De la nécessité de produire du logement locatif social en Haute- Savoie... Les pros de l'aménagement "Construction de logements : regards croisés d'acteurs" Mardi 28 avril 2015
SOMMAIRE Constat et enjeux Définition Ressources et loyers Les différents types de montage d opération Le rôle des élus La mobilisation du foncier pour la production de logements 2
Constat et enjeux en Haute-Savoie (1/4) 3 3
Constat et enjeux en Haute-Savoie (2/4) - un rythme de croissance démographique particulièrement élevé : +10 000 hbts par an - un contexte frontalier bien spécifique - un marché locatif privé extrêmement tendu, des niveaux de loyers parmi les plus élevés des villes de province, des écarts de loyers très importants avec le parc public : - de 5 à 9 /m² selon les types de logements locatifs sociaux - et de 10 à plus de 18 /m² dans le parc privé selon les secteurs - des prix de vente dans le neuf variant de 3 600 à 8 000 /m² - un prix du foncier constructible multiplié par 2,5 entre 2002 et 2012 - un coût de construction supérieur à la moyenne régionale 4 4
Constat et enjeux en Haute-Savoie (3/4) - un taux de LS de 12 % (41 000 LLS), très < à la moyenne régionale (16%) et nationale (18%) - un taux de vacance très réduit dans le parc HLM, d environ 1,5 % - un taux de rotation inférieur à 9 % dans le parc HLM - 43 % des ménages HS éligibles à un LLS type PLUS et 59 % à un PLS - plus de 18 000 demandeurs de LLS début 2015, chiffre en constante progression : 91 % relèvent du PLUS, 69 % du PLAI 5 5
Constat et enjeux en Haute-Savoie (4/4) 34 communes soumises à l article 55 de la loi SRU (loi du 13 décembre 2000 renforcée par la loi Duflot du 18 janvier 2013) : Obligation de 25 % (anciennement 20 %) de logements locatifs sociaux d ici 2025 dans les communes de + de 3 500 habitants comprises dans une agglomération > 50 000 habitants (au sens de l INSEE) comprenant au moins 1 commune > 15 000 habitants. Seule 1 commune dépasse ce seuil en 2015 (Annemasse). Pour les communes déficitaires : pénalités SRU En Haute-Savoie, retard de plus de 12 000 logements sociaux sur ces communes par rapport à l objectif de 25 %, soit 30 % du parc de logements sociaux existants en Haute- Savoie. 7 communes placées en constat de carence à l issue du bilan triennal 2011-2013 : Publier, Marignier, Thyez, Saint-Jorioz, Sevrier, Collonges-sous-Salève, Ville-la-Grand. 6 6
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Constat et enjeux en Haute-Savoie - des besoins importants en logements familiaux (plus de 5 000 par an) dont 1 500 à 2 000 logements locatifs sociaux, or l État n a agréé en moyenne que 1 260 logements sociaux familiaux par an depuis 6 ans Nb de logements familiaux par type de financement 1800 1600 1400 1200 1000 800 PLS PLUS PLAI 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 - une offre qui doit s adapter à l évolution des modes de vie : mutations professionnelles, séparations, décohabitations, maintien à domicile... La Haute-Savoie est ainsi confrontée à une crise du logement qui ne pourra être résolue que par un niveau de production élevé pendant plusieurs années, notamment sur les zones les plus tendues. 8 8
Définition Un logement social est un logement : Qui fait l'objet d'un agrément de l État Qui fait l'objet d'une convention avec l'état ouvrant droit à l'apl Loué à titre de résidence principale à un prix modéré Loué à des ménages disposant de revenus inférieurs à certains plafonds Financé par des subventions et/ou des prêts aidés par l'état Ouvrant droit à des avantages fiscaux (TVA à taux réduit, exonération de TFPB pendant 25 ans) Réalisé par un bailleur social, une commune, une association agréée, voire un bailleur privé dans certains cas particuliers : article R. 331-14 du CCH pour le PLUS PLAI et R. 331-18 pour le PLS Les différentes natures de logement : Les logements familiaux ordinaires, les logements en résidence répondant à des besoins et à des publics spécifiques, les logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées 9 9
Définition Différentes natures de financement, afin de moduler les niveaux de loyer pour accueillir des ménages au pouvoir d achat différent : PLUS (logement social de base) pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à un plafond fixé annuellement par circulaire : subventions + prêts aidés + avantages fiscaux PLAI (logement très social) destiné aux personnes dont les revenus sont inférieurs à 60% des plafonds PLUS - loyer environ 90 % des loyers PLUS : subventions + prêts aidés + avantages fiscaux PLS (logement à loyer intermédiaire) destiné aux personnes dont les revenus sont inférieurs à 130% des plafonds PLUS - loyer environ 150 % des loyers PLUS : prêts aidés + avantages fiscaux Le niveau des aides (subvention, taux des prêts, avantage fiscaux) est inversement proportionnel au montant des loyers. 1 0 10
Les ressources des locataires Pour pouvoir bénéficier d'un logement social, les ressources du locataire à l'entrée dans les lieux ne doivent pas dépasser un plafond réglementaire (revenu fiscal de référence de l'année N-2, valeurs pour l année 2015) : 1 1 11
Le niveau des loyers Le loyer maximum applicable est calculé en fonction : - du loyer de base défini en fonction du type de financement et de la zone d'implantation du projet (révisé chaque année par circulaire nationale) - du coefficient de structure de l'opération (prend en compte la taille des logements de l'opération) - de majorations nationales et locales liées aux performances techniques de l'opération et au contexte du marché immobilier local Les loyers sont calculés au m 2 de surface utile = surface habitable + ½ surface des annexes Loyers maximum de base 2015 : Zone II Zone III PLAI 4,92 4,56 PLUS 5,54 5,14 1 2 Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C PLS 10,06 8,66 8,31 7,71 12
Le niveau des loyers Carte des zones de loyers : 1 3 Deux zones pour les loyers des PLUS et PLAI : II et III Le loyer plafond de la zone II est supérieur à celui de la zone III (8 %) Utilisation du zonage Pinel (ABC) pour les loyers des PLS 13
Les aides de l État en détail Aides directes (subventions «aide à la pierre» = 450 M en 2014) pour : - le PLAI - le PLUS Aides indirectes : - aides fiscales : exonération de TFPB (15 à 25 ans), taux réduit de TVA (5,5 % en construction neuve et en acquisition amélioration selon le type de travaux) - prêts à taux bonifiés (Caisse des dépôts et consignations, autres banques pour le PLS) Aides à la personne : - aide personnalisée au logement : 17 Mds en 2014 1 4 14
Les différents montages Construction neuve en maîtrise d ouvrage directe La vente en l état futur d achèvement (VEFA) Le bail à construction L acquisition-amélioration Le bail à réhabilitation L usufruit locatif social
Le plan de financement Les subventions de l État Les subventions des collectivités Les subventions des collecteurs 1 % Les prêts Les fonds propres
Le rôle des élus dans la construction de logements sociaux La production de logement sociaux ne peut se faire que si les collectivités portent cet objectif, le rôle des élus dans ce domaine est donc fondamental. Pourquoi construire des logements aidés? Le marché ne répond pas aux besoins en logement de la population, les élus doivent donc prendre l initiative pour : - accueillir la main d œuvre nécessaire aux entreprises - permettre aux familles un parcours de vie normal - contribuer à une fluidité dans le parc de logements - assurer sur chaque commune une réelle mixité de peuplement 1 7 A l échelle du département, plus de logements sociaux, c est moins de problèmes sociaux, car une augmentation importante du parc de logements aidés doit permettre son accès, non seulement aux cas d urgence, mais à toute la population. 17
La mobilisation du foncier pour la production de logements Un préalable essentiel : maîtriser le foncier Pour prévoir, puis promouvoir des opérations d aménagement, les communes doivent préalablement acquérir ou faire acquérir des terrains. Des moyens et des outils existent : - acquisition à l amiable, - emplacements réservés dans les PLU (article L.123-2 b du code de l urbanisme), - droit de préemption urbain - expropriation - acquisition par l établissement public foncier local (EPFL) importance de la mise en place de stratégies foncières Et des outils complémentaires pour la réalisation de logements sociaux : les secteurs de mixité sociale (article L123-1-5-II-4 du code de l urbanisme) : 1 8 Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. 18