QUELLE ATTRACTIVITE ECONOMIQUE, QUEL IMMOBILIER D ENTREPRISE FACE AUX POLES MAJEURS DE L OUEST PARISIEN? Agence Foster + Partners SEM 92 Visions d amenageur
Penser la ville de demain étant au cœur des missions de la SEM 92, celle-ci a lancé un cycle de débats «Café Urbain» qui réunit autour de thèmes d actualité des élus, des architectes, des urbanistes, des promoteurs, des investisseurs et des experts de l aménagement et de l immobilier. Rencontre avec HervE Gay, directeur general de la SEM 92 archistorm : Quel est l objectif de la SEM 92, à travers ce cycle de débats? Hervé Gay : Forte de sa connaissance du terrain, la SEM 92 exerce un rôle opérationnel important aux services des projets et de l intér t général. À une époque où la ville et ses pratiques sont en perpétuel changement, tout comme ses acteurs et son cadre réglementaire, il nous paraît essentiel de relayer les questions opérationnelles qui se posent. C est l objet de ce cycle de débats, que nous souhaitons au cur de l actualité. Où se situent aujourd hui le champ de vos activités? H.G. : Nous intervenons sur des territoires d emblée très attractifs comme Issy-les-Moulineaux, mais aussi sur d autres, où une réelle légitimité économique est en cours de constitution. C est le cas d Asnières-sur-Seine, de Clichyla-Garenne, de Châtenay-Malabry et de Massy. Depuis la création des SEM, quelles sont les grandes évolutions dans les relations qu elles entretiennent avec la sphère publique et le monde économique? H.G. : Le développement économique et sa réponse immobilière ne se décrètent pas. Ils se définissent l un l autre, s accompagnent et se promeuvent. Les aménageurs sont des intermédiaires entre le monde économique et la sphère publique, nous devons tre à l écoute de ces deux acteurs complémentaires et incontournables de l aménagement. Notre rôle est d opérer une synthèse entre des intér ts et temporalités qui, parfois, semblent divergents : les ambitions politiques, le fonctionnement du monde économique, du monde de l immobilier et de l entreprise. Nous devons poser un cadre de réflexion avec tous les acteurs de la ville pour inventer les quartiers, les programmes immobiliers, les services, les équipements et un environnement urbain qui répondent à toutes les attentes et aux nouvelles formes de travail et de vie. Cela suppose de savoir anticiper des processus de flexibilité et de réversibilité des immeubles, mais aussi d accueillir ces entreprises souvent oubliées par le monde de l immobilier que sont les TPE-PME ; tout cela, bien sûr, dans une optique de ville durable, où l on retrouve la mixité de toutes les fonctions. Dans ce cadre, quels sont les atouts et les enjeux pour la SEM 92? H.G. : Une des clés de la réussite et de l efficacité de notre métier d aménageur est notre capacité à mobiliser les réseaux d acteurs qui, au regard d une réalité économique et financière, garantissent la pertinence et la pérennité de nos interventions. C est dans ce cadre que la SEM 92 accompagne ses clients dans toutes les phases de réalisation de leurs projets, des études aux travaux. Son statut lui confère une souplesse d intervention et la réactivité d une entreprise privée alliées à la culture de l intér t général. Pour preuve, sur les dix dernières années, la SEM 92 a permis la réalisation de 200 000 m 2 d immobilier économique (tertiaire, commerces et activités) accueillant 4 500 emplois nouveaux sur le seul département des Hauts-de- Seine. Pendant la m me période, plus de 4 500 logements ont été livrés. Quant aux opérations en cours, elles conduiront à produire, d ici cinq à dix ans, près d un million de mètres carrés de SHON, soit l équivalent de l opération Seine-Arche ou encore de celle des Groues, sur le territoire de l EPADESA. Le 30 novembre 2011, la table ronde «Quelle attractivité économique, quel immobilier d entreprise face aux pôles majeurs de l Ouest parisien», animée par Elizabeth Martichoux, a réuni au SIMI : Hervé Gay, directeur général de la SEM 92, Alain- Bernard Boulanger, premier vice-président du conseil général des Hauts-de-Seine et maire de Villeneuve-La-Garenne, Sébastien Pietrasanta, conseiller régional, maire d Asnières-sur-Seine, Vincent Delahaye, sénateur-maire de Massy, Florence Peronnau, directeur immobilier du groupe Sanofi Aventis, Gilles Betthaeuser, président d AOS Studley, Emmanuel Desmaizières, directeur général de Bouygues Immobilier d Entreprise, Jason Lockyer, directeur HRO France et François de Bernis, président de la Fédération des clubs d entreprises des Hauts-de-Seine. QUELS CRITeRES D ARBITRAGE POUR LES ENTREPRISES? Dans un contexte économique fortement concurrentiel, la notion de «compétitivité» a progressivement fait place à celle d «attractivité». Qu est-ce qui fait l attractivité d une commune? Quelle définition peut-on en donner? L attractivité, c est un tout «Pour une commune ou un territoire plus vaste, l attractivité est un tout. Elle tient aux services et équipements proposés aux entreprises et aux habitants ainsi qu à des critères économiques et financiers, tel le coût du mètre carré comparé à celui pratiqué en d autres lieux.» Alain-Bernard Boulanger Les choix d implantations : des raisons variées et multiples «Regrouper de petites équipes ou déplacer un siège social ne relève pas des m mes critères. Pour de grands transferts, l accessibilité est de loin le premier critère. Le deuxième est l aspect économique basé sur le coût du mètre carré et le coût global d occupation. Le troisième est la façon de s organiser sur site. En outre, il est important de mesurer si l entreprise s insère ou non dans le tissu urbain. Il nous faut donc arbitrer en tenant compte de divers paramètres ; les campus offrent l avantage d tre centrés sur l entreprise, mais les collaborateurs sont attentifs à la vie du site, celui-ci doit en effet tre ouvert sur la ville, l environnement urbain et les services de proximité.» Gilles Betthaeuser Comment concilier les coûts immobiliers, l accessibilité aux transports et la gestion du «dernier kilomètre»? «Avant m me l accessibilité, le coût est fondamental. Nous en avons pris conscience en nous implantant dans la Boucle nord des Hauts-de-Seine, où la qualité et le coût des immeubles tertiaires neufs attirent tant d entreprises. Hélas, malgré le RER et la prolongation de la ligne 13 du métro, les infrastructures de transport ne permettent pas toujours de franchir le dernier kilomètre. Or il est essentiel! Avec le support de la chambre de commerce, nous avons élaboré un plan de déplacement interentreprises pour tenter d optimiser ce système de transport. Trop d entreprises intéressées par ces secteurs s aperçoivent que, contrairement à leurs prévisions, leurs salariés viennent en voiture car le dernier kilomètre est mal couvert. L enqu te liée à notre plan de déplacement a montré que, sur 7500 personnes interrogées, 99 % n habitent pas Gennevilliers mais le Val-d Oise ou les Yvelines. Essentiellement de jeunes cadres, qui vivent à l extérieur de Paris et travaillent dans les zones où leurs sociétés ont emménagé. Contrairement à ce qui se passait il y a trente ans, on ne vit plus là où on travaille. Les plans de déplacement sont donc essentiels pour gérer le fameux «dernier kilomètre». François de Bernis Comment faciliter la vie quotidienne des salariés? Gérer les transports «Pour les salariés, l efficience des transports est cruciale. L autre point crucial, ce sont les services et les commerces disponibles à proximité pour faciliter la vie quotidienne, des aspects qui ont une incidence directe sur la masse salariale. Vient ensuite la qualité de l immeuble. Offrira-t-il un cadre de travail confortable et performant?» Jason Lockyer Tous partenaires pour la mixité «Je ne crois pas qu il y a trente ans, les Franciliens habitaient au plus près de leur travail, mais nous devons aujourd hui tenter de les en rapprocher. Les salariés des entreprises implantées à Massy souhaitent de plus en plus y habiter, d où nos efforts pour une image positive avec des logements de qualité dans des quartiers de qualité. Sur une zone industrielle des années 1970, nous avons réalisé un vrai quartier de ville avec 500 000 m 2 de bureaux, 4 000 logements, des services, des commerces, de la restauration, des cafés, des cinémas, une salle de congrès. Il y a dix ans, à Massy, nous n avions ni médecin, ni avocat, ni expert-comptable. Aujourd hui, toutes ces professions libérales et tous les services utiles à des entreprises viennent s y implanter.» Vincent Delahaye «Au-delà de la prédominance du prix, du confort de vie, de la mixité, la création d un tissu économique de grandes et petites entreprises est important car une entreprise ne vit pas isolée. Nous travaillons sur un couplage associant les intér ts financiers et l attractivité des talents. Attirer les talents passe par la qualité des immeubles et des services offerts par ces immeubles pour donner aux salariés une sensation de bien- tre qui pallie partiellement les contraintes liées à la durée des trajets.» Florence Peronnau À Clichy-la Garenne, autour du Parc des Impressionnistes, une nouvelle dynamique économique privilégiant les éco-activités. OBRAS Architectes
LE "COuT SOCIAL", AUTRE ENJEU D UN DeMeNAGEMENT? Il est impossible de mener un projet de regroupement tertiaire sans engager une réflexion globale sur l organisation du travail. Attirer les talents et accompagner les changements La crainte de rencontrer une forte résistance conduit aujourd hui à bloquer des projets en interne. Récemment, cinq grands projets de transfert d entreprise ont échoué en raison de la résistance liée à ces mouvements de grande ampleur. Les entreprises cherchent à attirer les meilleurs talents du marché et à retenir les meilleures équipes. Nombre d entre elles hésitent à déménager par crainte de fragiliser leur développement par des mouvements susceptibles de nuire à leurs relations avec leurs clients : quand AON a quitté Levallois pour s installer à Colombes, elle a perdu une partie de sa clientèle et de ses collaborateurs. La direction a donc décidé de revenir à Paris. Quand on s appelle Sanofi et que l on dispose d un site historique important, passer de la Croix-de-Berny à Massy est plus aisé.» Gilles Betthaeuser Il est impossible de mener un projet de regroupement tertiaire sans engager une réflexion globale sur l organisation du travail. Préciser les objectifs, positiver le déménagement «Après dix années durant lesquelles ont été créés 500 000 m 2 de bureaux à Charenton, Montrouge, Boulogne, Nanterre, Saint-Ouen, Colombes et Bezons, soit une quinzaine de projets, et signés une cinquantaine de baux, HRO France peut dresser un panorama des utilisateurs de la place parisienne. Lors de la présentation d un immeuble, la première question que l on nous pose est toujours la m me : «Si je décide de venir ici, comment vais-je expliquer mon choix au directeur financier et aux employés?» Plus on s éloigne de Paris, plus l explication à donner est compliquée. Le sens du déplacement n est pas neutre ; si une entité installée boulevard Haussmann déménage à Nanterre, des arguments de poids sont indispensables.» Jason Lockyer Asnières-sur-Seine, croisement de l avenue nouvelle et de l avenue de la Redoute ParoleS d utilisateurs... Sanofi Adventis, dix hectares à Massy «À Massy, Sanofi Advantis est propriétaire de dix hectares. Massy est l un des sites historiques de Sanofi avec, depuis les années 1950, une activité industrielle importante. Dans le cadre de notre schéma directeur et d une rationalisation de fonctionnement, nous avons réuni auprès des centres de recherches les fonctions support de la recherche qui étaient auparavant à Chilly-Mazarin. Nous y avons également transféré le back office, et les fonctions «support» du groupe suivront. Une grande part du personnel y habite et cette ville en pleine évolution nous permet d offrir à nos collaborateurs un cadre de travail moderne ainsi qu un cadre de vie et des transports en commun performants. Quant à la gare TGV, elle est très utile pour nos relations à l international.» Florence Peronnau Regards croisés sur Atos à Bezons «Quand l usine d Atos s est installée dans la ville de Bezons, qui n est pas la plus réputée en termes d accessibilité, est-ce le coût du mètre carré, qui a fait la différence, impliquant que 4500 salariés travailleront sur un site où le tramway n arrive pas encore?» Elizabeth Martichoux «Cassons les a priori contre Bezons. Atos a comparé le temps de transport moyen de 6 000 salariés : 58 minutes pour Montrouge, 59 minutes pour Bezons!» Jason Lockyer «Il est impossible de mener un projet aussi important de regroupement tertiaire en Île-de-France sans une réflexion globale sur l organisation du travail. L un des prérequis fixé par la direction générale d Atos a donc été de réfléchir à une organisation plus flexible du travail. Un programme général de télétravail a ainsi été mis en place, pour permettre à une partie des collaborateurs de travailler de chez eux, ce qui compense les difficultés de transport.» Gilles Betthaeuser QUELS PARTENARIATS POSSIBLES ENTRE ACTEURS PUBLICS ET PRIVES? Des aménageurs aux entreprises, en passant par les collectivités locales, les maîtres d ouvrages des infrastructures et les entreprises, de multiples acteurs contribuent à la fabrication de la ville et à la dynamique de ses quartiers. Élus et entreprises : transparence et dialogue «Si une ville annonce une date pour le tramway et qu il y a un décalage dans la mise en service, l entreprise aura un réel problème d accompagnement et de conduite du changement. Un minimum de transparence est indispensable. Décaler un délai annoncé est extr mement délicat et cristallise le dialogue social.» Gilles Betthaeuser «Confiance et honn teté sont indispensables. Pour tout projet à long terme qui dépend de la municipalité et de beaucoup d autres acteurs, avec des engagements financiers considérables, il est impossible de s engager sur des dates précises. Avec deux RER, des autoroutes et la gare TGV, Massy jouit d un facteur d attractivité considérable au sud de Paris et s impose comme un centre de gravité qui, de plus, offre de l habitat pour les salariés. S ajoute la stabilité des impôts locaux ; une municipalité bien gérée donne confiance. Je vais au devant des entreprises pour faciliter leur installation et les informer des projets à venir. Pouvoir loger leurs salariés à proximité est un élément clé. Quand on connaît la «régularité» des RER, on sait que les évaluations de temps de transport ne tiennent pas compte des jours de grève ou des incidents Pour améliorer la vie des Franciliens, il faut donc absolument construire près des entreprises!» Vincent Delahaye Parole d ELU... Pour Sébastien Pietrasanta, l implantation géographique, la relation à d autres territoires et la desserte par les transports en commun sont trois éléments d arbitrage pour les entreprises. «Notre territoire, tout proche de Paris et de La Défense, non loin de Roissy et à proximité de la Seine, offre de réels avantages. En matière de transports, nous aurons bientôt quatre stations du Grand Paris Express, ce qui intéresse beaucoup les entreprises, car la mobilité des collaborateurs est essentielle. Par nos contacts réguliers avec elles, nous savons ce qu elles recherchent : la proximité d une station de métro ou de RER et des capacités de logements pour les collaborateurs. Une commune capable d offrir une gamme de logements allant de l habitat social à l accession en passant par l habitat intermédiaire contribue à faciliter la mobilité et les déplacements, ce qui est crucial en Îlede-France.» Au nom de l économie nationale, une vision partenariale et sociétale Une société étant vouée à tre un appui pour les collectivités territoriales, l échange, le dialogue, voire le frottement, entre collectivités, entreprises réalisatrices et entreprises utilisatrices sont essentiels. Après avoir pris un peu de retard par rapport à d autres pays voisins, la France a maintenant conscience que sa richesse et son devenir reposent aussi sur la richesse et le devenir des entreprises et, donc, sur la façon d organiser le territoire. Soyons assurés que la relative proximité entre salariés et lieux de travail permettra aussi des économies sur toutes les conséquences du transport.» Alain-Bernard Boulanger Pôle sportif Logements Bureaux Agence du Besset Lyon Un nouveau quartier mixte, arrimé et compétitif autour du pôle multimodal des Courtilles à Asnières-sur-Seine. 41 000 m 2 de bureaux - 40 000 m 2 de logements - 35 000 m 2 de commerces - 5 500 m 2 pour le pôle sportif.
COMMENT EVOLUENT AUJOURD HUI LES PRODUITS IMMOBILIERS? L évolution des produits immobiliers est plus que jamais indissociable des mutations urbaines. Au-delà de la flexibilité des immeubles, leur typologie est abordée en relation avec l environnement urbain. Quant aux critères de l offre ils varient pour les grandes entreprises et les PME. Quartiers mixtes ou campus? «Proposer une offre en phase avec les importants besoins de surfaces des entreprises, mais aussi avec ceux de surfaces plus faibles dans des quartiers diversifiés, est l autre facteur incontournable. Nous avons, dans les Hauts-de-Seine, deux types de projets : soit des quartiers mixtes m lant bureaux, logements, commerces et services avec une ville qui vit jour et nuit comme les week-ends, soit une offre de grande ampleur où les entreprises attachées à une typologie de campus peuvent accueillir un grand nombre de collaborateurs.» Emmanuel Desmaizières Quel immobilier et à quel coût? «Minimiser l influence des directions financières sur le choix des sites et des transferts à des fins de valorisation d un patrimoine est un peu trop «politiquement correct» quant à la primauté donnée aux services pour les salariés. L aspect financier a bien plus d importance.» Alain-Bernard Boulanger «Avec le directeur financier, la négociation porte principalement sur trois points : l opération répond-elle à un objectif de coût global? Réduit-on les coûts en regroupant les salariés? Améliore-t-on leur cadre de travail? Nous avons ainsi des exemples d entreprises soucieuses d offrir aux salariés des locaux valorisants.» Jason Lockyer «Le rapport économique entre utilisateur et investisseur met en regard le niveau de loyer et le taux de capitalisation lié à la vente de l immeuble ; lancer des projets sur des marchés non référencés est ainsi très difficile. La qualité de l immeuble tient à la capacité pour un investisseur de le relouer, dans un marché ou un sous-marché existant, afin de lancer de nouvelles opérations. Sur ce point, le Grand Paris devrait nous aider.» Emmanuel Desmaizières Les performances des immeubles «Les grands utilisateurs recherchent des bâtiments flexibles, innovants, performants, efficients sur le plan énergétique et adaptables aux différentes organisations du travail et à la politique de l entreprise. En effet, une entreprise s installe sur un site avec des baux de neuf ou douze ans et parfois la volonté d y rester plus longtemps. Par leur flexibilité, les aménagements et les bâtiments doivent donc pouvoir s adapter aux futures mutations. L offre doit correspondre à toutes ces priorités de flexibilité, d accessibilité, de qualité des infrastructures, de fonctionnalité et de coûts.» Gilles Betthaeuser Un impératif : trouver des partenaires pour de petites surfaces «Pour une PME, le délai de livraison doit tre bien plus court que pour une grande entreprise, cela concernant des surfaces allant de 4000 et à 7 000 m 2. Ces projets s accompagnent généralement assez bien d un développement dans des quartiers mixtes avec l animation créée par des services de proximité, des commerces et des logements pour des salariés.» Emmanuel Desmaizières «Les PME ne s engagent guère au-delà d un an ou deux. Il faut donc pouvoir préfinancer les opérations sur des petites surfaces, or nous avons du mal à trouver des partenaires, bien que la Ville soit pr te à s investir sur ce type de projet, avec des charges foncières adaptées. Je suis heureux de savoir qu il y a quand m me des partenaires pr ts à s engager, car il faut enrichir notre tissu économique de cette façon-là. À nous, élus, d expliquer l intér t d une mixité fonctionnelle. C est ce qui manque souvent dans les zones d activités, car quelle que puisse tre leur qualité, elles offrent rarement tous les services que l on trouve dans un quartier mixte.» Vincent Delahaye ParoleS de PROMOTEUR... Coût global et économies énergétiques pour une meilleure qualité de l offre immobilière Un loyer global immobilier intègre les charges, dont l énergie. Pour un immeuble à énergie positive livré en 2013 à Chatenay-Malabry, déporter une part de l économie énergétique sur le loyer principal permet de financer le suréquipement nécessaire à ces performances énergétiques. L utilisateur réalise alors une économie, de m me que l investisseur, propriétaire d un immeuble de dix à quinze ans en avance sur le marché, dans le cadre de programmes locatifs «clés en main». Emmanuel Desmaizières Bouygues Immobilier s installe à Chatenay-Malabry dans un immeuble de bureaux à énergie positive Clichy-la-Garenne Un programme ambitieux pour un quartier durable. 62 000 m 2 de bureaux - 7 000 m 2 de commerces, services de proximité - 25 000 m 2 de locaux d activités et artisanaux OBRAS Architectes, Chatenay-Malabry, en bas secteur Allende (Bouygues) et avenue de la Division-Leclerc Faubourg 234
Le CAFÉ URBAIN est une nouvelle rencontre pour faire dialoguer les acteurs de la ville au sens large : élus, architectes, urbanistes, promoteurs, investisseurs, sociologues, dans une perspective de partage d expériences et de réflexions pour enrichir les pratiques d aménageur et progresser ensemble dans la production d une ville qui doit aujourd hui répondre à des attentes et des besoins de plus en plus nombreux et diversifiés : durabilité, évolutivité, attractivité, diversité et qualité des services,...? : rché! La SEM 92 présente VENDREDI 16 MARS 2012 LA «BANLIEUE» À LA RECHERCHE DE SES CENTRALITÉS : QUELLE ALTERNATIVE ENTRE «HUB» URBAIN ET PLACE DU VILLAGE? PROCHAINS RENDEZ-VOUS EN 2012 > Les équipements publics : fédérateurs d urbanité? > L aménagement urbain est-il encore d intérêt public? > Le foncier : un levier inépuisable à si bon marché! ola 7 11 70 SEM 92 28, boulevard Émile-Zola 92020 Nanterre cedex Tél. : 01 41 37 11 70 Fax. : 01 41 37 12 00 www.sem-92.fr Contact : etran@sem92.fr Directeur de publication, éditeur : Marc Sautereau marc-sautereau@archistorm.com Rédactrice en chef : Michèle Leloup leoup.m@orange.fr Direction artistique, maquette : Chloé Gibert-Sander c.gibert-sander@bookstorming.com Direction de production : Maryline Robalo m.robalo@bookstorming.com Coordinatrice éditoriale et secrétaire de rédaction : Viviane Kajjaj viviane-kajjaj@archistorm.com Relecture : Cécile Amen Supplément du N 54 mai/juin 2012 archistorm ORM