REPUBLIQUE FRANCAISE VILLE DE LEVES 4, place de l'eglise 28300 LEVES Mission de programmation pour la réhabilitation du Moulin de Lèves Cahier des charges
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I. PRESENTATION GENERALE 1. Présentation de la commune Petite ville à la périphérie nord de Chartres, Lèves (5 457 habitants au 1er janvier 2012) a gardé 183 hectares de bois sur une superficie totale de 751 hectares. Située à l entrée de la Vallée de l Eure, elle s est construite sur les deux rives en pente de la rivière qui la traverse aujourd hui. Un tissu urbain assez peu serré a en effet réuni, pour constituer la cité actuelle, différents hameaux qui ont gardé leur individualité et leur histoire : Chavannes, Le Mousseau, Longsault, Ouarville, ainsi que des nouveaux quartiers : les Hauts de Fresnay et le Parc des Boissières, «zone d aménagement concerté» qui mêle différents types d habitations au sein de 7 hectares d espaces verts. La commune est caractérisée par un patrimoine naturel (vallée de l Eure notamment) et bâti de qualité. Ainsi, la commune comprend des édifices et demeures remarquables dont certains sont classés au titre des Monuments Historiques (ancienne abbaye de Coulomb, ancienne abbaye de Josaphat, église Saint Lazare). La commune a également conservé l implantation typique des noyaux historiques des hameaux. 3/14
Marché A Procédure Adaptée Cahier des charges 2. Localisation du moulin Le moulin de Lèves, ou moulin d'ouarville est situé au sud -est est de la commune, chemin des Grands Prés. Il date d avant 1382 et a été acquis par la commune en 2003. Figure 1 : Localisation du moulin dans la commune Moulin Mairie Figure 2 : Localisation du moulin 4/14
3. Organisation du bâtiment La dénomination moulin comprend en fait plusieurs entités bâties : - Le moulin qui s élève sur 4 niveaux, chaque niveau représentant une surface d environ 200 m 2 - Le logement du gardien qui occupe une surface totale de 273 m 2 environ sur 3 niveaux, - La carrosserie qui se compose d une plate-forme de 437 m 2 en rez-de-chaussée et d un étage de 340 m 2 auquel il faut ajouter une terrasse de 78 m 2 Figure 3 : Plan cadastral du moulin 5/14
Figure 4 : Plans des façades (documents non contractuels) 6/14
Figure 5 : Prises de vue de l intérieur du moulin (documents non contractuels) 7/14
4. Dispositions réglementaires Le moulin est classé en zone Ue dans le Plan Local d Urbanisme approuvé le 22 septembre 2011. Cette zone a vocation à accueillir des équipements collectifs. Le bâtiment correspondant au moulin a été repéré au titre de l article L123-1-5 7 du code de l urbanisme dans le PLU (NB : le PLU est consultable sur le site internet www.ville-leves.fr) L édifice est concerné par les dispositions du Plan de Prévention des Risques d Inondation (PPRI) approuvé le 19 février 2009. Il est également situé dans le périmètre de protection des Monuments Historiques (cf. précédemment). 5. Contexte La commune a fait l acquisition du Moulin en 2002 pour un montant de 356 600 (financé à 40% par la Région et à 10% par le Département). La commune a réalisé d autres projets prioritaires pour son développement et pour faire face à l accroissement de la population généré par la ZAC des Boissières (construction d un Pôle Enfance, puis d un Restaurant municipal) ; aussi le Moulin est resté en l état. A une époque, il a été envisagé de refaire les fenêtres et de procéder au ravalement mais il s est révélé non pertinent de réaliser ces travaux sans connaitre la destination finale du bâtiment. Plusieurs réunions de «brainstorming» ont déjà eu lieu entre élus, citoyens associés de la commune et services : - L une en novembre 2009 - Puis la réflexion a repris fin 2011 : une commission municipale s est mise en place à cette période qui a tenu 2 réunions : le 21/11/2011 et le 30/01/2012 - Plusieurs visites du bâtiment ont eu lieu, ouvertes à tous les habitants Les principales questions qui ont été évoquées lors de ces réunions sont les suivantes : - Quelle(s) destination(s) donner au moulin? - Ne serait-il pas préférable de le revendre et de construire un bâtiment plus fonctionnel? la majorité s est exprimée pour garder et rénover le moulin - Préoccupation que la commune «reste maître des lieux» mais que les charges de fonctionnement du bâtiment soient supportables pour le budget communal d où une recherche de bâtiment non énergivore mais aussi, recherche d une activité privée (restauration, professions médicales ) qui génère quelques recettes (location ou participation à l investissement initial) - Problème du manque de parking à proximité : négociations avec les propriétaires de la Maison Castaing, voisine, pour racheter une parcelle de terrain et créer un parking à proximité mais sans succès à ce jour. - Faut-il garder «la carrosserie» ou l abattre? En faire un parking? La rénover pour l incorporer au projet? - Faut-il garder la «maison du gardien»? - Pourrait-on garder la roue? - Souhait de remplacer, par le Moulin, des locaux municipaux ayant vocation à être démolis dans le cadre du projet de réaménagement du centre ville (c est à la fois une nécessité mais aussi le moyen que ce bâtiment ne s ajoute pas aux autres en termes de coûts de fonctionnement) 8/14
Plusieurs pistes ont été évoquées et certaines ont déjà fait l objet d investigations : - L installation d un centre de formation de maîtres verriers (contacts pris avec le GRETA et le Conseil Régional) : ce projet reste cependant très incertain du fait du prochain changement de statut des GRETA - L installation d un restaurant ou d une guinguette (proximité du plan vert, qui est un lieu de promenade) ou d un café (contact pris avec la Présidente du syndicat des restaurateurs) - La création d une bibliothèque, qui serait installée dans le moulin : est-ce un projet «raisonnable»? (en terme de coûts de fonctionnement ultérieur et au regard de la mediathèque de Chartres ) - Le déménagement de l Ecole de musique dans le Moulin (actuellement logée essentiellement dans des préfabriqués) cela prendrait trop de place et la co-habitation avec d autres activités semble problématique. - L installation du CCAS (qui fait partie des bâtiments devant être démolis dans le projet cœur de ville) réticences en raison de l éloignement du centre mais à étudier néanmoins - L installation du centre de loisirs adolescents idem : - Plus récemment, l aménagement de cabinets (para)médicaux avec un secrétariat partagé (qui assurerait également une présence permanente sur le site) a été évoqué. Les projets les plus «sûrs» : - Des locaux pour les associations, et notamment, l association Charles Gautier (3 ème âge), le club d échec, actuellement installés dans des locaux devant être démolis dans le projet cœur de ville - Des locaux pour les associations actuellement installées au-dessus du Restaurant scolaire Jules Vallain (dans le cadre de la remise aux normes de ce restaurant, devenu restaurant satellite, il serait souhaitable qu il soit entièrement consacré à des activités de restauration) - Un local pour le club de billard, la salle qu il occupe actuellement ayant vocation à être démolie (nécessite une excellente isolation phonique) - Une salle d exposition et/ou de petits concerts et/ou de conférences L objectif prioritaire du projet est de reloger les activités existantes du centre-ville et d accueillir des activités pourvoyeuses de ressources pour la commune (loyers). 9/14
II. OBJECTIFS DE LA MISSION L objectif consiste à permettre à la Ville de Lèves, maître d ouvrage de l opération et conformément à l article 2 de la Loi du 12 juillet 1985 dite Loi «M.O.P», de «s assurer de la faisabilité et de l opportunité de l opération envisagée, d en déterminer la localisation, d en définir le programme, d en arrêter l enveloppe financière prévisionnelle..». La mission consistera à établir un programme qui devra définir «les objectifs de l opération et les besoins qu elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale, urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et économique, d insertion dans le paysage et de protection de l environnement, relatives à la réalisation et à l utilisation de l ouvrage «(article 2 Loi M.O.P). Le programmiste devra ainsi s approprier les différentes pistes de réflexions détaillées précédemment, effectuer la synthèse et apporter un éclairage extérieur. III. Contenu de la mission 1. Phase 1 : élaboration d un programme fonctionnel A partir d un état des lieux complet, le prestataire déterminera les besoins à satisfaire et apportera les réponses nécessaires en termes de fonctionnement et d organisation interne à l ouvrage. Le programme fonctionnel sera conçu et rédigé en étroite collaboration avec le maître d ouvrage. Le programmiste aura à reprendre les réflexions déjà engagées, à rencontrer l équipe municipale (Maire et Adjoints) puis la Commission municipale Moulin, les Services municipaux concernés et les associations ou autres structures potentiellement concernées par le projet (cf contexte). Il co-animera la commission Moulin, notamment durant l élaboration du programme fonctionnel. Le programme fonctionnel devra aborder : l étude des besoins et des destinations possibles (cf. contexte) la définition de l organisation du bâtiment principal et des bâtiments secondaires annexes (carrosserie, maison du gardien, roue..) la définition des services communs si nécessaire la définition du niveau d équipement des différents étages (cloisonnement interne, réseau télécommunication et informatique, ) l accès au bâtiment et le stationnement la définition des plages d occupation des locaux et du rythme d usage des différents locaux (prendre en compte la problématique de co-habitation d activités, notamment sur le plan sonore, sur le plan de la régulation, de la sécurité incendie et intrusion, des modalités d accès) Si location : définition du prix de location en lien avec les prix du marché Cette phase doit aboutir à la présentation d un programme qui sera validé par la commission. Cette première phase devra inclure un certain nombre de réunions et notamment : - Une réunion avec le maire et les adjoints, - 4 à 5 réunions avec la commission moulin - Des contacts et /ou rencontres avec les acteurs concernés par le projet (associations ) 10/14
2. Phase 2 : élaboration du programme pré-opérationnel 2.1 Programme architectural et urbanistique Cette partie déterminera les exigences architecturales et urbanistiques en fonction des contraintes réglementaires, techniques et fonctionnelles. Le prestataire se rapprochera du Service Urbanisme de la commune ainsi que des services de Chartres métropole (notamment en raison de la proximité du Plan vert, du vannage, des réseaux) et de l Architecte des Bâtiments de France. Il prendra bien sûr en compte : les normes de sécurité des ERP les normes d accessibilité. la topographie et la géologie des lieux, les contraintes en matière d inondation (PPRI de la vallée de l Eure), la situation des bâtiments dans le périmètre de protection des Monuments Historiques, les réseaux existants, 2.2 Programme technique et environnemental Cette partie déterminera les prescriptions ainsi que les contraintes environnementales exigées et les solutions techniques à mettre en œuvre au regard desdites contraintes. L équipe de programmation devra prendre en compte : - le souci de la commune de limiter les frais de fonctionnement - la préoccupation de la commune de mener ce projet dans une logique de développement durable - le cadre d intervention des financeurs potentiels (par exemple, le Conseil Régional demande que les bâtiments, une fois rénovés, soient au minima de classe D après travaux) - mais aussi les capacités d investissement limitées de la commune Pour cela, les points suivants devront être étudiés : - définition des conditions du respect de la réglementation en vigueur (RT en vigueur, loi sur les déchets, loi sur l énergie, ) - définition des ressources à privilégier (matériaux, énergies, eau, ) - définition des solutions techniques apportées - décomposition des lots envisagée - répartition et description des solutions «environnementales» par lots - exigences environnementales pour le chantier. Et notamment pour la thématique énergie : - définition des consommations énergétiques annuelles - définition des moyens de production d énergie Il pourra utilement présenter plusieurs scenarii. Par exemple : 1. une solution de base : celle-ci devra répondre à la réglementation en vigueur 2. un bâtiment se rapprochant de l autonomie en énergie 11/14
2.3 Bilan prévisionnel Cette partie déterminera, en fonction des scénarii étudiés, le montant des dépenses (travaux, prestations intellectuelles, frais généraux, imprévus, révision de prix générées par le nécessaire phasage du projet,.) ainsi que le montant des recettes éventuelles en investissement (subventions,.) et en fonctionnement, afin d établir un bilan de l opération. Elle abordera également les dépenses et économies envisageables en terme de fonctionnement (coûts d exploitation, d entretien et de maintenance) en fonction des scenarii techniques et environnementaux et des économies possibles. Le prestataire proposera également un montant de recette établi à partir du prix de location envisageable en fonction du marché locatif, du type de bâtiment et des économies de fonctionnement. Les écarts financiers entre chaque type de solutions devront être étudiés. Ils intègreront les dépenses, les recettes, les coûts de fonctionnement et les loyers. 2.4 Synthèse et conseils au maître d ouvrage 2.4.1 Synthèse des solutions Une synthèse pour chaque scénario devra être rendue au maitre d ouvrage. Cette synthèse sera présentée sous forme de tableau précisant les surcoûts/dépenses en investissement ainsi que les économies et recettes envisageables en fonctionnement, notamment les conséquences sur les charges du bâtiment. Elle devra être présentée de manière pédagogique afin d être accessible à un large public (en réunion publique, sur le site internet de la commune ou dans le journal municipal) 2.4.2. Synthèse des choix effectués Après validation de la solution retenue, cette partie devra faire la synthèse des choix effectués par le maitre d ouvrage en matière de : - programme fonctionnel - programme architectural et urbanistique - programme technique et environnemental Cette synthèse constituera le programme définitif à partir duquel le marché de maîtrise d œuvre sera lancé. Pour cela, le programme devra exprimer de façon claire les besoins et les choix du maître d ouvrage en matière de «qualité environnementale» de manière à ce qu ils soient aisément vérifiables au niveau du choix du maître d œuvre ainsi que dans la suite du projet. 12/14
IV. Modalités d exécution de l étude 1. Délais de réalisation Le marché d études pour la réalisation du programme se décompose en 2 tranches : - Une première tranche ferme, engagée sur 2012, pour la réalisation du programme fonctionnel, - Une seconde tranche, qui sera engagée en 2013, pour la réalisation du programme architectural /urbanistique et du programme technique et environnemental. Calendrier prévisionnel - novembre 2012 : attribution du marché pour la réalisation de la mission - décembre 2012 à mars 2013 : réalisation de la première phase L attention des candidats est attirée sur le fait que la mission devra impérativement être terminée pour fin 2013 - mars à novembre 2013 : réalisation de la deuxième phase - mars 2014 : lancement du marché de maîtrise d œuvre Le candidat produira un planning prévisionnel détaillé de l ensemble de l étude en précisant le nombre de jours de travail affectés à chaque phase en précisant les qualifications de l intervenant concerné ainsi que le nombre de réunions prévues. 2. Composition de l équipe Le prestataire retenu devra être en mesure de mobiliser une équipe pluridisciplinaire capable de répondre à l ensemble des problématiques du projet. L équipe devra ainsi réunir des compétences dans les domaines suivants : - programmation, avec des références de projets apportant une expérience pertinente au regard du projet de rénovation du Moulin de Lèves, - architecture et notamment en matière d étude, de recherche et de construction de bâtiments «environnementaux» avec des références de bâtiments en fonctionnement, à partir desquels on peut quantifier la consommation énergétique et le coût d investissement, - urbanisme, - économie de la construction, - concertation et animation. L équipe chargée de réaliser l étude sera présentée dans le mémoire technique du candidat conformément aux dispositions du règlement de la consultation. Le mandataire de l équipe sera expressément mentionné. 3. Restitution des documents Le prestataire remettra au maître d ouvrage un exemplaire minute de chaque pièce, soumis pour corrections et instructions éventuelles de la collectivité au moins 8 jours avant la date de réunion. Les documents validés par les élus seront rendus en 3 exemplaires papier plus un exemplaire sur format numérique reproductible (CD-ROM) qui devront être compatibles et exploitables avec les logiciels de la commune. 13/14
Fait à Lèves, le 20 septembre 2012 Le maître d ouvrage Lu et approuvé par le contractant Fait à............ Le.......... 14/14