N 74 - octobre 2013-18 e ANNée

77 boulevard MALesHerbes 75008 paris tél. + 33 1 44 90 14 14 WWW.cHeUVreUX-NotAIres.fr N 74 - octobre 2013-18 e ANNée édito p 3 Le point sur p 4 LoI duflot Acte II point de VUe p 6 GrANd paris : Vers UNe NoUVeLLe GoUVerNANce de LA MétropoLe Le point sur p 7 LA servitude de cour commune Le dossier p 12 Les donationspartages flash fiscal p 14 La réforme du régime des plus-values immobilières du côté de L'eNtrepreNeUr p 16 du côté du parlement p 17 du côté des tribunaux droit public IMMobILIer p 19 propriétés publiques et contrats publics Urbanisme et aménagement environnement droit IMMobILIer p 24 organisation des ensembles immobiliers baux droit des biens promotion/construction Vente et avant-contrat financement et garantie droit patrimonial p 27 droit des personnes et de la famille fiscalité patrimoniale IMMobILIer parisien p 30 INdIces & conjoncture p 31 du côté de L'étUde p 32 conseil droit IMMobILIer droit public IMMobILIer droit patrimonial

CARTE BLANChE à Gilles Raynaldy «Construction des satellites», 24 novembre 2010 Cheuvreux Notaires a choisi pour ses nouveaux Bulletins d'offrir une vitrine à des photographes auteurs. p 2 - N 74 - octobre 2013

édito Le V8 fiscal! 109 e Congrès des notaires de France : des propositions concrètes pour les transferts de propriétés publiques Le Congrès des notaires de France réunit chaque année plusieurs milliers de professionnels du monde notarial et plus largement de personnalités politiques et économiques. A partir des réflexions du Groupe de travail, le Congrès adopte des propositions d évolution qui sont transmises solennellement aux pouvoirs publics. De nombreuses réformes législatives et réglementaires s en sont inspirées. Et il en sera surement de même concernant celles du 109e Congrès qui s'est tenu à Lyon du 16 au 19 juin 2013 sur le thème «Propriétés publiques : quels contrats pour quels projets?». Parmi les 17 propositions, qui visent toutes à rendre plus stables et efficaces les opérations immobilières des personnes publiques, nous retenons particulièrement celles qui concernent les ventes des biens du domaine public. La deuxième commission du Congrès a en effet eu la volonté d apporter des réponses concrètes sur ce thème, à deux égards au moins. D abord, en garantissant l efficacité des dispositifs institués avec l adoption du CGPPP et qui permettent aux personnes publiques de déroger, dans certains cas et à certaines conditions, aux règles de l inaliénabilité et Carte Blanche Pour ce bulletin de rentrée, nous avons choisi de présenter le travail du photographe Gilles Raynaldy. De 2005 à 2012, il suit la construction du bâtiment des Archives Nationales dans la banlieue nord de Paris. Commandé par l OP- PIC (Opérateur du Patrimoine et des Projets Immobiliers de la Culture) ce projet documente les étapes de transformation du site composé à l origine de champs et de jardins ouvriers. Gilles Raynaldy y est le spectateur attentif des variations du paysage à mesure qu apparaissent les lignes du nouveau bâtiment. Ses images alternent différents points de vue : les plans larges rendent compte de l avancée des travaux à travers le changement des saisons, quand certains plans rapprochés nous font découvrir les gestes des ouvriers au travail. Au terme du chantier, le photographe du déclassement exprès. En ce sens, il est notamment proposé d étendre le mécanisme du déclassement par anticipation, tout en organisant les conséquences d une résolution qui découlerait du non-respect de la désaffectation dans le délai de trois ans. Ensuite, la deuxième commission du Congrès a souhaité apporter une solution au problème des cessions d immeubles du domaine public qui ont eu lieu après un déclassement imparfait, cas que l on rencontre fréquemment en pratique s agissant d opérations réalisées à une époque où les règles applicables en la matière n étaient pas complètement établies. L idée retenue par le Congrès consisterait à reconnaître à une instance juridictionnelle «le pouvoir de conforter les droits de propriété portant sur d anciennes dépendances domaniales dont la mise en circulation se serait révélée imparfaite». Cette dernière proposition va sans nul doute dans le bon sens, du moins en ce qu elle saisit les pouvoirs publics d une problématique redoutable de sécurité juridique susceptible de mettre en cause de nombreuses opérations inscrites dans un droit domanial en perpétuel mouvement. a réalisé plus de 400 images dont 72 sont exposées dans les locaux du nouveau bâtiment. C est dans cet ensemble que nous avons choisi avec l auteur les 2 photographies présentées dans ce bulletin. Ces deux images sont prises au cœur du chantier. La première est une véritable plateforme de travail où les formes et les couleurs vives évoquent des jeux de construction. La seconde est plus méditative, tel un temps suspendu au milieu de l activité. En creux, ces deux images nous rappellent qu un travail quel qu il soit est nourri des rêves et de la persévérance des hommes. Gilles Raynaldy est né en 1968, il est représenté par la galerie Vincenz Sala. www.gillesraynaldy.com/ Copyright : Gilles Raynaldy / Oppic / Archives nationales Pierrefitte sur Seine, architecte : Fuksas La mouvance fiscale, aussi discutable soit-elle, doit nous inciter à agir et à saisir des opportunités. La fiscalité ne doit pas toujours être considérée comme un frein à nos envies et doit parfois en être le moteur. Aujourd hui, c est le bon moment pour réaliser des travaux en faveur du développement durable dans nos résidences principales, car ces acquisitions de chaudière, de matériaux d isolation thermique, d appareils de régulation de chauffage ainsi que leur pose seront éligibles au crédit d impôt à un taux variable en fonction de la qualité de la dépense. Aujourd hui, c est le bon moment pour vendre sa résidence secondaire ou locative car une instruction du 9 août 2013 a réduit le délai d exonération d une partie de l impôt de plus-value de 30 à 22 ans et a même créé une réduction exceptionnelle de 25 % de la facture fiscale pour toutes les ventes régularisées avant le 31 août 2014. Aujourd hui, c est le bon moment pour vendre son terrain à bâtir, la fiscalité relative à la plus-value au 1 er janvier 2014 devenant prohibitive. Aujourd hui, c est le bon moment d acheter un bien immobilier, la taxe départementale comprise dans «les frais de notaire» devant augmenter au 1 er mars 2014 de 0,8 % dans les départements où les conseils généraux en auront décidé ainsi. Aujourd hui, c est le bon moment pour les entreprises d acquérir une œuvre d art originale d un artiste vivant pour déduire de leur résultat chaque année pendant 5 ans un cinquième du prix de vente et soutenir ainsi l environnement culturel. Aujourd hui c est le bon moment pour transmettre son entreprise en pleine propriété, le cumul des abattements et réductions de droits pouvant faire pâlir d envie un résident belge ou suisse. Alors, pause ou pas, profitons de la fiscalité pour avancer! Murielle GAMET et Xavier BOUTIRON Notaires N 73 - octobre 2013 - p 3

contentieux logement construction sécurisation Belo droit public immobilier par Ségolène De La Rivière Groupe Droit Public Immobilier le point sur LOI DUFLOT ACTE II : DES ORDONNANCES POUR ACCELERER LES PROJETS DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS La crise économique actuelle, qui touche plus particulièrement le secteur de la construction, a rendu nécessaire de réformer la politique du logement. Suite à l adoption, le 18 janvier 2013, de la loi dite «Duflot 1» 1 qui portait essentiellement sur le logement social, une nouvelle loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (dite «ALUR») est en préparation. Adoptée en première lecture par l Assemblée nationale le 17 septembre dernier, elle vise à mettre en œuvre «une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires et à permettre l accroissement de l offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires» 2. Par ailleurs, pour accélérer la relance de l activité dans le secteur du bâtiment, il a été décidé d insérer une étape intermédiaire entre ces deux lois. C est dans ce contexte qu est intervenue, le 1 er juillet 2013, la loi n 2013-569 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction. Ce texte autorise le gouvernement à prendre huit ordonnances, qui devront être adoptées dans un délai maximum de quatre à huit mois à compter la publication de la loi, soit au plus tard en mars 2014. À l heure actuelle une seule ordonnance, relative au contentieux de l urbanisme, a d ores et déjà été prise. 1 - PRÉSENTATION DES sept ORDONNANCES A INTERVENIR Accélérer la production de logements Dans une optique de lutte contre la complexité et la longueur des procédures administratives qui constituent un véritable frein à la production de logements, la loi prévoit la création d une nouvelle procédure intégrée pour le logement (dite «PIL») applicable aux projets d aménagement ou de construction de logements situés en secteurs urbains, présentant un caractère d intérêt général et affichant un objectif de mixité sociale et fonctionnelle. Ce nouveau dispositif qui n est pas sans rappeler la procédure de déclaration de projet de l article L. 300-6 du Code de l urbanisme, a pour objet de restreindre les différents étapes de la production de logements en encadrant, dans des délais restreints : - l évolution des documents d urbanisme applicables ainsi que des autres règles applicables au projet ; - l instruction et la délivrance de toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet, qu il s agisse des autorisations d urbanisme, mais également des autorisations prévues au titre d autres législations. Notons que cette procédure sera soumise à évaluation environnementale. Améliorer l accès aux règles d urbanisme et aux servitudes d utilité publique Il est prévu de créer un portail national de l urbanisme permettant la consultation de tous les documents d urbanisme et servitudes d utilité publique afin d assurer, sur l ensemble du territoire national, l exhaustivité et la gratuité de l information en matière d urbanisme et permettre ainsi d améliorer la sécurité juridique des opérations. Faciliter le financement d opérations d aménagement à dominante de logements Une ordonnance devrait ouvrir la possibilité aux collectivités locales et à leurs groupements d augmenter le taux maximal de garantie d emprunts qu ils peuvent accorder aux titulaires de concessions d aménagement. 1-Loi n 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social Bull. Cheuvreux n 72 avril 2013 2-Projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové, exposé des motifs N 74 - octobre 2013 - p 4

Autoriser des dérogations à certaines règles d urbanisme en zone tendue Pour mieux soutenir la réalisation de programmes de logements dans les zones urbaines denses, il est prévu que l autorité compétente en matière d application du droit des sols puisse déroger à certaines règles posées par le document d urbanisme applicable (gabarit, densité, obligations en matière de réalisation d aires de stationnement). Ces dérogations doivent notamment permettre de : - favoriser l alignement de la hauteur des bâtiments contigus ; - faciliter la surélévation de bâtiments existants ; - privilégier la transformation d immeubles existants en habitation ; - réduire les obligations de réalisation de places de stationnement des projets situés à proximité des transports en commun. Encourager le développement de logements à prix maîtrisé Afin de proposer, dans les grandes villes notamment, des loyers inférieurs au prix du marché libre, il est envisagé de définir un nouveau régime de logement intermédiaire et de prévoir la possibilité, pour les organismes de logements sociaux, de créer des filiales dédiées à ce type de logements. Il est par ailleurs prévu de créer un bail de longue durée réservé à la production de logements (dit «bail emphytéotique logement» ou «BELO») permettant de dissocier le foncier du bâti et diminuer ainsi le prix des logements. Sécuriser les opérations en l état futur d achèvement À l issue d une période transitoire, le recours aux garanties financières d achèvement extrinsèques (c est-à-dire délivrées par un établissement de crédit ou une société d assurance) seront rendues obligatoires dans les opérations de VEFA portant sur des immeubles à usage d habitation ou à usage mixte, ce qui devrait permettre de supprimer les difficultés actuelles liées à la mise en œuvre de garanties d achèvement intrinsèques. Faciliter la gestion de trésorerie des entreprises du bâtiment La loi prévoit enfin de modifier les règles relatives aux délais de paiement des entreprises du bâtiment afin d adapter les règles aux exigences du secteur. Notons que deux projets d ordonnance (concernant la procédure intégrée pour le logement et les possibilités de dérogation aux règles d urbanisme dans les zones urbaines denses) sont consultables sur le site Internet du Ministère de l Égalité des Territoires et du Logement depuis le 24 juillet dernier. 2 - ZOOM SUR L ORDONNANCE RELATIVE AU CONTENTIEUX DE L URBANISME Il est prévu de créer un bail de longue durée réservé à la production de logements permettant de dissocier le foncier du bâti La première ordonnance prise dans le cadre de la loi d habilitation du 1er juillet 2013 concerne le contentieux de l urbanisme. Intervenue le 18 juillet 2013, elle vise à limiter les recours abusifs et à améliorer le traitement des contestations 3. Ce texte s inspire largement du rapport Labetoulle qui avait pour objet d «étudier les moyens de rendre le contentieux des autorisations d urbanisme moins pénalisant pour la réalisation des projets» 4. Trois catégories de mesures doivent être mises en exergue. Clarifier les règles relatives à l intérêt à agir Les conditions de l intérêt à agir contre une autorisation d urbanisme sont codifiées. En application du nouvel article L. 600-1-2 du Code de l urbanisme, la recevabilité d un recours contre une autorisation d urbanisme est subordonnée à la condition que la construction, l aménagement ou les travaux, objets de l autorisation, soient de nature à affecter directement les conditions d occupation, d utilisation ou de jouissance du bien du requérant, étant précisé que les biens de l État, des collectivités locales et de leurs groupements sont expressément exclus de ce nouveau dispositif. Par ailleurs, la date de l intérêt à agir est redéfinie. Se calquant sur un mécanisme d ores et déjà applicable aux associations, le nouvel article L. 600-1-3 précise que l intérêt à agir doit s apprécier à la date d affichage en mairie de la demande. Pour Daniel Labetoulle, «il s agit de prévenir la façon dont, dans bien des recours crapuleux, le requérant se constitue artificiellement un intérêt à agir après le dépôt de la demande» 5. Renforcer les possibilités de régularisation en cours d instance L ordonnance comporte deux mesures permettant de procéder à des régularisations en cours d instance. En application du nouvel article L. 600-5 du Code de l urbanisme, si le juge administratif estime qu un vice affectant la légalité d une partie d une autorisation d urbanisme est susceptible d être régularisé par un permis modificatif, il dispose de la faculté de prononcer l annulation partielle de cette autorisation. Suivant la solution adoptée par un arrêt récent du Conseil d État 6, l ordonnance prévoit la possibilité pour le juge de fixer un délai maximum pour déposer la demande d'autorisation modificative. Par ailleurs, lorsqu il estime qu un vice peut être régularisé par le dépôt d une demande d autorisation modificative, le juge peut surseoir à statuer sur l annulation de l autorisation, dans l attente de sa régularisation. Lutter contre les recours malveillants Les recours dits mafieux, c est-à-dire ceux qui sont destinés à monnayer un avantage financier contre désistement, connaissent une forte progression depuis ces dernières années. Afin de lutter contre ces pratiques, deux nouvelles mesures sont mises en place par l ordonnance. En premier lieu, l article L. 600-7 du Code de l urbanisme prévoit la possibilité pour le juge administratif d allouer des dommages et intérêts aux bénéficiaires de permis attaqués dans des conditions qui «excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis». Le principal apport de ce dispositif réside dans le fait que pour obtenir un dédommagement suite à un recours abusif, il n est désormais plus nécessaire que le pétitionnaire saisisse le juge civil. Cette demande peut être faite directement devant le juge administratif par mémoire distinct, et ce même pour la première fois en appel. En second lieu, en vue de rendre transparentes les transactions pécuniaires visant aux désistements de recours, qui présentent le plus souvent un caractère occulte, le nouvel article L. 600-8 du Code de l urbanisme impose leur publication au bureau des hypothèques, faute de quoi la transaction serait réputée sans cause et les sommes versées sujettes à répétition. 3-Ordonnance n 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l urbanisme 4-«Construction et droit au recours : pour un meilleur équilibre», rapport du groupe de travail présidé par Monsieur Daniel Labetoulle, président (h) de la Section du contentieux du Conseil d État, remis le 25 avril 2013. 5-Interview du président Daniel Labetoulle, Dalloz actualité, 17 juin 2013 6-CE, 1er mars 2013, Préfet de la Manche, req. n 350306 p 5 - N 74 - octobre 2013

epci réforme paris métropole commune droit public immobilier par MALICIA DONNIOU GROUPE DROIT PUBLIC IMMOBILIER point de vue GRAND PARIS : VERS UNE NOUVELLE GOUVERNANCE DE LA MÉTROPOLE? L Assemblée nationale a adopté en première lecture le 23 juillet dernier le projet de loi de modernisation de l action publique territoriale et de l affirmation des métropoles. Premier volet de la réforme territoriale, ce projet de loi risque d avoir un impact important sur la gouvernance en Ile-de-France notamment pour l exercice des compétences en matière d urbanisme et de logement. Outre qu il vise à clarifier les responsabilités des collectivités territoriales et l Etat et à conforter les dynamiques urbaines en affirmant le rôle des métropoles de Lyon et Aix-Marseille, le projet de loi prévoit la création au 1 er janvier 2016 d un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre et à statut particulier dénommée la Métropole du Grand Paris (MGP). Son périmètre couvrirait la commune de Paris, les communes des autres départements de la région Ile-de-France appartenant au 31 décembre 2014 à un EPCI comprenant au moins une commune des départements 92, 93 ou 94. La MGP est constituée «en vue de la définition et la mise en œuvre d actions d intérêt métropolitain afin de promouvoir un modèle de développement durable, réduire les inégalités, améliorer la compétitivité et Ce projet de loi risque d avoir un impact important sur la gouvernance en Ile-de-France l attractivité de ses territoires et le cadre de vie de ses habitants». La MGP exercera en lieu et place des communes membres les compétences dévolues aux métropoles, à savoir notamment les compétences de développement et d aménagement économique, social et culturel, en matière de politique locale de l habitat, en matière de politique de la Ville, d aménagement de l espace métropolitain et de protection et de mise en valeur de l environnement. Toutefois, l exercice de ses compétences est subordonné à la reconnaissance de leur intérêt métropolitain. Par exception, certaines compétences sont de plein droit, telles que l élaboration des schémas de cohérence territoriale, des plans locaux d urbanisme, du plan local de l habitat, les compétences en matière de politique de la Ville et certaines compétences en environnement. Elle pourra également disposer de compétences importantes en matière de logements, ces compétences lui étant déléguées par l'état. La MGP sera organisée en «territoires», chaque territoire regroupant au moins 300.000 habitants. Chaque EPCI à fiscalité propre existant au 31 décembre 2014 et regroupant au moins 300 000 habitants sera constitué en territoire. Le ressort territorial de la Commune de Paris constituera un territoire. La question des ressources de la MGP sera réglée par la loi de finances pour 2014 et par des ordonnances ultérieures. On notera par ailleurs que l Assemblée nationale a également voté la fin de l opération d intérêt national de la Défense Seine Arche ainsi que de son établissement public d aménagement dédié, l EPADESA au 1 er janvier 2016, la transformation de l établissement public de Paris-Saclay, chargé de l aménagement du cluster technologique et scientifique du Plateau de Saclay et la suppression des EPF «départementaux» en Ilede-France. Prévue au cours de l automne 2013, la seconde lecture du texte risque de faire évoluer sensiblement le texte actuel au regard des incidences notables qu il aura sur la gouvernance en Ile-de-France et des débats nombreux entre les acteurs publics concernés. p 6 - N 74 - octobre 2013

cour commune L471-1 servitude prospect construction droit immobilier par Mallory BARON Remy Nerrière GROUPE IMMOBILIER le point sur LA SERVITUDE DE COUR COMMUNE Traitement contemporain d une ancienne institution La servitude de cour commune est relativement méconnue, sans doute cela tient-il à sa nature particulière. Il s agit d une servitude conventionnelle de droit privé dont le régime est en majeure partie défini dans le Code de l urbanisme. Les praticiens y sont néanmoins souvent confrontés, notamment lorsqu il s avère nécessaire de déterminer la constructibilité d un terrain nu ou bâti. Notion parfois ambiguë, la servitude de cour commune a pour objet aujourd hui d imposer une certaine distance entre les constructions sur des propriétés voisines. Sur ce périmètre ainsi déterminé, les propriétaires se verront interdire toute construction, ou toute édification de bâtiment au-delà d une certaine hauteur. Deux intérêts peuvent justifier l établissement d une cour commune : celui du propriétaire désireux de voir son projet aboutir, et pour qui les règles de prospect 1 bénéficient alors d une dérogation alternative ; et celui de l intérêt général, leur instauration assurant ainsi le développement des constructions dans leur hauteur et leur densité. Ces deux intérêts, qui se retrouvent dans la double nature «privée» et «publique» de la servitude, s opposent également aux aspects négatifs que peut revêtir un tel droit. A l heure où les programmes immobiliers prolifèrent, il convient donc de faire un état des lieux de ce concept complexe, parfois qualifié d «obscur» par la doctrine 2, mais dont l objectif est une utilisation optimisée du sol. Écartons d entrée l amalgame trompeur entre «servitude de cour commune» et «cour commune». Lorsqu il est question de servitude de cour commune, la notion vise bel et bien une zone frappée d interdiction de construire ou de bâtir au-delà d une certaine hauteur. Il ne s agit donc aucunement d une cour à proprement parler ni d un espace à usage commun dont plusieurs propriétaires voisins pourraient jouir. Si son origine remonte à la fin du dix-neuvième siècle, son régime est aujourd hui fixé par les articles L471-1 à L417-3 3 et R471-1 à R417-5 du Code de l urbanisme, eux-mêmes issus d un décret n 58-1178 du 4 décembre 1958 pris en application de la loi n 57-908 du 7 août 1957. Son acception reste identique. Pourtant, la mise en place d une telle servitude à l époque n était pas impulsée par les mêmes motivations qui justifient l aménagement d une cour commune de nos jours. Cela s explique en grande partie par le contexte de leur invention : les transformations de Paris au cours du dix-neuvième siècle s articulaient notamment autour de grandes opérations de lotissements avec instauration de cours mutualisées, et ce dans le pur esprit haussmannien : celui de dégager les rues et d aérer la ville. Aujourd hui en revanche, une servitude de cour commune sera le plus souvent motivée par la volonté d accroître la constructibilité en permettant de se départir des règles de prospect jugées contraignantes. De ce point de vue, elle apparaît comme un instrument juridique parfaitement en phase avec les préoccupations du Grenelle de l environnement 4 et les réformes Duflot à venir. Qu il s agisse des motivations ou des conditions de leurs mises en place, les «vieilles» servitudes de cour commune semblent donc a priori très éloignées de celles d aujourd hui. Il en subsiste néanmoins de nombreuses auxquelles la pratique nous impose souvent de faire face. Mais qu elles soient anciennes ou créées depuis la deuxième partie du vingtième siècle, chacune d entre elles demeure avant tout une «servitude» au sens strict dont les conséquences juridiques se confondent et doivent s ancrer dans l environnement légal et jurisprudentiel actuel. Dans un tel contexte, le praticien se trouve confronté à deux problématiques : celle d établir une servitude de cour commune telle que nécessaire dans notre situation urbanistique actuelle (I), et celle d appréhender une servitude déjà existante sur un terrain (II). 1-Définition du prospect : règle de distance minimale entre la construction projetée et la voie desservant le terrain, sa limite de propriété ou un bâtiment voisin ; 2-GODFRIN Gilles, La servitude de cour commune : 50 ans d incertitude Construction-urbanisme n 4 avril 2008 ; 3-Anciennement codifiés aux articles L451-1 et s. de 1973 à 2007 ; 4-Lire à ce propos : Doc GRIDAUH Maurice Laurent «La faculté d'établir une servitude de cours communes pour assouplir les règles d'implantation de l'article 7 du règlement doit-elle avoir été prévue par le PLU?» 24/10/2012 N 74 - octobre 2013 - p 7

1 - Mettre en place aujourd hui une servitude de cour commune 1-1. Objectifs Une personne souhaitant construire sur son terrain se trouve confrontée aux règles d urbanisme et notamment celles fixées dans le Plan Local d Urbanisme. Si elle souhaite construire en limite séparative, il n'existe pas de distances minimales à respecter. Elle sera toutefois soumise à celles qui sont imposées pour l'ouverture de portes et de fenêtres telles qu elles sont prévues notamment par le Code civil 5. Ces règles sont inspirées par le souci de respecter le droit à l intimité du voisin. Si le projet de construction (nouvelle construction, agrandissement, surélévation ) n'est pas réalisé en limite séparative, une distance minimale d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, appelée «marge de reculement» ou «servitude de prospect», est en revanche obligatoire, et ceci dans le but d assurer lumière et soleil. Bien que la plupart du temps indissociables, vues et prospects restent des concepts différents, qui doivent impérativement être distingués. Dans la deuxième hypothèse, le bâtiment ne pourra être réglementairement édifié qu en respectant cet intervalle de reculement. La servitude de prospect se calcule en fonction de la hauteur de la construction envisagée. Le calcul dépendra de la présence ou non d un document d urbanisme local. En l absence de document d urbanisme local (P.O.S., P.L.U....), la distance légale est prévue par le Règlement National d Urbanisme (R.N.U.) : elle doit représenter la moitié de la hauteur de la construction par rapport à la propriété voisine, sans jamais être en deçà de trois mètres. Un immeuble de dix mètres devra donc en principe être implanté en limite séparative ou au moins à cinq mètres de la limite du terrain voisin. En présence d un P.L.U. en revanche, les règles de prospect sont nécessairement contenues dans l article 7 de ce dernier. Ces dispositions revêtent d ailleurs un statut particulier puisqu il s agit des seules, avec celles fixées dans l article 6, qu un P.L.U. doit obligatoirement prévoir 6. Il est souvent mentionné à cet article une distance minimale fixe ou une distance variable en fonction de la hauteur des constructions 7. L article 7 prévoit en outre la possibilité de déroger à ces prospects par la mise en place de servitude de cour commune, tout en maintenant l obligation de respecter une distance minimale d implantation entre bâtiments sur une même propriété (fixée à l article 8 du PLU règle facultative). La mise en place d une servitude de cour commune permettra ainsi à un propriétaire ayant un projet d agrandissement ou de construction, et qui se trouve alors confronté aux règles de l article 7, d y substituer les règles de l article 8 8. Par exemple, dans un secteur où il est exigé dix mètres de distance par rapport aux limites séparatives des fonds pour pouvoir construire, la construction d un immeuble à six mètres de cette limite sera possible par la mise en place avec le fonds voisin d une servitude de cour commune s étalant sur une profondeur de quatre mètres sur ce dernier. En l absence d un P.L.U. ou d une mention explicite dans un document en tenant lieu, une servitude de cour commune pourra malgré tout être instituée. Mais les distances à prendre en compte seront alors celles du RNU. La servitude de cour commune apparaît, ainsi, comme une bonne alternative pour gagner de la constructibilité sur son terrain en faisant interdire la construction sur une partie du terrain de son voisin. Elle vise ainsi à obtenir un complément de prospect sur la propriété d à côté, tout en respectant les distances imposées par les règles d urbanisme. Les conséquences seront évidemment plus négatives du point de vue du fonds servant. La servitude consistera principalement pour le propriétaire en l obligation de subir la présence sur le fonds dominant, d un bâtiment implanté à une distance de la limite séparative moindre que celle qui aurait résulté de l application ordinaire des règles d urbanisme, et à l impossibilité de construire lui-même sur son propre terrain en limite séparative. Il peut néanmoins espérer être réciproquement mais ultérieurement, bénéficiaire d un «contre-prospect» sur le fonds voisin. La mise en place d une telle servitude pouvant donc s avérer conflictuelle, la réglementation prévoit l intervention du juge en cas de désaccord. 1-2. Fondement légal Comme évoqué ci-dessus, l article L471-1 du Code de l urbanisme délimite aujourd hui les contours de cette ancienne institution en disposant que : «Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable». Il nous offre ainsi les caractéristiques et les prérequis indispensables à la mise en place d un tel droit réel. 1-3. Typologie Il ressort du texte précité deux types de servitudes de «cours communes 9» : *Non aedificandi : il sera interdit de procéder à toute construction sur la zone de la cour commune. *Non altius tollendi : il sera interdit d édifier tout bâtiment dépassant une certaine hauteur. La Cour de cassation a toutefois accepté la validité d une construction en sous-sol malgré l existence d une servitude de cour commune 10. Le tribunal de grande instance de Paris a quant à lui admis qu'un balcon pouvait surplomber un terrain frappé d'une servitude de cour commune 11, ce surplomb ne constituant pas une «construction» au sens des servitudes de cour commune. De même, encorbellements 12, plantations 13 et clôtures 14 ne se trouvent pas non plus concernés par la restriction imposée dans leur zone en cas de servitude. De ce fait, il semblerait plus judicieux de considérer que la servitude de cour commune est uniquement constitutive d une 5-Articles 676 à 679 du Code civil ; 6-Article R.123-9 Code de l urbanisme ; 7-Où l article 7 renvoie à l article 10 qui en traite plus spécifiquement ; 8-L article 8 traite de l implantation des constructions en vis-à-vis sur une même propriété ; 9-Le texte de l article L417-1 du Code de l urbanisme utilise le pluriel à l expression «cour commune» alors que l ensemble des auteurs utilise le singulier. A notre sens, cela correspond néanmoins plus à la réalité puisqu il s agit le plus souvent d établir deux espaces sur deux propriétés distinctes et non un espace commun à ces dernières ; 10-Cass. 3 ème civ. 5 mai 1975 n 74-14.464 il s agissait d une servitude non aedificandi ; 11-TGI Paris, 28 septembre 1988, Gaz. Pal. 1990, 2, somm. p. 463 ; 12-CA Paris, 23 ème ch. B. 31 janvier 1990, Juris-Data - n 1990-020260 ; 13-CA Paris, 10 février 1988, Affaire «Lefrère c/ Boussois», Juris-Data - n 1988-020352 ; 14-CA Paris, 11 mars 1986, Juris-Data - n 1986-022712 ; p 8 - N 74 - octobre 2013

servitude non altius tollendi, dont la hauteur peut parfois être réduite à zéro, mais peut être utilement exprimée en NGF 15 (IGN 69), ou en NVP 16 (uniquement à Paris). 1-4. Champ d application - Son objet : la nature du bâtiment destiné à être édifié, n est pas à prendre en considération pour l instauration de la servitude, qui pourra bénéficier tant à un projet d habitation qu à la construction d un immeuble à tout autre usage (bureaux, commerce ). - Son assiette : l article précité fait mention de l expression «terrain voisin». Celle-ci doit s entendre comme une parcelle contigüe à celle du demandeur, mais plus largement également, comme tout terrain compris dans l îlot dont dépend le sien, cet ilot devant luimême se délimiter par les voies publiques ou privées. Une parcelle se situant de l autre côté d une voie d accès ne saurait faire l objet d une servitude de cour commune, cette notion impliquant par essence un tènement de terrains. De la même manière, l assiette de la servitude ne peut pas s étendre sur une voie publique, ou destinée à devenir publique 17. 1-5. Conditions - Elle peut être nécessaire à l obtention d une autorisation d urbanisme : la mise en place de la servitude intervient à l occasion d un projet de construction : c est en effet lors de la délivrance de l autorisation à l effet de construire que sera parfois envisagée la création d un tel droit. Mais si à première lecture, la loi semble limiter sa création lorsque l obtention d un permis de construire y est conditionnée, rien ne semble pour autant s opposer à ce qu elle soit érigée en condition de l octroi d un permis de construire modificatif 18. Il ne paraitrait pas non plus surprenant qu elle intervienne à l occasion d une décision de non opposition à déclaration préalable lorsque le projet s y prête. L article R431-36 du Code de l urbanisme, par renvoi à l article R431-32 du même code classe d ailleurs comme élément obligatoire du dossier joint à la déclaration, «les contrats ou décisions judiciaires relatifs à l institution de ces servitudes». Enfin, elle devra nécessairement être visée dans l arrêté comme pièce particulière du dossier justifiant le caractère dérogatoire du projet. - Des dispositions d urbanisme imposant des distances de séparation des constructions doivent faire obstacle au projet : l autorité chargée de délivrer l autorisation d urbanisme, ne peut exiger la création d une servitude de cour commune qu à l unique condition qu au regard des règles de prospect contenues dans les dispositions d urbanisme locales ou nationales, le projet de construction ne soit pas réalisable en l état. A contrario, si le projet est envisageable en l état, nul besoin d envisager la création d une servitude de cour commune. Ces prospects peuvent résulter d un document d urbanisme : POS, PLU, P.S.M.V. ou document en tenant lieu. En outre, ceux-ci doivent fixer explicitement des règles d implantation des bâtiments situés de part et d autres d une limite séparative 19. Depuis une ordonnance du 22 décembre 2011, les mêmes servitudes «peuvent être instituées [même] en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable». Les distances à prendre en compte seront alors celles du R.N.U. Notons enfin que la création d une cour commune peut s avérer opportune dans un dernier cas : celle effectuée à l occasion de la division d un terrain dont on est l unique propriétaire, dans un souci de valorisation et d optimisation de la constructibilité réciproque de chaque partie du terrain ainsi divisé. 1-6. Mise en place : Le demandeur à la création de la servitude sera le plus souvent le propriétaire du terrain assiette des futures constructions. Mais le pétitionnaire pourrait également être le bénéficiaire d une promesse sous condition suspensive. La mise en place du droit réel trouvera ensuite son fondement de deux façons différentes : soit les parties se mettent en accord pour conclure une convention à l amiable, soit, si et seulement si cet accord amiable n a pu aboutir, l une d elle doit s adresser au juge pour demander sa création par voie judiciaire. Création par accord amiable Si les propriétaires voisins parviennent à trouver un accord, ce dernier se matérialisera par une convention respectant le droit commun des obligations. Il s agira en particulier du consentement en vertu duquel, de manière explicite et non équivoque, chacun démontrera consentir à la création de cette servitude. De même, l accord devra être définitif et précis en mentionnant notamment l assiette et les caractéristiques propres de la servitude en question. Une simple lettre ne saurait suffire 20. Création par voie judiciaire Ce n est qu à défaut d accord amiable entre les propriétaires que l autorité judiciaire pourra imposer la création de la servitude. Cette prérogative permet de contourner les refus obstinés de certains voisins ou des demandes de contreparties exorbitantes qu elles soient de nature financière, prohibitive, ou autres... La charge de la preuve de l absence d accord amiable possible (pourparlers infructueux, pas de dialogue réalisable ) revient naturellement au demandeur. La recevabilité de la demande résultera donc d une part, de l existence d une décision administrative de refus fondé sur le seul motif d absence de création d une cour commune 21, et d autre part de la preuve de l absence constatée d accord des parties 22. La juridiction compétente sera le tribunal de grande instance du lieu de situation des terrains concernés. Précisément, ce sera son président qui statuera par voie d ordonnance (comme en matière de référé). Il se devra d apprécier l opportunité de la servitude, avec l aide d experts, tant du point de vue de l intérêt des parties (qui doit se conjuguer avec les prescriptions urbanistiques) que du point de vue de l intérêt général, le but étant de faciliter la construction d immeubles. Le juge n est toutefois jamais tenu d instituer une servitude de cour commune, notamment dans l hypothèse où elle aurait pour effet de porter gravement atteinte à la constructibilité de la propriété contiguë au projet. Il lui reviendra en outre à travers son ordonnance de valider et définir les contours de la servitude : assiette, conditions A ce titre, il pourra également octroyer des indemnités aux propriétaires des terrains alors grevés. Indemnisations Lors de l instauration d une servitude de cour commune, l article L417-3 du Code de l urbanisme prévoit le principe d indemnisation du propriétaire du fonds grevé. 15-Nivèlement Général de la France ; 16-Nivellement de la Ville de Paris ; 17-CA Paris 24 juin 1977 JCP ed N 1980 II p.72 18-Cass. 3 ème civ. 4 janvier 1995 n de pourvoi: 93-15169 ; 19-Encore faut-il que le P.L.U. prévoit qu il soit possible de déroger à l article 7 pour permettre d appliquer l article 8 du règlement (distance entre les constructions sur un même terrain) ; 20-Cass. 1 ère civ. 13 juin 1966, JCP G 1966, II, 14806 ; 21-TGI Brest, 1 er mars 1961 : D. 1962, jurispr p213, note Liet-Veaux ; 22-Cass. 3 ème civ. 29 juin 1976, Affaire «Syndicat des copropriétaires de l immeuble sis 28 à Paris» - n 75-13.777, Bull. civ. 1976, n 291 ; N 74 - octobre 2013 - p 9

Lorsque la servitude trouve son origine dans une convention, il appartient aux parties, en vertu de la liberté contractuelle, de s accorder elles-mêmes sur les modalités de l indemnité. Le principe même de l indemnisation doit expressément ressortir de la convention si les parties en sont convenues. En effet, le juge ne pourra pas en imposer une si l acte initial ne la prévoyait pas 23. En revanche, tout pouvoir est accordé à ce dernier lorsque l instauration de la servitude résultera d une ordonnance. Consécutivement à la création de la servitude, l article R471-3 du même code lui octroie effectivement toute latitude pour déterminer «les indemnités approximatives et provisionnelles qui doivent être payées avant le commencement des travaux par les bénéficiaires de servitudes». Le juge devra attribuer une indemnité dans la mesure où l instauration d une servitude de cour commune est par essence préjudiciable 24. Aussi, quand bien même le préjudice s avère infime voire symbolique, le propriétaire du fonds grevé reste éligible à l octroi d indemnité. L indemnisation se limitera cependant au préjudice réel subi par le propriétaire grevé, sans que ce dernier ne puisse demander une participation dans le profit que le bénéficiaire de la servitude aura retiré de celle-ci. Il est de jurisprudence constante que l évaluation du préjudice ne résulte que de l atteinte au droit réel de propriété qu occasionne la mise en place de la servitude. Aussi tout préjudice lié à une éventuelle réduction de la clarté des appartements, perte de vue ou encore d ensoleillement, est normalement inopérant pour la fixation de l indemnité. En pratique, le juge se référera aux avis d experts qui devront s appuyer euxmêmes sur les éléments objectifs suivants : la valeur du terrain frappé par la servitude, l avantage que subira le bénéficiaire de la servitude dans son projet de construction, et plus globalement, tout éventuel élément accessoire qui profitera directement ou indirectement aux propriétaires des fonds grevés 25. Opposabilité aux tiers Qu elle résulte d une convention ou d une ordonnance judiciaire, la constitution de la servitude de cour commune concourt à la création d un droit immobilier, qui doit par conséquent, pour devenir opposable aux tiers, être publié au service de publicité foncière (article R471-4 du Code de l urbanisme). Si la mise en place d une servitude de cour commune de nos jours peut s avérer complexe, son traitement l est encore davantage quand il s agira notamment d éteindre les effets d un ancien droit réel, alors même qu aucune règle d urbanisme actuelle ne justifie son maintien. 2 - Faire face à l existence d une servitude de cour commune 2-1. Le contexte historique et juridique de la servitude L origine de cette servitude remonte au dix-neuvième siècle, au cours duquel, lors des grandes opérations de transformation urbaine des grandes villes (dont Paris), l Administration souhaitait aménager des cours entre bâtiments, et ce, afin d assurer une aération et un éclairement minimal des locaux d habitation. La surface minimale des cours dépendaient de la hauteur des bâtiments et du type de pièce à éclairer et aérer 26. Ces cours pouvaient être clôturées par les propriétaires. Ainsi, en 1903, la plupart des communes ont adopté un modèle de Règlement Sanitaire applicable aux villes, bourgs et agglomérations. Ces règlements fixaient des distances minimales entre bâtiments et invitaient les propriétaires à établir des «cours communes», en s engageant à ne construire qu autour d un espace non bâti unique. Les propriétaires qui se mettaient ainsi d accord bénéficiaient d un avantage par rapport à l application normale des règles de prospect. Pour la Ville de Paris, c est un décret du 13 août 1902 qui réglementa cette «cour commune» en soumettant l accord des propriétaires à sa validation par le Préfet de Seine, les propriétaires devant en outre s engager envers la Ville de Paris à «maintenir communes leurs cours et courettes». Parfois, le Préfet imposait leur création avant d effectuer la division d un terrain. Ces servitudes, disparates, étaient alors conclues par acte notarié avec le représentant de l Etat ou le Maire, et le propriétaire seul lorsqu il s agissait de morceler un terrain (il n y avait alors aucun fond dominant ou servant). L objectif n était donc pas, comme aujourd hui, de bénéficier de plus de constructibilité. Et il résulte de nos jours pour les praticiens une grande difficulté lorsqu ils sont face à d anciens «traités de cour commune» : l intervention de l autorité administrative à l acte en tant que «partie» alors qu elle n était pas elle-même propriétaire du terrain. Il ressort de ce rappel historique la nature mixte de la servitude : servitude de droit privé, elle répond le plus souvent à une exigence réglementaire et des motifs d intérêt général. C est à cette double nature que le ou les propriétaires de terrains grevés seront confrontés lorsqu il s agira de faire disparaître cette servitude ou de la modifier. 2-2. La nature bicéphale de la servitude La nature juridique de la servitude de cour commune est hybride. Il s agit d une part d une servitude de nature légale : le législateur a souhaité prévoir la possibilité pour un pétitionnaire de s en remettre au juge si aucune entente n était trouvée avec son voisin. Par suite, les dispositions du Code civil concernant l extinction des servitudes établies par le fait de l homme ne sont pas applicables. Il s agit d autre part d une servitude de nature civile : bien qu indirectement, elle puisse concourir à l intérêt général en développant le potentiel de constructibilité des terrains et ainsi favoriser l urbanisation, sa vocation première reste celle de faciliter un projet privé. Aussi, même si elle intervient à l occasion d une demande d autorisation d urbanisme, toute assimilation à une servitude administrative est vaine, même si certains ont pu l identifier à «une expropriation pour cause d utilité privée» 27. En effet, si le propriétaire du fonds grevé conserve son droit de propriété, il se voit toutefois imposer une restriction dans son droit de jouissance (l empêchement de la possibilité de construire sur une partie de son terrain). Comme toute servitude de nature civile, la servitude impliquera la détermination d un fonds servant (celui du «terrain voisin») et celle d un fonds dominant (celui du demandeur de sa création). Cette servitude sera dans la grande majorité des cas réciproque, les propriétés voisines auront toutes deux intérêts à l institution de cette servitude. Les fonds servant et dominant se confondront : les deux terrains seront tous deux tant fonds servant que dominant. La zone concernant la servitude s étendra à cheval sur les deux terrains. Sa nature hybride en fait une servitude complexe dont les possibilités d extinction sont limitativement encadrées. Parce qu elle est motivée à la fois par le respect des dispositions d urbanisme et par l intérêt général, la Cour de cassation a considéré qu elle pou- 23-TGI Seine, 13 mai 1961 : RTD civ. 1961, p. 706, obs. Solus ; 24-Cass 3 ème civ., 26 avril 1977 : Juris data n 1977-799176 ; Bull. Civ. 1977, III, n 176 ; JCP ed. N 1977, Page 20, obs Stemmer ; 25-Voir notamment Bouyeure, La création judiciaire des servitudes de «cours communes : AJPI 1968, p.26 et s. ; 26-Voir décret des 23-30 juillet 1884 concernant les hauteurs de maison dans la Ville de Paris 27-M. Morand, La servitude Légale de Cour Commune, Gaz Pal. 1964, 2, page 20 ; p 10 - N 74 - octobre 2013

vait être conclue entre la mairie et les différents propriétaires concernés sans qu elle ne profite réellement à un fond dominant 28. Nonobstant ce fait, la Cour de cassation lui a attribué un caractère perpétuel 29. De par sa nature juridique très particulière, les possibilités d extinction de la servitude de cour commune s en trouvent restreintes. 2-3. Les conditions de l extinction d une servitude de cour commune La caducité légale L article L471-2 du Code de l urbanisme prévoit deux cas de caducité légale : *Si le permis n est pas délivré dans le délai d un an après son établissement ; *Si le chantier n a pas débuté dans l année suivant la délivrance du permis ou s il a été interrompu pendant un an (on relèvera l incohérence avec la durée de validité du permis qui est normalement de deux ans à compter de sa délivrance, le chantier devant avoir effectivement débuté pendant cette période 30 ). Cette caducité est toutefois soumise à deux conditions : - que la servitude résulte d une ordonnance (l hypothèse de la caducité d une servitude établie conventionnellement n est pas envisagée par la loi) ; - que cette caducité soit elle-même constatée aux termes d une ordonnance prise par le président du tribunal de grande instance. Ceci ne peut pas concerner les anciennes servitudes établies avant le décret de 1958, texte à l origine de l article L471-2 précité. De plus, excepté ces deux cas, les causes de disparition de cette servitude sont peu nombreuses, les anciens textes n ayant rien prévu à cet égard. La jurisprudence a apporté quelques réponses. Les causes d extinction classiques des servitudes de droit privé Il convient en premier lieu d écarter toute possibilité d extinction par décision unilatérale du propriétaire d un des fonds dominants ou de l autorité administrative, ou par convention des seuls propriétaires concernés. Le «non usage pendant trente ans» visé par l article 706 du Code civil ne pourrait pas non plus jouer en cas de construction malencontreuse sur l assiette de la cour commune. Même la réunion entre les mains d un même propriétaire des fonds servant et dominant serait impuissante à faire disparaître la servitude 31. Il conviendrait de considérer que la servitude fait l objet d une suspension, et reprendrait ses effets une fois le fonds à nouveau divisé. L ensemble de ces faits ou actes inaptes à éteindre la servitude est fréquemment rappelé par la jurisprudence, appuyant ses décisions sur son caractère perpétuel. Ce dernier est lui-même justifié par l intérêt public qui motive sa création : au-delà d un projet de construction particulier, ce sont en effet des considérations d intérêt général et d urbanisme qu elle vise à satisfaire. Notons bien toutefois que dans un tel cas, la servitude doit avoir trouvé son fondement dans les dispositions légales ou réglementaires. En effet, si celle-ci à une origine purement contractuelle entre voisins, mais non justifiée par une disposition d urbanisme, la prescription acquisitive par exemple sera susceptible de jouer en cas d empiètement 31. En revanche, si sa création a réellement été inévitable au regard des règles d urbanisme concernant, par exemple, les distances imposées par rapport aux limites séparatives, elle ne pourrait pas s éteindre par un non-usage pendant trente ans, et l empiètement s avèrerait alors irrégulier. Des conditions de naissance de la servitude, dépendra donc sa disparation. Mais lorsqu elle résulte de l article L471-1 ou d une origine antérieure à 1958, quelles sont les conditions d extinction de cette servitude lorsque les considérations d urbanisme qui ont guidé son institution disparaissent ou subissent des modifications? La disparition ou la modification des règles d urbanisme La jurisprudence 33 a récemment rappelé que la disparition ou la modification des règles d urbanisme ayant justifié l instauration de la servitude de cour commune ne suffit pas à la faire disparaître. La cause de la convention de servitude doit s apprécier au moment où elle est conclue. Si les dispositions d urbanisme sont modifiées ou supprimées ultérieurement, de sorte qu au regard des nouvelles règles, la servitude n aurait a priori plus de raison de perdurer, ce changement n a pas pour effet de faire tomber la servitude. Toujours dans le dessein de préserver le caractère perpétuel de ce droit réel, les juges s opposent ainsi à ce que l évolution postérieure de ces dispositions entraîne de plein droit l extinction d une servitude de cour commune. Par suite, et si aucune autre cause ne justifie l extinction de la servitude, le juge serait fondé à ordonner la démolition de la construction irrégulière, édifiée en violation de la convention constitutive qui faisait toujours loi entre les parties. Cette position de la jurisprudence est nouvelle. Jusqu à présent, certains auteurs 34 admettaient que si les règles d urbanisme étaient modifiées, et que la servitude se trouvait alors dénuée d intérêt, il semblait possible de demander au président du tribunal de grande instance sa suppression ou sa modification. La condition exigée par l article L471-1 du Code de l urbanisme n étant plus remplie, la servitude devenait alors inutile. Parallèlement des constructions qui ont été réalisées en violation d une convention de servitude de cour commune, se trouvaient finalement bien implantées au regard des dispositions nouvelles. Une piste : l accord unanime des différentes «parties» Au-delà des causes de caducité prévues par la loi, et au regard de la jurisprudence précitée, une seule voie amiable semble se dégager pour mettre fin à la servitude : établir un acte en faisant intervenir chacun des propriétaires concernés par la servitude, ainsi que le représentant de la commune qui reconnaîtra par ailleurs que le maintien de la servitude n a plus lieu d être et n est plus compatible avec les règles d urbanisme actuelles. Il s agit parfois de la seule solution envisageable lorsque les parties sont confrontées à un très ancien traité de cour commune, qui n a parfois pas été respecté depuis de très nombreuses années, mais qui subsiste encore pour les raisons que nous avons analysées. Aux termes de ce dossier, force est de constater que la notion de servitude de cour commune reste obscure sur de nombreux points. Au détour des réformes de l urbanisme à venir en 2013 et en 2014, une initiative du législateur concernant la clarification du régime juridique de cette servitude, et notamment ses modalités d extinction, serait à saluer. 28-Cass. 3 ème civ. 15 décembre 1999 - n 97-22-161, Bull. civ. 1999, III, n 250 ; 29-Cass. 3 ème civ. 15 décembre 1999 préc. ; 30-Article R424-17 du Code de l urbanisme ; 31-Cass. 3 ème civ. 15 décembre 1999 préc. ; 32-Cass. 3 ème civ. 11 décembre 1996, Bull. III, numéro 238 ; 33-Cass. 3 ème civ. 23 janvier 2013, affaire «SCI Atys C / Raimondo» - n 11.27086 ; 34-GODFRIN Gilles «La servitude de cour commune : 50 ans d incertitude» article préc. ; LIET-VEAUX G. «Réflexions sur la servitude judiciaire dite de cour commune» Recueil Dalloz de 1964 ; N 74 - octobre 2013 - p 11

le dossier LES DONATIONS-PARTAGES A PROPOS DE L'ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION DU 6 MARS 2013 droit patrimonial héritiers rapport donation-partage indivision successsion par Xavier boutiron notaire Groupe Patrimoine L'arrêt rapporté1 vient discréditer la notion même de donation-partage en disqualifiant un acte avec attributions divises et indivises pour le requalifier en donation simple. La solution de l arrêt, si elle n est pas critiquable au regard de l analyse de l acte, répond toutefois à un cas singulier, conférant ainsi une portée limitée à cet arrêt et conservant parallèlement toute sa force à ce formidable outil qu est la donation-partage. Dans les faits, des époux décident de consentir un partage de leurs biens entre leurs six enfants aux termes d un acte intitulé «donation-partage». En ce sens, ils composent six lots. Un lot comprenant une maison d'habitation en faveur de l'un des enfants, et, pour les cinq autres, un lot comprenant 1/5 ème indivis de droits sur des parcelles de terres et de bois. Le fils recevant un lot distinct serait redevable d'une soulte au profit de ses cinq frères et sœurs. Mais surtout l acte comportait la clause suivante: «Du consentement de toutes les parties, les parcelles de terres et de bois ne feront pour le moment l'objet d'aucune attribution privative et demeureront dans l'indivision entre les donataires copartagés (...) copropriétaires dudit bien pour un cinquième.» Suite au décès de l'un des enfants, ses héritiers demandent le partage de l'indivision. Pour la cour d'appel, le partage effectué par les parents constituait une donation-partage, puisqu'il en était résulté la constitution et l'attribution de lots à chaque enfant. Cependant, la donation-partage avait prévu le maintien de l'indivision. Peut-on alors reconnaître une donation-partage alors même que les ascendants donateurs s'opposent au partage? La Cour de cassation censure cette décision. L'acte passé par les parents ne pouvait avoir d'autre effet que de réaliser une donation ordinaire entre vifs avec pour conséquences : - de créer une indivision conventionnelle entre les donataires, soumise aux règles de l indivision ; - de faire perdre à l acte la sécurité juridique et la stabilité attachées à la donation-partage ; - sur le plan fiscal de faire perdre à l acte le régime de faveur en matière de droits d enregistrement et de plus-values applicable aux partages de succession et des indivisions ayant pour origine une donation-partage. 1 - La nécessité de partager les biens donnés 1-1. Qu est-ce qu une donationpartage? Le mot composé de «donation-partage» est déjà en lui-même une contraction de sa réelle dénomination. Il s agit en réalité d une «donation à titre de partage anticipé de succession». Il s agit d une fiction juridique au moyen de laquelle une personne (le donateur) transmet des biens à titre gratuit (donation) au profit de plusieurs personnes (donataires et présomptifs héritiers) à condition que ces derniers partagent entre eux les biens donnés de la même manière que s ils avaient recueilli ces biens dans la succession du donateur. En d autres mots on règle, pour les biens donnés, la succession d une personne encore vivante. La donation-partage est ainsi une exception à un principe fondamental de notre droit : la prohibition des pactes sur succession future, selon lequel il est interdit de stipuler à propos d une succession non ouverte 2. La notion même de partage suppose plusieurs donataires. 1-Cass 1 er civ., 6 mars 2013, n 11-21.892 : JurisData n 2013-003727 ; JCP N 2013, n 12, act. 382 2-Ce principe, toujours vivant dans notre droit a cependant connu des atténuations très significatives dans la dernière loi portant réforme des successions et des libéralités (L. 23 juin 2006) p 12 - N 74 - octobre 2013

Dans l esprit de la donation partage, on doit évidemment se poser la question de savoir qui sont les acteurs du partage. S il ne s agissait que d un partage anticipé de succession, l acte serait du simple ressort des héritiers. Le donateur ne ferait que donner une masse de biens que les donataires se partageraient. Mais la philosophie de la donation-partage est différente et contient en elle une sorte de «pouvoir» ou d emprise que les parents ont sur leurs enfants, sorte de vestige de l autorité parentale Dès lors, dans la formation des lots, les parents donateurs participent activement à leur composition et c est donc sous cette autorité que le partage se réalise entre les donataires 3. En ce qu elle contient un partage anticipé de succession, la donation-partage n est donc pas une simple donation. Les règles du rapport successoral ont pour conséquence de réunir entre elles donations et successions. Si la donation consistait pour le donateur à transmettre dans un acte unique, tel bien à tel enfant et tel autre bien à un autre enfant, nous ne serions en présence que de donations simples soumises aux règles du rapport. La donation-partage va beaucoup plus loin en ce sens que le donateur transmet une masse de biens et que ce sont les enfants eux-mêmes qui procèdent entre eux, en présence des donateurs et sous leur «autorité» au partage des biens donnés. En conséquence, le temps écoulé entre la donation et le partage est réduit à une fraction de seconde. La donation n est consentie qu en vue du partage et le partage ne se réalise qu au moyen de la donation. C est ici que la «magie» de la donation-partage se réalise car les biens qui y sont compris, comme ayant été déjà partagés, ne sont pas soumis aux règles du rapport, lui conférant ainsi un caractère de stabilité. Les règles concernant la réduction des libéralités sont de nature elles aussi à «fragiliser les donations». Lorsque l on réalise, pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible, l opération de reconstitution du patrimoine du défunt (réunion fictive) on y réincorpore toutes les donations, y compris les donations-partages mais avec un atout supplémentaire pour ces dernières. Dans la reconstitution de la masse de calcul, les biens transmis par donation simple sont réévalués à la date du décès. La donation-partage présente ici un avantage considérable sur les donations. En effet, l article 1078 du Code civil dispose que pour le calcul de la réserve, les biens seront, sauf convention contraire, évalués au jour de la donationpartage 4. Cette valeur figée au jour de la donation, lui confère sur les autres formes de donation un caractère de stabilité très accru. 1-2. La nécessaire requalification de l acte en donation simple L arrêt du 6 mars 2013 requalifie en donation simple, une donation-partage, empêchant ainsi la famille de bénéficier de la sécurité juridique qui caractérise cet acte. La solution est indiscutable : il n y a donation-partage que dans la mesure où l ascendant effectue une répartition matérielle de ses biens entre ses descendants. En l espèce, les ascendants donateurs avaient justement manifesté une volonté de maintien dans l indivision des parcelles transmises à cinq de leurs enfants. En outre, ils se sont opposés à la demande en partage formulée par les héritiers des enfants donataires prédécédés. En l absence d une telle volonté d attribution, l acte ne pouvait aucunement constituer une donation-partage. En conséquence, les textes de droit commun propres au partage s appliquaient et notamment la clause de maintien dans l indivision, qui, ayant alors plus de cinq ans, durée maximale autorisée 5, ne pouvait empêcher les indivisaires de demander un partage conventionnel. L acte requalifié permettait ainsi de réaliser le partage des biens indivis en application du droit commun du partage. L arrêt décide, en ce sens, que ce partage obéit au droit commun de l indivision et ne relève pas des articles 1075 et 1076 du Code civil. Au visa de ces articles, la Cour de cassation rappelle qu une donation-partage nécessite une répartition matérielle des biens de l ascendant entre ses descendants un simple rappel. Dès lors quelle portée accorder à cet arrêt? Doit-on remettre en cause la pratique notariale consistant à attribuer par parts égales des quotes-parts indivises d un même bien, comme certains auteurs ont pu le laisser supposer? Rien n est moins certain. 2 - Une décision dont la portée est incertaine 2-1. Quid du partage partiel? La solution adoptée n est pas critiquable et doit être approuvée en ce qu elle respecte la nature et les fondements de cette institution qu est la donation-partage. Toutefois, dans la continuité de cette solution jurisprudentielle, il ne faut pas craindre que toute donation-partage avec attribution de quotités indivises soit constitutive d une donation simple. Au cas d espèce, il y avait une réelle volonté des parties de dissocier la donation et le partage. En outre, nous pouvons nous interroger sur la portée accordée à la soulte sur laquelle la Cour de cassation semble faire l impasse, ainsi que sur la notion de partage partiel. En attribuant la maison d habitation à l un des six enfants et une quote-part de biens indivis ainsi qu une soulte aux cinq autres, chaque enfant est ainsi attributaire d un lot privatif. Ne peut-il alors s agir d un partage partiel quant aux biens? 2-2. La donation-partage, un acte élitiste? En affirmant qu il ne suffit pas d allotir un enfant avec un bien divis, alors que les lots des autres enfants étaient pour partie composés d une soulte due par cet enfant, cela signifie-t-il que tous les lots doivent être composés de biens divis? A raisonner par l absurde, qualifier la donation-partage avec attribution de quotités indivises comme constitutive d une donation simple, reviendrait à laisser le bénéfice de ce formidable outil de transmission aux riches patrimoines, disposant de lots distincts et identifiés permettant d allotir chacun des enfants. Au cas d espèce, les parents auraient donc du disposer de six maisons afin de pouvoir se payer le luxe de la sécurité juridique inhérente à la donation-partage. La paix des familles réservée aux riches inégalité criante. Une autre solution pourrait consister à transformer chaque donateur ascendant en gérant de société, le patrimoine familial étant alors mis en société, afin de pouvoir allotir chaque enfant de parts de sociétés identifiées Il ne semble donc pas opportun d accorder à l arrêt du 6 mars 2013 une portée autre que celle d un arrêt d espèce qui a toutefois le mérite de rappeler les fondements de la donation-partage, affirmant par la même toute sa force. L arrêt se contente en effet de relever le défaut de répartition de biens divis par les ascendants postérieurement à la donation, causé par une clause de maintien dans l indivision et l opposition des ascendants au partage en présence de biens qui, paraissaient permettre une répartition divise. L arrêt ne doit donc pas bouleverser les pratiques anciennes, puisqu en l absence de clause de maintien dans l indivision interdisant le partage, la donation-partage de quotités indivises ne mérite pas de dégénérer en donation ordinaire, le partage pouvant toujours avoir lieu dans un second temps. 3-On trouve souvent dans les formules d actes de donation-partage après l énoncé de la masse des biens donnés, l expression suivante : «D un commun accord entre les parties (sous entendu donateur et donataires), il est procédé, sous la médiation des DONATEURS, aux attributions ainsi qu il suit : à P : ce qu il accepte, à M : ce qu il accepte, à E : ce qu il accepte, 4-Le Code civil prévoit 2 limites à cet avantage. Les biens seront réévalués à la date du décès si tous les cohéritiers n ont pas participé (volontairement ou non) à la donation et si la donation prévoit une réserve d usufruit sur une somme d argent. V. infra, «l exception» 5-C. civ., art. 1873-3 N 74 - octobre 2013 - p 13

surtaxe plus-values AbAtteMeNt par MUrIeLLe GAMet NotAIre GroUpe patrimoine flash fiscal LA reforme du régime des plus-values IMMobILIères Le régime des plus-values immobilières des biens autres que les résidences principales avait changé au 1 er février 2012 passant d une exonération totale au bout de 22 ans à 30 ans de détention, au 1 er janvier 2013 créant une surtaxe de 2 à 6 % pour toutes plus-values supérieures à 50 000. Cette surtaxe a fait l objet de commentaires par l administration fiscale le 6 août 2013. Pour faciliter la fluidité du marché immobilier, un nouveau régime commenté par une instruction ministérielle rectificative du 9 août 2013 s applique désormais pour toutes les mutations immobilières réalisées à partir du 1 er septembre 2013 pour les biens autres que les résidences principales et les terrains à bâtir. Examinons le champ d application de ce nouveau régime (I), et la détermination de sa plus-value (II). Traitons ensuite le cas du terrain à bâtir (III). 1 - Le champ d AppLIcAtIoN de ce NoUVeAU régime 1-1. Les personnes IMposAbLes Ce régime s applique aux mutations réalisées par les personnes physiques ou par les sociétés de personnes relevant de l impôt sur le revenu résidentes ou non. 1-2. Les opérations IMposAbLes Il s agit toujours de toutes les cessions à titre onéreux (vente, échange, apports à SCI, partages autres que ceux de communauté conjugale ou de succession dans la limite des soultes). 1-3. Les biens IMposAbLes Les biens ou droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir ou des droits s y rapportant et de titres de sociétés ou d organismes à prépondérance immobilière. Un nouveau régime s applique pour toutes les mutations immobilières réalisées à partir du 1 er septembre 2013 2 - Le calcul de LA plus-value 2-1. LA plus-value IMMobILIère AU taux de 19 % Ces plus-values immobilières seront imposées après un abattement tenant compte de la durée de détention de l immeuble qui sera de : - 0 % pour chaque année de détention jusqu à la 5 ème année, - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu à la 21 ème, - 4 % pour la 22 ème. La plus-value sera donc complétement exonérée de l imposition à l impôt sur le revenu après 22 ans de détention. 2-2. LA surtaxe En cas de plus-value supérieure à 50 000, pour toutes les mutations réalisées à partir du 1 er janvier 2013 ou toutes les promesses ayant date certaine avant le 7 décembre 2012, il est prévu une surtaxe allant de 2 à 6%. L administration a commenté l application de ce seuil. Elle a précisé qu en cas de cession d un immeuble détenu par une indivision ou des concubins ou un couple marié ou encore un couple pacsé, l appréciation du seuil de 50 000 s effectue individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des co-cédants. Elle a précisé qu en revanche si le vendeur est une SCI, le calcul de la plus-value s apprécie au niveau de la personne morale et non de ses associés. Toutefois, ce seuil ne sera apprécié qu au regard du montant de la plus-value imposable correspondant aux droits des seuls associés redevables de l impôt sur le revenu. En conséquence, pour la prise en compte de ce seuil, il n est pas tenu compte de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l impôt sur les sociétés ou de la quote-part de la plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d une exonération (résidence principale, vente d une résidence locative ou secondaire avec engagement d emploi des fonds à l acquisition d une résidence principale ). 3-3. Les prélèvements sociaux AU taux de 15,5 % La taxation au titre des prélèvements sociaux aura un abattement différent et l exonération sera totale après 30 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l abattement pour durée de détention sera de : - 0 % pour chaque année de détention jusqu à la 5 ème année, - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème et jusqu à la 21 ème, - 1,60 % pour la 22 ème, - 9 % pour chaque année au-delà de la 22 ème. La taxation au titre des prélèvements sociaux sera donc complètement exonérée qu après 30 ans de détention. 4-4. pour toutes Les MUtAtIoNs INterVeNANt entre Le 1 er septembre 2013 et Le 31 AoÛt 2014 Un abattement exceptionnel de 25 % a été créé. Il est appliqué à l impôt sur le revenu, à la surtaxe et aux prélèvements sociaux. Toutefois, il ne s appliquera pas aux mutations intervenant au profit de : - son conjoint, de son partenaire de pacs, son concubin notoire (au sens de l ISF), un descendant ou un ascendant de l une ou plusieurs de ces personnes, - d une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin notoire, un descendant ou un ascendant de l une ou plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l occasion de cette cession. p 14 - N 74 - octobre 2013 Le bulletin de cheuvreux Notaires

2-5. Tableau récapitulatif durée de détention taux d'abattement ir à 19 % taux d'abattement pour prélèvements sociaux à 15,5 % taux d'imposition moyen (I) Avec abattement exceptionnel de 25 % (I) (II) 0 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 1 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 2 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 3 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 4 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 5 ans 0,00 % 0,00 % 34,50 % 25,88 % 6 ans 6 % 1,65 % 33,10 % 24,83 % 7 ans 12 % 3,30% 31,71 % 23,78 % 8 ans 18% 4,95 % 30,31 % 22,73 % 9 ans 24 % 6,60 % 28,92 % 21,69 % 10 ans 30 % 8,25 % 27,52 % 20,64 % 11 ans 36 % 9,90 % 26,13 % 19,60 % 12 ans 42 % 11,55 % 24,73 % 18,55 % 13 ans 48 % 13,20 % 23,33 % 17,50 % 14 ans 54 % 14,85 % 21,94 % 16,46 % 15 ans 60 % 16,50 % 20,54 % 15,41 % 16 ans 66 % 18,15 % 19,15 % 14,36 % 17 ans 72 % 19,80 % 17,75 % 13,31 % 18 ans 78 % 21,45 % 16,36 % 12,27 % 19 ans 84 % 23,10 % 14,96 % 11,22 % 20 ans 90 % 24,75 % 13,56 % 10,17 % 21 ans 96 % 26,40 % 12,17 % 9,13 % 22 ans 100 % 28,00 % 11,16 % 8,37 % 23 ans 100 % 37,00% 9,76 % 7,32 % 24 ans 100 % 46,00 % 8,37 % 6,28 % 25 ans 100 % 55,00 % 6,97 % 5,23 % 26 ans 100 % 64,00 % 5,58 % 4,19 % 27 ans 100 % 73,00 % 4,18 % 3,14 % 28 ans 100 % 82,00 % 2,79 % 2,09 % 29 ans 100 % 91,00 % 1,39 % 1,04 % 30 ans 100 % 100,00 % 0,00 % 0,00 % (I) Sans surtaxe (II) Pour les mutations entre le 1er septembre 2013 et le 31 aout 2014 3 - Le cas du terrain à bâtir Le terrain à bâtir ou les droits s y rapportant sont ceux définis par l article 257 du CGI au sens de la TVA. L impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux subissent le même abattement pour durée de détention : - 0 % pour chaque année de détention jusqu à la 5 ème année, - 2 % pour chaque année de détention audelà de la 5 ème et jusqu à la 16 ème, - 4 % pour chaque année de détention audelà de la 17 ème et jusqu à la 25 ème, - 8 % pour chaque année de détention audelà de la 26 ème et jusqu à la 30 ème. Aucun abattement exceptionnel ne peut être pris en compte. En revanche, la rigueur de la loi de finances pour 2014, présentée en conseil de Ministres, le 25 septembre dernier, devrait supprimer purement et simplement cet abattement pour durée de détention. Plus aucun abattement ne serait alors applicable aux mutations de terrain à bâtir réalisées après le 1 er janvier 2014. N 74 - octobre 2013 - p 15

Convention franco-suisse sur les successions : une application soumise à ratification future Le 11 juillet 2013 le ministre de l'économie et des Finances français et le chef du département fédéral des finances de la Confédération suisse ont signé une convention fiscale franco-suisse sur les successions ainsi qu une déclaration commune réaffirmant la volonté d un dialogue bilatéral approfondi. Son objectif est d une part, de renforcer la lutte contre l exil fiscal et la fraude et d autre part le dialogue bilatéral entre la France et la Suisse. La Convention applicable depuis 1953 serait donc profondément modifiée. 1 - La convention prévoit une extension des biens taxables en France Aujourd hui si une personne avait son dernier domicile en Suisse, sa succession s ouvrait en Suisse sur tous les biens. Seuls les biens immobiliers situés en France étaient soumis à la fiscalité française. Ces non-résidents ayant pris l habitude de créer une société civile immobilière détenant l actif en France pour que les parts de sociétés, qui sont alors des meubles soient soumises à la loi suisse. La Convention modifie la définition de biens immobiliers qui incluent dorénavant " les actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie,... dont l'actif ou les biens sont constitués à plus de 50 pour cent de leur valeur... de biens immobiliers... ". Toutefois, pour être taxables en France, le défunt devra détenir avec son groupe familial au moins la moitié des titres de la structure et si les biens immobiliers représentent plus du tiers de l'ensemble des actifs de cette structure. Enfin, les biens meubles corporels situés en France et détenus par un défunt domicilié en Suisse seront taxés en France, y compris les lingots d or, les bijoux. Mais seront exclus les biens incorporels, tels que les titres financiers ou les comptes bancaires. 2 - La prise en compte de la résidence de l'héritier Si les héritiers d une personne domiciliée en Suisse vivent en France au moment du décès, ils seront imposés en France, à condition d avoir résidé en France au moins huit ans sur une période de dix ans précédant l année au cours de laquelle ils reçoivent les biens. Les impôts payés en Suisse par les héritiers seront déduits. 3 - Le dialogue bilatéral Le dialogue bilatéral entre la France et la Suisse prévoit une entraide d'information sur certains contribuables ayant été identifiés comme ayant un comportement suspect. Ces demandes ne seront pas nominatives et seront groupées. Toutes ces mesures pour être applicables doivent être ratifiées c'est à dire être votées par les Parlements suisses et français. En outre, les suisses demandent à leur pays d organiser un référendum autorisant le Parlement à ratifier cet accord. De là à ce qu ils votent majoritairement oui la convention de 1953 a finalement peut-être de beaux jours devant elle. du côté de l'entrepreneur L assurance «Homme-Clé» «Il n est de richesse que d hommes». Cette maxime ancienne illustrant la doctrine du «populationnisme» trouve toute son actualité en ce qui concerne les entreprises familiales, dans la mise en exergue de «l humain» et la valorisation des organisations sociales. Il s agit de considérer que ce sont les qualités humaines et techniques des hommes composant l entreprise qui génèrent sa valeur économique. Cette conception trouve une terrible illustration lorsque, brutalement et de manière imprévisible, le dirigeant disparaît ou se trouve incapable d assumer ses fonctions. Un tel événement produit des effets (paralysie de l entreprise, crise de confiance, perte de chiffre d affaires, perte de personnel qualifié, frais de réorganisation) sur la valorisation économique de l entreprise et est même susceptible de porter atteinte à sa survie. Certes l entrepreneur a pu, par le biais d engagements de conservation de titres, de mandats à effets posthumes, ou encore de donations, s assurer que la transmission de l entreprise se fasse au moindre coût fiscal mais la paralysie de la société qu entraîne l incapacité du dirigeant ou le règlement de sa succession peut réduire à néant la valeur de ces biens. La continuité de l exploitation peut être garantie par un mécanisme peu connu : le contrat d assurance «homme clé», qui s attache à garantir l entreprise des effets de l incapacité temporaire ou définitive de l entrepreneur en compensant les baisses de chiffre d affaires et les frais de réorganisation que cette incapacité engendre. L assurance homme-clé permet de limiter les effets économiques de l incapacité : il s agit d un contrat d assurance contracté par une entreprise, elle-même étant la bénéficiaire, sur la tête de ses dirigeants ou de certains de ses collaborateurs. Cette assurance vise à compenser le préjudice que lui causerait le décès ou l'incapacité des personnes sur la tête desquelles l assurance est souscrite, par le versement d'une indemnité déterminée en fonction des pertes pécuniaires consécutives à la survenance du sinistre. Le traitement fiscal de cette assurance est relativement neutre pour l entreprise. En effet, l instruction fiscale du 7 mars 1994 1 étendue par l arrêt du Conseil d Etat du 29 juillet 1998 2, considère que les primes versées dans le cadre de tels contrats constituent des charges d exploitation déductibles du bénéfice imposable de l exercice en cours à la date de leur échéance à la double condition : 1- D. adm. 4 C 4231 2- CE 29 juillet 1998, n 108244 SA, Clinique Lafourcade p 16 - N 74 - octobre 2013

- que le bénéficiaire du contrat soit irrévocablement la société souscripteur, et l hommeclé un individu travaillant dans l entreprise dont le rôle est déterminant dans le fonctionnement de celle-ci ; - que le risque assuré consiste en la perte pécuniaire consécutive au décès ou à l incapacité de l homme-clé assuré et enfin que les primes versées soient définitivement perdues à défaut de réalisation du risque assuré. Toutefois, dans la mesure où les primes versées sont déductibles du bénéfice imposable, les indemnités perçues constituent un revenu imposable. Par application des dispositions de l article 38 du Code général des impôts, l indemnité versée à l entreprise soumise à l impôt sur les sociétés (IS) lors de la réalisation du risque doit être comprise dans le bénéfice. Ce versement constitue un profit exceptionnel au titre de l exercice considéré et est donc imposable à l impôt sur les sociétés. En revanche, en ce qui concerne les sociétés soumises à l impôt sur le Revenu (IR) telles que les sociétés en nom collectif (SNC) ou SARL de famille ayant optées pour l IR, selon les dispositions de l article 38 quater du CGI, le bénéfice exceptionnel que constitue l indemnité reçue pourra être étalé sur les cinq exercices à venir, incluant l année de sa réalisation. D un point de vue pratique, ce contrat permettra de limiter les effets de la disparition du dirigeant en compensant les pertes de chiffre d affaires, en assurant à l entreprise la disposition de trésorerie lui permettant de continuer son activité, et de faire face à ses engagements et à ses charges fixes. Par ailleurs, le dénouement du contrat permettra aussi à l entreprise de sauvegarder son image auprès de ses partenaires et clients en affichant sa solidité financière et en consolidant sa valeur nette comptable. par xavier boutiron, notaire du côté du parlement A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Renforcement des obligations de production de logements sociaux : parution des décrets Pris pour l application du titre II de la loi n 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social (relèvement de 20 à 25 % du taux minimal de logements sociaux), le décret n 2013-670 du 24 juillet 2013 précise notamment les modalités de fixation, en fonction de la zone concernée, du quota de logements sociaux exigé dans chaque commune, tandis que le décret n 2013-671 du 24 juillet 2013 détermine la liste des agglomérations et des EPCI à fiscalité propre pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées et celles qui sont «en décroissance démographique» (ces communes restent soumises au seuil de 20% minimum de logements sociaux). Nouveau dispositif amiante complété Après la publication des arrêtés du 12 décembre 2012 précisant les modalités de repérage des matériaux et produits amiantés des listes A et B, un arrêté du 26 juin 2013 vient fixer la procédure de repérage des matériaux et produits de la liste C et le contenu du rapport de repérage (obligatoire lorsqu il s agit de démolir l immeuble). Ces dispositions s'appliquent aux opérations de repérage pour lesquelles le rapport est transmis au propriétaire postérieurement au 1 er juillet 2013. Nouvelle procédure de PARtICIPAtion du public pour les projets environnementaux La mise en œuvre du principe de participation du public aux décisions ayant une incidence sur l environnement, prévu à l article 7 de la Charte de l environnement, fait l objet d une procédure dont les contours viennent d être réformés. Le décret n 2013-441 du 28 mai 2013 prévoit désormais que tout projet de décision autre que les décisions individuelles, des autorités de l État et de ses établissements publics doit, dès que cette décision est susceptible d avoir une incidence sur l environnement, faire l objet d une mise à disposition du public. Une ordonnance n 2013-714 du 5 août 2013 étend ce principe de participation du public aux décisions règlementaires et individuelles de l ensemble des autorités publiques et, notamment, des collectivités territoriales. L article 2 de l ordonnance insère dans le Code de l environnement un nouvel article L. 120-1- 1 qui définit une procédure de participation du public plus souple pour les décisions individuelles ayant une incidence sur l environnement. Nouveaux articles L15-1 et L15-2 du code de l expropriation Suite à une décision du Conseil constitutionnel du 6 avril 2012 qui avait déclaré inconstitutionnels les articles L15-1 et L15-2 du Code de l expropriation régissant les règles d indemnisation de l exproprié en cas de prise de possession du bien par l expropriant, la loi n 2013-431 du 28 mai 2013 est venue réécrire ces articles afin d assurer une meilleure protection à l exproprié. L article L15-1 vient strictement limiter les cas de consignation de l indemnité, alors qu auparavant elle était autorisée de manière générale. Elle ne sera possible qu en cas d obstacle au paiement de l indemnité (propriétaire inconnu ou succession non réglée), également lorsque l exproprié refuse de la recevoir. L article L15-2 modifie par ailleurs les conditions d indemnisation dans le cadre des prises de possession anticipées en cas d appel. Le dispositif locatif «Duflot» précisé PAR décret La loi de finances pour 2013 (article 80) a mis en place le dispositif d investissement locatif «Duflot», qui succède au dispositif «Scellier». Pour en bénéficier, les contribuables doivent faire l acquisition d un logement neuf ou en l état futur d achèvement respectant un niveau de performance énergétique globale déterminé, et le mettre en location en contrepartie d un loyer plafonné au profit d un locataire respectant certaines N 74 - octobre 2013 - p 17

conditions de ressources. Le texte prévoit que ces différents plafonds pourront faire l objet d une adaptation en fonction des particularités des marchés locatifs locaux. C est dans ce cadre que sont intervenus le décret n 2013-474 du 5 juin 2013 afin de déterminer les plafonds applicables aux cinq DOM : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte et le décret n 2013-749 du 14 août 2013 relatif aux plafonds de loyer applicables en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon. Concernant la métropole, c est le décret n 2013-517 du 19 juin 2013 qui est venu fixer les modalités dérogatoires de mise en œuvre du nouveau dispositif fiscal «Duflot». Le décret prévoit donc les conditions dans lesquelles le préfet de région peut, après avis du comité régional de l'habitat, réduire le niveau des plafonds de loyers sous lesquels les logements doivent être loués pour bénéficier de l'avantage fiscal. Les communes concernées sont principalement celles classées en zone A et B1, caractérisées par un déséquilibre entre l offre et la demande. Des DPE à l'affiche de plus d'erp Le seuil au-delà duquel la réalisation et l'affichage du DPE sont obligatoires pour les établissements recevant du public classés de la 1 ère à la 4 e catégorie est abaissé de 1 000 m 2 à 500 m 2. Il passera à 250 m 2 le 1 er juillet 2015, ceci en vertu du décret n 2013-695 du 30 juillet 2013. ICPE et procédure de changement d activités Le décret n 2013-814 du 11 septembre 2013 modifie la nomenclature des installations classées et clarifie la procédure de changement d activités dans les éléments du dossier de demande d autorisation (clarification de l article R. 512-33 du Code de l environnement par la création d un article R. 229-16-1 dédié à la déclaration de ces changements). Contentieux de l urbanisme : l ordonnance est PARUE La première ordonnance prise dans le cadre de la loi d habilitation du 1 er juillet 2013 concerne le contentieux de l urbanisme. Intervenue le 18 juillet 2013 (Ordonnance n 2013-638 du 18 juillet 2013), elle vise à limiter les recours abusifs et à améliorer le traitement des contestations. Trois sujets particuliers de l ordonnance doivent être mis en exergue : clarifier les règles relatives à l intérêt à agir, renforcer les possibilités de régularisation en cours d instance et lutter contre les recours malveillants. Lire sur ce sujet notre article en p.5. RÉPONSES MINISTÉRIELLES Modification des conditions financières d une convention de PUP Dans le cadre d une opération d aménagement ou de construction, une convention de projet urbain partenarial (PUP) peut être conclue entre l aménageur, le constructeur et la collectivité pour prévoir la prise en charge financière de tout ou partie des équipements par le cocontractant. Compte tenu de la difficulté d estimer exactement leur coût réel, la question s est posée de savoir si la collectivité pouvait appeler des fonds supplémentaires en cas de coût effectif supérieur ou, à l inverse, restituer les fonds trop perçus. Une réponse ministérielle vient préciser que, s agissant d un mécanisme contractuel, la convention de PUP peut être modifiée par avenant à la condition de recueillir l accord des deux parties. Rép Min n 19893 : JOAN du 21 mai 2013, p.5297, Juris hebdo immobilier, 4 juin 2013, p.6 Changement de destination des constructions existantes Une réponse ministérielle est venue préciser que le régime du changement de destination des constructions existantes devait s apprécier au cas par cas, notamment en ce qui concerne les deux situations suivantes. D une part, lorsqu une construction abrite plusieurs activités ne répondant pas à la même qualification au regard de l article R.123-9 du Code de l urbanisme (qui énumère les neuf destinations possibles d une construction), il convient d appliquer le principe selon lequel l accessoire suit le principal : il s agit de rechercher la destination principale de la construction de façon concrète et d apprécier la destination de l immeuble dans sa globalité, et non local par local. D autre part, le ministère rappelle que la destination d une construction constituée de locaux vides ou inutilisés depuis longtemps doit s apprécier au regard des caractéristiques propres du bâtiment, afin d éviter à avoir à rechercher la dernière destination connue du bâtiment. Rép Min n 8845 : JOAN du 12 mars 2013, p.2841, Construction Urbanisme, mai 2013, comm 66 Élargissement des possibilités de portage juridique des SCOT par les syndicats mixtes ouverts Les schémas de cohérence territoriale, destinés à servir de cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles, déterminent les grandes orientations d'un projet de territoire à l'échelle d'un bassin de vie. Leur champ d intervention étant souvent plus large que celle d'un seul établissement public de coopération intercommunale, le ministère de l Egalité des Territoires et du Logement précise qu ils sont souvent mis en œuvre par des syndicats mixtes. Pour tenir compte de cette réalité et afin de mutualiser les moyens d'ingénierie dont disposent les territoires, le gouvernement envisage d élargir la possibilité de portage juridique des SCOT à tous les catégories de syndicats mixtes ouverts alors que cette possibilité n est aujourd hui ouverte qu à ceux dont la majorité des communes comprises dans le périmètre du SCOT sont incluses dans le périmètre du syndicat mixte. Rép. Min n 20593 : JOAN Q 11 juin 2013, p 6120, JCP A, Juin 2013, p 13 EN PROJET Projet de loi «ALUR» Le projet de loi «accès au logement et urbanisme rénové» (ALUR) est en cours de discussion au Parlement. L Assemblée nationale a adopté le texte en première lecture le 17 septembre. Ce texte de plus de 80 articles va concerner de nombreux domaines et notamment les règles de gestion immobilière (réforme de la loi Hoguet), les baux d habitation, la vente en bloc et à la découpe, la copropriété, la lutte contre l habitat indigne, le logement social et de nombreuses dispositions en matière d urbanisme. Nous aborderons bien évidemment dans nos prochains bulletins le détail de toutes ces mesures une fois que le texte aura été définitivement adopté. En attendant, vous pouvez retrouver sur notre site internet un point complet en temps réel de l ensemble des mesures des réformes Duflot : loi de mobilisation du foncier public, ordonnances, loi ALUR (www. cheuvreux-notaires.fr). A lire également en page 5 «le point sur la loi Duflot Acte II : des ordonnances pour accélérer les projets de construction de logements». documentation juridique Pour obtenir la copie d un texte réglementaire ou d une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin, contactez nos juristes documentalistes rémy nerrière sophie bolela equipedocumentation@cheuvreux-notaires.fr p 18 - N 74 - octobre 2013

du côté des tribunaux droit public immobilier PROPRIÉTÉ PUBLIQUE ET contrats PUBLICS CONTRATS PUBLICS Bail emphytéotique administratif résiliation motif d intérêt général (non) La commune de Verdun a conclu un bail emphytéotique administratif au profit de l association du Centre mondial de la paix afin que celle-ci y exerce des activités de rencontres, conférences, expositions et espace pédagogique sur le thème de la paix des nations. La commune ayant prononcé la résiliation du bail pour motif d intérêt général, l association a formé un recours contre celle-ci. La cour administrative d appel considère tout d abord que l activité exercée dans le cadre du bail est une opération d intérêt général relevant de la compétence de la commune, et que par voie de conséquence le contrat en cause constitue un bail emphytéotique administratif relevant des articles L.1311-2 et suivants du CGCT. Elle en tire la conclusion selon laquelle la commune ne peut résilier ce contrat unilatéralement que pour des motifs d intérêt général. Concernant les motifs invoqués à l appui de la mesure de résiliation, la cour considère que le fait que le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles ne constitue pas un motif d intérêt général mais relève d un cas de résiliation pour faute. Elle estime par ailleurs que le fait pour la commune de se prévaloir de sa volonté de mise en valeur de son patrimoine historique et architectural en vue d accroître son rayonnement culturel et touristique, ne constitue pas un projet suffisamment précis. CAA Nancy, 27 juin 2013, Commune de Verdun, n 12NC01799, CMP, aoûtseptembre 2013, n 8-9, p.18 Notion de contrat administratif contrat de raccordement et d achat d électricité qualification Dans cette affaire, une société spécialisée dans les énergies renouvelables souhaitait réaliser une installation de production d électricité photovoltaïque. A l occasion d un litige entre cette société et ERDF concernant le raccordement de l installation au réseau et le rachat de l électricité produite, le tribunal des conflits a été saisi suite Contrat administratif - qualification - autorisation d occupation du domaine public (oui) délégation de service public (non) marché public (non) mise en concurrence (non) Saisi d un litige relatif à la convention conclue le 18 octobre 2005 entre la Ville de Paris et la société JC Decaux pour l installation et l exploitation de colonnes et mâts porte-affiches, le Conseil d Etat rejette tout d abord la qualification de délégation de service public, en considérant que «si la délibération attaquée autorisant la signature de la convention litigieuse est motivée par l intérêt général s attachant pour la Ville, gestionnaire du domaine, à la promotion des activités culturelles sur son territoire, elle ne concerne pas, ainsi qu il a été dit cidessus, les activités de services publics municipaux ni celles qui seraient exercées pour à la déclaration d incompétence des juges du fond. Rappelant que «les contrats conclus entre personnes privées sont en principe des contrats de droit privé, hormis le cas où l une des parties agit pour le compte d une personne publique ou celui dans lequel ils constituent l accessoire d un contrat de droit public», le tribunal considère que, lorsque ERDF passe des contrats de raccordement d une installation de production d électricité d origine photovoltaïque au réseau de transport et de distribution d électricité, elle n exerce aucune mission pour le compte d une personne publique. Il considère par ailleurs que le contrat de raccordement n est pas l accessoire du contrat d achat d électricité, de sorte que la qualification de contrat administratif conférée par l article L.314-7 du Code de l énergie à ce dernier ne s étend pas au premier. Il en conclut que le litige entre la société et ERDF à propos du contrat de raccordement, qui n est pas un contrat administratif, relève du juge judiciaire. (Voir cependant contra, la cour d appel de Pau qui considère que les contrats de raccordement et d achat d électricité constituent un tout indivisible dont la compétence incombe au juge administratif : CA Pau, 16 janvier 2012, 11/01711, AJDA, 2012, p. 764, Bull. Cheuvreux, n 3, oct. 2012, p.23). TC, 8 juillet 2013, n C3906, comm. JCP A, 22 juillet 2013, n 30, p.10. leur compte». La Haute juridiction écarte également la qualification de marché public aux motifs, d une part, que la convention ne répond pas aux besoins de la Ville, et d autre part, qu elle ne comporte pas de prix payé par elle. Retenant la seule qualification d autorisation d occupation domaniale, le Conseil d Etat reprend les termes de sa décision en date du 3 décembre 2010, Ville de Paris Association Jean Bouin, en considérant que les personnes publiques ne sont pas tenues, pour ce type de contrat, de respecter une procédure de publicité et de mise en concurrence dès lors que le seul objet du contrat est l occupation du domaine public, et ce quand bien même l occupant est un opérateur sur un marché concurrentiel. CE, 15 mai 2013, Ville de Paris, n 364593, JCPA, n 25, 17 juin 2013, 2180 ; Contrats et marchés publics, 2013, p.30 DOMAINE PRIVé Cession d un bien d une personne publique référé suspension postérieur à l acte de vente incompétence du juge administratif L établissement public d aménagement de Marne-la-Vallée a cédé à Eurodisney différentes parcelles situées sur le territoire de la commune de Chessy. Le syndicat d agglomération nouvelle du Val d Europe et la commune de Chessy ont saisi le juge administratif d un référé suspension en se prévalant du fait que les parcelles appartenaient au domaine public et ont demandé la suspension de la décision de vente de l acte de vente. Le tribunal administratif ayant rejeté leur demande, les requérants se pourvoient en cassation. Le Conseil d Etat considère alors que «la décision par laquelle une personne publique décide de céder des biens lui appartenant, lorsqu elle a pour seul objet la conclusion d un acte de vente emportant transfert de propriété et non assorti de conditions suspensives, doit être regardée comme entièrement exécutée à compter de la conclusion de l acte authentique de vente qu elle avait pour objet d autoriser». A cet égard, l acte de vente signé en 2011 transférant à l instant même la propriété à Eurodisney a épuisé ses effets à la date N 74 - octobre 2013 - p 19

du côté des tribunaux d introduction de la demande de suspension des requérants. La demande étant devenue sans objet est irrecevable. Par conséquent, la demande de suspension et la contestation du contrat de vente d un bien appartenant au domaine privé d une personne publique relève du juge judiciaire. En effet, «s il est soutenu que le contrat de vente est entaché de nullité au motif que le bien appartenait au domaine public, cette allégation, dans le cas où elle présenterait un caractère sérieux, justifierait le renvoi par le juge judiciaire de cette question au juge administratif, mais ne saurait avoir pour effet de donner compétence à la juridiction administrative pour statuer sur la validité de ce contrat». CE, 29 avril 2013, Syndicat d'agglomération nouvelle du Val d'europe et commune de Chessy, n 364058, E. Glaser, «vente d un bien d une personne publique et référé suspension», Lamy CT, 2013, n 91 ; M. Touzeil-Divina, «irrecevabilité de la demande de suspension d un acte de vente ayant épuisé ses effets», JCPA, n 21, 20 mai 2013, act. 435 DOMAINE PUBLIC Autorisation d occupation domaniale cessibilité (non) résiliation pour motif d intérêt général résultant d une volonté de mise en concurrence (oui) Par convention en date du 1 er juillet 2000, un établissement public administratif a autorisé une société à occuper son domaine public pour y exploiter des distributeurs de boissons. Par avenant en date du 1 er novembre 2001, l établissement public a délivré une autorisation, aux conditions de la première convention, à la société Calvel Distribution laquelle s était substituée à la première société pour l exploitation des mêmes matériels. En 2006, l établissement a indiqué à la société qu il souhaitait mettre fin au contrat. La cour administrative d appel considère en premier lieu «que les autorisations domaniales, y compris sous forme contractuelle, ont un caractère personnel et ne sont pas cessibles, sauf dispositions légales spéciales» et «que, par suite, l avenant signé entre l Ecole nationale supérieure des techniques industrielles et des mines d Albi et la société Calvel Distribution le 2 novembre 2001 n a pas pu avoir pour seul effet de modifier l identité du titulaire et de céder la convention en date du 1 er juillet 2000 à la société Calvel Distribution mais doit être regardé comme une nouvelle autorisation d occupation du domaine public délivrée à cette dernière aux conditions de la première convention». En second lieu, la cour considère que le titulaire d une convention d occupation domaniale précaire et révocable peut demander l indemnisation au titre de la résiliation unilatérale prononcée par l administration dans l intérêt du domaine et en l absence de faute du cocontractant. En l espèce, l établissement ayant résilié la convention afin de la soumettre à une procédure de publicité préalable et de mise en concurrence, ce qui constitue selon le juge un motif d intérêt général, le titulaire est en droit de revendiquer une indemnisation du préjudice subi. CAA Bordeaux, 14 mars 2013, Ecole nationale supérieure des techniques industrielles et des mines d'albi, n 11BX03091, M. Ubaud-Bergeron, CMP n 5, mai 2013, comm. 147 et 148 Bail emphytéotique administratif avis des domaines (oui) information suffisante des conseillers municipaux (non) Une commune a conclu un bail emphytéotique administratif pour la construction d un groupe scolaire de classes maternelles et primaires. Après mise en concurrence et choix du preneur, le maire a saisi France Domaine pour avis conformément à l article L 2241-1 du CGCT le 2 mars et, le 5 mars, le conseil municipal a approuvé par délibération le projet de BEA et autorisé le maire à le signer. Saisie par le preneur d une demande d annulation du jugement du tribunal ayant annulé la délibération, la cour rappelle que, conformément à l article L 2241-1 du CGCT, «la teneur de l avis des domaines doit, préalablement à la séance du conseil municipal durant laquelle la délibération relative à la décision de cession doit être prise, être utilement portée à la connaissance de ses membres, notamment par la note de synthèse jointe à la convocation qui leur est adressée». En l espèce, aucun renseignement n a été donné concernant la valeur vénale du bail aux conseillers municipaux, et «la circonstance que les conseillers auraient été suffisamment informés des éléments financiers de cette opération ne suffit pas à établir la régularité de la procédure suivie en l absence de l avis requis». La délibération a donc été adoptée selon une procédure irrégulière. CAA Marseille, 6 mai 2013, société CFA Méditerranée, n 10MA03447 Résiliation d une occupation du domaine public portuaire présence d une convention d occupation (non) absence de relations contractuelles entre l occupant et la CCI (oui) Une société occupait un bâtiment dans le port de Boulogne-sur-Mer géré par la CCI de Boulogne-sur-Mer. Cette dernière, estimant que la société occupait irrégulièrement son domaine public portuaire a conclu une convention d occupation avec un autre opérateur. La cour est saisie du litige portant sur la résiliation de l occupation du bâtiment par la première société. Si celle-ci estime qu un projet de convention d occupation du domaine public la liait avec la CCI, la cour considère en revanche que le projet ne porte aucune signature, n a pas fait l objet d une délibération de la CCI et n a pas été approuvé par le ministre chargé des ports maritimes comme le prévoyait le projet. En outre, si la CCI a toléré la présence de la société durant dix années tout en percevant des redevances, l ensemble de ces circonstances n était pas de nature à faire naître des relations contractuelles entre la société et la CCI. Aucune convention ne liant la CCI et la société, cette dernière ne peut invoquer une faute contractuelle commise par la CCI du fait de la résiliation. CAA Douai, 2 mai 2013, Société immobilière du port de Boulogne, n 12DA01360 Consistance du domaine public locaux commerciaux situés dans une piscine municipale locaux indivisibles des locaux affectés au service public Le Conseil d Etat doit se prononcer sur la domanialité d un ensemble immobilier appartenant à une commune de Nouvelle-Calédonie. Cet ensemble immobilier est une piscine municipale composée d un grand bassin, de pataugeoires, de tribunes, de vestiaires, d un hall d entrée avec un guichet, de locaux accueillant un snack-restaurant et d une réserve pour ce commerce. Le juge, se prononçant sur la domanialité du snack-restaurant, constate en premier lieu que l ensemble immobilier est la propriété de la commune de Nouméa. En second lieu, le juge constate que le snack est situé dans l enceinte de la piscine et ne dispose pas d un accès direct et autonome à l extérieur. Les conventions d occupation conclues entre la commune et le commerce prévoient que p 20 - N 74 - octobre 2013

du côté des tribunaux les horaires d ouverture sont ceux de l ouverture de la piscine au public. En outre, «même s ils sont accessibles aux personnes extérieures à la piscine et se situent avant le guichet d accès aux bassins, les locaux du snack-restaurant ont été construits afin de permettre aux usagers de la piscine municipale de se désaltérer et de se rassasier. Par suite, ces locaux sont indivisibles des locaux affectés au service public». Par conséquent, en l absence d un acte de déclassement, ces locaux appartiennent au domaine public communal. CE, 3 juin 2013, M. B.A., n 361697 Consistance du domaine public application de la théorie de la domanialité publique virtuelle avant l entrée en vigueur du CGPPP aux réserves foncières (non) La jurisprudence ATLALR du Conseil d Etat du 8 avril 2013 (Le Bulletin Cheuvreux Notaires, n 73, juin 2013, p. 20) renforçait la domanialité publique par anticipation en considérant que dès lors qu un aménagement était certain, le bien entrait dans le domaine public. Le Conseil d Etat vient tempérer cette interprétation stricte de la domanialité publique par anticipation s agissant des réserves foncières. En l espèce, une communauté d agglomération a approuvé la cession d une parcelle. Saisi de la cession litigieuse, le Conseil d Etat rappelle qu afin d étendre le réseau de transports en commun, des réserves foncières avaient été constituées dans l agglomération et avaient été inscrites en emplacements réservés. Or, l itinéraire initialement prévu pour l extension du réseau de transports ayant été abandonné, la communauté d agglomération a supprimé l emprise foncière réservée et a précisé que les terrains ainsi libérés pourraient être cédés. Ainsi, la communauté a approuvé la cession de la parcelle. Mais, selon les propriétaires riverains, la vente des délaissés de voirie constitués par la parcelle en cause s est faite en violation de l article L 112-8 du Code de la voirie routière dès lors que le droit de priorité des riverains n a pas été respecté. Le Conseil d Etat répond que «lorsque avant l entrée du vigueur du CGPPP le 1 er juillet 2006 dont l article L 2211-1 prévoit que les réserves foncières relèvent du domaine privé des personnes publiques, un terrain a été acquis par une personne publique en vue de constituer une réserve foncière, il n a pas été, de ce seul fait et dès ce moment, soumis au principes de la domanialité publique, alors même qu il a été précisé que cette réserve était justifiée par la réalisation envisagée d un aménagement d une infrastructure de transports». En outre, la circonstance que la procédure de l article L 112-8 du Code de la voirie routière aurait été suivie pour d autres parcelles faisant partie de la même réserve foncière ne permet pas d établir l appartenance au domaine public routier de la parcelle en cause. Par conséquent, la communauté pouvait valablement céder la parcelle qui n appartenait pas au domaine public routier. CE, 17 mai 2013, SCI Gutenberg Aressy et société laboratoire Cattier, n 361492 Autorisation d occupation du domaine public redevance d occupation prise en compte des avantages de toute nature (non) Par délibération, la communauté d agglomération Grenoble Alpes Métropole a approuvé la mise à disposition du stade d agglomération à une société dans le cadre d une convention d occupation du domaine public. Cette délibération a été contestée devant le tribunal administratif et annulée. Saisie du litige par la communauté d agglomération, la cour rappelle que conformément aux dispositions du CGPPP, toute occupation du domaine public donne lieu au paiement d une redevance qui tient compte des avantages de toute nature procurés au titulaire de l autorisation. A ce titre, «les avantages tirés de l occupation d un complexe sportif s apprécient notamment au regard des recettes tirées de son utilisation telles que la vente des places et des produits dérivés aux spectateurs, la location des emplacements publicitaires et des charges que la collectivité publique supporte telle que les amortissements, l entretien et la maintenance calculées au prorata de l utilisation d un tel équipement». En l espèce, la redevance annuelle d occupation du stade qui comporte une part fixe et une part variable ne tient compte que des recettes de billetterie mais pas des autres ressources sus-énoncées. Par conséquent, le montant de la redevance n a pas été établi en considération des avantages de toute nature procurés à l occupant. CAA Lyon, 28 février 2013, Communauté d agglomération Grenoble Alpes Métropole, n 12LY00820 URBANISME ET AMÉNAGEMENT DOCUMENTS D URBANISME PLU servitudes d urbanisme objectif de mixité sociale prescriptions détaillées (oui) Un PLU fixait des prescriptions détaillées (obligation de construire une surface minimale, nombre de logements à construire, et pourcentage à réserver au logement social) sur un secteur déterminé afin de faciliter la réalisation de logements notamment sociaux. Cette disposition a fait l objet d un recours en annulation au motif que les prescriptions étaient trop précises. En l espèce, le Conseil d Etat a rejeté le recours et a validé ces prescriptions en rappelant que le législateur encourageait les collectivités locales à prendre en compte les objectifs de mixité sociale dans leurs documents d urbanisme, qu elles pouvaient ainsi définir des programmes de logements répondant à ces objectifs et, en application de l article L.123-2 du Code de l urbanisme, les mettre en œuvre en instituant des servitudes d urbanisme dans les zones urbaines ou à urbaniser, afin de réserver les emplacements destinés à les accueillir. En contrepartie, notons que les propriétaires des terrains concernés peuvent faire usage du droit de délaissement sur ces terrains. CE, 26 juin 2013, n 353408, Fil Droit Public, 27 juin 2013 AUTORISATIONS DE CONSTRUIRE Permis de construire valant autorisation d ERP délégation du maire à son adjoint pour toutes décisions relevant du Code de l urbanisme compétence pour délivrer l autorisation (non) Un adjoint au maire a délivré un permis de construire pour la création d un centre hospitalier ; étant ici précisé que le permis de construire valait autorisation au titre de la législation sur les établissements recevant du public (Code de la construction et de l habitation), conformément à l article L. 452-3 du Code de l urbanisme. Or, pour délivrer le permis de construire, l adjoint au maire bénéficiait d une délégation pour «toutes décisions relevant du code l urbanisme et de la compétence propre du maire». En l es- N 74 - octobre 2013 - p 21

du côté des tribunaux pèce, la cour administrative d appel de Lyon a considéré que la délégation en matière d urbanisme n emportait pas délégation en matière d autorisation au titre du Code de la construction et de l habitation. Par conséquent, l adjoint au maire n était pas compétent pour délivrer le permis et sa décision était entachée d illégalité. CAA Lyon, 19 février 2013, Centre hospitalier Pierre Oudot, req. N 12LY01704, AJDA 2013 p.1141 Permis de construire hangar agricole panneaux photovoltaïques sur le toit ouvrage de production d énergie (non) compétence du maire pour délivrer le permis Un agriculteur a entrepris de faire construire un hangar agricole avec, sur le toit, des panneaux photovoltaïques. Le tribunal administratif de Limoges a annulé l arrêté du maire refusant le permis de construire, considérant que la décision relevait de la compétence du préfet, conformément à l article R. 422-2 du Code de l urbanisme qui prévoit que la compétence de principe du maire pour délivrer les permis de construire est transférée au préfet notamment pour les ouvrages de production d énergie. En l espèce, la cour administrative d appel de Bordeaux a estimé que l installation de panneaux photovoltaïques sur le toit d un hangar ne conférait pas au bâtiment agricole le caractère d ouvrage de production d énergie au sens de l article R. 422-2 précité ; les panneaux constituant l accessoire du bâtiment agricole. Ainsi, la compétence pour la délivrance du permis de construire relevait du maire et non du préfet. CAA Bordeaux, 25 avril 2013 n 11BX03399, Min. Egalité des territoires et Logement, Construction-Urbanisme n 6 juin 2013 AMÉNAGEMENT URBAIN Lotissement - équipements propres action en répétition de l indu Un lotisseur avait réalisé, à ses frais, des travaux d équipement et de viabilité sur le terrain concerné. Considérant que ces équipements excédaient les besoins propres du lotissement puisqu ils étaient en partie destinés à desservir des terrains situés en dehors du périmètre du lotissement, il a engagé une action en répétition de l indu à l encontre de la commune. Le Conseil d Etat rappelle que «seul peut être mis à la charge du bénéficiaire d'une autorisation de lotir le coût des équipements propres à son lotissement ; que dès lors que des équipements excèdent, par leurs caractéristiques et leurs dimensions, les seuls besoins constatés et simultanés d'un ou, le cas échéant, plusieurs lotissements et ne peuvent, par suite, être regardés comme des équipements propres au sens de l'article L. 332-15, leur coût ne peut être, même pour partie, supporté par le lotisseur». En l espèce, la création de la voie de desserte avait été prévue par le POS de la commune et les canalisations desservaient un secteur plus large que le lotissement. Les équipements excédaient donc les besoins du lotissement et ne pouvaient être regardés comme des équipements propres au lotissement, même s ils avaient été intégrés au programme des travaux annexé à l'autorisation de lotir. Ainsi, le montant de la répétition de l indu devant être payé par la commune concernait la totalité du coût des travaux, sans qu il y ait à rechercher dans quelle proportion ces équipements excédaient les besoins propres du lotissement. CE, 17 mai 2013, n 337120, JCP A, 27 mai 2013, p.7 ZAC prise en charge des équipements publics cession gratuite de terrains (oui) Par convention avec la commune, l aménageur d une ZAC s est engagé à réaliser des voies, à construire un groupe scolaire, à verser des participations financières pour la réalisation d'équipements sportifs et publics et à remettre à la commune des terrains lui appartenant destinés à de futurs équipements publics moyennant un franc symbolique. Statuant sur la légalité de cette cession au franc symbolique, le Conseil d Etat juge que rien ne s oppose à ce que «la prise en charge par un constructeur au coût des équipements publics à réaliser s effectue sous la forme d une cession gratuite de terrain, dans la mesure où elle est destinée à répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone et dès lors qu elle ne fait pas double emploi avec une participation financière qui serait demandée par ailleurs au constructeur afin de répondre à ces mêmes besoins». CE, 3 juin 2013, Renouard, n 351612, AJDA, 17 juin 2013, p. 1194 ; JCP A, 17 juin 2013, p.10 CONTENTIEUX Permis de construire instruction au regard des plans et indications fournis exception fraude Des travaux avaient été entrepris sans permis de construire en vue de transformer des bâtiments existants à usage d habitation en cinq gîtes destinés à la location. Après avoir été condamné à la démolition de l ensemble des travaux réalisés irrégulièrement, le propriétaire a déposé une demande de permis de régularisation portant sur la «création de deux logements saisonniers en sus de trois logements existants» aux fins d'occupation personnelle. Le permis est refusé par le maire qui a estimé que la demande visait en réalité l aménagement de gîtes locatifs saisonniers, lesquels n étaient pas autorisés par le document d urbanisme applicable. Saisi d un recours contre le refus de permis, le juge administratif rappelle qu en principe «un permis de construire n a d autre objet que d autoriser la construction d immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ; que la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d'être ultérieurement transformés ou affectés à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d'urbanisme n'est pas, par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci». En l espèce, une visite sur les lieux avant le refus du maire et l existence d un site Internet proposant les gites à la location avaient permis de constituer la preuve de l existence d une fraude (construction de gîtes destinés à la location et non de logements en vue d une occupation personnelle). Par conséquent, le juge administratif a confirmé le refus du permis de construire. CE, 3 juin 2013, n 342673, Commune de Lamastre, JCP A, Juin 2013, p.11 DROIT DE PRÉEMPTION Préemption arrêté préfectoral d état de carence caractère disproportionné (non) conformité à la Constitution (oui) Lorsqu une commune ne respecte pas ses obligations en matière de construction de logements sociaux, les articles L210-1 du Code de l urbanisme et L302-9-1 du Code de la construction et de l habitation disposent p 22 - N 74 - octobre 2013

du côté des tribunaux que le préfet a la possibilité d établir un arrêté préfectoral de carence lui permettant d actionner son droit de préemption sur un terrain, bâti ou non, affecté au logement ou destiné à l être. Dans sa réponse du 26 avril 2013 à une QPC du 13 février 2013, le Conseil constitutionnel indique que cette règle poursuit un but d intérêt général dans le sens où elle vise à contraindre les communes à respecter leurs obligations en matière de construction de logements sociaux. En ce sens, l atteinte portée à la libre administration des collectivités territoriales ne revêt pas un caractère disproportionné et cette règle est conforme à la Constitution. Cons. Const., 26 avril 2013 n 2013-309 - JCP N n 19 du 10 mai 2013 Doit de préemption sur les fonds de commerce lutte contre le commerce saisonnier (oui) En application de l article L. 214-1 du Code de l urbanisme, une commune peut délimiter, par délibération, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité. Elle peut alors y exercer un droit de préemption sur les fonds de commerce dès lors que la décision est motivée par un objectif d intérêt général tel que défini à l article L.300-1. En l espèce, le conseil municipal de la commune d Espelette avait décidé de préempter deux fonds de commerce au sein du périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat qui avait été délimité. En effet, compte tenu de l augmentation du nombre de commerces saisonniers, la commune souhaitait favoriser l installation de commerces de proximité destinés aux habitants. La cour administrative d appel juge que l objectif de développement de l activité commerciale de proximité et de lutte contre le développement du commerce saisonnier est un motif suffisant pour exercer un droit de préemption sur les fonds de commerce. CAA Bordeaux, 26 mars 2013, Commune d Espelette, n 11BX03234, Construction Urbanisme, mai 2013 ENVIRONNEMENT ACCÈS A L INFORMATION Principes généraux du droit de l environnement droit à l information et à la participation du public étude d impact POLLUTION Vente immobilière obligation de délivrance conforme clause de dépollution Dans un arrêt du 16 mai 2013, la cour d appel d Aix-en-Provence précise la force que la clause contractuelle de dépollution peut revêtir. Dans cette affaire, la société d économie mixte Marseille Aménagement a acquis de l établissement public RFF un terrain afin d y réaliser des logements, des bureaux et des équipements publics. Le contrat de vente conclu entre les parties stipulait notamment que «le bien vendu n est frappé d aucune pollution». Cependant, découvrant que l ensemble immobilier était affecté d une pollution importante, la société d économie mixte Marseille Aménagement a procédé à une dépollution du terrain et a par la suite assigné l établissement public RFF en vue Dans un jugement du 12 février 2013, le tribunal administratif de Grenoble précise les modalités d appréciation du caractère complet d une étude d impact. D une part, le juge rappelle que l insuffisance d une étude d impact peut emporter l illégalité des décisions fondées sur le résultat d une telle étude. Plus particulièrement, le juge souligne l importance de l avis délivré par l autorité environnementale sur l étude d impact. En l espèce, l autorité environnementale avait émis de sérieuses réserves sur le caractère complet de l étude d impact, notamment en ce qui concerne l analyse de l état initial de l environnement, l analyse des impacts du projet ainsi que des mesures de réduction et de compensation des impacts. D autre part, le juge administratif précise que le caractère complet de l étude d impact doit être apprécié au stade de l enquête publique. La réalisation d enquêtes complémentaires est insusceptible de pallier l incomplétude de l étude d impact. En effet, l étude d impact doit impérativement être complète au moment de l enquête publique afin que le public puisse effectivement participer à la prise de décision. TA Grenoble, 12 février 2013, Fédération Rhône-Alpes de protection de la nature de l Isère, n 1101160 et 1101158, Revue mensuelle de Juris-classeur Environnement Juin 2013, p. 50 d obtenir des dommages-intérêts. La cour d appel d Aix-en-Provence confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille qui a accueilli la demande de la société d économie mixte Marseille Aménagement : «attendu en définitive que l absence de pollution importante et la destination des parcelles qualification d équipements publics sont deux éléments qui sont tous deux entrés dans le champ contractuel». En conséquence, la différence substantielle entre la qualité du bien livré et les stipulations contractuelles constituait un manquement à l obligation de délivrance conforme, d autant plus que le vendeur avait connaissance du projet de l acquéreur, ce dernier devait donc être indemnisé par le vendeur. CA Aix-en-Provence, 16 mai 2013, Réseau Ferré de France c/ SAEM Marseille Aménagement, n 2013/318, Revue mensuelle de Juris-classeur Environnement Août-septembre 2013, p. 32 ICPE Installations classées contentieux administratif pouvoirs du juge du plein contentieux autorisation provisoire d exploiter Dans une décision du 15 mai 2013, le Conseil d Etat affirme clairement que le juge administratif du plein contentieux, lorsqu il annule une autorisation d exploiter une installation classée pour la protection de l environnement, peut accorder à l exploitant une autorisation provisoire d exploiter, le temps que celui-ci régularise sa situation. Pour ce faire, le juge prend en compte notamment la nature de l illégalité ayant conduit à l annulation de l autorisation, les considérations d ordre économique et social, tout motif d intérêt général pouvant justifier la poursuite de l exploitation et l atteinte éventuellement causée aux intérêts environnementaux, ainsi que la faculté dont dispose l administration d octroyer une telle autorisation provisoire d exploiter énoncée à l article L. 514-2 du Code de l environnement. En l espèce, le Conseil d Etat considère qu il n y avait pas lieu d autoriser, à titre provisoire, la poursuite de l exploitation de l installation dans l attente de la régularisation de sa situation par l exploitant. CE, 15 mai 2013, Société ARF, n 353010, Revue mensuelle de Juris-classeur Environnement Juillet 2013, p. 27 N 74 - octobre 2013 - p 23

du côté des tribunaux droit immobilier ORGANISATION DES ENSEMBLES IMMOBILIERS COPROPRIÉTÉ Vente en l état futur d achèvement mandat pour désigner un syndic provisoire inefficacité du mandat Dans le cadre d un programme immobilier, le règlement de copropriété désignait en tant que syndic provisoire la société promoteur jusqu à la tenue de la première assemblée générale des copropriétaires. En parallèle, par une clause insérée dans les actes de vente en état futur d achèvement des lots, il était donné mandat à la société promoteur de désigner un syndic professionnel provisoire qui aura tous les pouvoirs pour procéder à la livraison des travaux des parties communes. La Cour de cassation confirme qu en l espèce le procès-verbal de livraison des parties communes est inopposable au syndicat des copropriétaires. Seule l assemblée générale des copropriétaires, unique mode d expression du syndicat des copropriétaires, a le pouvoir de désigner un autre syndic que celui provisoirement mentionné dans le règlement de copropriété. Cette décision est rendue au visa des articles 17 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965, d ordre public. Des mandats donnés par chaque copropriétaire aux termes des VEFA ne peuvent faire échec à cette règle. Cass. 3 e civ. 27 mars 2013, n 12-13.328 - JCP N n 15 du 12 avril 2013 et Solution Notaires n 6 Juin 2013 Copropriété fonds de roulement et avances absence de proratisation des sommes réglées lors de la vente Le 30 novembre 2009, la SCI X. a vendu à la SCI W. deux lots de copropriété. Dans le cadre de cette vente, le syndicat a remboursé au vendeur le montant du fonds de roulement et des avances de trésorerie, puis a débité l intégralité de ces sommes à l acquéreur. L acquéreur refusa de payer en soutenant que compte tenu de la date d'acquisition des lots, les charges de copropriété pour les onze premiers mois de l'exercice 2009 ne pouvaient pas lui être imputées, mais devaient faire l objet d un prorata. Les juges du fond font droit à cette demande. La Cour de cassation casse l arrêt d appel au motif que la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et que le syndic peut en exiger le versement intégral par l'acquéreur du lot. Cass. 3 ème civ. 27 mars 2013, n 12-11808 - Flash Def. n 15 du 15 avril 2013 Solution Notaires juillet 2013 n 7 Interdiction de colocation par le règlement de copropriété validité (oui) Avant de proposer un appartement à la colocation, le bailleur est tenu de vérifier que le règlement de copropriété ne la prohibe pas. A défaut, le syndicat des copropriétaires pourra poursuivre le bailleur en résiliation du bail voire en paiement de dommages et intérêts. La validité d'une telle clause n'est cependant pas générale, et une telle stipulation n'est licite que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble. C'est notamment le cas lorsque l immeuble est d un standing cossu à usage d'occupation bourgeoise, composé de vastes appartements et situé dans un périmètre de protection de monuments historiques et de sites inscrits, comme en l espèce. CA Paris, Ch 4-2, 23 mai 2012, n 10/07710, X c/ Synd.copr. du 9, Bd Voltaire à Paris Dict. perma. Bull. n 456 Avril 2013 Copropriété création d une surface à l intérieur d un lot charge de la preuve de la régularité de la construction copropriétaire concerné Des sociétés ont vendu un lot de copropriété correspondant à un atelier dans lequel elles avaient construit une mezzanine après le refus par l assemblée générale des copropriétaires de l autorisation sollicitée à cette fin. Une assemblée générale ultérieure a voté sur une décision à prendre pour la régularisation éventuelle de la construction et mandaté le syndic pour demander la suppression de l ouvrage à l expiration d un délai de six mois. L acquéreur a assigné le syndicat en annulation de cette décision et celui-ci a formé une demande reconventionnelle en remise en état des lieux. Pour rejeter la demande du syndicat, l arrêt retient que ce dernier soutient que la mezzanine serait une construction maçonnée et pérenne et que l acquéreur soutient qu il s agit d une structure amovible et temporaire, que le syndicat n établit pas la réalité des faits qu il allègue, qu il ne produit aucun élément pour justifier de son affirmation et ne démontre pas que les travaux envisagés dans la demande de travaux faite par la société venderesse et refusée par l assemblée générale, ont été réalisés. Pour autant, la Cour de cassation casse l arrêt rendu par la cour d appel, car celle-ci a inversé la charge de la preuve et a violé l article 1315 du Code civil. En effet, il appartient à celui qui a réalisé la construction litigieuse de rapporter la preuve de son exécution conformément aux règles de la copropriété. Cass. 3 ème civ. 6 février 2013, n 12-12.118 AJDI n 5 Mai 2013 BAUX BAIL D HABITATION Bail d habitation transfert au conjoint survivant non cohabitant obligation d une demande expresse M. X., séparé de son épouse Mme X. depuis 1974, a pris à bail un logement le 26 juin 1995. Il est décédé le 7 mars 2006. Par lettres des 6 et 7 août 2006, Mme X. avait autorisé le notaire et le bailleur à débarrasser et à reprendre l'appartement. Le bailleur, soutenant que le bail avait été automatiquement transféré à Mme X. en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, a délivré à celleci, le 25 mars 2009, un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a assignée en constatation de la résiliation du bail, paiement des loyers arriérés et fixation d'une indemnité d'occupation pour les cinq mois de loyers courus entre le décès et le congé. La cour d appel rejette ses prétentions, ce que confirme la Cour de cassation, au motif qu'au décès du preneur, le bail n est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux qu à condition qu'il en fasse la demande. A défaut de demande expresse du conjoint survivant non cohabitant, le bail est résilié par le décès du preneur. Cass. 3ème civ. 23 mai 2013 n 11-29011 - Flash Def. n 17 du 29 avril 2013 - Solution Notaires n 6 Juin 2013 p 24 - N 74 - octobre 2013

du côté des tribunaux Congé pour vente - droit de préemption du locataire commission d agence due (non) Un bailleur a notifié à son locataire un congé pour vendre pour un prix stipulé «commission d agence comprise». Contestant le paiement de cette commission dans l exercice de son droit de préemption, le preneur demande judiciairement la nullité de la vente intervenue et sa substitution aux nouveaux acquéreurs. La Cour d appel rappelle qu à peine de nullité, le congé pour vendre doit préciser toutes les conditions de la vente parmi lesquels la commission, élément du prix dont le locataire ne peut se dispenser. Sur le fondement de la loi Hoguet (art.6), la Cour de cassation revient sur cette analyse aux motifs que le locataire n ayant pas à être présenté, le travail d intermédiation de l agence immobilière n est pas justifié ; ce dernier ne pouvant se voir imposer le paiement d une commission. Au visa de l article 1382, la Cour va plus loin en ouvrant un droit à réparation du locataire dont le droit de préemption a été méconnu. Cass. 3 ème civ. 3 juillet 2013, n 81, FS-P-B, cassation partielle, n 12-19442 - Jurishebdo n spécial 46 BAIL COMMERCIAL Bail commercial conséquences de l expiration du bail de courte durée renonciation du bailleur non équivoque L article L.145-5 du Code de commerce confère aux parties éligibles aux dispositions des baux commerciaux, la faculté de s en extraire à la condition toutefois que la durée totale du bail n excède pas deux ans. Toutefois, à l expiration de ce bail de courte durée, le locataire laissé en possession bénéficiera d un nouveau bail soumis au statut protecteur des baux commerciaux. Dans l espèce, le locataire était resté en possession à l issue du bail dérogatoire. Bénéficiant d un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, il avait toutefois donné congé au bailleur en respectant le préavis légal de 6 mois. Le bailleur ayant vendu entre temps les murs, le nouveau propriétaire - bailleur avait assigné le locataire en paiement des loyers dûs a minima jusqu à l expiration de la période triennale en cours. La Cour de cassation censure la cour d appel qui a débouté le bailleur de sa demande au motif qu aucune renonciation non équivoque au statut des baux commerciaux n avait été caractérisée. Ainsi, la renonciation du bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux acquis par son locataire à l issue d un bail dérogatoire doit être expresse et non équivoque pour permettre au preneur de donner congé à tout moment. Cass. 3 ème civ. 23 janvier 2013, n 11-25465 Dict. perma. Bull. n 455 Mars 2013, n 456 Avril 2013 DROIT DES BIENS SERVITUDE Hauteur de haie concurrence entre servitude légale et cahier des charges du lotissement Un propriétaire assigne son voisin en respect des règles du cahier des charges du lotissement concernant la hauteur des haies à respecter. Ledit cahier des charges stipulait des hauteurs et distances de plantations inférieures à celles prévues par les dispositions du Code civil. Il est alors demandé aux juges du fond d ordonner l arrachage de celle-ci. La Cour de cassation confirme l arrêt d appel et retient le caractère supplétif des règles du Code civil faisant ainsi prévaloir celles du lotissement. L action du demandeur se trouvait dès lors prescrite à compter du jour où les haies avaient dépassé la hauteur maximale indiquée dans le cahier des charges même si celle-ci était inférieure à celle de l article 671 du Code civil. Cass. 3 ème civ. 27 mars 2013, n 11-21221 Dict. perma. Bull. n 457 Mai 2013 PROMOTION/ CONSTRUCTION CCMI Nullité d un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) destruction de l ouvrage (non) art 555 du Code civil inapplicable Un propriétaire ayant conclu un contrat de construction de maison individuelle avec une société de construction est entré en possession de l ouvrage tout en refusant de le réceptionner, suite à la constatation de désordres. Un recours a été formé par la société de construction en vue d obtenir le paiement du solde du prix. Le propriétaire a demandé la résolution du contrat de construction et la démolition de l ouvrage sur le fondement de l article 555 du Code civil. La Cour de cassation confirme la décision des juges du fond en précisant que la résolution d un contrat de construction ne permet pas au maître de l ouvrage d invoquer les dispositions de l article 555 du Code civil et donc de demander la démolition de l ouvrage. L anéantissement rétroactif du contrat ne permet donc pas de considérer que le propriétaire du terrain et la société de construction étaient des tiers dans leurs relations, ce qui empêche l application de l article 555 du Code Civil. Cass. 3 ème civ. 24 avril 2013, n 12-11.640 - JCP N n 19 du 10 mai 2013 VENTE ET AVANT- CONTRAT PROMESSE DE VENTE Promesse dépôt de garantie effectué par un tiers demande en restitution qualité de l acquéreur pour agir (oui) Une promesse synallagmatique de vente est conclue sous la condition suspensive de l obtention d un prêt par l acquéreur. Le dépôt de garantie stipulé aux termes de cette promesse de vente est versé par la société dont l acquéreur est le gérant. N ayant pas obtenu son prêt, l acquéreur réclame au vendeur la restitution de ce dépôt de garantie. Le vendeur refuse de le lui restituer. La Cour de cassation affirme, contrairement à ce qu avaient retenu les premiers juges, que la circonstance que le dépôt de garantie ait été versé par un tiers au contrat de promesse de vente n est pas un obstacle à sa restitution à l acquéreur puisqu il a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de promesse de vente. Cass. 3 ème civ. 29 mai 2013, «Morand c/ Condroyer Pellegrini», n 12-10.070 BRDA n 12/13, décision n 9 Compromis de vente non-respect des délais d obtention des prêts par l acquéreur caducité (oui) Aux termes d une promesse synallagmatique de vente, un acquéreur s est engagé sous la condition suspensive d obtention d un prêt N 74 - octobre 2013 - p 25

du côté des tribunaux avant une date limite, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard un mois après. Quelques jours avant la date fatidique, l acquéreur sollicite la prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive auprès de son vendeur qui reste silencieux à cette demande. Quelques mois plus tard, il obtient finalement son prêt et souhaite convenir d une date de signature de l acte authentique de vente, mais le vendeur lui oppose la caducité de la promesse. La cour d appel, en considérant que la condition suspensive d obtention du prêt était stipulée dans le seul intérêt de l acquéreur et en relevant qu il n était pas prévu de sanction en cas de non-respect des délais, a jugé qu il n y avait pas eu caducité de la promesse. En effet, le vendeur aurait dû mettre en demeure son acquéreur de s exécuter ou alors agir en résolution de la promesse. La Cour de cassation casse et annule cette décision en s appuyant sur le fait qu à la date prévue pour la régularisation de l acte authentique, la condition n était pas remplie et le vendeur n avait pas accepté de prolongation des délais. L acquéreur était tenu de respecter les stipulations de la promesse de vente. Cass. 3 ème civ., 29 mai 2012, n 12-17077 JCP N n 24-25 du 14 juin 2013 Promesse de vente sous condition suspensive d obtention d un prêt contestation d une exclusion de garantie concernant l assurance mauvaise foi - réalisation de la condition suspensive (oui) En l espèce après avoir accepté l offre de prêt exigeant l adhésion à l assurance collective garantissant les risques d incapacité temporaire de travail, les acquéreurs ont informé la banque qu ils contestaient l exclusion de garantie notifiée par l assureur en même temps qu il donnait son agrément à l adhésion demandée. A la suite de cette circonstance, la banque a alors rétracté son offre préalable au motif que cette adhésion participait des garanties obligatoires du prêt. Les acquéreurs avaient alors argué de la défaillance de la condition suspensive de prêt afin de ne pas perdre le dépôt de garantie. La Cour de cassation retient que l assuré qui conteste une exclusion de garantie concernant l adhésion à une assurance collective fait défaillir la condition suspensive d obtention du prêt. La condition suspensive doit donc être considérée comme réalisée. En l espèce, un des acquéreurs ne pouvait ignorer au moment de la demande de prêt que son accident au genou droit entraînerait une exclusion des affections en rapport avec ce risque. C est la mauvaise foi de ce dernier qui est constatée par la Cour. Cass. 1 ère civ, 28 novembre 2012, n 11-26.508 RDBF n 2 Mars-Avril 2013 SCI congé pour vendre - actif unique étendue du pouvoir du gérant Le gérant d une SCI nue-propriétaire avait délivré un congé pour vente à sa locataire. La locataire n ayant pas répondu et étant restée dans les lieux, la SCI nue-propriétaire et les usufruitiers demandent que soit ordonnée son expulsion. Les propriétaires sont déboutés de leur demande par la cour d appel qui a considéré que le gérant n avait pas un tel pouvoir et qu en conséquence, ce congé pour vente excédait ses pouvoirs. Les juges du second degré avaient retenu la nécessaire autorisation préalable des associés. La Cour de cassation casse l arrêt d appel au visa de l article 1849 al. 1 du Code civil et relève la mauvaise interprétation faite par les juges d une des dispositions des statuts qui donnait au gérant tout pouvoir de disposer des biens immobiliers de la société sans différencier qu il s agisse de l immeuble unique ou non de la société. Cass. 3 ème civ. 12 février 2013. n 11-20.570, cassation, inédit FINANCEMENT ET GARANTIE PRÊT Emprunt immobilier déchéance du terme action en recouvrement - prescription biennale (art L137-2 Code de la consommation) Un particulier a souscrit en 2003 deux emprunts immobiliers auprès d un établissement de crédit. La déchéance du terme avait toutefois été prononcée en février 2006 à la suite d impayés, mais ce n est qu en juillet 2012 que la banque a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie immobilière. La Cour de cassation retient que les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituant des services financiers, fournis par des professionnels, sont soumis à la prescription biennale de l article L.137-2 du Code de la consommation, et non à la prescription quinquennale. Cass. 1 ère civ, 28 novembre 2012, n 11-26.508 RDBF n 2 Mars-Avril 2013 CAUTIONNEMENT Cautionnement remplacement des termes dans les mentions manuscrites obligatoires validité (oui) La Cour de cassation retient que l évocation du caractère «personnel et solidaire» du cautionnement, d une part, ainsi que la substitution du terme «banque» à ceux de «prêteur» et de «créancier», d autre part, n affectaient ni le sens ni la portée des mentions manuscrites prescrites par les articles L.341-2 et suivants du Code de la consommation, de sorte que le cautionnement souscrit devait être considéré comme valable. Cette jurisprudence est importante au sens où elle étend la position classique de la jurisprudence qui n admet que des adjonctions au texte légal. En l espèce, la Cour de cassation estime que le remplacement de termes par d autres ne remet pas en cause la validité du cautionnement, attestant d une vision moins rigoriste du formalisme informatif. Cass. Com. 10 avril 2013, n 12-18.544 Jurisdata n 2013-006862 RDBF n 3 Mai-Juin 2013 Prorogation de contrat prorogation automatique des cautions (non) Par cet arrêt la Cour de cassation retient que la prorogation du contrat libère la caution comme un renouvellement ou une reconduction sauf manifestation de volonté contraire. Ainsi pour la Cour de cassation «sauf clause contraire, la caution qui a garanti l exécution d un contrat à durée déterminée n est pas tenue de la prolongation des relations contractuelles par les mêmes parties par l effet des prorogations». Il convient donc de retenir qu une prorogation de contrat n entraine pas une prorogation automatique des cautions qui y sont attachées. Cass. Com. 9 avril 2013, n 12-14.596, F+P+B, Jurisdata n 2013-006868 RDBF n 3 Mai-Juin 2013 p 26 - N 74 - octobre 2013

du côté des tribunaux droit patrimonial DROIT DES PERSONNES ET DES FAMILLES RÉGiME MATRIMONIAl Séparation de biens créances entre époux logement familial Un mari séparé de biens, qui avait remboursé l emprunt destiné à financer le logement familial et en avait réglé les travaux de réparation et d aménagement, réclame à son ex épouse après son divorce, le paiement d une créance contre l indivision conjugale. Après avoir été débouté par la cour d appel, il se pourvoit en cassation. L arrêt rendu confirme celui d appel sur deux motifs. Tout d abord, les dépenses étaient destinées à financer et entretenir le logement familial. Elles contribuaient donc aux charges du mariage. Mais surtout, ces dépenses étaient proportionnées à ses facultés contributives, ses revenus étant manifestement plus confortables que ceux de son ex épouse. Cass. 1 ère civ. 15 mai 2013, n 11-26933 Solution Notaires n 7 Juillet 2013 Vente d un bien propre achat sans clause de remploi récompense au profit de l époux M. X. et Mme Y. s étaient mariés en 1974 sans contrat préalable. En 1976, M. X. vend un appartement constituant un bien propre. Le prix de vente est entièrement réinvesti dans l achat d'un second appartement, sans qu une clause de remploi ne soit stipulée. Ce bien est lui-même revendu en 1982, le prix de vente étant réinvesti dans l'achat d'un troisième appartement. Le divorce des époux est prononcé le 25 mai 2004. M. X demande à se voir reconnaître créancier d une récompense au titre du dernier appartement. La cour d appel déboute M. X de sa demande au motif que l'achat du second appartement ne comporte pas de clause de remploi, de sorte que celui-ci constituait un bien commun, dont la vente a financé l'achat d'un autre bien commun. La Cour de cassation casse l arrêt d appel au visa de l'article 1433 du Code civil en rappelant que la communauté doit récompense à l'époux propriétaire toutes les fois qu'elle a tiré profit de biens propres et qu'il en est ainsi, notamment, quand elle a encaissé des deniers propres ou provenant de la vente d'un bien propre, sans qu'il en ait été fait emploi ou remploi. Cass. 1 ère civ. 20 mars 2013, n 11-20212 - Flash Def. n 14 du 8 avril 2013 Communauté récompense dépense de construction Le 11 octobre 1989, M. X a acquis un terrain sur lequel il fait bâtir une maison d habitation. Le 26 octobre 1991, il épouse Mme Y sous le régime conventionnel de la communauté réduite aux acquêts, le contrat précisant d une part que la somme de 7 422,16 s restait due au titre d un prêt contracté par M. X, d autre part que deux emprunts ont été contractés conjointement et solidairement par les époux pour un montant total de 55 704,87 s. Pendant le mariage, le mari fait construire une nouvelle maison sur le terrain. Le 20 mars 2002, le divorce des époux est prononcé. Comment calculer la récompense due à la communauté en cas de dépense de construction? La Cour de cassation précise que «si la récompense due à la communauté devait être fixée d après la proportion dans laquelle les fonds empruntés [par l un des époux] à la communauté avaient contribué au financement de la nouvelle construction, la plus-value procurée au patrimoine enrichi devait être déterminée, non par une revalorisation de la dépense faite, mais en déduisant de la valeur actuelle de l immeuble de la valeur actuelle de ce bien dans sa consistance antérieure aux travaux ouvrant droit à récompense». Cass. 1 ère civ. 13 février 2013, n 11-24825 Personnes & Famille n 4 Avril 2013 Communauté versement d une somme commune sur le seul compte de l époux responsabilité de la banque répétition de l indu (non) Un couple marié sous le régime de la communauté légale vend un immeuble commun. Le prix de vente leur est payé par un chèque à leurs deux noms et endossé par chacun d eux. La banque, à la demande de l époux porte cette somme sur son compte personnel. A la suite de leur divorce, l ex-épouse recherche la responsabilité de la banque qui après transaction lui verse la moitié du prix. La banque poursuit ensuite l ex-époux en répétition de l indu pour obtenir le remboursement de ce qu elle a versé à l ex-épouse. La cour d appel condamne l ex-époux au motif que l ex-épouse était bien propriétaire de la moitié de la somme et que la banque n a fait qu exécuter son obligation en lui versant la somme qui lui revenait. La Cour de cassation censure ce raisonnement en affirmant que «chacun des époux a par application de l article 221 du Code civil le pouvoir d encaisser sur son compte personnel le montant d un chèque établi à son ordre et à celui de son conjoint pourvu que celui-ci l ait endossé, ce dont il résultait que le paiement n était pas indu». Cass. 1 ère civ. 16 mai 2013, n 12-12.207 - Droit et Pat. Hebdo n 924 du 10 juin 2013 SUCCESSION Succession donation preuve Lors de la liquidation d une succession, un héritier réclame une somme donnée en avance de parts résultant d une reconnaissance de dette et du défaut de paiement de fermage. La cour d appel condamne le donataire à rapporter ces avantages indirects. La première chambre civile de la Cour de Cassation censure ce raisonnement et précise un aspect important de la donation rapportable. L l héritier bénéficiaire d un avantage indirect résultant du non-paiement de dettes doit rapport de la donation faite en avance de part comme tout donatairehéritier, sous réserve que ces dettes ne soient pas prescrites à l ouverture de la succession et que la preuve de l existence des créances soient effectivement rapportée. Cet arrêt s inscrit dans la lignée des quatre arrêts rendus par la Cour de Cassation le 18 janvier 2012 venant préciser qu afin de reconnaître une libéralité, la preuve d une intention libérale doit être rapportée (lire à ce sujet Bulletin Cheuvreux Notaires n 2-2012). Cass. 1 ère civ. 15 mai 2013, n 12-11.577 - Droit et Pat. Hebdo n 922 du 27 mai 2013 N 74 - octobre 2013 - p 27

du côté des tribunaux DIVORCE Divorce attribution préférentielle bail emphytéotique logement Un couple marié sous le régime légal prend à bail emphytéotique une maison faisant office de logement familial. Lors du divorce, le bail est attribué à l épouse qui en avait sollicité l attribution préférentielle sur le fondement de l article 1751 du Code civil. La cour d appel le refuse au motif que les règles régissant le louage ordinaire ne seraient pas applicables à ce bail spécifique. La première chambre civile de la Cour de cassation censure cette motivation au visa des articles 831-2,1 et 1476 du Code civil, précisant que «selon ces textes, en cas de dissolution de la communauté par divorce, un époux peut demander l attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d habitation». Cette solution apparaît comme une application stricte de l article 1751 du Code civil, les règles relatives à l attribution préférentielle sont ainsi applicables à un bail emphytéotique. Cass. 1 ère civ. 12 juin 2013, n 12-11.724 Droit et Pat. Hebdo n 927 du 1 er juillet 2013 ASSURANCE-VIE Assurance-vie volonté du de cujus legs du contrat d assurance-vie M. X décède en laissant pour lui succéder M. Arnaud X, son petit-fils venant en représentation de son père prédécédé, et Mme Florence X, sa fille. M. X avait souscrit un contrat d assurance-vie au bénéfice de ses enfants vivants et, à défaut, ses héritiers. Par un testament olographe postérieur, M. X lègue à sa fille la quotité disponible en précisant que dans son lot devront figurer «l'intégralité des contrats d'assurance-vie». Evincé, M. Arnaud X. demande que le capital d'assurance-vie versé à Mme Florence X soit pris en compte dans la masse de calcul de la réserve et de la quotité disponible, comme s il s agissait d un legs. La Cour de cassation rejette le pourvoi en précisant que les juges du fond ont légitimement estimé, en recherchant la volonté du testateur que celui-ci n avait pas entendu que le capital d assurance-vie soit pris en considération pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible. La solution de la Cour laisse donc entendre que l assurance-vie mise hors la succession par la loi, pourrait être remise dans la succession par la volonté du de cujus, volonté souverainement interprétée par les juges du fond. Cass. 1 ère civ. 20 mars 2013, n 11-27.221 Personnes & Famille n 6 Juin 2013 FISCALITÉ patrimoniale IMPÔTS SUR LE REVENU Imposition distincte époux séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit - article 6 4-a du CGI Deux ex-époux, mariés de 1993 à 1998 sous le régime de la séparation de biens, vivaient sous des toits séparés et l un deux contestait leur imposition commune pour des années postérieures à leur séparation. Bien qu ils se retrouvaient ponctuellement en fin de semaine, selon leurs disponibilités, il résulte de l article 6 4-a du CGI que dès lors que les intéressés résident sous des toits séparés, ils doivent faire l objet d une imposition distincte, et non commune. Toutefois, l erreur commise par l administration ne s analyse pas en une erreur sur la personne du redevable ; le contribuable n est fondé qu à demander la réduction de sa base d imposition, en y retirant les revenus intégrés à tort. CE, 9 e et 10 e s-s,24 avril 2013, n 352310, min c/ Neveu - RJF 7/13 n 693 DROIT D ENREGISTREMENT Pacte Dutreil absence d engagement de conservation régularisation (non) Suite au décès de sa mère, l unique héritière de la totalité des parts d une EURL sollicite une réduction des droits de mutation à titre gratuit en application de l article 787 B du Code général des impôts, et alors qu aucun engagement individuel de conservation des parts n a été pris dans la déclaration de succession. L administration fiscale rejette la demande, considérant que les conditions posées par le texte pour bénéficier de l exonération partielle de droits n ont pas été remplies, faute d avoir pris un engagement individuel de conservation dans la déclaration de succession. L héritière forme un pourvoi en cassation selon le moyen qu «à défaut de disposition en sens contraire, l héritier peut, dans le délai de réclamation, rectifier sa déclaration de succession, et prendre à cette occasion, l engagement qu il aurait omis de souscrire». La Cour de cassation rejette le pourvoi et rappelle que pour bénéficier du régime de l exonération partielle de droits, l héritier doit prendre l engagement de conservation individuel des parts dans la déclaration de succession ou l acte de donation. En d autres termes, cette exigence ne permet aucune régularisation au profit de l héritier dans le délai de réclamation. L absence d engagement de conservation ne peut être réparée a posteriori. Cass. com. 16 avril 2013, n 12-17432 - Revue de Droit Fiscal n 6 de Juin 2013 SUCCESSION Bien successoral détermination de la valeur vénale éléments postérieurs au décès Suite au décès de Mme X., ses héritiers ont déposé une déclaration de succession estimant à 380 000 la valeur de l'immeuble dont la défunte était propriétaire. La direction des services fiscaux, contestant l'application de l'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du Code général des impôts, a adressé une proposition de rectification. Estimant que la valeur de l'immeuble avait été surestimée et devait être ramenée à 300 000, les héritiers ont saisi le tribunal de grande instance. Les juges du fond retiennent une valeur de l immeuble pour 313 267 au regard d une cession postérieur au décès de Mme X. L administration fiscale se pourvoit en cassation, estimant que la valeur vénale de bien doit être déterminée à la date du fait générateur de l impôt. La Cour de cassation rejette cette demande, estimant que le bien successoral se démarquait de l'habitat local de sorte qu aucun élément de comparaison portant sur des biens similaires ne pouvait être utilisé antérieurement au décès. Le seul élément de comparaison résidait dans une cession intervenue quelques mois après le décès et que le marché immobilier était encore au plus haut à ce moment (la valeur comparative ne pouvait ainsi être inférieure à celle du décès). En l absence d'élément de comparaison antérieur ou concomitant au décès, il est possible de prendre en considération une transaction postérieure pour déterminer la valeur vénale du bien à la date du décès. Cass. com. 16 avril 2013 n 12-16266 - Flash Def. n 20 du 20 mai 2013 p 28 - N 74 - octobre 2013

CARTE BLANChE à Gilles Raynaldy «Un compagnon», 20 septembre 2010 N 74 - octobre 2013 - p 29

l'immobilier parisien conjoncture indice notaire / insee paris (prix/m 2 appartements anciens) Prix des programmes neufs dans paris par arrondissement Arr. 2 e trimestre 2013 Nombre de programme variation annuelle Prix moyen au m 2 dans l arr. variation sur 3 mois 127,4-1,9 % - 1,1% Nb d appartements disponibles 4 e 2 13 630 28 7 e 4 20 216 16 8 e 2 13 180 4 11 e 9 11 126 42 13 e 6 11 156 98 14 e 3 11 000 $ 84 15 e 7 12 235 97 16 e 2 17 606 7 17 e 4 11 166 31 18 e 4 10 091 26 19 e 5 9 137 65 20 e 8 9 196 50 TOTAL 548 Etude Cheuvreux EXPERTISE Notre Étude accompagne ses clients dans la mise en œuvre concrète de leurs projets. Nous procédons ainsi à des expertises ou des avis de valeur (expertises simplifiées) pour estimer en toute confidentialité et confiance la valeur de tous types de biens immobiliers. Nous partageons la conviction que ce type d expertise fait partie de notre mission traditionnelle en tant que Notaire. Nous nous devons d assurer la qualité juridique nécessaire, mais également de mettre à la disposition de nos clients, notre connaissance et notre expérience du marché, en l occurrence le marché immobilier, auquel nous sommes confrontés quotidiennement. Ce département spécifique est animé et dirigé par Thierry CROIZE, t.croize@cheuvreux-notaires.fr Prix au m² médians au 2 e trimestre 2013 des appartements anciens à Paris par arrondissement 16 e 9 320 15 e 8 680 17 e 8 360 8 e 10 000 9 e 8 600 7 e 11 770 6 e 12 000 18 e 7 310 10 e 7 680 2 e 9 590 1 er 3 e 9 930 10 080 4 e 11 590 5 e 10 380 11 e 8 210 19 e 6 670 12 e 7 920 20 e 6 870 quelques programmes immobiliers neufs dans paris Paris 13 e Paris Open eiffage immobilier Paris 17 e Parc 17 groupe vinci Paris 20 e House 65 BV BUILD Programmes neufs répertoriés dans Paris par arrondissement. Source : www.explorimmoneuf.com Nota : cette liste n est pas exhaustive, elle ne prend pas notamment en compte les pré-commercialisations /les pré-lancements des programmes. > à 11 000 de 9 000 à 11 000 14 e 8 520 13 e 7 750 de 7 700 à 9 000 < à 7 700 construction Indice national bâtiment tous corps d État (BT01) mai 2013 mensuel variation annuel 880,5-0,17 % + 0,65 % Indice coût de la construction (source INSEE) 1 er trim. 2013 variation sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans 1 646 + 1,79 % + 9,15 % + 34,37 % Indice de référence des loyers 2 e trim. 2013 variation annuelle 124,44 + 1,20 % Source Base BIEN - Notaires Paris - Ile-de-France évolution des prix et des volumes en île-de-france transaction immobilières volume chiffre d affaires total + 9 % - 0,8 % dont Appt. anciens libres + 10 % - 1,1 % Appt. neufs + 4 % - 0,8 % Maisons anciennes + 15 % - 0,9 % Maisons neuves - 23 % - 0,3 % source : Evolution sur un an au 2 e trimestre 2013 www.paris.notaires.fr p 30 - N 74 - octobre 2013

indices & conjonctures Le mot de L'exPert La planète financière est suspendue à la décision de la Réserve Fédérale américaine de diminuer sa politique accommodante de rachat de titres sur les marchés. Il devrait en résulter une hausse des taux longs des dettes des Etats qui servent de référence pour les prêts immobiliers. L intensité de la diminution des rachats de titres sera fonction de la vigueur de la reprise américaine. En France le marché immobilier de l habitation ancien est engagé dans une phase de correction. Cette phase se caractérise par une baisse modérée depuis une année (-1% en région Ile de France et -2% en région environ). Une des explications de la modération de cette baisse est liée aux taux d intérêt des emprunts des logements qui étaient historiquement bas. Ces taux bas continuaient de solvabiliser les acquéreurs malgré des prix très élevés. L inflexion probable de consommation INdIce des prix à LA consommation (INsee) août 2013 variation mensuel annuel Ens. des ménages 127,74 + 0,5 % + 0,9 % Ens. des ménages Hors tabac 125,90 + 0,4 % + 0,7 % Ménages urbains 128,41 + 0,5 % + 1 % Ménages urbains Hors tabac 127,22 + 0,5 % + 0,7 % indices Boursiers au 23/09/2013 variation depuis le 1/01/13 la politique monétaire américaine va avoir un impact sur les taux longs et devrait donc désolvabiliser les acquéreurs et avoir un impact sur les prix de vente des logements. L ajustement baissier risque d être plus marqué. L inflexion de la Réserve fédérale n est pas encore engagée puisque l on est au stade des intentions. Tous les financiers scrutent les communiqués de cette dernière. En revanche dès que cette inflexion sera engagée les taux longs vont augmenter et l impact sur le marché immobilier sera sensible. Il faut donc espérer que la fin de cette politique sera progressive afin de ne pas engendrer de «krach obligataire» comme au début de l année 1994. par claude GALpIN MrIcs rev VIf expertise variation depuis 1 an CAC IMMOBILIER :1 511,01 + 1,38 % + 10,58 % Il existe une forte corrélation depuis de nombreuses années entre l'évolution des prix des logements et l indice d opinion des ménages tel qu il est déterminé par l INSEE. Ce dernier a connu une forte chute en début d'année 2008, anticipant la baisse des prix, avant de remonter sensiblement de la même manière que l'évolution des prix. Les deux courbes se rejoignent à nouveau en fin d année 2012 et début d année 2013, l ajustement des prix à la baisse s avère modéré et ne s accélère pas (voir tableau n 1). Il s agirait donc semble-t-il d un juste retour à l équilibre et non de l éclatement d une bulle immobilière. L indice de la capacité future à épargner reste encore très élevé (voir tableau n 2). 8 6 4 2 8 0 6-2 4-4 2-6 0-2 - 4 0-6 Capacité future à épargner (échelle de droite) - 5 Opportunité de faire des achats importants (échelle de droite) Confiance des ménages (échelle de gauche) - 10 0-15 - 5-20 - 10-25 - 15-30 - 20-35 - 25-40 - 30-45 - 35-50 - 40 croissance pib / VALeUr en % 4 conjoncture confiance des MéNAGes et AcHAt IMMobILIer PRIx DES LOGEMEntS PARISIEnS Et OPInIOn DES MénAGES (1996-2 e trimestre 2013) Évolutions des prix des logements anciens à Paris en m 2 (échelle de gauche) Confiance des ménages - Indices INSEE (échelle de droite) COnFIAnCE DES MénAGES (juillet 2010 - AOût 2013) janv. 10 mars 10 mai 10 juil. 10 sept. 10 nov. 10 janv. 11 mars11-45 - 50 3,4 janv. 10 mars 10 mai 10 juil. 10 sept. 10 nov. 10 3,6 janv. 11 mars11 mai 11 juil. 11 sept. 11 nov. 11 janv. - 12 mai 11 juil. 11 sept. 11 nov. 11 janv. - 12 mars 12 mai 12 mars 12 mai 12 juil. 12 sept. 12 nov. 12 janv. - 13 mars 13 mai 13 juil. 12 sept. 12 nov. 12 janv. - 13 mars 13 mai 13 juil. 13 juil. 13 0-2 - 4 0-6 - 2-8 - 4-10 - 6-12 - 8-14 - 10-16 - 12-18 - 14-16 - 18 10 0-10 10-20 0-30 -- 40 10 -- 50 20-30 - 40-50 CAC 40 : 4 206,93 + 15,53 % +19,15 % taux monétaires Taux de base bancaire depuis le 15/10/2001 : 6,60 % Taux d intérêt légal pour 2013 : 0,04 % Argent au jour le jour (T4M) au 30/08/2013 : 0,08 % 3 2 1 0-1 -2-3 2,9 2 2,3 2,1 1,9 1,6 1,7 1,2 1,2 0,8 0,8 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-2,2 Le bulletin de cheuvreux Notaires N 74 - octobre 2013 - p 31

du côté de L étude tables des articles récemment Parus droit IMMobILIer ChEUvREUx notaires SE MObILISE COntRE LE CAnCER Esprit d équipe, énergie et bonne humeur ont marqué la participation de CHEUVREUX Notaires à la course de «La Parisienne», en faveur de la lutte contre le cancer du sein, le 15 septembre dernier. Quarante collaboratrices de l'étude ont rejoint le Champ de Mars au petit matin pour courir les 6,667 km de cette splendide course au cœur de Paris. Le même enthousiasme et la même motivation régnaient sur l équipe qui s élançait pour la course de l Odyssea le 6 octobre dernier, à Vincennes. Nos 30 sportifs ont rejoint l équipe de la Chambre des Notaires de Paris, constituée de près de 200 coureurs de la profession. Rien qu à l Etude, ce sont quelques 441 km qui ont été parcourus pour soutenir cette généreuse cause. formation CHEUVREUX Notaires a participé le 23 septembre dernier à une formation organisée par le Moniteur sur le thème des «Montages d opérations immobilières». Marie-Anne Le Floch est intervenue tout particulièrement sur le choix du mode contractuel (promesse de vente ). Presse Raphaël Léonetti est l auteur d un article paru au bulletin Lamy Droit immobilier (juillet 2013) intitulé : «Imaginer les solutions juridiques de demain pour réaliser du logement et y accéder». C est une synthèse des débats de la conférence organisée par la Chambre des Notaires de Paris et le GRIDAUH sur le thème du logement le 15 mai dernier (lire à ce propos le Bulletin CHEUVREUX Notaires n 73 p.2). «Mieux sécuriser les contrats de propriétés publiques», tel est le titre de l éditorial Responsables de la publication : Bruno CHEUVREUX et Michèle RAUNET, Notaires Associés Directrice de la publication : Michèle RAUNET Conseil scientifique : Bruno CHEUVREUX, Alix d OCAGNE, Michèle RAUNET, Murielle GAMET, Jean-Felix FERRUS-SICURANI, Xavier BOUTIRON, Victor de VERTHAMON, Rémy NERRIÈRE, Sophie BOLELA Ont participé à l'élaboration de ce Bulletin : Célia ALLITI, Anne-France AMIOT, Isabelle ARNOLD, Mallory BARON, Myriam BEDOURA, Jean-François BIDAULT, Xavier BOUTIRON, Nicolas CASTELLI, Louis COQUILLETTE, Thierry CROIZÉ, Ségolène de La RIVIÈRE, Dorothée DELPEYROUX, Maël De CHAMPSAVIN, Baptiste DELLOYE, Clara DERRIEN, Malicia DONNIOU, Fanny DUGERT, Pierre- Yves FAUCONNIER, Claude GALPIN, Romain LEBLOND-MASSON, Séverine LEBOVICI, Marie-Anna LEJEUNE, Raphaël LEONETTI, Carole LVOVSCHI-BLANC, Rémy NERRIÈRE, Stéphanie OLLIVIER, Raoul PRELY, Dominique RICHARD, Sonia SELMAN, Isabelle TEBOUL, Antoine URVOY, Sylvie ALONSO, Murielle GAMET, Hélène MADEC, Sophie ROYNETTE, Servane WITTET Crédits photo : Gilles RAYNALDY Carte blanche : Marie PRUNIER LE BULLETIN CHEUVREUX Notaires est une publication de la SCP CHEUVREUX et Associés - 77 boulevard Malesherbes 75008 PARIS Tél. + 33 1 44 90 14 14 - www.cheuvreux-notaires.fr rédigé par Bruno Cheuvreux pour la revue Opérations immobilières du mois de septembre. Cet article traite du délicat problème de l inaliénabilité du domaine public et de la sécurité juridique des contrats transférant la propriété de biens qui ont pu faire l objet d un déclassement imparfait, ceci à la suite des travaux du 109ème Congrès des notaires (lire par ailleurs ce Bulletin en p.3). CHEUVREUX Notaires est souvent consulté par les journalistes de la presse économique et immobilière, et a notamment participé ce dernier mois aux articles suivants consacrés à la réforme des plus-values immobilières : - «Réforme du régime d imposition des plus-values sur les résidences secondaires» - Le monde du droit.fr - 9 septembre 2013 - Murielle Gamet. - «Le casse-tête de la fiscalité immobilière» - Le Monde éco&entreprise - 9 septembre 2013 - Murielle Gamet - «Immobilier : la réforme des plus-values entre en vigueur» - Le Monde.fr - 30 août 2013 - «Fiscalité : la taxe sur les plus-values immobilières allégée pendant un an» - Le Nouvel Observateur - 2 septembre 2013 - «Les ventes immobilières vont être moins taxées pendant un an» - Le Figaro - 2 septembre 2013 - «Immobilier vue imprenable sur un marché en mutation» - L expansion - 1 er septembre 2013 Murielle Gamet - «Fiscalité : le grand cafouillage» - Le Nouvel Observateur - 22 août 2008 - Murielle Gamet Murielle Gamet a par ailleurs répondu, dans la rubrique «Argent & patrimoine» du Monde éco&entreprise du 15 septembre 2013, à la «question à un expert» suivante : «Quel régime matrimonial choisir lorsque l on crée sa société?». Bulletin trimestriel, Imprimé sur papier 100 % recyclé certifié FSC et PEFC avec une encre végétale contenant plus de 74 % de matières premières renouvelables ISSN n 1764-3015 Dépôt légal : à parution Impression et conception graphique : Imprimerie RL - 1 ter rue de la Tour 37600 Loches - 02 47 91 30 60. rlcréation, studio graphique 02 47 91 30 69 LE BULLETIN CHEUVREUX Notaires est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique. Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de CHEUVREUX Notaires. Conformément à la loi «Informatique et Libertés» du 6 janvier 1978 modifiée, vous disposez d un droit d accès, d opposition et de rectification aux données vous concernant. Pour faire valoir ces droits, veuillez vous adresser au Correspondant Informatique et Libertés désigné par l office à cpd-adsn@notaires.fr. Pour toute demande de modification de vos coordonnées ou pour vous désabonner à tout moment du Bulletin, envoyez un email à contact@cheuvreux-notaires.fr LA NORME DE QUALITÉ ISO 9001 : dans sa recherche permanente d amélioration et de satisfaction de ses clients, l Étude a développé un Système de management de la Qualité, certifié ISO 9001 depuis avril 2003. «Vigilance dans la rédaction des documents de la division en volumes» - Le Bulletin n 73-juin 2013 «Le Bornage» - Le Bulletin n 73-juin 2013 «Les nouveautés en matière de réglementation amiante» - Le Bulletin n 72-avril 2013 «La vente par lots ou vente à la découpe» - Le Bulletin n 4-2012 «Le droit de préférence des propriétaires de terrains boisés» - Le bulletin n 3-2012 «Le pacte de préférence» - Le Bulletin n 4-2011 droit public IMMobILIer «Précision sur la définition du lotissement» - Le Bulletin n 73-juin 2013 «Loi Duflot Acte 1 : plus de terrains disponibles pour plus de logements sociaux» - Le Bulletin n 72-avril 2013 «L application dans le temps de la définition du domaine public posée à l article L. 2111-1 du CG3P» - Le Bulletin n 4-2012 «L immobilier universitaire» - Le Bulletin n 4-2012 «Les formalités lors d un changement d usage avec compensation» - Le bulletin n 3-2012 «La partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques» - Le Bulletin n 1-2012 droit patrimonial «La prescription de l action en réduction» - Le Bulletin n 73-juin 2013 «Profiter du retour du prêt à taux zéro afin d anticiper une transmission d entreprise» - Le Bulletin n 73-juin 2013 «La valorisation successorale des meubles meublants» - Le Bulletin n 72- avril 2013 «La mise à disposition gratuite d un logement» - Le Bulletin n 2-2012 «Le nouveau dispositif fiscal applicable aux donations et successions» - Le Bulletin n 3-2012 «La dotation à l enfant commun par un bien personnel d un des époux» - Le Bulletin n 4-2012 «L entrée du trust dans notre droit» - Le Bulletin n 4-2011 retrouver tous ces articles dans notre rubrique Le bulletin sur www.cheuvreux-notaires.fr