Petit éclairage sur la loi Duflot et les nouvelles mesures annoncées Allègement de la fiscalité sur la plus-value lors de la vente d un terrain : Cela pourra avoir l effet inverse que celui escompté car le foncier bien placé est difficile à trouver et les promoteurs font déjà de la surenchère entre eux sur les prix pour obtenir les meilleurs emplacements (en ville on n a plus le choix : on n achète pas un terrain mais une maison que l on rase ensuite pour construire un immeuble). Donc, pour moi, le prix du foncier ne baissera pas et il pourra même augmenter car, si le propriétaire du terrain est malin, il se dira qu il pourra vendre plus cher en profitant de l abattement supplémentaire. On n aura alors toujours pas résolu le problème du Duflot qui est l écart de prix du neuf par rapport à l ancien. Abandon de l encadrement de loyers : Cela n a aucun sens pour le neuf puisqu il est déjà loué moins cher que l ancien. Une preuve (exemple pris en zone B1, la plus cohérente en loi Duflot) : un T3 de 65 m² se louera au maximum 9,92 par m² en Duflot et, s il est correctement situé, 12 le m² dans l ancien pour la plupart des grandes villes de province (Vous pouvez le vérifier ici : http://www.pap.fr/evaluation/prix-m2). Pour un T2, on est plus proche de la réalité du marché (11,22 le m² pour un 45 m²) mais sans la dépasser. Le problème principal de l immobilier d investissement en France n est pas lié aux loyers qui, quand ils ne sont pas plafonnés (hors loi Duflot), sont certes très élevés par rapport aux niveaux des salaires (ils ont augmenté de plus de 30 % depuis 2000 alors que les salaires n ont progressé que de 10 %, d où une nette des impayés de loyers) mais plutôt aux prix qui ont augmenté nettement trop par rapport au reste (loyers et salaires). Le rendement locatif dans le neuf est donc trop faible par rapport aux prix et le montant de la réduction d impôt est insuffisante pour combler l écart de prix entre le neuf et l ancien, comme vous allez le constater plus loin. Possibilité de louer à un ascendant ou descendant : Cela ne fait que sécuriser le paiement du loyer mais ne résout pas le problème de la rentabilité d un tel investissement à cause de prix trop élevés. Défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans : Je trouvais qu une réduction d impôt de seulement 18 % sur seulement 9 ans (la formule «seulement seulement» est volontaire, vous allez le comprendre après) était nettement insuffisante mais sur 6 ans, c est suicidaire et je me demande encore comment on peut présenter cela comme un avantage.
L immobilier neuf ne pourrait pas se vendre sans la réduction d impôt car il est beaucoup trop cher. Soyons plus précis en prenant en exemple la zone B1 : En dehors des petits appartements d hyper centre-ville et des logements de haut de gamme qui sont plus chers mais dont l équivalent est impossible à trouver en loi Duflot (emplacement, qualité, surface), le neuf est plus cher de 30 % à 40 % que l ancien et si vous trouvez du neuf pas trop cher n achetez pas car cela signifie que le quartier est complètement décoté et que le logement sera plus tard invendable. D ailleurs, on me consulte souvent pour analyser des propositions d investissement en loi Duflot et mes conclusions sont toujours les mêmes : soit c est trop cher (donc revente sous le prix d achat comme vous allez le comprendre plus loin), soit c est bon marché (enfin, bon marché pour du neuf c est par exemple 3 200 le m² au lieu de 3 500 alors que l ancien est à 2 500, soit 192 000 pour un 60 m² au lieu d un prix «normal» en neuf entre 210 000 et 220 000 alors que l ancien s achète à 150 000!). Dans ce cas, cela signifie que le foncier n était pas très cher, donc pas recherché car mal placé. Cela signifie aussi que le promoteur peut vendre moins cher que la moyenne mais surtout que les locataires qui vont accepter de venir habiter dans un quartier mal placé sont ceux qui n auront pas le choix et qui vont chercher un loyer plus bas que la moyenne. On est donc bien, dans ce cas, dans un quartier typiquement en locatif social et personne ne voudra racheter votre appartement quand vous déciderez de le vendre. Revenons maintenant à mon exemple du 60 m² : J ai pris l exemple d une ville comme Toulouse où on le trouve dans l ancien à 2 500 le m² alors qu en neuf, il coûte 3 500 le m² (et encore ), soit 40 % plus cher. Revenons maintenant à cette défiscalisation sur 6 ans, qui est présentée comme un avantage, mais qui choque le spécialiste du conseil que je suis, je m explique : Pour avoir une chance de revendre un appartement acheté en Duflot au moins à son prix d achat, il faut que le prix de l ancien ait rattrapé celui du neuf. En effet, l acheteur ne bénéficiera pas de la réduction d impôt et achètera un logement qui a déjà 6 ans. En clair, il faudrait une augmentation des prix de l ancien de 40 % en 6 ans (soit 5,65 % par an) pour avoir une chance de revendre au prix d achat. Ma conclusion est sans appel : c est impossible. Allons chercher du côté de l autre nouvelle mesure : la défiscalisation sur 12 ans. Pour revendre au moins au prix d achat, il faudrait que le marché de l ancien ait progressé de 40 % en 12 ans, soit une augmentation annuelle de 2,84 %. Je prétends que c est toujours impossible pour une raison très simple. Etant donné que les prix dans l ancien sont déjà trop élevés (depuis 2000 : augmentation de plus de 100 % sur
Paris, 75 % sur la France alors que les salaires n ont augmenté que de 10 %) et qu ils ont d ailleurs enfin commencé à baisser dans certaines villes, je prédis de façon quasi certaine, une revente des appartements achetés en loi Duflot sous leur prix d achat. La question primordiale n est plus alors de savoir combien je vais gagner mais plutôt jusqu où je peux descendre le prix sans être perdant. La méthode de calcul est simple : je fais une opération neutre (sans gain ni perte) si j arrive à rembourser la banque (capital restant dû) et moi-même (l effort de trésorerie que j ai consenti). Je reprends les données d une étude comparative que j ai réalisée récemment (mais où je préconise une autre solution qu un achat en Duflot, comme vous vous en doutez) : Un petit T3 acheté en Duflot à 3 500 le m², soit 187 900 plus 7 700 (notaire et hypothèque), financé à 100 % par un crédit sur 20 ans. L équivalent dans l ancien, à 2 500 le m², vaudrait 134 000 (je vous en donne la preuve avec des exemples à la fin de cet article). Effort de trésorerie sur 6 ans : 26 348 Capital restant dû sur 6 ans : 149 401 Prix limite de revente : 175 749 Il faudrait donc que l équivalent en immobilier ancien ait augmenté de 31 % (de 134 000 à 175 749 ) en six ans, soit 4,6 % par an pour que je n ai rien perdu, mais surtout rien gagné non plus. C est impossible. Effort de trésorerie sur 9 ans : 40 178 Capital restant dû sur 9 ans : 122 759 Prix limite de revente : 162 937 Pour ne pas être perdant, il faudrait une augmentation des prix dans l ancien de 21 % en 9 ans, soit 2,2 % par an. Je n y crois toujours pas. Effort de trésorerie sur 12 ans : 61 413 Capital restant dû sur 12 ans : 93 437 Prix limite de revente : 154 850 Une augmentation des prix de l ancien de 15 % (1,2 % par an) en 12 ans permettraient d éviter une perte, mais dans ces conditions, je n ai toujours rien gagné. Sans chercher un rendement fantastique, à quel prix faudrait-il par exemple revendre pour obtenir ne seraitce qu un modeste 3 % par an? Réponse : 61 413 de trésorerie sur 12 ans font 427 par mois et 427 par mois placés pendant 12 ans à 3 % nets, donnent un capital de 73 897, soit un gain de 12 484 (73 897 moins 61 413). Le prix de revente de l appartement pour obtenir un tel résultat est de 167 334 (93 437 pour rembourser la banque, 61 413 pour me rembourser moi-même et 12 484 de gain)
Je vous rappelle les données de départ : achat d un petit T3 neuf en loi Duflot pour 187 900 alors que l on trouve l équivalent dans l ancien à 134 000. Pour faire une opération de revente qui vous ferait gagner 3 % de rendement annuel, il faut que le marché de l ancien ait pris 25 % (de 134 000 à 167 334) en 12 ans. Je vous donne l avis de l expert que je suis : faire un tel pari est trop risqué car, avec un rendement aussi faible, je vous conseille plutôt une assurance vie avec une partie en fonds euros et l autre en SCPI de rendement. Je vais maintenant vous donner mon avis car, jusqu à présent, j ai raisonné comme un «vendeur de défiscalisation». Oubliez ce raisonnement sur la revente car l immobilier est un investissement de long terme fait pour être conservé, dans le but de fournir des revenus complémentaires (notamment en vue de la retraite), de protéger le conjoint en cas de décès (ADI du crédit et usufruit représenté par le loyer) et de transmettre un patrimoine aux héritiers. D ailleurs, si vous avez acheté un logement spacieux, avec des finitions de qualité, dans un quartier résidentiel non social (difficile à trouver en Duflot) et qui est loué à des locataires de qualité qui paient régulièrement leur loyer, sans dégrader l appartement, pourquoi vouloir revendre? Parler de revente est un raisonnement spéculatif qui n a rien à faire ici (achetez plutôt des actions dans ce cas) mais qui existe car, quand la réduction d impôt disparait (après 9 ans pour l instant) le budget se met à grimper, par exemple de 326 par mois pour mon petit T3 (soit le prix de revient, multiplié par 18 % puis divisés par 9 ans puis par 12 mois). Ce n est donc pas rentable de le garder dans ces conditions et certains seront même obligés de revendre car ils ne pourront pas supporter cette augmentation de budget. Un conseil essentiel : si, malgré tout ce que j ai déjà écrit, vous voulez investir en loi Duflot, n écoutez pas le vendeur qui va «caler» sa proposition en fonction de l impôt que vous payez, mais posez-vous plutôt la question de savoir si vous pourriez acheter un tel logement sans la réduction d impôt. Si la réponse est non, achetez un T2 plutôt qu un T3 car, si vous ne pouvez pas revendre, vous pourrez au moins le garder une fois que la réduction d impôt aura disparu. Revenons au principal objectif d un investissement immobilier qui est de fournir un complément de revenu, notamment en vue de la retraite. Comme je vous l ai signalé plus haut, l exemple de mon petit T3 en Duflot est issu d une étude comparative récemment réalisée par mes soins pour un client. Le prix de revient à l achat de ce logement est de 195 600 (187 900 plus 7 700 de notaire et garantie du crédit). La comparaison a été faite, exactement pour le même prix de revient (181 000 plus 14 600 de frais de notaire, plus chers dans l ancien) avec un appartement acheté en immobilier ancien plutôt rentable car acheté à un particulier (sans honoraires d agence), sans travaux de remise en état, à un prix de 2 500 le m² et loué à 15 le m². Vous pensez peut-être que c est optimiste mais je procède toujours ainsi car je veux démontrer que ma proposition,
dont je n ai pas encore parlé, «tient la route» même face à des investissements très rentables (j ai pris des hypothèses également très optimistes pour le Duflot, concernant la taxe foncière, le montant des charges de copropriété et les honoraires de l agence pour la location). Enfin, la comparaison a été faite avec un investissement en EHPAD dans l ancien (le neuf est trop cher, impliquant un montant de loyer que l exploitant aura peut-être du mal à garantir dans le temps et souvent moins bien placé que l ancien, du fait de la rareté du foncier). Cet établissement se trouve à côté de Cannes et coûte toujours le même prix (181 000 plus 14 600 de frais). Voici, dans un objectif de complément retraite, les résultats nets (je calcule toujours tout en net, c est à dire en retirant, les frais, charges, taxes foncières, syndic, assurances, impôts sur le revenu et CSG) au terme du crédit : Le Duflot a coûté 601 par mois pour un complément retraite net de 373 L appartement dans l ancien coûte 508 pour un revenu net de 737 L EHPAD est revenu à 381 (et encore, j ai rajouté par deux fois un renouvellement complet du mobilier en le surestimant d environ 50 %... au cas où ) et donne un revenu net de 972. Pour vérifier mes affirmations, je vais vous donner des éléments vérifiables sur internet. Voici quelques exemples de programmes immobiliers neufs en loi Duflot sur Toulouse (zone B1), comparés à de l ancien acheté dans le même quartier : La place de l Ormeau est un quartier sympa (quartier calme) mais loin du centre-ville et loin d avoir le prestige du quartier situé juste avant (la Côte Pavée) mais c est pourtant vendu à 4 000 le m² pour un T3 et à 4 700 pour les T1 alors que l on trouve des T1 dans l ancien en plein centre-ville (fac de sciences sociales secteur St Sernin-Capitole) à 4 000 le m². http://www.immobilier-neuf.com/programmes-immobiliers/toulouse-programme-lcdp- 10.html Dans le même quartier et dans l ancien : http://www.logic-immo.com/annonces-immobiliertoulouse-l-ormeau-488_3.html Encore plus fort : cette partie du quartier de St Simon est juste à côté du Mirail (un des quartiers de Toulouse où il vaut mieux éviter la promenade à partir de 18 heures) et à plus de 4 000 le m², c est largement surcoté : http://www.immobilier-neuf.com/programmesimmobiliers/toulouse-programme-lvdodss.html Dans le même quartier et dans l ancien : http://www.logic-immo.com/annonces-immobiliertoulouse-saint-simon-527_3.html
Un T3 à 3 300 le m² à Toulouse? Non, on est ici aux portes d Aucamville, dans un quartier très loin du centre de Toulouse et sans charme : http://www.immobilierneuf.com/programmes-immobiliers/toulouse-programme-up-5.html Dans le même quartier et dans l ancien : http://www.logic-immo.com/annonces-immobiliertoulouse-lalande-494_3.html Castanet est l est de Toulouse, avec des problèmes épouvantables de circulation le matin et le soir et c est vendu à presque 4 000 le m² le T2 et plus de 5 000 le T1!!! http://www.immobilier-neuf.com/programmes-immobiliers/castanet-tolosan-toulouseprogramme-vt-9.html Castanet http://www.logic-immo.com/vente-immobilier-castanet-tolosan-31320,5759_2- c600000000-0,0-0,0-0,0-00-00-000000000000-00-0-0-3-0-0-1.html Ici, il y a tromperie car on vous dit que l on est proche du quartier de la Côte Pavée mais en fait on est seulement Boulevard des Crêtes, et même pas à Jolimont (pour les connaisseurs). C est pourtant vendu à plus de 4 000 le m². http://www.immobilierneuf.com/programmes-immobiliers/toulouse-programme-lhdbo.html Dans le même quartier et dans l ancien : http://www.logic-immo.com/annonces-immobiliertoulouse-jolimont-486_3.html 3100 ce n est pas cher mais beaucoup trop pour ce quartier (Empalot est un quartier où il faut l autorisation des jeunes qui trainent dehors pour entrer dans un immeuble et où les policiers ont accueillis par des jets de pierre) http://www.immobilierneuf.com/programmes-immobiliers/toulouse-programme-lf-23.html Inutile de comparer car personne ne veut acheter dans ce quartier. Je m arrête là car je n arrive pas à trouver du vrai centre-ville et que la démonstration est faite : Quand je fais une étude comparative en supposant le Duflot à 3 500 le m², je suis plutôt bienveillant car c est en général plus cher. Pour finir, voici quelques exemples d investissement en EHPAD dans l ancien : http://retraiteetpatrimoine.fr/23.html Voilà mon analyse que je pense objective. J espère ne pas avoir été trop technique et suffisamment explicite. Patrick contact@retraiteetpatrimoine.fr