LE GRAND GUIDE DE L IMMOBILIER Marthe GALLOIS Nathalie GIRAUD Valérie SAMSEL Laurent LAMIELLE sous la direction de Jean-Michel GUERIN Groupe Eyrolles, 2006 De Particulier à Particulier, 2006 ISBN : 2-7081-3608-9
CHAPITRE 3 Les sociétés civiles immobilières Bien des idées fausses circulent au sujet de ces fameuses sociétés civiles immobilières. On vous a peut-être déjà conseillé de constituer votre propre SCI. Mais lorsqu il s agit d envisager les raisons précises d utiliser ce montage juridique plutôt qu un autre, les plus convaincus des conseillers deviennent moins convaincants. Certes, la SCI a sa raison d être ; mais en réalité, c est une formule trop souvent utilisée. Elle a aussi ses contraintes, qu il vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI n est pas une formule miracle qui permettrait d éluder droits de succession ou droits de mutation. Ce chapitre a pour objet de vous éclairer dans les méandres des différentes SCI et d éliminer quelques idées fausses. Règles générales des SCI La SCI est avant tout une société créée par deux personnes ou plus qui ont décidé de mettre en commun des capitaux, des idées pour en partager les bénéfices et, le cas échéant, les pertes qui peuvent en résulter. La société est titulaire d un patrimoine (souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui représentent le capital social. Elle se distingue de la société commerciale car elle ne peut avoir aucune activité ou objet commercial (par exemple : l achat d immeubles pour les revendre, la location meublée sauf à titre accessoire). Il existe toute une palette de SCI : La SCI de gestion ou de location est constituée principalement pour faciliter la transmission des patrimoines dans une famille. L immeuble familial est acquis par la société et ses membres disposent de parts sociales (représentant le capital social) qu ils peuvent céder ou léguer facilement. La SCI d attribution se donne pour objectif d acquérir ou de construire un immeuble, de le diviser en fractions et de le répartir entre les associés qui disposent d un logement Groupe Eyrolles
38 La transaction en étant titulaires de parts représentatives de l appartement. On trouve encore sur le marché immobilier des appartements vendus sous cette forme. Mais elle a été remplacée aujourd hui par la SCI de construction-vente. La SCI de multipropriété achète ou construit des immeubles et les gère. L immeuble est divisé en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit à la jouissance d un logement pour une période déterminée. Les SCPI occupent une place particulière car elles collectent des fonds auprès du public en vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles, pour les louer. Avant d évoquer les subtilités de ces SCI à statut particulier, nous allons détailler les règles générales de formation et de fonctionnement de la SCI. Pourquoi créer une SCI? Les raisons qui peuvent pousser à créer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement à plusieurs, faire un investissement locatif, gérer ses locations, transmettre son patrimoine De plus, l idée de monter une société en famille ou entre amis pour réaliser une opération immobilière que l on ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi séduisante. Or, s il apparaît clairement qu une SCI permet de transmettre des biens immobiliers avec plus de facilité, son intérêt est loin d être évident dans les autres cas Jugez-en! La gestion d un patrimoine familial Une SCI pour acheter L intérêt de constituer une SCI dans le but d acquérir un immeuble pour l habiter est limité. Du point de vue pécuniaire, on peut même dire qu il est déconseillé d acheter sa résidence principale (ou secondaire) par ce biais. En d autres termes, on privilégiera l acquisition en direct sauf peut-être pour les concubins. Une solution financièrement discutable En premier lieu, vous ne pouvez pas bénéficier des crédits d impôts sur le revenu liées à l habitation principale. Il s agit principalement des dépenses en faveur du développement durable ou de l aide aux personnes âgées ou handicapées. En effet, ces crédits d impôts ne sont accordées qu aux personnes physiques directement propriétaires de leur résidence principale, et non à la SCI personne morale, ni même à ses associés. Notez au passage qu il n y a plus d incidence en ce qui concerne les intérêts d emprunt contractés pour l acquisition du logement puisque la réduction d impôt correspondante a été supprimée. En second lieu, vous n avez pas la possibilité d obtenir un prêt d épargne-logement pour acquérir un bien sous le couvert d une SCI. De même, vous n êtes pas en mesure de solliciter l octroi d un prêt à taux zéro %, d un prêt conventionné (PC) ou encore d un prêt à l accession sociale (PAS). De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 39 À SAVOIR L exonération de l impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale s applique désormais, même si l immeuble en question est détenu par l intermédiaire d une SCI. Une solution imparfaite pour les concubins Vous vivez maritalement et vous envisagez d acheter un logement en commun. Alors, vous vous poserez inévitablement la question de savoir «comment acheter». Et comment assurer au survivant la conservation du logement. En fait, plusieurs solutions existent, dont la SCI. INDIVISION OU SCI? Si vous ne prenez aucune disposition particulière, le régime de l indivision s impose à vous de manière automatique. Avec tous les inconvénients qui en découlent. Tout d abord, l unanimité est requise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut être loué ou vendu sans l accord de tous les indivisaires. D où un risque de blocage évident qui oblige à recourir au tribunal pour résoudre le conflit Ensuite, le partage de l indivision peut être demandé à tout moment par chaque indivisaire qui souhaite récupérer sa part (article 815 du Code civil). D où le risque de voir le bien vendu aux enchères. Une précarité qui ne peut être atténuée que par la signature d une convention d indivision dont la durée ne peut excéder cinq ans. Objectif : faciliter la gestion du bien (désignation d un gérant) et aménager sa transmission. À moins que vous ne préfériez la SCI dont la durée de vie est au maximum de 99 ans! Avec cette formule, c est la règle de la majorité qui joue, et non l unanimité. En outre, vous pouvez prévoir dans les statuts différentes modalités de retrait. Bref, vous jouissez d une grande liberté pour éviter les pièges de l indivision! Si vous décidez de mettre en place une SCI, cette dernière achètera le logement et en deviendra donc propriétaire. Le cas échéant et en complément des apports, la SCI empruntera afin de réunir les fonds nécessaires à l opération. L intérêt d une telle formule réside essentiellement dans sa souplesse d utilisation. Sans parler du fait que vous évitez les contraintes de l indivision (voir encadré). En effet, il peut être prévu dans les statuts différentes modalités favorables aux concubins, visant à faciliter leur retrait en cas de séparation, et surtout à préserver les droits du compagnon survivant en cas de décès (clause d agrément, achat croisé ou clause tontine). En pratique, le recours à un professionnel (notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rédiger ce genre de clauses Une SCI pour louer On peut affirmer sans risque que la création d une SCI pour gérer ses logements ne présente pratiquement aucun intérêt si ce n est d avoir à débourser inutilement des frais pour constituer ladite société. En effet, il n y a aucune différence de taxation des loyers. En tant qu associé, vous vous trouvez donc dans la même situation que si vous étiez propriétaire en direct. À savoir que vous serez imposé au titre des revenus fonciers à hauteur de la quote-part de capital que vous détenez dans la société. Autrement dit, c est la SCI qui déclare les revenus fonciers mais ce sont les associés qui sont taxés à l impôt sur le revenu pour leur quote-part respec- Groupe Eyrolles
40 La transaction tive. Notez que vous serez imposé même si les bénéfices tirés des locations ne sont pas distribués, mais mis en réserve. Pour le reste, la SCI bénéficie des déductions classiques aux revenus fonciers (intérêts d emprunt, dépenses d entretien et de réparation, primes d assurances, etc.). Enfin, côté déficit, la création d une SCI n entraîne aucun avantage particulier. À SAVOIR La création d une SCI de location ne présente d intérêt que pour certains gros propriétaires fonciers (qui sont également de gros contribuables ), à condition toutefois d opter pour l impôt sur les sociétés. À examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste préféré En résumé, si intérêt il y a, il est plus d ordre pratique que juridique. Il réside dans le fait de pouvoir acquérir à plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer, sachant que cette opération aurait été impossible individuellement. Une SCI pour transmettre du patrimoine La création d une SCI peut se révéler particulièrement avantageuse si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier relativement important. En clair, cette formule peut vous aider à organiser votre succession et surtout à en diminuer la facture fiscale. En effet, depuis le 1 er janvier 2006, vous pouvez transmettre tous les six ans et en franchise de droits, 50 000 par enfant et par parent. Ainsi, si vous avez trois enfants, votre conjoint et vous pouvez leur donner 300 000 tous les six ans sans payer d impôt. Ces sommes peuvent être représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d intérêt. En premier lieu, la valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l immeuble (du fait qu elles sont plus difficiles à vendre que l immeuble lui-même). Ce qui a pour effet de diminuer l assiette des droits de mutation. Ensuite, il est possible d avantager sa descendance par l intermédiaire d une SCI endettée. En effet, les droits sont calculés sur la base de l actif net de la SCI, c est-à-dire sur la valeur de l immeuble moins les dettes (emprunt, avance en compte courant). Enfin, notez que si la SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine de son vivant, elle présente les mêmes intérêts en cas de succession. On peut donc affirmer qu elle permet de recueillir une somme coquette sans verser des droits de succession. EXEMPLE M. et Mme X. ont deux enfants. Ils décident de constituer une SCI familiale avec un capital de 16 000. Chacun des enfants apporte en espèces 4 000 et les parents 8 000. La société acquiert un immeuble grâce au versement en compte courant de 200 000 par les parents. Cinq ans après, les associés décident de dissoudre la SCI. Comment se déroule la liquidation? Le bien est vendu 500 000. Le partage s effectue de la façon suivante : chacun récupère ce qu il a versé. Les parents 8 000 et 200 000 (remboursement en De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 41 compte courant). Premier enfant : 4 000 (apport en espèces). Deuxième enfant : 4 000. Total : 216 000. La somme à partager est donc calculée de la façon suivante : 500 000 216 000 = 284 000. Elle se répartit ainsi : Parents : 50 % 284 000 = 142 000. Chaque enfant : 25 % 284 000 = 71 000. Conclusion : les enfants obtiennent un profit identique à celui de leurs parents alors que ces derniers ont contribué à plus de 96 % pour l opération (versement en compte courant + apports en espèces). Certes, cette plus-value est imposable mais elle fera l objet d abattements (surtout dans le cas où la liquidation intervient de longues années après l acquisition de l immeuble). PIÈGE Ce système est moins attrayant si les enfants ont une tranche d imposition élevée. La SCI et l immeuble de l entreprise Ce montage permet de créer un patrimoine distinct de l entreprise et d en faciliter la transmission. Cette séparation rendra plus aisée l organisation de la succession. Vous êtes commerçant Vous envisagez d acquérir un local pour exercer votre activité. Si vous achetez en nom propre (le bien entrera alors dans votre patrimoine privé), vous ne pouvez vous accorder un bail à vous-même et, par conséquent, vous ne pourrez déduire les loyers des bénéfices de la société. Vous ne pourrez pas non plus amortir les constructions ou les frais d acquisition, c est-à-dire déduire chaque année un pourcentage de la valeur de l immeuble correspondant à sa dépréciation annuelle. Une autre solution se présente à vous : vous devenez propriétaire de l immeuble et l inscrivez au bilan de l entreprise. Vous ne pourrez toujours pas déduire le montant des loyers mais il vous sera possible de déduire les frais d acquisition et les intérêts d emprunt. Par ailleurs, la cessation de votre activité entraînera un transfert de propriété, puisque l immeuble passera du patrimoine professionnel à votre patrimoine privé, et la plus-value qui en résulte sera imposée (plus-value professionnelle). La solution de la SCI se révèle alors particulièrement séduisante : la SCI devient propriétaire de l immeuble qu elle loue à l entreprise commerciale. Par conséquent, vous pourrez déduire le montant des loyers du revenu imposable. La cessation de l activité n entraîne aucune imposition au titre des plus-values. Par ailleurs, ce système facilitera la transmission du patrimoine à vos descendants qui disposeront d un droit à un certain nombre de parts. Cette scission entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé permettra aux héritiers non repreneurs de ne pas être lésés et de recevoir des revenus provenant de la location des locaux loués. Groupe Eyrolles
42 La transaction Vous êtes gérant d une entreprise commerciale La gestion d un patrimoine professionnel est particulièrement délicate. On se doit d éviter toute généralisation lorsque l on aborde cet aspect. Néanmoins, il est souvent intéressant de créer deux entités distinctes : d une part, la société commerciale proprement dite et, d autre part, une SCI propriétaire des locaux occupés par l entreprise. Voici à quoi l on est confronté en l absence de SCI : si le patrimoine de la société commerciale comprend des immeubles, son actif social (ce qu elle possède) sera élevé et la charge financière risque d être lourde pour des repreneurs. Par conséquent, les acquéreurs éventuels, en cas de cession, pourraient être moins nombreux face à des prix excessifs. Un autre cas de figure possible, c est que certains héritiers n auront peut-être aucune envie de reprendre l entreprise familiale alors que d autres seront prêts à continuer. La succession risque de poser un problème pour tous les héritiers si la société commerciale est propriétaire de la quasi-totalité du patrimoine immobilier. Comment effectuer un tel partage? Par ailleurs, le prononcé d une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire peut être préjudiciable pour l ensemble du patrimoine. Une solution à ces tracas : la SCI propriétaire des immeubles. La cession des droits sociaux de la société commerciale sera faite au profit des seuls héritiers repreneurs et évitera ainsi l éclatement de ces parts entre tous. Les héritiers non repreneurs disposeront alors des parts de la SCI et des revenus procurés par la location des locaux à la société commerciale qui pourra les déduire de son revenu imposable. Si la société commerciale fait l objet d une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, les immeubles qui l abritent n en sont pas affectés (sauf si la SCI s est portée garante au profit de la société commerciale). Ils ne pourront donc être aliénés ou faire l objet d une saisie immobilière à la suite de ces procédures. Cette solution présente des avantages indiscutables. Toutefois, elle ne constitue pas un remède miracle. Pourquoi? Si la société commerciale n est pas propriétaire des immeubles dans lesquels elle exerce son activité, elle offre à ses créanciers des garanties quelquefois insuffisantes. Ces derniers sont alors amenés à demander le cautionnement de la société civile afin de garantir les prêts contractés par la société commerciale. Cela risque par la suite d entraîner une confusion des patrimoines et, le cas échéant, d étendre à la SCI une procédure de redressement judiciaire déclenchée par la SARL. CONSEIL Avant de constituer une SCI, nous vous conseillons vivement de consulter les organismes financiers afin de connaître les garanties exigées. La dissociation entre, d une part, le patrimoine professionnel et, d autre part, le patrimoine immobilier entraînera un formalisme plus lourd puisque l on sera en présence de deux sociétés : vous devrez prévoir deux assemblées générales régulières et tenir une comptabilité détaillée pour chacune d elles. Vous aurez par ailleurs à maîtriser des règles de gestion propres à chaque société (fiscalité, rapports avec les associés ) ; vous devrez aussi préciser les conditions dans lesquelles la SCI louera à la société commerciale les locaux dont elle dispose ; il sera par ailleurs nécessaire de fixer avec exactitude le montant du loyer pour éviter toute observation de la part de l administration fiscale. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 43 Comment constituer une SCI? Sur le plan juridique, cette société ne fait l objet d aucune réglementation particulière. Elle est donc soumise aux dispositions générales qui régissent les sociétés civiles (articles 1845 à 1870.1 du Code civil) : Vous devez définir un ou plusieurs objectifs (par exemple : constitution d une SCI pour la gestion d un patrimoine immobilier, mise à disposition d une maison en prévoyant les périodes de jouissance ). La constitution d une SCI nécessite, comme pour tout autre type de société, l établissement de statuts qui consistent en un document écrit relatant les règles de fonctionnement de la société et ses objectifs. Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires. La forme des statuts La loi, rappelons-le, impose la forme de l écrit (article 1835 du Code civil). L intervention du notaire est obligatoire si l apport comprend des immeubles. Pourquoi? L apport d un immeuble à une société fait nécessairement l objet d une publication à la conservation des hypothèques et l acte constatant cet apport doit être dressé devant notaire. Il est donc essentiel que le notaire se charge de l ensemble des formalités relatives à la constitution de la société. Le contenu des statuts Il est défini à l article 1835 du Code civil. Il doit donc comprendre les mentions suivantes qui vont permettre de bien identifier la société et les raisons de son existence : l objet de la société, la désignation (son appellation), le siège social, la durée, les mentions concernant les associés, la description des apports, le capital social. L objet de la société La société ne doit pas avoir une activité commerciale. Toutefois, une SCI pourra, le cas échéant, faire de la location meublée si cette activité n occupe qu une place très réduite par rapport à la location de locaux vides. Bien entendu, l objet social doit être licite (conforme à l ordre public et aux bonnes mœurs). Groupe Eyrolles CONSEIL Il faut bien prêter attention au libellé exact de l objet social ; certes, il doit être relativement souple afin de pouvoir être modifié au cours de la vie sociale si les associés prévoient d autres orientations. Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du gérant pour engager la société.
44 La transaction Désignation de la société Les statuts doivent déterminer l appellation de la société, celle-ci étant connue sous une raison sociale qui est généralement composée du nom des associés. Toutefois, la société est plus fréquemment identifiée par une dénomination sociale (par exemple : SCI du 1, bd Victor-Hugo). Le cas échéant, vous avez la possibilité de la personnaliser davantage en ajoutant le nom d un associé ou de la résidence. La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents émanant de la société et destinés aux tiers. Le siège social Sa mention est obligatoire dans les statuts. Il correspond au lieu où s exerce la direction effective de la société (lieu de réunion des assemblées). La durée Dès la constitution de la société, vous devez déterminer sa durée qui ne pourra excéder 99 ans. Le grand intérêt de la SCI réside dans le fait que vous pouvez organiser vos rapports entre associés pour une longue durée. Aussi, nous vous conseillons de prévoir une durée relativement longue (plus de 50 ans), avec la possibilité pour chaque associé de se retirer. Les associés Pour créer une SCI, il faut être au moins deux. Qui peut être associé? Pour être membre d une SCI, il faut avoir la capacité civile, c est-à-dire la possibilité de mettre en œuvre soi-même ses droits et obligations (voter, signer des contrats, etc.), et plus exactement ici de reprendre des dettes éventuelles de la société sur ses biens personnels. Seuls le majeur et le mineur émancipé ont cette capacité. Cas particuliers Le mineur non émancipé Bien qu il n ait pas la capacité civile, il peut faire partie d une SCI. Toutefois, il ne pourra agir personnellement : le contrat de société sera signé par son représentant légal qui l assistera. Les majeurs sous tutelle ou curatelle Ils pourront faire partie d une SCI, mais ils seront assistés par leur tuteur ou curateur. Les époux Deux époux peuvent être membres d une même SCI, quel que soit leur régime matrimonial. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 45 Le capital social La société civile immobilière est dotée de la personnalité morale. Que signifie avoir la personnalité morale? Cela implique que la société est une entité qui a une existence propre avec des droits et des obligations. Elle peut donc posséder un patrimoine distinct de celui des associés. Ce patrimoine est constitué par les apports effectués par les associés. Par conséquent, ce patrimoine ou capital social est constitué par l ensemble des apports en numéraire (somme d argent) et en nature (par exemple : un immeuble). La loi n a imposé aucun capital minimal pour les SCI ; toutefois, il ne peut être inexistant puisque son montant doit figurer dans les statuts. Vous pourriez être tenté de fixer un capital faible et décider de verser les sommes complémentaires, nécessaires à la constitution et au fonctionnement de la société en réalisant des versements sur un compte courant. PIÈGE En fixant un capital faible à la SCI, vous risquez d être confronté à une forte plus-value lors de la cession des parts. Les apports Conformément à l article 1835 du Code civil, vous devez effectuer des apports pour concrétiser votre participation dans la société. Le régime juridique des apports C est en général une somme d argent ou un immeuble dont vous transférez la propriété au profit de la société et en contrepartie desquels vous recevez des parts. Les apports sont obligatoires pour tous les associés, mais il n est pas nécessaire qu ils soient d égale importance. À SAVOIR À défaut d apport, le contrat de société est entaché de nullité. Les différentes catégories d apport Vous pouvez effectuer des apports en numéraire (somme d argent). La date exacte de leur réalisation est fixée dans les statuts. À SAVOIR Si vous n avez pas apporté en temps voulu une somme déterminée, vous devenez de plein droit débiteur des intérêts de la somme à compter du jour où elle devait être payée, avec le risque d être condamné à verser des dommages et intérêts. Vous préférez apporter un immeuble : il s agit d un apport en nature. Généralement, la société devient propriétaire à part entière des biens ; toutefois, il est possible de faire un apport en usufruit ou en nue-propriété. Groupe Eyrolles
46 La transaction Si vous n apportez que l usufruit, vous gardez la nue-propriété et résolvez de ce fait le problème d une éventuelle imposition au titre de la plus-value lorsque le bien sort de votre patrimoine. Par ailleurs, la société aura la possibilité de déduire de ses bénéfices les réparations importantes et, le cas échéant, les intérêts d emprunt. On peut aussi rencontrer le cas particulier de l apport d un bien indivis : il est très fréquent que plusieurs personnes propriétaires d un même bien (indivisaires) décident de créer une SCI. Pour qu une telle opération se produise, il faut l accord de tous. Cet apport permettra à chacun d obtenir un nombre de parts équivalant à ses droits indivis. EXEMPLE Soit une indivision entre 4 personnes (chacun possède 25 % du bien) qui décident de créer une SCI comprenant 1 000 parts. Chaque associé obtiendra donc 250 parts. L indivision prendra fin puisque chacun recevra un nombre de parts déterminées et individualisées. Vous avez la possibilité d apporter la quote-part que vous détenez sur un bien immobilier indivis. Dans cette hypothèse, les autres indivisaires ne disposent pas d un droit de préemption sur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 815.14 du Code civil). En revanche, le droit de préemption des collectivités publiques (le DPU) peut être exercé. L apport d un bien par l époux Vous êtes marié sous le régime de la communauté Vous pourrez apporter vos biens propres à la société sans obtenir aucune autorisation de la part de votre conjoint (sauf si c est le logement de la famille). Les parts que vous obtiendrez resteront des biens propres. Vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens Vous êtes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation à votre conjoint (sauf logement de la famille). Le régime fiscal des apports L enregistrement des apports Tous les apports purs et simples à des SCI (c est-à-dire les biens transmis à la société, en contrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) n entraînent plus le paiement d un droit d enregistrement. À SAVOIR Il existe aussi des apports «à titre onéreux». En contrepartie de ceux-ci, vous ne recevez pas de parts sociales, mais une somme d argent ou la prise en charge d un passif (par exemple : appartement en viager). Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires. Assez rare dans le cas qui nous concerne, ce type d apport ne fera pas l objet d autres développements. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 47 Les plus-values sur les apports Nous limiterons notre étude au régime des plus-values des particuliers. Vous avez décidé de créer une SCI et vous transférez dans son patrimoine un immeuble que vous possédez. Selon l article 150UV du CGI relatif aux plus-values immobilières, l apport en société d un immeuble est assimilé à une opération de vente dégageant généralement une plusvalue. Vous êtes donc soumis à l impôt que vous auriez dû acquitter si vous aviez vendu ce bien (vous paierez cet impôt avec vos fonds personnels). Dans un certain nombre de cas, aucun impôt n est dû si : vous faites apport de votre résidence principale. Depuis la loi de finances pour 2004, aucune durée de détention n est exigée pour bénéficier de l exonération ; vous détenez le bien depuis plus de 15 ans ; la valeur de l immeuble ne dépasse pas 15 000. Modalités d imposition Si le bien apporté n entre pas dans l une de ces catégories, vous serez soumis à l impôt sur les plus-values (voir, pour leur calcul, le paragraphe «Les plus-values», p. 60). Les formalités Les statuts rédigés devront être signés par l ensemble des associés. Même si, dès la signature, la société existe, de nombreuses formalités devront encore être réglées afin d achever le processus de formation. L enregistrement Les statuts doivent être enregistrés à la recette des impôts dans un délai d un mois à compter de la date de l acte. À SAVOIR Si l acte constate un apport d immeuble, il doit être déposé à la conservation des hypothèques du lieu de situation du bien pour la formalité de publicité foncière. La publication dans un journal d annonces légales Si l acte de société a été fait devant un notaire, l insertion devra être signée par ce dernier ou par l un des premiers associés ayant reçu un pouvoir spécial lorsque le notaire n est pas intervenu. Un avis sera donc inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social. Le dépôt au greffe Un certain nombre de documents doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social : deux copies des statuts, s ils sont rédigés par un notaire, ou deux originaux s ils sont faits sous seing privé ; deux copies des actes de nomination des organes de gestion. Groupe Eyrolles
48 La transaction La demande d immatriculation au registre du commerce Cette demande est signée par le gérant ou son mandataire, et déposée au greffe du tribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs à la société). Publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) Dans les huit jours de l immatriculation, le greffier doit faire paraître un avis au Bulletin officiel d annonces civiles et commerciales. Ce dernier contient l ensemble des éléments caractéristiques de la société (adresse de la société, raison sociale, montant du capital, activité de la société). Démarches auprès du centre des formalités des entreprises Depuis le décret du 30.5.1984, une dernière étape s impose avant l achèvement des formalités de constitution auprès du centre des formalités des entreprises. Dans un même lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance), vous pourrez souscrire sur un même document toutes les déclarations auxquelles vous êtes tenu dans les domaines juridique, administratif, fiscal (le gérant s en chargera). Ce document vaut déclaration auprès du service des impôts, de l Urssaf, des Assedic. Le gérant La gestion de la SCI est obligatoirement assurée par un gérant (article 1846 du Code civil) qui sera chargé, entre autres, de réunir les associés au moins une fois par an, de les informer et d établir un rapport comptable régulier. Le statut du gérant Nomination Les statuts fixent le mode de désignation du gérant (règles de majorité) qui est généralement choisi parmi les associés. CONSEIL Pour éviter toute formalité ultérieure, désignez un gérant quand vous établissez les statuts. Si le gérant n est pas nommé dans les statuts, il est important de prévoir la possibilité de nommer des gérants non associés et d imposer des compétences professionnelles pour le choix du gérant. Toutefois, veillez à ne pas imposer des critères trop contraignants afin d éviter tout risque de blocage. Que se passe-t-il si aucun gérant n est désigné? Chacun des associés pourra demander au président du tribunal de grande instance la désignation d un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un gérant. Si l absence de gérant a perduré plus de un an, le tribunal pourra prononcer la dissolution anticipée à la demande de tout intéressé. On notera utilement que l exercice d une profession libérale est incompatible avec les fonctions de gérant de SCI (cf. avocats, notaires, experts-comptables ). Toutefois, on De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 49 trouve généralement des exceptions dans les textes qui réglementent ces professions pour la gestion des sociétés de famille. La cessation des fonctions La révocation Elle est décidée par les associés selon les règles prévues par les statuts (par exemple : majorité des 2/3, majorité des associés présents ou représentés à l assemblée générale). À défaut de disposition particulière, le gérant sera révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Que se passe-t-il si le gérant dispose de parts qui lui permettent d obtenir la majorité pour éviter la révocation? Celle-ci pourra être demandée en justice par les associés (article 1851, alinéa 2 du Code civil). À SAVOIR La révocation du gérant doit être motivée, sinon elle peut donner lieu au versement de dommages et intérêts au profit du gérant si les associés ne peuvent invoquer un juste motif (par exemple : incapacité notoire, non-respect des statuts ). La démission Le gérant peut mettre fin à ses fonctions à tout moment sans avoir à invoquer un motif légitime. Mais il sera tenu d indemniser la société si sa démission lui cause un préjudice. CONSEIL Prévoyez un délai de préavis qui devra être respecté par le gérant dans le cas où il souhaiterait démissionner afin de prévenir tout risque de départ inopiné. Autres causes de cessation des fonctions du gérant Ce peut être l expiration de son mandat, son décès ou la survenance d une interdiction. Les pouvoirs du gérant Organe essentiel de la société civile, le gérant est chargé d en assurer la gestion quotidienne (par exemple : il passe des contrats au nom de la société avec des entreprises pour la réalisation de travaux dans l immeuble, il prend l initiative de réunir les associés). De façon générale, il assume toutes les obligations nécessaires à la bonne marche de la société. Pour exercer sa mission, il est doté de pouvoirs étendus : Dans ses rapports avec les associés, les statuts définissent dans la plus grande liberté ses prérogatives afin qu il ait les moyens d assumer la gestion de la société. Dans ses rapports avec les tiers, ses pouvoirs sont définis par la loi et sont d ordre public (on ne peut y déroger). Groupe Eyrolles
50 La transaction Le gérant et les associés Le principe Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande l intérêt de la société, c est-à-dire à la fois des actes administratifs courants (par exemple : convocation des associés pour les assemblées, déclarations fiscales ) et des actes de disposition (par exemple : vente de biens sociaux). L aménagement du principe Les termes de la loi étant imprécis, il est important de définir strictement les pouvoirs dont dispose le gérant pour exercer sa mission. CONSEIL Mieux vaut limiter les pouvoirs du gérant lorsqu il s agit d engager financièrement la société (soumettre ces décisions à un vote de l assemblée des associés) ou de vendre un bien social. N hésitez donc pas à énumérer les cas où le gérant pourrait intervenir seul (petits travaux dans l immeuble, demande de devis, appels de fonds) et ceux qui nécessitent l intervention de l assemblée (réfection d une façade, d une toiture). Les précautions à prendre Vous êtes gérant ou vous allez le devenir : quelles sont les précautions à prendre? Afin de bien connaître l étendue de votre mission, lisez très attentivement les clauses qui fixent vos pouvoirs. Votre responsabilité pourra être mise en jeu si vous ne les respectez pas (le non-respect de ces clauses peut aussi entraîner votre révocation). Les établissements financiers demandent fréquemment le cautionnement de la société civile lorsque des emprunts sont contractés ; cette décision importante et délicate doit faire l objet d une étude approfondie avec un praticien avisé. Le gérant et les tiers Par principe, pour tous les actes qui entrent dans l objet de la société, le gérant est engagé à l égard des tiers. Quels sont ces actes? Ce sont tous ceux qui se rattachent à la gestion courante de la société : l engagement du personnel, la fixation des rémunérations, la souscription ou la résiliation des polices d assurances, le paiement des sommes dues par la société, les acquisitions ou les ventes d immeubles. Quant aux clauses à insérer dans les statuts, vous aurez tout intérêt à définir avec précision cet objet afin de limiter ses pouvoirs et, par là même, les engagements de tous les associés, puisque le gérant engage la société à chaque fois qu il accomplit des actes conformes à l objet (par exemple : la gestion d un immeuble, l achat d un terrain et la construction d une maison ). À SAVOIR Les clauses qui encadrent ses prérogatives à l égard des associés n ont aucun effet sur les tiers. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 51 La responsabilité du gérant Conformément aux dispositions de l article 1850 du Code civil, le gérant est responsable de toutes les infractions à la loi et aux stipulations prévues dans les statuts (par exemple : absence de communication d informations aux associés, défaut de convocation à l assemblée annuelle, tenue d une comptabilité incomplète ). Des actions en justice peuvent alors être exercées par les associés : si la faute du gérant vous cause un préjudice, vous disposez d une action individuelle afin d en demander la réparation conformément aux dispositions de l article 1832 du Code civil. Si c est la société elle-même qui subit un préjudice, un ou plusieurs associés peuvent intenter une action en responsabilité contre le gérant (il pourrait alors être condamné à verser des dommages et intérêts à la société). Vous avez aussi la faculté de demander en justice (tribunal de commerce) la nomination d un administrateur provisoire. Droits et devoirs des associés La SCI met en scène deux catégories d acteurs qui interviendront tout au long de sa vie : les associés qui ont décidé de participer à un même objectif et un gérant (ou plus) qui coordonne l ensemble des décisions, en ayant la possibilité d agir au nom de la société dans certaines limites. L attribution de parts de SCI confère aux associés des droits mais aussi des obligations. Les droits des associés En contrepartie des apports que vous avez effectués, vous recevez des parts sociales qui concrétisent vos droits dans la société. Un certain nombre d attributions vous sont alors conférées par la loi (Code civil) et les statuts qui précisent leurs modalités d exercice. La participation à la vie sociale Vous interviendrez nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs de celui-ci). Le gérant doit vous réunir à titre d associés au moins une fois par an et vous communiquer l ensemble des documents relatifs à la société (comptables et fiscaux) quinze jours avant l assemblée. Par ailleurs, chacun de vous peut provoquer la réunion d une assemblée pour une question déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l assemblée ou en les consultant par écrit. Groupe Eyrolles À SAVOIR La possibilité d exercer votre droit de vote par écrit doit être expressément prévue par les statuts.
52 La transaction Si la gestion de la société suscite chez vous certaines interrogations, vous n hésiterez pas à poser des questions par écrit au gérant qui devra vous répondre selon le même procédé. Afin de participer pleinement à la vie de la société et à son fonctionnement, vous avez la possibilité de consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçus par elle (article 1855 du Code civil). S agissant des actions en justice, seul le gérant est habilité à entamer une action pour défendre les intérêts de la société. Pour ce qui est de la modification des statuts, seuls les associés peuvent en prendre l initiative en les modifiant par une décision d assemblée. Il faudra alors respecter les règles de majorité prévues à cet effet dans les statuts. À défaut, l unanimité est requise. Le droit de participer aux bénéfices Grâce aux apports que vous avez effectués, chacun de vous dispose d une partie du capital de la société. Dès l instant où la société fait des bénéfices (par exemple : revenus fonciers provenant de la location de logements), il est normal que vous en profitiez au prorata des droits que vous détenez dans le capital social. EXEMPLE Vous disposez de 30 % des parts d une SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permettent d obtenir 15 000 au titre des revenus fonciers. Vous percevez donc 4 500. Quand s effectue la répartition? Les statuts prévoient la périodicité et les modalités de répartition des dividendes ; à défaut, la répartition s effectue une fois par an. Que se passe-t-il quand une cession de parts intervient? À défaut de jurisprudence à ce sujet, nous vous conseillons de prévoir le sort des bénéfices à distribuer dans l acte de cession. Deux solutions sont alors possibles : soit les bénéfices reviendront au cessionnaire, soit ils seront attribués au cédant et au cessionnaire proportionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont été associés. Le droit de céder vos parts sociales L agrément doit être donné par tous les associés, car la SCI a été constituée en fonction de chacun des individus qui composent la société (contrat intuitu personae). Voilà pourquoi un nouvel associé ne peut être toléré sans l accord des autres. Les statuts peuvent prévoir que l agrément sera donné à une majorité définie, ou accordé par les gérants. L agrément est donné par une décision de l assemblée ou dans l acte de cession des parts. Si les associés ne se sont pas manifestés pendant le délai que vous leur avez accordé, vous bénéficiez d un accord tacite. Préalablement à la décision, vous devrez notifier le projet de cession aux associés avec la demande d agrément du demandeur que vous proposez. Si cette règle n est pas respectée, la procédure est sanctionnée par la nullité. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 53 Plusieurs cas de figure sont à distinguer. Les associés refusent l agrément Si c est en raison du prix, ce dernier sera déterminé par un expert (comptable, conseil financier) désigné par les parties ou le président du tribunal de grande instance statuant en référé. Si c est en raison de la personnalité du cessionnaire, les autres associés peuvent décider de racheter les parts ; ils ont alors 6 mois pour le faire. Un acquéreur est proposé à l unanimité par les associés ou encore la société décide de racheter les parts en vue de leur annulation. Les associés peuvent aussi décider la dissolution anticipée (rare car coûteuse). Par ailleurs, le cédant pourra alors s y opposer en décidant de ne plus céder ses parts. Les associés donnent leur agrément La cession est obligatoirement constatée par un écrit (sous seing privé ou authentique). Elle est rendue opposable à la société après avoir été acceptée par le gérant dans un acte authentique ou signifiée par voie d huissier (article 1690 du Code civil). À SAVOIR Les statuts peuvent prévoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur les registres de la société que l on trouve nécessairement au siège social. Outre les formalités qui viennent d être décrites, la cession est opposable aux tiers si l acte de cession est déposé au registre du commerce et des sociétés (deux copies si l acte est authentique ou deux originaux si l acte est fait sous seing privé). La transmission des parts par décès Vous avez constitué une SCI avec vos parents. L un d eux décède. Que se passe-t-il? La société n est pas dissoute par le décès de l un des associés. Elle perdure avec les héritiers et les légataires. Toutefois, les statuts peuvent y déroger en prévoyant que la société continuera avec les seuls associés survivants ou avec les héritiers et légataires agréés par les autres associés (cas le plus fréquent). Vous êtes héritier ou légataire : on vous refuse la qualité d associé. Quels sont vos droits? Si les statuts ont prévu ces restrictions, vous ne pouvez contester la décision des associés. Néanmoins, vous recevrez une somme qui correspondra à la valeur de ces parts (déterminée au jour du décès) et qui sera acquittée par les nouveaux titulaires des parts. Les dérogations Vous avez intérêt à prévoir des règles de majorité pour éviter un blocage. La cession est libre entre ascendants ou descendants et l associé cédant. Toutefois, les statuts peuvent la soumettre à un agrément. Les statuts peuvent exclure l agrément pour une cession de parts entre l associé cédant et son époux. L agrément sera donné par les associés réunis en assemblée, laquelle sera convoquée quinze jours avant par le gérant. Groupe Eyrolles
54 La transaction Quel prix? Pour une vente classique d immeuble, il suffit de faire une évaluation du bien. Pour la vente des parts d une SCI, la connaissance de la valeur vénale de l immeuble ne suffit pas ; il s agit alors de faire une étude des comptes de la société et de déterminer la valeur nette comptable du patrimoine social, c est-à-dire de faire la différence entre la valeur actuelle de l immeuble et les dettes contractées pour son acquisition. EXEMPLE Vous vendez vos parts (30 % du capital social) d une SCI propriétaire d un immeuble évalué à 500 000. Or il reste un prêt de 200 000 contracté pour son acquisition. La valeur nette comptable s élève donc à : 500 000 200 000 = 300 000. Possédant 30 % des parts, vous pourrez déterminer la valeur de vos parts à 300 000 30 % = 90 000. Ayant bien à l esprit toutefois que cette évaluation est très schématique. Pour ajuster ce montant, il faut nécessairement tenir compte des possibilités offertes au titulaire des parts ; il s avérera nécessaire de corriger sensiblement le montant si la société est très fermée (lorsque les statuts limitent strictement la participation), si la rentabilité est faible, ou bien lorsque la participation est minoritaire. À SAVOIR Les droits d enregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5 % depuis le 1 er janvier 2006. Quels sont les droits à acquitter sur les parts transmises après décès? Ce sont les droits de succession sur la valeur des parts comme pour toute transmission à titre gratuit. Les prérogatives particulières des associés des sociétés d attribution vont être développées dans la suite de cette section. Les obligations des associés Les apports Nous ne reviendrons pas sur la nécessité de réaliser les apports dans les conditions prévues par les statuts. Si vous ne versez pas cette «cotisation» dans les délais impartis, vous serez condamné à payer des intérêts au taux légal à compter du jour où vous deviez exécuter cette obligation. La responsabilité des associés À l égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales (article 1857 du Code civil). Autrement dit, les créanciers de la société qui n ont pas été payés pourront se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infructueuse contre la société. La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l associé possède dans la société. Le cas échéant, le patrimoine personnel de celui-ci sera utilisé pour acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants. De Particulier à Particulier
Les sociétés civiles immobilières 55 EXEMPLE Une SCI a une dette de 4 000 qu elle ne peut honorer. Après avoir vainement poursuivi la société, le créancier pourra se retourner contre vous (vous possédez 25 % des parts). Il sera donc en droit d exiger de vous une participation à hauteur de 1 000 qui pourra être prélevée sur votre patrimoine personnel. Par conséquent, il est essentiel de connaître les points suivants avant de vous engager dans la voie de la SCI : Vous faites partie d une SCI dès sa constitution. Vous ne pourrez insérer dans les statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation à l égard des créanciers. Seules des renonciations individuelles des créanciers à l occasion de chaque contrat conclu avec la société sont en principe valables. La SCI est déjà constituée. Avant de prendre votre décision, vous prendrez connaissance de l état des engagements pris par la société (engagements financiers résultant de prêts, travaux importants décidés dans l immeuble social). Dissolution Les causes Comme tout contrat de société, la SCI est soumise aux dispositions de l article 1844.7 du Code civil qui énumère les causes susceptibles d entraîner la dissolution. La société est constituée pour une durée limitée À l expiration de celle-ci, la société est dissoute. Toutefois, les associés auront la possibilité de proroger la société (à la majorité requise par les statuts ou, à défaut, à l unanimité). La société a été créée pour un objet précis Si cet objet s est réalisé (par exemple : construction de l immeuble par une SCI de construction) ou s il n existe plus (par exemple : vente de l immeuble par une SCI de gestion), la société sera dissoute. Là aussi, vous pourrez décider par décision de l assemblée générale de proroger la société en étendant son objet. À SAVOIR Cette assemblée devra intervenir avant la réalisation ou l extinction de son objet. L annulation du contrat de société Le non-respect des règles essentielles concernant la constitution de la société entraîne l annulation du contrat de société. Ainsi en est-il de l absence d apports, de l exclusion de la contribution aux pertes (non-respect de l article 1832 du Code civil). Les formalités relatives à la dissolution La dissolution doit être publiée afin que les tiers puissent être informés (article 1844.8 du Code civil). À défaut, elle est censée poursuivre son activité. Groupe Eyrolles