c h a p i t r e 1 VOUS ALLEZ ACQUÉRIR UN LOGEMENT EN COPROPRIÉTÉ A Précautions avant d acheter Vous venez de visiter un appartement situé dans un immeuble en copropriété qui vous plaît à tous points de vue. Avant de prendre une décision importante, demandez impérativement à consulter le règlement de copropriété ainsi que l état descriptif de division. En effet, le règlement de copropriété contient des renseignements qu il vous faut absolument connaître avant de signer quelque acte que ce soit. En premier lieu, il s impose à tout copropriétaire et à tout nouvel acquéreur dans sa totalité du seul fait de sa publication au bureau des hypothèques. Si, avant toute signature, vous tiquez sur une ou plusieurs dispositions du règlement, n hésitez pas à en parler à votre notaire qui vous éclairera sur certains points très importants, comme : -la répartition des charges afférent à votre lot : vous devez pouvoir être en mesure de connaître votre quotepart de charges (exprimée en millièmes ou en dix-millièmes) ; - l usage de vos parties privatives : en effet, si vous entendez exercer une activité professionnelle libérale dans une partie de votre appartement, assurez-vous que le règle- 24
ment de copropriété ne s y oppose pas, car une fois la vente conclue, vous n aurez plus aucun recours; - la concordance entre la description du lot faite dans l état descriptif et le lot tel que vous l avez visité. Le nombre de pièces peut ne pas correspondre, des travaux ont pu ne pas être autorisés ou validés. Il faut savoir qu en cas de contestation, ce sont les mentions contenues dans le règlement et l état descriptif qui prévalent sur celles contenues dans l acte de vente; - les modifications éventuelles apportées au règlement de copropriété qui n auraient pas été publiées au bureau des hypothèques (mission du notaire). En effet, dans ce cas précis et si rien n indique dans l acte de vente que vous étiez au courant de cette modification, cette dernière ne vous est pas opposable. Ce qu a dit le juge D après l état descriptif de division, la loge du concierge est considérée comme un lot, alors que le règlement de copropriété la considère comme une partie commune de l immeuble. Quel est le document qui fait foi? La Cour d appel de Paris, dans un arrêt rendu le 28 mai 1997, a eu à se prononcer sur la valeur de l état descriptif de division qui, bien que n ayant aucun caractère contractuel, comporte des effets juridiques certains. En se penchant sur la consistance d un lot composé d une loge de 25
gardien, d une cuisine, d un séjour et d un rangement, selon l état descriptif, la Cour a soulevé qu elle était bien constituée de parties privatives et d une quote-part correspondante de parties communes. Aussi, en classant la loge comme partie commune en même temps que les locaux communs, le règlement de copropriété lui a fait perdre sa nature et son indépendance. La Cour en a conclu qu il existait une erreur manifeste de rédaction dans le règlement de copropriété, devant être rectifiée par le vote de l Assemblée générale des copropriétaires de l immeuble à la majorité de l article 26. B 1 Démarches et formalités à accomplir La répartition des charges en cours Vous en arrivez, une fois le prix convenu, à aborder le problème de la répartition des charges de copropriété en cours. En effet, il faut déterminer jusqu à quand le vendeur va acquitter ses charges et à partir de quand l acquéreur va en assurer à son tour le paiement. L usage veut que les charges soient réparties entre les copropriétaires par période trimestrielle. Il est bien rare que la signature définitive d une vente de lot tombe précisément sur le dernier jour d un trimestre ou à la date du relevé de charges. C est pourquoi il est nécessaire que les deux parties s entendent sur une répartition équitable en appliquant, le plus souvent, la règle du prorata temporis. C est généralement le syndic qui produit les chiffres et 26
qui établit deux comptes, en fonction de la date de la vente. En ce cas, il s agit d une répartition conventionnelle. Cependant, la loi prévoit aussi des règles de répartition, moins souples, selon lesquelles les sommes dues au syndicat des copropriétaires, antérieurement à la vente, sont à la charge du vendeur et les sommes dues au syndicat, postérieurement à la vente, sont à la charge de l acquéreur. Ce système n est pas toujours équitable car si la vente a eu lieu au début du troisième trimestre, les comptes du deuxième trimestre n auront probablement pas encore été arrêtés et mis en recouvrement. L acquéreur devra donc payer les charges du deuxième trimestre, puisqu elles seront mises en recouvrement postérieurement à la vente, alors qu il n aura pas occupé le logement à cette période. Inversement, si les charges sont payées par provisions, le vendeur aura peut-être réglé d avance la somme due pour un trimestre durant lequel il n aura plus occupé son logement. C est la raison pour laquelle, les actes de vente prévoient le plus souvent, des répartitions conventionnelles plus ajustées. 2 Les travaux votés ou à voter Vient ensuite la question des travaux prévus dans l immeuble. En effet, certains gros travaux, comme le ravalement intérieur ou extérieur, la réfection des balcons ou le remplacement d un ascenseur représentent des dépenses importantes, même lorsqu elles font l objet d une répartition entre les copropriétaires. Avant de signer, assurez-vous que 27
les travaux dont il peut être question dans l immeuble ont bien été votés en Assemblée générale des copropriétaires. Le principe est le suivant : si les travaux ont été votés par l Assemblée générale avant la vente et si des appels de fonds ont été demandés pour financer ces travaux, le vendeur est, en principe, tenu de prendre à sa charge les dépenses destinées à financer les travaux même non encore exécutés à la date de la vente. Cependant, il faut distinguer selon qu un échéancier des paiements a été fixé ou non avant la date de signature : dans l affirmative, c est au vendeur d assumer la charge des dépenses, même si les travaux n ont pas été exécutés et même si aucun appel de fonds n a encore été lancé. En revanche, en l absence d échéancier mais en présence d une décision de travaux pour un montant déterminé, les appels de fonds réclamés avant la vente seront à la charge du vendeur et ceux réclamés après la vente seront à la charge de l acquéreur. Ce qu a dit le juge La création d un ascenseur avait été arrêtée lors d une Assemblée générale, ainsi que la répartition des charges entre les copropriétaires intéressés, bien avant que nous achetions notre appartement. Or cette décision de l Assemblée n a pas été publiée au fichier immobilier. Dans l acte de vente, rien ne précise que nous étions au courant du projet d ascenseur et que nous avions accepté d en assumer la charge. Qui doit payer? 28
La Cour d appel de Paris, dans une espèce semblable jugée le 22 octobre 1997, a considéré que pouvaient être opposables aux copropriétaires le règlement de copropriété et les actes le modifiant ou le complétant, même non publiés, si dans l acte de vente du bien, il était écrit que les acquéreurs étaient au courant de la modification et l avaient acceptée. Il se trouve que la décision de l Assemblée générale fixant la grille de répartition des charges de l ascenseur créé à la demande de copropriétaires, n avait pas été publiée au fichier immobilier et qu aucune mention dans l acte de vente ne permettait de croire que les acquéreurs aient pu avoir connaissance de cette décision et en accepter les conséquences. Il en résulte que la décision de l Assemblée leur est inopposable. Il importe peu par ailleurs que le vendeur, pour permettre à l acquéreur de se servir de l ascenseur, ait payé a posteriori sa quote-part des travaux d installation. Enfin, si une décision de travaux a été repoussée à la prochaine Assemblée, si aucun montant n a été fixé, mais seulement envisagé et si aucun appel de fonds n a été lancé, bien que le principe des travaux ait été décidé avant la vente, les dépenses seront à la charge de l acquéreur, dès lors qu elles seront votées après la vente. 29