Avenue Lloyd George 11 I 1000 Bruxelles www.notairesberquin.be Sommaire 1. Assouplissement de la taxe de misère flamande 2. Donations immobilières moins coûteuses en Flandre 3. La Région Bruxelloise s aligne sur les tarifs favorables pour les donations immobilières en Région Flamande tandis que la Région Wallonne reste un peu à la traîne 4. Un droit d enregistrement parfois porté à 15% en Région Wallonne 1.Assouplissent de la «taxe de misère» flamande Eric Spruyt, notaire-associé Notaires Berquin scrl, Prof. KU Leuven et à la Fiscale Hogeschool Mars 2016 Si un bien immobilier situé en Flandre appartient en indivision à plusieurs propriétaires et si l'un d'entre eux reprend les parts indivises de l'autre partie, il y aura en principe lieu de payer un droit de partage de 2,5 % sur la valeur de vente totale du bien immobilier (art. 2.10.1.0.1, art. 2.10.3.0.1 et art. 2.10.4.0.1 du Code flamand de la fiscalité). Le 1 er janvier 2015, le taux a été ramené à 1 % lorsque la sortie d'indivision s'inscrit dans le cadre d'une «rupture de la relation», d'où le terme utilisé de «taxe de misère» (décret flamand du 19 décembre 2014, M.B. du 29 janvier 2015, éd. 2). Le taux réduit de 1 % est toutefois uniquement applicable si la rupture de la relation et le partage du bien immobilier qui en résulte se déroulent dans certains cas et moyennant le respect de certaines conditions spécifiques. Le champ d'application de ce taux favorable a été fortement assoupli à partir du 1 er janvier 2016 (décret flamand du 18 décembre 2015 contenant diverses mesures d'accompagnent du budget 2016, M.B. du 29 décembre 2015, 79981). Depuis le 1er janvier 2016, le taux réduit de 1 % est applicable si le partage du bien immobilier ou la renonciation aux parties indivises :
1. intervient entre des ex-conjoints après le divorce ou tire ses effets par le divorce; 2. intervient entre d anciens cohabitants légaux dans un délai de 3 ans suivant l'extinction de la cohabitation légale, conformément à l'article 1476, 2 du Code civil et à condition que la cohabitation légale entre ces personnes ait duré au moins 1 an de manière ininterrompue au jour de son extinction. Conjoints Les (ex-) conjoints bénéficient maintenant du taux de 1 % pour chaque partage (ou renonciation aux parties indivises) qui intervient : après le divorce («DCM», c'est-à-dire divorce par consentement mutuel ou «DDI», c'est-àdire divorce pour désunion irrémédiable en cas de «bataille de divorce») OU par le divorce (DCM) Le règlement est alors applicable : sans aucune condition de délai ; indépendamment du nombre de biens immobiliers intervenant dans le partage ; indépendamment de la nature du bien immobilier : il peut s'agir du logement familial (ce qui est le plus souvent le cas dans la pratique), mais aussi d'un autre bien immobilier (bien d'investissement, terrain à bâtir, bien affecté à un usage professionnel, etc.) ; également en cas de sorties d'indivision étalées dans le temps. En ce qui concerne les DCM, il n'est plus nécessaire depuis le 1er janvier 2016 contrairement à ce qui était précédemment le cas que le partage ou la renonciation soit convenu dans l' «acte de règlement» (c'est -à-dire dans l'acte de divorce notarié qui constitue la première étape dans la procédure) proprement dit. Le partage (ou la renonciation) ultérieur d'un bien immobilier qui était resté en indivision (temporairement ou non) au moment de l'établissement de la convention de divorce, peut également être effectué à un taux de 1 % sans qu'il ne soit nécessaire que la sortie d'indivision ultérieure ait déjà été réglée ou envisagée dans la convention préalable proprement dite. En ce qui concerne les DDI, le partage ou la renonciation peut maintenant intervenir à 1 % après la liquidation-partage et non plus nécessairement «au moment» de la liquidation-partage. Il est maintenant parfaitement possible, ici aussi, de maintenir un ou plusieurs biens immobiliers temporairement en indivision dans le cadre de l'accord relatif à la liquidation-partage et de ne procéder au partage effectif qu'à un stade ultérieur. Le Service des impôts flamands (VLABEL) a apporté une précision concernant les DDI («divorce pour désunion irrémédiable») (avis n 15136 du 12 octobre 2015). Il considère que «le divorce pour cause déterminée» est en fait l'ancêtre du divorce actuel pour cause de désunion irrémédiable. Raison pour laquelle le VLABEL a décidé que le taux de 1 % pourrait également être appliqué aux liquidations-partages qui interviennent encore aujourd'hui dans le sillage de l'ancien divorce pour cause déterminée. Cette tolérance a perdu toute utilité suite à la nouvelle version de ces dispositions légales au 1 er janvier 2016. Cohabitants légaux En ce qui concerne le partage ou la renonciation après l'extinction d'une cohabitation légale, le délai dans lequel le partage doit intervenir contrairement à la réglementation précédemment applicable est prolongé et passe de 1 à 3 ans. L'exigence que la cohabitation légale ait duré au
moins 1 an reste néanmoins maintenue. La rupture de la relation qui intervient entre des cohabitants de fait et qui va de pair avec le partage d'un bien immobilier, reste soumise, selon la nouvelle réglementation, au taux de base de 2,5 % (art. 2.10.4.0.1, 1er alinéa du Code flamand de la fiscalité). Entrée en vigueur Les nouvelles règles sont applicables depuis le 1er janvier 2016. Plus concrètement, toute convention (sous seing privé) de partage ou de renonciation à des parties en indivision conclue à partir de cette date pourra bénéficier du nouveau régime, et ce, indépendamment de la date du divorce. Le partage (ou la renonciation) convenu avant le 1er janvier 2016 à une condition suspensive et dont la condition se réalise après cette date, pourra lui aussi bénéficier du nouveau régime. Ce qui ressort notamment de la position adoptée par le Service des impôts flamand (avis VLABEL nr. 15172 du 21.12.2015). Situation à Bruxelles et dans la Région wallonne Les législateurs de la Région bruxelloise et de la Région wallonne n'ont pas encore touché, pour l'instant, au droit de partage. Les régions appliquent encore toujours le taux fédéral (ancien) de 1 % (art. 109 CDE Br & Wal.). Et ce taux est applicable quel les que soient les circonstances dans lesquelles le partage intervient, donc également, mais pas exclusivement, en cas de rupture de la relation. En outre, aucune condition spécifique, qui ne serait pas applicable en cas de partage dans un autre contexte, n'est imposée en cas de rupture de la relation. Le règlement bruxellois et wallon est applicable dès lors que le bien immobilier, objet du partage, est situé dans une de ces régions. Le domicile fiscal du cédant ou du bénéficiaire de la renonciation au moment du partage n'a aucune incidence. ********************
Avenue Lloyd Georges 11 I 1000 Bruxelles www.notairesberquin.be 2. Donations immobilières moins coûteuses en Flandre Eric Spruyt, Notaire, Prof. à la KU Leuven et à la Fiscale Hogeschool Mars 2016 La donation de biens immobiliers est devenue considérablement moins coûteuse en Flandre. La réalisation de travaux de rénovation permettant d'économiser l'énergie allège encore l'addition. Depuis le 1 er janvier 2015, les droits d'enregistrement et de succession sont repris en Flandre dans un nouveau code fiscal appelé «Vlaamse Codex Fiscaliteit» (lisez le Code flamand de la fiscalité). Les droits de succession ont été rebaptisés en «erfbelasting» et les droits de donation en «schenkbelasting». Mais bien plus important, depuis le 1 er juillet 2015, la donation de biens immobiliers est devenue bien moins coûteuse C'est le domicile du donateur qui compte! Le droit de donation flamand et ses taux réduits pour les donations de biens immobiliers (maisons, terrains, appartements) sont uniquement applicables si la donation est localisée dans la Région flamande. Seule la situation géographique du domicile fiscal du donateur entre ici en ligne de compte, du moins s'il habite en Belgique. Le lieu où est situé le bien faisant l'objet de la donation importe peu. Si vous habitez à Anvers et que vous donnez une maison située dans les Ardennes, cette donation pourra se faire aux tarifs flamands. Ce principe admet 3 exceptions : 1. Vous avez déménagé fréquemment. Si le donateur a habité dans différentes régions ces 5 dernières années, le lieu pris en compte sera celui où il a résidé le plus longtemps. 2. Vous habitez à l'étranger. C'est alors la situation géographique du bien immobilier qui sera prise en compte. Si vous vous êtes installé en Espagne après la retraite et que vous souhaitez donner votre appartement situé à Liège à votre fils, vous devrez alors vous acquitter des droits de donation wallons. 3. Vous donnez un bâtiment auquel des travaux permettant d'économiser l'énergie sont réalisés par la suite, le tarif sera alors encore plus bas (voir infra), mais le bien devra en revanche être situé en Région flamande (donc à la fois le donateur et le bien immobilier devront se trouver en Flandre).
Qu'est-ce qui change? - Moins de catégories : il ne reste plus que 2 catégories : o les taux pour les donations en ligne directe / entre partenaires (personnes mariées, cohabitants légaux et cohabitants de fait qui vivent ensemble de manière ininterrompue depuis plus d'un an) o les taux pour les donations entre toutes les autres personnes (voir tableau) - Moins de tranches - Taux moins élevés : o en ligne directe/entre partenaires : la tranche la plus basse est toujours de 3 %, mais maintenant sur une tranche jusqu'à 150 000 (auparavant jusqu'à 12 500) o entre les autres personnes : un taux de 10 % jusqu'à 150 000 (auparavant 20,25 ou 30 % jusqu'à 12 500) et le taux le plus élevé est maintenant de 40 % (auparavant jusqu'à 80 % pour les «étrangers») Des chiffres qui parlent à l'imagination Un isolé fait une donation en ligne directe Anja donne un appartement situé à Gand (d'une valeur de 250 000) à son fils Bart. Le droit de donation à payer selon l'ancien système était de : 26 625 Depuis le 1/7/2015, le droit de donation à acquitter est de : 13 500 Soit une diminution de : 13 125 Donation d'un frère à sa sœur Karel donne un logement situé à Anderlecht (d'une valeur de 250 000) à sa sœur. Le droit de donation à payer selon l'ancien système était de : 121 875 Depuis le 1/7/2015, le droit de donation à acquitter est de : 35 000 Soit une diminution de : 86 875 Donation d'une tante à ses neveux Lies donne un immeuble à appartements déjà loué se composant de 2 appartements et situé à Courtrai (d'une valeur de 500 000) à ses 2 neveux, chacun pour moitié en indivision. Elle en conserve l'usufruit et ses neveux en reçoivent uniquement la nue-propriété. Pour le calcul du droit de donation, le fisc part de 2 donations de 250 000 chacune. Le droit de donation est calculé sur la valeur en pleine propriété du bien faisant l'objet de la donation. La donation de tante Lies à son neveu A : droit de donation à payer depuis le 1/7/2015 : 35 000 La donation de tante Lies à son neveu B : idem : 35 000 Total des droits de donation à payer depuis le 1/7/2015 : 70 000 Droits de donation à payer avant le 1/7/2015 : 268 750 Soit une diminution de : 198 750 Diminution supplémentaire en cas de rénovation énergétique et de location d'un logement de qualité En plus de la diminution générale des taux, le Gouvernement flamand accorde 2 incitants fiscaux : - l un en cas de rénovation du bien immobilier donné permettant d'économiser l'énergie - l un en cas de location d'un logement de qualité Il s'agit à chaque fois d'une réduction en relais différé. Vous payez tout d'abord les taux (réduits) ordinaires sur la donation du bien immobilier. Et s'il apparaît par la suite que vous répondez aux exigences en matière de rénovation/conditions locatives, vous pourrez obtenir une réduction supplémentaire et le fisc vous remboursera la différence. Conditions :
- Le bien immobilier donné doit être situé dans la Région flamande. Pour la réduction supplémentaire en cas de mise en location, il doit s'agir d'un logement ; en cas de rénovation énergétique, cela n'est pas requis. - Le bénéficiaire est tenu de faire réaliser, dans les 5 ans à partir de la date de l'acte de donation authentique, des travaux de rénovation pour au moins 10 000, hors TVA (par exemple le placement d'une pompe à chaleur, d'un chauffe-eau solaire ) ou d'obtenir dans les 3 ans une attestation de conformité et de conclure un bail enregistré d'au moins 9 ans. Et cette période de 9 ans doit être effectivement réalisée, à défaut de quoi le fisc pourra réclamer le remboursement du droit de donation restitué! - Pour une rénovation : les travaux doivent être facturés par un entrepreneur qui délivrera une attestation certifiant que les factures portent effectivement sur un des travaux entrant en ligne de compte. - Le fisc doit avoir reçu votre demande de remboursement au plus tard dans les 6 mois suivant le délai de 5 ans/3 ans (en cas de rénovation, vous devrez également joindre les factures ; en cas de location, vous devrez joindre l'attestation de conformité et le bail). Mais vous ne devrez bien entendu pas attendre 3 ou 5 ans. Dès que les travaux sont effectués ou dès que vous pouvez louer le bien avec une attestation de conformité après la donation, vous pouvez demander la restitution. Exonération pour personne handicapée Les droits de succession sont soumis à une exonération pour les enfants handicapés. Celle-ci est maintenant également introduite pour les donations à un enfant / une personne handicapé(e). Il s'agit d'un abattement ou d une exemption, c'est-à-dire d'une diminution de la base imposable. L'importance de l'exemption dépendra du degré de parenté entre le donateur et la personne handicapée. Comment ça fonctionne? - Lors d'une donation à un enfant / une personne handicapé(e) en ligne directe ou entre partenaires, l'abattement sera égal à la somme obtenue en appliquant la formule suivante : ( 3000) x coefficient d'âge (en fonction de l'âge du bénéficiaire de la donation). - Pour les donations entre toutes les autres personnes, l'abattement est égal à la somme obtenue en appliquant la formule suivante : ( 1000) x coefficient d'âge. Annexe : nouveaux taux de base flamands réduits (depuis le 1 er juillet 2015) TABLEAU I En ligne directe et entre partenaires Partie de la donation A Tranche en Taux applicable à la partie correspondante de la colonne A, en % Montant total de l'imposition sur les parties précédentes, en de à À 0,01 150 000 3-150 000,01 250 000 250 000,01 450 000 450 000,01 9 (6 en cas de 18 (12 en cas de 27 (18 en cas de 4 500 13 500 (10 500) 49 500 (34 500)
TABLEAU II Taux entre toutes les autres personnes Partie de la donation A Tranche en Taux applicable à la partie correspondante de la colonne A, en % Montant total de l'imposition sur les parties précédentes, en de à 0,01 150 000 150 000,01 250 000 250 000,01 450 000 450 000,01 10 (9 en cas de 20 (17 en cas de 30 (24 en cas de 40 (31 en cas de - 15 000 (13 500) 35 000 (30 000) 95 000 (78 500) ********************
Avenue Lloyd Georges 11 I 1000 Bruxelles www.notairesberquin.be 3. La Région Bruxelloise s aligne sur les tarifs favorables pour les donations immobilières en Région Flamande tandis que la Région Wallonne reste un peu à la traîne Marie-Piere Géradin, notaire-associé Notaires Berquin scrl Mars 2016 Cette nouvelle année a donné lieu à des adaptations de taux pour les donations immobilières tant en Région de Bruxelles-Capitale qu en Région Wallonne. La Région Flamande avait déjà franchi le cap par son décret du 3 juillet 2015, entré en vigueur le 1 er juillet 2015. Par ordonnance du 18 décembre 2015, entrée en vigueur le 1 er janvier 2016, le tarif pour les donations immobilières en Région de Bruxelles-Capitale a été diminué. Les catégories de donataires ne sont plus qu au nombre de deux. En effet, il n existe plus que le tarif en ligne directe et le tarif pour les autres personnes (sans tarifs intermédiaires et spécifiques pour les frères, sœurs, neveux et nièces). Le bien immeuble, objet de la donation, ne doit pas être situé en Région Bruxelloise car l impôt de donation selon le tarif de Bruxelles-Capitale est dû si le donateur a, au moment de la donation, son domicile en Région de Bruxelles-Capitale (ou si dans les 5 ans précédant la donation, le donateur avait son domicile fiscal le plus longtemps pendant cette période en Région de Bruxelles-Capitale). La localisation du bien donné est quant à elle sans incidence, sauf si la donation est faite par un non-habitant du Royaume. Les nouvelles dispositions prévoient une taxation à 3 % jusqu à 150.000,00 en ligne directe et (seulement) 10 % pour la même tranche dans les autres catégories de donataires. Pour le surplus : Tarif en ligne directe et entre partenaires (conjoints, cohabitants) De 0,01 à 150.000 3 % De 150.000,01 à 250.000 9 %
De 250.000,01 à 450.000 18 % A partir de 450.000,01 27 % Tarif pour toute autre personne De 0,01 à 150.000 10 % De 150.000,01 à 250.000 20 % De 250.000,01 à 450.000 30 % A partir de 450.000,01 40 % La Région de Bruxelles-Capitale a, par ailleurs, été plus loin dans les mesures favorables en supprimant la «réserve de progressivité». En effet, l article 66bis du Code des droits d enregistrement prévoyait notamment qu en cas de décès dans les 3 ans suivant une donation immobilière, il était tenu compte de la base sur laquelle les droits de donation avaient été perçus pour s ajouter à la base sur laquelle les droits de succession étaient calculés. Cela impliquait qu une donation immobilière n était intéressante que pour autant que le donateur survive au moins 3 ans. A défaut, les droits de succession étaient calculés sur un tarif directement plus élevé car il tenait compte de la donation antérieure. Pour toutes les donations faites à partir du 1 er janvier 2016, le délai de survie du donateur devient sans importance. Par contre, la réserve de progressivité prévue par l article 137 du Code des droits d enregistrement reste d application pour les donations immobilières successives. Il y a encore lieu d attendre 3 ans entre chaque donation immobilière pour bénéficier des taux les plus bas. Par son décret budgétaire 2016, avec entrée en vigueur le 1 er janvier 2016, la Région Wallonne a également adapté son tarif pour les donations immobilières (et les d onations mobilières affectées d une condition suspensive se réalisant par le décès du donateur). Les catégories de donataires restent, contrairement aux deux autres Régions, d application (avec des tarifs intermédiaires et spécifiques pour les frères, sœurs, neveux et nièces). Le bien immeuble, objet de la donation, ne doit pas être situé en Région Wallonne car l impôt de donation selon le tarif wallon est dû si le donateur a, au moment de la donation, son domicile en Région Wallonne (ou si dans les 5 ans précédant la donation, le donateur avait son domicile fiscal le plus longtemps pendant cette période en Région Wallonne). Comme pour les autres Régions, la localisation du bien donné est quant à elle sans incidence, sauf si la donation est faite par un nonhabitant du Royaume. Les nouvelles dispositions prévoient une taxation de 3 % jusqu à 25.000,00 seulement en ligne directe mais ne dépasse pas le taux de 50 % pour les donations entre toutes personnes. Pour le surplus : Tarif en ligne directe et entre partenaires (conjoints, cohabitants) De 0,01 à 25.000 3 %
De 25.000,01 à 100.000 4 % De 100.000,01 à 175.000 9 % De 175.000,01 à 200.000 12 % De 200.000,01 à 400.000 18 % De 400.000,01 à 500.000 24 % A partir de 500.000 30 % Tranche de la donation Entre frères et sœurs Entre oncles ou tantes et neveux et nièces De 0,01 à 50.000 10 % 10 % 20 % De 50.000,01 à 75.000 10 % 20 % 30 % De 75.000,01 à 150.000 20 % 20 % 30 % De 150.000,01 à 175.000 20 % 30 % 40 % De 175.000,01 à 300.000 30 % 30 % 40 % De 300.000,01 à 350.000 30 % 40 % 50 % De 350.000,01 à 450.000 40 % 40 % 50 % A partir de 450.000,01 40 % 50 % 50 % Entre toutes autres personnes Quant au tarif progressif préférentiel applicable aux donations de la résidence principale, les dispositions restent inchangées (article 131ter du Code des droits d enregistrement). Le régime des transmissions des terres agricoles en Région Wallonne est quant à lui adapté avec l insertion de 3 conditions complémentaires (article 140bis du Code des droits d enregistrement) Pour pouvoir bénéficier du taux, une attestation établie par le receveur doit toujours être fournie par le donataire. Les nouvelles dispositions/conditions sont les suivantes : 1. toute quotité d activité agricole exercée sur les biens donnés doit avoir été cédée préalablement à l acte de donation des terres agricoles 2. distinction selon la superficie des terres données pour la détermination du taux: - si la superficie est supérieure à 150 hectares : le taux est porté de 0 % à 3 % (pour toute la donation et non uniquement la partie qui dépasse les 150 hectares) - si la superficie est inférieure ou égale à 150 hectares : le taux de 0 % s applique 3. durée d exploitation prolongée à 15 ans pour les donations de terres de plus de 150 hectares. ********************
Avenue Lloyd Georges 11 I 1000 Bruxelles www.notairesberquin.be 4.Un droit d'enregistrement parfois porté à 15 % en Région wallonne Peter Van Melkebeke, Notaire associé de Berquin Notaires Mars 2016 Le droit d'enregistrement sur les ventes s'élève en principe à 12,5 % lors de l'achat d'un bien immobilier situé en Région wallonne. Depuis peu, ce taux est toutefois susceptible d être relevé à 15 % lors de l achat d'une 3 e habitation. Cette disposition résulte du décret wallon du 17 décembre 2015, M.B. du 30 décembre 2015. Quelles opérations? Sont visés : les ventes, échanges et autres conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de biens immobiliers. Sont exclus : la servitude, le droit d'usage et le droit d'habitation (!). Est en revanche visée : la nue-propriété. L'identité de l'acheteur importe peu ; donc tant des personnes physiques que morales. Quels biens immobiliers? Le bien immobilier doit être situé en Région wallonne et être entièrement ou partiellement affecté au logement. Donc une maison ou un appartement. Ne sont pas visés : notamment une usine à transformer, une ruine, une maison ou un appartement sur plan. Portefeuille immobilier minimum Lors de l'acquisition de la maison ou de l'appartement, l'acheteur paiera 15 % (au lieu des 12,5 % habituels) uniquement s'il possède déjà, en pleine propriété ou en usufruit, au moins 33 % d au moins 2 autres habitations, en quelque endroit du monde que ce soit. Peu importe la manière dont les habitations antérieures ont été obtenues (héritage, donation, achat ). Le portefeuille immobilier est toujours apprécié au moment de la convention d'achat de gré à gré.
Pour les époux : un bien commun en termes de régime matrimonial est considéré sur le plan des droits d'enregistrement comme un bien en indivision possédé pour moitié par chacun des époux. La condition concernant le portefeuille immobilier antérieur doit être vérifiée séparément dans le chef de chaque acheteur. Un achat par 2 personnes peut dont être soumis à un paiement de 15 % pour une partie et de 12,5 % pour l'autre partie. Lors de l'appréciation du portefeuille immobilier, la notion d immeuble d habitation a la même définition que celle d'une nouvelle habitation achetée. L'immeuble de rapport composé de différentes unités d'habitation est considéré comme autant d habitations. Toutefois, la personne qui achète un immeuble de rapport comptant plusieurs unités d habitation distinctes, alors qu'elle ne possédait encore aucun bien immobilier, ne paiera que 12,5 %. Sont exclus de la composition du portefeuille immobilier Certaines habitations ne sont pas prises en compte pour la détermination du portefeuille immobilier antérieur : les habitations qui font l'objet d'une mesure d'expropriation les habitations qui ont été achetées sous le statut de vendeur professionnel (art. 62 et suivants du CwDE) (uniquement en cas d'achat d'une 3 e habitation) la ou les deux habitations sur lesquels l acheteur possède des droits (donc au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit) qui seront effectivement cédés par acte authentique passé dans les 12 mois suivant l'acte authentique d'acquisition de la 3 e habitation. Entrée en vigueur La nouvelle règlementation s'applique aux conventions signées à partir du 1 er janvier 2016. Les conventions sous seing privé signées avant le 1 er janvier 2016 sont régies par l'ancien régime, même en cas de condition suspensive s'accomplissant en 2016. Les actes notariés qui sont signés en exécution de telles conventions, sont donc régis eux aussi par l'ancien régime. Remarque: vous souhaitez obtenir plus d'informations concrètes après la lecture de ce texte? Malheureusement, Berquin Notaires scrl ne peut vous conseiller par e-mail. Mais vous pouvez éventuellement prendre un rendez-vous par téléphone avec un de nos juristes ou notaires.