Le bail rural: généralités. LE BAIL RURAL C est un bail ayant pour objet un fonds rural. Ce bail est en général conclu pour une période de neuf ans renouvelable. Le preneur est qualifié de fermier et le loyer de fermage. Le bailleur est le propriétaire. Attention, en cas de non activité agricole, le bail rural n'a plus d'objet et le contrat peut devenir caduc (voir définition de l'activité agricole en début de cours). Qu il soit verbal ou écrit, le bail est automatiquement soumis au statut du fermage lorsque la superficie des terres louées est au moins égale à une certaine surface (exemple 1 hectare en Loir-et-Cher [ou 50 ares en présence de plsieurs propriétaires]). Un bail oral est, sous réserve de preuve de l'existence de ce bail (paiement par le preneur, déclaration de surface à la MSA pour le calcul de revenu agricole forfaitaire, déclaration PAC), considéré comme un bail à long terme (18 ans, puis renouvellement tacite par tranche de neuf ans) LE BAIL RURAL C est un bail ayant pour objet un fonds rural. Ce bail est conclu, en général, pour une période de neuf ans renouvelable. Le preneur est qualifié de fermier et le loyer de fermage. Certaines de ces dispositions sont aménagées en matière de baux à long terme (baux de 18 ans, de 25 ans, de carrière). Par exemple, à la fin du bail à long terme de 18 ans, le renouvellement du bail est automatique par tranche de neuf ans, s'il n'y a pas de causes de rupture de bail ou si le propriétaire, ses alliés ou descendant, ne veulent pas reprendre les terres pour les exploiter. D'autre part, en cas de succession, les transmissions de foncier loué à bail à long terme, bénéficient d'un abattement de 75 % sur les droits de succession. Le statut des baux à ferme est déterminé par les articles 1763 et suivants du Code civil et par des dispositions particulières dites "statuts des baux ruraux (L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime). OBLIGATIONS DU FERMIER Le fermier a l obligation de payer un loyer. Le montant du fermage va être défini en fonction de la durée du bail, de la qualité des terres à exploiter, et de la présence ou non de bâtiments d habitation et/ou d exploitation. Le fermier devra garnir le fonds, l engranger, et l user selon sa destination et cela «en bon père de famille» 1, c'est à dire l'entretenir, en maintenant sa qualité, agronomique par exemple, sans dégrader le bien de quelque manière que ce soit. Si le fermier devait mettre en œuvre des procédés culturaux non prévus au bail, il devra alors démontrer que ces changements améliorent l exploitation, et obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur. Si le fermier n obtient pas cet accord, il enverra par Lettre Recommandé avec Accusé de Réception, le descriptif des travaux, au propriétaire-bailleur, un mois avant le début des travaux, et le propriétaire aura alors un délai de 15 jours pour saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux et ainsi s opposer aux travaux. Cette opposition doit être motivé par le fait que les modifications engageront une détérioration du fonds rural. 1 Terme juridique à connaître.
En cas de construction sur sol d'autrui, la construction appartient au propriétaire, in fine. En l absence d'accord préalable à la construction, le propriétaire récupérera gratuitement la construction, ou peut même exiger la remise en état du bien à son état d'origine (déconstruction), à la fin du bail. En général, en cas de construction sur sol d'autrui, l'accord le plus courant est que, à la fin du bail, le preneur est indemnisé à hauteur de la valeur de la construction, minorée de sa vétusté («vétusté déduite»). OBLIGATIONS DU BAILLEUR L une des premières obligations du bailleur est de prendre à sa charge les grosses réparations afférent au fonds rural. Toute stipulation contraire dans le bail est nulle. Le bailleur devra également assurer au fermier, la permanence et la qualité des plantations. Par exemple, le propriétaire bailleur doit assurer les travaux de mise en conformité des installations et bâtiments d exploitation imposés par des normes sanitaires ou environnementales. Mais le fermier peut en avancer les frais, qui donneront alors lieu à compensation au titre de l indemnité au preneur sortant (art. L. 411-69 Code rural). Toutefois, lorsque le bâtiment est délabré, voire en ruine, le propriétaire n est pas tenu de remettre le bien en état, sauf carence fautive de sa part (d'où l'importance de l'état des lieux à faire en début de bail). Les primes d assurances contre l incendie et l impôt foncier revient à la charge du bailleur, et toute stipulation contraire est nulle. Cependant, le fermier a l obligation de rembourser une fraction de ses charges : - Un cinquième de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties et non Bâties (d'où la présence d'impôts fonciers dans les comptabilité de fermiers) ; - La moitié de la taxe pour frais de chambre d agriculture. LE BAIL : DURÉE, RENOUVELLEMENT ET FIN Le bail doit être rédigé par écrit, et un état des lieux doit être dressé. L'enregistrement du bail n'est plus obligatoire, cependant cette formalité est toujours utile et permet de conférer au bail une date certaine. Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Mais il existe des exceptions concernant les : - baux conclus par les Sociétés d'aménagement Foncier et d Établissement Rural (S.A.F.E.R.) notamment dans le cas de baux conclus en attente de la future installation d'un JA aidé - baux de petites parcelles - baux d'un an consentis provisoirement en attendant d'installer un descendant. Il existe d'autres durées couramment pratiquées dits "les baux à long terme" : 18 ans, 25 ans, les baux de carrière.
A l'arrivée du terme, le bail ne s'achève pas. Le preneur a droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans (à défaut de congé délivré et dûment justifié). Cette nouvelle période est de seulement 9 ans, quelque soit la durée de la période initiale (9, 18, 25 ans,..) Les causes de non-renouvellement du bail sont : - Le non-respect des conditions d exploitation et d habitation (pas d'exploitation en «bon père de famille» et autres causes de résiliation du bail 2 ) ; - Le non-respect de la législation des structures (voir règles appliquées en CDOA); - L âge du preneur (trop proche de celui de la retraite) ; - La reprise par le bailleur pour construire une maison d habitation ; - La reprise par le bailleur pour sa propre exploitation, ou celle de son conjoint, ou partenaire de PACS, ou par ses descendants. Pour le non-renouvellement du bail, il faudra que le bailleur adresse un congé au fermier, par acte d huissier, notifié au moins 18 mois avant la fin du bail. Le congé pourra alors être contesté devant le Tribunal des paritaire des Baux Ruraux, dans les quatre mois qui suivent le congé. RÉSILIATION La résiliation peut être amiable et donc, résulterait d un accord entre le propriétaire et le fermier. Elle peut également résulter de la voie judiciaire, le bailleur devra alors saisir le Tribunal paritaire des Baux Ruraux. On distingue deux types de résiliation : La résiliation pour faute : - Défaut de paiement des fermages - Agrandissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds - La cession ou sous-location du bail à un tiers notamment. Comme cas particulier dans cette rubrique, on peut noter : * Le défaut d'information du bailleur en cas de mise à disposition à une société A la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire. 2 A titre d'exemple, peuvent être considérés comme cause de résiliation du bail les agissements suivants : - la négligence de terres labourables laissées à la pâture d'animaux, - la transformation de terres labourables en herbages ou l'inverse sans en informer le bailleur alors que cette conversion compromet la bonne exploitation du fonds, - l'abattage ou la perte d'arbres. En revanche, ne constitue pas un manquement pour le preneur la fait pour ce dernier d'avoir procéder à la cessation de l'activité laitière ou d'avoir abandonner la production betteravière avec la perte des quotas correspondants. En toute hypothèse, les motifs ci-dessus mentionnés ne peuvent être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes
Le bail peut être résilié si le preneur n'a pas communiqué au bailleur les informations dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. * L'apport du bail à une société sans l'autorisation du propriétaire Le preneur peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants à la condition d'avoir obtenu l'agrément personnel du bailleur. En cas de non respect de principe, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail La résiliation pour changement de destination du fonds : * Le bailleur pourra résilier le bail, à tout moment, sur les parcelles n ayant plus une vocation agricole (Modification des documents d urbanisme PLU, POS, carte communale) ; Le fermier aura alors droit à une indemnité d éviction. * Des exemples de résiliation en cas de changement de la destination agricole du bien loué (le bailleur a par exemple une activité non agricole qui dépasse l'activité accessoire (50 000 de chiffre d'affaire non agricole ou 30 % du chiffre d'affaire total non agricole TTC) sont à noter, avec, à ma connaissance, au moins une décision de justice mettant en avant le fait «que le preneur avait délaissé en grande partie son activité rurale et exerçait, en détournant l'usage des lieux loués, une activité commerciale aux dépens de son activité agricole...» (Cour d'appel de l'aude en 2008). Les autres cas de résiliation sont : - Le décès du preneur ; - L impossibilité d exploiter (handicap, etc); - Le preneur part en retraite ; - La destruction des biens loués ( événement naturel ou autre). CESSION - SOUS LOCATION La loi interdit expressément la cession et sous-location, si jamais tel était le cas, les actes de souslocation et de cession seraient déclarés nuls. Cependant, il existe des exceptions : - Le fermier ayant toujours exploité le fonds «en bon père de famille» pourra céder le fonds à son conjoint ou ses descendants avec l autorisation du bailleur, ou à défaut, celle du Tribunal paritaire des Baux Ruraux ; - L échange en jouissance de parcelles (cas des remembrements par exemple); - La sous-location saisonnière pour un usage de vacances ou de loisirs ( camping à la ferme, gîtes ruraux,...); - La mise à disposition d un bail au profit d une société d exploitation ne constitue pas une sous-location, si le propriétaire-bailleur en est informé par Lettre Recommandé avec Avis de
Réception, et si une convention est établie (voir plus haut). En cas de décès du preneur, le bail ne s éteint pas mais se transmet aux conjoints (ou titulaires d'un PACS), ascendants et descendants participant à l exploitation ou y ayant participé au cours des 5 dernières années. En cas de décès du bailleur, le bail s impose aux nouveaux propriétaires. DROIT DE PREEMPTION Le droit de préemption ne peut être exercé que par le fermier, à son profit, ou celui de ses descendants. Pour exercer le droit de préemption, il faut avoir été agriculteur pendant au moins 3 années. La cession de bail à une nouvelle société agricole, fait donc perdre, dans la pratique, le droit de préemption pendant au moins 2ans (la jurisprudence semblerait le rétablir, pour la société, au cours de la troisième année). Comme tout droit de préemption, c est le notaire chargé de la vente qui va notifier au fermier le projet de vente, et le fermier aura ensuite un délai de 2 mois pour exprimer son choix : - Il accepte d acheter le fonds aux prix et conditions proposés ; - Il refuser d exercer son droit de préemption ; - Saisir le tribunal des baux ruraux pour une demande en fixation du prix, s il l estime excessif. Le silence du fermier dans le délai de 2 mois vaut refus d exercer son droit de préemption La transmission du bail La sous-location est totalement prohibée en matière de bail rural, quand bien même le bailleur y donnerait son accord. Il s agit d une cause de résiliation du bail (et non seulement celle de la souslocation). Toutefois, le preneur, qui n a eu aucun comportement fautif à l égard du propriétaire, peut céder son bail à son conjoint ou titulaire d'un PACS participant aux travaux de l exploitation ou à l un de ses descendants directs, avec l autorisation préalable du bailleur. La demande d autorisation de cession doit respecter le formalisme imposé par le code rural. En cas de contestation de ce dernier, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche le litige en pesant les intérêt s du locataire et ceux du propriétaire. Toute autre cession est inopposable au bailleur.