CABINET-MARUANI.com SYNDIC DE COPROPRIETES - GESTION LOCATIVE Les charges de copropriété sont réparties en deux catégories bien distinctes. Ainsi, on distingue : Les charges liées à la gestion des parties communes (entretien, etc.). Les charges liées à l utilisation des équipements et des services communs. Dans le premier cas, tous les copropriétaires sans exception doivent être en mesure de régler ces charges de copropriété associées à l utilisation des parties communes proprement dite. On parle de charges générales. Dans le second cas, les copropriétaires doivent être en mesure de régler les charges associées 1 / 6
à l utilisation d équipements et services qui leur incombent uniquement. On parle de charges spéciales. Les charges, et plus précisément leurs catégories sont régis par la loi sur la copropriété, et notamment l article 10. Il existe deux types de tantièmes : les tantièmes généraux, et les tantièmes de copropriété. Les tantièmes généraux sont utilisés pour calculer la répartition des charges entre les copropriétaires. Les tantièmes de copropriété sont utilisés pour calculer les droits de vote établi entre les copropriétaires. En théorie, ces deux types de tantièmes sont identiques. Le calcul des tantièmes de copropriété est réglementé par l article 5 de la loi sur la copropriété. La quote-part (tantièmes généraux) dû par les copropriétaires de chaque lot est inscrite dans le règlement de copropriété de l immeuble. La première catégorie de charges évoquée ci-dessus consiste à l élaboration des charges 2 / 6
générales. Celles-ci sont approuvées dans le budget prévisionnel voté tous les ans en Assemblée Générale. L ensemble des copropriétaires doivent être en mesure de payer les charges générales, quelque soit la situation. En effet, ces charges permettent le recouvrement des dépenses liées à la bonne gestion de l immeuble. Cette gestion peut se décomposer de la manière suivante : charges d entretien, charges d administration, charges de travaux (réparation et gros œuvre principalement). L évaluation des charges générales varient en fonction de taille de la copropriété. Ainsi, un grand immeuble aura de grandes dépenses concernant entre autre l entretien du bâtiment. Il est possible d inclure dans l entretien d un immeuble les situations suivantes : dératisation des caves et parkings, achat de produits et fournitures ménagers, traitement des ordures, gestion de la consommation d eau dans les parties communes, etc. De même, les charges d administration de la copropriété incluent généralement le salaire du gardien, les impôts, les honoraires du syndic, l organisation de l Assemblée Générale, etc. Toutefois, certaines situations peuvent se positionner à la fois dans les deux catégories. Prenons l exemple d un escalier de secours. Si des travaux sont à faire sur celui-ci, on parlera 3 / 6
de gros œuvre. Donc, il sera inclut dans les charges générales. Maintenant, s il s agit uniquement d un tapis d escalier, cette situation ne rentre pas dans le cadre de charge générale, mais plutôt d une charge liée à l utilisation d un équipement particulier, soit une charge spéciale. Il existe une grille de répartition se rapportant aux différentes situations à répartir entre les deux types de charges. Cette grille est réglementée par la loi sur la copropriété, plus précisément l article 10. Quant à la quote-part (tantièmes généraux) attribuée à chaque copropriétaire, celle-ci est définie dans le règlement de copropriété. Celle-ci est naturellement variable en fonction du lot auquel dispose chaque copropriétaire. Les charges générales sont calculées au prorata suivant les tantièmes de chacun. Il n est pas possible de réfuter et de remettre en cause l attribution des charges générales, ni le paiement de celle-ci, sauf décision spéciale d une Assemblée Générale. L autre catégorie de charges, à savoir celles liées à l utilisation des équipements et des services communs, soit les charges spéciales, incluent généralement la chaufferie, l ascenseur, l antenne TV, le digicode, etc. 4 / 6
A la différence des charges générales, les charges dites spéciales ne concernent pas tous les copropriétaires. Ainsi, la répartition de ces charges doivent se faire en fonction de l utilité invoquée, mais aussi au regard de l article 10 de la loi sur la copropriété. Ainsi, si le lot d un copropriétaire peut utiliser tel équipement ou service, alors il n est pas exonéré de cette charge, et par conséquent devra la régler. Pour bien comprendre, prenons un exemple avec l ascenseur. Supposons une personne dont son lot est situé au rez-de-chaussée sans cave, ni parking. Il n a pas a payer les charges spéciales concernant l ascenseur du fait qu il n a pas lieu de l utiliser. Par contre, si cette même personne dispose cette fois d un parking ou d une cave situé par exemple en sous-sol, alors il devra régler les charges spéciales car l utilité de l ascenseur est justifiée. Il est important de bien faire la différence entre le caractère personnel du copropriétaire, et la réelle utilité du service ou de l équipement commun. Depuis le 31 décembre 2002, tous les règlements de copropriété édités à cette date doivent inclure le détail de la répartition des charges. Il est important de préciser que chaque copropriétaire peut à tout moment contester le montant des charges à régler, même après l approbation des comptes par l Assemblée Générale. La contestation est régie par l article 45-1 de la loi sur la copropriété. Outre les charges générales et spéciales qui sont répartissables, il existe également un autre type de charges destiné individuellement à un copropriétaire. Ces charges prennent en compte 5 / 6
par exemple les frais de relance, les mises en demeure, les procédures de recouvrements (jugement, huissier, etc.), l hypothèque, etc. 6 / 6