CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION

CONTRAT PRELIMINAIRE DE RESERVATION ENTRE LES SOUSSIGNES, FINANCIERE BARBATRE, société à responsabilité limitée au capital de 1 500 000, dont le siège social est à Chevreuse (78460) 7, route de Choisel, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles RCS B 423 305 564. Ci après dénommé «LE RESERVANT» D une part Et Ci après dénommé «LE RESERVATAIRE» D autre part Il a été préalablement exposé ce qui suit : Contrat préliminaire de réservation Page 1 sur 10

Exposé au RESERVANT : La FINANCIERE BARBATRE se propose de rénover un immeuble en usage en un immeuble à usage de résidence hôtelière. Cet immeuble dénommé «Les communs du Château de LA-GRANGE-LE-ROY» est situé à GRISY- SUISNES (77166). Après cette rénovation lourde, ledit immeuble comprendra : logements hôteliers résidentiels, salles de réception, club-house et petit salon, cuisine et annexes en liaison avec ces équipements, Un permis de construire pour rénovation et transformation de l immeuble à usage de Résidence Hôtelière à été obtenu de la mairie de GRISY-SUISNES (77) et est devenu définitif purgé de tout recours. Le RESERVANT déclare que les travaux de rénovation lourde consisteront en : Niveaux, Cloisonnements, Façades, Aménagements intérieurs. Le tout résultant d une notice descriptive desdits travaux. L immeuble après rénovation sera à usage principal de résidence hôtelière. Le logement faisant l objet de la présente réservation fait partie de l immeuble sus désigné dont la consistance et les caractéristiques techniques résultent : de la notice descriptive sommaire annexée aux présentes et signés par les parties, du plan de masse de l immeuble et du plan de logement choisi par le RESERVATAIRE sur lequel figure la surface habitable, le nombre de pièces principales et les dégagements. Le RESERVANT entend toutefois se réserver la possibilité d apporter outre des compléments, des modifications à la consistance de l immeuble et aux caractéristiques des travaux à effectuer en ce compris les biens réservés. Les travaux de rénovation débuteront au cours du 4 ème trimestre 2004 et s achèveront prévisionnellement au plus tard le 4 ème trimestre 2006 date à laquelle les biens objet des présentes devront être livrés au RESERVATAIRE sauf en cas de force majeure ou plus généralement sauf cause légitime de suspension du délai de livraison. Suite à la rénovation lourde de l immeuble en usage à usage de résidence hôtelière, un état descriptif de division-règlement de copropriété sera établi par le RESERVANT. Contrat préliminaire de réservation Page 2 sur 10

BAIL MEUBLES L ensemble des investisseurs doit louer son ou ses appartements par bail de 11 ans et 9 mois aux conditions fixées en annexe. En outre le RESERVANT vend aux investisseurs les meubles devant garnir leurs appartements. FORME DE LA VENTE Le RESERVANT commercialise les fractions de l immeuble dont il va entreprendre la transformation sous la forme de vente en l état futur d achèvement conformément à l article 1601-3 du Code Civil, aux articles L 261-10 et suivants, R 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation. CECI EXPOSE, il a été arrêté et convenu ce qui suit : CONTRAT DE RESERVATION I. RESERVATION Par le présent contrat le RESERVANT dans les conditions de l article L 261 15 du Code de la Construction et de l Habitation et de l article R261 25 du même code, s engage au profit du RESERVATAIRE qui l accepte, à lui réserver par la préférence, puis à lui vendre en l état futur d achèvement, les locaux désignés au paragraphe II de la fiche particulière tels qu ils résultent de la notice descriptive et des plans ci annexés et qu ils existeront et se comporteront après réalisation des travaux de transformation ci-dessous décrits avec toutes leurs aisances et dépendances sans exception ni réserve. Il est ici rappelé que la consistance et les caractéristiques des travaux sont indiquées à titre prévisionnel. Le tout sous réserve que les travaux de transformation projetés soient effectivement réalisés et de l obtention de toutes autorisations administratives qui seraient requises, de l absence de recours des tiers contre ses autorisations, de l obtention des garanties légales d achèvement ainsi que de la mise en place du financement nécessaire. Le RESERVATAIRE dûment informé du caractère éventuel de l opération et du caractère prévisionnel des indications données sur la consistance de l immeuble et la qualité de construction si celle ci est exécutée déclare être intéressé par ce projet et désireux de bénéficier d une réservation pour le cas où l opération serait réalisée. Conformément aux dispositions de l article 20 de la Loi n 89-1010 du 31 décembre 1989 le présent contrat de réservation sera dressé par lettre recommandée avec avis de réception au RESERVATAIRE. Le RESERVATAIRE aura la possibilité de se rétracter pendant un délai de 7 jours à compter de la réception de cette lettre. D un commun accord entre les parties la réception s étendra de la date de la première présentation de ladite lettre recommandée par l administration des Postes. La faculté de rétractation doit être exercée avant l expiration de ce délai par lettre recommandée avec avis de réception adressée au RESERVANT. Contrat préliminaire de réservation Page 3 sur 10

II. PRIX Le prix de vente des locaux ci-dessous est fixé au paragraphe III de la fiche particulière. Ce prix est ferme et définitif. Ce prix s entend taxe à la valeur ajoutée incluse. Et ce compte tenu de la nature et de l importance des travaux de rénovation lourde, la vente objet des présentes entrant dans le champ d application de la taxe sur la valeur ajoutée. Il est ici précisé que le prix ne comprend pas : les frais d acte notarié, y compris les frais de publicité foncière, les frais d emprunt du RESERVATAIRE, la quotte part des frais d établissement du modificatif du règlement de copropriété dont le coût sera supporté par le RESERVATAIRE en proportion des tantièmes de parties communes affectés aux lots acquis par celui-ci. Tous ces frais incombant au RESERVATAIRE. Le prix de vente sera payable : - à la réservation 5 % - à la signature de l acte authentique de vente l immeuble étant hors d eau 65 % - à la mise hors d air 10 % - à la mise en plâtre 10 % - à l achèvement des travaux de rénovation 5 % - à la mise à disposition de l acquéreur (remise des clefs) 5 % TOTAL 100 % La fraction du prix de vente exigible à la signature de l acte authentique de vente en ce compris le montant du dépôt de garantie ci-après visé qui sera déterminé lors de la signature dudit acte en fonction de l état d avancement des travaux et de l échelonnement des appels prévus ci dessus. Les fractions du prix de vente payable au fur et à mesure de l avancement des travaux, ne seront pas productives d intérêts mais tout retard dans les paiements entraînera une pénalité de 1% par mois de retard appliquée au montant de la somme non réglée à bonne échéance tout mois commencé étant dû en entier. III. PRETS SOLLICITES PAR LE RESERVATAIRE Dans l hypothèse ou le RESERVATAIRE solliciterait un ou plusieurs prêts pour le financement de l acquisition de locaux objet des présentes, il s engage à déposer auprès du ou des organismes prêteurs de son choix toutes les pièces nécessaires à la constitution du ou des dossiers de demande de prêt et à en justifier au RESERVANT. Cette demande de prêt devra être déposée dans le mois des présentes. Si ce ou ces prêts n ont pas fait l objet d une offre dûment acceptée conformément aux dispositions de la loi n 79-596 du 13 juillet 1979 dans le délai de deux mois à compter du dépôt du dossier de la demande de prêt faite par le RESERVATAIRE le présent contrat pourra si bon semble au RESERVANT être résilié par celui ci sans formalité préalable. IV. DEPOT DE GARANTIE En contre partie de la présente réservation le RESERVATAIRE verse en la comptabilité de Maître PUJOL, Notaire à NICE (06), 27, rue Rossini la somme indiquée au paragraphe V de la fiche particulière, ladite somme n excédant pas 5% du prix de la vente. Contrat préliminaire de réservation Page 4 sur 10

Le dépôt qui est indisponible, incessible et insaisissable jusqu à l acte de vente s imputera sur le versement à faire lors de la signature de l acte. Ce dépôt sera restitué au RESERVATAIRE dans le cas prévus à l article 35 du décret n 67 1166 du 22 décembre 1967 reproduit ci après et également si le RESERVATAIRE use de son droit de rétractation dans le délai de 7 jours prévu à l article 1 du présent contrat. Il sera versé et acquis au RESERVANT à titre d indemnité d immobilisation dans tous les autres cas. V. CONCLUSION DE LA VENTE Sous réserve que le RESERVANT réalise effectivement les travaux de rénovation sus visés et qu il obtienne les autorisations administratives nécessaires à leur exécution la réalisation de la vente devra intervenir dans le mois qui suivra la notification de Maître PUJOL, Notaire à NICE (06), 27, rue Rossini du projet d acte de vente, notification faîte par lettre recommandée avec accusé de réception. La vente sera parfaite que par la signature de cet acte, à laquelle le transfert de propriété est expressément subordonné. Si cette vente a lieu avant l achèvement l acte sera établi conformément aux dispositions de la Loi n 67-3 du 3 janvier 1967 avec l une des garanties prévues par le décret n 67-1166 du 22 décembre 1967 pris pour son application. Lors de la réitération des présentes par acte notarié, le RESERVANT devra justifier au RESERVATAIRE des assurances Dommages-Ouvrage relatives à la présente opération conformément à la loi. Elle sera en conséquence consentie sous les charges et conditions suivantes : Les locaux seront vendus dans l état conformes aux plans et à la notice descriptive relative aux travaux de transformation sous réserve d une tolérance ne pouvant excéder 5% des dimensions indiquées et des aménagements de détail qu il serait nécessaire d apporter à la construction pour des raisons d ordre technique ou administratif. Le RESERVATAIRE aura ou sera réputé avoir la possession des biens à leur mise à disposition et acquittera à compter de ce moment les charges incombant à ces biens. Le prix est ferme et définitif si le RESERVATAIRE respecte les conditions de délais ci après visés, la vente doit être conclue par acte authentique dès que les conditions juridiques permettant la réalisation de la vente seront réunies. Faute par le RESERVATAIRE d avoir signé dans le délai maximum de un mois et dix jours à dater de la notification du projet par le notaire cité ci dessus, le RESERVATAIRE s exposera à voir le prix de vente déterminé au paragraphe III de la fiche particulière actualisé par application de la variation de l index BT 01 l index de base étant celui publié à la date des présentes et l index de fin d actualisation étant le dernier indice publié au jour de l acte de vente. Passé le délai d un mois et dix jours et nonobstant la clause d actualisation du prix stipulée ci dessus le RESERVANT pourra mettre en demeure le RESERVATAIRE d acquérir, sommation sera faite au RESERVATAIRE de se présenter au jour et heure fixés en l Etude du notaire du RESERVANT, le défaut de régularisation de l acte rendant au RESERVANT sa pleine et entière liberté, le dépôt de garantie ci dessus versé lui restant acquis définitivement. VI. MODIFICATION DE CERTAINS ELEMENTS PREVISIONNELS Il est expressément convenu que le RESERVANT pourra sans que cela tire à quelque conséquence que ce soit modifier certaines consistances techniques ou éventuellement des matériaux (dans le cas Contrat préliminaire de réservation Page 5 sur 10

d arrêt de fabrication, de grève de longue durée, etc.) à condition que les nouveaux éléments ne soient pas de qualité inférieur à ceux précédemment prévus. VII. ACCEPTATION DU RESERVATAIRE Le RESERVATAIRE déclare par les présentes accepter sans obligation pour lui d acquérir la faculté qui lui est conférée par le RESERVANT de se porter acquéreur par préférence à tout autre des biens immobiliers ci dessus définis et décrits au prix ci-dessus fixé. Le RESERVATAIRE déclare avoir pris connaissance des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la Construction et de l Habitation qui sont ci-après reproduits sous le paragraphe XI. VIII. ELECTION DE DOMICILE Pour l exécution de présentes et de leurs suites le RESERVANT et le RESERVATAIRE élisent respectivement domicile à l adresse indiquée en tête des présentes pour le RESERVANT et sur la fiche caractéristique pour le RESERVATAIRE. IX. ASSURANCE Lors de la réitération des présentes par acte notarié, le RESERVANT devra justifier au RESERVATAIRE des assurances Dommages-Ouvrage relatives à la présente opération, conformément à la loi. X. GARANTIE D ACHEVEMENT Le RESERVANT justifiera pour la passation de l acte authentique de l une des garanties d achèvement ou de remboursement prévue par la loi, article 22 du décret 67.1166 du 22-12-1967. XI. OBLIGATIONS LEGALES Pour satisfaire aux obligations légales et réglementaires sont reproduits ci-dessous certains articles du Code de la Construction et de l Habitation. Article R 261-28 Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de la réalisation de la vente n excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2% si ce délai n excède pas deux ans. Article R 261-29 Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du RESERVATAIRE dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des RESERVATAIRES des différents locaux composant un même immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique comportant une rubrique par RESERVATAIRE. Article R 261-30 Le RESERVANT doit notifier au RESERVATAIRE le projet d acte de vente un mois avant la date de signature de cet acte. Article R 261-31 Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue, ni pénalité au RESERVATAIRE : a) si le contrat de vente n est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire. b) si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les Contrat préliminaire de réservation Page 6 sur 10

autres causes de l augmentation du prix même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l immeuble ou à une amélioration de sa qualité, c) si le ou les prêts au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis, ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat, d) si l un des éléments d équipement prévu au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé, e) si l immeuble ou la partie de l immeuble ayant fait l objet du contrat dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus, une réduction de valeur supérieure à 10%. Dans les cas prévus au présent article, le RESERVATAIRE notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Sous réserve de la justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai de trois mois à réception de cette demande. Article R 261-15 du code de la construction et de l Habitation Les fonds déposés en garantie sont restitués dans ce délai de trois mois, au déposant, si le contrat n est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l article 17 de la loi n 79596 du 13 juillet 1979 n est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. Si l exécution de ce programme ou sa mise en œuvre tardive pour des raisons graves ou de forces majeures ne permettaient pas une livraison dans les délais prescrits, le RESERVANT aviserait officiellement l acquéreur qui aurait la faculté de se rétracter sans frais, ni indemnité de part ou d autre, le délai légal de livraison étant stipulé être de deux mois majoré du délai de cas de force majeure. 1) Loi du 13 juillet 1979 : En matière de crédit, le RESERVATAIRE à 10 jours pour présenter une demande de prêt à sa banque ou à un autre organisme de crédit. En cas de refus de prêt à sa première demande, le RESERVANT s est réservé le droit en accord avec le RESERVATAIRE, de présenter sa demande à d autres organismes financiers. En cas de refus total de prêt à ces différentes demandes, l acquéreur sera remboursé de l intégralité de l acompte qu il aura versé à la réservation sans indemnité à verser de part et d autre. En cas d accord de prêt, le RESERVATAIRE s oblige par la présente à en faire parvenir une copie au RESERVANT concerné au plus tard 30 jours après la date de réservation et à signer son acte notarié dans les 60 jours après la réservation. XII. LITIGES En cas de litige sur l interprétation ou l exécution des présentes, les tribunaux du lieu de situation de l immeuble seront seuls compétents. Fait à Le En quatre exemplaires dont un exemplaire a été remis ce jour au RESERVATAIRE qui le reconnaît conformément aux dispositions de la loi n 72-1137 du 22 décembre 1972 modifiée par la loi n 89-421 du 23 juin 1989. Un exemplaire des présentes fera l objet d un renvoi par lettre recommandée avec accusé de réception du RESERVATAIRE. LE RESERVANT LE RESERVATAIRE Contrat préliminaire de réservation Page 7 sur 10

FICHE CONDITIONS PARTICULIERES Les communs du château de LA GRANGE-LE-ROY I. Programme VILLE : GRISY-SUISNES NOM DU PROGRAMME : LES COMMUNS DU CHATEAU DE LA-GRANGE-LE-ROY II. Désignation des biens N de Lot(s): Type: Etage: Surface habitable: Jardin: Le RESERVANT édifiera l immeuble ci-dessous décrit et le mettra en vente par fraction suivant la formule de Vente et l Etat Futur d Achèvement et sous le régime de la copropriété. Situation : GRISY-SUISNES (77166) Description : Immeuble dénommé : LES COMMUNS DU CHATEAU DE LA-GRANGE-LE-ROY à usage de résidence hôtelière. Mobilier : LE RESERVANT vend au RESERVATAIRE les meubles figurant en annexe. III. Prix de vente ferme et définitif Pour les biens immobiliers : Pour les biens mobiliers : TTC TTC IV. Echéancier de la vente en l état futur d achèvement Le prix de vente sera payable : - à la réservation 5 % - à la signature de l acte authentique de vente l immeuble étant hors d eau 65 % - à la mise hors d air 10 % - à la mise en plâtre 10 % - à l achèvement des travaux de rénovation 5 % - à la mise à disposition de l acquéreur (remise des clefs) 5 % TOTAL 100 % Contrat préliminaire de réservation Page 8 sur 10

CAS DE LA VENTE ACHEVEE La totalité du prix est exigible lors de la signature de l acte notarié, déduction faite du montant de l acompte versé à la réservation. V. Modalités de financement : Montant du crédit : Apport personnel (inclus dépôt de garantie) : TOTAL DU PRIX DE VENTE : LOI DU 13 JUILLET 1979 L acquéreur déclare que le prix de vente sera payé sans l aide d un ou plusieurs prêts régis par le chapitre 1 er de la loi du 13 juillet 1979, Ou L acquéreur déclare que le prix de la présente vente sera payé aux parties avec l aide d un ou plusieurs prêts régis par le chapitre 1 er de la loi du 13 juillet 1979 et pour le surplus sans l aide de tels prêts. Réservation : Montant du dépôt de garantie : 5% de l achat TTC soit VI. Livraison : Prévue fin 4ème trimestre 2006 (sauf cas de force majeur) VII. Acte notarié : L acte sera signé chez Maître PUJOL, Notaire à NICE (06), 27, rue Rossini. VIII. Identité de l acquéreur : NOM : NOM du conjoint : Prénoms : Prénoms : Né(e) à Le Né(e) à le Profession : Profession : Nationalité : Nationalité : Demeurant à : Demeurant à : Téléphone domicile : Bureau : Contrat préliminaire de réservation Page 9 sur 10

Marié le : Régime adopté : SANS CONTRAT AVEC CONTRAT reçu par notaire Nom et adresse du notaire : EN CAS DE DIVORCE : Date et tribunal : IX. Bail à consentir par l acquéreur L acquéreur après acquisition des biens s engage à donner à bail commercial pour une durée de onze ans et neuf mois minimum à la S.A. LES DUCS DE CHEVREUSE. Ou à tout autre personne physique ou morale qu elle pourrait se substituer, ayant la qualité d exploitant de résidence hôtelière pour les biens objet des présentes. FAIT A LE En quatre exemplaires dont un exemplaire à été remis ce jour à l acquéreur qui le reconnaît conformément aux dispositions de la loi n 72 1137 du 22 décembre 1972, modifiée par la loi n 89421 du 23 juin 1989. Un exemplaire des présentes fera l objet d un renvoi par lettre recommandée avec accusé de réception de l acquéreur. LE RESERVANT(1) LE RESERVATAIRE (1) (1) Faire précéder la signature de la mention manuscrite «Lu et approuvé» Au cas où l acquéreur ne demande pas de crédit, il devra apposer avant sa signature la mention manuscrite suivante : «Je soussigné reconnais avoir été informé que si contrairement à mes déclarations faites ci-dessus, je recours à un crédit, je ne pourrais me prévaloir de la loi du 13 juillet 1979». Contrat préliminaire de réservation Page 10 sur 10