«Le Salon Indépendant de la Copropriété» 7ème édition du salon de l ARC CRÉER ET EVALUER SON CONTRAT TYPE DE SYNDIC
La nouvelle obligation de mise en concurrence du contrat de syndic La loi MACRON, adoptée le 10 Juillet 2015 vient modifier l article 21 de la loi du 10 Juillet 1965 modifiée par la loi ALUR du 24 Mars 2014 Elle instaure l obligation de mettre en concurrence son contrat de syndic tous les trois ans (au lieu de tous les ans) Cette obligation n interdit pas de mettre en concurrence son contrat de syndic tous les ans. Cette obligation concerne uniquement les conseils syndicaux de copropriété. Une dérogation à cette mise en concurrence tous les trois ans est possible par une décision d assemblée générale prise un an avant l année de mise en concurrence de votre contrat. Exemple: La remise en concurrence du contrat de votre syndic doit se faire lors de l AG de Juin 2017. Pour déroger à cette autorisation il faudra une décision dans ce sens de l assemblée générale de Juin 2016. 2
Le nouveau contrat type de syndic, le contrat «tout sauf» Le décret du 26 Mars 2015 (n 2015-342) définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévues à l article 18-1 de la loi du 10 Juillet 1965 et venu compléter les apports de la loi ALUR. Un contrat «tout sauf» qui encadre l ensemble des prestations du syndic. Un contrat obligatoire depuis le 2 Juillet 2015. Un contrat qui se décompose en trois parties : 1. Le forfait de base: qui comprend les prestations «de base» d un syndic (avec notamment les frais de photocopie) 2. Les prestations particulières hors forfait de base: qui sont limitatives 3. Les prestations individuelles : privatives (exemple: établissement de l état daté lors d une vente d un lot) 3
Le nouveau contrat type de syndic, le contrat «tout sauf» Pour aller plus loin sur le nouveau contrat type, vous trouverez dans la librairie du Salon, le guide suivant:
Les étapes d une bonne mise en concurrence d un syndic Identifier les besoins de sa copropriété : élaborer le cahier des charges de sa copropriété Lancer un appel d offre auprès de différents syndics Analyser les propositions de contrats de syndic reçues Rencontrer les syndics présélectionnés (si plusieurs offres vous semblent intéressantes) Choisir le syndic dont l offre est la plus adaptée à votre cahier des charges Renégocier la proposition de contrat auprès du syndic retenu Générer le contrat type de syndic définitif Proposer ce contrat lors de la prochaine assemblée générale 5
Un outil réservé aux adhérents de l ARC Dont l objectif est de générer un contrat type de syndic adapté aux besoins de votre copropriété Cet outil va aider le conseil syndical à : Bien préparer la mise en concurrence des contrats de syndic à travers l élaboration du cahier des charges de sa copropriété Analyser les propositions de contrats de syndic reçus Choisir la proposition de contrat de syndic la mieux adaptée à sa copropriété Générer un contrat type de syndic adapté aux besoins sa copropriété et conforme au décret du 26 Mars 2015 6
Où trouver l outil? 7
http://www.copro-devis.fr/2015/page_copro.php 8
Un outil articulé autour de 7 étapes : 1. Elaborer le cahier des charges 2. Mettre en concurrence des contrats de syndic : lancer un appel d offre 3. Réceptionner les offres 4. Comparer ces offres 5. Choisir une proposition de contrat de syndic 6. Négocier la proposition de contrat retenue 7. Obtenir un contrat type définitif 9
Le cahier des charges Il s agit d une étape essentielle pour obtenir un contrat type de syndic adapté aux besoins de votre copropriété. Il permet au conseil syndical de bien identifier ses besoins ainsi que ceux de la copropriété Il est composé en deux parties: la fiche d identité de votre copropriété et la fiche des besoins du conseil syndical Il générera le «projet de contrat type» adapté à ce cahier des charges et donc à chaque copropriété 10
La phase de mise en concurrence à proprement parler ou l appel d offre Cette étape ne se déroule pas directement via CONTRATSYNDIC. Il s agira dans un premier temps pour le conseil syndical, de repérer les syndics qu ils souhaitent démarcher afin d obtenir des propositions de contrats. Il faudra ensuite qu il envoie à ces syndics le cahier des charges de sa copropriété avec le projet de contrat de syndic généré par l outil (par mail, courrier ou sur place) Enfin le conseil syndical réceptionnera les différentes propositions de contrats reçues 11
Réception des offres Les différentes informations contenues dans les propositions de contrats de syndic seront à renseigner dans l outil par les conseils syndicaux. Comparaison des offres L analyse se fera partiellement par l outil : analyse des coûts en fonction des données d OSCARSYNDIC Le conseil syndical analysera et renseignera dans l outil les meilleures prestations dans la partie «Forfait de base». Cela en se référant à son cahier des charges. (Exemple: le nombre de réunions avec le conseil syndical, leurs durées et plages horaires) 12
Comparaison des offres suite Une fois le tableau complété, si plusieurs offres retiennent l attention du conseil syndical, il pourra organiser une rencontre avec les syndics concernés afin de pouvoir éventuellement négocier les coûts ou les prestations (forfait de base ou prestations particulières et individuelles). Pas besoin de procéder ainsi si une seule proposition correspond à vos attentes. Le conseil syndical choisit ensuite définitivement une proposition de syndic Il organise une rencontre avec le syndic retenu (si cela n a pas été fait en amont) afin de négocier certaines prestations. Enfin, il remplit les informations qui ont été modifiées dans le dernier tableau Obtention du contrat type définitif de syndic négocié (si besoin) et adapté aux besoins de votre copropriété. 13
L outil OSCARSYNDIC: pour évaluer le contrat de son syndic Un outil complémentaire d OSCAR + (observatoire des charges de copropriété) et de CONTRATSYNDIC OSCARSYNDIC permet d évaluer les performances des contrats types proposées par les syndics professionnels Cette évaluation se fera en fonction de trois panels de copropriété et permettra de délivrer une étiquette notant le contrat (de A à G) 14