Conférences régionales 2016 Politique du logement
Ordre du Jour 1. Allocution 2. Introduction à la politique du logement 3. Aides à la construction d ensembles 4. Présentation des promoteurs publics Exemples de projets de logements communaux La Société Nationale des Habitations à Bon Marché Le Fonds pour le développement du logement et de l habitat 5. Outils pour la création de logements 6. Nouveau concept «Pacte Logement» 7. Gestion locative sociale 8. «Baulückenprogramm» 9. Accueil des réfugiés La conférence sera suivie d un vin d honneur 2
Conférences régionales 2016 Intervention Emile EICHER Président du SYVICOL 3
Introduction développement démographique La population du Grand-Duché de Luxembourg continue à augmenter et en 2013 un solde naturel(naissances décès) de 2 293 et un solde migratoire(arrivées départs) de10348ontfaitaccroîtrelapopulationderésidencede12641personnes. - c-à-d qu on peut estimer que chaque année notre pays compte ± 13 000 habitants supplémentaires plus que la population d une commune comme par exemple Bettembourg avec > 10 000 habitants 4
Introduction Budget 2016 Croissance des propositions budgétaires par rapport au budget voté 2015: + 50,5 mioeursoit +33% par rapport au budget voté 2015 Croissance du budget pour le financement de projets de logements subventionnés: +27,3 mioeur soit +52% par rapport au budget 2015 Subvention loyer : +28,8 mio EUR Autres positions à soulever: Nouvel article budgétaire pour le lancement des projets des «Baulücken» appartenant à l Etat. Augmentation du budget pour la gestion locative sociale (pour communes, syndicats de communes et offices sociaux). 5
Introduction Prix/m² «affiné» La valorisation des garages et autres annexes dans les prix de vente des appartements L Observatoire de l Habitat du Ministère du Logement a estimé la contribution des différentes annexes à la vente, puis a calculé des prix par m² «affinés» en excluant du prix de transaction cette contribution des annexes. Méthode: Utiliser toute l information contenue dans les actes notariés pour estimer le «prix implicite» d un garage et des autres annexes, en ayant recours à une modélisation hédonique. Le modèle hédonique permet de «décomposer» les prix des appartements vendus, selon les attributs qui constituent ce logement : Les caractéristiques physiques de l appartement (notamment sa surface utile) ; La présence d éventuelles annexes à la vente (garage, cave, etc.) ; Les caractéristiques liées à sa localisation. 6
Introduction Prix/m² «affiné» Les principaux résultats : Pour un garage: à 38635 sur l ensemble du territoire, -> 8,9% du montant total de la transaction en moyenne. Les estimations sont très variables selon la localisation : ±75 000 à Luxembourg-Ville; ±48 000 dans le sud du pays; ±24 000 dans le nord du pays. Pour un emplacement extérieur: ±14 080 environ en moyenne sur le territoire. Pour une cave : ±7 700 en moyenne sur le territoire du Grand-Duché de Luxembourg. 7
Introduction Prix/m² «affiné» Comparaison entre le prix par m² publié ensemble par le STATEC et l Observatoire de l Habitat, et le prix par m² «affiné» Source : Publicité foncière, STATEC-Observatoire de l Habitat pour les prix publiés actuellement ; simulations de l Observatoire de l Habitat pour les prix «affinés» obtenus en enlevant les contributions estimées par modélisation hédonique des: a) garages et emplacements intérieurs; b) emplacements extérieurs; c) caves. Note: la zone Capellen-Mersch réunit les cantons de Capellen et de Mersch. La zone Est correspond aux cantons d Echternach, de Grevenmacher et de Remich. Enfin, la zone Nord regroupe les cantons de Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden et Wiltz. 8
Introduction Prix du foncier à bâtir Les prix du foncier à bâtir en zone à vocation résidentielle entre 2010 et 2014 Distribution des prix par are des parcelles situées essentiellement en zone à vocation résidentielle (en par are) Source : Ministère du Logement - Observatoire de l Habitat (Base prix du foncier 2010-2014), en collaboration avec l Administration de l Enregistrement et des Domaines. 9
Introduction Prix du foncier à bâtir Prix par are médian des parcelles situées essentiellement en zone résidentielle, par canton (2010-2014) 10
Introduction Prix du foncier à bâtir Nombre de transactions et prix médians du foncier résidentiel par commune ( /are) 11
Introduction Prix du foncier à bâtir Le détailde cesétudesestà votredisposition sous le lien suivant: http://observatoire.ceps.lu/ 12
Conférences régionales 2016 Aides à la construction d ensembles 13
Aides à la construction d ensembles Dans le cadre de la construction d ensembles de logements subventionnés, l aide étatique pour des projets réalisés par des promoteurs publics peut atteindre, selon le type d investissement, entre 50% et 100% des coûts respectifs. Les projets doivent être inscrits dans le programme de construction d'ensembles de logements subventionnés. Afin de pouvoir profiter de ces aides une convention entre le Ministère du Logement et la commune est à conclure. 14
Aides à la construction d ensembles Si vous voulez inscrire un projet audit programme, veuillez vous adresser par écrit ou par voie téléphonique au Ministère du Logement. Un rendez-vous sera organisé pour un échange détaillé dans le cadre de votre projet spécifique. Contacts: Madame Diane DUPONT, e-mail: diane.dupont@ml.etat.lu ou Monsieur Dirk PETRY e-mail: dirk.petry@ml.etat.lu Ministère du Logement Adresse postale : L-2916 Luxembourg À côté des aides financières du Ministre du Logement, ses collaborateurs se feront un grand plaisir de conseiller et accompagner les communes qui se proposent de s engager dans un projet de logements subventionnés. N hésitez pas à chercher des terrains appropriés dans le cadre de l élaboration de votre nouveau PAG! TEL: 247-84812 15
Aides à la construction d ensembles L Etat subventionne la vente, à certaines conditions: Au moins 60% des logements doivent être vendus à des acquéreurs éligibles pour une prime de construction ou d'acquisition; Pour les logements construits après le 10 septembre 1944, les critères de surface utile d'habitation à respecter: Pour une maison unifamiliale: min. 65 m² et max. 140m² Pour un logement en copropriété divise: min. 45 m² et max. 120 m²; Les projets doivent comprendre au moins 10% de logements locatifs, sauf dispense; La commune doit supporter elle-même une charge équivalente au tiers de la participation étatique en cas d un projet de logements destinés à la vente; le Ministre peut fixer des prix plafonds pour l'aménagement des terrains et la construction de logements. 16
Aides à la construction d ensembles L Etat subventionne la location, à certaines conditions: Le calcul du loyer suivant le Règlement grand-ducal modifié du 16 novembre 1998 fixant les mesures d'exécution relatives aux logements locatifs, aux aides à la pierre ainsi qu'aux immeubles cédés sur la base d'un droit d'emphytéose et d'un droit de superficie, prévus par la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l'aide au logement; Le Ministre peut fixer des prix plafonds pour l'aménagement des terrains et la construction de logements. 17
Aides à la construction d ensembles Les participations étatiques énumérées dans la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l aide au logement sont les suivantes: Jusqu à concurrence de 50% des frais d études de programmes de construction dans leurs aspects urbanistique, architectural et technique; Art.21 Jusqu à concurrence de 50% du prix d acquisition de terrains à condition que ceuxci soient mis en valeur dans un délai de 10 ans. Si les droits des acquéreurs ne sont pas constitués sur base d un bail emphytéotique, cette aide sera déduite des autres participations de l Etat en matière de logement; Art.22 18
Aides à la construction d ensembles Jusqu à concurrence de 50% des frais résultant de l'aménagement de terrains à bâtir résultant de la démolition éventuelle de bâtisses existantes, l'installation de l'infrastructure technique, notamment de la voirie, de canalisations, de conduites d'eau, de gaz, d'électricité, de télécommunications et de chauffage urbain; Art.23 Jusqu à concurrence de 70% des frais résultant de l aménagement des places de jeux et d espaces verts; Art.23 Jusqu à concurrence de 70% des charges intérêts d emprunts contractés pour le préfinancement de l aménagement des terrains et de la construction des logements (24 mois au plus); Art.25 19
Aides à la construction d ensembles Jusqu à concurrence de 75% du prix de construction, d acquisition, de rénovation et d assainissement de logements destinés à la location financés par des communes ou syndicats de communes; Art. 27 Jusqu à concurrence de 100% soit du coût de construction et de premier équipement, soit du coût d acquisition, de rénovation, d assainissement, d aménagement et de premier équipement pour la création de logements pour travailleurs étrangers ou demandeurs d asile; Art. 29 Jusqu à concurrence de 70% soit du coût de construction et de premier équipement, soit du coût d acquisition, de rénovation, d assainissement et de premier équipement pour la création de logements destinés à l hébergement d étudiants, de stagiaires, d apprentis en formation, de personnes en formation continue, de scientifiques et d experts en mission temporaire. Art. 29 20
Aides à la construction d ensembles Il est à signaler que tout logement nouvellement construit doit atteindre la classe énergétique A (dépense d énergie primaire, émissions CO2, dépense d énergie chauffage) et que tout logement rénové doit atteindre la classe énergétique D et prévoir une ventilation contrôlée avec récupération de chaleur. Ces critères énergétiques sont susceptibles d une dispense ministérielle. 21
Conférences régionales 2016 Présentation des promoteurs publics 22
Conférences régionales 2016 Exemples de projets communaux 23
Promoteurs publics - Projets communaux Exemples de projets communaux: Commune de Mondercange Depuis 2008, création de 145 logements subventionnés par le Ministère du Logement: Locatif: Logements pour étudiants (100% subsidié, nouvelle législation 70%) Logements sociaux (75% subsidié) Logements pour personnes âgées (75% subsidié) Logements pour jeunes gens (75% subsidié) Vente: Maisons unifamiliales «Wunnen am Park»(50% subsidié) 24
Promoteurs publics - Projets communaux Procédures & Réalisation Définition d un budget-cadre Commune est maître d ouvrage de tous les projets SNHBM a réalisé les travaux de construction du projet «WunnenamPark» Convention Ministère du Logement/Commune 25
Promoteurs publics - Projets communaux Critères de location et de vente : Favorisation de la population locale Critères sociaux Critères familiaux Critères d âge Location : Commune reste propriétaire Dépôt de candidatures pour appréciation Étroite collaboration avec l office social Vente : Vente avec critères Droit de préemption sur 25 ans 26
Promoteurs publics- Projets communaux Autres exemples de projets communaux: Commune de Flaxweiler: «Härenhaus» à Gostingen Location Rénovation et transformation 4 unités de logements subventionnées 70% du coût d acquisition et de transformation (nouvelle législation 75%) 27
Promoteurs publics- Projets communaux Ancienne école à Beyren Location Rénovation et transformation 6 unités de logements subventionnées 70% du coût d acquisition et de transformation (nouvelle législation 75%) 28
Promoteurs publics - Projets communaux Exemple de calcul de la participation étatique en cas d un projet destiné à la vente: Commune du Lac de la Haute-Sûre Construction de maisons unifamiliales,«auf den Puellen» 22 unités de logements dont 17 (78%) ont été subventionnées; Ventes de terrains avec plans-type; Participation étatique: 50% des frais d études (honoraires) et d infrastructures, à savoir 796 114 ; 100% des charges d intérêts pendant deux ans. (législation actuelle 70%) 29
Promoteurs publics - Projets communaux Prix des terrains (viabilisés) vendus par are: Prix du marchéactuel: 30 000 Prix de vente des terrains non subventionnés: 26 000 Prix de vente des terrains subventionnés + plans-type: 13 000 30
Conférences régionales 2016 Société Nationale des Habitations à Bon Marché et Fonds du Logement 31
Promoteurs publics SNHBM et Fonds du Logement Les deux entités possèdent une forte expérience dans le domaine du logement subventionné. Une des principales missions des deux promoteurs publics: Aider les communes dans la réalisation de leurs projets immobiliers et s adapter au mieux à leurs besoins. Différents cas de figure sont possibles: Les communes peuvent être propriétaires des terrains, conférer sur ceux-ci un droit d emphytéose, fixer le cadre pour les promoteurs publics, qui peuvent construire, louer et/ou vendre selon les critères imposés par les communes. 32
Promoteurs publics - SNHBM La SociétéNationaledes Habitations à Bon Marché 33
Promoteurs publics - SNHBM Collaboration avec les communes Projets adaptés en fonction de la demande de la commune Projets de minimum 20 à 25 unités Priorité éventuelle aux habitants de la commune Droit de préemption allant de 25 ans à 99 ans Différences significatives par rapport aux promoteurs privés 34
Promoteurs publics - SNHBM Construction de 8 maisons unifamiliales et 14 appartements, Schuttrange Vente SNHBM loue les terrains de la commune par droit d emphytéose pour une durée de 99 ans Terrains cédés aux acquéreurs sur la base d un droit d emphytéose 50% sur les frais d études et d infrastructures 50% du prix d acquisition de terrains 35
Promoteurs publics - SNHBM Projet de Lamadelaine«An den Atzéngen» Projet commun entre la Commune de Pétange et la SNHBM Commune vend +/-50% du terrain à la SNHBM Commune aménage sur +/-50% du terrain des places à bâtir qu elle cède à des particuliers Construction par la SNHBM de 51 maisons unifamiliales et de 31 appartements (vente et location) 36
Promoteurs publics - Fonds du Logement Le Fonds du Logement 37
Promoteurs publics Fonds du Logement Les missions L acquisition et l aménagement de terrains à bâtir La construction de logements destinés à la vente et/ou à la location La constitution de réserves foncières et de réserves de terrains susceptibles d être intégrées dans le périmètre d agglomération La création de nouveaux quartiers de ville, de lieux d habitat et d espaces de vie La réduction du coût d aménagement des terrains à bâtir La promotion du recours aux droits d emphytéose et de superficie L agrandissement du parc public des logements locatifs et contribuer à en assurer la gestion 38
Promoteurs publics Fonds du Logement Construction de 3 maisons unifamiliales et 1 maison bi-familiale, Wolwelange Vente Terrains cédés sur la base d un droit d emphytéose 50% du prix d acquisition de terrains 50% sur les frais d études et d infrastructures 100% des charges de préfinancement résultant de l aménagement des terrains et de la construction des logements pendant une période maximale de 24 mois (nouvelle législation 70%) 39
Promoteurs publics Fonds du Logement Construction de 37 logements pour étudiants, Oberkorn Locatif 70% aux frais d aménagement des logements pour étudiants (acquisition, travaux et honoraires) 40
Promoteurs publics Fonds du Logement Construction d une structure éducative et des unités de logement pour personnes âgées, Rodange Construction de 14 appartements destinés à la location et de 4 unités d éducation précoce 12 logements pour personnes âgées de 1 chambre à coucher avec salle de bains adaptée ainsi qu une pièce d appoint pour un garde-malade 2 logements pour des familles, de type duplex, comprenant 3 chambres à coucher 1 centre d éducation précoce pour les besoins de l Administration Communale, composé de 4 salles d accueil avec un accès direct à l aire de jeux 70% aux frais d acquisition et d aménagement des logements locatifs (acquisition, travaux et honoraires) 41
Conférences régionales 2016 Outils pour la création de logements 42
Outils pour la création de logements Les outils pour la création de logements Droit de préemption Bénéfices de spéculation et plus-values Impôt foncier B6 Conventions du «Pacte logement» 43
Outils pour la création de logements Droit de préemption Le droit de préemption doit être exercé dans l intérêt général (réalisation de logements à coût modéré ou de type social, réalisation d équipements collectifs et de services publics, lutte contre l existence de terrains abandonnés). Les communes bénéficient d un droit de préemption pour les terrains sis dans: les zones de développement les zones à restructurer les zones de réserves foncières les zones d aménagement différé les terrains adjacents au périmètre d agglomération et sis à l extérieur à celui-ci 44
Outils pour la création de logements Mesures fiscales Les bénéfices de spéculation et les plus-values sont exemptés de l impôt sur le revenu, s ils sont réalisés par des personnes physiques sur des biens immobiliers aliénés : à l Etat aux communes aux syndicats de communes À l exception des terrains soumis au droit de préemption. 45
Outils pour la création de logements Mesures fiscales Impôt foncier B6 Loi modifiée du 1er décembre 1936 sur l impôt foncier: Fixation d un nouveau taux d assiette pour les «terrains à bâtir à des fins d habitation» 46
Outils pour la création de logements La contribution financière de l Etat accordée aux communes dans le cadre de la convention «Pacte Logement» est portée sur un fonds de réserve pour le financement de frais liés à: la création des équipements collectifs la création de logements destinés tant à l accession à la propriété qu à la location 47
Conférences régionales 2016 Elaboration d un nouveau concept «Pacte Logement» 48
Elaboration d un nouveau concept «Pacte Logement» 16 novembre 2015: Signature de la déclaration d intention en vue d élaborer un nouveau concept «Pacte Logement» entre le Secrétaire d Etat au Logement, Marc HANSEN, le Ministre de l Intérieur, Dan KERSCH et le Président du SYVICOL, Emile EICHER. Création d un groupe de travail se composant de représentants du Ministère du Logement, du Ministère de l Intérieur, du Ministère du Développement durable et des Infrastructures (Département de l Aménagement du Territoire) et du SYVICOL. Le Gouvernement s engage à assurer une communication et une sensibilisation optimale, notamment lors de réunions régionales afin de présenter la panoplie des mesures et aides étatiques mises à disposition des communes en matière de logement Le SYVICOL s engage à proposer à ses membres de bien vouloir envisager toute mesure éventuellement possible en vue de la création de logements et de soutenir la politique du logement ainsi que les initiatives étatiques y relatives. 49
Conférences régionales 2016 Gestion locative sociale 50
Gestion locative sociale Soucieux de lutter contre l exclusion sociale liée au logement au Grand-Duché de Luxembourg, l Etat souhaite soutenir toute initiative de prise en location de logements appartenant à des propriétaires-bailleurs privés et la mise à disposition de ces logements à toute personne exposée à la précarité, la pauvreté et/ou l exclusion sociale. Moyennant une convention, l Etat prend en charge une partie des frais( 100,- EUR par mois et par logement géré ) en relation avec la gestion locative sociale des logements appartenant à des propriétaires-bailleurs privés loués par l intermédiaire des: Fondations œuvrant dans le domaine du logement; Associations sans but lucratif; Communes; Syndicats de communes; Offices sociaux. 51
Conférences régionales 2016 Baulückenprogramm 52
Baulückenprogramm Les déclarations du programme gouvernemental au sujet de la mobilisation de terrains à bâtir et la construction de nouvelles habitations (janvier 2014) Les acteurs publics (Etat et communes) assumeront un rôle plus actif sur le marché immobilier et sur le marché du foncier. Les réserves publiques de terrains à bâtir de l Etat et des communes seront viabilisées et bâties aussi rapidement que possible. 53
Baulückenprogramm La définition des «Baulücken» Une lacune dans le tissu urbain existant («Baulücke») est un terrain qui cumulativement répond aux conditions suivantes: Leterrainestentièrementviabiliséausensdel article23al.2delaloimodifiéedu 19 juillet 2004 concernant l aménagement communal et le développement urbain; Se prête à la réalisation de logements et se situe dans une zone destinée à l habitat ; Il est directement constructible moyennant une autorisation de construire, sans préalablement faire l objet d un PAP «nouveau quartier», sans préjudice des dispositions d autres lois(comme p.ex. la protection de la nature et des ressources naturelles, permission de voirie, sites et monuments, eau, etc.). Cette définition est seulement valable pour l élaboration et l application du programme national «Baulücken» et sans valeur juridique. 54
Baulückenprogramm Synthèse sur les différents types de propriétaires pour les «Baulücken» «Baulücken» Superficie des Baulücken(ha) En % Personnes physiques 818 82,2 Personnes morales 116 11,7 Communes 43 4,3 Etat 7 0,7 Fonds 5 0,5 Propriétaires mixtes et inconnus 6 0,6 TOTAL 995 100 55
Baulückenprogramm Les «Baulücken»en propriété des communes et en propriété privée Le Ministère du Logement propose aux communes son soutien à différents niveaux: Carte interactive avec une couche «Baulücken»sur le site du Géoportailde l Administration du Cadastre et de la Topographie Soutien financier dans les cadre du programme des aides à la construction d ensembles Conseil et accompagnement dans le cadre de l élaboration d un programme communal Contact: Madame Carmen Wagener E-Mail: carmen.wagener@ml.etat.lu Tel:247-84821 56
Baulückenprogramm Présentation de la couche des «Baulücken» sur le Géoportail de l ACT En collaboration avec l Administration du Cadastre et de la Topographie et le LISER les«baulücken» identifiées sont visualisées sur le site du Géoportail national. Un guide d utilisation est disponible pour les communes: Comment corriger et/ou confirmer les «Baulücken» indiquées par le Ministère du Logement. 57
Conférences régionales 2016 Les aides individuelles au logement 58
Introduction aides individuelles Les aides individuelles Il appartient au service des aides au logement du Ministère du Logement de fournir un maximum d'informations et de conseils concernant tout type de renseignements sur le plan des aides au logement destinés aux particuliers Les aides individuelles pour les personnes physiques pour: construire un logement; acquérir un logement; rénover et améliorer un logement; aménagements spéciaux aux profit de personnes à mobilité réduite; louer un logement. La diversité des aides individuelles au logement (primes, subventions, etc.) va des primes d acquisition et de construction, en passant par la remise d intérêts et les garanties de l Etat jusqu aux primes pour l amélioration de l habitat et les aides aux aménagements spéciaux au profit de personnes physiques atteintes d un ou de plusieurs handicaps moteurs. 59
Introduction aides individuelles Veuilleztrouverci-dessousle contact encasd éventuellesdemandesdes habitants de votre commune: Service des Aides au logement Heures d'ouverture: du lundi au vendredi de 8h00 à 12h00 et de 13h30 à 16h00. Le jeudi de 8h00 à 17h30. 11, rue de Hollerich L-1741 - Luxembourg Tél. : (+352) 247-84860 Fax : (+352) 45 88 44 E-mail: info@ml.etat.lu site internet: www.logement.lu 60
Conférences régionales 2016 Accueil des réfugiés 61
Accueil des réfugiés Demandeurs de protection internationale (DPI) Personnes en cours de procédure Prise en charge par l OLAI Réfugiés reconnus Personnes avec statut de réfugié Mêmes droits et devoirs que tout résident 62
Accueil des réfugiés Demandeurs de protection internationale Centres de premier accueil Structures d accueil diverses -foyers appartenant à l Etat et gérés l OLAI et par des associations conventionnées - foyers appartenant aux communes - structures modulaires provisoires -structures privées (p.ex. pensions de famille) 63
Accueil des réfugiés Réfugiés reconnus Agence immobilière sociale Fonds du Logement Logements communaux Logements privés 64
Conférences régionales 2016 Merci de votre attention 65