1/ Définition : Les mandats et les actes courants de l agent commercial Le mandat est un contrat conclu entre un mandat qui veut faire quelque chose et un mandataire à qui l on va donner le droit de faire ce quelque chose. Les dispositions générales sur le mandat résultent du Code Civil. Ainsi, l article 1984 dispose que «le mandat est l acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom». Le mandataire peut être constitué par plusieurs personnes pour un même objet (la vente d un bien par exemple). Ainsi, le contrat de mandat comporte plusieurs mandants qui doivent être désigné dans l acte. Il y a solidarité entre les mandants. C est-à-dire qu à votre égard, chaque mandant pris individuellement répond de la totalité des obligations résultant du mandat notamment le paiement de la commission. Vous devez vous assurez de la capacité du mandant pour vendre le bien qu il vous confie. Cela entre dans votre obligation de conseil au même titre que votre appréciation sur l état du bien et son prix. 2/ Les règles spécifiques à la profession : La loi Hoguet impose la signature d un mandat entre l agent commercial et le client en raison du rôle d intermédiaire dans le cadre d une opération immobilière, joué par l agent. Ainsi, le mandat doit respecter un certain formalisme : - Il doit être écrit (exclusion de l écrit électronique). La détention d un mandat écrit est une condition pour obtenir une rémunération. Il assure également un rôle de preuve en cas de contestation. - Il doit contenir la définition précise de la mission de l agent (recherche de clients, négociation, pouvoir pour engager ou non le mandant ) La signature du mandat vous met-elle en position de pollicitant à l égard de tout acquéreur acceptant d acheter aux prix et conditions du mandat? Oui, si le mandat mentionne expressément que l agent peut consentir à la vente. Dans nos mandats nous ne prévoyons pas une telle clause trop contraignante pour le mandant. En revanche, il est prévu que le refus du vendeur de ratifier une offre conforme aux conditions du mandat constitue une faute contractuelle ouvrant droit à une indemnité égale au montant de la commission (voir ci-dessous) - Il doit mentionner l autorisation ou l interdiction de manier des fonds. PROXIM a fait le choix de ne pas manier de fonds. Cette mention figure dans nos contrats et sur tous nos documents. Cela implique que vous ne pouvez pas percevoir Page 1 sur 7
directement un dépôt de garantie ou une somme en séquestre, ni a fortiori aucun prix de vente. Cela ne pose aucune difficulté puisque les compromis sont rédigés par un notaire. Néanmoins, il n est pas interdit de recevoir un chèque à l ordre d un tiers (par exemple un notaire) pour permettre la réalisation des premières formalités. L absence de maniement des fonds ne concerne que la période antérieure à la signature de la vente. En conséquence, dés la vente signée, vous pouvez vous faire remettre un chèque à l ordre de PROXIM pour le paiement de la commission mais il est préférable d opter pour le virement. - Les conditions de rémunération de l agent (montant et exigibilité) et celui qui en a la charge (Vendeur, Acquéreur). Vous déterminez vous-même le montant de votre commission ou votre pourcentage sur le prix de vente en fonction du barème d honoraires qui doit être communiqué au client. Nos mandats mettent à la charge exclusive du vendeur le montant de la commission. Il s agit d une sécurité car au moment de la signature du mandat, seul le vendeur prend un engagement envers vous. Ainsi, au prix de vente du bien il faudra ajouter le montant de la commission d agence. Lors de la signature du compromis, il est d usage de mettre la commission la charge de l acquéreur. Cela n a aucune incidence pour le vendeur qui perçoit le prix convenu. En revanche, l acquéreur ne paiera pas de droit de mutation sur le montant de la commission : Un vendeur vend un immeuble à 150.000. La commission est de 9.000. Le bien est mis en vente à 159.000. Au moment de la vente, l acquéreur achète le bien 159.000 outre les frais d acquisition ; le vendeur perçoit 150.000. Mais, l acquéreur ne paye les droits de mutation que sur la somme de 150.000. - Le mandat est établi en autant d exemplaire qu il y a de parties à l acte ayant un intérêt distinct. Sur chacun des exemplaires originaux doit figurer le numéro du mandat au registre. Dans votre cas, peu importe le nombre de vendeur, un seul mandat sera remis au représentant des vendeurs, un autre exemplaire sera à conserver pour être communiqué à PROXIM. En conséquence, vous devez établir le mandat en deux exemplaires minimum. - Le mandat doit être limité dans le temps : En matière de mandat exclusif, la durée est limitée à trois mois. Pour les autres mandats, il n y a pas de durée limite. PROXIM a décidé d aligner la durée de l ensemble de ses mandats sur cette durée de 3 mois. Ainsi, pendant cette période le mandat ne peut pas être révoqué sauf faute grave. Page 2 sur 7
Une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction dans un mandat à durée déterminée entraine la nullité du mandat à compter de l expiration de la première période. Par conséquent, vous ne pourrez plus prétendre à une rémunération quand bien même vous auriez négocié une affaire. PROXIM a donc introduit une clause de tacite reconduction mais qui limite la durée totale du mandat à 2 ans. - Le mandant dispose d un délai de rétractation. En matière de démarchage à domicile, les dispositions du code de la consommation imposent de ménager au profit du mandant un délai de réflexion de 7 jours (L 121-21et suivants du Code de la consommation). Ainsi, à compter de la signature du mandat, le mandant dispose d un délai de 7 jours pour renoncer librement (sans motif ni pénalité). Les dispositions sur le démarchage s appliquent aussi bien lorsque le contrat est signé au domicile du client que sur son lieu de travail. De manière générale, il s agit de protéger le consommateur dès lors qu il est sollicité dans un lieu non destinée à la commercialisation de nos services. Les modifications ultérieures d un élément essentiel du mandat font courir un nouveau délai de réflexion au profit de l acquéreur. - La communication du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Lors de la signature du mandat au plus tard, vous devez obtenir un exemplaire du DPE. En effet, à partir du moment où un professionnel est chargé de la commercialisation d un bien, il doit être en mesure de communiquer à toute personne intéressée, le DPE du bien à vendre. En outre, les informations contenues dans le DPE sont obligatoires pour la parution d une annonce de vente. 3/ Les types de mandat : Nous rencontrons essentiellement 2 sortes de mandats : - Le mandat de vendre ou de rechercher un acquéreur - Le mandat de rechercher un bien Le mandat de vente conféré par un propriétaire constitue la majorité des mandats que vous allez signer. Le mandat de recherche par lequel un candidat acquéreur vous charge de trouver le bien de ses rêves est beaucoup plus rare. Il permet le plus souvent de pallier le refus d un vendeur de confier un mandat. Ainsi, vous pourrez négocier l opération en vertu d un mandat licite sans avoir l accord du vendeur. Il est possible d obtenir un mandat de vente d un côté et un mandat de recherche de l autre pour un même bien (cas du double mandatement). Toutefois, dans l hypothèse où chaque mandat est assorti d une commission à la charge du mandant, il convient d établir un document attestant que les parties ont été informées du double mandatement et des commissions subséquentes. Parmi les mandats de vente, il y a lieu des distinguer plusieurs catégories : Page 3 sur 7
- Le mandat simple - Le mandat semi-exclusif - Le mandat exclusif Le mandat simple est celui qui laisse le plus de liberté au vendeur et vous assure peu de protection. En effet, dans ce type de mandat le vendeur conserve la faculté de vendre par lui-même ou par le biais d un tiers de son choix (agence etc..). Vous vous retrouvez en concurrence avec de nombreux acteurs aussi, ce type de mandat n incite pas à un grand investissement de la part de l agent. En effet, vous n êtes pas certains de recueillir le fruit de vos efforts. Au contraire, il se peut qu un concurrent profite de votre travail pour procéder à la vente. Vous n aurez alors aucun droit à commission. Lorsque plusieurs offre sont faites au vendeur celui-ci choisi celle à laquelle il souhaite donner suite. Il ne paiera la commission qu une seule fois et sa responsabilité ne pourra pas être soulevée en raison de son refus de procéder à la vente avec les autres acquéreurs. Le mandant pourra être tenu au paiement de dommages et intérêts du même montant que la commission lorsqu il traite en directe avec un client présenté par le mandataire. Cette attitude constitue en effet une faute assez répandue. Toutefois, passé un certain délai après l expiration du mandat, vous n aurez aucun recours contre la réalisation de la transaction avec un acquéreur présenté par le mandataire. Dans le mandat semi-exclusif, le mandat conserve la faculté de vendre par luimême mais il renonce à confier un mandat à un tiers. Cette solution est plus motivante pour nous, car seul le client sera capable de nous doubler. Il est également possible dans le cadre du mandat semi-exclusif de prévoir une liste limitative d autres agences ou personnes qui pourront négocier le bien. Ces deux situations justifient la création du bon de visite. Il s agit d un document destiné à se prémunir contre un risque de perte de commission face à un concurrent ou au client lui-même. En effet, par cet acte le client acquéreur pour lequel vous ne disposez pas de mandat de recherche, reconnait qu un bien lui a été présenté à telle date par votre intermédiaire. Ce document est donc produit à titre de preuve que l acquisition d un bien résulte des diligences de tel agent. Il vous permet aussi de justifier de l accomplissement de votre mission en tant qu agent chargé de la commercialisation du bien de votre mandant. Enfin, en consentant un mandat exclusif le mandant renonce à procéder à la vente du bien par lui-même ou par un tiers. Par conséquent, toute transaction intervenues sera réputé être la suite de vos diligences ouvrant ainsi droit à indemnité. 4/ L accomplissement du mandat et le paiement de la commission: De manière générale le mandataire est tenu d une obligation de diligence et de loyauté envers son mandant. Il doit également rendre compte à celui-ci de l accomplissement de sa mission. Vous devez agir dans l intérêt de votre mandant. C est ce qui explique certaine incompatibilité entre vos fonctions d agent PROXIM et la représentation d une autre agence immobilière. Pour votre client, il en va de même, non pas qu il soit interdit de Page 4 sur 7
prendre un autre mandat. En revanche, en vous portant acquéreur d un bien dont vous êtes chargé de la vente, vous portez atteinte à cette règle. C est pourquoi il est interdit de se porter acquéreur d un bien pour lequel vous disposez d un mandat. Néanmoins, vous pouvez acquérir un bien mis en vente par un autre agent PROXIM. De son côté, le mandant doit vous mettre en mesure d exécuter votre mission ce qui inclus votre information sur tout acte ou fait intéressant la vente. Par exemple, le vendeur doit vous informer de la signature d une promesse de vente ou de l acte de vente de son bien. Votre mission est valablement accomplie par la présentation au mandant d un acquéreur. Il vous appartient d informer le mandant dans les 8 jours au plus tard de la manifestation d un acquéreur. Cela se traduit par l envoi par lettre recommandée ou la remise contre récépissé (avec la date) au mandant d un document lui présentant l acquéreur. La communication du bon de visite signé par le candidat acquéreur ou d un document préalable à la visite est suffisant. Votre mission ne s arrête pas lorsque vous avez trouvé et présenté l acquéreur, il faut encore négocier afin de parvenir à la réalisation de la vente. Cette phase aboutie à l émission d une offre par l acquéreur qu il vous appartient de communiquer rapidement à votre mandant afin de limiter le risque de fraude. Enfin, votre commission ne sera exigible qu au moment où «l opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties». La loi et la jurisprudence considèrent que l opération n est pas «effectivement conclue» lorsqu elle est assortie d une clause de dédit ou d une condition suspensive ( clause résolutoire). Dans 95% des situations, les critères de la loi Hoguet pour obtenir le paiement de la commission sont remplis au moment de la signature de l acte authentique. Un problème se pose lorsqu un acquéreur de mauvaise foi empêche la réalisation des conditions suspensives (Ex : Il ne procède pas à sa demande de prêt ou sollicite des conditions extravagantes). Dans ce cas, le Code civil (Art. 1178), prévoit que la condition est réputée accomplie. Par conséquent, nous devrions considérer que la vente est définitivement conclue. La jurisprudence considère qu à l égard du vendeur, la vente est parfaite. En revanche, à l égard de l agent immobilier, le juge considère que la vente n est pas définitive à défaut de réalisation de la condition suspensive. Cette solution est légitime dans l hypothèse de l absence de lien de droit entre l acquéreur et l agent immobilier. En effet, si on considère que la vente est définitivement conclue en raison de la négligence de l acquéreur alors cela revient à faire payer au vendeur, la commission pour un motif qui lui est étranger : la défaillance de l acquéreur. Toutefois, le tableau n est pas si noir pour le vendeur car dans la pratique, le vendeur poursuivi en paiement de la commission pourra appelé en garantie l acquéreur fautif. En conséquence, bien que la jurisprudence soit opposée au principe de paiement de la rémunération en cas de faute de l acquéreur, il n est pas exclu qu une évolution intervienne. Page 5 sur 7
La signature d une promesse unilatérale de vente quand bien même elle serait assortie d une indemnité d immobilisation ne constitue pas une opération définitivement conclu y compris en cas de défaillance du bénéficiaire (acquéreur). L annulation postérieure de la vente ou sa résolution (amiable ou judiciaire) n a pas d incidence sur la rémunération de l agent. L exigence que l opération soit constatée dans un seul acte écrit vise à s assurer du consentement des parties sur les conditions et modalités de la vente. Il serait trop simple de se prévaloir d une promesse de vente d un côté et d une offre d achat de l autre alors qu il n y a pas identité parfaite entre les modalités (Ex : délais réitération, condition suspensives, charge de la commission ). La forme de l acte définitif, authentique (vente d immeuble) ou sous seing privé (cessions parts SCI, fonds de commerce, baux) importe peu. Il peut arriver que vous ayez un mandat de vente et qu un autre agent dispose d un acquéreur et réciproquement. Dans ce cas, il vaut mieux trouver un accord de partage de commission afin de procéder à la vente plutôt que de retarder la transaction pour espérer engranger une commission complète. Il en va de l intérêt du client. Le partage de commissions doit toujours intervenir sur une base préalablement convenue et figurant dans un acte écrit, afin d éviter des discussions lorsque la transaction est conclue. En cas de vente réalisée entre 2 agents PROXIM la commission revenant aux agents sera partagée de la façon suivante : Mandat Apport Négociation Simple 50% 50% Semi-exclusif 60% 40% Exclusif 70% 30% En cas de vente avec un agent extérieur, vous devrez négocier conventionnellement vos commissions respectives. 5/ Modification et résiliation : Toute modification d un des éléments du mandat en cours (prix, commission ) doit faire l objet d un avenant. C est-à-dire d un acte modificatif du contrat initial. L avenant est signé entre les mêmes parties, il fait courir un nouveau délai de rétractation. Le mandat s éteint par le décès du mandataire ou par votre renonciation à tout moment et sans justification. En règle générale, un mandat simple est librement révocable tandis que le mandat exclusif peut comporter une limite à la faculté de résiliation durant un période limitée. Dans les mandats PROXIM (exclusif ou simple), le client s engage pour 3 mois durant lesquels, il ne peut revenir sur son engagement. A l expiration de ce délai, le Page 6 sur 7
mandat peut être résilié à tout moment en respectant un délai de prévenance de 15 jours. Nos mandats comportent une clause de tacite reconduction par période de 1 mois. Toutefois, la jurisprudence impose que ces clauses soient limitées dans le temps. Aussi, en tout état de cause un mandat expire après 2 ans. La révocation du mandat ne prive pas l agent de sa rémunération s il apparait que l agent a accomplis sa mission (trouver un acquéreur) et en a informé le mandant avant la révocation. D où l intérêt de vous ménager des preuves écrites. La rémunération n est due qu en vertu de l article 1134 du Code civil relatif à la bonne foi. Ainsi, la rémunération s apparente en réalité à une indemnité réparatrice du préjudice plus qu en l exécution du contrat de mandat. En revanche, la révocation du mandat pendant le délai de rétractation de 7 jours vous empêche d obtenir le paiement de votre commission quand bien même vous auriez présenté un acquéreur au mandant. En conséquence, ne procédez à la présentation des acquéreurs qu à l expiration du délai de rétractation du mandant. 6/ Commentaire de nos documents : - Mandats - Avenants - Bons de visite - Partage de commission Page 7 sur 7