Données relatives à l objet Référence de l objet IAZI_59401\0 Mandataire Jean Muster Entreprise Type d objet Année de construction 1980 Nombre de pièces 4.5 Type d appartement duplex Valeur de marché CHF 1'340'000.- Rue numéro rue de Molard 23 Date d évaluation 21.04.2010 Code postal 1207 Saisie des données Kornelia Trescher Lieu Genève Calculs CIFI SA, Zurich page 1 / 7
Facts & Figures Références Surfaces & Part de copropriété Année de construction 1980 Surface habitable nette en m 2 120 Dernière rénovation lourde 2005 Surface des balcons et terrasses en m 2 12 Nombre de pièces 4.5 Part de copropriété en pour mille 250 Type d appartement duplex Nombre de salles de bains 1 Nombre de places dans parking souterrain 1 Nombre de garages séparés 0 Nombre de places de parc extérieures 0 Nombre d appartements dans l immeuble 4 Caractéristiques qualitatives et utilisation Remarques Situation dans la commune Situation de l appartement dans l immeuble Qualité de la construction Etat du bâtiment Servitudes essentielles Droit de superficie Droit de superficie/nbre d années restantes Résidence secondaire Objet luxueux très bonne bonne moyenne mauvaise aucun page 2 / 7
Evaluation hédoniste Valeur de marché estimée CHF 1'340'000.- *** Source Base de données Réserves Méthode d évaluation Utilisation de la méthode en Suisse Explications relatives à l évaluation immobilière * ** *** Modèles d évaluation CIFI Transactions de marché actuelles La valeur de marché indiquée repose sur les caractéristiques saisies par le donneur d'ordre (voire feuille annexe). Elle représente le prix moyen que cet objet pourrait atteindre aujourd'hui sur le marché. L'aptitude de négociation, le niveau d'information des parties, le temps prévu pour vendre, ainsi que des facteurs inclus dans le questionnaire peuvent conduire à des déviations par rapport à cette valeur. La méthode hédoniste a initialement été développée dans les années 50 aux USA, pour évaluer les voitures. Elle permet de déterminer objectivement la valeur des biens dont les caractéristiques sont très différentes d'un bien à l'autre. C est le cas des biens immobiliers. En effet, une comparaison directe de leurs prix de marché est impossible car les biens immobiliers sont difficilement comparables. L'idée générale de l'évaluation immobilière hédoniste consiste en premier à admettre que la valeur d'un bien est déterminée par ses caractéristiques et par sa situation géographique. Sur la base de prix effectivement réalisés, à l'aide d'une méthode statistique éprouvée (la régression linéaire multiple), on détermine, pour la période concernée, quelle est la contribution de chaque caractéristique à la valeur du bien. Dès 1994, CIFI a établi avec les experts des banques, assurances et caisses de pensions les caractéristiques déterminantes des prix immobiliers. Elles sont de deux ordres: les caractéristiques physiques et architecturales de l'objet telles que la surface du terrain, la surface habitable, le volume, l'âge, etc.; les caractéristiques liées à la situation de l'objet telles que la fiscalité de la commune, sa centralité, son infrastructure, sa richesse, son attractivité touristique; la qualité de la situation spécifique de l'objet à l'intérieur du quartier ou de la commune, etc. Aujourd'hui, d'importantes banques suisses, des assurances et des caisses de pensions utilisent la méthode d'évaluation du CIFI. Chaque mois, CIFI reçoit et vérifie les caractéristiques de centaines de transactions immobilières. Sur la base des transactions les plus récentes, CIFI recalcule et implémente trimestriellement ses modèles d'évaluation hédoniste. Ainsi, l'évaluation immobilière par les modèles du CIFI s'effectue constamment aux conditions de marché actuelles. A côté du prix sur le certificat d'évaluation figurent des étoiles (***, **, *). Elles indiquent la typicité de l'objet estimé. Lorsqu'il s'agit d'un objet typique ou standard, le prix est indiqué avec trois étoiles. Cela veut dire que beaucoup d'objets de ce genre ont été échangés. L'estimation est statistiquement très bien fondée. Une estimation associée à deux étoiles indique que l'objet possède une ou deux caractéristiques légèrement atypiques. S'il s'agit d'un type d'objet qui s'échange rarement, le prix est indiqué avec une étoile. Cela signifie que peu d'objets de ce genre ont été échangés sur le marché immobilier (par exemple de très vieux objets, des objets ayant des servitudes essentielles,...). page 3 / 7
Représentation géographique des prix immobiliers en Suisse (2010) Niveau des prix immobiliers 2010 Particulièrement cher Moyenne Suisse Particulièrement avantageux page 4 / 7
Définitions et explications ANNEE DE CONSTRUCTION Année de construction de l'objet ANNEE DE LA DERNIERE RENOVATION Année durant laquelle la dernière rénovation lourde a été effectuée (par exemple : rénovation de la façade, de la toiture de la cuisine ou de la salle de bain). DROIT DE SUPERFICIE ET ANNEES RESTANTES S'il existe un droit de superficie, un loyer est versé pour l utilisation du terrain à bâtir. En outre, le nombre d années restantes jusqu à l échéance doit être saisi. REFERENCE DE L OBJET Ce code doit permettre au CIFI et au client d'identifier une évaluation pour le cas où une demande de renseignements complémentaires serait nécessaire. NOMBRE DE SALLES DE BAIN Nombre total de salles de bains. Une salle de bains contient au moins une baignoire ou une douche. Les toilettes séparées ne sont donc pas comptées. NOMBRE DE PLACES DE PARC Nombre de places de parc dans des garages séparés, dans un parking souterrain et extérieures qui appartiennent exclusivement à votre appartement. NOMBRE DE PIECES Nombre de pièces du logement. La cuisine et la/les salle(s) de bains ne sont pas comptées. NOMBRE D APPARTEMENTS DANS L IMMEUBLE Nombre d appartements dans l immeuble. OBJET LUXUEUX Ce champ indique si l appartement possède une des composantes luxueuses suivantes (ou une composante semblable) : - une situation dans la commune objectivement exceptionnelle - un sauna - une piscine couverte - un court de tennis - une signification historique importante. Exemple de situation exceptionnelle : - villa dans un parc au bord du lac - bel appartement avec la meilleure situation possible dans la vieille ville PART DE COPROPRIETE Part de copropriété en pour mille. page 5 / 7
QUALITE DE LA CONSTRUCTION Ce champ permet d'apprécier la qualité de la structure de base de l'objet (solidité, attractivité), indépendant de son état actuel (qui est un critère à part). On examinera notamment: - le type de construction - la qualité des matériaux de construction utilisés, de l isolation, du vitrage, l équipement de la cuisine et des salles de bains - la qualité du milieu ambiant- / conception de l espace extérieur, la qualité du plan (répartition des pièces, luminosité, accessibilité, etc.), la qualité du système de chauffage et de la distribution thermique Pour l attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à une dizaine d'objets avec des qualités de construction différentes. La meilleure (5 à 10%) est probablement "très bonne", la moins bonne (5 à 10%) mérite probablement le qualificatif "mauvaise". Celles supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être mauvaises (40 à 45%) méritent la qualification "moyennes". REMARQUES, Remarques relatives à l'objet même, à son évaluation, à son financement, aux méthodes de calcul appliquées ou au type de transaction saisie. Ces remarques doivent compléter les éléments descriptifs standards. RESIDENCE SECONDAIRE Ce champ indique s il s'agit d'un objet destiné principalement à servir de résidence secondaire (week-end, vacances) ou si l'objet est principalement destiné à servir de résidence principale. SURFACE DES BALCONS ET TERRASSES EN M2 La surface totale des balcons et/ou terrasses qui appartiennent exclusivement à l appartement. Les terrasses ou jardin utilisés en commun par tous les habitants ne son pas comptés. SITUATION DE L APPARTEMENT DANS L IMMEUBLE Ce critère sert à spécifier la qualité de la situation de l appartement dans l immeuble relative aux autres appartements de l immeuble. La qualité absolue de l appartement (bruit, vue, distance aux commerces) doit être évaluée dans le critère situation particulière dans la commune. Pour évaluer la qualité de la situation de l appartement dans l immeuble, on regarde notamment: - l étage de l appartement, l usage ou l absence d ascenseur - l orientation de l appartement (l ensoleillement) - la qualité de la vue - les nuisances dans l immeuble - les avantages particuliers, etc. SITUATION DANS LA COMMUNE Critère servant à évaluer la qualité de la situation de l objet dans la commune ou dans le quartier pour les grandes villes, en tenant compte notamment des facteurs suivants: - la qualité de la vue, l'orientation de l'objet (l'ensoleillement), le niveau de bruit, la qualité de l'air, du terrain, du sous-sol, du voisinage, etc. - la proximité des écoles, des commerces (poste, banques, magasins, restaurants) - les transports publics et les possibilités de parking public - la présence d'espaces verts En montagne p.ex.: la proximité des pistes de ski, le service de déneigement, etc. Pour l attribution de cette caractéristique qualitative, pensez à différentes situations dans la commune. Les 5 à 10% les meilleures sont vraisemblablement "très bonnes", les 5 à 10% les moins bonnes méritent probablement le qualificatif "mauvaises". Les autres situations supérieures à la moyenne (40 à 45%) doivent être qualifiées de "bonnes" alors que celles moyennes ou inférieures sans être mauvaises (40 à 45%) méritent la qualification "moyenne". SURFACE HABITABLE NETTE page 6 / 7
SURFACE HABITABLE NETTE La surface habitable nette (en m 2 ) est la somme des surfaces intérieures aménageables. - inclut: foyer de cheminée, entrée et dégagement, rebords de fenêtres>0.5 m², parois amovibles, escaliers intérieurs; - exclut: murs extérieurs, cloisons intérieures, conduits de cheminée, terrasses et balcons, combles, caves, pièces de hauteur inférieure à 1.2 m. SERVITUDES ESSENTIELLES Par servitudes essentielles on entend des servitudes qui affectent gravement la valeur de l'objet, par exemple : l'usufruit, l'interdiction de construire, le droit d'habitation. Les servitudes mineures sont par exemple le passage d'une ligne électrique, le droit de passage, le droit à des sources, etc. TYPE D APPARTEMENT Ce critère indique s il s agit d un appartement sur un seul étage ou duplex. ETAT D APPARTEMENT L'état de l appartement est: - "très bon", lorsqu il est neuf ou est âgé de 3 ans au plus, - "bon", lorsqu'il est plus âgé, mais aucune rénovation n est nécessaire, - "moyen", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation légère durant laquelle les habitants peuvent rester dans l'immeuble, - "mauvais", lorsque l'immeuble nécessite une rénovation lourde durant laquelle les habitants doivent quitter l'immeuble. page 7 / 7