LES AVANT-CONTRATS L avant-contrat constitue un contrat au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties signataires. Il est donc primordiale d accorder la plus grande attention à leur signature. Nous allons donc étudier maintenant plus précisément ces avant-contrats et leur contenu. LES TROIS TYPES D ACTES D ENGAGEMENT Dès la signature de l avant-contrat, acheteur et vendeur sont lourdement engagés mais l étendue de cet engagement varie selon qu il s agit d une promesse unilatérale de vente, d un compromis de vente, ou d une promesse unilatérale d achat. La promesse unilatérale de vente C est un engagement du vendeur qui donne au candidat acquéreur une option sur son logement pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans la promesse de vente. En échange de la promesse de vente qui lui est faite, le candidat acquéreur verse une indemnité d immobilisation (article 1589 Code Civil).Cette somme représente en général 10% du prix de vente mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant ; les parties sont libres de négocier comme elles l entendent. Cet acte doit, à peine de nullité, être constaté par un acte authentique, ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de 10 jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire de la promesse (article 1840-A Code Général des Impôts). Il existe deux hypothèses : la faculté de dédit peut n exister que pour l acquéreur ; ou pour le vendeur et l acquéreur. 1
Dans la première hypothèse, le candidat acquéreur doit bien s assurer que la promesse unilatérale de vente, accompagnée d une indemnité d immobilisation, n entraîne pas pour lui l obligation d acheter : il doit être précisé dans la promesse de vente que le versement constitue un moyen de dédit pour le candidat acquéreur. Dans ce cas, il aura la possibilité, avant que le délai d option ne soit écoulé, soit d acheter le logement en levant l option, soit de renoncer à l achat : il perdra alors le montant de son versement. Cependant, les tribunaux peuvent réduire l indemnité quand elle est jugée excessive au regard de la durée d immobilisation. Le vendeur, quant à lui, est tenu de réserver son logement au bénéficiaire de la promesse de vente pendant la durée d option qu il lui a accordée et de lui vendre, s il décide de l acheter. S il renonce à vendre après que le candidat acquéreur lui ait signifié sa décision d acheter en levant l option, ce dernier est en droit de le contraindre à vendre en l assignant en justice. Un accord à l amiable est toutefois possible : dans ce cas, le vendeur devra rembourser au candidat acquéreur le versement qu il a effectué, et éventuellement un dédommagement dont le montant sera à convenir entre les deux parties. Si une indemnité d immobilisation n a pas été demandée, le vendeur doit, en tout état de cause, un dédommagement au candidat acquéreur. Cependant, si le vendeur renonce à vendre entre la signature de la promesse de vente et la levée de l option, le candidat acquéreur ne peut exiger la vente forcée. Effectivement, tant que les bénéficiaires n ont pas déclaré acquérir, l obligation du vendeur s analyse comme une obligation de faire (maintenir l offre pendant un certain délai) et non de donner (transférer la propriété).par contre, l inexécution par le vendeur de son obligation pourra être sanctionnée par l allocation de dommages et intérêts (Cass Civ 15 décembre 1993). Dans la deuxième hypothèse, c est à dire dans le cas où le vendeur comme le candidat acquéreur se réservent la faculté de dédit, l indemnité d immobilisation doit être versée à titre d arrhes. Ainsi, le vendeur ne peut se dédire qu en payant le double de ce qu il a reçu et le candidat acquéreur, s il ne lève pas l option, ne perd que la somme qu il a versée. le compromis de vente C est un acte qui correspond à une vente ferme avec début d exécution qui, contrairement à la promesse unilatérale de vente, engage le candidat acquéreur au même titre que le vendeur. Avant de signer un compromis, le candidat acquéreur doit donc s assurer que le logement correspond bien à ce qu il cherche et qu il est en mesure d en assumer le financement. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, un compromis de vente rédigé sous seing privé n a pas à être enregistré à la recette des impôts pour être valable. Trois cas peuvent se présenter : - le candidat acquéreur n est pas sûr de pouvoir acheter, car il lui manque, par exemple, la réponse concernant l obtention du prêt qu il a sollicité, la question relative au droit de préemption n est pas résolue, ou il attend de pouvoir consulter le certificat d urbanisme. Dans ce cas, il doit faire inclure dans le compromis de vente une clause selon laquelle sa signature ne l engage à acheter que dans la mesure où il aura obtenu, au moment de la signature du contrat définitif, les renseignements qui lui manquent et sous réserve que ceux-ci ne nuiront pas à son projet. 2
Pour «réserver» le logement, un acompte est souvent demandé au candidat acquéreur, qui représente généralement 10% du montant global de la vente. Si les conditions ne sont pas satisfaites et que le contrat définitif ne peut s exécuter, le candidat acquéreur est libéré de son engagement et récupère son acompte. Dans ce cas, l agent immobilier ne touche pas de commission. - le propriétaire est d accord pour vendre et le candidat acquéreur pour acheter, mais ils souhaitent l un et l autre se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement pendant un délai précisé dans le compromis de vente. Ce dernier doit alors clairement préciser que les arrhes versées par le candidat acquéreur constituent un moyen de dédit réciproque (article 1590 Code Civil). Ainsi, si le candidat acquéreur renonce à acheter avant l expiration du délai convenu, il perd le montant des arrhes qu il a versées ; et si c est le propriétaire qui renonce à vendre, il rembourse au candidat acquéreur le double des arrhes qu il a reçues. -la décision d acheter est irrévocable : le candidat acquéreur et le propriétaire signent alors un compromis de vente sans conditions suspensives ou résolutoires, ni clause de dédit. C est une véritable vente sous seing privé. Ainsi, si le propriétaire refuse de vendre, le candidat acquéreur peut alors saisir le notaire qui constatera le défaut du vendeur et signera l acte de vente, puis le fera homologuer par le tribunal. Si c est le candidat acquéreur qui renonce à acheter, le propriétaire peut, de la même façon le contraindre à exécuter son engagement en l assignant en justice mais si le litige se règle à l amiable, le candidat acquéreur perd son acompte et peut avoir à verser au propriétaire un dédommagement selon les circonstances. Cette forme de contrat est déconseillée en pratique car elle nécessite une certitude absolue sur tous les détails de l opération, ce qui est aléatoire. La promesse unilatérale d achat Il est fortement déconseillé de signer ce type d acte d engagement car il engage le candidat acquéreur seul, sans lui donner la garantie que le logement lui sera vendu. Obligé par son engagement, le futur acquéreur ne peut le résilier durant le délai convenu. Il convient donc d être très prudent sur les offres d achat car si vous proposez par écrit à un vendeur de lui acheter son bien à un prix fixé, vous êtes légalement engagé pendant la durée de l offre. Si le vendeur accepte, vous serez obligé de vous exécuter, faute de quoi, vous pourrez être condamné au paiement de dommage-intérêts. Si vous êtes amené à faire ce type d offre, prévoyez surtout une durée très courte. LA PROTECTION DE L ACQUEREUR Le délai de rétractation A compter du 1 er juin 2001, l article 72 de la loi SRU du 13 décembre 2000 a élargi aux acquisitions de biens existants le délai de rétractation de 7 jours, qui jusqu ici n était prévu que pour les acquisitions de biens neufs. Ainsi, lors de la signature d un acte sous seing privé ayant pour objet l acquisition d un immeuble neuf ou ancien ( promesse ou compromis), il est institué un délai de rétractation de 3
7 jours au profit de l acquéreur non professionnel. Il sera donc très important en pratique d envoyer l avant-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, et ce pour éviter tout contentieux. Par ailleurs, un délai de réflexion de 7 jours également est instauré préalablement à la signature d un acte authentique portant sur les mêmes opérations. Mais ces deux délais ne sont pas cumulatifs : lorsqu un acte authentique est signé suite à un avant-contrat ayant donné lieu à la possibilité de se rétracter, l acquéreur ne peut bénéficier du délai de réflexion. Le point de départ du délai de rétractation ou de réflexion est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Si le candidat acquéreur souhaite se rétracter, il doit le faire dans les 7 jours par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Le versement de sommes avant la signature du contrat définitif A compter du 1er juin 2001, il est interdit de verser quelque somme que ce soit pendant le délai de rétractation (article 72 loi SRU), sauf s il s agit d un contrat de construction ou d acquisition d un immeuble neuf, ou d un acte conclu par l intermédiaire d un professionnel. Dans ce cas, un versement de l acquéreur est possible pendant le délai de rétractation mais uniquement entre les mains d un professionnel disposant d une garantie financière. Si l acquéreur se rétracte, la somme doit être restituée dans un délai de 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation. En dehors de ces cas, et notamment dans les transactions entre particuliers, il est possible de convenir d un versement après l expiration du délai de 7 jours ; l avant-contrat est alors conclu sous condition suspensive de la remise de la somme contractuellement prévue, à la date convenue. Dans tous les cas, les sommes versées s imputent sur le prix de vente lorsque celle-ci se réalise. Il est recommandé d éviter des versements trop importants : en général pas plus de 10 % du prix de vente. Le non respect de l interdiction de versement pendant les délais de rétractation et de réflexion est sanctionné par une amende de 200 000 F. De plus, il est désormais interdit d assortir un engagement d achat ( promesses et offres d achat) d une obligation de versement. Est nul l engagement d achat d un bien immobilier dès lors qu est exigée ou reçue une somme d argent. Cette interdiction s applique aux professionnels comme aux particuliers. LE CONTENU DE L ACTE D ENGAGEMENT L acte d engagement ne fait pas l objet d une réglementation spécifique : la sécurité de l acquéreur repose donc sur la fermeté avec laquelle il exigera que certaines clauses y figurent. l état civil intégral et exact du vendeur et de l acquéreur. l origine de la propriété : date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, l étude du notaire qui a authentifié l acte. 4
la description précise et exacte du bien et sa destination. Dans le cas de l achat d un logement, vérifiez avant de signer que sa description ainsi que celle des annexes (cave, grenier, garage, ) données dans l acte d engagement correspondent bien à leur état réel. Les accessoires promis verbalement (cheminées, placards, glaces,...) doivent être reportés sur l acte écrit. L état des parties communes doit également être indiqué. Quant à la superficie de l immeuble, le vendeur est normalement tenu de délivrer la contenance telle qu elle est indiquée au contrat. Cependant, si le prix n implique pas que la contenance a été déterminante dans l intention des parties, les dispositions de l article 1619 du Code Civil s appliquent. Ainsi si la superficie est inférieure de plus de 1/20 ème à celle énoncée, l acquéreur peut seulement demander une réduction du prix, et s il y a excédant de contenance de plus de 1/20 ème, l acquéreur a le choix de payer un supplément du prix ou de demander la résolution du contrat. Mais, l article 1619 n est pas d ordre public et les parties peuvent y déroger par une clause de non garantie de contenance même si la différence excède la proportion de 1/20 ème. Toutefois, cette clause devient inefficace lorsque le vendeur est un professionnel. Par contre, s il s agit d une vente moyennant un prix fixé en fonction de la superficie du bien vendu, il est indispensable que la surface soit définie par un expert (géomètre). Dans ce cas, la clause de non-garantie de contenance est à exclure. S il s agit de la vente d un lot en copropriété, il existe une réglementation spécifique et des dispositions protectrices pour l acquéreur (superficie loi Carrez, diagnostic technique, carnet d entretien, ). l information de l acquéreur sur le bornage ( article 14 loi SRU) Toute promesse unilatérale de vente ou d achat portant sur un terrain et indiquant l intention de l acquéreur de construire un immeuble à usage d habitation ou à usage mixte d habitation et professionnel sur ce terrain doit mentionner si le descriptif du terrain résulte d un bornage. Le bornage est en outre obligatoire si le terrain correspond à un lot de lotissement, s il est issu d une division effectuée à l intérieur d une ZAC ou d un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. Le défaut de cette information peut donner lieu à une action en nullité qui peut être engagée dans le délai d un mois suivant la signature de l acte authentique. l information sur la présence d amiante ( article 176 loi SRU) Tous les immeubles bâtis collectifs, construits avant le 1 er juillet 1997, doivent faire l objet d une recherche d amiante. Par conséquent, les propriétaires d immeubles en copropriété sont soumis aux obligations relatives à l amiante tant pour les parties communes que pour les parties privatives. Mais par convention, les obligations de réparation sont mises à la charge de l acquéreur et de ce fait sont également transférées à l acquéreur les obligations relatives à la recherche et aux mesures à prendre en cas de présence éventuelle d amiante ( article 10 décret 7 février 1996). Toutefois, une information doit être faite à l acquéreur sur la situation de l immeuble au regard de la réglementation relative à l amiante. En pratique, le vendeur insère dans l acte de vente une clause relative à la situation de l immeuble au regard de la réglementation amiante. Puis, à compter de l entrée en vigueur de l article 176 de la loi SRU ( en attente du décret), un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l absence de matériaux ou produits de la 5
construction contenant de l amiante sera annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis. En l absence de l état relatif à l amiante, aucune clause d exonération de la garantie des vices cachés ne pourra être stipulée à raison des vices constitués par la présence d amiante. les hypothèques, charges et servitudes privées ou publiques pesant sur le logement ou le terrain. Le vendeur est tenu de déclarer les servitudes publiques (ex : servitude d alignement, ) et les servitudes conventionnelles ou légales non apparentes (ex : servitude de non construction). Par contre, les servitudes naturelles ou légales apparentes (ex : servitude d enclave, ) n ont pas à être énoncées obligatoirement dans l acte de vente à moins qu elles aient fait l objet de conventions particulières. le prix total et ses modalités de paiement. Le prix de vente doit être définitif. Dans la pratique, aucune clause de révision n est prévue pour l achat d un bien existant. Une telle clause ne peut être inscrite dans l acte d engagement que si un délai important est à prévoir entre l avant-contrat et la signature du contrat de vente ; dans ce cas, le prix ne peut être révisé qu en fonction d un indice se rapportant au bâtiment et à condition que les modalités de la révision soient prévues dans l acte d engagement. les clauses conditionnelles. Deux types de conditions peuvent empêcher l exécution du contrat définitif : les conditions résolutoires qui permettent le début de l exécution du contrat mais entraînent son annulation pure et simple dans le cas où elles se réalisent, et les conditions suspensives qui suspendent les effets du compromis de vente et retardent l exécution du contrat à la date où les conditions sont réalisées. En pratique, les conditions suspensives sont les plus fréquentes et les plus recommandées. Il peut s agir tout d abord de la condition suspensive d obtention d un prêt qui est d ailleurs obligatoire lorsque l acquéreur fait état d un prêt pour financer l opération. D autres conditions suspensives peuvent être prévues : obtention d un certificat d urbanisme positif détaillé, absence de servitudes d urbanisme, non exercice d un droit de préemption Par contre, les conditions purement potestatives sont nulles, mais a été déclarée valable la clause subordonnant la vente à celle d un autre bien par l acquéreur dès lors que ce dernier fait toute diligence pour obtenir la vente de son bien (Cass Civ 22 novembre 1995). la mention indiquant si le prix sera payé avec ou sans l aide d un ou plusieurs prêts. Lorsque le candidat acquéreur n a pas l intention de recourir à un prêt, il doit écrire de sa propre main, dans l acte d engagement, qu il reconnaît avoir été informé que s il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs (loi du 13 juillet 1979). En l absence de ces indications, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive d obtention des prêts. Cette condition est valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l acte mais il est recommandé de prévoir un délai suffisant pour l obtention des prêts. Lorsque la condition suspensive n est pas réalisée, toute somme versée d avance par l acquéreur doit être immédiatement et intégralement remboursée. 6
la clause relative aux assurances de dommages-ouvrage et de responsabilité décennale. S il s agit d un logement commencé après le 1 er janvier 1979 et achevé depuis moins de dix ans, mention doit être faite dans l acte de l existence ou de l absence de ces assurances. Il est recommandé également d exiger que soient précisés le nom et l adresse de l assureur et la date de la réception des travaux. le cas d un terrain situé dans un lotissement. Aucune promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ou d achat ne peut être consentie avant la délivrance de l autorisation de lotir. Après autorisation de lotir, et avant délivrance du certificat d achèvement constatant l exécution des travaux, les compromis et les promesses d achat sont interdites. Seules sont licites les promesses unilatérales de vente conclues sous la condition suspensive : - soit de l obtention du certificat attestant l exécution des travaux à l exception des travaux de finition ( article R 315-36b Code de l Urbanisme) ; - soit de la délivrance de l arrêté autorisant la vente des lots avant l exécution de tout ou partie des travaux ( cas où le lotisseur justifie d une garantie d achèvement des travaux). La promesse unilatérale de vente doit comporter une mention indiquant que l arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis à l acquéreur, une mention indiquant qu un certificat d exécution des travaux ou que l arrêté autorisant la vente des lots par anticipation a été délivré, et une attestation indiquant la surface hors œuvre nette constructible sur le lot. De plus, à compter de l entrée en vigueur de l article L 316-3-1 du Code de l Urbanisme ( article 73 loi SRU) qui se fera à la date de publication du décret ( décret à paraître), le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente disposera d un délai de rétractation de 7 jours. La promesse ne deviendra définitive qu au terme de ce délai. Une indemnité d immobilisation selon un pourcentage du prix de vente fixé par décret, pourra être prévue et consignée en compte bloqué. Les fonds seront ainsi indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu à la conclusion du contrat définitif. Les fonds seront restitués si l acquéreur use de sa faculté de rétractation, dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation ; et dans tous les cas dans un délai de 3 mois sauf si le contrat de vente n est pas conclu du fait de l acquéreur, alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées. une date limite pour la régularisation de la vente devant le notaire et l indication du ou des notaires. Il est prudent de faire inscrire dans l acte d engagement que si la régularisation n est pas faite à la date prévue, le responsable du retard devra verser à l autre une indemnité fixée en pourcentage du prix. la date de livraison du logement ou du terrain. 7
les assurances du logement Si la maison est assurée au moment de la vente, l assurance du vendeur est transférée automatiquement à l acheteur. Il est donc conseillé de demander au vendeur le contrat d assurance afin de pouvoir l étudier. En l absence de clauses particulières relatives à l assurance dans l avant-contrat, le candidat acquéreur a le choix entre conserver l assurance du vendeur en demandant à l assureur d établir le contrat à son nom, ou abandonner cette assurance en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception à l assureur. Dans ce dernier cas, l acquéreur a alors intérêt, dès la signature du contrat de vente, à contracter un nouveau contrat d assurance. Si le vendeur souhaite conserver son assurance, cela est précisé dans l acte notarié. Si le logement fait partie d une copropriété, c est en principe le règlement de copropriété qui détermine les assurances collectives que le syndic doit souscrire et qui fixe la quote-part des primes que chaque copropriétaire doit payer. Mais il est conseillé de vérifier l étendue de cette assurance collective afin de vérifier si elle couvre à la fois les parties communes et les parties privatives. Si elle ne couvre que les parties communes, l acquéreur devra souscrire un contrat d assurance séparé pour son logement. les clauses à proscrire de l avant-contrat. -la clause restrictive de la garantie des vices cachés lorsque le vendeur est un professionnel. Si cette clause est permise par l article 1643 du Code Civil lorsque la vente est conclue entre particuliers, elle est inefficace lorsque le vendeur est un professionnel. L article 35 de la loi du 10 janvier 1978 et l article 2 du décret du 24 mars 1978 interdisent toute clause limitative de la garantie des vices dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels. -la clause de non garantie de vice caché constitué par la présence de termites. Dans les zones contaminées définies par le préfet, le vendeur non professionnel ne peut s exonérer de cette garantie, sauf à annexer un état parasitaire établi depuis moins de trois mois à l acte de vente. -la clause exonératoire de la garantie du vice caché constitué par la présence de plomb. Dans les zones à risques déterminées par le préfet, et pour les immeubles construits avant 1948, le vendeur non professionnel ne peut s exonérer de cette garantie qu à la condition de produire en annexe à l avant-contrat un état des risques d accessibilité au plomb établi depuis moins d un an à la date du contrat. -la clause de non garantie de la contenance. -la clause de non garantie des servitudes. 8