypothèque, opposition au prix de vente, ), qu'il peut mettre en œuvre seul, ou en faisant appel à la justice. Les copropriétaires défaillants peuvent également être condamnés au paiement de dommages intérêts au profit de la copropriété pour réparer le préjudice qu'elle subit du fait de ces retards de paiement. Sans entrer dans les détails, sachez que la loi SRU du 13 décembre 2000 renforce encore les moyens mis à la disposition du syndic pour récupérer les impayés, par exemple en prévoyant que les frais engagés par le syndic (au nom du syndicat des copropriétaires), pour récupérer des charges impayées sont à la seule charge du copropriétaire "mauvais payeur", ou encore, si le copropriétaire défaillant perçoit des loyers, en autorisant leur saisie jusqu'à extinction de sa dette. Si vous avez des difficultés à faire face à vos charges de copropriété, le plus simple est d'en parler avec votre syndic, avant que celui- ci n'entame les procédures de relance. Vous pourrez probablement trouver avec lui des modalités de paiement qui vous permettront de passer un cap difficile en évitant des frais, des pénalités et des procédures inutiles. Les copropriétaires qui louent leur logement peuvent récupérer sur leur locataire une partie des charges de copropriété. Ces charges dites récupérables ou locatives sont fixées par un décret du 26 août Les charges générales On appelle ainsi les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Sont notamment visés : Les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l'immeuble, Les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais 5

6 6 de procédure, Le nettoyage de l'immeuble, l'entretien des jardins ou espaces verts, Les dépenses de réparation et d'entretien (ravalement, gros œuvre, ), Les frais liés à l'emploi d'un concierge ou d'un gardien, L'éclairage des parties communes. REPARTION DES CHARGES Les charges générales doivent être payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété, celui- ci étant lui- même fonction de la valeur des parties privatives comprises dans leur lot. C'est cette règle qui explique que les propriétaires d'un grand appartement supportent une part plus importante des charges générales de l'immeuble que les propriétaires d'un simple studio. Ainsi, par exemple, si vous vivez dans une copropriété comportant 1000 tantièmes (ce que dans le langage courant on appelle "millièmes"), et que sont affectés à votre lot 325 de ces tantièmes, vous devrez acquitter 325/1000 des charges générales de la copropriété. La quote- part des charges figure dans l'état descriptif de division, en principe annexé au règlement de copropriété. Elle figure également en principe dans l'appel des charges que vous adresse régulièrement votre syndic. Rien ne vous empêche évidemment de vérifier que l'un et l'autre concordent! CHAQUE COPROPIETAIRE DOIR PAYER SES CHARGES : Dès lors que vous êtes copropriétaire, vous devez impérativement acquitter votre quote- part de charges générales, dans les délais fixés (ce délai peut être fixé par le règlement de copropriété ou par le syndic ; à défaut de précision, les charges sont payables dès réception de leur appel). Aucune disposition du règlement de copropriété, ni aucune décision d'assemblée générale, ne peut valablement dispenser un copropriétaire de ce paiement. C'est ainsi par exemple que si vous êtes simplement propriétaire d'un parking dans l'immeuble, vous devrez payer une part des charges générales de l'immeuble (entretien, ravalement, assurances, ). De même, un copropriétaire qui disposerait de la majorité absolue dans la copropriété ne pourrait valablement faire voter par l'assemblée générale une résolution le dispensant de toute contribution aux charges générales! CHARGES Générales et Spéciales Dans les grandes copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que les charges générales relatives à un bâtiment seront réglées par les seuls copropriétaires de ce bâtiment. Cela permet d'éviter que des copropriétaires supportent une part de dépenses qui ne les concernent pas. Si, par exemple, la copropriété comporte un bâtiment A sur rue et un bâtiment B sur cour, le jour ou il faudra faire le ravalement du bâtiment A, seuls les copropriétaires de ce bâtiment en assumeront le coût. Inversement, lorsqu'il faudra refaire la toiture du bâtiment B, la charge en sera assumée par les seuls copropriétaires de ce bâtiment. Lorsque cette situation est prévue par le règlement de copropriété, celui- ci attribue donc à chaque lot de copropriété, une quote- part des charges générales relatives à l'ensemble de la copropriété (par exemple les frais de gardiennage), tous immeubles confondus, et, pour les copropriétaires de chaque immeuble, une quote- part des charges générales spécifiques à cet immeuble. Ainsi, par exemple, un copropriétaire pourra avoir 325/1000e des charges générales communes à l'ensemble de la copropriété et 500/1000e des charges générales spécifiques à son bâtiment.

7 Les charges Spéciales Il s'agit des charges liées aux services collectifs et éléments d'équipement communs dont profitent tous les copropriétaires, ou certains d'entre eux seulement, et notamment les charges liées à un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne collective, un interphone, un vide ordures, Comme les charges générales, elles doivent évidemment être acquittées dans les délais convenus. Répartition DES CHARGES Les charges dites spéciales sont réparties entre les propriétaires des différents lots en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour chacun de ces lots. Ce principe de répartition a une conséquence majeure : un copropriétaire pour lequel l'un de ces éléments ne présente aucune utilité n'a aucune charge à assumer pour cet élément. Par exemple, dans un immeuble qui dispose d'un ascenseur, tous les copropriétaires dont les lots se trouvent en étage devront participer aux coûts occasionnés par cet équipement : entretien, consommation d'énergie, frais de remise en état, de mise aux normes, Et, toujours en fonction du critère de l'utilité, les copropriétaires des étages élevés devront participer plus que ceux des étages inférieurs (le règlement de copropriété fixe cette répartition). En d'autres termes, dans un immeuble de 7 étages avec ascenseur, le copropriétaire du 7e participera plus que celui du 6e qui lui même participera plus que celui du 5e, et ainsi de suite. A l'inverse, les copropriétaires du rez- de- chaussée n'auront aucune charge à supporter au titre de l'ascenseur, puisqu'il ne représente aucune utilité pour leur lot. Mais là encore, toujours en fonction du critère de l'utilité, si ces copropriétaires du rez- de- chaussée ont une cave ou un garage, et que l'ascenseur dessert les sous- sols, ils devront alors participer aux charges générées par cet équipement. Autre différence d'avec les charges générales : chacune des charges spéciales possède sa propre règle de répartition. Le règlement de copropriété (ou l'état descriptif de division) précise donc, pour chaque service ou équipement, la quote- part des charges spéciales affectée à chacun des lots pour lequel il présente une utilité. La clé de répartition ne sera donc pas la même pour les frais d'ascenseur, le chauffage collectif, etc. Si un équipement commun à la même utilité pour tous les lots (par exemple un interphone) qui en sont équipés, les charges liées à cet équipement seront réparties de manière égale entre les lots qui en disposent. Ne pas confondre utilité et utilisation! Si ces deux notions peuvent paraître voisines, elles recouvrent des réalités profondément différentes. Or, pour savoir si un copropriétaire doit ou non acquitter telle ou telle charge spéciale, c'est la notion d'utilité qui doit être retenue. Le plus simple est de prendre un exemple : dans un immeuble avec ascenseur, un copropriétaire dont le lot est situé en étage devra participer aux frais occasionnés par cet ascenseur, au titre des charges spéciales, même si, pour des raisons personnelles, il décide systématiquement de prendre les escaliers plutôt que l'ascenseur. Ce qui compte en effet, c'est l'utilité (elle existe objectivement, que le copropriétaire emprunte ou non l'ascenseur) de cet équipement, et non l'utilisation effective qui en est faite. De même, si ce copropriétaire laisse inoccupé son logement, il ne sera pas dispensé pour autant des charges liées à l'ascenseur. La répartition des Charges En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l unanimité des copropriétaires. Si l'on s'en tenait à ce principe, il serait quasi impossible d'obtenir une 7

8 telle modification, car il se trouvera toujours un copropriétaire pour s'y opposer ou simplement s'abstenir. Aussi la loi a- t- elle prévu un certain nombre de situations qui peuvent aboutir à une nouvelle répartition des charges, sans pour autant que tous les copropriétaires soient d'accord. Ainsi par exemple : lorsque l'assemblée générale décide de certains travaux (surélévation de l'immeuble, installation de nouveaux équipements tels qu'un ascenseur, addition de locaux privatifs, ) qui entraîneront une nouvelle répartition des charges, elle peut, à la même majorité que celle requise pour autoriser ces travaux, fixer cette nouvelle répartition des charges ; il en va de même lorsque le syndicat des copropriétaires décide d'acquérir ou de vendre des parties communes de l'immeuble ; lorsqu'un copropriétaire modifie l'usage de la partie privative de son lot (transformation par exemple d'un logement en cabinet médical), et que cette modification a des conséquences sur l'usage des éléments d'équipement commun (par exemple l'ascenseur de l'immeuble), l'assemblée générale peut, à la majorité absolue de l'article 25, fixer la nouvelle répartition des charges qui découle de cette transformation. En d'autres termes, dans cette situation, le copropriétaire concerné supportera des charges d'ascenseur plus importantes que celles qu'il supportait avant la transformation. Sachez enfin que si vous estimez que la quote- part de charges attaché à votre lot de copropriété excède de plus d'un quart celle qu'elle devrait être, vous pouvez demander au tribunal de grande instance fixer une nouvelle répartition des charges, conforme aux dispositions de la loi. Attention, cette action n'est possible que dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot. Si, dans votre copropriété, vous constatez que certaines charges ne sont pas réparties conformément aux dispositions de la loi, vous pouvez demander au tribunal la nullité de cette répartition. S'il accepte votre demande, le tribunal fixera la nouvelle répartition des charges. Une telle action est possible si, par exemple, les charges relatives à l'ascenseur sont réparties comme les charges générales, c'est- à- dire en fonction des tantièmes, et non pas en fonction de l'utilité. La convocation de l Assemblée Générale C'est évidemment en premier lieu au syndic qu'il appartient, au moins une fois par an, de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires. Il peut même procéder à cette convocation dès qu'il le juge nécessaire, sans avoir à attendre l'écoulement d'un délai d'un an entre deux AG. Mais le syndic n'est pas le seul à pouvoir être à l'initiative de la convocation d'une assemblée générale : le conseil syndical, s'il existe, ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix (voire moins si le règlement de copropriété le prévoit) peut demander au syndic la convocation d'une AG, en joignant à cette demande l'ordre du jour projeté. Cette demande doit être faite par lettre recommandée avec AR. En cas de refus ou de non réponse du syndic, le président du conseil syndical aura la possibilité de convoquer lui- même l'assemblée générale. Et si lui- même ne s'exécute pas, tout copropriétaire pourra demander au tribunal une habilitation pour convoquer lui- même cette assemblée. Il faut savoir que ces dispositions, si elles sont prévues par la loi, sont rarement utilisées en pratique, sauf dans les copropriétés en difficulté, ou dans 8

9 celles ou existe une situation de blocage total entre les copropriétaires et leur syndic. De toute façon, le syndic doit, dès lors que la demande lui en est faite dans les conditions légales, convoquer l'assemblée générale, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Aucune décision de la copropriété ne peut être prise en dehors d'une assemblée générale. Ainsi, une consultation écrite, même si elle recueille l'accord de la majorité des copropriétaires, voire même de la totalité, n'aurait aucune valeur. Les modalités d une convocation à une Assemblée Générale : La convocation à l'ag doit être adressée à tous les copropriétaires, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle peut également vous être remise en mains propres contre signature d'un récépissé : cette modalité est souvent utilisée dans les immeubles qui sont pourvus d'un concierge ou d'un gardien qui se charge alors de cette formalité. Tous les copropriétaires, sans aucune restriction, ont le droit de participer à l'assemblée générale et doivent donc y être convoqués. En revanche, participer à l'ag n'est jamais une obligation : mais comme il s'agit d'un des moments clés dans la vie de la copropriété, mieux vaut y être présent si l'on veut peser sur les décisions qui seront prises. N'oubliez pas en effet que dès lors que la majorité requise est réunie, la décision sera valable, même si certains copropriétaires ne sont ni présents ni représentés. La convocation doit être adressée à chacun des copropriétaires, qu'il soit ou non concerné par les questions inscrites à l'ordre du jour, au moins 15 jours avant la date de la réunion, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Mais s'il y a urgence, le syndic peut (et doit) convoquer une assemblée sans délai : ce sera le cas par exemple en cas de menace de rupture d'une canalisation dans l'immeuble, ou de risque de panne de la chaudière en plein hiver. D'ailleurs dans de telles situations, le syndic a l'obligation de faire procéder immédiatement aux travaux d'urgence nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans attendre la réunion de l'ag. L'AG doit en principe se dérouler dans la commune ou est située l'immeuble. Dans les petites copropriétés, il n'est pas rare qu'elle se tienne dans l'appartement d'un des copropriétaires, mais elle peut aussi se tenir dans les bureaux du syndic ou dans une salle réservée à cet effet. Quand au jour de la réunion, même s'il s'agit en principe d'un jour de la semaine, rien n'interdit que l'ag soit fixée un jour férié, voire même un dimanche. Un contenu obligatoire, sous peine de nullité Afin que vous soyez parfaitement au courant des questions qui seront débattues à l'occasion de l'ag, la convocation qui vous est adressée doit contenir un certain nombre de précisions obligatoires : L'indication du lieu, de la date et de l'heure de la réunion; L'indication de l'ordre du jour de l'assemblée ; les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété, lorsque l'ag doit statuer sur les comptes. En fonction des questions inscrites à l'ordre du jour, la convocation devra être obligatoirement accompagnée des documents qui vous permettront de vous décider en connaissance de cause. Il pourra s'agir par exemple de documents comptables (situation de trésorerie, solde du compte du syndicat, compte des recettes et des dépenses,...) lorsque l'ag aura à approuver les comptes de l'année écoulée, de ces documents et du budget prévisionnel lorsqu'elle sera appelée à votre les crédits du prochain exercice, des devis des entreprises sollicitées si elle doit voter certains travaux, de l'avis du Conseil 9