IMMOBILIER D ENTREPRISE ET IMMOBILIER D HABITATION

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier MANUEL 2010 IMMOBILIER D ENTREPRISE ET IMMOBILIER D HABITATION ACTUALITE VEILLE JURIDIQUE CONFERENCES FORMATIONS EN INTER FORMATIONS EN INTRA A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier Former, c est rendre vos opérateurs plus efficaces en leur apportant les techniques adaptées à leur fonction. Former, c est permettre à vos collaborateurs d être plus pertinents en leur fournissant la compréhension de leur environnement. Former, c est investir dans ce que votre entreprise a de plus précieux : vos hommes. A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier SOMMAIRE Présentation du centre de formation AFAC 1 à 2 Lettre de l AFAC décembre 2009 3 à 5 Lettre de l AFAC janvier 2010 6 à 10 Les intervenants de l AFAC 11 à 12 CHAPITRE I INITIATION 13 à 14 CHAPITRE II ACTUALITE RECENTE ET URGENTE AYANT UNE INCIDENCE SUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE OU SUR L IMMOBILIER D HABITATION SEMINAIRE D UNE DEMI-JOURNEE OU D UNE JOURNEE SUR UNE REFORME D INTERET FONDAMENTAL EN IMMOBILIER - PETIT DEJEUNER D ACTUALITE ET DINER DEBAT 15 Présentation du chapitre 2 16 à 17 Les petits déjeuners d actualité 18 à 20 Les dîners-débats 21 à 22 Atelier urbanisme commercial- conférence 23 Baux commerciaux et entrepôts conférence 24 à 25 Cycle actualité juridique 26 Exemple de proposition de formation veille juridique 27 Programme d'actualité traité en août 2009 28 à 29 Programme d actualité traité en décembre 2009 30 à 32 Programme d actualité traité en janvier 2010 33 CHAPITRE III PROGRAMMES ADAPTES A LA DEMANDE DE L ENTREPRISE APRES CONTACT AVEC LE DIRECTEUR PEDAGOGIQUE ET LES FORMATEURS 34 Développement durable et construction 35 à 36 Ethique et développement durable 37 à 40 Grenelle 1 et grenelle 2 conséquences sur le patrimoine résidentiel et tertiaire 41 à 42 Réglementation ERP IGH dans le cadre d un process de rénovation et d aménagement pour le compte de maître d ouvrage 43 à 44 Conduite de travaux : étude élargie 45 à 46 L acquisition d un immeuble à dominante habitation dans le cadre d un projet de vente à la découpe 47 à 48 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier Accessibilités sécurité nouvelles règlementations concernant les ERP 5 49 à 51 Les fondamentaux sur les accessibilités handicapés en immobilier d entreprise Et en immobilier d habitation 52 à 54 Baux commerciaux programme adapté aux besoins spécifiques d une entreprise 55 à 56 L actualité des baux commerciaux dans l optique des centres commerciaux et des clauses à intégrer dans le bail 57 à 58 L actualité fiscale 59 L analyse et la gestion budgétaire des SCI 60 à 61 Panorama des contrats publics 62 à 64 Montage d opérations complexes 65 Statut juridique et mode d occupation de l immobilier avec services 66 à 69 Actualité des baux commerciaux dans l optique bureaux et locaux d activités 70 à 71 Actualité administrateurs de biens et syndics de copropriété 72 Réglementation sécurité travaux construction et urbanisme fondamentaux 73 à 75 Baux commerciaux et loi Hoguet 76 à 82 CHAPITRE IV/ MODULE FORMATIONS GENERALES ET SPECIALISEES 83 Les différents modules présentation 84 MODULE BAUX COMMERCIAUX 85 Présentation du module 86 Formations proposées en inter sur le thème des baux commerciaux janvier à juin 2010 87 à 96 Les fondamentaux des baux commerciaux 97 à 98 Les baux commerciaux débutants 99 à 101 Les baux commerciaux approfondissement 102 à 104 Les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel 105 à 106 Le renouvellement du bail commercial 107 à 109 Les charges récupérables les réparations locatives l état des lieux en immobilier d entreprise 110 à 112 Rédaction d actes en immobilier d entreprise 113 à 114 Les voies d exécution appliquées aux baux commerciaux 115 à 117 Les baux en état futur d achèvement 118 à 120 Baux commerciaux et entrepôts 121 à 122 Baux commerciaux et centres commerciaux 123 à 125 Baux commerciaux et réglementation concernant les installations classées 126 à 128 Renouvellement du bail commercial et centres commerciaux 129 à 131 Renouvellement du bail commercial dans l optique bailleur commerces - pied d immeubles 132 à 135 Les baux commerciaux étudiés et analysés pour les différents services de L entreprise du service commercial au service juridique 136 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier MODULE FONDS DE COMMERCE 137 L évaluation du fonds de commerce 138 à 139 Fonds de commerce réglementation droit au bail cession évaluation après la loi Dutreil du 2 août 2005 et son décret d application du 26 décembre 2007 et le nouveau formulaire CERFA 140 à 143 Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce les fonds artisanaux les baux commerciaux et les terrains faisant l objet de projets d aménagement commercial 144 à 145 MODULE URBANISME COMMERCIAL 146 Présentation du module 147 L urbanisme commercial fondamentaux et actualité 148 à 149 Atelier urbanisme commercial comment remplir un dossier en CDAC 150 MODULE COMMUNICATION GESTION ET CENTRES COMMERCIAUX 151 Communication gestion et centres commerciaux 152 à 155 MODULE MAITRISE D OUVRAGE ERP SECURITE ET ACCESSIBILITES SUR LES BATIMENTS EXISTANTS ET LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES 156 Maîtrise d ouvrage et sous-traitance 157 à 159 Réglementation juridique concernant les locaux «code du travail» et ERP et notamment la réglementation «sécurité incendie». 160 à 162 Réglementation ERP SECURITE SECURITE INCENDIE risques de panique Accessibilités «handicapés» en immobilier d entreprise analyse juridique approche technique. 163 à 165 Le point sur les accessibilités «handicapés» en immobilier d habitation - 166 à 168 l accessibilité aux handicapés formation organisée pour des gestionnaires en gestion locative et en copropriété sur de l immobilier d habitation 169 à 171 Le point sur les accessibilités «handicapés» en immobilier d habitation et en Bâtiments d habitation collectifs et maisons individuelles 172 à 174 MODULE DIAGNOSTICS ANALYSE JURIDIQUE 175 Les diagnostics obligatoires et conseillés fondamentaux et actualité 176 à 177 Les diagnostics techniques de l immeuble en immobilier locatif habitation et entreprise 178 à 179 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier MODULE BAUX D HABITATION 180 Présentation du module 181 Actualité en immobilier d habitation 182 Introduction aux baux d habitation 183 Les baux d habitation règles fondamentales et actualité 184 à 186 La gestion locative : les baux d habitation charges récupérables état des lieux et réparations locatives en immobilier d habitation 187 à 190 Le règlement des litiges locatifs 191 à 192 La gestion locative 193 à 195 Les baux d habitation étudiés et analysés pour les différents services de l entreprise du service commercial au service juridique 196 MODULE COPROPRIETE 197 Présentation du module 198 L actualité en copropriété 199 Loi SRU volet copropriété 200 à 201 Le statut de la copropriété : fondamentaux et actualité 202 à 204 Actualité de la copropriété et redditions de charges 205 à 206 Charges et redditions de charges 207 Environnement juridique : syndic copropriété LMP 208 à 211 Les assemblées générales de copropriété 212 à 213 Gestion des contrats et copropriété 214 à 216 Les associations syndicales de propriétaires 217 La gestion comptable de la copropriété 218 à 219 MODULE EXPERTISE 220 L expertise immobilière 221 à 222 MODULE FISCALITE 223 La fiscalité de l immobilier d entreprise règles fondamentales et actualité 224 à 225 La fiscalité de l immobilier : règles essentielles et actualité 226 à 227 La fiscalité immobilière 228 Fiscalité immobilière habitation 229 à 230 TVA les nouvelles règles de déduction 231 Comptabilité immobilière approfondie et approche de la fiscalité immobilière 232 Savoir lire un bilan 233 Le loueur en meublé professionnel 234 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier MODULE DROIT DES SOCIETES STRUCTURES SOCIETAIRES PROCEDURES COLLECTIVES APPLIQUEES A L IMMOBILIER 235 Les différentes sociétés civiles immobilières 236 à 237 Les mutations de sociétés immobilières 238 à 240 Le nouveau droit de la faillite appliqué à l immobilier d entreprise et aux baux commerciaux après la loi de sauvegarde des entreprises son décret d application et l ordonnance du 18 décembre 2008 241 à 244 MODULE PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER CONTRAINTES ET REGLEMENTATION 245 Le métier d agent immobilier 246 à 249 Le point sur la réglementation professionnelle en immobilier d entreprise et en Immobilier d habitation : devoir de conseil et obligation d information 250 à 253 La réglementation professionnelle Hoguet dans l optique immobilier d entreprise 254 à 257 La réglementation professionnelle Hoguet dans l optique immobilier d habitation 258 à 261 Les nouveaux droits à commission et remboursement de frais du professionnel en immobilier d entreprise et le mandat 262 à 263 MODULE GARDIENS ET EMPLOYES D IMMEUBLES TECHNICIENS EN CHARGE DIMMEUBLES 264 Gardiens employés d immeubles état des lieux réparations locatives 265 à 266 Gardiens employés d immeubles troubles de voisinage gestion des conflits 267 à 268 gardiens employés d immeubles discours commercial expression orale visite des biens à louer ou à vendre 269 Obligations et responsabilités des techniciens en charge d immeubles Immobilier tertiaire 270 à 273 MODULE TECHNIQUES ET COMPORTEMENTS DE VENTE EN IMMOBILIER TERTIAIRE ET EN IMMOBILIER D HABITATION EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE ET FACILITE D EXPRESSION 274 Techniques et comportements de vente en immobilier tertiaire vente et location 275 à 278 S exprimer en public 279 à 280 Efficacité commerciale au téléphone et facilité d expression 281 à 283 L écrit professionnel 284 à 285 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier MODULE INSTALLATIONS CLASSEES ET ENVIRONNEMENT 286 Descriptif des différentes formations proposées 287 à 290 ICPE fondamentaux et actualité 291 à 292 ICPE pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise 293 à 294 ICPE et développement de l activité en immobilier d entreprise 295 à 296 Actualité et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques 297 à 298 Actualité et approfondissement des ICPE en locaux d activités 299 à 300 Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé 301 à 302 Installations classées et baux commerciaux 303 à 305 MODULE URBANISME 306 Introduction à l urbanisme 307 à 309 Urbanisme : fondamentaux et actualité 310 Permis de construire et déclaration préalable réforme des autorisations d urbanisme 311 à 312 Le droit de préemption urbain 313 Le changement d usage après le 1 er janvier 2009 314 à 315 VEFA VIR champ d application et stipulations contractuelles 316 à 319 L acte notarié dans le processus de vente 320 à 321 MODULE ASSURANCE 322 Une approche opérationnelle de l assurance pour les professionnels de l immobilier 323 à 333 MODULE FINANCEMENT CREDIT BAIL - NORMES IFRS CASH FLOW BILAN FINANCIER 334 Les intervenants du marché immobilier 335 à 336 La gestion des actifs immobiliers l asset management 337 à 338 Principes et pratiques de la méthode d actualisation des cash-flows appliqués à l immobilier 339 à 340 L externalisation des actifs immobiliers 341 à 342 Les financements structurés appliqués à l immobilier 343 à 344 Maîtriser les financements de projets immobiliers 345 Les normes IFRS et leur application aux actifs immobiliers d exploitation et de placement 346 Le financement en immobilier d entreprise : crédit et crédit bail immobilier 347 La réforme du droit des sûretés et la réforme des hypothèques 348 à 349 Deux outils nouveaux l hypothèque rechargeable et le viager hypothécaire 350 Les sûretés des financements 351 Financement des contrats de partenariat 352 à 353 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier La technique du prêt bancaire 354 Le financement des partenariats publics privés 355 à 356 Optimiser le financement de ses projets immobiliers 357 à 358 Les OPCI 359 à 360 Audit d acquisition immobilière ou de société immobilière 361 MODULE MAITRISE D OUVRAGE 362 Maîtrise d ouvrage et sous-traitance 363 à 365 Le choix du maître d ouvrage : marché d entreprise ou contrat de promotion Immobilière 366 Le choix du maître d ouvrage marché de travaux ou contrat de promotion Immobilière 367 La vente l acquisition de l immeuble bâti en immobilier d entreprise 368 à 369 La vente l acquisition de l immeuble à construire en immobilier d entreprise 370 à 371 MODULE TECHNOLOGIE ET PATHOLOGIE DES BATIMENTS 372 Accessibilité du cadre bâti pour les personnes à mobilité réduite 373 à 374 Vocabulaire technique du bâtiment technologie du bâtiment les fondamentaux 375 à 378 Vocabulaire technique et désordres de construction bâtiments collectifs anciens Type Haussmann - 379 à 380 Vocabulaire technique et désordres de construction ; bâtiments bureaux Activités 381 à 382 Vocabulaire technique et désordres de construction : bâtiments collectifs Type logements 383 à 384 MODULE PERFORMANCE ENERGETIQUE DEVELOPPEMENT DURABLE NORMES ENVIRONNEMENTALES FORMATIONS TECHNIQUES ADAPTEES POUR DES JURISTES 385 Comment reconnaître et utiliser les labels HQE HPE EFFINERGIE BEPOS 386 à 387 Accessibilités handicapés aspect technique pour les professionnels de l immobilier 388 MODULE INTERNET ET IMMOBILIER 389 Réaliser une étude de marché immobilier 390 à 391 Augmenter l audience d un site internet immobilier 392 à 394 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

A.F.A.C www.afac-formation.com Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance Centre de formation en inter et en intra spécialisé dans l immobilier CHAPITRE V DROIT INDIVIDUEL A LA FORMATION DIF 395 Le DIF organisé par le centre AFAC 396 à 402 CHAPITRE VI - CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER 403 Calendrier des formations en inter du 1 er semestre 2010 404 à 408 A.F.A.C. Association loi 1901 e-mail : afac@afac-formation.com 8, rue des 3 portes 75005 PARIS - TEL 01.44.07.06.84

PRESENTATION DU CENTRE DE FORMATION - AFAC Nos formations sont organisées : EN INTER : A PARIS : - Au centre AFAC 8, rue des 3 portes à Paris 75005 - Dans différentes salles de formation situées dans le 5 ème arrondissement EN PROVINCE : en milieu hôtelier 3 ou 4 étoiles et notamment à : - Aix en Provence à l hôtel «le mas d entremont» - Lyon à l hôtel «villa Florentine» - Toulouse à l hôtel «Grand Hôtel de l Opéra» EN INTRA : au sein de votre entreprise. Notre spécificité passe par une étude personnalisée et la création d un programme adapté à vos besoins que ce soit sur une courte période, demi-journée ou journée ou une formation d actualisation des connaissances sur plusieurs mois. Pour 2010, l AFAC propose à votre entreprise en inter ou en intra, différents modules : Des petits déjeuners débats : Sur des sujets d actualités récentes et urgentes que ce soit par rapport à une nouvelle réglementation ou à une évolution de la jurisprudence. Ces petits déjeuners sont animés par un ou plusieurs intervenants professionnels L échange entre les participants permet ainsi de conforter l idée que l on pouvait avoir ou de supprimer des craintes et hésitations sur l application des textes. Un support complet est remis à chaque participant. Des conférences de 9 à 13 h 00 : Permettant de faire le point sur les grands problèmes et préoccupations des professionnels. En effet, les textes se multiplient, il n est pas toujours aisé de les assimiler, ces conférences permettent à des praticiens compétents d actualiser en 4 heures, leurs connaissances ou de faire le point sur une réforme ou une nouvelle jurisprudence. Ont ainsi été traités en 2009 :. La réforme de l urbanisme commercial - le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce. Les accessibilités handicapés en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation - la jurisprudence de la cour de cassation concernant les évolutions notables en matière de baux commerciaux - l application de l article L.145-39 du code de commerce - le nouveau délai congé 6 mois + le trimestre civil en cours - le grenelle 1 et les mesures ayant une incidence en immobilier d entreprise 1

. Des journées d étude de 7 heures inter entreprises : Par petits groupes souvent de 5 à 7 personnes et au maximum de 12 participants. - Ces journées d étude permettent d acquérir les compétences de base dans des domaines divers toujours liés aux professions immobilières. Il n est en effet, absolument pas indispensable de bloquer, 2, 3 jours ou plus pour acquérir ces connaissances. Une analyse schématique et résolument pratique permet l acquisition des connaissances et la mise en pratique de celle-ci dans la vie professionnelle du participant dès le lendemain. Un support très complet est remis à chaque participant, dans lequel il pourra trouver réponse à ces différentes préoccupations. Nos conventions de formation prévoient également la possibilité pour chaque participant pendant les 30 jours suivants la formation d interroger par mail, le formateur. - De très nombreuses études d approfondissement qui peuvent être suivies par ceux qui ont déjà participé à la journée sur les règles fondamentales, réservées également à un public connaissant déjà le sujet et souhaitant sur une journée de 7 heures actualiser ses compétences, avoir réponse à ses différentes préoccupations et connaissance des tous derniers textes et de l évolution la plus récente de la jurisprudence de la cour de cassation. Remise d un support actualisé par rapport à la date de la formation. Un cycle d actualité juridique en inter et en intra. Des journées d étude en intra Vous choisissez vos centres d intérêts par rapport au manuel, autant sur une journée d étude en inter ou en choisissant au sein des différentes journées d étude proposées, les domaines qui peuvent intéresser les participants Un entretien est organisé avec le responsable pédagogique pour déterminer le canevas du programme retenu, suivi d un entretien avec le ou les formateurs concernés. Des formations organisées dans le cadre du DIF : Un manuel DIF est à votre disposition, sur simple demande, nous pouvons vous le faire parvenir par mail ou par courrier. Tous les programmes figurant dans le manuel 2010 sont régulièrement actualisés en fonction de l évolution légale, règlementaire et jurisprudentielle. Pour obtenir des informations : Dès réception de votre email, vous recevrez notre lettre d information juridique, nos flashs d information liés à l immobilier, notre calendrier de programmes de formations. Tous ces documents vous seront adressés gratuitement 2

L AFAC PROPOSE A SES ABONNES DES LETTRES D INFORMATIONS JURIDIQUES ET DES FLASHS D ACTUALITE. NUMERO DECEMBRE 2009 ACTUALITE VEILLE JURIDIQUE AYANT UNE INCIDENCE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION LOI HANDICAP DE 2005 ACCESSIBILITE DES CONSTRUCTION NOUVELLES AUX DIFFERENTS HANDICAPS LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009 ASSEMBLEE NATIONALE 10 DECEMBRE 2009 SENAT 18 DECEMBRE 2009- La loi de février 2005 précise dans l article L.111-7 du code de la construction et de l habitation, le principe des accessibilités «handicapés». Cet article est très général, dans la mesure ou il vise les aménagements et les équipements intérieurs et extérieurs ainsi que les dispositions architecturales des locaux d habitation, des ERP, des IOP et des lieux de travail, en rappelant que ceux-ci doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous et notamment aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap, notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique. Le décret de mai 2006, prévoyait un certain nombre de dérogations concernant les constructions nouvelles que ce soit les bâtiments collectifs d habitation ou les ERP. L association nationale pour l intégration des personnes handicapées moteurs dans le cadre d un contentieux a obtenu par arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009, l annulation des articles R.111 18 3, R 111 18 7 et R. 111 19 6 qui prévoyaient des dérogations. A ce jour donc, concernant les constructions nouvelles, plus aucune dérogation n est envisageable. Il convient également de noter que le décret du 21 juillet 2009 relatif à l accessibilité des lieux de travail aux travailleurs handicapés JO DU 26 OCTOBRE 2009 prévoit lui aussi dans son article R. 4214 27 des dérogations après avis de la commission consultative départementale de sécurité et d accessibilité en cas d impossibilité technique résultant de l environnement du bâtiment. En l état, il semblait également certain que sur saisine du conseil d état, ce même article serait également abrogé dans la mesure ou il s applique aux constructions nouvelles. Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2009, l assemblée nationale a par un amendement complété l article L.111-7 en y ajoutant après le premier alinéa de l article L.111-7 1, quatre alinéas ainsi rédigés : 3

«Ils prévoient dans quelles conditions des dérogations motivées peuvent être accordées exceptionnellement : - dans les bâtiments ou partie de bâtiments nouveaux, en cas d impossibilité technique résultant de l environnement du bâtiment. - Pour les ensembles de logements à occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l entretien en sont assurés de façon permanente, sous réserve que ces ensembles comprennent une part de logements accessibles et adaptés. - Pour les établissements recevant du public, nouvellement créés dans un bâtiment existant, en cas d impossibilité technique résultant de l environnement du bâtiment ou des caractéristiques du bâti existant, ainsi qu en cas de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural» Il s agit de l article 27 sexies du projet de loi de finances rectificative pour 2009 adopté par l assemblée nationale, en première lecture le 10 décembre 2009. Dès après cette adoption, plusieurs organisations de défense des droits des personnes handicapées ont considéré que cet amendement adopté par l assemblée nationale était tout à la fois contraire à l esprit de la loi handicap de 2005 mais aussi à la jurisprudence du conseil d état du 21 juillet 2009 et avait demandé au Sénat de rejeter cet amendement gouvernemental qui visait à réintroduire un principe de dérogation concernant l accessibilité des constructions neuves. Cet article 27 sexies est venu en première lecture au Sénat le 18 décembre 2009 et malgré les remarques de certains sénateurs qui considéraient que l on allait ainsi compliquer les règles d accessibilité simplement pour prêter l oreille à des propriétaires peu désireux d investir et de réaliser des travaux, l amendement a été adopté en sa totalité en reprenant les termes de l article 27 sexies visé précédemment. CRITERES DE CERTIFICATION DES COMPETENCES DES PERSONNES PHYSIQUES REALISANT CERTAINS DIAGNOSTICS ET CRITERES D ACCREDITATION DES OGANIMES DE CERTIFICATION Arrêté du 8 décembre 2009 modifiant l arrêté du 16 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d accréditation des organismes de certification JO du 15 décembre 2009 texte n 4 Arrêté du 10 décembre 2009 modifiant l arrêté du 8 juillet 2008 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l état de l installation intérieure d électricité et les critères d accréditation des organismes de certification JO du 19 décembre 2009 texte n 16 Arrêté du 14 décembre 2009 modifiant l arrêté du 30 octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d accréditation des organismes de certification JO du 19 décembre 2009 texte n 17 L artisan, l entrepreneur individuel ou le salarié d une entreprise de bâtiment qui réalise un diagnostic de performance énergétique, l état de l installation intérieure d électricité ou l état relatif à la présence de termites lors de toute vente ou location immobilière, doit avoir fait certifier ses compétences par un organisme accrédité dans le domaine de la construction. Les critères de certification de ces compétences viennent d être précisés par ces trois arrêtés conformément aux dernières nomes NF EN /ISO/CEI Le professionnel certifié doit désormais tenir à la disposition de l organisme de certification, l état de suivi des réclamations et plaintes le concernant dans l usage de sa certification ; la liste de tous les rapports établis au 1 er janvier 2010, sous couvert de sa certification, liste renseignée pour chaque rapport, de son identification, de sa date et du type de conclusion ainsi que les rapports correspondant à cette liste pendant 5 ans après leur date d établissement. 4

COPROPRIETE ARRETE FIXANT LA LISTE DES TACHES DE GESTION COURANTE DU SYNDIC INTERVENTION DE MONSIEUR LE SECRETAIRE D ETAT A LA CONSOMMATION HERVE NOVELLI CONGRE DE L UNION DES SYNDICATS DE L IMMOBILIER 11 DECEMBRE 2009 Lors de ce congrès Monsieur NOVELLI a rappelé qu avant la fin du premier trimestre 2010, il prendra un arrêté fixant la liste des prestations courantes couvertes par le forfait payé chaque trimestre par les copropriétaires, en précisant qu il s appuiera sur la liste des prestations de gestion courante fixées par l avis rendu en 2007 par le CNC, en rappelant tout de même qu il était indispensable de clarifier quelques points de la liste du CNC et en particulier la gestion des archives ou la présence du syndic en assemblée générale ordinaire des copropriétaires Il a par ailleurs annoncé qu un projet de décret avait été présenté il y a quelques jours aux organisations professionnelles du diagnostic immobilier et de la certification visant l interdiction de verser des commissions aux syndics de copropriété. DELAIS POUR LA MISE EN CONFORMITE DES ASCENSEURS QUESTION SENAT REPONSE DU SECRETAIRE D ETAT AU LOGEMENT ET A L URBANISME JO SENAT DU 1O DECEMBRE 2009 La loi du 2 juillet 2003 portant diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction a prévu qu'un décret en Conseil d'état établisse la liste des dispositifs de sécurité à installer dans les ascenseurs et détermine les délais impartis aux propriétaires pour la réalisation des travaux. En outre, elle a précisé que les délais déterminés par décret ne devaient pas excéder quinze ans à compter de la publication de la loi, soit à partir du 3 juillet 2003. Le décret du 9 septembre 2004 a prévu un échelonnement de ces travaux en trois phases se terminant respectivement le 3 juillet 2008, le 3 juillet 2013 et le 3 juillet 2018. Un premier bilan réalisé en 2006 par les services du ministère chargé du logement a montré la nécessité de reporter le délai du 3 juillet 2008. Un décret modificatif de mars 2008 a donc reporté ce délai au 31 décembre 2010. Les propriétaires ont ainsi bénéficié d'un délai supplémentaire de deux ans et demi pour prendre les dispositions appropriées. Par ailleurs, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a modifié le code de la construction et de l'habitation en ouvrant la possibilité d'augmenter de trois ans le délai maximal octroyé par décret aux propriétaires d'ascenseurs pour effectuer les travaux de sécurité. Un second bilan communiqué en mai 2009 a montré que le degré d'avancement des travaux de sécurité était satisfaisant et que le rythme de réalisation observé était compatible avec le respect des délais réglementaires mis en place par décret. Le report de délai de la première phase au 31 décembre 2010 pourra être respecté pour près de 100 % des ascenseurs. En ce qui concerne les délais de réalisation des phases suivantes, le Gouvernement réalisera en 2010 une nouvelle étude qui permettra de mesurer l'avancement du plan de mise en conformité des ascenseurs, notamment de la deuxième tranche de travaux. C'est au vu de ces éléments que le Gouvernement décidera s'il convient de repousser les délais de réalisation des deuxième et troisième phases du plan de mise en conformité des ascenseurs. PROPOSITION DE LOI RELATIVE A L AMELIORATION DES QUALITES URBAINES ARCHITECTURALES ET PAYSAGERES DES ENTREES DE VILLE TEXTE ADOPTE PAR LE SENAT LE 10 DECEMBRE 2009 ET TRANSMIS A L ASSEMBLEE NATIONALE LE 11 DECEMBRE 2009 Le Sénat a adopté le 14 décembre, cette proposition de loi en modifiant le code de l urbanisme et en prévoyant que tous les documents d urbanisme devront désormais intégrés dans leurs objectifs la qualité urbaine architecturale et paysagère des entrées de ville. 5

Association pour la Formation et l Aide à la Connaissance. NUMERO JANVIER 2010 ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009 PROJET ADOPTE APRES CMP PAR LE SENAT LE 23 DECEMBRE 2009 DEROGATIONS ACCORDEES EXCEPTIONNELLEMENT A L OBLIGATION D ACCESSIBILITE DES NOUVELLES CONSTRUCTIONS L article 27 sexies de la loi de finances rectificative évoquée dans le numéro de décembre 2009 de la lettre de l AFAC vient d être adopté, il s agit désormais de l article 53 de la loi reprenant les mêmes dérogations que celles visées dans l article 27 sexies, cet article a fait l objet d un recours devant le conseil constitutionnel. DECISION N 2009-600 DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL DU 29 DECEMBRE 2009 La loi de finances rectificative pour 2009 a fait l objet d un recours devant le conseil constitutionnel qui parmi les points visés demandait l annulation de l article 53 de ladite loi modifiant l article L.112-1 du code de l urbanisme et l article L.111-7-1 du code de la construction et de l habitation et qui instituait de nouvelles possibilités d octroi de dérogations aux règles de l accessibilité pour les personnes handicapées. Le conseil constitutionnel vient d annuler cet article en considérant qu il s agissait d un article «cavalier» qui n avait aucun rapport avec la loi de référence et que de ce fait cet article a été adopté selon une procédure contraire à la constitution. Les parlementaires envisageront peut-être dans l avenir de réintégrer cette dérogation dans une loi 2010. DISPOSITIF DE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL) CONSEIL DES MINISTRES DU 23 DECEMBRE 2009 PRESENTATION PAR MONSIEUR BENOIST APPARU SECRETAIRE D ETAT CHARGE DU LOGEMENT ET DE L URBANISME Après des négociations menées tout au long de l année 2009, le dispositif GRL présenté par le secrétaire d état a été modifié. Le nouveau dispositif permettra : - d empêcher toute discrimination entre les locataires - d apporter des garanties fortes au propriétaire - de réduire le nombre des expulsions - d éviter toute dérive financière - 6

Dorénavant, les sociétés d assurance liées au nouveau dispositif de GRL proposeront un produit unique qui couvrira les propriétaires contre les risques d impayés de tous les locataires présentant un «taux d effort» inférieur ou égal à 50 % (c'est-à-dire consacrant la moitié ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer). Action logement ou l état, selon les publics apportera une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la proportion plus élevée de sinistres lié aux défaillances des locataires les plus modestes. Parallèlement, le dispositif porte aussi sur les locataires, en cas d impayés un traitement social sera mis en œuvre pour permettre à ceux qui sont de bonne foi de trouver rapidement une solution, malgré cela le locataire sera sommé de reprendre le paiement au moins partiel dans un premier temps des loyers. Si cette condition n est pas respectée, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée. A tout cela s ajoute un dispositif de contrôle des assureurs qui sera mis en place sur la base d indicateurs. DECRET N 2009-1620 DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES REGLES DE GESTION ET DE FONCTIONNEMENT DU FONDS DE GARANTIE UNIVERSELLE DES RISQUES LOCATIFS JO DU 26 DECEMBRE 2009 TEXTE N 2 DECRET N 2009-1621 DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LE CAHIER DES CHARGES PREVU AU g DE L ARTICLE L.313-3 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION AU TITRE DE LA GARANTIE UNIVERSELLE DES RISQUES LOCATIFS JO DU 26 DECEMBRE 2009 TEXTE N 3 Ces deux décrets reprennent les propositions indiquées précédemment par le secrétaire d état chargé du logement et de l urbanisme. DECRET N 2009-1659 DU 28 DECEMBRE 2009 PRIS POUR L APPLICATION DE L ARTICLE 22-1 DE LA LOI N 89-462 DU 6 JUILLET 1989 TENDANT A AMELIORER LES RAPPORTS LOCATIFS JO DU 30 DECEMBRE 2009 TEXTE N 2 L article 22-1 de la loi de 89 modifié par la loi du 24 novembre 2009 prévoyait que le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Si le bailleur est une personne morale autre qu une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que s il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en conseil d état. Le présent décret donne la liste de ces organismes ce sont : - les fonds de solidarité pour le logement prévus à l article 6 de la loi du 31 mai 1990 et les fonds locaux prévus à l article 7 de la même loi. - Les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l effort de construction prévue à l article L.313-1 du CCH - Les associations auxquelles un fond de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application de l article 6 de la loi du 31 mai 1990 - Tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement. DECRET N 2009-1660 DU 28 DECEMBRE 2009 APPROUVANT LES STATUTS DE L UNION D ECONOMIE SOCIALE DU LOGEMENT JO DU 30 DECEMBRE 2009 TEXTE N 3 Les statuts de l union d économie sociale du logement feront l objet d une publication au bulletin officiel du ministère chargé du logement et ils peuvent être consultés au siège social de l UESL, 66, avenue du Maine 75014 PARIS 7

ARRETE DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES CRITERES RELATIFS AUX DOCUMENTS DE COMMERCIALISATION DIFFUSES AUX ACQUEREURS DE LOGEMENTS SITUES DANS DES RESIDENCES DE TOURISME Ce décret rappelle notamment dans son article 1 er que les documents de commercialisation doivent indiqués que le bail liant le propriétaire et l exploitant est un bail de nature commercial L article 2 précise que les documents de commercialisation doivent obligatoirement comportés la mention suivante : «le bailleur peut refuser le renouvellement du bail conclu avec l exploitant de la résidence de tourisme. Toutefois, il devra dans ce cas, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du code de commerce payer à l exploitant une indemnité dite d éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement». Enfin, l article 3 prévoit les documents obligatoires devant être remis lors de la commercialisation concernant le promoteur, l exploitant, les avantages notamment fiscaux et financiers de l investissement en résidence de tourisme et les conditions pour en bénéficier notamment l obligation impérative de classement de l établissement en tant que résidence de tourisme, les différents statuts possibles de l acquéreur investisseur et le détail du projet de réalisation présenté. ARRETE DU 23 DECEMBRE 2009 FIXANT LES NORMES ET LA PROCEDURE DE CLASSEMENT DES HOTELS DE TOURISME JO DU 27 DECEMBRE 2009 Cet arrêté prévoit les conditions dans lesquelles l exploitant d un hôtel peut obtenir le classement de son établissement, la visite de contrôle, en annexe 1, le tableau de classement des hôtels de tourisme et en annexe 2 le modèle du rapport de contrôle à produire par l organisme évaluateur accrédité, en annexe 3, le modèle de pré diagnostic, en annexe 4 la grille de contrôle. AVIS DU 21 DECEMBRE 2009 RELATIF A L APPLICATION DES ARTICLES L.313-3 DU CODE DE LA CONSOMMATION ET L.313-5-1 DU CODE MONETAIRE ET FINANCIER CONCERNANT L USURE JO DU 29 DECEMBRE 2009 TEXTE N 126 Cet avis reprend les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit au cours du 4 ème trimestre de l année 2009 pour les diverses catégories de crédits et seuils de l usure correspondants applicables à compter du 1 er janvier 2010. RAPPORT D INFORMATION SUR LA MISE EN ŒUVRE DE LA LOI DE MODERNISATION DE L ECONOMIE DU 4 AOUT 2008 RAPPORT N 174 DE MADAME ELISABETH LAMURE 16 DECEMBRE 2009 SUR LES EFFETS DE LA REFORME DE L URBANISME COMMERCIAL Depuis plusieurs années, il est prévu que des parlementaires fassent un rapport sur l application des lois particulièrement importantes dans le cadre de ce rapport très complet, Madame LAMURE analyse dans sa 4 ème partie les effets de la réforme de l urbanisme commercial. Elle reprend tout d abord les raisons de la réforme avec notamment les obligations liées à la commission européenne ; les modifications introduites par la LME et dans une 2 ème partie le bilan des effets de cette réforme. En constatant que concernant le rôle des CDAC, il s agit d un outil dont la mission n est pas claire, 88 CDAC ont été constituées dans 87 % des cas l avis a été favorable, on ne dénombre que 14 saisines à l initiative de maires de communes de moins de 20 000 habitants. Les auditions réalisées par le groupe de travail ont mis en évidence que le rôle des CDAC faisait l objet de quatre types d interrogations : - leur composition et leurs règles de décision paraissent en partie inadaptées à leur objet. - Le rôle et les critères de décisions des actuelles CDAC ne sont pas aussi bien définis que ceux des anciennes CDEC - La définition des critères de saisine ne correspond peut être pas aux réalités différenciées du commerce. 8

- Enfin, cette constatation paraît particulièrement importante, les équipements commerciaux effectivement construits ne sont pas tenus d être conformes aux projets qui ont été préalablement présentés et validés par les CDAC Le rapporteur demande également au gouvernement de mettre en place dans les plus brefs délais un outil d observation des équipements commerciaux permettant d établir un bilan objectif de la LME Le groupe de travail considère également que l on est face à une réforme du droit de l urbanisme inachevée avec à ce jour de grandes interrogations et notamment : - que peut comporter exactement le document d aménagement commercial d un SCOT? - les prescriptions et le zonage du volet commercial d un SCOT s imposent-elles aux PLU et audelà aux autorisations d urbanisme? - Quels sont les liens entre le volet commercial d un SCOT et les CDAC? Elle rappelle ce qui avait d ailleurs été déjà indiquée dans un précédent flash de l AFAC que l examen du projet de loi grenelle 2 qui comporte une réforme ambitieuse des SCOT a adopté des dispositions qui renforcent la capacité des SCOT à réguler les implantations commerciales et notamment par la nouvelle rédaction de l article L.122-1 9 du code de l urbanisme issu des travaux du Sénat. En conclusion, Madame le rapporteur appelle de ses vœux l élaboration rapide d un texte sur l urbanisme commercial tout en précisant qu il ne s agit pas d en revenir à la situation antérieure à la LME. Jusqu à cette date, l urbanisme commercial était avant tout une affaire de commerce. Il devra à l avenir être avant tout une affaire d urbanisme. LOI DE FINANCES POUR 2010 SAISINE DU CONSEIL CONSTITUTIONNEL DECISION N 2009 599 DU 29 DECEMBRE 2009 Plusieurs articles de la loi de finances pour 2010 ont été annulés par le conseil constitutionnel et notamment : «Sur la contribution carbone» L article 7 de la loi de finances doit être à l exception du E de son paragraphe I qui est relatif à l exonération temporaire dans les départements d Outre mer du prélèvement supplémentaire de la taxe générale sur les activités polluantes déclaré contraire à la constitution. Qu il en va de même par voie de conséquence et sans qu il soit besoin d examiner les griefs des saisines, de ses articles 9 et 10 ainsi qu à l article 2, des mots «et la contribution carbone sur les produits énergétiques» figurant au vingt et unième alinéa du paragraphe I de l article 1586 sexies du code général des impôts et des mots «et la contribution carbone sur les produits énergétiques» figurant au dix septième alinéa de son paragraphe VI. «Sur l indice des loyers d activité tertiaire» L article 145 de la loi de finances modifiait l article L.112-2 du code monétaire et financier ainsi que l article L.112-3 du même code. Il complétait également les articles L.145-34 et L.145-38 du code de commerce et cela aux fins de valider le nouvel indice trimestriel des loyers des activités tertiaires dit ILAT. Le conseil constitutionnel a annulé cet article 145 en considérant qu il s agissait d un cavalier budgétaire sans aucun rapport avec la loi de référence et que donc cet article avait été adopté selon une procédure contraire à la constitution. 9

JOURNAL OFFICIEL DU 31 DECEMBRE 2009 ET TEXTES AYANT UNE INCIDENCE EN IMMOBILIER Texte n 1 : loi n 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 Texte n 2 : loi n 2009 1674 du 30 décembre 2009 de finances rectificative pour 2009 Ces deux lois ont été modifiées après la décision n 2009 599 DC et la décision n 2009 600 DC du 29 décembre 2009 du conseil constitutionnel Texte n 12 : décret n 2009 1676 du 29 décembre 2009 modifiant le décret n 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d habitation ou à usage professionnel aux fins de rectification d une erreur matérielle figurant dans le décret n 2009 1082 du 1 er septembre 2009 Le chiffre 3,29 correspondant au prix de base des mètres carrés des logements de la catégorie II B situés hors de l agglomération parisienne est remplacé par le chiffre 3,38 Texte n 15 : décret n 2009 1679 du 30 décembre 2009 relatif aux programmes locaux de l habitat. Texte n 22 : décret n 2009 1686 du 30 décembre 2009 pris pour l application des articles L.442-9, L.443 11 et L.443-15-6 du CCH Ce décret reprend dans son premier chapitre les dispositions relatives à la vente des logements locatifs sociaux et des logements foyers et dans son chapitre II les dispositions relatives aux mandats de gérance immobilière. Texte n 24 : décret n 2009 1688 du 30 décembre 2009 relatif à l aide personnalisée au logement et modifiant le code de la construction et de l habitation. Texte n 59 : arrêté du 23 décembre 2009 établissant le modèle des cartes professionnelles, de la déclaration préalable d activité et de l attestation prévues par le décret n 72 678 du 20 juillet 1972 modifié, fixant les conditions d application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. On retrouve dans ce décret 3 annexes, l annexe 1 : carte professionnelle personne physique et morale ; annexe 2 : récépissé de déclaration d activité ; annexe 3 : attestation prévue par l article 9 du décret du 20 juillet 1972 modifié par l article 8 du décret du 21 octobre 2005 10

LES INTERVENANTS DU CENTRE AFAC Tous les intervenants du centre AFAC sont des professionnels de l immobilier et des enseignants ou formateurs avec une grande expérience pédagogique. PROFIL DE QUELQUES INTERVENANTS Bernard BOUTONNET Responsable pédagogique et formateur Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce, les montages d opérations immobilières, la réglementation Hoguet et ses conséquences sur les professionnels en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis trois ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d opérations du permis de construire jusqu à l état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l élaboration et l évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire bail ERP clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption). Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC Bruno FRUCHARD est ingénieur Arts et Métiers, diplômé de l ICG et formé en droit. Après avoir exercé des fonctions opérationnelles dans différentes entreprises en France et à l étranger, il fonde en 2000 le cabinet-conseil ENVIRONNANCE, spécialisé dans le domaine des installations classées en immobilier d entreprise et en entrepôts logistiques. Il réalise de nombreux audits de sites (par exemple, pour le compte de propriétaires d entrepôts, ) et intervient, soit de façon préventive, en vue de prévenir la constitution de passifs environnementaux et la dégradation des relations avec l administration (DRIRE) ou à l occasion d audit de due diligence, soit après coup, pour restaurer une situation détériorée". Frédéric RENAUDIN - Avocat exerçant en droit de l Urbanisme, de l Aménagement et de l Environnement, Frédéric RENAUDIN est Docteur en droit public de l Université Panthéon-Assas. Il est également titulaire de deux DEA de droit public et diplômé de l Institut de Droit Public des Affaires. Après avoir exercé dans d importants Cabinets d avocats parisiens, il fonde en 2007 le Cabinet RENAUDIN Avocats dont les compétences en droit public des affaires sont mises à disposition d une clientèle composées essentiellement de personnes morales de droit privée (promoteurs, constructeurs). Annick BERGEON - Fiscaliste de formation, ancien Inspecteur des Impôts et enseignante à l Ecole Nationale des Impôts, Annick Bergeon est aujourd hui consultante en formation depuis plus de 15 ans Elle enseigne la fiscalité notamment immobilière, la comptabilité générale et la comptabilité de la copropriété. Elle est l auteur d un guide pratique de la comptabilité (disponible fin octobre prochain). Guy AMOYEL a une longue expérience de la finance acquise à l issue de plus de trente années de carrière dans une banque spécialisée en immobilier avec à la fois la pratique du financement des opérations de logement (particuliers et promoteurs, lotisseurs et marchands de biens) que celles des opérations en immobilier d entreprise pour les utilisateurs et les investisseurs avec une approche en crédit et en crédit bail immobilier. 11

Des missions récentes l ont amené en outre à développer les techniques de financements immobiliers pour les personnes publiques en particulier dans le cadre des contrats de partenariat (PPP) Guy AMOYEL a une grande pratique de l enseignement (tant à l université que dans des Ecoles spécialisées) ou en formation continue sur des sujets alliant la finance et l immobilier. ; il a participé par ailleurs à 3 ouvrages de référence (L agent Immobilier, l Immobilier d entreprise et Ingénierie Financière) Roland DELACRETAZ est Ingénieur certifié Génie Civil, spécialité bâtiments, Roland DELACRETAZ, a exercé dans les collectivités territoriales, s est spécialisé dans les domaines de l environnement et de la construction, coordonnateur SPS niveau I, il appréhende la problématique de la sécurité et de la santé sur les chantiers : risques accidents, et des polluants du bâtiment. Evaluateur diplômé de l université de Rouen, il certifie les diagnostiqueurs immobiliers pour le compte de BVQUI, QUALIXPERT. Ses compétences vont de la performance énergétique à l accessibilité des handicapés. Membre de la Chambre des Experts agrées Européens, il exécute des expertises immobilières. Dominique RICHEZ est diplômé de l'iep Paris, de l'ich et Architecte DPLG. Ancien Directeur de l'immobilier d'un Groupe international il dirige un Cabinet d'expertise et Conseil Immobilier dont la clientèle est composée de PME/PMI, groupes industriels et commerciaux, Mutuelles et assurances HERVE PARENT : De formation HEC, spécialiste du marketing de l immobilier, avec une expérience professionnelle de près de trente ans, il a dirigé les départements marketing de plusieurs grandes sociétés immobilières. Aujourd hui gérant d une société de conseils marketing spécialisée dans le marketing de l immobilier, il réalise de nombreuses missions, tant pour l immobilier résidentiel que l immobilier d entreprise : études de marché, études de positionnement, plans d action marketing, stratégies de développement, marketing de la commercialisation d opérations immobilières, stratégies Internet, cahiers des charges de sites Internet immobiliers Il a participé à la rédaction de plusieurs ouvrage sur le marketing de l immobilier, et anime des formations et des séminaires sur ce thème. Il est président de la Fédération Française de l Internet immobilier, FF2i. Marine DELAHAIS est consultante en droit public au sein de la SELAS LACOURTE. Elle est spécialisée dans le droit de l urbanisme et de l environnement. Elle a acquis, par ailleurs, une solide expérience en matière de contrats de droit public (marchés, PPP, DSP). Elle participe à la rédaction de revues et d interventions internes touchant à l actualité juridique. Elle participe à des conférences sur différents thèmes (notamment la valorisation du domaine public, la division du sol). David METAYER Notaire-Assistant au sein de la SELAS LACOURTE, Notaires associés à PARIS. Au sein du département Institutionnel-Grands-Comptes de cette Etude, il est en charge du suivi des opérations intéressant les personnes publiques et privées. Il participe depuis trois ans à la rédaction d articles dans La courte Note, dans des revues et guides commentés. Dispensant des formations depuis plus de cinq ans, il a participé à plusieurs conférences sur des sujets intéressant l organisation de la propriété, les ensembles immobiliers complexes, les contrats liés à la construction ou la rénovation d un immeuble, la domanialité publique. 12

CHAPITRE I INITIATION 13

Depuis de nombreuses années le centre AFAC organise en inter, en intra, dans le cadre du DIF et dans le cadre du parcours professionnel des formations d initiation adaptées à de nouveaux salariés intégrant une entreprise ou à des salariés d entreprise souhaitant une mutation, une reconversion ou une nouvelle recherche d activité. Sont notamment prévus : - initiation au droit général - initiation au droit des affaires - initiation au contentieux - initiation au droit du travail - initiation aux voies d exécution Ainsi que des formations complémentaires permettant pour celles ou ceux qui ont participé à certaines des formajtions d initiation générale d aborder dans une seconde phase des formations ciblées essentiellement sur l immobilier. Il s agit notamment des formations suivantes : - les règles fondamentales du droit en immobilier - les règles fondamentales des baux d habitation - les règles fondamentales de la copropriété - les règles fondamentales des baux commerciaux - les règles fondamentales en urbanisme - les acteurs et intervenants de l immobilier : entité juridique et vocabulaires liés à l immobilier. Sur simple demande, ces différents programmes détaillés peuvent vous être communiqués, ou nous pouvons également organiser un rendez-vous de travail permettant notamment dans le cadre d un intra ou du DIF de prévoir une ou plusieurs journées adaptées exactement aux besoins de la ou des personnes concernées. 14

CHAPITRE II ACTUALITE RECENTE ET URGENTE AYANT UNE INCIDENCE SUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE OU SUR L IMMOBILIER D HABITATION SEMINAIRE D UNE DEMI-JOURNEE OU D UNE JOURNEE SUR UNE REFORME D INTERET FONDAMENTAL EN IMMOBILIER PETITS DEJEUNER D ACTUALITE ET DINERS-DEBAT 15

Ces formations d actualité récente et urgente permettent une étude immédiate des réformes : lois, décrets, ordonnances, circulaires ainsi que des projets de lois, des missions confiées à des professionnels, de l évolution de la jurisprudence dans les secteurs juridiques, économiques et immobiliers. Ces formations peuvent être organisées sur un sujet ponctuel d actualité. Ont notamment été traités par l AFAC : En 2003 : - la loi «Urbanisme et Habitat» - les nouvelles dispositions en matière de fiscalité les réformes du droit de la copropriété la loi d orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine la loi sur la prévention des risques technologiques et naturels la loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit le rapport Bernard VORMS sur la réforme de la loi Hoguet le rapport de Philippe PELLETIER sur la réforme de la copropriété l évolution jurisprudentielle en matière de baux commerciaux, d urbanisme, de copropriété. L analyse de la jurisprudence 2002 2003 concernant la loi Hoguet etc En 2004 : - La loi relative à la sécurité des piscines - Les deux lois habilitant le gouvernement à simplifier le droit par voie d ordonnances - La loi de prévention des risques technologiques et naturels - La loi relative à la sécurité financière - La loi de rénovation urbaine - La loi pour l archéologie préventive - La loi pour l initiative économique - Les décrets relatifs au statut de la copropriété, à la réglementation des piscines, à la sécurité des ascenseurs. - Les ordonnances relatives à la maîtrise d ouvrage public, aux associations - Syndicales de copropriétaires, à l entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce, au statut des immeubles à usage de bureaux, l analyse de la jurisprudence 2004. En 2005 : - La loi de programmation pour la cohésion sociale, - La loi pour l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, - L interprétation par la cour de cassation de l article 1719 du code civil en immobilier d habitation et en immobilier d entreprise. - La vente à la découpe - Le rapport Pelletier pour une meilleure sécurité juridique des autorisations d urbanisme - La loi de sauvegarde des entreprises et son incidence en immobilier d entreprise - La réglementation des conditions d exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. - Le projet de réforme du droit des sûretés - Le projet de réforme du droit des obligations - Les nouvelles règles comptables applicables au syndicat de copropriétaires - Le nouveau dossier de diagnostic technique - La réforme du permis de construire et des autorisations d urbanisme 16

En 2006 : - La loi de finances pour 2006 et la loi de finances rectificative pour 2005 - La loi relative aux offres publiques d acquisition - La loi pour légalité des chances, son décret et ses arrêtés d application en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation - La loi Aurillac sur la vente à la découpe - La loi portant engagement national pour le logement - L ordonnance relative aux suretés - L ordonnance réformant la saisie immobilière - L ordonnance relative aux sociétés anonymes coopératives d intérêt collectif pour l accession à la propriété - Le devenir du dossier de diagnostic technique unique - L état des risques - Les nouveaux diagnostics obligatoires En 2007 : - Les nouvelles accessibilités «handicapés» - Les nouvelles autorisations d urbanisme - Les nouvelles règlementations environnementales - Les nouvelles réglementations concernant la copropriété - La portée de la loi ENL en immobilier d habitation et en immobilier d entreprise - Le droit au logement opposable - Les réformes de la XIIIème législature En 2008 : - Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce - Le droit de préemption des communes sur les cessions de terrain - Le grenelle de l environnement 1 et le grenelle de l environnement 2 - La réforme de l urbanisme commercial - Les différentes réformes en immobilier d habitation - Les différentes réformes en immobilier d entreprise En 2009 : - Peut-on encore parler de bail de 9 ans plafonné - L application de l article L.145-39 du code de commerce - Le nouveau délai congé demande de renouvellement émanant de la loi LME 6 mois + le trimestre civil en cours - Les mesures du grenelle 1 ayant une incidence en immobilier d entreprise - L indice peut-il ne s appliquer qu à la hausse et être CAPE - Les nouvelles mesures environnementales du grenelle 1 et du futur grenelle 2 sont-elles couvertes par les assurances contractées par le maître d ouvrage. Ces différentes réformes et projets de réforme peuvent également être traités sur un ou plusieurs jours au sein de votre entreprise. Plusieurs exemples de programmes d actualité et de conférences ponctuelles sont intégrés dans ce manuel, sachant que dans le cadre d une intervention au sein de l entreprise, un programme adapté est organisé ne tenant compte que des préoccupations concrètes des participants après échange avec le directeur pédagogique et le formateur intervenant 17

LES PETITS DEJEUNERS D ACTUALITE Dès que l actualité le nécessite, que ce soit l actualité législative, réglementaire ou jurisprudentielle, l AFAC organise ponctuellement des petits déjeuners débats ou des conférences. Ont notamment été traités lors de petits déjeuners en 2009 les sujets d actualité suivants : - Le champ d application de l article L.145-39 du code de commerce - L augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail - Le nouveau délai congé demande de renouvellement 6 mois + le trimestre civil en cours LE CHAMP D APPLICATION DE L ARTICLE L. 145-39 DU CODE DE COMMERCE L AUGMENTATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER EN COURS DE BAIL Lors de ce petit-déjeuner débat les questions suivantes seront analysées : - la notion de loyer contractuel et de loyer judiciaire - la situation en cas de loyer progressif, de loyer à paliers ou de franchise de loyer - la mise en œuvre de l article L145-39 - la forme de la mise en œuvre - son application par le preneur - son application par le bailleur par rapport au loyer 9 ans plafonné - la nouvelle valeur locative. l ordre public. le point de départ. les clauses du bail. la fixation en dessous du loyer d origine - son point de départ dans un bail en état futur d achèvement - l opportunité de remettre en cause l indice choisi - la modification du loyer contractuel en cours de bail (avenants, critères) - l absence d application de l indice par le bailleur - la possibilité pour le preneur d imposer l application de la clause - L application de l article L.145-39 en cas de loyer binaire - le contentieux : (tribunal, médiation, clause compromissoire ou compromis d arbitrage) - analyse des premiers contentieux concernant l application de l article L.145-39 en cours de bail Remise d un support complet avec commentaires et note de synthèse. 18

LE NOUVEAU DELAI-CONGE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT 6 MOIS + LE TRIMESTRE CIVIL EN COURS Lors de ce petit-déjeuner débat les questions suivantes seront analysées : La loi LME et les articles du code de commerce modifiés Champ d application Date d entrée en vigueur Analyse de la réponse ministérielle n 43709 du 5 mai 2009 La situation en tacite reconduction La situation en fin de bail La situation en fin de période triennale Les conséquences de l erreur dans l acte extra judiciaire délivré Les différentes responsabilités Les conséquences en période triennale Les conséquences en fin de bail Les conséquences en tacite reconduction Le champ d application de la délivrance d un nouvel acte extra judiciaire Analyse des conséquences en se référant aux précédents jurisprudentiels concernant les articles : L.145-4- L.145-9 ; L.145-10 ; L.145-12 ; L.145-38 La nouvelle réglementation et ses éventuelles conséquences sur le bail commerce de 9 ans plafonné La nouvelle réglementation et ses éventuelles conséquences sur le bail 9 ans en tacite reconduction à compter de la 12 ème année. Comment envisager la rédaction des nouveaux baux pour les professionnels Bail se terminant à la fin d un trimestre civil? Bail dérogatoire + bail commercial? Mise à disposition anticipée? Clause d information dans le bail? Document annexe d information? Remise d un support complet avec commentaires et note de synthèse. 19

GRENELLE 1 CONSTRUCTIONS NOUVELLES ET CONSTRUCTIONS EXISTANTES LA LOI N 2009-967 DU 3 AOUT 2009 DE PROGRAMMATION RELATIVE A LA MISE EN ŒUVRE DU GRENELLE DE L ENVIRONNEMENT A ETE PUBLIEE AU JO DU 5 AOUT 2009 TEXTE N 2 Cette loi a des incidences et des conséquences très nombreuses en immobilier. Lors de ce petit-déjeuner débat les questions suivantes seront analysées : I/ LES GRANDS PRINCIPES DE LA LOI (ARTICLES 1 à 2) - Le développement durable et l environnement - La lutte contre le changement climatique - La baisse de consommation d énergie des bâtiments - La réduction des émissions de gaz à effet de serre - La contribution climat énergie II/ LA REDUCTION DES CONSOMMATIONS D ENERGIE DES BATIMENTS (ARTICLES 3 à 6) - Constructions neuves et bâtiments tertiaires. Permis de construire fin 2010. Permis de construire fin 2012. Energie 50 Kwh / m2 / an. Permis de construire fin 2020. Energie positive - Bâtiments existants. Audit. 2010, 2012, 2013 et 2020 III/ DISPOSITIONS RELATIVES A L URBANISME (ARTICLES 7 à 9) - Plan climat énergie territoriaux 2012 - Les nouvelles conceptions liées à l urbanisme ayant une incidence sur les constructions nouvelles - Les incidences de la loi sur la réglementation en matière d urbanisme commercial. Le dépôt du dossier en CDAC. Liens avec le rapport CHARIE, commerces et villes et l intégration de l urbanisme commercial dans le droit de l urbanisme. IV/ INTERPENETRATION ENTRE LE GRENELLE 1 ET LES REGLEMENTATIONS EXISTANTES - L importance concernant tous les travaux sur existants ou sur les constructions nouvelles avec la loi de février 2005 sur les accessibilités «handicapés». - L opportunité du DPE sur l existant comme sur les constructions nouvelles. - L incidence avec les autres diagnostics V/ CONSEQUENCES DU GRENELLE 1 PAR RAPPORT A LA REDACTION DES BAUX COMMERCIAUX - clause énergie - clauses environnementales - clause communication par le preneur des renseignements sur les consommations énergétiques au bailleur - vers un bail vert - nouvelles clauses à intégrer dans les baux en état futur d achèvemen VI/ ANALYSE SOMMAIRE DES AUTRES POINTS CLEFS DE LA LOI - Les transports - Les instruments pour respecter les objectifs «énergie» - La recherche dans le domaine du développement durable - Les outils d aménagement du territoire - La prévention des risques pour l environnement et la santé - La réduction des déchets VII/ QUELQUES PISTES PAR RAPPORT AU GRENELLE 2 Remise d un support complet avec commentaires et note de synthèse. 20

LES DINERS-DEBAT LES ACCESSIBILITES HANDICAPES EN ERP ET IOP ASPECT JURIDIQUE ET ASPECT TECHNIQUE LA MEDIATION LA CLAUSE COMPROMISSOIRE EN IMMOBILIER ORGANISATION Lieu : 19 h 00 - (apéritif d accueil) : discussion entre les intervenants et les participants 20 h 30 - dîner Pendant et après le dîner présentation interactive des thèmes par les deux intervenants PRESENTATION ET INTERVENANTS DINER DEBAT DU 2 JUILLET La loi handicap de 2005 a déterminé le champ d application des accessibilités handicapés autant sur l existant que pour les constructions nouvelles Pour les ERP de 1 ère et 2 ème catégorie, le diagnostic doit obligatoirement être réalisé avant la fin de l année. Pour les constructions nouvelles le décret et l arrêté du 11 septembre 2007 prévoit de joindre une notice accessibilité particulièrement complète. Enfin, lors de l achèvement des travaux, une annexe de plusieurs pages très importante, doit valider la conformité des travaux. Avant 2015, l existant devra être conforme en tenant compte des différentes catégories de «handicap» physique, psychique, mental, cognitif et sensoriel. Ce dîner débat permettra de faire le point sur ces nouvelles réglementations autant sur le plan juridique que sur le plan technique en n omettant pas le fait que lorsque des travaux seront réalisés sur l existant telle la mise en conformité des ascenseurs, et les nouvelles réglementations environnementales et énergétiques, il devra être tenu compte des accessibilités. Intervenants : Bernard BOUTONNET Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis deux ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d opérations du permis de construire jusqu à l état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l élaboration et l évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire bail ERP clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption). Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC 21

Pierre LE GARLANTEZEC Architecte Diplômé par le Gouvernement, plus de trente cinq ans d expérience professionnelle : architecte libéral missions (bureaux, logements, commerces neufs et réhabilitations pendant plus de 15 ans) puis maîtrise d ouvrage à la Capri (filiale du Groupe Caisse des Dépôts) et direction de projets (Assistance à Maîtrise d Ouvrage) depuis 1994 Spécialisé depuis l an 2000 en accessibilité du Cadre Bâti (diagnostic, solutions, estimation financière sur bientôt 2.500 sites d une extrême variété) Formateur depuis 1999 (Ecole Supérieure des Professions Immobilières jusqu en 2004, puis à l Association Française pour l Amélioration de la Connaissance en formation continue - fondamentaux de la construction, accessibilité et handicap - formateur en accessibilité à l Ecole Nationale Supérieure d Architecture de Versailles et au Centre de Ressources Et d innovation Mobilité Handicap ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- DINER DEBAT DU 9 JUILLET Depuis la loi NRE, il est possible soit d intégrer une clause compromissoire dans un bail commercial, soit au moment du litige de prévoir un compromis d arbitrage par rapport aux différents litiges potentiels comme les états des lieux de sortie, la détermination de la valeur locative ou d une indemnité d éviction. Parallèlement, devant la longueur des litiges, le temps des procès, l évolution de la jurisprudence, les différents aléas judiciaires, un mode alternatif de règlement des conflits (MARC) a été créé permettant de trouver une solution pouvant offrir à chacune des parties en cause d en sortir : «gagnant - gagnant». Ce dîner-débat permettra d approfondir le champ d application de la médiation, ses avantages, ses méthodes, ses délais et l élaboration de la clause et du mécanisme en immobilier d entreprise. Intervenants : Bernard BOUTONNET Jean François SALPHATI Avocat à la Cour d Appel de Paris Diplômé de l IFOMENE Membre de l AME (Association des Médiateurs Européens) REMISE A CHAQUE PARTICIPANT D UN DOCUMENT DE SYNTHESE 22

LES CONFERENCES ATELIER URBANISME COMMERCIAL : Comment remplir un dossier en CDAC Après les différents textes publiés le grenelle 1 et le futur grenelle 2 Cet atelier permettra de travailler sur la constitution d un dossier en CDAC en reprenant tout d abord, les fondamentaux à joindre obligatoirement prévus par la loi et son décret d application, ainsi que les documents complémentaires à joindre et notamment les accessibilités handicapés, les grilles de développement durable, les réglementations environnementales et énergétiques et le dossier de demande de permis de construire.. Analyse des décisions rendues et opportunité de CNAC pour le pétitionnaire ou les concurrents. La constitution du dossier en CNAC en tenant compte des différentes décisions déjà rendues. Les fondamentaux juridiques des recours sur CDAC et CNAC Cet atelier tiendra compte du rapport d information de Madame Elisabeth LAMURE du 16 décembre 2009 (voir lettre de l AFAC janvier 2010). PROGRAMME DETAILLE 1 ère partie : RAPPEL RAPIDE DES FONDAMENTAUX - Champ d application - Droit de préemption des communes - Les nouveaux documents d aménagement commercial - L article L.752-6 et R.752-7-1 du code de commerce 2 ème partie : PRECEDENTS JURISPRUDENTIELS - Analyse des motivations des différentes décisions rendues en CDAC - Analyse des motivations des différentes décisions rendues en CNAC - Les conclusions à en tirer pour les dossiers à venir 3 ème partie : ANALYSE ET COMMENTAIRES CONCERNANT L ARRETE DU 21 AOUT 2009 - le contenu de la demande - L annexe 1 - L annexe 2 - L annexe 3 4 ème partie : LES DOCUMENTS COMPLEMENTAIRES A ENVISAGER - En fonction de la demande de permis de construire - En fonction des accessibilités handicapés - En fonction du grenelle 1 5 ème partie : LE DEVENIR DES CDAC - en fonction du rapport n 174 de Madame Elisabeth LAMURE 16 décembre 2009 - en fonction du grenelle 2 et notamment de la nouvelle rédaction de l article L.122 1 9 du code de l urbanisme. 23

BAUX COMMERCIAUX ET ENTREPOTS FONDAMENTAUX ET ACTUALITE APRES LA JURISPRUDENCE RECENTE DE LA COUR DE CASSATION ET LE PROBLEME DES ACCESSIBILITES «HANDICAPES» DANS L OPTIQUE ENTREPOTS EXISTANTS - TRAVAUX SUR ENTREPOTS ET CONSTRUCTIONS NOUVELLES DESCRIPTIF La jurisprudence de la 3ème chambre civile de la cour de cassation dénie régulièrement depuis près de 4 ans, le droit au renouvellement ou à indemnité d éviction pour des locaux à usage d entrepôts. Cette conférence d une demi journée analysera dans le détail la situation de ces structures non prévues dans les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce mais représentant aujourd hui une partie importante des baux commerciaux. L analyse portera sur le caractère monovalent ou non d un entrepôt, l entrepôt, local principal, local accessoire, exploitation d un fonds de commerce, propriété commerciale, immatriculation au registre du commerce ; l importance de la terminologie dans la destination des locaux ; Comment éventuellement utiliser l arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 9 décembre 2008, comme argumentaire dans les contentieux à venir. Comment réagir par rapport à cette jurisprudence, quel bail signer et avec quelle terminologie. Les nouvelles réglementations ont également une incidence sur les entrepôts, il s agit particulièrement des accessibilités handicapés, des réglementations environnementales et énergétiques (grenelle 1 et grenelle 2) et du montage du bail en état futur d achèvement. PROGRAMME DETAILLE INTRODUCTION : Comment situer l entrepôt par rapport à la réglementation du statut des baux commerciaux et du bail civil? 1ère PARTIE : ENTREPOTS PROPRIETE COMMERCIALE DROIT AU RENOUVELLEMENT - Qualification de l entrepôt : (local monovalent ou non) - Les critères liés à la propriété commerciale et permettant d obtenir ou non le droit au renouvellement pour un entrepôt en fin de bail. o. La destination des locaux o. La terminologie o. Local principal 24

o o o. Local accessoire. Exploitation d un fonds. Immatriculation au registre du commerce - Incidence de l arrêt de la 3ème chambre civile du 11 mars 2006 - Montage juridique fondé sur l article 1134 du code civil - Incidence de l arrêt de la 3ème chambre civile du 9 décembre 2008 2ème PARTIE : ENTREPOTS ET CLAUSES A INTEGRER DANS LES NOUVEAUX BAUX - Les clauses relatives au droit au renouvellement - Les clauses relatives à l obligation de délivrance - Les clauses relatives à la destination pendant la durée du bail - Les clauses relatives aux mises aux normes et aux nouvelles réglementations - Les clauses relatives aux notions environnementales - La clause compromissoire 3ème PARTIE : LES NOUVELLES REGLEMENTATIONS ACCESSIBILITES HANDICAPES ET LES ENTREPOTS Cette étude sera faite en tenant compte de la situation : - sur les entrepôts existants sans travaux réalisés avant 2015 - sur les travaux sur les entrepôts existants - sur les nouveaux entrepôts, permis de construire à déposer 4ème PARTIE : LE MONTAGE JURIDIQUE ENTREPOTS ET BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT - les clauses à prévoir - le choix de l indice - les installations «preneur» avant le PV de réception CONCLUSION Incidences du grenelle 1 et du futur grenelle 2 sur les entrepôts. Remise d un support très complet avec textes commentaires et analyse 25

CYCLE ACTUALITE JURIDIQUE La 12 ème et la 13 ème législature sont à l origine de nombreuses réformes. Des nouvelles lois, des décrets d application de lois nouvelles ou modifiant des lois anciennes. Plusieurs lois autorisant le gouvernement à simplifier le droit par ordonnances. Des circulaires ministérielles interprétant les nouveaux textes. L immobilier d entreprise est en constante réforme et évolution. Parallèlement, la jurisprudence de la cour de cassation, dans tous les secteurs de l immobilier d entreprise et plus particulièrement dans le secteur des baux commerciaux et de la copropriété est en évolution constante. De nombreux arrêts de 2007 et 2008 ont interprété des textes de manière particulièrement restrictive. Face à cette situation, l actualisation devient une nécessité. L année 2008 a été particulièrement importante concernant les nouvelles lois ainsi que leurs décrets et arrêtés d application ; plusieurs de ces lois renvoyaient notamment les réformes sur des ordonnances, ces différentes informations étaient transmises dans le cadre de différentes lettres et flashs de l AFAC et permettaient notamment de pouvoir organiser des interventions au sein des entreprises. Le centre de formation AFAC pour 2009 organisera plusieurs cycles d actualisation des connaissances et notamment : - ACTUALISATION DES CONNAISSANCES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE - ACTUALISATION DES CONNAISSANCES EN IMMOBILIER D HABITATION - ACTUALISATION DES CONNAISSANCES CONCERNANT LES BAUX COMMERCIAUX - ACTUALISATION DES CONNAISSANCES CONCERNANT LA COPROPRIETE Ces différents cycles d actualisation sont prévus en INTER en fonction de l actualité environ une fois par trimestre et sont désormais également organisés ponctuellement en Province à Lyon Marseille et Toulouse. Ces mêmes formations d actualité peuvent être organisées au sein des entreprises en fonction d un programme choisi par les professionnels concernés. Lors de chaque intervention, un support complet reprenant les nouveaux textes, leur analyse, la jurisprudence commentée sera remis à chaque participant. 26

EXEMPLE DE PROPOSITION DE FORMATION VEILLE JURIDIQUE Je vous communique un programme intitulé «cycle actualité juridique». Celui-ci peut être adapté en tenant compte des besoins de votre entreprise. Cette formation «veille juridique» peut être organisée sur un semestre ou sur un an. Celle-ci serait liée à l actualité des baux commerciaux. Périodes d intervention en formation : Il s agit de matinées 9 à 13 h 00 dans vos locaux ou dans nos locaux. Il semble logique de prévoir une matinée par trimestre. Si l actualité le légitimait, il peut être envisagé des matinées supplémentaires ou en cas de «veille juridique calme» de décaler une matinée. Lors de chaque intervention est remis un support complet reprenant toute l évolution dans le domaine des baux commerciaux avec texte de référence et analyse. Périodes d intervention «veille juridique» Vous précisez au centre de formation la liste des personnes souhaitant recevoir par mail, l information juridique. Dès qu un élément nouveau interviendra un mail sera envoyé à chaque personne. Les participants sont ainsi avisés des nouveaux arrêts de la cour de cassation concernant les baux commerciaux, des réponses aux questions posées par les parlementaires, des circulaires, ainsi que de tous les textes (lois, décrets, arrêtés) ayant une incidence directe ou indirecte sur le statut des baux commerciaux. Cette veille juridique est adaptée aux centres d intérêts de votre entreprise. Pendant chaque période intermédiaire, les participants peuvent également envoyer au centre de formation, des mails faisant état de leurs problèmes ponctuels ou de la négociation sur différents baux ou ils rencontrent des difficultés. Ces différents mails pourront alors s intégrer dans des cas pratiques qui seront analysés dans la formation d une demi-journée. 27

PROGRAMMES D ACTUALITE TRAITES EN INTER : - AOUT 2009 - DECEMBRE 2009 - JANVIER 2010 CONFERENCE - LUNDI 31 AOUT (9 à 13 h 00 ) L ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Lors de cette conférence les points suivants seront traités : 1ère PARTIE : LE CHAMP D APPLICATION DE L ARTICLE L. 145-39 DU CODE DE COMMERCE - L AUGMENTATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER EN COURS DE BAIL la notion de loyer contractuel et de loyer judiciaire la situation en cas de loyer progressif, de loyer à paliers ou de franchise de loyer la mise en œuvre de l article L145-39 la forme de la mise en œuvre son application par le preneur son application par le bailleur par rapport au loyer 9 ans plafonné la nouvelle valeur locative. l ordre public. le point de départ. les clauses du bail. la fixation en dessous du loyer d origine son point de départ dans un bail en état futur d achèvement l opportunité de remettre en cause l indice choisi la modification du loyer contractuel en cours de bail (avenants, critères) l absence d application de l indice par le bailleur la possibilité pour le preneur d imposer l application de la clause L application de l article L.145-39 en cas de loyer binaire le contentieux : (tribunal, médiation, clause compromissoire ou compromis d arbitrage) analyse des premiers contentieux concernant l application de l article L.145-39 en cours de bail 2ème PARTIE : LE NOUVEAU DELAI-CONGE DEMANDE DE RENOUVELLEMENT 6 MOIS + LE TRIMESTRE CIVIL EN COURS - La loi LME et les articles du code de commerce modifiés Champ d application Date d entrée en vigueur 28

- Analyse de la réponse ministériel n 43709 du 5 mai 2009 - La situation en tacite reconduction - La situation en fin de bail - La situation en fin de période triennale - Les conséquences de l erreur dans l acte extra judiciaire délivré Les différentes responsabilités Les conséquences en période triennale Les conséquences en fin de bail Les conséquences en tacite reconduction Le champ d application de la délivrance d un nouvel acte extra judiciaire Analyse des conséquences en se référant aux précédents jurisprudentiels concernant les articles : L.145-4 - L.145-9 ; L.145-10 ; L.145-12 ; L.145-38 - La nouvelle réglementation et ses éventuelles conséquences sur le bail commerce de 9 ans plafonné - La nouvelle réglementation et ses éventuelles conséquences sur le bail 9 ans en tacite reconduction à compter de la 12ème année. - Comment envisager la rédaction des nouveaux baux pour les professionnels Bail se terminant à la fin d un trimestre civil? Bail dérogatoire + bail commercial? Mise à disposition anticipée? Clause d information dans le bail? Document annexe d information? 3ème PARTIE : LE CHAMP D APPLICATION DES INDICES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ICC ILC BT 01 FUTUR ILAT INDICE CAPE CLAUSES DANS LE BAIL ET ORDRE PUBLIC 4ème PARTIE : QUESTIONS DIVERSES D ACTUALITE DE LA SESSION EXTRAORDINAIRE DU PARLEMENT ET NOTAMMENT : - LOI N 2009-967 - 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du grenelle de l environnement JO DU 5 AOUT 2009 texte n 2 - LOI N 2009 974 10 août 2009 réaffirmant le principe du repos dominical et visant à adapter les dérogations à ce principe dans les communes et zones touristiques et thermales ainsi que dans certaines grandes agglomérations pour les salariés volontaires JO DU 11 AOUT 2009 Texte n 2 Remise d un support très complet avec textes commentaires et analyse 29

L ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE DANS L OPTIQUE DES BAUX COMMERCIAUX ET DE LEUR NOUVEL ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIEL VENDREDI 11 DECEMBRE 2009 «derniers jours avant clôture des inscriptions» Descriptif de cette journée de formation : Cette journée de formation permettra tout d abord de faire le point sur les accessibilités handicapés en immobilier d entreprise après les décrets et arrêtés de septembre 2009 sur notamment les ERP et les mesures de sécurité en cas d incendie sur les nouvelles réglementations concernant les lieux de travail pour les constructions nouvelles. Seront ensuite abordées : - les conséquences du grenelle 1 et du grenelle 2 en immobilier d entreprise. - Les clauses à prévoir dans le bail commercial en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation sur l obligation de délivrance et les mises en conformité sur l existant. - La situation concernant le bail commerces de 9 ans en fonction de l article L.145.39 du code de commerce, du nouveau délai congé six mois + le trimestre civil en cours et des obligations respectives des parties tout en élargissant le champ d application de l article L.145-39 et du nouveau délai congé demande de renouvellement de la LME en bureaux et en locaux d activités. - le champ d application des nouveaux indices en immobilier d entreprise. Présentation de l animateur : Bernard BOUTONNET Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis deux ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d opérations du permis de construire jusqu à l état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l élaboration et l évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire bail ERP clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption). Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC PROGRAMME DETAILLE 30

1ère partie : Le point sur les accessibilités handicapés après les derniers décrets et arrêtés publiés en septembre et octobre 2009 - Décret du 16 septembre 2009 et arrêté du 24 septembre 2009 relatif aux conditions d évacuation dans les ERP concernant les personnes handicapées. - Décret du 21 octobre 2009 relatif à l accessibilité des lieux de travail et des locaux à usage de bureaux aux travailleurs handicapés. - Le point sur le diagnostic obligatoire en ERP constructions existantes o. 1er janvier 2010 : ERP 1 et 2 o. 1er janvier 2011 : ERP 3 et 4 o. Opportunité de le réaliser en ERP 5 - Quid des constructions nouvelles suite à une demande de permis de construire déposée après le 1er janvier 2007 et après le 1er octobre 2007 qui s avérerait aujourd hui non-conforme. - Les clauses bailleur et preneur à prévoir dans les nouveaux baux commerciaux en fonction des accessibilités en ERP comme en locaux à usage de bureaux ou entrepôts.. 2ème partie : Grenelle 1 et Grenelle 2 conséquences en immobilier d entreprise - Travaux et obligations à prévoir sur le patrimoine existant. le DPE à joindre au nouveau bail commercial. l opportunité par avenant d élaborer un DPE en cours de bail commercial. Les travaux à réaliser entre 2012 et 2020. les clauses bailleur. les clauses- preneur - Travaux et obligations à prévoir sur les constructions nouvelles - Le bail vert. les clauses à joindre dans un bail en état futur d achèvement. la demande de permis de construire énergie basse consommation. la demande de permis de construire énergie positive. les clauses à intégrer dans les nouveaux baux. l opportunité par avenant en cours de bail d intégrer des nouvelles obligations bailleur et preneur 31

3ème partie : Quelles clauses à prévoir dans les baux commerciaux concernant les charges? - La jurisprudence de la cour de cassation sur l obligation de délivrance lors de la signature du bail - la jurisprudence de la cour de cassation sur l obligation de délivrance en cours de bail - la possibilité éventuelle de déroger à l article 1719 du code civil - La jurisprudence de la cour de cassation sur un nouveau bloc «charges», les travaux prescrits et imposés par les nouvelles réglementations ou par l administration. 4ème partie : Peut-on encore parler d un bail commercial de 9 ans plafonné? - Les conséquences de l application de l article L.145-39 du code de commerce sur le bail commerces 9 ans - Les conséquences du nouveau délai congé demande de renouvellement 6 mois + le trimestre civil en cours sur le bail commerces 9 ans. - L opportunité pour le bailleur lors du renouvellement de déplafonner dans le cadre de l augmentation de ses obligations résultant des travaux de mise en conformité ou de nouvelles réglementations mises à sa charge. Cette 4ème partie permettra d élargir le L.145-39 et le nouveau délai congé, autant pour les immeubles à usage de bureaux que pour les autres locaux dans le cadre du bail commercial. 5ème partie : Le point sur les indices en immobilier d entreprise - l ICC o. Peut-on l appliquer seulement à la hausse? o. Peut-on le CAPE o. Comment y intégrer l ILAT - BT 01 o. Peut-on encore l intégrer dans un bail en l état futur d achèvement et dans quelles conditions? 32

ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE JEUDI 28 JANVIER 2010 Le programme actualité en immobilier d entreprise est toujours déterminé à une date proche de sa réalisation pour être le plus réactif possible en fonction des nouvelles réglementations et de l évolution jurisprudentielle. Programme pour la journée d actualité du jeudi 28 janvier : Celui-ci pourra être complété en fonction de l actualité 1 - le point sur l application de l article L.145-39 du code de commerce, depuis la baisse de l ICC 2 - les clauses dans le bail commercial concernant l ICC et notamment celle précisant que l indice ne s appliquera qu à la hausse ou que l indice s appliquera sans pouvoir descendre en dessous du loyer contractuel ou que l indice est CAPE Ces clauses sont-elles valables? 3 - Peut-on indexer sur le BT 01 dans un bail en état futur d achèvement avant l état des lieux remise des clefs? 4 - Le point sur les accessibilités «handicapés» pour les locaux ERP, à usage de bureaux et entrepôts. 5 - Les charges, les grosses réparations, les mises en conformité, et l obligation de délivrance. 6 - Est-il opportun de prévoir les clauses d un bail vert avant le grenelle 2 et ses décrets d application 33

CHAPITRE III PROGRAMMES ADAPTES A LA DEMANDE DE L ENTREPRISE APRES CONTACT AVEC LE DIRECTEUR PEDAGOGIQUE ET LES FORMATEURS 34

DEVELOPPEMENT DURABLE ET CONSTRUCTION Formation envisagée dans l optique «immobilier d entreprise». Définition La démarche HQE Environnement et déchets 1 ère PARTIE : LE POINT SUR LA NORMALISATION EN COURS Les travaux internationaux en cours : ISO / TC 59 / SC / 17 Les documents publiés en mars 2006 Le développement durable dans la construction Les indicateurs de développement durable Le cadre méthodologique pour l évaluation de la performance environnementale des ouvrages Les projets en cours de finalisation La déclaration environnementale des produits de construction (prévue en 2007) 2 ème PARTIE : CONSTRUCTION ET MANAGEMENT ENVIRONNEMENTAL Responsabilité sociétale des entreprises (prise en compte des enjeux du développement durable dans la stratégie et le management de l entreprise) Système de management environnemental pour le maître d ouvrage 3 ème PARTIE : INFORMATION ENVIRONNEMENTALE ET SANITAIRE SUR LES PRODUITS DE CONSTRUCTION Qualité environnementale des produits de construction Déclaration environnementale et sanitaire des produits de construction Données énergie et transports 35

4 ème PARTIE : QUALITE ENVIRONNEMENTALE DES BATIMENTS Pertinence de la description, de la qualité environnementale du bâtiment Définition des objectifs de maîtrise des impacts environnementaux Traitement des aspects environnementaux afin de maîtriser ses impacts Traduction en termes de préoccupations et d exigence Cohérence des caractéristiques et des indicateurs entre eux Pertinence des caractéristiques et indicateurs par rapport aux objectifs retenus 5 ème PARTIE : LES NORMES D EQUIPEMENTS ET D INSTALLATION Chauffage central Ascenseurs Escaliers mécaniques Energie solaire Gaz naturel Isolation acoustique des bâtiments Sécurité aux feux Sécurité incendie 6 ème PARTIE : LES NORMES COMPLEMENTAIRES Les normes de produits (gros œuvre, second œuvre, aménagement). Les normes de conception technique et de dimensionnement des ouvrages Les normes de qualité, de service et d entretien 36

ETHIQUE ET DEVELOPPEMENT DURABLE REFLEXIONS SUR UNE PROPOSITION DE PROGRAMME REMARQUES LIMINAIRES : - La sensibilité des consommateurs s accroît aux enjeux du développement durable. - Le nouveau marketing construit de plus en plus de messages habillés «développement durable» ou «verts» sans y apporter pour autant des modifications fondamentales. - Pour autant, il convient de rappeler que le développement durable est défini par le code et que celui-ci apparaît aujourd hui directement ou indirectement dans plusieurs réformes et notamment la loi MOLLE le grenelle 1, le grenelle 2, ainsi que dans le cadre de la mission Pelletier une réflexion sur un bail «VERT» en immobilier d entreprise. - Tout cela s intégrera demain d une manière cruciale en immobilier d habitation notamment par l interpénétration entre la loi MOLLE et le bail vert. - Il force aujourd hui à réfléchir dans sa vie professionnelle d une manière quasi philosophique et morale et d associer le développement durable à un autre mot «l éthique» et c est l objet de cette formation. LES REFLEXIONS DE BASE SUR CETTE FORMATION 1 ) le positionnement de vos interlocuteurs vis-à-vis du développement durable. - les facteurs d un marketing intégrant le développement durable - les conditions pour un relationnel «client durable». 2 ) un marketing durable fondé sur l éthique - les besoins et les motivations profondes des clients - une nouvelle approche de segmentation 3 ) Une nouvelle approche marketing - concilier éthique, développement durable et rentabilité - Ethique et développement durable pour assurer la pérénité de l entreprise - L intérêt à venir des investisseurs pour des entreprises intégrant éthique et développement durable. 4 ) Les entreprises intégrant éthique et développement durable : Plusieurs réflexions - Ethique générale - Enjeux et champ d application du développement durable - Management de projet et management d équipe. - Comprendre les enjeux pour lesquels le développement durable constitue un mot d ordre de prise de conscience et de mobilisations collectives - Se doter d outils d analyse, de méthode de travail collectif et de conduite de projet sur la base des 37

principes fondateurs et des valeurs fondamentales du développement durable. 1 ère PARTIE : LES FONDAMENTAUX ETHIQUE ET DEVELOPPEMENT DURABLE DEVELOPPEMENT DURABLE DANS LE MONDE DE L ENTREPRISE ET MISE EN AVANT DE LA RESPONSABILITE ETHIQUE DES ACTEURS ECONOMIQUES A) Les entreprises et le défi éthique du développement durable. 1. Les voies d interprétation d une éthique du développement durable - Inscription du projet dans un schéma de temps long, propre aux rapports avec des générations éloignées. - le contrat intergénérationnel - l investissement pour l avenir - L éthique de la transmission patrimoniale - le référent civique 2. Le principe de précaution face aux risques collectifs potentiels - partir des attitudes du public - approfondir la réforme de l expertise - assumer ses responsabilités - La précaution n est pas une menace pour l innovation, elle en est la condition. 3. Quelques réflexions à approfondir - Ethique et développement durable : la fin et les moyens - Peut-on concilier le respect de la règle d or avec celui des générations futures d un côté et celui des autres êtres vivants de l autre? - comment concilier le «principe de précaution tel que défini par la jurisprudence et la charte constitutionnelle avec la réalité commerciale et économique? - Technologies durables et solidarité : quelles intuitions et quelles expériences? B) Le développement durable vers un schéma intégrateur Les interprétations organisationnelles du développement durable 1 ) Pensée - Les interprétations ontologiques. Adopter les principes du développement durable. Mission de l entreprise. Vision des dirigeants. Métier, raison d être. «imiter» les écosystèmes - Les interprétations épistémologiques. Développer des «techniques propres».. Connaissances scientifiques. Ingénierie environnementale. Approches préventives. Analyse intrants extrants 38

2 ) Action - Les interprétations axiologiques. Promouvoir une éthique du développement durable. Croyances, valeur,. Vision écocentrique. Leader ship vert. Entreprise missionnaire - Les interprétations praxéologiques. Intégrer les préoccupations environnementales dans les pratiques de l entreprise. Comportements, procédures. Guides pratiques. ISO 14 001. Réalisation des projets C) Les critères de l entreprise responsable éthique et développement durable. 1 ) Champ économique - Stimuler la croissance - Stimuler la compétitivité - Production emplois et rentabilité 2 ) Champ écologique - Protéger l environnement - La pollution - L optimisation des consommations diverses 3 ) Champ social - Promouvoir la responsabilité sociale - Relation avec les fournisseurs - Clauses socials 2ème PARTIE : ETHIQUE ET DEVELOPPEMENT DURABLE : SON APPLICATION DANS L ACTIVITE PROFESSIONNELLE DE TOUS LES JOURS A) Rappel des grandes étapes du développement durable - les années 1970 : scientifique et ONG - La commission BRUNDTLAND 1987 - Le sommet de la terre de RIO 1992 - Action 21 ou agenda 21 - Le conseil européen de GOTEBORG 2001 - Le conseil européen de BARCELONE 2002 - La loi constitutionnelle relative à la charte de l environnement du 1 er mars 2005 - La démarche HQE HPE THPE RT 2005 - La loi MOLLE du 25 mars 2009 et la contribution financière des locataires aux travaux d économie d énergie réalisés par le bailleur - Le grenelle 1 voté en juillet 2009 - Le projet de grenelle 2 venant au parlement au dernier trimestre 2009 39

B) Ethique et développement durable par rapport aux nouvelles réglementations - Anticiper les nouvelles obligations. Ascenseurs. Plomb. Accessibilité «handicapés». Qualité de l air dans les bâtiments. Carte du bruit et bâtiments. Grenelle 1. Grenelle 2 C) Ethique développement durable et habitat - Comment minimiser les impacts de la construction sur l environnement tout en maximisant le confort des utilisateurs et en réduisant les coûts - La préservation de l environnement pour les générations futures D) Les diagnostics et le développement durable - CREP, amiante, termites, état des risques technologiques, diagnostic de performance énergétique, électricité, gaz, document relatif aux installations d assainissement non collectif, la notion de logements décents très extensive - Le dossier de diagnostic technique immobilier dans les locations et dans les ventes en immobilier d habitation - Le compléter par une expertise technique du bien dans le cadre de l éthique et du développement durable. E) Le développement durable du bien : sa dimension juridique et humaine - La solidarité inter générations - Le développement durable solidaire - Les petites mesures pour les grands effets - La salle de bain - Les toilettes - Les petits gestes écolo pour de grandes économies - L installation de matériel de grandes marques - Entretien et réparation d urgence - L énergie renouvelable - Les programmes immobiliers propres - Les promoteurs immobiliers écolo F) Les enjeux d un parc de logements durables - Evolution socio-démographique (quantité) - Evolution de l âge de la population (accessibilité «handicapés») - Evolution des besoins énergétiques de l habitat (grenelle 1 et grenelle 2) - La maison à énergie passive ou positive - Evolution de l architecture écologique - Les projets immobiliers démonstrateurs - Des étiquettes DD sur des immeubles - Des gestes verts au quotidien - Le bail vert - Conciliation immobilier et développement durable (immobilier écologique les réglementations, les démarches volontaires) 40

- Concrétisation de l immobilier durable (coût et acteurs) GRENELLE 1 et GRENELLE 2 CONSEQUENCES SUR LE PATRIMOINE RESIDENTIEL ET TERTIAIRE INTRODUCTION : RAPPEL RAPIDE DES FONDAMENTAUX DU GRENELLE 1 RAPPEL RAPIDE DES FONDAMENTAUX DU GRENELLE 2 VOTE EN PREMIERE LECTURE PAR LE SENAT INTERFERENCES GRENELLE 1 et 2 ET AUTRES REGLEMENTATIONS ET NOTAMMENT LES ACCESSIBILITES HANDICAPES 1 ère partie : TRAVAUX ET OBLIGATIONS A PREVOIR SUR LE PATRIMOINE EXISTANT - Le futur et nouveau DPE et son champ d application en résidentiel, en copropriété et en tertiaire - Les documents à communiquer dans les relations vendeur acquéreur - Les documents à communiquer dans les relations propriétaire locataire - Les documents à communiquer dans les relations bailleur preneur - Les éventuelles modifications et les obligations en copropriété - Les travaux à réaliser en résidentiel - Les travaux à réaliser en tertiaire - Les délais à prévoir 2ème partie : TRAVAUX ET OBLIGATIONS A PREVOIR SUR LES CONSTRUCTIONS NOUVELLE - les conséquences du grenelle 1 - Les dates butoirs - La nouvelle demande de permis de construire énergie basse consommation ou énergie positive 3ème partie : LES CONSEQUENCES DANS LES RELATIONS ENTRE PARTIES A) Lors d une vente La particularité en cas de VEFA La particularité dans le cadre d un bail en état futur d achèvement Les documents à joindre à titre d information préliminaire Les documents à annexer à l acte 41

B) Lors d une location en résidentiel Les informations à communiquer au locataire Les éventuels travaux envisagés pendant la durée du contrat de location Les documents à annexer au contrat de location C) Lors d une location en tertiaire Les clauses fondamentales à intégrer dans le bail dans l optique bailleur Les informations à communiquer lors de la commercialisation Les documents à annexer au bail CONCLUSION Sensibilisation sur un certain nombre de mesures importantes du grenelle 1 et du grenelle 2 Les nouvelles mesures d urbanisme La lutte contre la pollution de l air intérieur et extérieur Les mesures fiscales L unification et la simplification de la définition des surfaces de plancher prise en compte dans le droit de l urbanisme La prévention des nuisances lumineuses 42

REGLEMENTATION ERP IGH DANS LE CADRE D UN PROCESS DE RENOVATION ET D AMENAGEMENT POUR LE COMPTE DE MAITRE D OUVRAGE OU EN TANT QUE CONTRACTANT GENERAL EN TENANT COMPTE DES REGLEMENTATIONS EXISTANTES ET A VENIR FINALITE DE CETTE FORMATION : Apporter aux différents participants (space planner, chargé d affaires, conducteurs de travaux..) une méthodologie du déroulé complet d une opération sur site. FORMATEURS : - Bernard BOUTONNET Avocat de formation, spécialisé dans les baux commerciaux, les fonds de commerce et les montages d opérations immobilières avec une expérience professionnelle de près de 30 ans ; depuis deux ans, consultant en baux commerciaux intervenant notamment pour des foncières et investisseurs sur les montages d opérations du permis de construire jusqu à l état des lieux, remise des clefs dans les opérations sur les baux en état futur d achèvement en centres commerciaux et entrepôts ; consultant sur l élaboration et l évolution des nouveaux baux ainsi que la modification de certaines clauses en fonction de la jurisprudence de la cour de cassation (loyer binaire bail ERP clause compromissoire, clauses charges et mise en conformité, droit de préférence, droit de préemption). Il est également enseignant et professionnel de la formation depuis plus de 20 ans et responsable pédagogique du centre AFAC - Roland DELACRETAZ Ingénieur certifié Génie Civil, spécialité bâtiments, Roland DELACRETAZ, a exercé dans les collectivités territoriales, s est spécialisé dans les domaines de l environnement et de la construction, coordonnateur SPS niveau I, il appréhende la problématique de la sécurité et de la santé sur les chantiers : risques accidents, et des polluants du bâtiment. Evaluateur diplômé de l université de Rouen, il certifie les diagnostiqueurs immobiliers pour le compte de BVQUI, QUALIXPERT. Ses compétences vont de la performance énergétique à l accessibilité des handicapés. Membre de la Chambre des Experts agrées Européens, il exécute des expertises immobilières ARTICULATION DE CETTE FORMATION A PREVOIR SUR DEUX JOURS 1 ère partie : Les fondamentaux - La gestion et les différentes responsabilités de l opération - Les différents intervenants : MO, AMO, MOD. - Les différents contrats : contractant général, entreprises, sous traitant.. - L avant chantier : le constat d huissier, le référé préventif.. 43

- La sécurité du chantier - Le déroulé du chantier : immixtion, délégation de la garde de la chose, rendez-vous de chantier. - La fin du chantier : réception, réserves, garantie de parfaite achèvement, les différentes garanties.. 2 ème partie : le déroulé administratif et urbanisme Le déroulé administratif Les différentes déclarations et leur calendrier en ERP Les différentes déclarations et leur calendrier en IGH Le déroulé urbanisme - les déclarations sur l honneur du maître d ouvrage et éventuellement du maître d œuvre au début du chantier et en fin de chantier - l autorisation de travaux - le permis de construire.. - la fin du chantier 3 ème partie : La spécificité des ERP - Critère ERP - Notion de public - Les différentes catégories d ERP - ERP et réglementation code du travail - Transformation code du travail en ERP Cette analyse sera faite en tenant compte des différentes réglementations sécurité, sécurité- incendie et en insistant sur le respect des différentes accessibilités handicapés, de la loi de février 2005 et de ces différentes décrets et arrêtés d application. Insister sur le fait que l accessibilité aujourd hui n est plus simplement PMR mais tous les handicaps et notamment physique, psychique, mental, cognitif et sensoriel. Ce déroulé tiendra compte également de toutes les réglementations environnementales, du grenelle 1, du futur grenelle 2, dont on connaît déjà les axes principaux, de la RT 2005 et de la future RT 2012, ainsi que de la nouvelle réglementation du conseil et du parlement européen du 17 novembre 2009, sur les lignes à suivre en matière d immeubles verts. 4 ème partie : La spécificité des IGH - Critère IGH - Les différentes catégories d IGH en tenant compte de la nouvelle réglementation récente et de la nouvelle classification Les critères accessibilités handicapés et réglementations environnementales de la 3 ème partie seront également repris dans cette partie IGH 5 ème partie : Les nouvelles réglementations sécurité incendie, risques de panique en ERP et en IGH Nous avons aujourd hui connaissance de la totalité des décrets et arrêtés d application concernant la sécurité incendie, risque de panique en ERP et en IGH concernant la situation pour les personnes handicapées, que ce soit au niveau du public, des visiteurs ou des salariés. Méthodologie et choix concernant les travaux à réaliser 44

CONDUITE DE TRAVAUX : ETUDE ELARGIE 1 ère partie : Les fondamentaux - La gestion et les différentes responsabilités de l opération - Les différents intervenants : MO, AMO, MOD. - Les différents contrats : contractant général, entreprises, sous traitant.. - L avant chantier : le constat d huissier, le référé préventif.. - La sécurité du chantier - Le déroulé du chantier : immixtion, délégation de la garde de la chose, rendez-vous de chantier. - La fin du chantier : réception, réserves, garantie de parfaite achèvement, les différentes garanties. 2 ème partie : le déroulé administratif et urbanisme Le déroulé administratif Les différentes déclarations et leur calendrier en ERP Les différentes déclarations et leur calendrier en IGH Le déroulé urbanisme - les déclarations sur l honneur du maître d ouvrage et éventuellement du maître d œuvre au début du chantier et en fin de chantier - l autorisation de travaux - le permis de construire.. - la fin du chantier 3 ème partie : La spécificité des ERP - Critère ERP - Notion de public - Les différentes catégories d ERP - ERP et réglementation code du travail - Transformation code du travail en ERP 45

Cette analyse sera faite en tenant compte des différentes réglementations sécurité, sécurité- incendie et en insistant sur le respect des différentes accessibilités handicapés, de la loi de février 2005 et de ces différentes décrets et arrêtés d application. Insister sur le fait que l accessibilité aujourd hui n est plus simplement PMR mais tous les handicaps et notamment physique, psychique, mental, cognitif et sensoriel. Ce déroulé tiendra compte également de toutes les réglementations environnementales, du grenelle 1, du futur grenelle 2, dont on connaît déjà les axes principaux, de la RT 2005 et de la future RT 2012, ainsi que de la nouvelle réglementation du conseil et du parlement européen du 17 novembre 2009, sur les lignes à suivre en matière d immeubles verts. 4 ème partie : La spécificité des IGH - Critère IGH - Les différentes catégories d IGH en tenant compte de la nouvelle réglementation récente et de la nouvelle classification Les critères accessibilités handicapés et réglementations environnementales de la 3 ème également repris dans cette partie IGH partie seront 5 ème partie : Les nouvelles réglementations sécurité incendie, risques de panique en ERP et en IGH Nous avons aujourd hui connaissance de la totalité des décrets et arrêtés d application concernant la sécurité incendie, risque de panique en ERP et en IGH concernant la situation pour les personnes handicapées, que ce soit au niveau du public, des visiteurs ou des salariés. Méthodologie et choix concernant les travaux à réaliser 46

L ACQUISITION D UN IMMEUBLE A DOMINANTE HABITATION DANS LE CADRE D UN PROJET DE VENTE A LA DECOUPE INTRODUCTION : LES TEXTES DE REFERENCE - la loi sur les baux d habitation - la loi sur la copropriété - la loi SRU - la loi AURILLAC - Les accords collectifs SENSIBILISATION AUX DIFFERENTS ARRETS RENDUS PAR LA COUR DE CASSATION CONCERNANT LA VENTE A LA DECOUPE DEPUIS LA LOI AURILLAC 1 ère partie : LES PREABLES A L ACQUISITION D UN IMMEUBLE - les sources d information sur la vente à la découpe : les notaires, le marché immobilier français - les analyses du marché : le marché immobilier local - la situation de l immeuble au regard des différentes réglementations actuelles et notamment les accessibilités «handicapés», le grenelle 1 et le grenelle 2 - l étude de l immeuble et notamment sa date de construction, son état général, les travaux importants et les relations pouvant exister entre l ancien propriétaire, son gestionnaire et ses locataires. - L étude des occupants de l immeuble et notamment la pyramide des âges, leur date d entrée, leur situation professionnelle, le montant de leur loyer, leur personnalité, leur état d esprit, leurs motivations face à l acquisition - L étude des différents baux des locataires 2 ème partie : ANALYSE SUCCINCTE SUR L ELABORATION D UN REGLEMENT DE COPROPRIETE - Les différentes obligations - Travail sur un modèle 47

3 ème partie : LE CHAMP D APPLICATION DE LA VENTE A LA DECOUPE - les cas dans lesquels la loi Aurillac ne s applique pas - achat de l immeuble moins un lot - commerces en pied d immeubles - vente sur vente 4 ème partie : DEROULEMENT D UN DOSSIER DE VENTE A LA DECOUPE MONTAGE JURIDIQUE ANALYSE TRES DETAILLEE - l information préalable des locataires - le congé pour vente par lots - le droit de préemption des communes - le droit de préemption du locataire - la reconduction du bail? - la substitution d acquéreur - la proposition de relogement - le renouvellement du bail - l accord du 16 mars 2005 - les différents contentieux et leur suivi La totalité de la journée de formation sera articulée par un travail sur différents documents types et notamment un cahier d information à remettre aux locataires 48

ACCESSIBILITES SECURITE NOUVELLES REGLEMENTATIONS CONCERNANT LES ERP 5 CONSTRUCTIONS NOUVELLES TRAVAUX SUR EXISTANT ET CONSTRUCTIONS EXISTANTES ANALYSE JURIDIQUE ET ANALYSE TECHNIQUE Proposition de programme formation en intra en tenant compte de l activité spécifique de l entreprise sur l existant les réhabilitations les transferts de locaux et les constructions nouvelles (ERP 5). PARTIE JURIDIQUE - Le champ d application de l ERP 5 - Le champ d application de l IOP - Les textes de référence - Les différents handicaps visés par la loi de 2005 - Les solutions pour les différents handicaps - La notion de visiteurs - La notion de discrimination - Les différentes commissions et l accessibilité. les commissions départementales d accessibilité handicapés. les commissions locales - La situation et la réglementation concernant les constructions nouvelles ou les travaux sur l existant nécessitant une demande de permis de construire. La date de référence du 1 er janvier 2007. La date de référence du 1 er octobre 2007. La notice accessibilité prévue par le décret et l arrêté du 11 septembre 2007. L annexe 3 : achèvement des travaux et conformité de l accessibilité - La situation sur les travaux sur existant ne nécessitant pas de demande de permis de construire. l opportunité de prévoir toutes les accessibilités. l opportunité de faire un audit même s il n est pas obligatoire. la date butoir de 2015. Les conséquences si les mises aux normes ne sont pas réalisées - Les sanctions en cas de non respect de la loi et de ses décrets d application - Les conséquences des nouvelles réglementations accessibilités handicapés sur la réglementation incendie, sécurité incendie et risque de panique 49

COMPLEMENT A LA PARTIE JURIDIQUE I/ L OPPORTUNITE LORS DES TRAVAUX D ACCESSIBILITE D INTEGRER LES MESURES A VENIR CONCERNANT LES NOUVELLES REGLEMENTATIONS ENERGETIQUES ET ENVIRONNEMENTALES - grenelle 1. énergie basse consommation. énergie positive - grenelle 2. les réglementations à prévoir sur les constructions existantes. le DPE. les travaux à réaliser II/ LA REFLEXION SUR LES CLAUSES FIGURANT DANS LES BAUX ET LEURS CONSEQUENCES - travaux accessibilités à la charge bailleur - travaux accessibilités à la charge preneur III/ EVENTUELLEMENT EVOCATION DU LIEN ENTRE LA MISE EN SECURITE DES ASCENSEURS ET LES MISES AUX NORMES HANDICAPES PARTIE TECHNIQUE LES FONDAMENTAUX - les obligations du maître d ouvrage au stade du permis de construire - l attestation de prise en compte des règles d accessibilité telle que définie par l article R.111-19 27 du CCH - La désignation de l opérateur : (nom de l opération nature des travaux) - La désignation des acteurs : (maître d ouvrage, maître d œuvre, éventuellement AMO et MOD, bureau de contrôle à qui est confié la mission de handicap) - Engagement du maître d ouvrage et du maître d œuvre - Annexes à la notion d accessibilité (déficience visuelle déficience auditive déficience intellectuelle et déficience motrice). 50

LISTE TECHNIQUE GENERALE Etant entendu que dans le cadre de la formation en intra, cette étude sera détaillée en tenant compte des demandes des participants. - Cheminements extérieurs. Caractéristiques minimales. repérage guidage et sécurité d usage. qualité d éclairage - Stationnement - Accès au bâtiment - Accueil du public. Mobilier adapté - circulations intérieures horizontales - circulations verticales. escalier. ascenseur - Revêtement des sols, murs et plafond - Portes portiques et SAS - Locaux ouverts au public, équipements et dispositifs de commande - Sanitaires - Sorties - Eléments d information et de signalisation 51

FORMATION EN INTRA LES FONDAMENTAUX SUR LES ACCESSIBILITES «HANDICAPES» EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION Public visé : professionnels de l immobilier, promoteurs, constructeurs, foncières et investisseurs, gestionnaires et responsables de centres commerciaux, négociateurs en immobilier d entreprise, gestionnaires en immobilier d entreprise, enseignes et représentants des enseignes, responsables de sociétés franchiseurs ou franchisés, intermédiaires, rédacteurs d actes commerciaux. Conseils en immobilier d entreprise et différentes entreprises travaillant sur les opérations juridiques et techniques en accessibilité «handicapés» Objectifs de la formation : Cette formation a pour objectif de permettre aux participants de faire le lien entre les différents mécanismes juridiques concernant les nouvelles accessibilités «handicapés» de la loi du 11 février 2005 et les audits et différents conseils pouvant être donnés en immobilier d entreprise comme en immobilier d habitation sur le montage des nouvelles opérations et sur la mise aux normes concernant les différents bâtiments existants. Durée de la formation : 7 heures - Réparties en 3 heures le matin et 4 heures l après-midi. Déroulement pédagogique : La totalité de la journée sera réalisée en travaillant et en analysant les différents textes de référence de manière à permettre aux participants d avoir une connaissance globale et pratique concernant les différentes accessibilités. De nombreux exemples concrets seront évoqués pendant cette journée de formation, l intervenant étant un professionnel travaillant lui-même sur ces sujets. Moyens pédagogiques : remise de plusieurs supports lors de la formation permettant aux participants après celle-ci de pouvoir y retrouver tout d abord les différents fondamentaux de la réglementation des accessibilités ainsi que tous leurs commentaires et analyse. Travail sur des cas concrets avec de nombreuses illustrations. Cas pratiques : Simulation et étude de cas Méthodes d évaluation des acquis : feuilles d émargement et discussion avec les participants pour constater l acquisition des connaissances. 52

PROGRAMME DETAILLE 1 ère partie : LES FONDAMENTAUX EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION A) Rappel et analyse des différents textes communs - La loi du 11 février 2005 - Les décrets d application et les arrêtés - La circulaire inter ministérielle B) Les différentes catégories de handicap visées par la loi - cognitif, physique, psychique, mental, sensoriel - le handicap en France - les déficiences visuelles - les déficiences motrices - les personnes handicapées psychiques - les personnes handicapées mentales - les déficiences auditives - les personnes de petite taille C) Les différentes instances - les commissions locales - les commissions départementales - le conseil national consultatif des personnes handicapées D) Les sanctions - sur l existant - sur les constructions nouvelles - à compter de janvier 2015 E) Les délais - les différentes dates en immobilier d entreprise - les différentes dates en immobilier d habitation F) les dérogations - sur l existant - sur les constructions nouvelles 53

2 ème partie : ANALYSE SPECIFIQUE ET DETAILLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION A) En immobilier d entreprise Cette partie permettra de distinguer la situation concernant les constructions nouvelles, les travaux sur existant, les équipements intérieurs et extérieurs par rapport et à la date à laquelle la demande de permis de construire a été déposée et à la date à laquelle les travaux ont été réalisés lorsqu ils ne font pas l objet d une demande de permis de construire ou d une autorisation de travaux ; elle permettra également d analyser la situation dans les différents cas notamment en distinguant les 5 catégories d ERP concernant l existant et les travaux devant être obligatoirement réalisés avant janvier 2015. B) En immobilier d habitation Cette seconde partie permettra de la même manière en immobilier d habitation, en insistant sur les bâtiments collectifs d habitation de faire le point sur les obligations concernant les constructions nouvelles et les travaux sur existant par rapport à la date à laquelle la demande de permis de construire, l autorisation de travaux ou les aménagements intérieurs et extérieurs ont été programmés ; concernant l existant, elle déterminera les cas dans lesquels des travaux doivent être réalisés avant janvier 2015. C) Situation particulière concernant les lieux de travail Cette analyse sera réalisée en tenant compte du décret d application publié au JO il y a quelques jours précisant les obligations pour les constructions nouvelles, les travaux sur existant et les aménagements et équipements intérieurs. Si les documents sont publiés au JO, cette formation intégrera les travaux devant être réalisés sur les lieux de travail existants. CONCLUSION Sensibilisation sur les différentes actions contentieuses engagées par des associations représentatives des handicapés en insistant sur l importance des conséquences de l arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009. 54

BAUX COMMERCIAUX PROGRAMME ADAPTE AUX BESOINS SPECIFIQUES D UNE ENTREPRISE 1 ère partie : LA PRISE A BAIL LA CONCLUSION DU BAIL COMMERCIAL Travail lors de cette première partie sur un bail commercial type. Possibilité pour rendre la journée plus réactive de travailler sur des modèles de baux utilisés par l entreprise. Champ d application du bail commercial Mentions obligatoires devant figurer dans un bail commercial Clauses négociables dans un bail commercial Durée du bail commercial pour le preneur Durée du bail commercial pour le bailleur La détermination du loyer Le dépôt de garantie 2 ème partie : LA VIE DU BAIL Les différentes périodes dans le bail (éventuellement triennale) L évolution du loyer en cours de bail La détermination de l indice parmi les différents indices existants aujourd hui à savoir ICC, ILC, indice CAPE et futur indice ILAT La clause d échelle mobile La révision du loyer La clause cession La clause sous location La clause résolutoire Le motif grave et légitime La prescription biennale Les procédures en matière de baux commerciaux L augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail, l application de l article L.145-39 et le loyer à la valeur locative 55

3 ème partie : LA FIN DU BAIL Les différentes formes de congé du bailleur - le congé avec offre de renouvellement - le congé sans offre de renouvellement - le plafonnement - les motifs de déplafonnement - la valeur locative - l indemnité d éviction le congé ou la demande de renouvellement du preneur - forme, délais les conséquences de la réforme dans le cadre de la loi de modernisation de l économie sur les nouveaux délais congés demande de renouvellement et départ du preneur en fin de période triennale. La tacite reconduction 4 ème partie : LES ANNEXES ET LES AVENANTS AU BAIL COMMERCIAL L état des lieux d entrée, le pré état des lieux de sortie et l état des lieux de sortie L état des risques L opportunité de joindre un diagnostic de performance énergétique Les avenants : leur formulation et les conséquences lors du renouvellement du bail. 56

L ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX Dans l optique des centres commerciaux et des clauses à intégrer dans le bail La réforme de l urbanisme commercial (LME) - les mesures de la réforme ayant une incidence sur le bail commercial - la réforme de l urbanisme commercial et les clauses à intégrer dans le bail en état futur d achèvement. - Le rapport CHARIE et ses conséquences (si communiqué avant la date de la formation). Les mesures LME et les centres commerciaux - les nouvelles réglementations concernant les soldes - les nouvelles réglementations concernant la vente au déballage - La haute autorité de la concurrence - Le conseil stratégique du commerce de proximité et la commission d orientation du commerce de proximité L indice ILC en immobilier d entreprise (réforme du statut des baux commerciaux décidée par LME). - ILC avenant au bail et clauses à intégrer - ILC et possibilité de rétroagir au 1 er janvier 2008 - ILC et les autres contrats - Comment ne pas risquer la nullité de la clause sur ILC dans les nouveaux baux Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux et le nouveau droit de préemption des communes sur les terrains entre 300 et 1 000 m2 - Le point sur les zones de protection - Retour sur contentieux - Droit de préemption des communes et droit de préférence du bailleur (clause dans le bail). La réforme du statut des baux commerciaux dans le cadre de la loi de modernisation de l économie. - les nouvelles réglementations concernant le bail dérogatoire - L application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales - Les nouveaux délais pour le congé et la demande de renouvellement en tacite reconduction - Le nouveau délai laissé au locataire pour quitter les lieux après paiement de l indemnité d éviction. - Congé bailleur ou preneur et trimestre civil 57

Le point sur la loi handicap pour les ERP et IOP existants ainsi que pour les constructions nouvelles - - Travaux sur l existant et jurisprudence obligation de délivrance - Accessibilités sur ERP et baux en état futur d achèvement (par rapport à la date d obtention du permis de construire Les futures réglementations environnementales et énergétiques et le bail commercial - Grenelle 1 et grenelle 2 et clauses dans le bail - Diagnostic de performance énergétique et clauses dans le bail - Nouveau DPE Le développement durable - Réflexion par rapport au bail et aux obligations respectives du bailleur et du preneur. Etat des risques - Etat des risques BEFA - Etat des risques et diminution du montant du loyer - Etat des risques et résolution du contrat Augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail - Champ d application - Avenant sur nouvel indice et conséquences sur cette réglementation Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2008 et 2009 ayant une incidence en immobilier d entreprise et notamment : - baux commerciaux et travaux réalisés par le bailleur - baux commerciaux et obligation de délivrance du bailleur - copropriété - contrat de franchise et obligations du franchiseur vis-à-vis du franchisé.. Analyse de la jurisprudence 2008 et début 2009 Cour de cassation cour administrative d appel et conseil d état ayant une incidence sur les centres commerciaux point sur différents problèmes liés aux centres commerciaux - la clause d enseigne - l association des commerçants - le loyer binaire - le loyer binaire lors du renouvellement. Remise d un support très complet reprenant tous les sujets de référence avec textes et commentaires 58

ACTUALITE FISCALE Loi de modernisation de l économie 04.08.2008 Loi de finances pour 2009 Loi de finances rectificative pour 2008 Derniers décrets Instructions - Réponses - JRP Cette journée est destinée aux sociétés de commercialisation de programmes immobiliers neufs, de gestion de locaux à usage d habitation. IMPOT SUR LE REVENU Quelles sont les nouveautés apportées par la loi de finances pour 2009? A. Sur le loueur en meublé a. Sur la définition plus restrictive du LMP b. Sur l exonération des plus values c. Sur le traitement des déficits d. Sur le régime du micro-bic B. Sur le dispositif Malraux C. Sur le régime «Monuments historiques» D. Sur le plafonnement de la réduction d impôt pour investissement OUTRE-MER E. Sur les régimes «De Robien» et «Borloo» F. Sur le régime «Demesinne» G. Un nouveau régime : la résidence meublée Quelles sont les nouveautés apportées par la loi de finances rectificative pour 2008? La réforme des NICHES FISCALES Un nouveau mécanisme A. Sur les régimes «De Robien» et «Borloo» Un nouveau mécanisme DROITS D ENREGISTREMENT Quelles sont les nouveautés apportées par la loi de modernisation de l économie Loi du 04.08.2008? A. Sur le droit de vente de droits sociaux B. Sur le droit de vente de fonds de commerce C. Sur l abattement sur certaines cessions CONTRIBUTIONS SOCIALES Sur le financement du RSA par la taxation des revenus du capital Loi du 1 er.12.2008 A. Les personnes concernées B. Les revenus concernés C. La base D. Le taux E. L impact sur le bouclier fiscal Une nouvelle contribution Chaque exposé sera précédé d un rappel de la réglementation en vigueur. 59

L ANALYSE ET LA GESTION BUDGETAIRE DES SCI INTRODUCTION : I/ APPROCHE JURIDIQUE DES SCI SCI et patrimoine immobilier La gestion d un patrimoine professionnel La gestion de la SCI : gérant, associés Acquisition et financement du patrimoine immobilier par la SCI Les parts de SCI II/ APPROCHE JURIDIQUE DE LA COPROPRIETE La loi du 10 juillet 1965 et ses modifications 2004, 2005 et loi ENL Le syndic Le conseil syndical Les différentes assemblées générales Le règlement de copropriété Le budget de la copropriété 1 ère partie : Les charges récupérables en immobilier d entreprise sur des locataires à usage de bureaux Le principe - la totalité des charges sont récupérables - le bail détermine précisément les charges qui seront récupérables Le recouvrement des charges - Prescription de 5 ans - Formes du recouvrement : mise en demeure, commandement, acte extra judiciaire, contentieux, frais récupérables. 2 ème partie : Analyse des différents baux liant la SCI bailleur au locataire preneur Les baux particuliers - le bail dérogatoire - la convention d occupation précaire - la convention de mise à disposition Le bail de 9 ans ou plus Les clauses importantes du bail - les honoraires de gestion - les gros travaux de l article 606 - Les travaux d entretien - Les mises en conformité - Les réparations locatives - Les impôts et taxes : fonciers, taxe sur les bureaux - L indexation - La clause d échelle mobile - Les nouveaux impôts ou taxes 60

La jurisprudence actuelle par rapport aux clauses du bail - les dérogations au contrat de louage du code civil (article 1719 et suivants) - les parties communes et les charges - la liste des charges dans le bail - différence entretien et nouvelles réglementations 3 ème partie : Travail concret et réactif sur le tableau de bord : gestion d un immeuble d une SCI Le hors taxe ou le TTC Les différentes catégories d impôts récupérés sur le locataire annuellement ou intégrés en provision sur charges Les assurances du propriétaire : la prime, la franchise Les honoraires de gestion : forfaitaire, évolutif, indirect ou en chaine Les travaux : les appels et les provisions sur travaux à venir Les loyers : les avoirs et délais ainsi que l incidence et l application de l indice INSEE 4 ème partie : Les droits du locataire sur la vérification des charges Forme en l absence de clauses dans le bail Les documents pouvant être consultés La répartition des charges communes 5 ème partie : La régularisation des charges de l exercice ou des exercices antérieures Forme Délais Incidences sur le calcul de la nouvelle provision sur charges 6 ème partie : l opportunité d établir un prévisionnel des charges Sur le modèle du prévisionnel en copropriété Prévisionnel N + 1, N + 2.. 7 ème partie : Les nouvelles charges à prévoir à court terme et à moyen terme La mise en sécurité des ascenseurs Les nouvelles accessibilités «handicapés» de la loi de février 2005 sur les bâtiments existants et pour les lieux de travail Les canalisations plomb Les études de faisabilité sur la performance énergétique, les travaux en résultant et les nouvelles charges Cette journée de formation sera notamment axée sur des cas pratiques ainsi que sur des cas concrets vécus par le formateur dans le cadre de son activité professionnelle. Remise d un support complet avec les textes de référence, les commentaires, et la jurisprudence actuelle de la cour de cassation. 61

PANORAMA DES CONTRATS PUBLICS INTRODUCTION LES DIFFERENTES CATEGORIES DE CONTRATS ET LE CHOIX DU CONTRAT - Marchés publics - Contrats de partenariat - Contrats de subvention - Contrats d occupation domaniale - Délégations de service public LES AVENANTS AUX CONTRATS PUBLICS - Les acteurs intervenants - La procédure de passation, d exécution et de contrôle des avenants - L acheteur public - Les organismes de contrôle - Le respect des procédures LE CODE DES MARCHES PUBLICS - Analyse synthétique 1 ère partie : LE CONTRAT DE VEFA - Définition - Le contrat préliminaire, le changement de promettant - Conditions de mise en œuvre du contrat - A quelle date se forme l acte de vente en EFA - Conformité et prescriptions particulières du permis de construire - Défaut de conformité - Le retard de livraison - La garantie intrinsèque d achèvement - VEFA dans une division en volumes - Vente à terme ou VEFA : montage complexe 2 ème partie : CESSION OU ECHANGES DE TERRAIN CONTRE DES LOCAUX A CONSTRUIRE - Présentation de l opération - Différence société d attribution et société de vente - Qualification juridique. la cession d une fraction indivise du terrain. la cession de la totalité du terrain - les garanties attachées à cette opération. la garantie d achèvement. la garantie contre les malfaçons 62

3 ème partie : LA TECHNIQUE DU DROIT DE CONSTRUIRE PAR LE CONSTRUCTEUR A. Le bail emphytéotique - la création du bail - les droits et obligations de l emphytéote - la fin du bail emphytéotique - les questions de qualification - les inconvénients - les intérêts B. Le bail à construction - la formation du contrat. durée du bail. tacite reconduction. prix. droits et obligations du preneur. distinction entre le bail à construction et d autres contrats - la fin du bail à construction. les causes d extinction du bail. les conséquences de l extinction du bail C. Le bail à réhabilitation - les conditions de formation du contrat - La description des travaux à réaliser - L expiration D. La concession immobilière - formation du contrat - Objet du contrat - Durée du contrat - Prix du contrat - Forme du contrat - Droits et obligations du concessionnaire - Fin du contrat 4 ème partie : LE CREDIT BAIL IMMOBILIER Historique du Crédit bail Rappel de la réglementation o Focus sur les aspects intéressant les contrats de partenariat Principaux Acteurs et leur positionnement Processus et déroulement dune opération Cas types de montages juridiques o Sur assiette foncière propre o Sur terrain d autrui Bail à construction AOT BEA 63

Aspects contractuels o Généraux o Dans le cadre de Partenariats Publics Privés Tarification Dispositions essentielles Sûretés et covenants 5 ème partie : LES CONVENTIONS PUBLIQUES D AMENAGEMENT - Définition - Exclusion des règles de publicité et de mise en concurrence - Critiques de cette exclusion sur le fondement du droit communautaire - Les solutions recommandées - La jurisprudence de la cour administrative d appel 6 ème partie : L OFFRE DE CONCOURS - Définition - Champ d application - Liberté de recourir à l offre de concours 7 ème partie : MARCHE PUBLIC DE CONCEPTION REALISATION POUR LA REALISATION ET L EXPLOITATION D UN OUVRAGE - Définition et champ d application - Identification de l organisme qui passe le marché - La procédure de passation - L objet du marché - La composition des candidatures - La remise des candidatures - Justificatifs à produire - Critères de sélection des candidats et du lauréat 8 ème partie : LES CONTRATS DE PARTENARIAT - Définition des contrats de partenariat - Distinction avec les délégations de service public - Distinction par rapport aux marchés publics - Risque de requalification - La procédure de publicité et de mise en concurrence des contrats de partenariats. la procédure de principe : le dialogue compétitif. la procédure d exception : l urgence. les mesures visant à encourager le secteur privé - les clauses obligatoires dans un contrat de partenariat - les avenants dans les contrats de partenariat 64

MONTAGE D OPERATIONS COMPLEXES Division en volume et imbrications de propriété publiques et privées Ce programme ne fait que compléter la proposition de programme que vous aviez envoyé le 14 décembre. INTRODUCTION : LA THEORIE DU DROIT DE SUPERFICIE ET LA CONSTRUCTION EN VOLUME : - Application moderne du droit de superficie. LES MONTAGES IMMOBILIERS COMPLEXES - Justification de ces montages - Les justifications juridiques de ces montages - Le problème des règles de publicité et de mise en concurrence - Le bail emphytéotique et le code des domanialités publiques - Les conventions d occupation domaniale et la loi SAPIN LES OCCUPATIONS DU DOMAINE PUBLIC A DES FINS PRIVATIVES - les différentes formes d occupation - L indemnisation de l occupant du domaine public en cas de retrait de son autorisation - Le choix entre la convention domaniale et la délégation de service public - Les secteurs dans lesquels le problème est le plus souvent posé - Quels sont les critères de distinction - Les enjeux du choix LE DEVELOPPEMENT DES MONTAGES DE TYPE A O T / LOA - Financement et maîtrise d ouvrages publics - Financements et maîtrise d ouvrages privés LE BAIL EMPHYTEOTIQUE ADMINISTRATIF (DEA) - Instrument issu du droit privé - Le domaine public virtuel - Le champ d application rationae materiae - Le champ d application rationae loci - Les droits de l occupant domanial - Le recours au financement par crédit bail - La constitution d hypothèques - Les projets d intérêt général - La réalisation d ouvrages destinés à être mis à la disposition de la collectivité 65

STATUTS JURIDIQUES ET MODE D OCCUPATION DE L IMMOBILIER AVEC SERVICES INTRODUCTION LIMINAIRE Les différents points de cette introduction seront évoqués d une manière sommaire et synthétique. 1 ère partie : LA NOTION DE CONTRAT DE DROIT COMMUN PAR RAPPORT AU CONTRAT DE BAIL 2 ème partie : REGLES FONDAMENTALES SUR LES DIFFERENTES CATEGORIES DE BAUX EXISTANTS, ETUDE REALISEE SOMMAIREMENT AVEC LE CHAMP D APPLICATION DE CES DIFFERENTS BAUX LES TEXTES DE REFERENCE ET DES MODELES TYPES le bail civil le bail commercial le bail mixte habitation professionnel le bail professionnel 3 ème partie : LE CADRE JURIDIQUE DU MANDAT - les règles fondamentales du mandat au regard des textes et de la jurisprudence de la cour de cassation - la recherche du mandat. le démarchage à domicile. le mandat par correspondance - la date de détention du mandat - le mandat de vendre ou de rechercher un acquéreur - le mandat de rechercher un bien - le mandat simple et le mandat exclusif - la durée du mandat - la révocation du mandat - mandat partagé entre plusieurs professionnels 4 ème partie : REFLEXIONS SUR LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES OU CONSEILLES ET LEUR IMPORTANCE DANS LES DIFFERENTS BAUX ET CONTRATS DE LOCATION TELS QU ILS SERONT ANALYSES DANS LA SUITE DU PROGRAMME - Le CREP - L amiante - Les termites - L état de l installation intérieure de gaz (à compter du 1 er novembre 2007) - L état des risques naturels et technologiques (depuis juin 2006) - Le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1 er juillet 2007 - L état des installations intérieures d électricité (date non déterminée) - Le dossier de diagnostic technique (à compter du 1 er novembre 2007) 66

Après cette introduction liminaire, les différents points suivants seront traités d une manière approfondie, en tenant compte du bail d habitation, du loueur en meublé professionnel et du loueur en meublé non professionnel. INTRODUCTION - Sensibilisation sur l importance des textes de référence - Sensibilisation sur l importance dans les différents domaines qui vont être évoqués du rôle de la jurisprudence de la cour de cassation - Sensibilisation sur le devoir de conseil et l obligation d information du professionnel de l immobilier dans ses rapports avec les tiers. Tout le programme suivant sera traité d une manière pratique et réactive avec : - des cas concrets - des exemples vécus - des modèles de référence CHAPITRE I/ LES GRANDS PRINCIPES DU CONTRAT DE BAIL EN HABITATION - Les conditions préalables à la location - Le bail de droit commun - Le bail locaux nus - Les régimes locatifs particuliers. la location meublée Lmp Lmnp CHAPITRE II/ LE CADRE REGLEMENTAIRE DU BAIL D HABITATION LA LOCATION NON MEUBLEE LA GESTION LOCATIVE - Les textes de référence La loi du 6 juillet 1989, le décret du 9 novembre 1982, le décret du 6 mars 1987, le décret du 26 août 1987, le décret du 30 janvier 2002, la loi ENL et la loi créant un droit opposable au logement - analyse sur un bail d habitation type clauses obligatoires clauses réputées non écrites - les renseignements devant être demandés au locataire potentiel - l état des lieux - la durée du bail - la détermination du montant du loyer - les charges récupérables - les obligations du locataire - les obligations du propriétaire - le cautionnement (nouvelle réglementation après la loi ENL et le droit opposable au logement - le nouvel indice IRL - la GRL (garantie des risques locatifs) - les travaux dans le logement loué - les événements pouvant influer sur le bail mariage, pacs, concubinage, colocation, abandon de domicile, décès du locataire 67

- le changement d affectation des locaux - l absence de paiement du loyer - le contentieux en gestion locative la conciliation, la procédure CHAPITRE III/ LE REGIME DU LOUEUR EN MEUBLE INTRODUCTION : - les modifications apportées par la loi ENL du 13 juillet 2006 à la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété par création d un chapitre IV bis sur les résidences services en copropriété. - l occupation du bien immobilier avec services champ d application règles générales Section 1 : les textes de référence de la location en meublée - la réglementation code civil - la réglementation complémentaire apportée par le code de la construction et de l habitation - les notions complémentaires apportées par la loi BORLOO de cohésion sociale du 18 janvier 2005 - les incitations à changement de destination (article L. 631 7 du CCH) - les limites en copropriété par rapport au règlement de copropriété Section 2 : le cadre juridique - les caractéristiques du logement - le mobilier - le contrat Section 3 : la fiscalité de la location meublée - les deux catégories de loueur en meublé : LMP et LMNP - le régime des micros-entreprises - le régime réel simplifié - le régime réel normal - la TVA - les taxes locales : foncier, habitation, professionnelle - la disparition de la CRL Section 4 : le loueur en meublé professionnel - caractéristiques fiscales - appréciation des conditions - la taxation des BIC : imputation des amortissements, déduction des déficits - les autres particularités fiscales du statut LMP Exonération de la taxation des plus-values Allégement en cas de transmission du patrimoine ISF Régime social du loueur en meublé CONCLUSION : LES DIFFERENTS MONTAGES D OPERATIONS EN MEUBLES - Les résidences avec services - Les montages des opérations des résidences en copropriété - Les opérations de refinancement et de réhabilitation - Les frais d ingenierie et de commercialisation - L acquisition en VEFA 68

DESCRIPTION DU SCENARIO PEDAGOGIQUE OUTILS ET SUPPORTS PEDAGOGIQUES UTILISES POUR LA FORMATION SUR LES STATUTS JURIDIQUES ET LE MODE D OCUPATION DE L IMMOBILIER AVEC SERVICES 1 - Communication 8 à 10 jours avant la formation d un petit support schématique d une vingtaine de pages devant être lu par les participants pour évoquer quelques notions fondamentales et éveiller leurs interrogations pour le jour de la formation. 2 - Formation organisée sans slides pour permettre une plus grande réactivité avec les participants, leur permettant ainsi tout au long de la journée de poser toutes les questions qui leur paraissent nécessaires et d interroger sur leurs préoccupations et cas pratiques. Au fur et à mesure de la journée, le formateur illustrera les sujets abordés de cas pratiques et de cas concrets auxquels il a été confronté dans son activité professionnelle. Remise d un ou plusieurs supports très complets avec les textes de référence et des notes de synthèses. 3 - S il s avérait à la fin de la formation, nécessaire en fonction des préoccupations des participants d élaborer un support complémentaire, celui-ci leur serait remis sous quinzaine. 4 - Possibilité pour les participants dans le mois suivant la formation, d interroger par mail le formateur sur des questions complémentaires. 69

ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX DANS L OPTIQUE BUREAUX ET LOCAUX D ACTIVITES Chapitre 1 : Les baux autres que le bail de 9 ans ou plus 1 ère partie : LE BAIL DEROGATOIRE Nouveau loyer valeur locative, si poursuite du dérogatoire Dérogatoires successifs Réforme LME 2 ème partie : LA CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE Evolution jurisprudentielle Réforme prévue 3 ème partie : LES AUTRES CONVENTIONS Bail courte durée Convention mise à disposition 4 ème partie : L APPLICATION VOLONTAIRE DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX POUR LES PROFESSIONS LIBERALES Risque de requalification en bail professionnel Conséquences sur la vérification des charges (30 ans) Réforme LME 5 ème partie : BAIL AVEC UNE ADMINISTRATION Bail professionnel Bail de 9 ans ou plus 6 ème partie : LE BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT L état des risques Les accessibilités La performance énergétique Chapitre 2 : EVOLUTION JURISPRUDENTIELLE OU CENTRE D INTERETS PRATIQUES CONCERNANT LES DIFFERENTS BAUX COMMERCIAUX 1 ère partie : LES CHARGES ET LEUR EVOLUTION 606 et 605 Mise en conformité en accessibilité ou en sécurité Charges forfaitaires Vérification des charges Provision sur charges 70

2 ème partie : LES DIAGNOSTICS L état des risques - Comment le remplir - Que faut-il annexer Les accessibilités «handicapés» : étude juridique - bail code du travail - bail bureaux Le DPE Les diagnostics conseillés Chapitre 3 : LE BAIL DE 9 ANS OU PLUS - Les états des lieux et les visites ponctuelles des bâtiments - La détermination des surfaces dans le bail - plan et descriptif des locaux - le loyer Les différentes méthodes de calcul L ICC ILC - ILB - La sous location et la jurisprudence récente - Le loyer du bail révisé et le loyer du bail renouvelé La valeur locative Les améliorations du locataire La qualification des locaux à usage de bureaux, éléments jurisprudentiels - Le bureau et l indemnité d éviction - le recouvrement des loyers et des charges garanties (caution) commandement de payer saisies et blocage du compte - dépôt de garantie et fin de bail - le bail commercial et le nouveau droit de la faillite depuis la loi du 26 juillet 2005 Suspension des poursuites Continuation des contrats en cours La cession du droit au bail La liquidation judiciaire - la prescription - la prescription des actions en baux commerciaux, 2 ans, 5 ans ou 30 ans 71

ACTUALITE ADMINISTRATEURS DE BIENS ET SYNDICS DE COPROPRIETE Chapitre 1 : ACTUALITE ADMINISTRATEURS DE BIENS - Obligations HOGUET concernant l administrateur de biens - Le mandat : règles générales - Le mandat de gestion Etendue de la mission Gestion pour le compte d une personne morale Gestion en qualité de syndic de copropriété Les différents pouvoirs joints au mandat La résiliation du mandat - La rémunération la rémunération en tant que conseil la rémunération pour des activités d expertise la rédaction d actes juridiques la rémunération provenant de tiers au mandat? - le compte bancaire compte unique de gestion compte séparé contrat de dépôt ou contrat de mandat Chapitre 2 : LE SYNDIC DE COPROPRIETE - Actualisation des recommandations relatives à la copropriété N 1 : convocation aux assemblées générales N 2 : établissement et rédaction de l ordre du jour de l assemblée N 3 : identification et information des copropriétaires N 4 : tenue des assemblées générales N 6 : présentation des comptes de copropriété Toute l analyse de ce II/ sur Administrateurs de biens et copropriété est prévue d une manière résolument pratique en tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation. LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION DU PROFESSIONNEL DE L IMMOBILIER Son évolution récente en immobilier d entreprise après l arrêt de la cour de cassation du 14 novembre 2006 et les arrêts 2007 à 2009 72

REGLEMENTATION SECURITE TRAVAUX CONSTRUCTION ET URBANISME - FONDAMENTAUX Ce programme sur les fondamentaux ne dissocie pas l immobilier d habitation de l immobilier d entreprise, se contentant de reprendre les règlementations générales. INTRODUCTION : LES GRANDS PRINCIPES Distinction entre mise en conformité, mise en sécurité et mise en accessibilités. - Diagnostics obligatoires et diagnostics conseillés. - Travaux 1 ère partie : LA SECURITE A. La sécurité incendie. Règles et réglementations de base. La maitrise des règles de sécurité incendie. Les détecteurs de sécurité. Les SDI systèmes de détection incendie. Les SSI systèmes de sécurité incendie. Les visites périodiques et la maintenance B. La sécurité inondations. Evaluation de la vulnérabilité des bâtiments vis-à-vis de l inondation. Méthodologie : niveau de référence grille de lecture. Conséquences : - limiter les risques pour les personnes - limiter les dommages aux biens - limiter les délais de reprise de possession des lieux 2ème partie : LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS ET LES OBLIGATIONS A. Savoir lire et interpréter les différents diagnostics Etude sur les généralités des différents diagnostics sans aborder la spécificité immobilier d habitation et immobilier d entreprise. Chacun des diagnostics sera abordé d une manière pratique en reprenant différents modèles déjà remplis pour en effectuer une analyse et une synthèse et en analyser les conséquences. - Les dispositions relatives au dossier de diagnostic technique unique - Le constat de risques d exposition au plomb - L état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante. - L état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages - L état de l installation intérieure de gaz naturel - L état de l installation intérieure d électricité - L état des risques naturels et technologiques 73

- Le diagnostic de performance énergétique - La superficie loi Carrez - Le diagnostic technique loi du 10 juillet 1965 - Le carnet d entretien - Le règlement de copropriété toilettage ou refonte 3ème partie : LES OBLIGATIONS ET RESPONSABILITES DU MAITRE D OUVRAGE - La déclaration préalable de l opération à réaliser - Les prescriptions minimales de sécurité et de santé à mettre en œuvre sur les chantiers temporaires et mobiles - La coordination en matière de sécurité et de santé - La coordination SPS le coordonateur de sécurité - Le maître d ouvrage et le maitre d ouvrage délégué - Le collège inter entreprises de sécurité, de santé, et des conditions de travail sur les gros chantiers CISSCT - L enquête de l inspection du travail - Les infractions et sanctions prévues par le code du travail et le code pénal 4ème partie : LES TRAVAUX EN FONCTION DES NOUVELLES REGLEMENTATIONS Les obligations prévues dans les années à venir et à intégrer dans les travaux à réaliser ou à prévoir, à court, moyen ou long terme. - La nouvelle réglementation concernant les ascenseurs Mise en sécurité des ascenseurs Audit permettant de déterminer si les travaux seront réalisés en trois tranches o ou en une seule fois. Entretien et contrôle technique Droit d information des occupants de l immeuble Sanctions pénales Analyse des textes ayant une incidence sur la réglementation et la sécurité des ascenseurs et notamment les accessibilités handicapés concernant les ascenseurs. - Les différentes accessibilités «handicapés» La loi du 11 février 2005 sur les accessibilités «handicapés» Le décret de mai 2006 Les deux arrêtés d août 2006 Les différents handicaps prévus par la loi (handicapés moteur, malentendants, non voyants ) L opportunité de prévoir les mises en accessibilité lors de travaux réalisés sur l immeuble Les dates butoirs pour l audit technique Les dates butoirs pour les mises en accessibilité Les dérogations Les sanctions 74

- Les canalisations plomb Les différentes options pour la réalisation des travaux Les audits Les dates limites - Les projets de nouvelles réglementations dans les années à venir Le bruit dans les bâtiments et les performances acoustiques L état de l air dans les bâtiments Les détecteurs de fumée dans les bâtiments d habitation 5 ème partie : LES DESORDRES DANS LES BATIMENTS L ENTRETIEN DES BATIMENTS ET LES TRAVAUX A REALISER DANS LES DIFFERENTS BATIMENTS A. Entretien des bâtiments et désordres dans les bâtiments - Les visites ponctuelles - Les notes de visite - Les constats - Les assurances - Les relations avec les entreprises effectuant les travaux - Les relations avec les locataires - Les travaux d urgence - La durée des travaux et les gênes occasionnées - Le suivi des travaux - Les travaux imposés par les nouvelles réglementations - L entretien des bâtiments et la réglementation énergétique, la norme RT 2005 B. Travaux à réaliser et budget - L expertise technique des logements et des bâtiments (D) peut fondamentalement favoriser les projections budgétaires des travaux à réaliser. - Les audits confiés à des entreprises indépendantes C. L expertise technique des logements et l expertise technique des bâtiments - Travail sur un dossier d expertise technique du logement et un dossier d expertise technique du bâtiment. - La situation en France L expertise technique du logement L expertise technique du bâtiment Qui peut la réaliser Ses avantages et ses inconvénients Son coût financier CONCLUSION : Travail au cours de la journée et en fin d après midi, sur une grille de référence, faisant état de la sécurité des diagnostics et des travaux. 75

BAUX COMMERCIAUX ET LOI HOGUET Formation destinée à des négociateurs confirmés. 1 ère partie : LES GRANDS PRINCIPES ET LES REGLES FONDAMENTALES A. De la Loi Hoguet Analyse de la réglementation professionnelle après l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Le décret d application du 21 octobre 2005 et les circulaires envoyées aux préfectures en 2006 La carte professionnelle Délivrance d une carte unique Activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce Gestion immobilière Marchand de listes Prestations touristiques Professionnels non établis en France Formulation des différentes demandes Les justifications requises La durée de validité de la carte Le changement d adresse La situation particulière pour les cartes professionnelles en cours L aptitude professionnelle Les diplômes permettant l obtention de la carte L expérience professionnelle (critères et le baccalauréat) L ancienneté (critère de l activité, emploi à temps complet ou partiel, durée). La garantie financière Les obligations légales L engagement écrit Les organismes habilités L objet de la garantie et la garantie unique Le changement de garant et le mécanisme d information des tiers La mise en œuvre de la garantie Les documents sous forme électronique Les répertoires Les reçus Les mandats Les conventions La rémunération de l intermédiaire L ouverture d un compte La carte de paiement La rémunération sans délai La particularité concernant le marchand de liste et les locations saisonnières 76

Les Implications de la loi SRU et de la loi de rénovation urbaine sur les activités de transaction et de gestion. Les dispositions en matière de vente Le droit de rétractation et de réflexion Les diagnostics obligatoires Le carnet d entretien L obligation de délivrer un logement décent Les copropriétés en difficulté Le règlement des litiges locatifs Le syndicat coopératif La compatibilité entre la profession d agent immobilier et le statut d agent commercial la situation après l ordonnance du 1 er juillet 2004 Arrêt de la cour de cassation chambre commerciale du 7 juillet 2004 Autres arrêts de la cour de cassation sur le même problème Questions posées par différents parlementaires concernant le statut des agents commerciaux Réponse du garde des sceaux en date du 15 mars 2005 Projet de réforme prévu dans la loi engagement national pour le logement. Projet de loi portant engagement national pour le logement voté en première lecture par l assemblée nationale le 31 janvier 2006 et son incidence sur les activités de transaction et de gestion. La vente de l immeuble à rénover (article 14) Délai de rétractation, acte sous seing privé, contrat préliminaire, promesse synallagmatique (article 20) Activité d agent commercial et d agent immobilier (article 21) Infraction nouvelle, discrimination, (article 22) Modification de l article 6 de la loi Hoguet «possibilité d exiger des sommes d argent avant que la vente soit parfaite» (article 22 bis) Condition d aptitude professionnelle lors du renouvellement de la carte (article 22 ter). La réglementation concernant les panneaux de vente ou de location réglementation du code de l environnement depuis l ordonnance du 18 septembre 2000 application aux professionnels de l immobilier validité des arrêtés municipaux interdisant les panneaux de vente ou de location La directive Bolkestein et l étude comparative européenne des métiers de l immobilier - La notion de profession réglementée - La directive Bolkestein - La carte prestations de services - L aptitude professionnelle acquise dans un autre état de la communauté européenne ou de l espace économique européen - Etude comparative des réglementations européennes Analyse des questions écrites et des réponses ministérielles de la 12 ème législature concernant la loi Hoguet. Analyse de la jurisprudence 2002 à 2008 de la cour de cassation concernant la loi Hoguet, l activité de transaction, l activité de gestion et le devoir de conseil. 77

B. Les baux commerciaux En tenant compte des différentes spécificités des entreprises à savoir commerces, pieds d immeubles, bureaux, locaux d activités, entrepôts et centres commerciaux. Présentation du décret du 30 septembre 1953 et des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de Commerce. Explications sur la codification du décret dans le code de commerce et sur la partie non codifiée. Champ d application : Distinction selon que l on se trouve dans le cadre des locaux à usage de bureaux ou des locaux à usage d entrepôts, locaux d activités ou plate-forme logistique Le champ d application du décret Observations générales sur la formation et l objet du contrat de bail et sur les notions d ordre public. Un bail, un local, une activité commerciale, la propriété du fonds (contrat de franchise), l exploitation du fonds, l immatriculation au registre du commerce (nouvelle jurisprudence de la cour de cassation) L application volontaire du statut (jurisprudence de la cour de cassation 2002). La notion de locaux accessoires. La durée du bail Les différentes hypothèses : 9 ans ou plus, 3 6 9 années, les baux à terme incertain, les baux à périodes, les baux à paliers, les baux en état futur d achèvement. Les baux à loyer binaire le loyer minimum garantie (LMG) Les baux avec détermination des conditions du renouvellement concernant le loyer Les baux dérogatoires : la durée du bail dérogatoire, l éventualité du renouvellement du bail dérogatoire à partir du moment où le locataire renonce à bénéficier des dispositions du statut des baux commerciaux. Les conventions d occupation précaire : leur caractère exceptionnel, la durée de la convention ne dépendant pas de la volonté du bailleur. Les conditions dans lesquelles le congé peut être donné par le preneur en cours de bail Les éventuelles clauses indemnitaires La situation en fin de période triennale : le congé du preneur, la révision à la hausse, le congé à la requête du bailleur. La durée du bail renouvelé La clause du bail initial prévoyant explicitement la durée du bail renouvelé Le renouvellement du bail : la demande, la forme, les délais, le destinataire, la notification, la motivation. Le refus de renouvellement Les conditions. L indemnité d éviction, l indemnité principale, le mode d évaluation, les indemnités accessoires. Les activités transférables, la charge de la preuve. Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d éviction, les motifs graves et légitimes, l état de l immeuble, le refus pour construire ou reconstruire, la priorité dans l immeuble reconstruit. La reprise pour habiter. Le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé, le paiement de l indemnité. Les sous-locations Les relations bailleur-preneur-sous-locataire. Les conditions, les conséquences. Les rapports bailleur-locataire, bailleur-sous locataire, sous-locataire locataire, Sous-locataire-bailleur. La notification. Le renouvellement du sous-bail. La sous-location partielle. Souslocation et centres commerciaux. Le loyer et la clause résolutoire Le postulat et les exceptions. La définition de la valeur locative. Le plafonnement et la valeur locative. Les caractéristiques propres au local La méthode. L état d entretien. Les travaux réalisés par le bailleur. Les travaux exécutés par le preneur. Les travaux de mise en conformité. Les éléments d équipement. 78

La destination des locaux L activité exercée. Les critères d appréciation. Les activités incluses. Les extensions prohibées. Les sanctions. Les obligations respectives des parties La liberté des conventions. Les charges exorbitantes de droit commun. Les améliorations apportées aux locaux. Les obligations nouvelles découlant de la loi. Les modalités de fixation du prix originaire. Le pas de porte. Les facteurs locaux de commercialité Les éléments extrinsèques. L intérêt pour le commerce considéré. Les locaux concernés. Le contrôle de la cour de cassation. L évolution démographique. Le périmètre d appréciation. Les galeries marchandes. La concurrence. La construction de nouveaux immeubles. Le développement de l activité touristique. Les parcs de stationnement. L évolution du chiffre d affaires réalisé par le preneur. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage La notion de voisinage. Le prix du marché ou le prix judiciaire? La notion d unité de surface. Les locaux équivalents. La pluralité de locaux. Renouvellement : plafonnement du loyer L absence d ordre public, les conventions particulières, le loyer variable. Le loyer binaire. Le calcul du plafonnement. Le déplafonnement La modification d un élément de la valeur locative. Les 4 critères retenus pour la valeur locative. Le droit de repentir. Le droit d option. Les locaux monovalents Les constructions monovalentes ou les locaux transformés. Les locaux partiellement affectés à une activité particulière, exemples de locaux monovalents et de locaux non monovalents. La fixation du prix par les usages et par la méthode dite «hôtelière» Les locaux à usage de bureaux Définition de la notion de bureaux selon la cour de cassation. La taxe sur les bureaux. Exemples de location exclues de l article 23-9. Le dépôt de garantie Les modalités de paiement du loyer. Le versement d un droit d entrée. La restitution. La caution bancaire. La clause résolutoire Domaines d application de la clause résolutoire. Mise en œuvre de la clause. Délais d action. Modalités de l action. Le droit des créanciers inscrits. La suspension des effets de la clause résolutoire. Le respect des délais et les sanctions. La révision du loyer Forme de la demande. Procédure. Point de départ du nouveau prix. Champ d application de la révision triennale. Révision du loyer à la baisse. La modification des facteurs locaux de commercialité. La clause d échelle mobile Mise en œuvre. Conditions de recevabilité. Détermination du loyer révisé. Conditions de validité de la clause. La procédure en matière de baux commerciaux. Le juge des baux commerciaux. La procédure, le délai préalable à la saisine du juge. Les mesures d instruction. La conciliation. Le loyer exigible en cours d instance. Le droit d option. Le droit de repentir. Le départ du locataire. La clause compromissoire. La prescription biennale. Actions soumises et non soumises à la prescription biennale. Interruption et suspension de la prescription. 79

La déspécialisation La déspécialisation partielle : activités connexes ou complémentaires. Conditions d exercice. Révision du loyer. Exemples de demandes acceptées et rejetées. La déspécialisation plénière : modalités d application. Cas particulier pour les centres commerciaux. La procédure. L indemnité. La modification du loyer. Les motifs de refus. Les dispositions diverses Les clauses faisant échec au droit de renouvellement. La renonciation du preneur. La prescription. Les clauses relatives à la cession (clauses nulles et clauses valables). L acquiescement du bailleur. Le régime de l action en nullité. Les conséquences du redressement ou de la liquidation judiciaire du bailleur ou du preneur La déclaration des créances. La suspension des poursuites. Le droit d option de l administrateur. Les délais, la procédure, le paiement du loyer pendant la procédure. 2 ème PARTIE : ANALYSE APPROFONDIE DE CERTAINS POINTS SPECIFIQUES A. CONCERNANT LA LOI HOGUET - REGLEMENTATION CONCERNANT LES MANDATS. La réglementation du mandat. Mandat écrit. Conditions de forme. Conditions de fond. Portée du mandat. Nullité du mandat. Date de détention du mandat. Pouvoirs du mandataire. Personnes habilitées à conférer un mandat. Le mandat de vendre ou de rechercher un acquéreur. Le mandat de rechercher un bien. Le démarchage à domicile - LES DIFFERENTS MANDATS. Critères de choix des mandats simples et exclusifs. Le mandat simple. Le mandat exclusif. Obligations contractées par le mandataire en cas de mandat simple ou exclusif. Obligations contractées par le mandant dans le cadre d un mandat simple. Obligations contractées par le mandant dans le cadre d un mandat exclusif. La durée du mandat et ses causes d extinction. Les clauses de tacite reconduction. La prise de mandat par correspondance. L extension du mandat par la révocation si le mandat est simple. L extinction du mandat par la révocation si le mandat a un caractère exclusif. - CAS DANS LESQUELS L AGENT IMMOBILIER PEUT SE PORTER ACQUEREUR DU BIEN QU IL EST CHARGE DE VENDRE - LA DELEGATION DE MANDAT OU LA SUBSTITUTION DE MANDATAIRE. Application légale. Validation jurisprudentielle. Partage de la commission 80

- LE COMPROMIS ET LA PROMESSE DE VENTE. Distinction compromis promesse. La notion d avant-contrat. La promesse synallagmatique de vente. La promesse unilatérale de vente. Les obligations d information du vendeur. Le droit de rétractation de celui qui se porte acquéreur (loi SRU) - LES CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESOLUTOIRES. La condition suspensive. La condition résolutoire. Le dédit. L obtention du prêt. L information et la protection des emprunteurs. Le droit de préemption avant le transfert de propriété. Le droit de préemption du locataire. Le droit de préemption des communes. Le droit de préemption de l indivisaire. Le nouveau droit de préemption des communes en matière de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux. - LA REDACTION DES PROMESSES. Les vérifications obligatoires devant être faites par le rédacteur. Les nouvelles vérifications et informations à intégrer dans l acte en fonction de la jurisprudence 2005 de la cour de cassation concernant le devoir de conseil et l obligation d information du professionnel de l immobilier. Les limites des droits à rédiger des actes du professionnel de l immobilier. Les particularités de la rédaction concernant les cessions de parts, la location du fonds de commerce, la vente du fonds de commerce et la gérance libre. B. CONCERNANT LES BAUX COMMERCIAUX LA DUREE DU BAIL COMMERCIAL Les exceptions - La convention d occupation précaire :. Les conditions de fond, les conditions de forme, la durée. - Le bail dérogatoire. Durée. Renouvellement (conditions). Transformation en bail de 9 ans. Détermination du montant du loyer. Mécanisme de fin de dérogatoire Le bail de 9 ans ou plus - Le renouvellement du bail de 9 ans - Le renouvellement du bail de plus de 9 ans - La tacite reconduction et ses conséquences - Le bail de longue durée 81

Les particularités - L application volontaire du statut - Le bail professionnel - Le bail signé avec une association - Le bail signé avec une ambassade ou un consulat - Le bail signé avec un établissement public - La particularité du bailleur établissement public - Le bail administratif - Le bail civil LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL - Le déplafonnement automatique - Les cas particuliers - Le congé donné par le bailleur - Le congé avec offre de renouvellement - Le congé sans offre de renouvellement - La demande de renouvellement par le preneur - Le droit de repentir et le droit d option - La durée du bail renouvelé - Le renouvellement du sous bail - L indemnité dite d éviction - Les activités transférables - Loyer et valeur locative - Le second renouvellement - La clause compromissoire LA SOUS-LOCATION - Sous-location et contrat de prestations de services - Le principe : la sous-location interdite - Les conditions de l autorisation de la sous-location - Bailleur appelé à concourir à l acte - Droit de présentation - Notification au bailleur - Droit du sous-locataire en fin de bail - Sous-location partielle - Relations bailleur-sous locataire - Relations locataire principal sous-locataire - Loyer et sous location REVISION DES LOYERS - Indexation - Clause d échelle mobile - Révision triennale Ce programme sera adapté en fonction des différentes spécificités de l entreprise à savoir sous l optique commerces, pieds d immeubles, bureaux, locaux d activités, entrepôts et centres commerciaux. Dans le cadre de cette seconde partie, une analyse sera faite sur une convention d occupation précaire type ; un bail dérogatoire type et un bail commercial type. Il peut être également envisagé avant la journée de formation, de communiquer au formateur les baux commerciaux sur lesquels vous avez l habitude de travailler pour en permettre une analyse. 82

CHAPITRE IV MODULE FORMATIONS GENERALES Les différentes formations intégrées dans ce chapitre sont organisées en modules. (chaque module reprenant un centre d intérêt particulier regroupant plusieurs formations organisées en inter pour chacune d entre elles sur une journée). Ces différentes formations peuvent dans le cadre d un séminaire en entreprise être réorganisées différemment selon le souhait des participants. Les différentes formations générales et spécialisées intégrées dans ce chapitre ont toutes été actualisées par rapport au manuel 2009. Beaucoup d entres elles sont de nouvelles formations. Toutes ces formations peuvent également être organisées dans le cadre du : «Droit Individuel à la Formation». Tous les programmes de ces différents modules sont régulièrement actualisés en fonction de l évolution des textes et de la jurisprudence. 83

LES DIFFERENTS MODULES BAUX COMMERCIAUX FONDS DE COMMERCE URBANISME COMMERCIAL COMMUNICATION - GESTION ET CENTRES COMMERCIAUX MAITRISE D OUVRAGE ERP SECURITE ET ACCESSIBILITES SUR LES BATIMENTS EXISTANTS ET LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES DIAGNOSTICS ANALYSE JURIDIQUE BAUX D HABITATION COPROPRIETE EXPERTISE FISCALITE DROIT DES SOCIETES STRUCTURES SOCIETAIRES PROCEDURES COLLECTIVES APPLIQUEES A L IMMOBILIER PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER CONTRAINTES ET REGLEMENTATION GARDIENS EMPLOYES D IMMEUBLES TECHNICIENS EN CHARGE D IMMEUBLES TECHNIQUES ET COMPORTEMENTS DE VENTE EN IMMOBILIER TERTIAIRE ET EN IMMOBILIER D HABITATION EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE ET FACILITE D EXPRESSION INSTALLATIONS CLASSEES ET ENVIRONNEMENT URBANISME ASSURANCE FINANCEMENT CREDIT BAIL NORMES IFRS CASH FLOW BILAN FINANCIER MAITRISE D OUVRAGE TECHNOLOGIE ET PATHOLOGIE DES BATIMENTS PERFORMANCE ENERGETIQUE DEVELOPPEMENT DURABLE NORMES ENVIRONNEMENTALES FORMATIONS TECHNIQUES ADAPTEES POUR DES JURISTES INTERNET ET IMMOBILIER 84

MODULE BAUX COMMERCIAUX 85

Dans ce module peuvent également être intégrés d autres programmes et notamment : - les diagnostics en immobilier d entreprise et les nouvelles contraintes en matière de ventes immobilières et en immobilier d entreprise. - L actualité juridique liée à l immobilier d entreprise et aux baux commerciaux - Baux commerciaux immobilier d entreprise et procédures collectives nouvelles lois de sauvegarde des entreprises dans le cadre des relations bailleur preneur - Comment gérer l évolution des charges et la répartition des charges en immobilier d entreprise - Les baux non prévus par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce : bail civil, bail professionnel, bail administratif. - Baux commerciaux et locaux à usage de bureaux - Baux commerciaux et réglementation des établissements classés - Baux commerciaux et locaux d activités, entrepôts et plates formes logistiques - Baux commerciaux et ERP - La réglementation incendie risque de panique et accessibilités «handicapés» dans les ERP et dans les locaux à usage de bureaux - La loi «handicap» en immobilier d entreprise - L actualité jurisprudentielle des baux commerciaux pouvant être traitée chaque trimestre. - L urbanisme commercial - Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les cessions de terrain. - L application de l article L.145-39 du code de commerce - Les fondamentaux et la réflexion sur les clauses indexation dans les baux commerciaux. - Grenelle 1 et bail commercial - Les mesures du grenelle 2 et le bail commercial - Le bail vert 86

Association pour la Formation et l'aide à la Connaissance. Vous pouvez consulter les lettre de l AFAC ainsi que le calendrier des formations en inter sur notre site : http://www.afac-formation.com FORMATIONS EN INTER JANVIER A JUIN 2010 SUR LE THEME : BAUX COMMERCIAUX - FONDS DE COMMERCE URBANISME COMMERCIAL ET ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE CALENDRIER ET DESCRIPTIF DES DIFFERENTS THEMES (Tous les programmes sont actualisés à janvier 2010) LES BAUX COMMERCIAUX DEBUTANTS Lundi 15 février Lundi 12 avril Mercredi 2 juin Cette journée de formation permettra d une manière réactive d analyser les différents fondamentaux du statut des baux commerciaux pour un public débutant ou souhaitant réviser, actualiser et remettre à jour ses connaissances. Elle sera articulée de la manière suivante : 1 - les différentes catégories de baux en dehors du bail de 9 ans ou plus et notamment le bail dérogatoire, la convention d occupation précaire, la convention de mise à disposition, le bail en état futur d achèvement, le bail à construction, le bail civil, le bail professionnel, et l application volontaire du statut des baux commerciaux. 87

2 - la signature du bail et les documents à annexer et notamment l état des risques, le DPE, les plans, les surfaces et l état des lieux. 3 - les clauses fondamentales du bail et notamment le loyer, l indexation, le dépôt de garantie, les clauses charges, impôts et assurances, la cession et la sous-location, la clause résolutoire.. 4 - la fin du bail, le renouvellement du bail, la tacite reconduction, les motifs de déplafonnement, la valeur locative, l indemnité d éviction, le droit d option, le droit de repentir LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT lundi 18 janvier mercredi 17 février jeudi 15 avril vendredi 11 juin Cette formation intégrera le chapitre III de la loi de modernisation de l économie intitulé «moderniser les baux commerciaux» avec la réforme du bail dérogatoire, le nouvel indice ILC, l application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales, le délai de départ du locataire après paiement de l indemnité d éviction et les nouveaux délais pour le congé ou la demande de renouvellement en tacite reconduction), ainsi que la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du mois de juillet 2008 sur l obligation de délivrance en cours de bail et les travaux réalisés par le bailleur et les conséquences sur l éventualité d un déplafonnement s ur un bail de 9 ans. Ainsi que les conditions et le champ d application du nouvel indice ILC Formation destinée à un public connaissant déjà le statut des baux commerciaux et souhaitant approfondir ses connaissances en tenant compte de l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation 2005 à 2009 et des différentes textes : lois, décrets, arrêtés, ayant une incidence directe sur le statut des baux commerciaux et notamment la loi handicap et les nouvelles réglementations environnementales et énergétiques. Cette formation est organisée en tenant compte de la spécificité des baux commerciaux pouvant être élaborés ou renouvelés que ce soit en commerces, bureaux, pieds d immeubles, entrepôts, plates-formes logistiques et centres commerciaux. Formation tenant compte de la spécificité du preneur : commerçants, administrations, professions libérales, associations, ambassades. Analyse des différents types de baux : convention d occupation précaire, bail dérogatoire, bail de 9 ans, bail de plus de 9 ans et bail en état futur d achèvement. Cette formation est organisée en petit groupe, permettant la réactivité et de répondre ainsi aux problèmes et aux préoccupations des différents participants LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL jeudi 21 janvier mardi 6 avril Cette journée de formation permettra notamment de s interroger sur la question suivante : - Le bail commerce de 9 ans est-il encore plafonné? eu égard à : 1 - l application de l article L.145-39 par le bailleur 2 - le nouveau délai LME 6 mois plus le trimestre civil en cours Avec une réflexion sur l action du bailleur et les réactions juridiques du preneur. Analyse du mécanisme du renouvellement ; les différentes formes de congé ; les demandes du preneur ; le droit de repentir ; le droit d option ; les différents cas de déplafonnement ; la valeur locative ; l indemnité d éviction ; la prescription biennale. 88

LES CHARGES RECUPERABLES REPARATIONS LOCATIVES ETAT DES LIEUX EN IMMOBILIER D ENTREPRISE lundi 1 er février mardi 4 mai 1ère partie : conférence 9 à 13 h : LES CHARGES RECUPERABLES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Inclus dans cette formation la jurisprudence 2005 à 2009 de la cour de cassation sur la distinction entre grosses réparations et mise en conformité ainsi que sur les clauses pouvant figurer dans le bail et la jurisprudence récente de la cour de cassation concernant l article 1 719-2 du code civil. Information du nouveau locataire sur la nature et le montant des charges accessoires au loyer, régularisation annuelle des charges présentée de façon harmonisée, articles 605 et 606 et incidences de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation sur les travaux liés à une injonction ou à une mise en conformité, clarifier la définition de la chose louée, nécessité de dresser un état des lieux. La notion de charges forfaitaires (pourcentage par rapport au loyer ou prix au m2) Conséquences de la jurisprudence de la cour de cassation sur l obligation de délivrance et d entretien de la chose louée sur les charges et réparations en cours de bail. Généralités sur l'immeuble à usage de bureaux, les charges, l état des lieux, et les réparations locatives, concernant les locaux à usage de bureaux, les entrepôts et les plates-formes logistiques, les diagnostics obligatoires et l'immobilier d'entreprise. Les charges récupérables : article 605, article 606, le loyer net de charges. L'état des lieux et les réparations locatives : la mise en place de la procédure d'état des lieux, la modification des lieux en cours de bail, l'état des lieux en fin de bail, la notion de vétusté, usure, la remise en location du bien, l'intérêt financier d'une démarche consensuelle. 2ème partie : conférence 14 à 18 h : LES REPARATIONS LOCATIVES LES TRAVAUX - L ETAT DES LIEUX EN IMMOBILIER D ENTREPRISE : L état des lieux en immobilier d entreprise : l état des lieux d entrée, l état des lieux après travaux, le pré- état des lieux de sortie et l état des lieux de sortie. L état des lieux et les baux en état futur d achèvement. L état des lieux par l huissier ou par les services techniques de l entreprise, les informations à recueillir, le désaccord entre bailleur et preneur, valeur probante.etat des lieux de sortie et dépôt de garantie, l obligation éventuelle de remise en état d origine Les réparations locatives : réparations, travaux, notion de vétusté et usure normale, incidence des clauses du bail par rapport à la vétusté. Champ d application des réparations locatives et de l obligation d entretien par rapport aux clauses du bail. Les travaux pendant la durée du bail : l exonération, de l article 1724 du code civil et son champ d application, les travaux et les mises en conformité. Possibilité de s inscrire à la conférence d une demi -journée ou à la journée entière. REDACTION D ACTES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE : LE NOUVEAU BAIL DEROGATOIRE LE BAIL DE 9 ANS OU PLUS LA CONVENTION D OCCUPATION PRECAIRE ET LES EVENTUELLES AUTRES FORMES ALTERNATIVES DE CONTRATS Mercredi 27 janvier Lundi 21 juin Inclus dans cette formation, le nouveau bail dérogatoire et l application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales depuis la loi de modernisation de l économie. Analyse des différentes catégories de baux dans l optique de leur rédaction : 89

- bail de 9 ans ou plus, bail dérogatoire, convention d occupation précaire, bail en état futur d achèvement, application du statut des baux commerciaux pour les professions libérales, convention de mise à disposition, bail civil, situation particulière pour des preneurs association, consulat ou administration. Les clauses fondamentales des différents baux dans l optique bailleur et dans l optique preneur : Et notamment loyer, charges, indice, dépôt de garantie, sous-location, cession, obligation de délivrance, renouvellement L importance des annexes et des avenants : Comment les libeller, comment les intégrer? FONDS DE COMMERCE REGLEMENTATION DROIT AU BAIL CESSION EVALUATION APRES LA LOI DUTREIL Vendredi 12 février Jeudi 3 juin Inclus dans cette formation, les mesures du futur grenelle 2 sur le début d intégration de l urbanisme commercial dans le droit de l urbanisme et les conséquences pouvant en résulter sur les valeurs locatives avec notamment les commerces de centre ville, les commerces à loyer modéré, les documents d aménagement commercial et les éventuelles SCO et PLU commerces. Il n est plus possible aujourd hui d étudier le fonds de commerce sans intégrer les incidences du nouveau droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux. La première partie de cette journée analysera les nouveaux textes : loi Dutreil et son décret d application autant dans l optique de la réflexion nouvelle des élus locaux que des bailleurs, cédants, et commercialisateurs ainsi que le nouveau formulaire CERFA obligatoire La seconde partie de la journée permettra d étudier les fondamentaux et l actualité avec notamment la distinction entre la cession du fonds de commerce et la cession de droit au bail, la notion de clientèle, le pas de porte, le droit d entrée, les royalties, l indemnité de déspécialisation, les obligations du cédant et du cessionnaire, le droit de préférence du bailleur et du franchiseur, l évaluation du fonds de commerce, la grille fiscale d évaluation des fonds ainsi que le devoir de conseil et l obligation d information du professionnel de l immobilier. LES BAUX EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT ET LES BAUX SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES Mercredi 10 Février Mardi 25 mai Comment intégrer et à quel moment dans un BEFA les nouvelles réglementations environnementales et énergétiques du grenelle 1 et du futur grenelle 2. Peut-on encore indexer un BEFA sur le BT O1 jusqu à l état des lieux, remise des clefs. Les clauses obligatoires à intégrer dans un BEFA en fonction de la date du dépôt de la demande du permis de construire 90

Peut-on se désengager d un BEFA et comment BEFA et bail vert quelles clauses à prévoir? BEFA et accessibilité handicapés après l arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009 ayant annulé plusieurs articles du décret de mai 2006 Articulation de la formation en 4 parties : la signature du BEFA et les clauses fondamentales à y intégrer - la vie du BEFA pendant l opération de construction - la concomitance état des lieux, remise des clefs et PV de réception - la prise ou non d effet du bail et les différentes hypothèses à envisager dans l optique bailleur et dans l optique preneur. REGLEMENTATION ERP SECURITE SECURITE INCENDIE RISQUE DE PANIQUE ACCESSIBILITES HANDICAPES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ANALYSE JURIDIQUE Inclus dans ce programme : Mercredi 3 février Jeudi 8 avril Mardi 15 juin - Les conséquences de l arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009 concernant les constructions d ERP et d IOP et les travaux sur existant. - Eventualité de dérogations sur les constructions nouvelles en ERP, aujourd hui impossible. - Les conséquences du décret du 16 septembre 2009 et de l arrêté du 24 septembre 2009 relatif aux conditions d évacuation dans les ERP concernant les personnes handicapées. Il n est plus possible de dissocier les ERP d une étude approfondie des accessibilités handicapés et des mesures sécurité incendie ; Les derniers textes parus et notamment le décret et l arrêté du 11 septembre 2007 sont d ailleurs intitulés : «décret relatif à la sécurité et à l accessibilité des ERP. Le décret récent du 16 septembre 2009 ainsi que l arrêté du 24 septembre 2009 donnent les informations et toutes les obligations en ERP concernant les règles de sécurité contre les risques d incendie pour les personnes handicapées quel que soit leur type de handicap. Tous les textes depuis cette date, lorsqu ils prévoient des travaux sur l existant intègrent systématiquement les mesures d accessibilité, c est notamment le cas dans le grenelle 1 et dans le grenelle 2 déjà voté en première lecture par le Sénat. Cette journée permettra après avoir redéfini clairement la notion de public, la notion d ERP, la notion d IOP, l autorisation d ouverture d un ERP, d intégrer les différentes obligations concernant tout autant l existant que les constructions nouvelles. Journée tenant compte également au fur et à mesure de son déroulé de l interpénétration de ces différentes notions avec le bail commercial et le bail en état futur d achèvement. 91

MAITRISE D OUVRAGE ET SOUS TRAITANCE FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Mercredi 10 mars Le pilotage d un projet et la chronologie d une opération de construction ; les responsabilités encourues par le maître d ouvrage ; l incidence de la nouvelle réglementation concernant les accessibilités handicapés et des nouveaux formulaires obligatoires concernant les demandes de permis de construire et la déclaration d achèvement des travaux sur le rôle du maître d ouvrage. La conclusion et l exécution du contrat de sous-traitance ; le paiement du sous-traitant ; sensibilisation aux différentes responsabilités engagées en fonction d une analyse de la jurisprudence 2001 à 2008 de la cour de cassation concernant la maîtrise d ouvrage et la sous-traitance. Travail pratique sur un contrat de sous-traitance. Remise de plusieurs supports dont un reprenant le lexique et les abréviations immobilier, maîtrise d ouvrage et sous-traitance ; un support juridique et un support technique. L URBANISME COMMERCIAL FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Mardi 9 mars Mercredi 5 mai Inclus dans cette formation, l arrêté du 21 août 2009 fixant le contenu de la demande d autorisation devant la commission départementale d aménagement commercial. Cette journée de formation permettra d analyser en profondeur la réforme de l urbanisme commercial après la loi LME, son décret d application et la circulaire du 18 février. Analyse des nouveaux pouvoirs des communes. Incidence des circulaires 2008. Analyse de la circulaire du 18 février 2009, sur la constitution, la composition et le fonctionnement de la CDAC. Présentation et composition du dossier en CDAC et en CNAC Les délais, les recours, les observatoires départementaux, les schémas de développement commercial et le document provisoire d aménagement commercial. Réflexion sur les documents complémentaires à joindre et notamment les accessibilités handicapés, les grilles de développement durable, les réglementations environnementales et énergétiques et le dossier de permis de construire. Conséquences du rapport d information de Madame Elisabeth LAMURE du 16 décembre 2009 sur les effets de la réforme de l urbanisme commercial et sur leur application dans la constitution des dossiers. Analyse des décisions rendues en CDAC et en CNAC. 92

INSTALLATIONS CLASSEES ET BAUX COMMERCIAUX Vendredi 5 février Mardi 29 juin Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant recenser les clauses devant figurer dans les différentes catégories de baux, permettant de répondre, aux préoccupations du bailleur comme du preneur dés lors que le bien donné à bail relève et prend en compte la réglementation des installations classées. 1.2.1 Pré-requis Notions de base en matière de baux commerciaux et d installations classées 1.2.2 Thèmes abordés Rappel des mécanismes de base de la réglementation des installations classées Une question préliminaire : Qui est l exploitant? Rappel des fondamentaux en matière de baux commerciaux Documents et informations devant être portés à la connaissance du bailleur par le preneur si le preneur est l exploitant Documents et informations devant être portés à la connaissance du preneur par le bailleur si le bailleur est l'exploitant Documents et informations devant être portés à la connaissance du bailleur par le preneur si le bailleur est l'exploitant Les autres éléments à prendre en considération dans le bail LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES ET CONSEILLES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE - FONDAMENTAUX ET ACTUALITE ANALYSE JURIDIQUE Jeudi 4 février Mardi 22 juin Cette formation permettra de faire le point sur les différents diagnostics obligatoires ou conseillés en immobilier d entreprise autant dans les opérations de vente que dans le cadre d une location sur un bail commercial ainsi que lors de son renouvellement. L amiante, le plomb, les termites, le nouveau dossier de diagnostic technique, la certification des compétences des diagnostiqueurs, l obligation d information éventuelle sur l installation intérieure de gaz et l installation intérieure d électricité. Analyse approfondie de l état des risques ainsi que du diagnostic de performance énergétique, en tenant compte des nouvelles réglementations à envisager sur l existant dans le cadre de la protection de l environnement et de la nouvelle performance énergétique des bâtiments. Le diagnostic et l expertise technique des bâtiments au regard des nouvelles réglementations en insistant sur les accessibilités handicapés, la mise en sécurité des ascenseurs. Le particularisme de la copropriété et les éventuelles réformes avec de nouveaux diagnostics à envisager. La certification des compétences des diagnostiqueurs, la durée de validité des différents diagnostics. Les conséquences du grenelle 1 et du futur grenelle 2 sur les diagnostics nouveaux à prévoir en immobilier d entreprise. Cette formation tiendra compte du devoir de conseil et de l obligation d information du professionnel de l immobilier au regard des différents diagnostics obligatoires ou conseillés en tenant compte de la jurisprudence récente de la cour de cassation 93

LES VOIES D EXECUTION APPLIQUEES A L IMMOBILIER D ENTREPRISE Mardi 9 février Jeudi 20 mai Inclus dans cette formation, les conséquences de l ordonnance du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté et de son décret d application du 12 février 2009 sur les procédures collectives et les relations bailleur - preneur Cette formation d une journée permettra tout à la fois d aborder les différents mécanismes d exécution forcée dans le cadre du statut des baux commerciaux et la situation particulière du bail commercial à partir du moment où le preneur est dans le cadre d une procédure collective. Les différentes clauses à intégrer dans le bail pour éviter le contentieux et protéger le bailleur ; L opportunité d intégrer une clause compromissoire ; le pré contentieux : le commandement visant la clause résolutoire, le dépôt de garantie ; les mesures conservatoires ; les mesures d exécutions ; les différentes procédures. Le recouvrement des loyers et des charges ; le commandement sur motif grave et légitime ; le contentieux du renouvellement : valeur locative indemnité d éviction ; la répétition de l indu ; le contentieux sur l état des risques ; contentieux, baux commerciaux et règlement de copropriété. Bail commercial et procédures collectives en tenant compte de la jurisprudence actuelle et des nouveaux textes. BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Lundi 22 mars Mercredi 16 juin Inclus dans cette formation, les clauses à intégrer dans les baux en fonction de la nouvelle réglementation concernant les soldes et l ouverture des commerces le dimanche (loi du 1O août 2009) Cette journée de formation permettra d aborder le statut des baux commerciaux, son environnement législatif, réglementaire et jurisprudentiel, dans l optique des centres commerciaux existants et des projets et constructions de nouveaux centres commerciaux ; Baux commerciaux et centres commerciaux spécificités : Le loyer binaire, le renouvellement du bail de 12 ans ou de 10 ans, la clause d enseigne, l association, le GIE des commerçants, les fonds marketing, les charges, les travaux sur le centre, le droit de préférence, la valeur locative, l indemnité d éviction, les honoraires de gestion, le bail dérogatoire, la COP, la convention de mise à disposition, la notion de clientèle, le nouveau délai congé et renouvellement. Centres commerciaux et nouvelles réglementations : l ICC et l ILC, le droit de préemption des communes, les accessibilités «handicapés» et les réglementations environnementales et énergétiques, l organisation des soldes Les fondamentaux : les baux en état futur d achèvement et les baux sous conditions suspensives, l urbanisme commercial La jurisprudence récente de la cour de cassation, du conseil d état, des cours administratives d appel, concernant les centres commerciaux 94

ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Jeudi 28 janvier Jeudi 11 mars Mercredi 9 juin Le programme actualité en immobilier d entreprise est toujours déterminé à une date proche de sa réalisation pour être le plus réactif possible en fonction des nouvelles réglementations et de l évolution jurisprudentielle. Programme pour la journée d actualité du jeudi 28 janvier : Celui-ci pourra être complété en fonction de l actualité 1 - le point sur l application de l article L.145-39 du code de commerce, depuis la baisse de l ICC 2 - les clauses dans le bail commercial concernant l ICC et notamment celle précisant que l indice ne s appliquera qu à la hausse ou que l indice s appliquera sans pouvoir descendre en dessous du loyer contractuel ou que l indice est CAPE Ces clauses sont-elles valables? 3 - Peut-on indexer sur le BT 01 dans un bail en état futur d achèvement avant l état des lieux remise des clefs? 4 - Le point sur les accessibilités «handicapés» pour les locaux ERP, à usage de bureaux et entrepôts. 5 - Les charges, les grosses réparations, les mises en conformité, et l obligation de délivrance. 6 - Est-il opportun de prévoir les clauses d un bail vert avant le grenelle 2 et ses décrets d application? ARTICULATION DES FORMATIONS PROPOSEES EN INTER SUR LE THEME DES BAUX COMMERCIAUX ET DE LEUR ENVIRONNEMENT JURIDIQUE I/ FORMATIONS DE BASE - Introduction aux baux commerciaux - Baux commerciaux débutants - Baux commerciaux approfondissement - Baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel II/ FORMATIONS SPECIALISEES - La rédaction d actes : convention d occupation précaire convention de mise à disposition bail dérogatoire bail de 9 ans ou plus bail en état futur d achèvement - Baux commerciaux et centres commerciaux - Baux commerciaux et bureaux - Baux commerciaux et installations classées - Baux commerciaux - ERP et IOP - Baux en état futur d achèvement et sous conditions suspensives - Baux commerciaux communication gestion des centres commerciaux - Actualité en immobilier d entreprise (conférences de 9 à 13 H trimestrielles) III/ FORMATIONS D APPROFONDISSEMENT D UN CENTRE D INTERET RELATIF AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX - Le renouvellement du bail commercial - Renouvellement du bail commercial et centres commerciaux - Charges récupérables réparations locatives et état des lieux en immobilier d entreprise - Les voies d exécutions appliquées aux baux commerciaux - Les nouvelles accessibilités «handicapés» en immobilier d entreprise 95

- Fonds de commerce réglementation droit au bail cession évaluation - L état des risques en immobilier d entreprise IV/ FORMATIONS SUR DES SUJETS COMPLEMENTAIRES AYANT UNE INCIDENCE SUR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX - Urbanisme commercial fondamentaux et actualité - Maîtrise d ouvrage et sous-traitance - Réglementation ERP IGH sécurité incendie risques de panique accessibilités «handicapés» analyse juridique et bail commercial - Les diagnostics obligatoires les nouvelles contraintes en immobilier d entreprise - La copropriété : règles fondamentales et actualité interférences avec le bail commercial - Charges et redditions de charges - La fiscalité en immobilier d entreprise - La nouvelle réglementation concernant la sécurité des ascenseurs - Le point sur la réglementation professionnelle : devoir de conseil et obligations d informations Toutes ces formations sont organisées en inter dans notre centre de formation sur une journée. Si vous souhaitez le calendrier détaillé 2010, merci de nous faire une demande. Dans le cadre d une journée de formation en intra (au sein de votre entreprise) une formation adaptée à vos besoins peut être organisée en ne reprenant que certains des points traités dans ces différentes programmes après un contact direct téléphonique ou lors d un rendez-vous avec le directeur pédagogique et/ le ou/ les animateurs concernés POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 web : www.afac-formation.com ORGANISATION Ces journées d'étude se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes Moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription. Les frais de participation par personne sont : 1 journée : Hors taxe : 700,00-837 20 TTC comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner. 1 conférence : Hors taxe : 450, 00 - TTC : 537 20 comprenant le petit déjeuner d accueil 96

BAUX COMMERCIAUX - FONDAMENTAUX I/ LES DIFFERENTES CATEGORIES DE BAUX Le bail dérogatoire La convention d occupation précaire La convention de mise à disposition Le bail en état futur d achèvement Le bail sous conditions suspensives Le bail de 9 ans Le bail de plus de 9 ans I/ LES CLAUSES PARTICULIERES DU BAIL COMMERCIAL Identité bailleur preneur Destination et affectation des locaux Désignation des locaux Activité exercée dans les locaux Conditions générales conditions particulières Obligations générales du bailleur Obligations générales du preneur La durée du bail Les différents modes de détermination du loyer Le dépôt de garantie La caution Les différentes catégories de charges Les charges récupérables sur le preneur Les impôts du bailleur et du preneur Les assurances du bailleur et du preneur Les renonciations à recours La clause résolutoire Le motif grave et légitime L entretien, les réparations, la vétusté Les travaux en cours de bail L indexation, la révision, la clause d échelle mobile Les intérêts de retard et les frais de recouvrement Le droit de préférence du bailleur La clause compromissoire La sous location La cession du fonds de commerce La cession du droit au bail Cahier des charges, copropriété, urbanisme La restitution des locaux 97

III/ LE RENOUVELLEMENT DU BAIL Le congé du bailleur - Offre de renouvellement - Valeur locative - Application de l indice - Refus de renouvellement - Indemnité d éviction - Indemnité d occupation - Droit d option - Droit de repentir La demande de renouvellement du preneur Les particularités du bail de 9 ans - Le déplafonnement - Les facteurs locaux de commercialité - Les caractéristiques propres au local - La destination des locaux - Les obligations respectives des parties - Les travaux effectués par le bailleur - Les travaux effectués par le preneur La tacite reconduction - Le congé ou la demande de renouvellement en tacite reconduction - Les usages locaux IV/ LES ANNEXES AU BAIL Les états des lieux le descriptif des locaux Les plans des locaux L état des risques Le DTA Le DPE? V/ LES AVENANTS AU BAIL En cours de bail En renouvellement VI/ LES NOUVELLES CONTRAINTES LIEES AUX REGLEMENTATIONS ACTUELLES OU A VENIR La mise en conformité des ascenseurs Les accessibilités «handicapés» Les réglementations environnementales VII/ LES CLAUSES SENSIBLES EN CENTRES COMMERCIAUX La clause d enseigne L obligation d entretien du centre Le droit de préférence et le droit de préemption des communes L association des commerçants, le GIE ou le fonds marketing Le règlement intérieur du centre 98

LES BAUX COMMERCIAUX DEBUTANTS Règles fondamentales et actualité (cette formation intégrera le chapitre III de la loi de modernisation de l économie intitulé «moderniser les baux commerciaux» avec la réforme du bail dérogatoire, le nouvel indice ILC, l application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales, le délai de départ du locataire après paiement de l indemnité d éviction et les nouveaux délais pour le congé ou la demande de renouvellement en tacite reconduction). En tenant compte des différentes spécificités des entreprises à savoir commerces, pieds d immeubles, bureaux, locaux d activités, entrepôts et centres commerciaux. Analyse de la durée du bail, du renouvellement : plafonnement, déplafonnement, du congé, des souslocations, du loyer et de la clause résolutoire, des caractéristiques propres au local, de la destination des locaux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, des locaux à usage de bureaux, du dépôt de garantie, de la clause résolutoire, de la déspécialisation. Analyse d un bail commercial type ou des baux commerciaux sur lesquels les participants ont l habitude de travailler. Analyse d un bail dérogatoire et d une convention d occupation précaire. Cette analyse a pour but de permettre aux participants de savoir lire, comprendre et rédiger un bail commercial ainsi que d acquérir les notions fondamentales en tenant compte de la jurisprudence récente de la cour de cassation. Connaître les mentions obligatoires devant figurer dans un bail, Comment comprendre le bail et en déjouer les pièges. Support : fiches pratiques, simulation et rétroprojecteur. Présentation des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de Commerce. Explications sur la codification du décret dans le code de commerce et sur la partie non codifiée. Champ d application : Distinction selon que l on se trouve dans le cadre des locaux à usage de bureaux ou des locaux à usage d entrepôts, locaux d activités ou plate-forme logistique Le champ d application du décret Observations générales sur la formation et l objet du contrat de bail et sur les notions d ordre public. Un bail, un local, une activité commerciale, la propriété du fonds (contrat de franchise), l exploitation du fonds, l immatriculation au registre du commerce (nouvelle jurisprudence de la cour de cassation) L application volontaire du statut (jurisprudence de la cour de cassation 2002). La notion de locaux accessoires. La durée du bail Les différentes hypothèses : 9 ans ou plus, 3 6 9 années, les baux à terme incertain, les baux à périodes, les baux à paliers, les baux en état futur d achèvement. Les baux à loyer binaire le loyer minimum garantie (LMG) Les baux avec détermination des conditions du renouvellement concernant le loyer 99

Les baux dérogatoires : la durée du bail dérogatoire, l éventualité du renouvellement du bail dérogatoire à partir du moment où le locataire renonce à bénéficier des dispositions du statut des baux commerciaux. Les conventions d occupation précaire : leur caractère exceptionnel, la durée de la convention ne dépendant pas de la volonté du bailleur. Les conditions dans lesquelles le congé peut être donné par le preneur en cours de bail Les éventuelles clauses indemnitaires La situation en fin de période triennale : le congé du preneur, la révision à la hausse, le congé à la requête du bailleur. La durée du bail renouvelé La clause du bail initial prévoyant explicitement la durée du bail renouvelé Le renouvellement du bail : la demande, la forme, les délais, le destinataire, la notification, la motivation. Le refus de renouvellement Les conditions. L indemnité d éviction, l indemnité principale, le mode d évaluation, les indemnités accessoires. Les activités transférables, la charge de la preuve. Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d éviction, les motifs graves et légitimes, l état de l immeuble, le refus pour construire ou reconstruire, la priorité dans l immeuble reconstruit. La reprise pour habiter. Le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé, le paiement de l indemnité. Les sous-locations Les relations bailleur-preneur-sous-locataire. Les conditions, les conséquences. Les rapports bailleur-locataire, bailleur-sous locataire, sous-locataire locataire, Sous-locataire-bailleur. La notification. Le renouvellement du sous-bail. La sous-location partielle. Souslocation et centres commerciaux. Le loyer et la clause résolutoire Le postulat et les exceptions. La définition de la valeur locative. Le plafonnement et la valeur locative. Les caractéristiques propres au local La méthode. L état d entretien. Les travaux réalisés par le bailleur. Les travaux exécutés par le preneur. Les travaux de mise en conformité. Les éléments d équipement. La destination des locaux L activité exercée. Les critères d appréciation. Les activités incluses. Les extensions prohibées. Les sanctions. Les obligations respectives des parties La liberté des conventions. Les charges exorbitantes de droit commun. Les améliorations apportées aux locaux. Les obligations nouvelles découlant de la loi. Les modalités de fixation du prix originaire. Le pas de porte. Les facteurs locaux de commercialité Les éléments extrinsèques. L intérêt pour le commerce considéré. Les locaux concernés. Le contrôle de la cour de cassation. L évolution démographique. Le périmètre d appréciation. Les galeries marchandes. La concurrence. La construction de nouveaux immeubles. Le développement de l activité touristique. Les parcs de stationnement. L évolution du chiffre d affaires réalisé par le preneur. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage La notion de voisinage. Le prix du marché ou le prix judiciaire? La notion d unité de surface. Les locaux équivalents. La pluralité de locaux. Renouvellement : plafonnement du loyer L absence d ordre public, les conventions particulières, le loyer variable. Le loyer binaire. Le calcul du plafonnement. Le déplafonnement La modification d un élément de la valeur locative. Les 4 critères retenus pour la valeur locative. Le droit de repentir. Le droit d option. 100

Les locaux monovalents Les constructions monovalentes ou les locaux transformés. Les locaux partiellement affectés à une activité particulière, exemples de locaux monovalents et de locaux non monovalents. La fixation du prix par les usages et par la méthode dite «hôtelière» Les locaux à usage de bureaux Définition de la notion de bureaux selon la cour de cassation. La taxe sur les bureaux. Exemples de location exclues de l article 23-9. Le dépôt de garantie Les modalités de paiement du loyer. Le versement d un droit d entrée. La restitution. La caution bancaire. La clause résolutoire Domaines d application de la clause résolutoire. Mise en œuvre de la clause. Délais d action. Modalités de l action. Le droit des créanciers inscrits. La suspension des effets de la clause résolutoire. Le respect des délais et les sanctions. La révision du loyer Forme de la demande. Procédure. Point de départ du nouveau prix. Champ d application de la révision triennale. Révision du loyer à la baisse. La modification des facteurs locaux de commercialité. La clause d échelle mobile Mise en œuvre. Conditions de recevabilité. Détermination du loyer révisé. Conditions de validité de la clause. La procédure en matière de baux commerciaux. Le juge des baux commerciaux. La procédure, le délai préalable à la saisine du juge. Les mesures d instruction. La conciliation. Le loyer exigible en cours d instance. Le droit d option. Le droit de repentir. Le départ du locataire. La clause compromissoire. La prescription biennale. Actions soumises et non soumises à la prescription biennale. Interruption et suspension de la prescription. La déspécialisation La déspécialisation partielle : activités connexes ou complémentaires. Conditions d exercice. Révision du loyer. Exemples de demandes acceptées et rejetées. La déspécialisation plénière : modalités d application. Cas particulier pour les centres commerciaux. La procédure. L indemnité. La modification du loyer. Les motifs de refus. Les dispositions diverses Les clauses faisant échec au droit de renouvellement. La renonciation du preneur. La prescription. Les clauses relatives à la cession (clauses nulles et clauses valables). L acquiescement du bailleur. Le régime de l action en nullité. 101

LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT (cette formation intégrera le chapitre III de la loi de modernisation de l économie intitulé «moderniser les baux commerciaux» avec la réforme du bail dérogatoire, le nouvel indice ILC, l application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales, le délai de départ du locataire après paiement de l indemnité d éviction et les nouveaux délais pour le congé ou la demande de renouvellement en tacite reconduction), ainsi que la jurisprudence de la 3 ème chambre civile de la cour de cassation du mois de juillet 2008 sur l obligation de délivrance en cours de bail et les travaux réalisés par le bailleur et les conséquences sur l éventualité d un déplafonnement sur un bail de 9 ans. Ainsi que les conditions et le champ d application du nouvel indice ILC). Introduction Dans le cadre de cette formation, les différents problèmes liés aux baux commerciaux seront traités dans l optique de la spécificité des bureaux, commerces, entrepôts, locaux d activités, et centres commerciaux, en tenant compte des textes actuels, de la jurisprudence la plus récente de la cour de cassation, ainsi que des divers lois et décrets 2004, 2005, 2006, 2007-2008 2009 ayant une incidence sur le statut des baux commerciaux. Rappel sommaire d évolution du décret de 53, de sa codification et de l importance de la jurisprudence de la cour de cassation. Présentation synthétique des différents types de baux avec modèles : Convention d occupation précaire, bail dérogatoire, convention de mise à disposition, AOT, bail professionnel, bail administratif, bail civil, bail de 9 ans, bail de plus de 9 ans, bail en état futur d achèvement, bail sous conditions suspensives. Situations particulières : Le contrat de gérance libre, la location gérance, la gérance salariée. La convention d occupation précaire : Non prévu dans les textes, Création jurisprudentielle, Les critères de la précarité, Les délais. Le bail dérogatoire ; Le délai de 24 mois, Les dérogatoires inférieurs à 24 mois, L éventualité des dérogatoires successifs, Les obligations du bailleur en cours de dérogatoire, Les obligations du bailleur à la fin du dérogatoire. L application volontaire du statut des baux commerciaux : Pour une profession libérale, pour une association, pour une administration, pour une ambassade ou un consulat, les mécanismes à adopter et notamment l interférence de l article 1 134 du code civil. Le bail en état futur d achèvement : bail sous conditions suspensives, promesse de bail, bail initial suivi de la signature d un avenant, montage, état des lieux et remise des clefs. Le bail civil et le contrat sui generis : Son application éventuelle dans le statut des baux commerciaux et notamment pour les baux des locaux à usage d entrepôts. La négociation dans le bail commercial : Les clauses négociables, Les clauses d ordre public, Les clauses de dérogations au contrat de louage du code civil (article 1719 et suivants du code civil). L importance des avenants, L importance des annexes, Dans quels cas faut-il signer un nouveau bail? 102

Les mentions obligatoires, ou nécessaires dans un bail commercial : La notion de surface, Les différents états des lieux (état des lieux d entrée, état des lieux après travaux, pré-état des lieux de sortie et état des lieux de sortie, la détermination du montant du loyer (le loyer facial, la franchise, le loyer progressif, le loyer à palier, le loyer binaire, le loyer forfaitaire et la détermination dans le loyer initial du montant du loyer lors du renouvellement, le descriptif des locaux loués (plans, annexes et autres documents et notamment les locaux accessoires au local principal, la destination des locaux, l identité précise du bailleur et du preneur (pour éviter notamment concernant le preneur des sous locations non autorisées), l obligation de délivrance pour le bailleur : (les équipements livrés, le bail différé, le bail en état futur d achèvement). Les charges et réparations locatives : Liste des charges énumérées dans le bail, conditions générales et conditions particulières, les charges de l article 606, les charges de l article 605, interpénétration, contrat de louage et bail commercial, l entretien et l usure et la vétusté, les charges forfaitaires, le devoir d information du bailleur en fonction de l augmentation prévisible des charges en tenant compte des nouvelles lois (mise en conformité des ascenseurs accessibilité handicapés), les honoraires de gestion, les charges de confort charges et mise en conformité en fonction de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation. Les motifs et conditions de résiliation du bail ; le commandement de payer visant la clause résolutoire (forme, actions potentielles du locataire, et actions en réponse du propriétaire), le commandement visant la résiliation du bail pour motifs graves et légitimes (forme, délai d un mois, clause ayant un caractère irréversible et retards réitérés dans le paiement du loyer. La sous location : Principe : interdit, conditions envisageables si sous location autorisée, relations bailleur-sous locataire, droits du sous locataire vis-à-vis du propriétaire principal, la domiciliation, le contrat de prestation de service et sa requalification éventuelle en sous location. La fin du bail : Les différents congés pouvant être donnés par le bailleur (forme, délais, congé avec offre de renouvellement et application de l indice, congé avec offre de renouvellement et valeur locative, congé sans offre de renouvellement avec ou sans indemnité d éviction, l initiative du locataire pendant les six derniers mois du bail (congé ou demande de renouvellement, forme et délais), la situation juridique du bail en tacite reconduction (comment en sortir pour le bailleur, pour le preneur, délais en fonction des usages locaux, le calcul de la valeur locative, le calcul de l indemnité d éviction Le bail de plus de 9 ans ; Par tacite reconduction son devenir lors de la 12 ème année, lors de la signature du bail, déplafonnement automatique La clause compromissoire : L opportunité depuis la loi NRE d intégrer dans un bail commercial une clause compromissoire (comment la rédiger, qui sont les arbitres, comment les désigner, valeur de la sentence arbitrale). Le devoir de conseil du professionnel de l immobilier en tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation 2005 et 2006 Les différentes réglementations ayant une incidence directe sur le statut des baux commerciaux et notamment sur les charges. - Les différentes accessibilités handicapés - Les nouvelles réglementations environnementales du grenelle 1 103

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2002 à 2009 ANALYSE DES QUESTIONS POSEES PAR LES PARLEMENTAIRES ET DES REPONSES MINISTERIELLES CONCERNANT LES BAUX COMMERCIAUX Cette formation sur les baux commerciaux approfondissement tient compte des différentes lois, des nombreux décrets ayant une incidence sur le statut des baux commerciaux, ainsi que des différents diagnostics obligatoires à intégrer en annexe lors de la signature du bail commercial ou du bail dérogatoire ou du bail en état futur d achèvement. Remise lors de la formation de trois supports : - support sur les baux commerciaux approfondissement - support sur les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique - support avec résumé des différents arrêts de la cour de cassation de 2002 à 2009 104

LES BAUX COMMERCIAUX DANS LEUR NOUVEL ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIEL INTRODUCTION Il n est plus possible aujourd hui d approfondir le statut des baux commerciaux en se contentant d une analyse approfondie de l ancien décret du 30 septembre 1953 intégré aujourd hui dans les articles L.145.1 à L. 145 60 du code de commerce. D autres réglementations, textes et jurisprudence ont une incidence particulièrement importante sur le statut des baux commerciaux, que ce soit dans les rapports bailleur- preneur sur les baux en cours ou dans le cadre de l élaboration des nouveaux baux ou avenants. Cette journée de formation a pour objectif principal d approfondir et d analyser cette situation au regard du statut des baux commerciaux. 1 ère PARTIE : ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE AYANT UNE INCIDENCE PARTICULIERE SUR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX A) Mesures LME et baux commerciaux - Le nouvel indice ILC son champ d application - Le nouveau délai congé et demande de renouvellement - Le nouveau délai congé en période triennale - Les conséquences sur les baux de 9 ans commerces - Le nouveau bail dérogatoire - L application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales - Le nouveau délai départ du preneur après paiement de l indemnité d éviction B) Le grenelle 1 et le grenelle 2 - les nouvelles constructions à l horizon 2010 - les travaux sur l existant - l opportunité d annexer le DPE au bail commercial C) La loi «handicap» de février 2005 - la situation pour les constructions nouvelles - la situation pour les ERP existants - la situation pour les locaux à usage de bureaux - le nouveau délai pour l audit obligatoire - l organisation des commissions communales et des commissions intercommunales D) La loi de simplification du droit - conséquences en urbanisme commercial - conséquences sur les clauses dans les baux en état futur d achèvement 105

E) Procédures collectives et baux commerciaux - l ordonnance du 18 décembre 2008 - le décret du 12 février 2009 - les conséquences dans les relations bailleur preneur - le sort du bail - le sort des loyers arriérés - les loyers pendant la procédure collective - la restitution du local au bailleur par le liquidateur 2 ème PARTIE : ANALYSE DES FONDAMENTAUX D ACTUALITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE - L état des risques - Le futur indice ILAT - Le droit de préemption des communes - L interférence entre le bail commercial et le règlement de copropriété - La clause compromissoire dans le bail - L augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail - Le rapport CHARIE sur villes et commerces - Le délai de prescription sur la vérification des charges - L expertise technique des bâtiments - Les diagnostics conseillés - Les charges nouvelles dues à des travaux et mises aux normes obligatoires - Le bail en état futur d achèvement et les nouvelles réglementations 3 ème PARTIE : ANALYSE ET COMMENTAIRES DES ARRETS RECENTS ET IMPORTANTS DE LA 3 ème CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX Et notamment : - les arrêts importants de mars à mai 2009 sur l obligation de délivrance et les conséquences pour le bailleur. - Le devenir de la clause «le preneur prend les lieux dans l état dans lesquels ils se trouvent» - Garantie décennale et obligation de délivrance - La clause destination dans le bail - Le contrat de location gérance et la requalification en bail commercial - Ainsi que tous les arrêts fondamentaux de 2005 à 2009 4 ème PARTIE : LES CLAUSES A INTEGRER DANS LES NOUVEAUX BAUX EN FONCTION DE L ACTUALITE JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIELLE : - analyse faite dans l optique bailleur - analyse faite dans l optique preneur Remise de plusieurs supports reprenant les textes, leurs commentaires et leur analyse ainsi que d un support faisant la synthèse des différents arrêts importants de la cour de cassation 2001 à 2009 concernant le statut des baux commerciaux 106

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL Cette journée de formation permettra notamment de s interroger sur la question suivante : - Le bail commerce de 9 ans est-il encore plafonné? eu égard à : 1 - l application de l article L.145-39 par le bailleur 2 - le nouveau délai LME 6 mois plus le trimestre civil en cours Avec une réflexion sur l action du bailleur et les réactions juridiques du preneur. Ce programme intègre les modifications apportées par la Loi de Modernisation de l Economie. Concernant notamment le nouveau délai pour le départ du locataire en fin de période triennale, le nouveau délai congé et demande de renouvellement en fin de bail et le nouveau délai congé ou demande de renouvellement en tacite reconduction. Egalement prévu dans ce programme, l analyse de l augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail (article L.145 39 du code de commerce) et les conséquences sur la détermination du montant du loyer et l éventualité pour le bailleur sur un bail commerce de 9 ans, de passer en valeur locative à la hausse en cours de bail. INTRODUCTION : - Aperçu sur l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation de 2001 à 2009 - Aperçu sur la réforme des baux commerciaux où ne subsistent que des éléments liés au contentieux, à la clause compromissoire et au bail dérogatoire - incidences sur le renouvellement du bail. LES EXCEPTIONS - le bail dérogatoire - la convention d occupation précaire LE DEPLAFONNEMENT AUTOMATIQUE - les locaux à usage de bureaux - les locaux monovalents LES CAS PARTICULIERS - les entrepôts, les locaux d activité, les plateformes logistiques - les baux en état futur d achèvement - les baux à paliers - les baux à terme incertain - les baux à périodes - les baux à loyer binaire - les baux avec clause d indexation - les baux avec exclusion des règles du plafonnement et du déplafonnement - les centres commerciaux 107

LA REFORME LME ET LES USAGES LOCAUX ET LE TERME D USAGE - lors du départ du locataire en fin de période triennale - lors du congé bailleur en fin de bail - lors du congé preneur en fin de bail - lors de la tacite reconduction - Incidences sur le bail de 9 ans commerce - Incidences sur le bail de 9 ans en 12 ème année commerce L AUGMENTATION DE PLUS DE 25 % DU LOYER EN COURS DE BAIL - Le champ d application de l article L. 145 39 du code de commerce - L importance de l article L.145-38 du code de commerce - La demande faite par le preneur - La demande faite par le bailleur LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR - forme, motivation, délais, notification - le congé avec offre de renouvellement - le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d éviction - le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d éviction LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PAR LE PRENEUR - forme, délais, - la tacite reconduction LE RENOUVELLEMENT DU BAIL - les conditions - l exploitation effective - la modification des activités LE BAIL EN TACITE RECONDUCTION - Le congé du bailleur - La demande de renouvellement du preneur - Les conséquences de la tacite reconduction en commerces au-delà de 12 ans LE DROIT DE REPENTIR ET LE DROIT D OPTION LE REFUS DE RENOUVELLEMENT - les motifs graves et légitimes - la mise en demeure - les infractions irréversibles - La démolition de l immeuble insalubre ou dangereux - Le refus pour construire ou reconstruire - Le droit de priorité en cas de reconstruction 108

LA DUREE DU BAIL RENOUVELE - le point de départ du bail renouvelé - le point de départ du bail après repentir LE RENOUVELLEMENT DU SOUS BAIL L INDEMNITE DITE D EVICTION LES ACTIVITES TRANSFERABLES LOYER ET VALEUR LOCATIVE - Les caractéristiques du local considéré, la pondération - La destination des lieux - Les obligations respectives des parties - Les facteurs locaux de commercialité - Exception : les prix couramment pratiqués dans le voisinage LE SECOND RENOUVELLEMENT LA CLAUSE COMPROMISSOIRE LA RENEGOCIATION DU BAIL LORS DU RENOUVELLEMENT - Principe : l évolution du loyer - La tentative de négociation en fonction de l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation - Les dérogations aux articles 1719 1720 et 1721 du code civil - La distinction jurisprudentielle, charges et mise en conformité - L augmentation prévisible à moyen terme des charges - La mise en sécurité des ascenseurs - Les accessibilités «handicapés» CONCLUSION : - Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2003-2004 2005 et 2006 2007 et 2008 et 2009 sur le renouvellement du bail commercial - Analyse et étude de différents modèles (congé, demande de renouvellement, refus de renouvellement, renouvellement). Remise lors de la formation de deux supports : - Un support sur le renouvellement du bail commercial - Un support intégrant la jurisprudence de la cour de cassation 2001 à 2009 109

LES CHARGES RECUPERABLES LES REPARATIONS LOCATIVES - L ETAT DES LIEUX- EN IMMOBILIER D ENTREPRISE 1 ère partie : COMMENT GERER L EVOLUTION DES CHARGES ET DES MISES EN CONFORMITE ET LEUR REPARTITION EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN TENANT COMPTE DE LA JURISPRUDENCE 2008 DE LA COUR DE CASSATION Les charges existantes ou à venir sont en constante augmentation (sécurité des ascenseurs- accessibilité aux différents handicaps conformités environnementales performance énergétique ). Cette conférence permettra de recenser les charges actuelles et les charges à venir, de distinguer les charges 606 et 605 de celles relevant des mises en conformité en tenant compte de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation ; d analyser la notion de charges forfaitaires (pourcentage du loyer prix au m2) ; d évoquer la notion de répartition forfaitaire des charges entre bailleur et preneur (pourcentage de répartition) et d envisager les clauses pouvant être intégrées dans un bail concernant les charges et les mises en conformité dans les rapports bailleur- preneur, en tenant compte de la responsabilité du commercialisateur et du rédacteur. INTRODUCTION Rappel sur le principe de la récupération de la totalité des charges par le bailleur en immobilier d entreprise. Particularités selon qu il s agit d un immeuble à usage de bureaux, d un pied d immeuble, d un local en centre commercial, d entrepôts ou de locaux d activités. Constat sur l augmentation évidente à venir du montant des charges. LES CHARGES RECUPERABLES : Analyse en tenant compte de l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation. - Les charges pouvant être récupérées par le bailleur sur le preneur en immobilier d entreprise. - L article 606 : évolution de la jurisprudence de la cour de cassation concernant la notion de grosses réparations. - Article 605 : ce qu il recouvre - Le loyer net de charges payé par le preneur. - Incidences sur le montant du loyer - L énumération des charges dans le bail et ses conséquences - Les honoraires de gestion - Les charges de confort - La vérification de l évolution des charges par le locataire : ses droits, quels justificatifs peut-il demander, quand peut-il les demander. - Les charges forfaitaires par rapport au montant du loyer ou à un prix au m2 110

LES CHARGES RECUPERABLES ET LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT L ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL - Incidence de cette jurisprudence sur les baux en cours - Dans quelles conditions peut-on lors du renouvellement envisager une négociation - La terminologie à noter dans les nouveaux baux par rapport à cette jurisprudence de la cour de cassation. LES CHARGES RECUPERABLES ET LES MISES EN CONFORMITE - Incidences de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation qualifiant certains travaux ou certaines charges comme étant «des mises en conformité» LES NOUVELLES CHARGES PREVISIBLES A COURT OU MOYEN TERME - La mise en conformité des ascenseurs - La notion de monte charge ou d ascenseur - Les nouvelles charges liées à l application de la loi de février 2005 sur l accès aux handicapés concernant le cadre bâti et les différents types de handicap concernés (handicapé moteur, malentendant, non voyant, et autres catégories de handicap ). Comment les gérer par rapport aux baux déjà signés. Comment les gérer pour les nouveaux baux et notamment dans le contexte du devoir de conseil et de l obligation d information du rédacteur ou du commercialisateur. 2 ème partie : L ETAT DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE La mise en place de la procédure d état des lieux - les informations à recueillir, - le procès verbal d entrée dans les lieux et la remise des clefs, - l incidence sur le début du bail, - les renseignements obligatoires - le désaccord avec le preneur sur la signature de l état des lieux, - le rôle de l huissier et ses conséquences, - l obligation de délivrance au moment de l entrée en possession et la clause «le preneur prend les lieux en l état» - l obligation de délivrance en cours de bail et la clause «le preneur pend les lieux en l état». - les réparations à effectuer par le bailleur ou par le preneur et leur incidence sur la détermination du montant du loyer La modification des lieux en cours de bail - à l initiative du preneur - à l initiative du bailleur - les conséquences sur le loyer 111

. L état des lieux en fin de bail - L opportunité d établir un pré-état des lieux de sortie - le procès verbal de sortie des lieux - les conditions et la forme du procès verbal - la date de l élaboration de l état des lieux, - L obligation du preneur aux réparations locatives - Le défaut d entretien - L obligation de réparer - la notion de vétusté et d usure normale (texte, pratique, jurisprudence). - Le refus du preneur de signer le procès verbal de sortie des lieux - L obligation de remise en état d origine (dans quel cas, même si modification substantielle). - L obligation éventuelle par le bailleur d effectuer les travaux, - La facturation par le bailleur des travaux nécessaires sans remise en état - Le chiffrage des réparations (forfaitaire, expertise, procédure de référé). - Le devenir du dépôt de garantie par rapport aux travaux facturés La remise en location du bien - L intérêt financier d une démarche consensuelle Remise d un support avec documents types et jurisprudence 112

REDACTION D ACTES EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Inclus dans ce programme les baux en état futur d achèvement et la notion de chose louée (jurisprudence de la cour de cassation art. 1719 et ss du code civil) INTRODUCTION : I. LES GRANDS PRINCIPES DE LA REDACTION D ACTES Le droit des professionnels de l immobilier à la rédaction d actes La forme du contrat : authentique, sous-seing privé. Les conditions de formation du contrat : le consentement, l objet, la cause. Les sanctions de l inobservation des conditions de formation des contrats. L action en nullité, les effets de la nullité. L exécution du contrat : force obligatoire, effet relatif. L inexécution du contrat : l exécution forcée, la responsabilité contractuelle. II. LES DIFFERENTES CATEGORIES D ACTES ET LEURS REGLES Les avants contrats Les annexes et les avenants La clause compromissoire le compromis d arbitrage le protocole d accord III. QUELQUES EXEMPLES D ACTES Le bail mixte Le bail professionnel 1 ère PARTIE : LES DIFFERENTS ACTES LIES AUX BAUX COMMERCIAUX Bail commercial 9 ans ou plus en tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation. Bail dérogatoire et convention d occupation précaire Bail commercial et bureaux, entrepôts ou plateforme logistique Bail commercial et administration Bail commercial et soumission volontaire au statut Bail commercial et professions libérales, associations Bail commercial et AOT 113

2 ème PARTIE : ANALYSE DES DIFFERENTES CLAUSES FIGURANT OU POUVANT FIGURER DANS UN BAIL COMMERCIAL - Durée du bail (clause à prévoir en vue du renouvellement). Impôts, taxes et charges. Dépôt de garantie Obligations générales du bailleur et du preneur (ordre public ou non) Paiement du loyer clause indemnitaire clause pénale Cession du droit au bail ou du fonds de commerce Sous-location ou contrat de prestation de services Clause d enseigne Etat des lieux d entrée et de sortie Etat des lieux entre le cédant et le cessionnaire Clauses sur les travaux et les transformations Clause compromissoire intégrée au bail Détermination de l identité exacte du preneur (incidence en cas de cession de droit au bail) Obligation de délivrance et d entretien (exclusion des articles 1719 1720 1721 du code Civil. Clauses générales et clauses particulières (incidence des doublons ou contradictions) Détermination des charges supportées par le preneur (référence à l article 606 ou énumération) Clause de régularisation des charges Détermination du montant du loyer (clause nécessaire et obligatoire, loyer binaire, loyer progressif, loyer à palier, franchise de loyer). Clause de révision et d indexation Désignation des locaux (destination, affectation, dépendances, accessoires). Importance des pièces annexes (règlement de copropriété, immatriculation en cours au RC) 3 ème PARTIE : CLAUSES SPECIFIQUES BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX Bail de 12 ans Clause d enseigne Appartenance à l association des commerçants Unité du centre commercial Bail dérogatoire 4 ème PARTIE : LA RESPONSABILITE DU REDACTEUR ET DE L INTERMEDIAIRE Obligation de moyens ou obligation de résultats Les conséquences du devoir de conseil de l intermédiaire Analyse jurisprudentielle Approche de la loi HOGUET 5 ème PARTIE : LA REDACTION D UN BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT Les différentes solutions pouvant être envisagées Promesse de bail puis signature d un bail Bail suivi de la signature d un avenant Signature immédiate d un bail sous conditions suspensives 114

LES VOIES D EXECUTION APPLIQUEES AUX BAUX COMMERCIAUX - BAUX COMMERCIAUX ET PROCEDURES COLLECTIVES Inclus dans cette formation, les conséquences de l ordonnance du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté et de son décret d application du 12 février 2009 sur les procédures collectives et les relations bailleur - preneur INTRODUCTION : Rappel de la loi du 9 juillet 1991 loi portant réforme des procédures civiles d exécution et son incidence en immobilier d entreprise Rappel du décret du 31 juillet 1992 pris pour l application de la loi du 9 juillet 1991 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles et son incidence en immobilier d entreprise Rappel de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises et de son décret d application du 28 décembre 2005 et son incidence en immobilier d entreprise. Rappel de l ordonnance du 18 décembre 2008 portant réforme du droit des entreprises en difficulté et du décret du 12 février 2009 pris pour l application de cette ordonnance. I / LES DIFFERENTES CLAUSES A INTEGRER DANS LE BAIL COMMERCIAL POUR EVITER LE CONTENTIEUX ET PROTEGER LE BAILLEUR La clause compromissoire, La clause pénale La clause d indemnité forfaitaire Les charges L article 605 et l article 606 La dérogation aux articles 1719 et 1720 du code civil Le dépôt de garantie La caution Les mises en conformité et accessibilités II/ LE PRE CONTENTIEUX Les relances Les mises en demeure Leur facturation 115

III / LE COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE A. Les différentes raisons : - pour motif grave et légitime - pour paiement du loyer et des charges B. Le contentieux - procédure de référé - recours sur référé - Cour d Appel IV/ LE DEPOT DE GARANTIE - En cas de procédure collective - En fin de bail - Délais et recours V / LES MESURES CONSERVATOIRES A. Les différentes saisies : - Sur le débiteur - Sur la caution - Sur la banque - Sur les biens mobiliers C. Les saisies selon la structure juridique du débiteur - en nom personnel - commerçant ou artisan - en société VI / LES MESURES D EXECUTION Introduction : - le suivi des saisies - le relationnel avec l huissier exécutant - les démarches nécessaires A. Sur le compte bancaire - procédure - cantonnement - délais et distribution B. La concurrence entre créanciers - les délais - la répartition des fonds VII / LES DIFFERENTES PROCEDURES - la procédure de référé - la procédure d expulsion - la procédure devant le tribunal de grande instance (mémoire, assignation, conclusions). - L expertise judiciaire - Le rôle du juge de l exécution - Les recours (délais, procédure en appel) 116

VIII/ LA PREPARATION ET LE SUIVI DU DOSSIER Dans les relations avec l huissier, l avocat, l expert, l avoué, l administrateur judiciaire ou le mandataire liquidateur. IX / BAIL COMMERCIAL ET PROCEDURES COLLECTIVES EN TENANT COMPTE DE L ORDONNANCE DU 18 DECEMBRE 2008 PORTANT REFORME DU DROIT DES ENTREPRISES EN DIFFICULTE ET DE SON DECRET D APPLICATION DU 12 FEVRIER 2009- - Analyse synthétique des nouvelles procédures - le devenir des procédures en cours - le devenir du bail - le devenir du dépôt de garantie - la restitution des locaux - le suivi de la procédure collective - le rôle du contrôleur - le paiement privilégié des loyers - l action en responsabilité à l encontre de l administrateur judiciaire ou du mandataire liquidateur. X / ANALYSE ET ETUDE DE DIFFERENTS CONTENTIEUX CONCERNANT LES BAUX COMMERCIAUX - le recouvrement des loyers - le recouvrement des charges - le commandement sur motif grave et légitime - le contentieux du renouvellement, valeur locative - le contentieux sur indemnité d éviction - le contentieux sur l état des risques - la répétition de l indu - contentieux baux commerciaux et règlement de copropriété 117

LES BAUX EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT ET LES BAUX SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES Inclus dans cette formation les conséquences de la réforme de l urbanisme commercial (LME) ainsi que des nouvelles autorisations d urbanisme depuis octobre 2007 avec leurs conséquences dans les nouvelles clauses à intégrer dans un bail en l état futur d achèvement ainsi que la réflexion sur la validité de l indice BT 01 dans un bail en état futur d achèvement. LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT ET DU BAIL SOUS CONDITION SUSPENSIVE EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT La doctrine et la pratique du droit sont à l origine de la création d un nouveau bail commercial qui intéresse aujourd hui autant les investisseurs que les utilisateurs. On ne peut calquer ce bail sur la VEFA. Il s agit donc d une création juridique aujourd hui non consacrée par les textes. LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT OU BAIL SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES Différences avec le bail à effet différé Analyse et approche de ce nouveau bail au regard des textes : - décret de 1953, - Articles L. 145-1 à L.145-60 du Code de Commerce - Articles 1713 à 1762 du Code Civil - Jurisprudence de la Cour de Cassation - La notion de chose louée, recommandation du rapport Pelletier. LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL -Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l entrée en possession - Signature initiale d un bail avec un avenant le jour de l entrée en possession. - Bail en état futur d achèvement, état des lieux valant entrée en possession amiable ou extra judiciaire. LE BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT ET L ETAT DES RISQUES - Annexer à la signature du bail - Annexer à l état des lieux, remise des clefs - Annexer deux fois - Le problème «s il a évolué entre temps» 118

LE BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT ET LA LOI HANDICAP - la situation si permis de construire 2006 - la situation si permis de construire après le 2 janvier 2007 - la situation si permis de construire après le 1 er octobre 2007 - les nouvelles obligations constructives par rapport aux différents handicaps visés dans la loi, les décrets, les arrêtés et la circulaire interministérielle du 30 novembre 2007 - le dossier à déposer depuis le décret et l arrêté du 11 septembre 2007 : (la vérification de la conformité des travaux et la nouvelle annexe 3, l accessibilité et la sécurité risque de panique). LES PARTICULARITES DES BAUX EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT EN FONCTION DE L ACTIVITE DU PRENEUR - centres commerciaux - entrepôts et locaux d activités - bureaux LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT FIGURER DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT - Le nouvel état des risques et la déclaration sur les différents sinistres survenus. Ce document doitil être intégré à deux reprises à savoir : lors de la signature du bail et lors de la remise des clefs? - La notion de chose louée - La spécificité sur un bail à usage de bureaux - La spécificité sur un bail à usage de commerces - L identification des parties - La désignation, la description des locaux, - La surface donnée à bail (plus ou moins X % ) - La situation administrative du terrain, de la construction, des autorisations nécessaires - Les différentes conditions suspensives - L actualisation du loyer (les différentes clauses possibles) - La détermination du montant des charges lors de la signature du bail et lors de l entrée en possession. - Les assurances : les renonciations à recours, leur opposabilité aux assureurs - Les transformations avant l entrée en possession à l initiative de l administration, à l initiative du bailleur, à l initiative du preneur. - La définition et les délais d achèvement - La constatation de l achèvement, les responsabilités respectives, les réserves du preneur, la levée des réserves - Les problèmes de mise en conformité - Les problèmes de garanties sur travaux - L opportunité d intégrer dans le bail une clause compromissoire LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L UNE DES PARTIES - à l initiative du bailleur - à l initiative du preneur 119

LES DIFFICULTES EN CAS D OUVERTURE D UNE PROCEDURE COLLECTIVE APRES LA LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES ET AVANT L ENTREE EN POSSESSION - procédure collective du bailleur - procédure collective du preneur - le devenir des fonds bloqués par rapport à l administrateur judiciaire ou au mandataire liquidateur. LES GARANTIES - caution personnelle - caution bancaire - clause indemnitaire - clause pénale ANALYSE D UN BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT - analyse d un bail type - analyse des baux sur lesquels travaillent les participants à la formation. Remise lors de la formation d un support complet analysant les différentes clauses du bail et commentant un bail en état futur d achèvement sous conditions suspensives. Remise également d un support complémentaire sur l actualité des baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel et d un support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur les baux commerciaux 2001 à 2009. 120

BAUX COMMERCIAUX ET ENTREPOTS FONDAMENTAUX ET ACTUALITE APRES LA JURISPRUDENCE RECENTE DE LA COUR DE CASSATION ET LE PROBLEME DES ACCESSIBILITES HANDICAPES DANS L OPTIQUE ENTREPOTS EXISTANTS TRAVAUX SUR ENTREPOTS ET CONSTRUCTIONS NOUVELLES INTRODUCTION : Comment situer l entrepôt par rapport à la réglementation du statut des baux commerciaux et du bail civil? 1ère PARTIE : ENTREPOTS PROPRIETE COMMERCIALE DROIT AU RENOUVELLEMENT - Qualification de l entrepôt : (local monovalent ou non) - Les critères liés à la propriété commerciale et permettant d obtenir ou non le droit au renouvellement pour un entrepôt en fin de bail. o. La destination des locaux o. La terminologie o. Local principal o. Local accessoire o. Exploitation d un fonds o. Immatriculation au registre du commerce - Incidence de l arrêt de la 3ème chambre civile du 11 mars 2006 - Montage juridique fondé sur l article 1134 du code civil - Incidence de l arrêt de la 3ème chambre civile du 9 décembre 2008 2ème PARTIE : ENTREPOTS ET CLAUSES A INTEGRER DANS LES NOUVEAUX BAUX - Les clauses relatives au droit au renouvellement - Les clauses relatives à l obligation de délivrance - Les clauses relatives à la destination pendant la durée du bail - Les clauses relatives aux mises aux normes et aux nouvelles réglementations - Les clauses relatives aux notions environnementales - La clause compromissoire 121

3ème PARTIE : LES NOUVELLES REGLEMENTATIONS ACCESSIBILITES HANDICAPES ET LES ENTREPOTS Cette étude sera faite en tenant compte de la situation : - sur les entrepôts existants sans travaux réalisés avant 2015 - sur les travaux sur les entrepôts existants - sur les nouveaux entrepôts, permis de construire à déposer 4ème PARTIE : LE MONTAGE JURIDIQUE ENTREPOTS ET BAIL EN ETAT FUTUR D ACHEVEMENT - les clauses à prévoir - le choix de l indice - les installations «preneur» avant le PV de réception CONCLUSION Incidences du grenelle 1 et du futur grenelle 2 sur les entrepôts. Remise d un support très complet avec textes commentaires et analyse 122

BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX FONDAMENTAUX ET ACTUALITE La réforme de l urbanisme commercial (LME) - les mesures de la réforme ayant une incidence sur le bail commercial - la réforme de l urbanisme commercial et les clauses à intégrer dans le bail en état futur d achèvement. - Le rapport CHARIE et ses conséquences Les mesures LME et les centres commerciaux - les nouvelles réglementations concernant les soldes - les nouvelles réglementations concernant la vente au déballage - La haute autorité de la concurrence - Le conseil stratégique du commerce de proximité et la commission d orientation du commerce de proximité L indice ILC en immobilier d entreprise (réforme du statut des baux commerciaux décidée par LME). - ILC avenant au bail et clauses à intégrer - ILC et possibilité de rétroagir au 1 er janvier 2008 - ILC et les autres contrats - Comment ne pas risquer la nullité de la clause sur ILC dans les nouveaux baux Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux et le nouveau droit de préemption des communes sur les terrains entre 300 et 1 000 m2 - Le point sur les zones de protection - Retour sur contentieux - Droit de préemption des communes et droit de préférence du bailleur (clause dans le bail). La réforme du statut des baux commerciaux dans le cadre de la loi de modernisation de l économie. - les nouvelles réglementations concernant le bail dérogatoire - L application volontaire du statut des baux commerciaux pour les professions libérales - Les nouveaux délais pour le congé et la demande de renouvellement en tacite reconduction - Le nouveau délai laissé au locataire pour quitter les lieux après paiement de l indemnité d éviction. - Congé bailleur ou preneur et trimestre civil 123

L ouverture des commerces le dimanche - La situation actuelle sur l ouverture le dimanche après la loi du 10 août 2009 réaffirmant le principe du repos dominical et visant à adapter les dérogations à ce principe dans les communes des zones touristiques et thermales ainsi que dans certaines grandes agglomérations pour les salariés volontaires. - Jurisprudence Conseil d Etat, Cours Administratives d Appel et Cour de Cassation concernant l ouverture des commerces le dimanche. Le point sur la loi handicap pour les ERP et IOP existants ainsi que pour les constructions nouvelles - - Travaux sur l existant et jurisprudence obligation de délivrance - Accessibilités sur ERP et baux en état futur d achèvement (par rapport à la date d obtention du permis de construire Les futures réglementations environnementales et énergétiques et le bail commercial - La loi du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du grenelle de l environnement dite «grenelle 1» - Grenelle 1 et grenelle 2 et clauses dans le bail - Diagnostic de performance énergétique et clauses dans le bail - Nouveau DPE Le développement durable - Réflexion par rapport au bail et aux obligations respectives du bailleur et du preneur. Etat des risques - Etat des risques BEFA - Etat des risques et diminution du montant du loyer - Etat des risques et résolution du contrat Augmentation de plus de 25 % du loyer en cours de bail - Champ d application - Avenant sur nouvel indice et conséquences sur cette réglementation Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2008 et début 2009 ayant une incidence en immobilier d entreprise et notamment : - baux commerciaux et travaux réalisés par le bailleur - baux commerciaux et obligation de délivrance du bailleur - copropriété - contrat de franchise et obligations du franchiseur vis-à-vis du franchisé.. 124

Analyse de la jurisprudence 2008 et début 2009 Cour de cassation cour administrative d appel et conseil d état ayant une incidence sur les centres commerciaux Le point sur différents problèmes liés aux centres commerciaux - la clause d enseigne - l association des commerçants - le loyer binaire - le loyer binaire lors du renouvellement. - Remise d un support très complet reprenant tous les sujets de référence avec textes et commentaires 125

BAUX COMMERCIAUX ET REGLEMENTATION CONCERNANT LES INSTALLATIONS CLASSEES OBJECTIFS Recenser les clauses devant figurer dans les différentes catégories de baux, permettant de répondre, aux préoccupations du bailleur comme du preneur à partir du moment ou le bien donné à bail relève et prend en compte la réglementation concernant les installations classées. BAUX CONCERNES - Convention d occupation précaire - Bail dérogatoire - Bail de 9 ans ou plus - Promesse de bail - Bail en état futur d achèvement - Bail sous conditions suspensives CLAUSES ENVISAGEES - Avant les autorisations - Les conditions suspensives - Pendant la vie du bail - Lors du renouvellement - A la fin du bail. PRISE EN COMPTE DE LA REGLEMENTATION DES INSTALLATIONS CLASSEES DANS LES BAUX.Définition préalable de l exploitant Il s agit : - Pour les installations soumises à autorisation, du titulaire de l arrêté d autorisation d exploiter, "corrigé" des éventuels changements d exploitant reconnus par récépissés préfectoraux (Art. 34 du décret n 77-1133) - Pour les installations soumises à déclaration, du destinataire du récépissé préfectoral de déclaration, "corrigé" des éventuels changements d exploitant reconnus également par récépissés préfectoraux (Art. 34 du décret n 77-1133) En immobilier en particulier pour les entrepôts et plate-forme logistiques multi-occupants 1, il arrive que le propriétaire non occupant soit l'exploitant, à la demande de l'inspection des installations classées ou à son initiative. 126

.Le preneur est l exploitant - Documents et informations devant être porté à la connaissance du bailleur par le preneur si le preneur est l exploitant.. Installations soumises à autorisation. Installations soumises à déclaration. Dispositions communes Le bailleur est l exploitant - Documents et informations devant être portés à la connaissance du preneur par le bailleur, si le bailleur est l exploitant. Installations soumises à autorisation. Installations soumisses à déclaration - Documents et informations devant être portées à la connaissance du bailleur par le preneur si le bailleur est l exploitant.. Installations soumises à autorisation. Installations soumises à déclaration. Dispositions communes AUTRES ELEMENTS A PRENDRE EN CONSIDERATION DANS LE BAIL - L'obligation faite au preneur de respecter la réglementation environnementale Nonobstant le fait que le bailleur soit éventuellement l'exploitant, cette réglementation est constituée à minima : - Des textes généraux : Code de l'environnement (en particulier, Titre V livre 1 er, Titre V Livre IV, Titre II livre 1 er ), du décret 77-1133 du 21 septembre 1977, - De l'arrêté d'autorisation et, le cas échéant, des arrêtés complémentaires. - Des prescriptions générales accompagnant le récépissé de déclaration. - Des éventuels arrêtés ministériels s'appliquant aux rubriques autorisées et déclarées, pris en application des dispositions des articles L. 512-5 et L. 512-10 du Code de l'environnement. - L'obligation faite au preneur d'informer le bailleur des rubriques pour lesquelles le preneur est soumis à la réglementation des installations classées et du régime de soumission (Déclaration, Déclaration avec Contrôle, Autorisation, Autorisation avec Servitude). - L'obligation faite au preneur d'informer le bailleur des rubriques pour lesquelles le preneur est soumis à la réglementation "Eau" et du régime de soumission 127

- Information sur la situation dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d Etat. Production à cet effet d'un état des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. - Au terme du bail le preneur s'engage à : - évacuer et éliminer les produits dangereux et les déchets conformément à la réglementation - à supprimer les risques d'incendie et d'explosion - à placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site déterminé selon les dispositions des articles 34-2 et 34-3. - Droit de visite et d'audit réglementaire et de risque 128

INTRODUCTION : RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL ET CENTRES COMMERCIAUX - Aperçu sur l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation de 2001 à 2009 - Aperçu sur le projet de réforme des baux commerciaux ou ne subsistent que des éléments liés au contentieux et à la clause compromissoire - incidences sur le renouvellement du bail. - Intégration de la clause compromissoire dans les baux des centres commerciaux : (clause générale ou clause spécifique reprenant le détail des différents domaines). 1 ère partie : LA JURISPRUDENCE SPECIFIQUE DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT LES CENTRES COMMERCIAUX ET SON INCIDENCE LORS DU RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL - La clause d enseigne - La participation à l association des commerçants pour le preneur - Le renouvellement du bail de 10 ans ou plus quand il n a pas été fait état dans le bail d origine de la durée lors du renouvellement. - La clause d enseigne et le renouvellement du bail - La situation particulière des franchisés - Le pacte de préférence et le renouvellement - La déspécialisation 2 ème partie : LES EXCEPTIONS AU BAIL DE 9 ANS ET PLUS - le bail dérogatoire - La nouvelle jurisprudence de la cour de cassation concernant la requalification du bail dérogatoire en bail de 9 ans avec détermination du montant du loyer à la valeur locative sans avoir à viser une cause de déplafonnement - La notion d interruption dans le temps entre deux baux dérogatoires - la convention d occupation précaire : - son application en centres commerciaux - la restructuration du centre - changement d emplacement dans le centre et modification de la chose louée 3 ème partie : LE DEPLAFONNEMENT AUTOMATIQUE - les locaux monovalents 4 ème partie : LES CAS PARTICULIERS - les baux en état futur d achèvement - clauses essentielles devant y figurer - conditions suspensives - Signature avant permis de construire - Signature avant CDAC - Signature avant ouverture du centre - La détermination du loyer dans le bail d origine et ses conséquences lors du renouvellement - La détermination du loyer facial - Loyer et mode de calcul de la surface 129

- les baux à paliers - les baux à terme incertain - les baux à périodes - les baux à loyer binaire - Calcul lors du renouvellement et LMG (loyer minimum garantie) - les baux avec clause d indexation - les baux avec exclusion des règles du plafonnement et du déplafonnement 5 ème partie : LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR - forme, motivation, délais, notification - le congé du bail de plus de 9 ans - le congé avec offre de renouvellement et valeur locative - la détermination de la valeur locative - la notion de pondération - le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d éviction - le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d éviction - le congé pour motif grave et légitime 6 ème partie : LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PAR LE PRENEUR - forme, délais, - la tacite reconduction - comment sortir de la tacite reconduction - la notion d usages locaux pour le délai du congé ou de la demande de renouvellement 7 ème partie : LE RENOUVELLEMENT DU BAIL - les conditions - le règlement intérieur du centre commercial - l exploitation effective - la modification des activités - la modification du centre commercial 8 ème partie : LE DROIT DE REPENTIR ET LE DROIT D OPTION - Dans le cadre d une clause compromissoire - En cas de contentieux 9 ème partie : LE REFUS DE RENOUVELLEMENT - les motifs graves et légitimes - la mise en demeure - les infractions irréversibles - Incidences du pacte de préférence 10 ème partie : LA DUREE DU BAIL RENOUVELE - le point de départ du bail renouvelé - le point de départ du bail après repentir 130

11 ème partie : LE RENOUVELLEMENT DU SOUS BAIL - les critères d autorisation de la sous-location - Le droit au renouvellement du sous-locataire - La sous location partielle - La notion d indivisibilité des locaux 12 ème partie : L INDEMNITE DITE D EVICTION - la négociation avant la fin du bail et avant congé - la négociation après congé - son calcul 13 ème partie : LE SECOND RENOUVELLEMENT - Incidence des travaux autorisés et réalisés par le preneur lors du second renouvellement. 14 ème partie : LES CHARGES ET LEUR DETERMINATION - charges réelles et justificatifs - charges forfaitaires au m2 - répartition au pourcentage des charges entre bailleur et preneur - Incidence de la jurisprudence sur l article 1719 du code civil par rapport aux charges - Contestation des charges - Incidence de la nouvelle jurisprudence de la cour de cassation sur la notion de mise en conformité et charges du 606 ou du 605 - Les accessibilités handicapés - Les nouvelles accessibilités malentendants et non voyants - L importance de l état des lieux d entrée et de l état des lieux après travaux - Les travaux d extension du centre - CONCLUSION : - Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2003-2004 2005-2006 - 2007-2008 2009 sur le renouvellement du bail commercial - Analyse et étude de différents modèles (congé, demande de renouvellement, refus de renouvellement, renouvellement). Remise lors de la formation de deux supports : - Un support sur le renouvellement du bail commercial - Un support intégrant la jurisprudence de la cour de cassation 2001 à 2009 131

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL DANS L OPTIQUE BAILLEUR COMMERCES PIED D IMMEUBLES REMARQUES LIMINAIRES 1 - En tenant compte du profil particulier des participants : juristes confirmés et praticiens avec un apprentissage sur le terrain. Les différents points évoqués le seront donc en les replaçant dans leur contexte juridique et jurisprudentiel avant d aborder l analyse pratique et réactive. 2 - Les différents participants pourront envoyer au formateur leurs questions et préoccupations les réponses étant intégrées dans la journée de formation. 3 - Possibilité de communiquer certains des baux venant en renouvellement pour permettre une analyse pratique des différentes hypothèses juridiques et des clauses de ces baux pouvant poser problèmes pour le bailleur. 4 - Dans le cadre de cette journée de formation seront listées les différentes clauses devant être intégrées aujourd hui dans un nouveau bail en négociation en tenant compte de l évolution de la jurisprudence et des nouveaux textes pour faciliter le renouvellement dans 9 ans. 1 ère partie : LA NEGOCIATION AVANT LA FIN DU BAIL - Transaction - Expertise privée. la mission à confier à l expert. les clauses à insérer. les exclusions des experts à supprimer - Le compromis d arbitrage avec le preneur. Comment le présenter au preneur. Ses avantages. Ses conséquences pratiques - Le nouveau bail élaboré en négociation. bail à effet différé 132

2 ème partie : LE CONGE A DELIVRER - 6 mois avant la fin du bail - Intérêt de ne rien faire pour attendre 12 ans et le déplafonnement automatique - La préparation du congé - La réflexion sur la détermination de la valeur locative - La réflexion sur l indemnité d éviction - Valeur locative aléatoire ou indemnité d éviction 3 ème partie : LE CONTENTIEUX - Les délais après congé (prescription de l action) - L opportunité de la saisine de la commission - La préparation du dossier pour et avec l avocat - Eclairage pratique sur le contentieux - La préparation de l expertise judiciaire - La présence au rendez-vous d expertise judiciaire 4 ème partie : LES INCIDENTS EN COURS DE CONTENTIEUX ET LEUR INFLUENCE SUR LA NEGOCIATION AVEC LE PRENEUR - le droit de repentir - le droit d option 5 ème partie : LES STATISTIQUES OU REFERENCES TGI ET COUR D APPEL - Incidence petit ou grand tribunal de grande instance - Les exemples de valeur locative - Les références judiciaires différentes des références des experts privés - Observatoire des valeurs locatives en commerces. les références de la chambre de commerce. les références de la chambre des métiers 6 ème partie : LES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE - Les références juridiques de la cour de cassation - Les références pratiques des cours d appel et tribunaux - Importance de consulter des documents d exploitation facile. les bulletins municipaux - La détermination pratique des facteurs locaux de commercialité. les références liées à la profession exercée même si éloignée 133

. les références liées à l activité. la situation géographique (rue, partie de rue, angle de rue). - Liste des principaux facteurs locaux de commercialité jurisprudentiels ayant une incidence positive ou négative selon l activité exercée. 7 ème partie : LA VALEUR LOCATIVE - Les sources et références - La pondération - Exemples concrets 8 ème partie : L AUGMENTATION DU CHIFFRE D AFFAIRES DU PRENEUR COMME CAUSE DE DEPLAFONNEMENT - Possible si subsidiaire - Consultation des documents 9 ème partie : LES AUTRES CAUSES DE DEPLAFONNEMENT SUR UN BAIL DE 9 ANS - Les caractéristiques du local - Les conditions dans lesquelles a été signé le bail d origine - Les obligations respectives des parties - La destination des lieux - Les travaux réalisés par le preneur 10 ème partie : COMMENT RENEGOCIER ET QUAND RENEGOCIER LE LOYER EN COURS DE BAIL? - Un certain nombre d éléments intervenants pendant la vie du bail peuvent permettre de renégocier un loyer à la hausse.. activités connexes et complémentaires. déspécialisation plénière. éventuellement cession fonds de commerce. cession activité. cession de droit au bail. sous location totale ou partielle - d autres éléments peuvent permettre de résilier le bail. clause résolutoire. motif grave et légitime après un mois. motif grave et légitime caractère irréversible. cession non-conforme. sous location non autorisée. activités connexes ou complémentaires non autorisées. conséquences : pas de porte et / ou droit d entrée 134

11 ème partie : LA RENEGOCIATION DU BAIL LORS DU RENOUVELLEMENT - Principe : l évolution du loyer - La tentative de négociation en fonction de l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation - Les dérogations aux articles 1719 1720 et 1721 du code civil - La distinction jurisprudentielle, charges et mise en conformité - L augmentation prévisible à moyen terme des charges - La mise en sécurité des ascenseurs - Les accessibilités «handicapés» - La clause compromissoire 135

LES BAUX COMMERCIAUX ETUDIES ET ANALYSES POUR LES DIFFERENTS SERVICES DE L ENTREPRISE DU SERVICE COMMERCIAL AU SERVICE JURIDIQUE Différents services de l entreprise sont concernés par les baux commerciaux : le service commercial les gestionnaires les comptables les techniciens les juristes Cette formation organisée essentiellement au sein d une entreprise, a pour but de réunir différents participants des services concernés pour étudier les centres d intérêts concernant les baux commerciaux et évoqués notamment dans le présent module en les appliquant en liaison entre les commerciaux, gestionnaires, comptables techniciens, et juristes 136

MODULE FONDS DE COMMERCE 137

L EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE INTRODUCTION : LA NOTION DE FONDS DE COMMERCE EN FONCTION DES TEXTES ET DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION - Fonds de commerce et droit au bail - Fonds de commerce et pas de porte - Fonds de commerce et gérance - Fonds de commerce et franchise - Fonds de commerce et centres commerciaux 1 ère partie : Les différents éléments constitutifs du fonds de commerce - Les éléments incorporels : clientèle, droit au bail, pas de porte, enseigne, nom commercial - Les éléments corporels : agencement, matériel, outillage. - Les stocks et les marchandises 2 ème partie : Les éléments du bail ayant une incidence sur l évaluation du fonds - les clauses du bail - le niveau et l indexation du loyer - les charges supportées par le locataire - la durée du bail - la période de cession - l importance et la qualité des locaux commerciaux, locaux privatifs, investissements et commodités. - La politique commerciale : marge, stocks - Les spécificités, contraintes et évolution de la branche d activité - L importance et la qualité de la concurrence - La réputation du cédant, du prédécesseur, du propriétaire - Les usages locaux en matière de baux et de loyers commerciaux 3 ème partie : Les méthodes d évaluation du fonds de commerce - remarques liminaires - évaluation par le chiffre d affaires - évaluation par les bénéfices - les autres méthodes loyer du local prix au m2 redevance de gérance secteur d activités volume d affaires prix pratiqués sur le marché 138

- le cas particulier des locaux monovalents - la méthode dite «hôtelière» - évaluation théorique et évaluation ajustée. 4 ème partie : la vente du fonds de commerce - les préalables à la vente - le contrat de vente - les formalités - la fiscalité 5 ème partie : la valeur du droit au bail - méthode de calcul - loyer plafonné - valeur locative 6 ème partie : l incidence de la structure juridique du fonds sur son évaluation - en nom personnel - en société - garantie cédant cessionnaire - le compte courant - les cautions CONCLUSION : - Comment liquider le stock - Comment arrêter la comptabilité - Les conséquences fiscales au regard de la TVA - Les conséquences fiscales au regard des plus-values professionnelles - Incidences du rapport Pelletier sur les baux commerciaux et de ses recommandations sur l évaluation du droit au bail et du fonds de commerce 139

FONDS DE COMMERCE REGLEMENTATION DROIT AU BAIL CESSION EVALUATION APRES LA LOI DUTREIL DU 2 AOUT 2005 ET SON DECRET D APPLICATION DU 26 DECEMBRE 2007 ET LE NOUVEAU FORMULAIRE CERFA INTRODUCTION LA PARTICULARITE DE LA NOTION DE FONDS DE COMMERCE - La propriété commerciale - Le nantissement sur fonds de commerce - Les modes d exploitation du fonds : entreprise personnelle, EURL, SARL.conjoint collaborateur, associé, salarié. - Les biens composant le fonds de commerce : corporels et incorporels. Ière PARTIE : LE NOUVEAU DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE LES FONDS ARTISANAUX ET LES BAUX COMMERCIAUX Analyse approfondie et commentaires des textes. Analyse et commentaires sur le nouveau formulaire CERFA de déclaration de cession d un fonds de commerce, fond artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption formulaire 13644-01 Avec remise d un support reprenant plusieurs analyses et commentaires. - l interférence du décret du 26 décembre sur les délibérations des communes ayant déjà déterminée des zones de protection du commerce de proximité. - Le rôle des chambres de commerce - DPU et nouveaux droits de préemption - Quand s applique-t-il? - Droits et obligations du bailleur - Droits et obligations des communes - Droits et obligations du cédant et du cessionnaire - Droits et obligations du commercialisateur ou de l agent immobilier - Le champ d application de ce nouveau texte sur les fonds de commerce, sur le droit au bail et sur le bail commercial. - Les mécanismes juridiques et les délais à respecter - Droit de préemption et droit de préférence du bailleur - Droit de préemption et déspécialisation - Droit de préemption et départ à la retraite du preneur - Les nouveaux contentieux à prévoir devant le tribunal de grande instance ou le tribunal administratif. 140

- La situation juridique et financière du local après exercice du droit de préemption. - Les nouvelles clauses à intégrer dans les baux et lors des cessions - Le devoir de conseil et l obligation d information du professionnel de l immobilier 2 ème PARTIE : FONDAMENTAUX ET ACTUALITE DU FONDS DE COMMERCE - cession de fonds de commerce - cession de droit au bail - évaluation - Eventuelles modifications sur les valeurs locatives autant pour une cession de fonds que pour une cession de droit au bail du rapport CHARIE, des commerces de cœur de ville et des commerces à loyer modéré. CHAPITRE I/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE ET CESSION DE DROIT AU BAIL - La différence entre les deux cessions - Le principe de la cession du fonds de commerce. les limites. les recours. La notion de clientèle - Le principe de la cession du droit au bail. les clauses du bail. les possibilités. les recours : déspécialisation simple ou plénière. le départ à la retraite du commerçant - Analyse et étude de modèles de cessions. cession de fonds de commerce. cession de droit au bail - L évaluation d un droit au bail. calcul de la valeur locative. surface pondérée. calcul de la valeur théorique du droit au bail - Droit au bail et inexploitation du fonds CHAPITRE II/ CESSION DE FONDS DE COMMERCE OU CESSION DE TITRES DE SOCIETE - L opportunité de se mettre en société avant la cession - Les avantages fiscaux. l exonération Dutreil. la fiscalité des plus-values professionnelles. le devenir de l exonération temporaire Sarkozy 141

CHAPITRE III / PAS DE PORTE DROIT D ENTREE ROYALTIES - Différences entre les trois notions - Les différents montages juridiques - La qualification ou requalification fiscale de chacun d eux. supplément de loyer. indemnité. amortissement - Le bail à l américaine CHAPITRE IV/ L INTERMEDIAIRE EN FONDS DE COMMERCE - Le devoir de conseil et l obligation d information du professionnel de l immobilier - La rédaction des actes accessoires par le professionnel de l immobilier - Le droit à rémunération CHAPITRE V/ L EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE A. Les éléments du bail ayant une incidence sur l évaluation du fonds - les clauses du bail - le niveau et l indexation du loyer - les charges supportées par le locataire - la durée du bail - la période de cession - l importance et la qualité des locaux commerciaux, locaux privatifs, investissements et commodités. - La politique commerciale : marge, stocks - Les spécificités, contraintes et évolution de la branche d activité - L importance et la qualité de la concurrence - La réputation du cédant, du prédécesseur, du propriétaire - Les usages locaux en matière de baux et de loyers commerciaux B. Les méthodes d évaluation du fonds de commerce remarques liminaires - évaluation par le chiffre d affaires - évaluation par les bénéfices - les autres méthodes - loyer du local prix au m2 redevance de gérance secteur d activités volume d affaires prix pratiqués sur le marché - le cas particulier des locaux monovalents - la méthode dite «hôtelière» - évaluation théorique et évaluation ajustée. 142

CHAPITRE VI / LE PARTICULARISME DU CONTRAT DE LOCATION GERANCE (ANALYSE SOMMAIRE) - Définition et objet du contrat - Conditions de validité du contrat - Contenu du contrat - Forme et publicité - Droits et obligations du gérant - Droits et obligations du loueur - Effets à l égard des tiers Cessation du contrat de location gérance 143

DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES SUR LES FONDS DE COMMERCE LES FONDS ARTISANAUX LES BAUX COMMERCIAUX ET LES TERRAINS FAISANT L OBJET DE PROJETS D AMENAGEMENT COMMERCIAL Inclus dans cette formation, le nouveau droit de préemption des communes sur les terrains faisant l objet de projets d aménagement commercial et les possibilités pour les communes d obtenir un financement par le FISAC. Inclus dans cette formation les deux réponses ministérielles aux questions de deux sénateurs concernant le formulaire obligatoire et les renseignements y figurant ainsi que les zones de protection du commerce de proximité déterminées avant la publication du décret. INTRODUCTION - les textes de référence : la loi du 2 août 2005 ; le décret d application du 26 décembre 2007 ; le formulaire CERFA 13644-01 - interférences droit de préemption et statut des baux commerciaux - le droit de préemption et la cession de fonds de commerce - le droit de préemption et la cession de droit au bail 1 ère partie : Le champ d application du nouveau droit de préemption - La délimitation du périmètre d intervention - La préparation du dossier par les communes - Les recours éventuels - La notion de «communes» pouvant exercer le droit de préemption - L avis préalable des chambres consulaires - La publicité - La situation particulière des périmètres délimités avant le décret d application 2 ème partie : l exercice du droit de préemption - Le champ d application - La déclaration du cédant - Les informations à communiquer dans le cadre du formulaire obligatoire - La décision de préempter ou de ne pas préempter - La détermination judiciaire du prix (relations cédant et commune) - La réalisation de la cession et le paiement du prix 144

- La situation par rapport au droit de préférence du bailleur ou du franchiseur - La situation par rapport à la déspécialisation et au départ à la retraite du cédant - L absence d information du bailleur 3 ème partie : la rétrocession par la commune - la recherche du repreneur - l exploitation du fonds pendant la période transitoire - l interférence bailleur commune - l acte de rétrocession - le refus du bailleur (motivations, augmentation des délais) - l absence de repreneur à l expiration du délai 4 ème partie : l exploitation du fonds après rétrocession - les relations bailleur et nouveau preneur - l interférence du bail et du cahier des charges de la commune - les relations nouveau preneur et commune notamment en cas de résiliation du bail ou lors du renouvellement d augmentation du loyer (déplafonnement valeur locative). Conclusion : Les cas dans lesquels le droit de préemption des communes ne s applique pas. Remise d un support très complet reprenant les textes, leurs commentaires et leur analyse. 145

MODULE URBANISME COMMERCIAL 146

Concernant les différents programmes sur l urbanisme commercial, ceux-ci évolueront en fonction de l actualité et notamment : - du choix des personnalités qualifiées dans le cadre des différents arrêtés préfectoraux. - les décisions rendues en CDAC - Les décisions rendues en CNAC - La première réforme de l urbanisme commercial dans le cadre du grenelle 2 - Le projet de loi de réforme de l urbanisme commercial 147

L URBANISME COMMERCIAL FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Inclus dans cette formation, l arrêté du 21 août 2009 fixant le contenu de la demande d autorisation en CDAC L analyse de cet arrêté sera intégrée dans les 5 ème et 6 ème partie du plan de la journée. 1ERE PARTIE : LES NOUVEAUX POUVOIRS DES COMMUNES Le droit de préemption des communes sur les terrains faisant l objet de projets d aménagement commercial. La saisine des CDAC dans les communes de moins de 20 000 habitants sur les projets d équipement commercial de 300 à 1 000 m2 Le document provisoire d aménagement commercial FISAC et financement (études et préemptions) Les observatoires départementaux d équipement commercial (pouvoir des communes) Les schémas de développement commercial (pouvoir des communes) La composition des CDAC (position majoritaire des élus locaux) Saisine par le maire de la nouvelle autorité de la concurrence 2 ème PARTIE : L INTEGRATION DE L URBANISME COMMERCIAL DANS LE DROIT DE L URBANISME MISSION CHARIE RAPPORT DEFINITIF MARS 2009 Les conséquences immédiates sur l urbanisme commercial Les éléments du rapport pouvant être utilisés pour les dossiers en CDAC ou CNAC Les objectifs : pouvoirs des maires et des chambres de commerce Les 18 programmes d actions locales Les projets de réforme législative et réglementaire 3 ème PARTIE DECRET DU 24 NOVEMBRE 2008 RELATIF A L AMENAGEMENT COMMERCIAL Etude comparative et synthétique par rapport à la situation précédente : - Ce qui est supprimé - Ce qui est inchangé - Ce qui est nouveau 4 ème PARTIE : CHAMP D APPLICATION DES PROJETS D AMENAGEMENT COMMERCIAL DESORMAIS SOUMIS A AUTORISATION Analyse LME Analyse décret d application 148

5 ème PARTIE : COMPOSITION DES CDAC ET CNAC APRES LA CIRCULAIRE DU 18 FEVRIER 2009 Analyse LME Analyse décret d application Analyse et conséquences de la circulaire du 18 février 2009 sur la constitution, la composition et le fonctionnement de la CDAC Analyse des 1 ères décisions rendues en CDAC Analyse des 1 ères décisions rendues en CNAC avec l ancienne composition Analyse des 1 ère décisions rendues en CNAC nouvelle composition 6 ème PARTIE : LES NOUVEAUX DOSSIERS DE CDAC EN TENANT COMPTE DE L ARRETE DU 21 AOUT 2009 DU GRENELLE 1 ET DU FUTUR GRENELLE 2 Les nouveaux critères d évaluation : nouvel article L. 752-6 du code de commerce La demande d autorisation et les documents à joindre : nouveaux articles R.752-6 à R 752-15 suite au décret d application Le profil des personnalités qualifiées désignées par les différents arrêtés préfectoraux Analyse des motivations des premières décisions rendues en CDAC 7 ème PARTIE : LA PROCEDURE LES DELAIS LES RECOURS LES SANCTIONS Analyse LME Analyse décret d application 8 ème PARTIE : AMENAGEMENT COMMERCIAL ET NOUVELLES DISPOSITIONS DU CODE DE L URBANISME Analyse de l article 2 du décret du 24 novembre 2008 9 ème PARTIE : LES OBSERVATOIRES DEPARTEMENTAUX D AMENAGEMENT COMMERCIAL L OBSERVATOIRE D AMENAGEMENT COMMERCIAL D ILE DE FRANCE LES SCHEMAS DE DEVELOPPEMENT COMMERCIAL Analyse LME Analyse décret d application Conséquences du rapport CHARIE 10 ème PARTIE LA NOUVELLE AUTORITE DE LA CONCURRENCE Ordonnance du 13 novembre 2008 Incidence sur l urbanisme commercial Remise de plusieurs supports très complets reprenant les différents textes, leurs commentaires et leur analyse. 149

ATELIER URBANISME COMMERCIAL Comment remplir un dossier en CDAC Après les différents textes publiés Le grenelle 1 et le futur grenelle 2 Cet atelier permettra de travailler sur la constitution d un dossier en CDAC en reprenant tout d abord, les fondamentaux à joindre obligatoirement prévus par la loi et son décret d application, ainsi que les documents complémentaires à joindre et notamment les accessibilités handicapés, les grilles de développement durable, les réglementations environnementales et énergétiques et le dossier de demande de permis de construire.. Analyse des décisions rendues et opportunité de CNAC pour le pétitionnaire ou les concurrents. La constitution du dossier en CNAC en tenant compte des différentes décisions déjà rendues. Les fondamentaux juridiques des recours sur CDAC et CNAC Cet atelier tiendra compte du rapport d information de Madame Elisabeth LAMURE du 16 décembre 2009 (voir lettre de l AFAC janvier 2010). PROGRAMME DETAILLE 1 ère partie : RAPPEL RAPIDE DES FONDAMENTAUX - Champ d application - Droit de préemption des communes - Les nouveaux documents d aménagement commercial - L article L.752-6 et R.752-7-1 du code de commerce 2 ème partie : PRECEDENTS JURISPRUDENTIELS - Analyse des motivations des différentes décisions rendues en CDAC - Analyse des motivations des différentes décisions rendues en CNAC - Les conclusions à en tirer pour les dossiers à venir 3 ème partie : ANALYSE ET COMMENTAIRES CONCERNANT L ARRETE DU 21 AOUT 2009 - le contenu de la demande - L annexe 1 - L annexe 2 - L annexe 3 4 ème partie : LES DOCUMENTS COMPLEMENTAIRES A ENVISAGER - En fonction de la demande de permis de construire - En fonction des accessibilités handicapés - En fonction du grenelle 1 5 ème partie : LE DEVENIR DES CDAC - en fonction du rapport n 174 de Madame Elisabeth LAMURE 16 décembre 2009 - en fonction du grenelle 2 et notamment de la nouvelle rédaction de l article L.122 1 9 du code de l urbanisme. 150

MODULE COMMUNICATION GESTION ET CENTRES COMMERCIAUX 151

COMMUNICATION GESTION ET CENTRES COMMERCIAUX 1 ère partie : COMMUNICATION ET CENTRES COMMERCIAUX LES DIFFERENTES GENERATIONS DE CENTRES COMMERCIAUX - Les études de marché réalisées sur les centres commerciaux depuis une vingtaine d années : - Raisons du succès, de la stagnation, de l échec du centre commercial. - La configuration du centre - l équilibre entre grandes, moyennes et petites surfaces - La détermination de la notion de surface - L opportunité d autoriser dans certaines conditions la sous location - Les accès au centre commercial - La concurrence avec les autres centres commerciaux - La concurrence avec le commerce de centre ville - La concurrence avec les zones d activité - L importance de l implantation du parking du centre commercial : (souterrain en surface ou aérien). LES TENDANCES DU MARCHE - Les enseignes les plus importantes - Comment faire une péréquation entre les différentes enseignes? - La chronologie des contrats, d abord l enseigne qui monte ou l enseigne importante et ensuite la négociation avec de plus petites enseignes. - L importance de l environnement commercial, des transports et des liaisons. - L évolution d un quartier, d une ville. - Les anciens et les nouveaux centres commerciaux. - LES NOUVELLES TENDANCES - Le développement du commerce équitable (rapport de Mr Antoine HERTH. - L évolution des consommateurs : le pouvoir d achat des français. - Les nouveaux centres commerciaux, leur implantation - La nouvelle réglementation en matière d autorisation d équipement commercial (AEC) - La connaissance du tissu du métier - Les nouvelles tendances liées à la consommation.. Le street marketing. le marketing sensoriel, visuel, tactile, olfactif, gustatif et auditif 152

LES DIFFERENTS TYPES DE CENTRES COMMERCIAUX - Les centres commerciaux régionaux - Les grands centres commerciaux - Les petits centres commerciaux - Les centres commerciaux à thèmes - Les centres commerciaux d usine - Les retails parks - Les grands parcs d activités commerciales - Les petits parcs d activités commerciales LES INVESTISSEMENTS EN CENTRES COMMERCIAUX - La conjoncture économique - La conjoncture immobilière - La conjoncture commerciale - Le marché de l investissement en centres commerciaux 2 ème partie : GESTION ET CENTRES COMMERCIAUX LES ACTEURS DES CENTRES COMMERCIAUX - Les propriétaires exploitants - Les copropriétaires - Les exploitants locataires - Les investisseurs bailleurs - Les structures associatives - Les groupements d intérêts économiques - Les sociétés de gestion LA NEGOCIATION DU BAIL COMMERCIAL Cette seconde partie s organisera en reprenant un bail commercial type et en listant les clauses les plus importantes pouvant être négociées dans cette phase préalable. Durée du bail La négociation sur les charges (article 605 article 606) La possibilité pour le locataire de ne pas supporter la totalité des charges mêmes courantes (la négociation). Les clauses générales et les clauses particulières La détermination du montant du loyer Sur loyer temporaire en cas de travaux la franchise de loyer Le dépôt de garantie La clause de révision et d indexation La clause compromissoire Les clauses sur les travaux et les transformations La mise aux normes selon application ou non des articles 1719 à 1721 L état des lieux d entrée L importance des pièces annexes 153

Sensibiliser les participants sur la nécessité de s entourer d un maximum de renseignements (exemple si local en copropriété, se faire communiquer les trois derniers PV d assemblée générale). La désignation des locaux loués : imposer un descriptif très précis Les taxes et impôts Les assurances La sous location La distinction entre cession du fonds de commerce et cession du droit au bail La cession du droit au bail Les conditions dans lesquelles les lieux seront restitués en fin de bail Les honoraires éventuels de rédaction d actes APPROCHE JURIDIQUE CONCERNANT LA REGLEMENTATION DES BAUX COMMERCIAUX La convention d occupation précaire Le bail dérogatoire Le bail de 9 ans La réglementation à l intérieur du bail de 9 ans. le mécanisme de la résiliation pour le preneur. L évolution du loyer. Les clauses indemnitaires. La réglementation à l expiration du bail. Le congé donné par le bailleur. Le congé donné par le preneur. Le congé avec offre de renouvellement et la détermination du nouveau loyer.. Les actions à mener par le preneur. Le délai de prescription de deux ans. Le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d éviction. La demande de renouvellement par le preneur Comment négocier le loyer en phase de renouvellement Le bail en tacite reconduction Le droit de repentir et le droit d option Les relations bailleur preneur sous locataire Le commandement de payer visant la clause résolutoire Le commandement pour motifs graves et légitimes Le contentieux des baux commerciaux. Le compromis d arbitrage. La clause compromissoire. La saisine du juge Le loyer et les charges - Les appels de loyers - Les provisions sur charges -L évolution des charges - La reddition des charges - Analyser un relevé de charges 154

La récupération du dépôt de garantie en fin de bail Analyse de l évolution de la jurisprudence de la cour de cassation en immobilier commercial sur les baux commerciaux et sur les centres commerciaux. CENTRES COMMERCIAUX ET NOUVELLES REGLEMENTATIONS JURIDIQUES - Tenir compte dans la communication et dans la gestion de la connaissance de la nouvelle réglementation et de l évolution de la jurisprudence. La nouvelle réglementation - Incidences de la loi constitutionnelle du 1 er mars 2005 relative à la charte de l environnement et au principe de précaution - Incidences de la loi du 11 février 2005 pour l égalité des droits et des chances, son application sur le cadre bâti et l accès aux différents types de handicap dans les centres commerciaux. (décret du 17 mai 2006 et arrêté du 17 mai 2006) - Comment réagir par rapport à ces nouvelles réglementations? - Elaboration du nouvel état des risques L évolution de la jurisprudence - Incidences de la jurisprudence de la cour de cassation par rapport à l activité des centres commerciaux et notamment : la participation à l association des commerçants, la clause d enseigne, le renouvellement du bail de 12 ans. - Incidences de la jurisprudence du conseil d état et des cours administratives d appels concernant le principe de précaution et les constructions et évolution des centres commerciaux. ANALYSE SOMMAIRE DU CONTRAT DE FRANCHISE - Franchise et bail commercial - Bail commercial et clause d enseigne - Régime juridique du contrat de franchise depuis la loi du 31 décembre 1989 dite loi Doubin - Décret du 4 avril 1991 - Arrêté du 21 février 1991 - Code de déontologie européen STRUCTURE ASSOCIATIVE GROUPEMENT D INTERET ECONOMIQUE FOND MARKETING - Le pilotage d une association - Le pilotage d un GIE - Le pilotage d une agence - Le suivi budgétaire - Le suivi des cotisations 155

MODULE MAITRISE D OUVRAGE ERP SECURITE ET ACCESSIBILITES SUR LES BATIMENTS EXISTANTS ET LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES 156

MAITRISE D OUVRAGE ET SOUS-TRAITANCE INTRODUCTION LIMINAIRE - Lexique immobilier : maîtrise d ouvrage - Lexique immobilier : sous-traitance - Lexique des abréviations maitrise d ouvrage et sous-traitance : AMO ; MOE ; MOA.. INTRODUCTION Le contrat de sous-traitance et les autres contrats dans l optique de la sensibilisation aux responsabilités des intervenants et des responsabilités du maître d ouvrage. 1 ère partie : Le pilotage d un projet et la chronologie d une opération de construction - Les différents partenaires - Les responsabilités - Les rôles et les obligations - Schéma récapitulatif. maîtrise d ouvrage. utilisateurs. maîtrise d œuvre. équipes techniques. sous-traitants 2 ème partie : La conclusion du contrat de sous-traitance - L obligation d agrément du sous-traitant (article 3 de la loi de 1975) - La liberté contractuelle pour les marchés privés - Les particularités concernant la construction de maisons individuelles 3 ème partie : L exécution du contrat de sous-traitance - Les obligations respectives des parties - La responsabilité du sous-traitant dans l exécution du contrat - La responsabilité éventuelle du maître d ouvrage pendant l exécution du contrat - Les délais d exécution du contrat - Les différents problèmes pouvant intervenir pendant l exécution du contrat 157

4ème partie : La coordination S.P.S. - Coordination en matière de sécurité et de protection de la santé lors des opérations de bâtiment. Décret du 24 janvier 2003. Les deux arrêtés du 25 février 2003. Le rôle du coordonnateur. Les différents niveaux de chantier 5ème partie : Le paiement du sous-traitant - L action directe du sous-traitant contre le maître d ouvrage - La caution où la délégation de paiement - Les sanctions - la caution ou la délégation de paiement 6 ème partie : Les responsabilités encourues par le maître d ouvrage - Les obligations déclaratives - La maîtrise d œuvre - Les documents à signer - La non intervention auprès de l entreprise générale - L avancement du chantier - Le budget et le planning - La transmission des informations - Les différentes réceptions : pré réception et réception - Les réserves - Le suivi - Les différentes réglementations environnementales 7 ème partie : Travail pratique sur un contrat de sous-traitance Le document qui sera utilisé est celui qui est recommandé par le ministère de l équipement, des transports de l aménagement du territoire, du tourisme et de la mer ainsi que par le ministère des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l artisanat, des professions libérales et de la consommation. 8 ème partie : Sensibilisation aux différentes responsabilités engagées en fonction d une analyse de la jurisprudence 2001 à 2009 de la cour de cassation concernant la soustraitance. Analyse des résumés des différents arrêts notamment sur : - La détermination du contrat de sous-traitance - Les prestations d assistance et de sous-traitance facturées - Le contrat de sous-traitance et l unité sociale entre sociétés - Le prêt illicite de main-d œuvre 158

- Un accident mortel sur un chantier et les problèmes de responsabilité - La sous-traitance et la déclaration à l embauche - La sous-traitance et les sociétés étrangères - Analyse et communication de la note de Monsieur Olivier GUERIN, avocat général à la cour de cassation sur la responsabilité du maître de l ouvrage en matière de sous-traitance. 9 ème partie : Questions réponses sous forme de quizz sur maîtrise d ouvrage et soustraitance - La responsabilité du maître d ouvrage Les cas de mise en cause de la responsabilité du maître d ouvrage La solidarité financière Les pièces à demander obligatoirement Le recours à une entreprise établie à l étranger - Sous-traitance Le travail indépendant Le prêt de main d œuvre Le travail dissimulé Les documents à fournir à l entrepreneur principal Les autorisations de travail Les cotisations obligatoires - Quizz sur lexique Déclaration préalable de détachement Donneur d ordre Lien de subordination Marchandage REMARQUES IMPORTANTES La totalité de la formation sera animée en tenant compte des conséquences des différentes nouvelles réglementations notamment concernant les nouvelles accessibilités handicapés pour les travaux sur des bâtiments existants, pour les permis de construire ou déclarations de travaux déposés depuis le 2 janvier 2007 en tenant compte et en insistant sur les nouvelles annexes obligatoires sur la déclaration de conformité à communiquer au maire dans les 30 jours après la fin des travaux, ainsi que sur l importance des différents diagnostics obligatoires ou conseillés. 159

REGLEMENTATION JURIDIQUE CONCERNANT LES LOCAUX - CODE DU TRAVAIL ET ERP ET NOTAMMENT LA REGLEMENTATION «SECURITE INCENDIE». INTRODUCTION - La différence entre bâtiments avec locaux «code du travail» et «ERP» - Les différentes règlementations nouvelles s appliquant à l identique pour la réglementation code du travail et ERP et notamment pour les accessibilités handicapés. - Modifications concernant le locataire quand son activité le classe désormais en ERP, conséquences pour le propriétaire sur les travaux (notamment ANPE, ASSEDICS.) - Analyse rapide des lois, décrets et arrêtés concernant la conformité des bâtiments - Les différents baux des locataires et des mises en conformité des bâtiments. 1 ère partie : SECURITE INCENDIE REGLES FONDAMENTALES A. Le cadre juridique et les critères Textes de référence Protection des personnes Protection des biens Evacuation hors des bâtiments Isolement dans des zones résistant au feu Désenfumage Protection du voisinage Les différents prescripteurs - Le ministère du travail - Le ministère de l intérieur - Le ministère de l environnement La notion particulière des établissements industriels et commerciaux La réglementation particulière des installations classées (protection de l environnement) B. Liminaire Expertise technique préalable du bâtiment avant tout achat Réussir une acquisition : la due diligence - La planification stratégique de l acquisition - L évaluation de la cible - La gestion de la transaction - La gestion de l intégration - Le développement du nouvel ensemble 160

2ème partie : LA REGLEMENTATION INCENDIE CODE DU TRAVAIL A. La visite des locaux ou le travail sur plan et les conséquences sur le risque incendie et l acquisition éventuelle des locaux. - les matériaux composant le bâtiment et leur comportement au feu. Réaction au feu. Résistance au feu - Les différentes unités composant le bâtiment et leur fractionnement - Les escaliers encloisonnés ou non - Les issues et dégagement - Les aménagements intérieurs B. Les différents systèmes de sécurité incendie existants ou à mettre en place - le SSI système de sécurité incendie. Le SDI système de détection incendie. Le SMSI système de mise en sécurité incendie - Cas pratique et analyse permettant lors de la visite d un bâtiment de juger et cerner la situation du bâtiment par rapport à la réglementation obligatoire C. Le désenfumage des bâtiments - le cadre réglementaire lieux de travail - le désenfumage dans les lieux de travail. Désenfumage naturel. Désenfumage mécanique D. Exigences européennes applicables en France aux lieux de travail - Résistance au feu - Réaction au feu E. Réglementation code du travail - complémentaire - Signalisation de sécurité et de santé - Accès des handicapés - Portes automatisées - Eclairage de sécurité - Chaufferies 161

3ème partie : LA REGLEMENTATION INCENDIE ERP Dans cette troisième partie, préalablement sera rappelé la liste des règles fondamentales pour les lieux de travail qui s appliquent également aux ERP ; pour traiter ensuite des particularités des ERP A. Dispositions applicables à tous les ERP - classement des établissements - classements des groupements d établissement ou des établissements en plusieurs bâtiments voisins non isolés entre eux ou isolés entre eux. B. Dispositions applicables aux établissements des 4 premières catégories C. Dispositions applicables aux établissements de 5 ème catégorie 4ème partie : ELEMENTS COMPLEMENTAIRES AJOUTES DANS LE PROGRAMME A. Les nouvelles accessibilités «handicapés» obligatoires lors des travaux sur les bâtiments ou au plus tard en 2015 pour les ERP et les lieux de travail. B. La réhabilitation des bâtiments, les travaux sur les bâtiments, le DPE et les nouvelles obligations environnementales, le développement durable et la rénovation énergétique des bâtiments anciens. 5 ème partie : La sécurité incendie dans les immeubles de grande hauteur Introduction : La notion d IGH A. Mesures générales communes à toutes les classes - généralités - construction - dispositions concernant les obligations des propriétaires et des occupants B. Dispositions particulières aux diverses classes d immeubles - immeuble à usage d habitation - immeuble à usage d hôtel - immeuble à usage d enseignement - immeuble à usage de dépôt d archives - immeuble à usage sanitaire - immeuble à usage de bureau - immeuble à usage mixte 162

REGLEMENTATION ERP SECURITE SECURITE INCENDIE RISQUES DE PANIQUE - ACCESSIBILITE«HANDICAPES» EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ANALYSE JURIDIQUE Inclus dans ce programme : - Les conséquences de l arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009 concernant les constructions d ERP et d IOP et les travaux sur existant. - Les conséquences du décret du 16 septembre 2009 et de l arrêté du 24 septembre 2009 relatif aux conditions d évacuation dans les ERP concernant les personnes handicapées. Il n est plus possible de dissocier les ERP d une étude approfondie des accessibilités handicapés et des mesures sécurité incendie ; Les derniers textes parus et notamment le décret et l arrêté du 11 septembre 2007 sont d ailleurs intitulés : «décret relatif à la sécurité et à l accessibilité des ERP. Le décret récent du 16 septembre 2009 ainsi que l arrêté du 24 septembre 2009 donnent les informations et toutes les obligations en ERP concernant les règles de sécurité contre les risques d incendie pour les personnes handicapées quel que soit leur type de handicap. Tous les textes depuis cette date, lorsqu ils prévoient des travaux sur l existant intègrent systématiquement les mesures d accessibilité, c est notamment le cas dans le grenelle 1 et dans le grenelle 2 déjà voté en première lecture par le Sénat. Cette journée permettra après avoir redéfini clairement la notion de public, la notion d ERP, la notion d IOP, l autorisation d ouverture d un ERP, d intégrer les différentes obligations concernant tout autant l existant que les constructions nouvelles. Journée tenant compte également au fur et à mesure de son déroulé de l interpénétration de ces différentes notions avec le bail commercial et le bail en état futur d achèvement. LES FONDAMENTAUX PREALABLES - la notion de public. Selon le code. Selon la jurisprudence. Selon la pratique - La notion d ERP. Définition. Catégories 1 à 5. Classement par type en fonction de la nature de leurs activités 163

- La notion d IOP - la notion d IGH - Le bail commercial. Clauses ERP. Clause réglementation code du travail - Le bail en état futur d achèvement. Clauses ERP. Clause indice AUTORISATION D OUVERTURE D UN ERP - Pouvoir des maires (circulaire des préfets) - Obligations aménageurs et exploitant - Organisation du contrôle des établissements - Visites périodiques - Notice sécurité - Notice accessibilité - Registre de sécurité - Equipements de sécurité - Affichage ERP IOP SECURITE ACCESSIBILITES CONCERNANT LES BATIMENTS EXISTANTS - Obligations - Dérogations - Sanctions - Audit technique ERP 1 et 2 - Audit technique ERP 3 et 4 - Opportunité audit technique ERP 5 - Les commissions de sécurité - Les pouvoirs du maire - Les commissions d accessibilité - Les commissions locales et leur audit - Les dates butoirs 2011 et 2015 - Les différents handicaps visés (physique, psychique, mental, cognitif et sensoriel) ERP IOP SECURITE ACCESSIBILITES CONCERNANT LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES LES AMENAGEMENTS ET LES MODIFICATIONS D UN ERP - Décret du 11 septembre 2007 et arrêté du 11 septembre 2007 - Entrée en application au 1 er octobre 2007 - Les nouvelles autorisations d urbanisme - L autorisation de construire, d aménager ou de modifier un ERP. Dépôt et contenu de la demande. L instruction de la demande. La décision 164

- Attestation prévue par l article L.111 7 4 après achèvement des travaux - Annexe 3 concernant les ERP et les IOP - Autorisation d ouverture d un ERP - Les commissions d accessibilité - Les commissions de sécurité - Dossier permettant de vérifier la conformité d un ERP avec les règles de sécurité - Arrêté du 11 septembre 2007 permettant de vérifier la conformité des travaux de construction, d aménagement ou de modification d un ERP avec les règles d accessibilité aux personnes handicapées - Arrêt du conseil d état du 21 juillet 2009 ayant supprimé plusieurs articles du décret de mai 2006 sur les constructions d ERP et les éventuelles dérogations. - Décret du 16 septembre 2009 ERP et sécurité handicapés - Arrêté du 24 septembre 2009 comportant diverses dispositions sur les règlements de sécurité contre les risques d incendie et de panique dans les ERP 165

LE POINT SUR LES ACCESSIBILITES HANDICAPES EN IMMOBILIER D HABITATION : bâtiments existants et nouvelles constructions DEPUIS L ENTREE EN APPLICATION DE LA LOI DU 11 FEVRIER 2005 ASPECT JURIDIQUE ET ASPECT TECHNIQUE ACCESSIBILITE AUX PERSONNES HANDICAPEES - BATIMENTS D HABITATION COLLECTIFS MAISONS INDIVIDUELLES LORS DE LEUR CONSTRUCTION DECRET DU 17 MAI 2006 - ARRETE DU 1 er AOUT 2006 MODIFIE PAR L ARRETE DU 30 NOVEMBRE 2007 ARRETE DU 28 FEVRIER 2007 ARRETE DU 21 MARS 2007- ARRETE DU 22 MARS 2007 MODIFIE PAR L ARRETE DU 3 DECEMBRE 2007 - ARRETE DU 6 JUIN 2007 ARRETE DU 30 NOVEMBRE 2007 CIRCULAIRE INTERMINISTERIELLE DU 30 NOVEMBRE 2007 INTRODUCTION Cette formation analysera les nouvelles règles d accessibilité en tenant compte du volet habitations collectives et maisons individuelles lors de leur construction. Ainsi que des accessibilités concernant les constructions en cours et la situation pour les bâtiments d habitation collectifs existants. LA LOI DU 11 FEVRIER 2005 VOLET CADRE BATI. Les nouveaux articles du CCH - Article L.111-7 à L.111-7-4 - Accessibilité à tous - Les différents types de handicap - Les mesures de mise en accessibilité. Les domaines concernés - Bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux - Impact financier - Droit à être relogé. Les subventions. Le conseil national consultatif des personnes handicapées 166

. La commission communale pour l accessibilité aux personnes handicapées - Composition - Pouvoirs - Constat de l état d accessibilité - Les sanctions - Amendes - Responsabilité pénale des personnes morales - Sanctions pénales - Peine complémentaire d affichage et diffusion presse et audiovisuelle - Interdiction d exercice de l activité professionnelle Formation obligatoire des architectes et professionnels Situation particulière pour les bâtiments d habitation collectifs dans lesquels se trouvent des établissements ouverts au public ou des établissements à usage de bureaux avec des salariés. LE DECRET DU 17 MAI 2006 - Dispositions pratiques concernant la construction de bâtiments d habitation - Dispositions pratiques concernant la construction de maisons individuelles - Dispositions particulières lors des travaux sur des bâtiments existants - La délivrance de l autorisation de travaux - La délivrance de l autorisation d ouverture LES DISPOSITIONS ARCHITECTURALES ET AMENAGEMENTS PREVUS PAR L ARRETE DU 1 er AOUT 2006 MODIFIE PAR L ARRETE DU 30 NOVEMBRE 2007. Caractéristiques relatives aux bâtiments d habitation collectifs neufs - Cheminements extérieurs - Stationnement automobile - Accès aux bâtiments - Entrées et sorties - Les circulations intérieures horizontales des parties communes - Les circulations intérieures verticales des parties communes - Escaliers et ascenseurs - Revêtements des sols, mûrs et plafonds des parties communes - Portes et sas des parties communes - Equipements, dispositifs de commande et service des parties communes - Eclairage des parties communes - Caractéristiques de base des logements - Escaliers des logements - Caractéristiques des logements en rez de chaussée, desservis par ascenseur ou susceptible de l être. - Accès aux balcons, terrasses et loggia - Adaptabilité de la salle d eau - Dispositions relatives aux logements destinés à l occupation temporaire ou saisonnière 167

. Caractéristiques relatives aux maisons individuelles neuves - Cheminements extérieurs - Stationnement automobile - Locaux collectifs - Portes et portails - Equipements, dispositifs de commande et service - Caractéristiques de base des logements - Escaliers des logements - Accès aux balcons, terrasses et loggia - Adaptabilité de la salle d eau - Dispositions relatives aux caractéristiques de base des logements. - Dispositions relatives aux pièces de l unité de vie. LES DISPOSITIONS DE L ARRETE DU 28 FEVRIER 2007 - Champ d application concernant les bâtiments d habitation collectifs existants lorsqu ils font l objet de travaux. - Champ d application en cas de création de logements par changement de destination LES DISPOSITIONS DE L ARRETE DU 3 DECEMBRE 2007 MODIFIANT L ARRETE DU 22 MARS 2007 RELATIF A L ATTESTATION CONSTATANT QUE LES TRAVAUX SUR CERTAINS BATIMENTS RESPECTENT LES REGLES D ACCESSIBILITES AUX PERSONNES HANDICAPEES - les nouvelles annexes à joindre pour la déclaration d achèvement des travaux - Analyse de l annexe 1 sur la vérification de l accessibilité aux personnes handicapées pour la construction de maisons individuelles soumise à permis de construire - Analyse de l annexe 2 sur la vérification de l accessibilité aux personnes handicapées lors de la construction d un bâtiment d habitation collectif soumis à permis de construire. - Les conséquences si certains travaux n ont pas été réalisés - L opportunité d utiliser ces annexes comme check-list lors du dépôt d un dossier de permis de construire. 168

ACCESSIBILITES AUX HANDICAPES Formation organisée pour des gestionnaires en gestion locative et en copropriété sur de l immobilier d habitation dans l optique des bâtiments existants et des travaux sur bâtiments existants en tenant compte de la possibilité dans ces immeubles de locaux à usage de bureaux, de professions libérales et de commerces en pied d immeubles. 1 ère partie : LES FONDAMENTAUX ET L ACTUALITE SUR LES ACCESSIBILITES HANDICAPES DE LA LOI DE FEVRIER 2005 ET DE SES DECRETS, ARRETES D APPLICATION ET DE SA CIRCULAIRE INTERMINISTERIELLE I/ LA LOI DU 11 FEVRIER 2005 VOLET CADRE BATI. Les nouveaux articles du CCH - Article L.111-7 à L.111-7-4 - Accessibilité à tous - Les différents types de handicap - Les mesures de mise en accessibilité. Les domaines concernés - Bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux - Impact financier - Droit à être relogé. Les subventions. Le conseil national consultatif des personnes handicapées. La commission communale pour l accessibilité aux personnes handicapées - Composition - Pouvoirs - Constat de l état d accessibilité Les sanctions - Amendes - Responsabilité pénale des personnes morales - Sanctions pénales - Peine complémentaire d affichage et diffusion presse et audiovisuelle 169

- Interdiction d exercice de l activité professionnelle Formation obligatoire des architectes et professionnels Situation particulière pour les bâtiments d habitation collectifs dans lesquels se trouvent des établissements ouverts au public ou des établissements à usage de bureaux avec des salariés. II/ LE DECRET DU 17 MAI 2006 - Les dispositions pratiques concernant les bâtiments collectifs d habitation existants - Les dispositions pratiques concernant les travaux sur les bâtiments collectifs d habitation - Les dispositions pratiques en cas de présence dans le bâtiment collectif d habitation de locaux à usage de bureaux, de locaux professionnels et de commerces en pied d immeubles. III/ LES DISPOSITIONS ARCHITECTURALES ET AMENAGEMENTS PREVUS PAR L ARRETE DU 1 er AOUT 2006 MODIFIE PAR L ARRETE DU 30 NOVEMBRE 2007. Caractéristiques relatifs aux bâtiments d habitation collectifs neufs - Cheminements extérieurs - Stationnement automobile - Accès aux bâtiments - Entrées et sorties - Les circulations intérieures horizontales des parties communes - Les circulations intérieures verticales des parties communes - Escaliers et ascenseurs - Revêtements des sols, mûrs et plafonds des parties communes - Portes et sas des parties communes - Equipements, dispositifs de commande et service des parties communes - Eclairage des parties communes - Caractéristiques de base des logements - Escaliers des logements - Caractéristiques des logements en rez- de- chaussée, desservis par ascenseur ou susceptibles de l être. - Accès aux balcons, terrasses et loggia - Adaptabilité de la salle d eau - Dispositions relatives aux logements destinés à l occupation temporaire ou saisonnière. Caractéristiques particulières dans les cas suivants : - locaux à usage de bureaux - bail mixte habitation et professionnel - bail professionnel - commerces en pied d immeubles avec bail commercial 170

IV/ LES DISPOSITIONS DE L ARRETE DU 28 FEVRIER 2007 - Champ d application concernant les bâtiments d habitation collectifs existants lorsqu ils font l objet de travaux. - Champ d application en cas de création de logements par changement de destination V/ LES DISPOSITIONS DE L ARRETE DU 3 DECEMBRE 2007 MODIFIANT L ARRETE DU 22 MARS 2007 RELATIF A L ATTESTATION CONSTATANT QUE LES TRAVAUX SUR CERTAINS BATIMENTS RESPECTENT LES REGLES D ACCESSIBILITES AUX PERSONNES HANDICAPEES - les nouvelles annexes à joindre pour la déclaration d achèvement des travaux - Analyse de l annexe 2 sur la vérification de l accessibilité aux personnes handicapées lors de la construction d un bâtiment d habitation collectif soumis à permis de construire. - Les conséquences si certains travaux n ont pas été réalisés - L opportunité d utiliser ces annexes comme check-list lors du dépôt d un dossier de permis de construire. VI/ CIRCULAIRE INTERMINISTERIELLE N DGUHC 2007 53 DU 30 NOVEMBRE 2007 - Analyse de cette circulaire destinée principalement aux mairies et collectivités publiques pour l interprétation des différents textes évoqués précédemment concernant les bâtiments collectifs d habitation existants et les travaux réalisés sur ces bâtiments collectifs d habitation 2ème partie : CONSEQUENCES PRATIQUES DE CES NOUVELLES REGLEMENTATIONS EN GESTION LOCATIVE ET EN COPROPRIETE - Opportunité d évoquer les accessibilités «handicapés» en assemblée générale - Difficultés pour les copropriétés habitations et bureaux - Difficultés pour les copropriétés habitations et locaux professionnels - Difficultés pour les copropriétés habitations et commerces pied d immeubles - Précisions sur le montant des travaux réalisés et l obligation de se mettre en conformité concernant les accessibilités par rapport à la valeur de l immeuble. - Conséquences en cas de changement de destination de certains lots - Conséquences sur les travaux d extension en copropriété - Opportunité de prévoir concomitamment la mise en sécurité des ascenseurs et les accessibilités «handicapés» - Conséquences sur les charges de copropriété - Conséquences sur les charges récupérables sur les locataires Remise d un support très complet reprenant tous les textes de référence sur les accessibilités handicapés ainsi que différents commentaires. 171

LE POINT SUR LES ACCESSIBILITES HANDICAPES EN IMMOBILIER D HABITATION : bâtiments existants et nouvelles constructions DEPUIS L ENTREE EN APPLICATION DE LA LOI DU 11 FEVRIER 2005 ASPECT JURIDIQUE ET ASPECT TECHNIQUE (2 intervenants) ACCESSIBILITE AUX PERSONNES HANDICAPEES - BATIMENTS D HABITATION COLLECTIFS MAISONS INDIVIDUELLES LORS DE LEUR CONSTRUCTION DECRET DU 17 MAI 2006 - ARRETE DU 1 er AOUT 2006 ARRETE DU 28 FEVRIER 2007 ARRETE DU 21 MARS 2007- ARRETE DU 22 MARS 2007 ARRETE DU 6 JUIN 2007 Ce programme tient compte du décret du 11 septembre 2007 JO du 12 septembre 2007 relatif aux dispositions applicables aux bâtiments d habitation collectifs et aux maisons individuelles (article 1 er du décret). Inclus dans cette formation, l arrêté du 21 mars 2007 et l arrêté du 22 mars 2007 JO du 5 avril 2007 avec le modèle obligatoire annexe n 1 attestation de vérification de l accessibilité aux personnes handicapées pour construction de maisons individuelles soumise à permis de construire et annexe n 2 : attestation de vérification de l accessibilité aux personnes handicapées pour construction d un bâtiment d habitation collectif soumise à permis de construire et l incidence par rapport à l arrêté du 6 juin 2007 concernant les nouveaux formulaires CERFA obligatoires à compter du 1 er octobre 2007, notamment pour la demande de permis de construire et la déclaration attestant l achèvement et la conformité des travaux. INTRODUCTION Cette formation analysera les nouvelles règles d accessibilité en tenant compte du volet habitations collectives et maisons individuelles lors de leur construction. Ainsi que des accessibilités concernant les constructions en cours et la situation pour les bâtiments d habitation collectifs existants. LA LOI DU 11 FEVRIER 2005 VOLET CADRE BATI. Les nouveaux articles du CCH - Article L.111-7 à L.111-7-4 - Accessibilité à tous - Les différents types de handicap 172

- Les mesures de mise en accessibilité. Les domaines concernés - Bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux - Impact financier - Droit à être relogé. Les subventions. Le conseil national consultatif des personnes handicapées. La commission communale pour l accessibilité aux personnes handicapées - Composition - Pouvoirs - Constat de l état d accessibilité - Les sanctions - Amendes - Responsabilité pénale des personnes morales - Sanctions pénales - Peine complémentaire d affichage et diffusion presse et audiovisuelle - Interdiction d exercice de l activité professionnelle Formation obligatoire des architectes et professionnels Situation particulière pour les bâtiments d habitation collectifs dans lesquels se trouvent des établissements ouverts au public ou des établissements à usage de bureaux avec des salariés. LE DECRET DU 17 MAI 2006 - Dispositions pratiques concernant la construction de bâtiments d habitation - Dispositions pratiques concernant la construction de maisons individuelles - Dispositions particulières lors des travaux sur des bâtiments existants - La délivrance de l autorisation de travaux - La délivrance de l autorisation d ouverture LES DISPOSITIONS ARCHITECTURALES ET AMENAGEMENTS PREVUS PAR L ARRETE DU 1 er AOUT 2006. Caractéristiques relatifs aux bâtiments d habitation collectifs neufs - Cheminements extérieurs - Stationnement automobile - Accès aux bâtiments - Entrées et sorties - Les circulations intérieures horizontales des parties communes - Les circulations intérieures verticales des parties communes - Escaliers et ascenseurs - Revêtements des sols, mûrs et plafonds des parties communes - Portes et sas des parties communes 173

- Equipements, dispositifs de commande et service des parties communes - Eclairage des parties communes - Caractéristiques de base des logements - Escaliers des logements - Caractéristiques des logements en rez de chaussée, desservis par ascenseur ou susceptible de l être. - Accès aux balcons, terrasses et loggia - Adaptabilité de la salle d eau - Dispositions relatives aux logements destinés à l occupation temporaire ou saisonnière. Caractéristiques relatives aux maisons individuelles neuves - Cheminements extérieurs - Stationnement automobile - Locaux collectifs - Portes et portails - Equipements, dispositifs de commande et service - Caractéristiques de base des logements - Escaliers des logements - Accès aux balcons, terrasses et loggia - Adaptabilité de la salle d eau - Dispositions relatives aux caractéristiques de base des logements. - Dispositions relatives aux pièces de l unité de vie. LES DISPOSITIONS DE L ARRETE DU 28 FEVRIER 2007 - Champ d application concernant les bâtiments d habitation collectifs existants lorsqu ils font l objet de travaux. - Champ d application en cas de création de logements par changement de destination 174

MODULE DIAGNOSTICS ANALYSE JURIDIQUE 175

LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES ET CONSEILLES FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Recenser et expliquer les différents diagnostics obligatoires ou conseillés en les replaçant dans leurs différents contextes à savoir : constructions nouvelles ou travaux sur existant ou existant immobilier d entreprise vente, apport, location, sous-location ou cession - Evoquer les diagnostics qui pourraient apparaître dans l avenir (qualité de l air dans les bâtiments, carte de bruit au niveau des bâtiments.) - Faire le point sur la situation concernant la sécurité des ascenseurs, les canalisations plomb, les accessibilités handicapés et le grenelle 1 et 2. METHODOLOGIE POUR L APPROCHE ET L ETUDE DES DIFFERENTS DIAGNOSTICS Pour chaque diagnostic analysé, le point sera fait sur son champ d application et dans quels domaines il est obligatoire par rapport aux différents contextes juridiques. - l intitulé réglementaire du diagnostic concerné - le code de référence - type d immeubles concernés - le cas des copropriétés - les conditions requises - les sanctions, si défaut de production. - La durée de validité - La compétence de l opérateur - La date d entrée en vigueur en cas de mutation - La date d entrée en vigueur en cas de location - La situation en immobilier tertiaire - L opportunité d intégrer en tertiaire des diagnostics simplement obligatoires en habitation Pour rendre l approche et la mémorisation plus aisée, pour chacun d entre eux, un modèle de référence sera communiqué et analysé. RAPPEL DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE BASE CHAMP D APPLICATION EN IMMOBILIER TERTIAIRE - VENTE LOCATION - Amiante (état amiante) - Plomb (CREP) - Termites (état relatif à la présence de termites) LE NOUVEAU DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE UNIQUE - Champ d application 176

- DTU et vente tertiaire - DTU et location tertiaire LA CERTIFICATION DES COMPETENCES DES DIAGNOSTIQUEURS - Champ d application - Indépendance, assurances, responsabilités et vérifications - Devoir de conseil du professionnel LA SPECIFICITE DE DEUX DIAGNOSTICS ET L OBLIGATION D INFORMATION - l installation intérieure de gaz - l installation intérieure d électricité L ETAT DES RISQUES : risques naturels et technologiques - Son importance - Conséquences : sanctions en cas de non production - Conséquences : sanctions en cas d erreur - Quand le communiquer - Le délai de 6 mois et les nouveaux arrêtés de catastrophe naturel - Le document type d information sur les sinistres catastrophes naturelles indemnisés LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE - champ d application - Obligatoire pour les ventes - Conseillés pour les locations - Le nouvel impôt performance énergétique - Sa généralisation et l affichage envisagé en ERP - Les études de faisabilité concernant la performance énergétique - Les remplacements et travaux sur l existant et la performance énergétique - Caractéristique thermique et performance énergétique des nouvelles constructions, des parties nouvelles de bâtiments et de l existant.. Grenelle environnement I. Grenelle environnement II. Rapport Pelletier LE DIAGNOSTIC ET L EXPERTISE TECHNIQUE DES BATIMENTS AU REGARD DES NOUVELLES REGLEMENTATIONS - Mise en sécurité des ascenseurs - Canalisations plomb - Accessibilités handicapés LES PARTICULARITES DE LA COPROPRIETE - règlement de copropriété - carnets d entretien - diagnostic technique de mise en copropriété - Loi Aurillac LES EVENTUELLES REFORMES ET LES DIAGNOSTICS - qualité de l air dans les bâtiments - le bruit dans les bâtiments - le radon- 177

LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES DE L IMMEUBLE EN IMMOBILIER LOCATIF HABITATION ET ENTREPRISE INTRODUCTION - Rappel des diagnostics techniques de base - Distinction entre vente et location - Distinction entre habitation et entreprise - Le nouveau dossier de diagnostic technique unique - La certification des compétences des diagnostiqueurs : champ d application, indépendance, assurances, responsabilité, vérifications, devoir de conseil du professionnel. 1 ère partie : LES FONDAMENTAUX EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION A. L ETAT DES RISQUES : risques naturels et technologiques - Obligatoire en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation - Son importance - Conséquences : sanctions en cas de non production - Conséquences : sanctions en cas d erreur - Quand le communiquer - Le délai de 6 mois et les nouveaux arrêtés de catastrophe naturel - Le document type d information sur les sinistres catastrophes naturelles indemnisés B. LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE - Obligatoire en immobilier d habitation, conseillé en immobilier d entreprise - champ d application - Obligatoire pour les ventes - Conseillés pour les locations - Le nouvel impôt performance énergétique - Sa généralisation et l affichage envisagé en ERP - Les études de faisabilité concernant la performance énergétique - Les remplacements et travaux sur l existant et la performance énergétique - Caractéristique thermique et performance énergétique des nouvelles constructions, des parties nouvelles de bâtiments et de l existant.. Grenelle environnement I. Grenelle environnement II. Rapport Pelletier C. LE CONSTAT DE RISQUE D EXPOSITION AU PLOMB - Champ d application en immobilier d habitation - Champ d application en immobilier d entreprise 178

2 ème partie : EVOCATION RAPIDE D UN CERTAIN NOMBRE DE DIAGNOSTICS POUVANT ËTRE CONSEILLES - le diagnostic amiante - termites (état relatif à la présence de termites) - Installation intérieure de gaz - Installation intérieure d électricité 3 ème partie : INFORMATIONS N AYANT PAS A CE JOUR DE CARACTERE OBLIGATOIRE MAIS POUVANT NECESSITER UNE INFORMATION DU CANDIDAT LOCATAIRE EN IMMOBILIER D HABITATION ET EN IMMOBILIER D ENTREPRISE A. LES ACCESSIBILITES HANDICAPES SUR LES CONSTRUCTIONS EXISTANTES - Champ d application en immobilier d habitation - Champ d application en immobilier d entreprise - Le diagnostic technique - Les dates butoirs - Les travaux à réaliser - Les dérogations - Les commissions locales - Les accessibilités handicapés B. LA MISE EN SECURITE DES ASCENSEURS - Le nouveau calendrier - Incidence en immobilier d habitation sur le risque pendant la durée du bail d interruption de fonctionnement de l ascenseur - Incidence en immobilier d entreprise sur les charges en résultant pouvant être éventuellement supportées par le locataire 4 ème partie : LES PARTICULARITES DE LA COPROPRIETE - règlement de copropriété - carnets d entretien - diagnostic technique de mise en copropriété - Loi Aurillac 5 ème partie : LES ETATS DES LIEUX - Champ d application en immobilier d habitation - Champ d application en immobilier d entreprise - L état des lieux d entrée - L état des lieux après travaux - Le pré état des lieux de sortie - L état des lieux de sortie CONCLUSION : LES EVENTUELLES REFORMES ET LES DIAGNOSTICS - Qualité de l air dans les bâtiments - Le bruit dans les bâtiments - Le radon 179

MODULE BAUX D HABITATION 180

Dans ce module, peuvent également être intégrés d autres programmes et notamment : - Les diagnostics en immobilier d habitation et les nouvelles contraintes du propriétaire visà-vis de son locataire. - L actualité juridique liée à l immobilier d habitation - Comment gérer l évolution des charges et la répercussion des charges sur le locataire. - Analyse de la loi portant engagement national pour le logement - La lutte contre l habitat insalubre ou dangereux et la notion de logement décent - La garantie des risques locatifs - L investissement locatif : les dispositifs Borloo neuf populaire, Borloo neuf ancien, Robien recentré et Robien classique - Le droit au logement opposable - La lutte contrat l habitat indigne et la rénovation urbaine - Les commissions départementales de conciliation - L actualité jurisprudentielle des baux d habitation pouvant être traitée chaque trimestre. - La loi MOLLE loi BOUTIN - Les nouvelles réglementations concernant la GRL 181

ACTUALITE EN IMMOBILIER D HABITATION L année 2009 a été très riche en réforme concernant l immobilier d habitation. Les différents points suivants peuvent être intégrés en totalité ou partiellement dans le cadre d une formation en intra et seront analysés en inter lors de journée de formation sur l actualité en immobilier d habitation et évoqués dans les fondamentaux des baux d habitation. - Les décrets, arrêtés, circulaires, ordonnances récentes ayant une incidence en immobilier d habitation. - Les nouvelles charges récupérables sur le locataire. - Habitation et copropriété - LME et immobilier d habitation - Les nouvelles réglementations concernant la sécurité des ascenseurs - La RT 2005 - La révision des loyers - La garantie des risques locatifs - La caution - La maison pour 15 par jour - Résidences hôtelières à vocation sociale - Crédit d emprunt des intérêts immobiliers - Taux réduit de TVA sur les travaux d amélioration - Investissement locatif : les dispositifs Borloo neuf et populaire, ancien Robien recentré et classique. - Le nouveau prêt à 0 % - Dossier prévenir et connaître l intoxication au monoxyde de carbone. - Dossier prendre en compte la sécurité des occupants - Guide des dispositifs d hébergement et de logement adapté - La loi MOLLE loi BOUTIN - Les nouveaux dispositifs en matière de GRL 182

INTRODUCTION AUX BAUX D HABITATION INTRODUCTION : LES DIFFERENTES CATEGORIES DE BAUX - bail d habitation, bail mixte, bail professionnel, bail commercial LA SPECIFICITE DU BAIL D HABITATION - caractère d ordre public - champ d application de la loi 1 ère partie : la loi du 6 juillet 1989 et ses différentes modifications - le bail d habitation : travail sur un modèle - la signature du bail - la durée du bail - la fixation du loyer - la sous location 2 ème partie : relation propriétaire et locataire - les droits et les obligations du propriétaire - les droits et les obligations du locataire 3 ème partie : la vie du bail - les états des lieux (travail sur modèle) - les charges récupérables - les réparations locatives 4 ème partie : la résiliation du bail - les clauses résolutoires : l expulsion - la vente par le propriétaire - les reprises par le propriétaire 5 ème partie : la fin du bail - le congé donné par le propriétaire - le congé donné par le locataire - les obligations des parties pendant le délai de préavis CONCLUSION Approche sommaire et rapide des différents diagnostics obligatoires en immobilier d habitation. 183

LES BAUX D HABITATION REGLES FONDAMENTALES ET ACTUALITE Inclus dans la formation, - la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion et ses incidences sur l actualité des baux d habitation - l incidence de la loi ENL sur les baux d habitation et sur les charges récupérables ; - la nouvelle notion de logement décent et l évolution du droit au logement après la loi Dalo et ses décrets d applications - le volet logement de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d achat. INTRODUCTION Le contrat de location Le bail des logements d habitation au regard des dispositions du code civil de la loi du 1 er septembre 1948, de la loi du 6 juillet 1989 et des textes subséquents. I/ LES CLAUSES DU BAIL Les mentions obligatoires, les clauses prohibées, les documents annexés. Les droits et les obligations des parties au regard du droit de propriété et du droit au logement. II - LES CHARGES RECUPERABLES : Analyse des charges récupérables en tenant compte du rapport de Monsieur Philippe PELLETIER sur la modification de la liste des charges récupérables et de la jurisprudence restrictive de la cour de cassation concernant la liste des charges récupérables et des apports de la loi ENL. Notion de charges locatives : Rappel des dispositions de l art. 23 de la loi du 06/07/89. Caractère limitatif des dispositions du décret du 26/08/87. Cas des frais afférents aux antennes de télévision? Y-a-t-il des règles de répartition? Cas du chauffage et de l eau chaude collectifs. Comment répartir les dépenses relatives à l ascenseur? Exigibilité des charges récupérables : Obligation d en justifier : quelles pièces doit fournir le bailleur? Contrôle : qui a qualité? quand? comment?... Paiement : approche du contentieux. 184

III - LES ETATS DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES : Analyse concrète et pratique d un état des lieux d entrée et d un état des lieux de sortie sur support slide ou rétro projecteur. Incidences de la publicité réalisée par le commercial sur l état des lieux d entrée. Durée et fin du bail : Congé donné par le locataire, Cas d abandon de domicile ou de décès du locataire, Comment reprendre le logement en cas de décès du locataire? Résiliation par le bailleur, La réalisation des états des lieux : L'état des lieux d entrée et l obligation de délivrance du bailleur : L établissement de l état des lieux est-il obligatoire? à défaut, Quand doit il être établi? un formalisme, un vocabulaire, Un état des lieux complémentaire ou un avenant sont-ils possibles? Le locataire dispose-t-il d un recours en cas de désaccord? Incidences de la transformation des lieux, Incidence du transfert ou de la continuité du bail, cas de l échange, L état des lieux de sortie et les réparations locatives : Les obligations des parties pendant le cours du bail : L obligation d entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés par l usage normal? Notion d usure normale, vétusté, Qui doit faire la preuve de la vétusté? Dégradations et pertes n égalent pas réparations locatives. Des dispositions réglementaires : existent-t-ils des accords collectifs? État des lieux et dépôt de garantie. Le chiffrage des répartitions locatives : combien ça coûte? le bailleur peut-il imposer son chiffrage?... IV - QUI PEUT-ETRE RECHERCHE POUR LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES REPARATIONS LOCATIVES : Les époux titulaires du bail. Locataires concubins. Le pacs et le contrat de location Y-a-t-il un cautionnement ou une autre garantie? Situation particulières : échange, sous location, sous location à personnes âgées. V/ LE CAUTIONNEMENT DANS LE BAIL Les différentes catégories de cautionnement, le formalisme du cautionnement, les conditions dans lesquelles la caution peut retirer sa garantie. 185

VI/ LE CONTENTIEUX LOCATIF Retard de loyer et procédures, retard de loyer et expulsion. Le droit au logement, Les dispositions BORLOO L inexécution d autres obligations par le locataire (la résiliation judiciaire, la notion de motifs sérieux et légitimes VII / L AUGMENTATION DU LOYER En cours de bail, en cas de changement de locataire, Le loyer manifestement sous évalué. Le nouvel indice IRL VIII/ INCIDENCE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORMES SUR LES BAUX D HABITATION - Baux d habitation et rénovation urbaine - Baux d habitation et plan de cohésion sociale - Baux d habitation et droit au logement Baux d habitation et lutte contre l exclusion - Baux d habitation et limitation des expulsions dans le secteur assisté et dans le secteur libre - Loi autorisant le gouvernement à simplifier le droit par voie d ordonnances (conséquences sur les baux d habitation). - La nouvelle garantie des risques locatifs G R L - Le nouveau droit au logement opposable - La loi pour le pouvoir d achat du 8 février 2008 - Projet de réforme de la mutualisation des risques d impayés locatifs - Loi DALO - Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion IX/ ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2005 à 2009 DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT LES BAUX D HABITATION 186

LA GESTION LOCATIVE LES BAUX D HABITATION : charges récupérables Etat des lieux et réparations locatives En immobilier d habitation Ce programme tient compte des modifications apportées à la gestion locative par la loi portant engagement national pour le logement, par la loi Aurillac, par la loi Dalo, par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion ainsi que des différentes réformes et projets de réforme de la 13 ème législature. INTRODUCTION : Principes généraux de la loi de 1989 Le devenir de la loi de 48 (suppression progressive par la loi ENL) 1 ère PARTIE : RAPPEL DES FONDAMENTAUX I/ LES OBLIGATIONS DES PARTIES LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL : Obligations du propriétaire : (logement décent, bon état d usage, travaux) Obligations du locataire : (entretien, réparations locatives? dépôt de garantie, assurance, loyer). II/ LA FORME DU CONTRAT DE BAIL : Ecrit, Signataires, contenu du contrat, documents à joindre III/ LE CONTENU DU CONTRAT DE BAIL : Les contraintes légales, la durée du bail, le loyer (le nouvel indice IRL), les charges récupérables (liste limitative, réforme des charges récupérables, loi ENL), les réparations, les travaux, la clause résolutoire 187

IV/ LE TRANSFERT DES DROITS LOCATIFS : Cession du bail, sous location, décès du locataire, situation matrimoniale du ou des locataires, co location, échange de logement, abandon de domicile. V/ L EXPIRATION DU BAIL PENDANT SA DUREE : Congé locataire (conditions, effets) demande de résiliation du bail par le propriétaire (conditions, effets) VI/ L EXPIRATION DU BAIL : Congé du locataire, congé du propriétaire. VII/ LE CONGE POUR VENDRE : Vente en bloc et vente à la découpe, modalités du congé, préemption ou non du locataire, les autres congés (le congé pour habiter, le congé pour motifs légitimes et sérieux). VIII/ LES SITUATIONS D IMPAYES HORS EXPULSION LE CONTENTIEUX LOCATIF Les requêtes, les ordonnances, l injonction de payer, le juge de proximité. IX/ LES SITUATIONS D IMPAYES LA REFORME DE L EXPULSION ET LE DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE : La procédure : (conditions, mise en œuvre, contentieux), les recours, la saisine de la commission de surendettement, la saisine du juge de l exécution, la nouvelle procédure du droit au logement opposable. X/ LES MISES EN CONFORMITE ET LES MISES AUX NORMES DE L APPARTEMENT LOUE : monoxyde de carbone, évacuation des fumées, installations électriques de plus de 15 ans, installations gaz de plus de 15 ans, le plomb, l amiante, la mise en sécurité des ascenseurs, Les accessibilités «handicapés», le diagnostic de performance énergétique, l état des risques. XI/ LA SITUATION PARTICULIERE DE LA GESTION LOCATIVE EN COPROPRIETE : Les relations propriétaires syndics, les relations locataires syndics, les nouveaux droits des locataires. 188

2 ème PARTIE : CHARGES RECUPERABLES ETAT DES LIEUX ET REPARATIONS LOCATIVES EN IMMOBILIER D HABITATION Inclus dans cette formation, la réforme des charges récupérables sur le locataire et le délai de prescription prévu par la loi ENL et l interprétation (réponse du ministre à une question parlementaire) laissant apparaître que l action en vérification de charges du locataire à l encontre de son propriétaire reste pour l instant fixée à 30 ans. (article 113 de la loi de programmation pour la cohésion sociale) I - LES CHARGES RECUPERABLES : Notion de charges locatives : Rappel des dispositions de l art. 23 de la loi du 06/07/89. Caractère limitatif des dispositions du décret du 26/08/87. Cas des frais afférents aux antennes de télévision? Y-a-t-il des règles de répartition? Cas du chauffage et de l eau chaude collectifs. Comment répartir les dépenses relatives à l ascenseur? Exigibilité des charges récupérables : Obligation d en justifier : quelles pièces doit fournir le bailleur? Contrôle : qui a qualité? quand? comment?... Paiement : approche du contentieux. II - LES ETATS DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES : Durée et fin du bail : Congé donné par le locataire, Cas d abandon de domicile ou de décès du locataire, Comment reprendre le logement en cas de décès du locataire? Résiliation par le bailleur, La réalisation des états des lieux : L'état des lieux d entrée et l obligation de délivrance du bailleur : L établissement de l état des lieux est-il obligatoire? à défaut, Quand doit il être établi? un formalisme, un vocabulaire, Un état des lieux complémentaire ou un avenant sont-ils possibles? Le locataire dispose-t-il d un recours en cas de désaccord? Incidences de la transformation des lieux, Incidence du transfert ou de la continuité du bail, cas de l échange, L état des lieux de sortie et les réparations locatives : Les obligations des parties pendant le cours du bail : L obligation d entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés par l usage normal? Notion d usure normale, vétusté, Qui doit faire la preuve de la vétusté? 189

Dégradations et pertes n égalent pas réparations locatives. Des dispositions réglementaires : existent-t-ils des accords collectifs? État des lieux et dépôt de garantie. Le chiffrage des répartitions locatives : combien ça coûte? le bailleur peut-il imposer son chiffrage?... III - QUI PEUT-ETRE RECHERCHE POUR LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES REPARATIONS LOCATIVES : Les époux titulaires du bail. Locataires concubins. Y-a-t-il un cautionnement ou une autre garantie? Situation particulières : échange, sous location, sous location à personnes âgées. 190

REGLEMENT DES LITIGES LOCATIFS I - RAPPEL DES OBLIGATIONS PRINCIPALES DU LOCATAIRE : Que peut faire le bailleur en cas d inobservation de ses obligations par le preneur? cession du bail, sous-location, échange, transformation des lieux, utilisation pour un usage professionnel, changement d affectation, non paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie. Tentatives amiables, mesures coercitives, des dispositions financières sociales - II - DE L IMPAYE A L EXPULSION : Par étapes successives, un impayé de loyer peut conduire à l expulsion du locataire. La phase pré-contentieuse : Prévention de l impayé et recherche d un accord de règlement. La phase contentieuse et la phase judiciaire : Le commandement. Recours du locataire? Résiliation du bail. La phase d exécution et l expulsion : Les procédures d exécution et de distribution : Le choix des procédures d exécution, présentation de l éventail des procédures légales. Qui peut recourir? sous quelles conditions? la mise en demeure. Les personnes chargées de l exécution : l huissier, le juge de l exécution, la recherche d informations, l intervention du Procureur de la République. Les saisies : Qui peut être saisi? Que peut-on saisir? Biens insaisissables, effets généraux des saisies. Saisie des rémunérations. Saisie-vente. Saisie des véhicules terrestres à moteur. Saisie sur compte bancaire. Saisie conservatoire. Les étapes de chaque procédure, le moment des opérations : La charge des frais. 191

L expulsion : Pour quels motifs peut-on rechercher l expulsion? Les acteurs : l huissier, le juge de l exécution. La procédure : les titres exécutoires, l occupant peut-il obtenir des détails? quand peut-on expulser? Les frais, l aide juridictionnelle, la défense, le sort des meubles lors de l expulsion. Les sanctions au maintien prolongé dans les lieux : L astreinte. Les dommages et intérêts. L indemnité d occupation. III - TROUBLES ET CONFLITS DE VOISINAGE : La notion de trouble de voisinage : la position de la jurisprudence dans les arrêts récents. L intérêt pour agir, l importance du préjudice, quel mode de réparation? quel régime de réparation est applicable aux inconvénients anormaux de voisinage? Présentation et articulation des références législatives et réglementaires eu égard à différents troubles : Activité bruyante. Animal dangereux. Animal domestique. Antenne. Bruit de véhicule. Bruit de voisinage. Bruits ou tapages injurieux ou nocturnes. dommages causés par un animal. Nuisances dues à certaines activités. Nuisances professionnelles. Tapage nocturne. Tondeuse à gazon. 192

LA GESTION LOCATIVE Ce programme tient compte des modifications apportées à la gestion locative par la loi portant Engagement National pour le Logement ainsi que de la nouvelle loi concernant les ventes en bloc et les ventes à la découpe et les nouvdaux textes de la 13 ème législature. INTRODUCTION : Principes généraux de la loi de 1989 Le devenir de la loi de 48 (suppression progressive par la loi ENL) I/ LES OBLIGATIONS DES PARTIES LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL Obligations du propriétaire : (logement décent, bon état d usage, travaux) Obligations du locataire : (entretien, réparations locatives? dépôt de garantie, assurance, loyer). II/ LES ETATS DES LIEUX Conditions, forme, obligations état des lieux d entrée pré-état des lieux de sortie état des lieux de sortie III/ LA FORME DU CONTRAT DE BAIL Ecrit, Signataires, Contenu du contrat Documents à joindre IV/ LE CONTENU DU CONTRAT DE BAIL Les contraintes légales La durée du bail, Le loyer (le nouvel indice IRL) Les charges récupérables (liste limitative, réforme des charges récupérables, loi ENL). 193

Les réparations Les travaux La clause résolutoire V/ LE TRANSFERT DES DROITS LOCATIFS Cession du bail Sous location Décès du locataire Situation matrimoniale du ou des locataires Co location Echange de logement Abandon de domicile VI/ L EXPIRATION DU BAIL PENDANT SA DUREE Congé locataire (conditions, effets) Demande de résiliation du bail par le propriétaire (conditions, effets) VII/ L EXPIRATION DU BAIL Congé du locataire Congé du propriétaire VIII/ LE CONGE POUR VENDRE vente en bloc et vente à la découpe (loi du 13 juin 2006) Modalités du congé Préemption ou non du locataire Les autres congés (le congé pour habiter, le congé pour motifs légitimes et sérieux. IX/ LES SITUATIONS D IMPAYES HORS EXPULSION Les requêtes, Les ordonnances L injonction de payer Le juge de proximité 194

X / LES SITUATIONS D IMPAYES LA REFORME DE L EXPULSION ET LE DROIT AU LOGEMENT la procédure : (conditions, mise en œuvre, contentieux) les recours la saisine de la commission de surendettement la saisine du juge de l exécution XI/ LES MISES EN CONFORMITE ET LES MISES AUX NORMES DE L APPARTEMENT LOUE monoxyde de carbone, évacuation des fumées, installations électriques de plus de 15 ans Le plomb L amiante La mise en sécurité des ascenseurs Les accessibilités «handicapés» Le diagnostic de performance énergétique Le plan de prévention des risques naturels prévisibles Le plan de prévention des risques technologiques Les zones de sismicité XII/ LA SITUATION PARTICULIERE DE LA GESTION LOCATIVE EN COPROPRIETE Les relations propriétaires syndics Les relations locataires syndics Les nouveaux droits des locataires 195

LES BAUX D HABITATION ETUDIES ET ANALYSES POUR LES DIFFERENTS SERVICES DE L ENTREPRISE DU SERVICE COMMERCIAL AU SERVICE JURIDIQUE Différents services de l entreprise sont concernés par les baux commerciaux : le service commercial les gestionnaires les comptables les techniciens les juristes Cette formation organisée essentiellement au sein d une entreprise, a pour but de réunir différents participants des services concernés pour étudier les centres d intérêts concernant les baux commerciaux et évoqués notamment dans le présent module en les appliquant en liaison entre les commerciaux, gestionnaires, comptables techniciens, et juristes. Sensibilisation des commerciaux concernant les publicités et les annonces passées pour la location d un bien et les conséquences que celles-ci peuvent avoir dans le cadre de la responsabilité du devoir de conseil, vis-à-vis du travail réalisé par les services juridiques. 196

MODULE COPROPRIETE 197

Dans ce module peuvent également être intégrés d autres programmes et notamment : - Le décret du 14 mars 2005 et l arrêté du même jour relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaire Analyse juridique et analyse technique (voir programme détaillé dans module actualité) - Les diagnostics en copropriété et les nouvelles contraintes en matière de mutation d un lot de copropriété. - L actualité juridique liée à la copropriété - Comment gérer l évolution des charges et la répartition des charges en copropriété - Les ASL et les AFUL - Précontentieux et contentieux en copropriété - L actualité jurisprudentielle de la copropriété pouvant être traitée chaque trimestre Le statut de la copropriété peut être traité avec différentes options : Introduction à la copropriété (programme en début de manuel) formation copropriété débutant : dans le cadre de cette formation au sein de l entreprise sur une ou plusieurs journées, la totalité du statut de la copropriété est analysée en tenant compte des nouveaux décrets. Formations copropriété approfondissement Plusieurs programmes peuvent alors être envisagés : - l analyse du décret du 27 mai 2004 ayant réformé la copropriété - l analyse du décret du 9 septembre 2004 sur la sécurité des ascenseurs - le règlement de copropriété - le budget de la copropriété - le syndic de copropriété et les autres organes de la copropriété - les assemblées générales de copropriété - le contentieux de la copropriété - les charges de copropriété - la copropriété et l immobilier d entreprise - Analyse du décret et des arrêtés du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires. - Le nouveau contrat de syndic - Les réglementations à venir concernant la rémunération du syndic 198

ACTUALITE EN COPROPRIETE L année 2009 a été très riche en réformes concernant la copropriété. Les différents points suivants peuvent être intégrés en totalité ou partiellement dans le cadre d une formation en intra et seront analysés en inter lors de la journée de formation sur l actualité en copropriété. - LME Décrets d application copropriété et très haut débit. Assemblée générale de copropriété. droit à la fibre optique. conventions propriétaires et opérateurs. cablage dans les immeubles. pré équipement des immeubles neufs. - copropriété et accessibilités handicapés - copropriété et grenelle 1 - copropriété et grenelle 2 - rémunération pour les métiers de l administration de biens et de la transaction immobilière - contrat de syndic et réglementations à venir - copropriété et installateurs d équipements solaires - transformation de locaux en rez-de-chaussée à Paris - les contentieux de la copropriété - les nouvelles charges récupérables auprès du locataire - propositions en vue de la revalorisation du métier de gardien d immeubles. - Le nouveau contrat de syndic 199

LOI SRU VOLET COPROPRIETE Cette formation peut être envisagée en tenant compte du statut de la copropriété en immobilier d habitation et / ou en tenant compte du statut de la copropriété en immobilier d entreprise. Formation réservée à un public connaissant déjà le statut de la copropriété et souhaitant actualiser ses connaissances en fonction des décrets d application, de la jurisprudence de la cour de cassation, du rapport de Philippe Pelletier sur les charges récupérables. La loi SRU a modifié la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars 1967. Le décret du 27 mai 2004 a fondamentalement modifié le volet copropriété de la loi SRU. Seul reste à paraître le décret sur la nouvelle comptabilité de la copropriété (entrée en application reportée au 1 er janvier 2006) LISTE DES DIFFERENTS POINTS POUVANT ETRE ANALYSES LORS DE CETTE FORMATION. 1 - Les mutations des lots de copropriété (analyse d un questionnaire notaire et d un état daté tenant compte du décret de mai 2004 et formalisé en trois parties). 2 - le nouveau contrat de syndic après le décret de mai 2004. - durée du contrat - mission et rémunération du syndic gestion courante prestations particulières - rémunération honoraires - compte bancaire ou postal séparé - rémunération pour prestations particulières - révision des honoraires 3 ) Les charges de copropriété - Analyse des textes - Jurisprudence de la cour de cassation - Rapport Pelletier - Premiers éléments de réforme intégrés dans le projet de loi de programmation pour la cohésion sociale. 200

4 Le Syndic - renouvellement - contenu et approbation du contrat de syndic - durée de la dispense d ouverture de compte bancaire spécifique - conservation et communication des documents relatifs à la copropriété - bordereau récapitulatif des pièces transmises 5 - Le conseil syndical.- organisation et fonctionnement 6 - Les assemblées générales de copropriété - l ordre du jour - les nouveaux délais - les questions sans effet décisoire - les notifications pour la tenue de l assemblée générale - le déroulement de l assemblée générale - le contenu du procès verbal - les marchés de travaux - les nouvelles règles de majorité (article 24, article 25, article 26) 7 ) Les copropriétés en difficulté - Incidence de la loi de rénovation urbaine - Incidence de la loi de prévention des risques technologiques et naturels - nouvelle réglementation prévue dans le décret du 27 mai 2004 8 ) Dispositions financières et comptables - sommes pouvant être exigées des copropriétaires par le syndic - provisions trimestrielles destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel - provisions pour des travaux ne relevant pas du budget prévisionnel - les travaux de maintenance - la réserve prévue au règlement de copropriété - les avances que constituent les provisions spéciales - les avances correspondant à l échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux - le placement des fonds de copropriété 9 ) Pré contentieux et contentieux en copropriété : - mise en demeure - relances - commandement - assignation - vente du bien immobilier - Incidences de la loi de rénovation urbaine avec la commission de surendettement et le rétablissement personnel. - incidences du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale sur l action à l encontre des copropriétaires. 201

LE STATUT DE LA COPROPRIETE FONDAMENTAUX ET ACTUALITE I/ FONDAMENTAUX 1) LE SYNDIC ET LES AUTRES ORGANES DE LA COPROPRIETE Le syndic de copropriété : les conditions d accès à la profession de syndic le choix du syndic la durée des fonctions du syndic la révocation du syndic Le rôle du syndic dans l organisation de la copropriété Analyse de la recommandation n 15 de la commission relative à la copropriété concernant «la désignation du syndic, la durée de ses fonctions et les initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic. Les syndics aujourd hui : quelques tendances lourdes. Le conseil syndical : rôle et responsabilité Le conseil syndical dans l organisation de la copropriété Analyse de la recommandation n 13 de la commission relative à la copropriété concernant le conseil syndical Le syndicat de copropriétaires : Le rôle du syndicat de copropriétaires Les pouvoirs du syndicat de copropriétaires La responsabilité du syndicat de copropriétaires Les associations syndicales de propriétaires : ASL Leur rôle Le projet de réforme des associations syndicales de propriétaires La désignation judiciaire d un administrateur provisoire de la copropriété : Quand le désigner qui peut demander sa désignation quels sont ses pouvoirs Les missions de l administrateur provisoire - quel est le coût de l administration provisoire. Les copropriétés en difficulté : Analyse de la loi du 21 juillet 1994 et du décret d application du 25 février 1995. L administration provisoire la nature et la durée de cette mission Incidences de la loi BORLOO (rénovation urbaine) sur la copropriété en difficulté (article 18 à 22). 202

2) LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE - La composition de l assemblée générale - L organisation de l assemblée générale des copropriétaires : les inscriptions complémentaires à l ordre du jour la demande de convocation d une assemblée générale (modalités, formes, effets) la convocation judiciaire de l assemblée générale : quand, par qui, comment, effets. - La feuille de présence à l assemblée générale des copropriétaires - Le droit de vote des copropriétaires en assemblée générale ; l attribution des voix la réduction des voies du copropriétaire majoritaire le droit à représentation du copropriétaire. - Les majorités en assemblée générale des copropriétaires : principes généraux majorité simple majorité absolue cas particuliers double majorité cas particulier unanimité - Le compte rendu des décisions : la notification l absence de contestation les contestations - Analyse de la recommandation n 1 de la commission relative à la copropriété concernant : «les convocations aux assemblées générales et à l ordre du jour». - Analyse de la recommandation n 2 de la commission relative à la copropriété concernant : «les délais de la convocation à l ordre du jour complémentaire et à la délégation du droit de vote à un mandataire. - Analyse de la recommandation n 4 de la commission relative à la copropriété concernant la tenue des assemblées générales. 3) LES RECOURS - Les recours contre les décisions de l assemblée générale de copropriété - Les recours contre la répartition des charges de copropriété - Les actions en recouvrement des charges de copropriété - La procédure à suivre pour changer de syndic - Les actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété 4) LE REGLEMENT DE COPROPRIETE 5) LES CHARGES DE COPROPRIETE a. Approche des nouvelles règles comptables applicables au syndicat de copropriétaires b. Les charges récupérables sur le locataire c. Les charges récupérables en immobilier tertiaire 203

II/ L ACTUALITE - Les mesures de la loi ENL - L actualité des recommandations de la commission relative à la copropriété : 1-2-3-4bis et 6 - Les diagnostics et la copropriété - Le carnet d entretien - Le compte bancaire séparé - La mise en sécurité des ascenseurs - Les canalisations plomb - La réglementation sécurité incendie - Les questions écrites Assemblée nationale et Sénat et les réponses ministérielles - 12ème et 13ème législature - La jurisprudence récente de la cour de cassation III/ LE CONTRAT DE SYNDIC - La DGCCRF et le syndic - Les réformes de la 13 ème législature - Le nouveau modèle de contrat de syndic 204

ACTUALITE DE LA COPROPRIETE ET REDDITIONS DE CHARGES I/ DESCRIPTIF DE LA FORMATION Cette formation se décompose en deux journées : La première journée consistant en une mise à jour du statut de la copropriété en tenant compte de l évolution pratique depuis le décret du 27 mai 2004, de l actualisation des recommandations et de l évolution de la jurisprudence. Elle intègre également les différents textes et diagnostics récents ayant une incidence directe sur le statut de la copropriété et notamment sur le rôle du syndic et l organisation des assemblées générales. Elle fait également le point sur les charges en copropriété dans les relations syndics copropriétaires ainsi que sur les charges récupérables sur le locataire. La seconde journée qui pourrait être envisagée en janvier étant articulée dans le même contexte que la formation «actualité en immobilier d entreprise à savoir : 1 - communication par le formateur 15 jours avant la formation, des différents points d actualité liés à l actualité de la copropriété et des redditions de charges 2 - les participants déterminant les points qu ils souhaitent approfondir, traiter sommairement, ne pas traiter, et ajoutant les différents points qu ils souhaiteraient voir traités. II/ PROGRAMME SOMMAIRE 1 ère PARTIE : ACTUALITE DE LA COPROPRIETE A. Mise à jour sur l évolution du statut de la copropriété Evolution sur les différents organes de la copropriété - le syndic de copropriété - le conseil syndical - le syndicat de copropriétaires - les ASL - les assemblées générales de copropriété 205

B. Points d actualité - les mutations de lots de copropriété - la nouvelle comptabilité du syndicat des copropriétaires (analyse juridique) - la tenue des assemblées générales (évolution jurisprudentielle) - le toilettage du règlement de copropriété - les nouveautés liées à la loi ENL - la désignation judiciaire d un administrateur provisoire - les copropriétés en difficulté - les unions de syndicats de copropriétaires - les honoraires du syndic et le contrat de syndic - le recouvrement des charges impayées par les copropriétaires C. Actualisation des recommandations de la commission relative à la copropriété - Recommandation n 1 relative aux convocations aux assemblées générales - Recommandation n 2 relative à l établissement et à la rédaction de l ordre du jour de l assemblée générale - Recommandation n 3 relative à l identification et à l information des copropriétaires - Recommandation n 4 relative à la tenue des assemblées générales - Recommandation n 6 relative à la présentation des comptes de copropriété D. Actualité de la copropriété en tenant compte des lois et décrets ayant une incidence sur l organisation des assemblées générales et sur le rôle et les pouvoirs du syndic - La mise en sécurité des ascenseurs en copropriété - Les accessibilités handicapées de la loi du 11 février 2005 - Les nouveaux diagnostics et la copropriété 2 ème PARTIE : ACTUALITE REDDITION DE CHARGES A. Les charges en copropriété relations syndic et copropriétaires - analyse des charges principales en copropriété - le niveau des charges d un immeuble - comment éviter les contestations dans l élaboration et la préparation des charges - la vérification des charges par un copropriétaire - le recouvrement des charges impayées - charges et nouvelles règlementations - le vote des charges en copropriété B. Les charges récupérables sur le locataire - la liste restrictive des charges récupérables - l apport de la loi ENL - la prescription en recouvrement des charges - la prescription en vérification des charges (répétitions de l indu) - la gestion locative : quittancement, régularisation, révision, renouvellement, recouvrement et pré contentieux 206

CHARGES ET REDDITIONS DE CHARGES Inclus dans cette formation, le délai de prescription concernant le recouvrement des charges et la répétition de l indu. Cette conférence permettra tout à la fois un rappel juridique et une sensibilisation technique concernant la logique de répartition des charges en tenant compte du rôle d intermédiaire du gestionnaire entre le copropriétaire et le service comptable et les charges récupérables sur le locataire. 1 ère partie : Les charges en copropriété relations syndic et copropriétaires - Analyse des charges principales en copropriété - Analyse en s inspirant de la banque de données sur les charges de copropriété enquête Michel MOUILLART - Le niveau des charges d un immeuble ; facteur multiplicatif associé à un poste de charges - Comment éviter les contestations dans l élaboration et la préparation des charges - La vérification des charges par un copropriétaire - Les contestations - Le recouvrement des charges impayées ; apport de la loi ENL ; le délai de prescription - Les marchés de travaux - Charges et nouvelles réglementations. Mise en sécurité des ascenseurs. Accessibilités handicapés canalisations plomb - Le vote des charges en copropriété (analyse sommaire) - Jurisprudence de la cour de cassation sur les charges en copropriété 2ème partie : Les charges récupérables sur le locataire - La liste restrictive des charges récupérables - L apport de la loi ENL - Le délai de vérification du locataire concernant les charges : la répétition de l indu - La gestion locative. quittancement. régularisation. révision. renouvellement. recouvrement. précontentieux - la jurisprudence de la cour de cassation sur les charges récupérables 207

ENVIRONNEMENT JURIDIQUE : SYNDIC COPROPRIETE - LMP Première journée : SYNDIC ET COPROPRIETE LE SYNDIC DE COPROPRIETE ET LES AUTRES ORGANES DE LA COPROPRIETE Le syndic de copropriété : les conditions d accès à la profession de syndic le choix du syndic la durée des fonctions du syndic la révocation du syndic Le rôle du syndic dans l organisation de la copropriété Analyse de la recommandation n 15 de la commission relative à la copropriété concernant «la désignation du syndic, la durée de ses fonctions et les initiatives à prendre en cas de révocation ou de démission du syndic. Les syndics aujourd hui : quelques tendances lourdes. Le conseil syndical : rôle et responsabilité Le conseil syndical dans l organisation de la copropriété Analyse de la recommandation n 13 de la commission relative à la copropriété concernant le conseil syndical Le syndicat de copropriétaires : Le rôle du syndicat de copropriétaires Les pouvoirs du syndicat de copropriétaires La responsabilité du syndicat de copropriétaires Les associations syndicales de propriétaires : ASL Leur rôle Le projet de réforme des associations syndicales de propriétaires La désignation judiciaire d un administrateur provisoire de la copropriété : Quand le désigner qui peut demander sa désignation quels sont ses pouvoirs Les missions de l administrateur provisoire - quel est le coût de l administration provisoire. Les copropriétés en difficulté : Analyse de la loi du 21 juillet 1994 et du décret d application du 25 février 1995. L administration provisoire la nature et la durée de cette mission Incidences de la loi BORLOO (rénovation urbaine) sur la copropriété en difficulté (article 18 à 22). 208

LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE - La composition de l assemblée générale - L organisation de l assemblée générale des copropriétaires : les inscriptions complémentaires à l ordre du jour la demande de convocation d une assemblée générale (modalités, formes, effets) la convocation judiciaire de l assemblée générale : quand, par qui, comment, effets. - La feuille de présence à l assemblée générale des copropriétaires - Le droit de vote des copropriétaires en assemblée générale ; l attribution des voix la réduction des voies du copropriétaire majoritaire le droit à représentation du copropriétaire. - Les majorités en assemblée générale des copropriétaires : principes généraux majorité simple majorité absolue cas particuliers double majorité cas particulier unanimité - Le compte rendu des décisions : la notification l absence de contestation les contestations - Analyse de la nouvelle recommandation n 1 de la commission relative à la copropriété concernant : «les convocations aux assemblées générales et à l ordre du jour». - Analyse de la nouvelle recommandation n 2 de la commission relative à la copropriété concernant : «les délais de la convocation à l ordre du jour complémentaire et à la délégation du droit de vote à un mandataire. - Analyse de la nouvelle recommandation n 3 - Analyse de la nouvelle recommandation n 4 de la commission relative à la copropriété concernant la tenue des assemblées générales. LES RECOURS - Les recours contre les décisions de l assemblée générale de copropriété - Les recours contre la répartition des charges de copropriété - Les actions en recouvrement des charges de copropriété - La procédure à suivre pour changer de syndic - Les actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété ANALYSE SOMMAIRE DU RAPPORT DU 11 JUIN 2003 DE Monsieur Philippe PELLETIER SUR LA REFORME DES CHARGES LOCATIVES ET DES MESURES RETENUES DANS LA LOI ENL - Liste des charges récupérables - Possibilité de déroger par accord local entre bailleur et locataires à la liste - Examen de la situation tous les 5 ans en Commission Nationale de Concertation - Recommandations pour favoriser la transparence des charges, l information des locataires, et un meilleur équilibre entre les parties dans le règlement des litiges à travers des délais de prescription harmonisés. - Saisine de la Commission Nationale de Concertation CNC. 209

ANALYSE DU DECRET DU 27 MAI 2004 (Sensibilisation des participants sur les modifications apportées par ce décret et leur application notamment dans l organisation des assemblées générales et des questions pouvant être posées). - Les mutations de lots de copropriété - Les assemblées générales de copropriété - Le conseil syndical - Le syndic - Les dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative - La comptabilité du syndicat - La procédure applicable aux syndicats en difficulté - Les unions de syndicats de copropriétaires - Dispositions diverses et transitoires et notamment les dates d entrée en vigueur des différentes mesures. LES ASSOCIATIONS SYNDICALES DE PROPRIETAIRES ASL AFUL. Les associations syndicales libres ou ASL - Application du décret du 3 mai 2006 Définition d une ASL Objet d une ASL Constitution d une ASL Les formalités Fonctionnement d une ASL. Les AFUL - réglementation - champ d application - Conditions - Cas de constitution d office COPROPRIETE ET NOUVELLES REGLEMENTATIONS - Mise en sécurité des ascenseurs - Canalisation plomb - Accessibilités handicapés Deuxième journée : LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL I - Les différents types de locations meublées Location meublée saisonnière. Location de plaisance. Gîtes ruraux. Location "para-hôtelière" (résidence de tourisme) Location meublée à usage d'habitation permanente. II - Statut juridique de la location meublée Définition juridique. 210

Evolution de la réglementation : lois de 1948, 1982, 1986, 1989, 1998, 2000 et décret sur la décence, la loi sur la cohésion sociale (loi BORLOO) du 18/01/05, la loi sur le droit au logement opposable. Les évolutions de la jurisprudence. III - Statut juridique du loueur en meublé Définition civile du loueur en meublé. Conséquences. Définition fiscale du loueur en meublé. Conséquences. IV - Supports juridiques Contrat de location. Inventaire - Etat des lieux. V - Obligations des parties Le bailleur. Le preneur. Le mandataire. VI - Fiscalité Définitions. Personnes imposables. Les régimes d'imposition. Détermination du résultat (régime de la micro-entreprise et le régime réel simplifié). Les autres impositions. Avantages du loueur professionnel (LMP). Les spécificités de la LMNP Les avantages de l amortissement Les incidences de la réforme fiscale de 2007 et du «paquet fiscal».. 211

LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE Analyse des assemblées générales en tenant compte des modifications apportées par le décret du 27 mai 2004, le décret du 9 septembre 2004, le décret et l arrêté du 14 mars 2005 ainsi que la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Analyse des assemblées générales en tenant compte des questions écrites posées par les parlementaires et de la jurisprudence récente de la cour de cassation. Analyse des assemblées générales de copropriété en tenant compte des nouvelles réglementations 1 2 3 et 4 bis de la commission relative à la copropriété. Formation intégrant le décret du 1 er mars 2007 ainsi que la loi du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du future et la loi du >5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance. INTRODUCTION Rappel des textes de référence, loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967 modifiés par le décret du 27 mai 2004. La place et le rôle de l assemblée générale par rapport aux autres organes de la copropriété (le syndic - le conseil syndical le syndicat de copropriétaires les ASL l administrateur provisoire de la copropriété). 1 ère partie : PREPARATION ET CONVOCATION DE L ASSEMBLEE GENERALE - Caractère obligatoire de l assemblée générale, - Périodicité de l assemblée générale - Qui peut convoquer une assemblée générale - A qui les convocations doivent être adressées et selon quelles modalités - Qui peut participer aux assemblées générales - Le mandat spécial et le mandat général au regard de la jurisprudence de la cour de cassation - Les modalités de transmission de la convocation avec le contenu, le lieu de la réunion, l ordre du jour de l assemblée. - Les modifications apportées par le décret de 2004 concernant l ordre du jour de l assemblée, les pièces à joindre à la convocation, la suppression de l ordre du jour complémentaire, les conditions dans lesquelles l ordre du jour peut être complété, les questions sans effet décisoire mise à l ordre du jour, le report des questions posées sur une prochaine assemblée générale, l opportunité pour un copropriétaire de demander la réunion à ses frais d une assemblée générale extraordinaire. - Les délais de convocation 212

2 ème partie : LE DEROULEMENT DE L ASSEMBLEE GENERALE - La possibilité de se faire représenter à l assemblée générale et les limites du mandat de représentation. - La signature de la feuille de présence - Les modifications apportées à la feuille de présence par le décret de 2004 - Le Président de l assemblée générale - La désignation du bureau de l assemblée générale, - Les modifications apportées par le décret de 2004 le caractère facultatif de la désignation du bureau de l assemblée générale. 3 ème partie : LE VOTE EN ASSEMBLEE GENERALE - Le déroulement du vote - Le nombre de voix de chaque copropriétaire - Les différentes règles de majorité avec les modifications apportées par le décret de 2004 - La majorité simple de l article 24 - La majorité absolue de l article 25 - La double majorité de l article 26 - La double majorité allégée de l article 26 alinéa 4 - L unanimité - Le décret de 2004 a remplacé les délibérations par les décisions : conséquences - Le procès verbal des décisions prévu par le décret - Le nouveau registre sous forme électronique - Les scrutateurs - Le nouveau décompte des voix 4 ème partie : LE PROCES VERBAL DE L ASSEMBLEE GENERALE - Le nouveau procès verbal prévu par le décret - Le contenu du procès verbal - Les réserves et les résolutions - La notification du procès verbal - La portée des décisions prises en assemblée générale 5 ème partie : LE CONTENTIEUX DES ASSEMBLES GENERALES DE COPROPRIETE - Les personnes pouvant contester les décisions prises en assemblée générale - Le délai pour agir - La procédure en contestation - La compétence des tribunaux - Les recours abusifs et dilatoires Lors de la formation un support sera remis avec les textes officiels, des documents types et la jurisprudence de la cour de cassation 2007-2008 ainsi que la réponse à différentes questions posées à l assemblée nationale par des parlementaires concernant les assemblées générales. 213

GESTION DES CONTRATS ET COPROPRIETE INTRODUCTION : RAPPEL SUR LE DROIT DES CONTRATS Les textes La jurisprudence La pratique Les différentes catégories de contrats Incidences de la réforme sur les contrats à tacite reconduction, application en copropriété. ANALYSE DE DIFFERENTES CATEGORIES DE CONTRATS Cette analyse sera envisagée à 4 niveaux : - Au moment de la signature du contrat - Les modifications pouvant être apportées pendant la durée du contrat - Le renouvellement et la renégociation du contrat - La résiliation du contrat 1 ère partie : Le cas particulier du contrat de syndic : - Les honoraires du syndic - Les honoraires supplémentaires du syndic - Les obligations légales et les honoraires du syndic - Le renouvellement du contrat de syndic 2 ème partie : Le contrat de travail des employés et gardien d immeubles - le partage des rôles entre assemblée et syndic concernant ce contrat - La convention collective applicable - La classification des emplois - Le calcul du salaire de base - Les compléments au salaire de base - Le remplacement du salarié en congé - Le contrôle des dépenses de gardiennage - La diminution des missions de gardiennage - La suppression du poste - Le contentieux 3 ème partie : Le contrat passé avec une entreprise de nettoyage - La négociation du contrat - Les charges récupérables - L apport de la loi engagement national pour le logement sur la facturation des entreprises de nettoyage. 214

4 ème partie : Les contrats d assurance de la copropriété - La responsabilité civile - Les dommages à l immeuble - Les garanties annexes - La garantie protection juridique - La garantie de la valeur de reconstruction vétusté déduite. - Les garanties complémentaires - Tableau récapitulatif des principaux risques et des garanties couvertes 5 ème partie : Les contrats concernant les travaux d entretien et de conservation - Répartition - Décisions en assemblée générale - Travaux de conservation de l immeuble - Travaux urgents - Ravalement - Terrasse - Appel d offres et devis 6 ème partie : Le contrat concernant les espaces verts - Répartition - Descriptif des travaux - Prix - Consommation d eau 7 ème partie : Les charges de chauffage - Les catégories de contrat - Les prestations générales - Analyse des principales clauses d un contrat de chauffage - Le contrat à intéressement - Le chauffage mixte - Le tarif «binôme» - L individualisation des frais de chauffage 8 ème partie : Le contrat ascenseur - Incidence de la réforme et des neufs points de mise en sécurité des ascenseurs sur les différents contrats - Les charges spéciales - Le calcul des charges d ascenseur - Les différents contrats d entretien après la réforme - La responsabilité - Les charges d eau 215

- La détermination du contrat - Les contrôles à faire - Le cas des commerces en copropriété - La pose de compteurs individuels - L eau chaude sanitaire 9 ème partie : Les portes de garage - la mise en conformité des installations nouvelles - la mise en conformité des installations existantes 10 ème partie : Les petits contrats et travaux - Négociation - Initiative du syndic seul - Initiative du conseil syndical et du syndic - Nécessité d une assemblée générale 11 ème partie : Les nouveaux contrats liés aux nouvelles réglementation - Installation gaz - Installation électrique - Alerte fume Conclusion : Les contrats dans le cadre de la nouvelle comptabilité du syndicat des copropriétaires et dans le cadre de la récupération des charges sur les locataires de différents copropriétaires. Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation sur la gestion des contrats 216

LES ASSOCIATION SYNDICALES DE PROPRIETAIRES Introduction : - L ancienne base juridique la loi d u 21 juin 1865 - La réforme : l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Le décret du 3 mai 2006 TRAVAIL SUR FICHES THEMATIQUES EN 13 POINTS - Les associations syndicales de propriétaires : principes généraux et typologie - Les associations syndicales libres - La création des associations syndicales autorisées - Le statut des associations syndicales autorisées - Les organes des associations syndicales autorisées - Le statut du personnel des associations syndicales autorisées - Le régime juridique des actes des associations syndicales autorisées - Les interventions des associations syndicales autorisées - Les modifications des conditions initiales et la dissolution des associations syndicales autorisées - Les associations syndicales constituées d office - L union et la fusion des associations syndicales autorisées et constituées d office - Le rôle du préfet en matière d associations syndicales de propriétaires - La mise en conformité des statuts des associations syndicales de propriétaires 217

LA GESTION COMPTABLE DE LA COPROPRIETE Public: Les gestionnaires de copropriété des services administratifs et comptables et d'une manière générale toutes les personnes qui, par leurs activités, sont confrontées aux problèmes de la comptabilité de la copropriété. Objectifs : Comprendre les grands principes comptables afin d appréhender les nouvelles règles de comptabilité de la copropriété imposées par la loi SRU, par les décret et arrêté du 14 mars 2005. Maîtriser les écritures comptables courantes et particulières, Savoir servir et lire les annexes obligatoires. Programme : Introduction : bref rappel des règles de fonctionnement de la copropriété. 1. Comprendre les grands principes comptables Comment est organisée une comptabilité? Que signifie le plan comptable? Comment sont classées les opérations comptables? Qu est-ce que passer une écriture comptable? Qu est-ce qu une comptabilité d engagement? 2. Rapprocher la comptabilité générale de la comptabilité de la copropriété Les nouveaux préceptes D une comptabilité de trésorerie à une comptabilité d engagement Le plan comptable spécifique de la copropriété Le classement des opérations de la copropriété L application des grands principes comptables généraux à la comptabilité de la copropriété 218

3. Savoir passer les écritures comptables pour la copropriété Les opérations courantes : La comptabilisation des charges et produits courants de la copropriété La comptabilisation des charges et produits hors budget de la copropriété Les opérations particulières Le traitement comptable des mutations Le traitement comptable de l emprunt.. 4. Savoir servir et lire les annexes obligatoires Les annexes obligatoires (1 à 5) Les servir Les lire Nombreux exercices d application corrigés et commentés Chaque exposé est suivi d un exercice pratique La dernière demi-journée sera consacrée à l élaboration des annexes après passation des écritures comptables. 219

MODULE EXPERTISE 220

L EXPERTISE IMMOBILIERE Introduction - Le besoin d Expertise et les rôles de l Expert - Principes déontologiques et responsabilités - Les Associations professionnelles françaises et internationales - Les documents de référence - L environnement règlementaire I/ Les différents types de biens et droits immobiliers - Immobilier résidentiel et Immobilier d entreprise - Immeuble d exploitation et Immeuble de placement - Immeubles spécifiques - Terrain à bâtir - Démembrement de propriété II / Les bases de travail de l Expert en Evaluation immobilière A/ Les principales notions de valeur - Valeur vénale - Valeur en poursuite d usage - Valeur locative de marché - Valeur vénale du Droit au bail - Valeur vénale du terrain à bâtir en milieu urbain B/ L analyse des marchés immobiliers - L environnement économique - Les différents marchés - Les sources d information C/ L analyse des biens : les facteurs de la valeur - Situation juridique et Urbanisme - Caractéristiques physiques - Les surfaces ( SHOB, SHON, SUB, SUN ) - Le régime fiscal 221

III / Méthodes d évaluation et Cas pratiques A/ Présentation des principales méthodes d évaluation - Méthode par comparaison - Méthode par capitalisation - Méthode du «Discounted Cash Flow» - Méthode du Bilan promoteur B/ Estimation d un Immeuble d activités/entreposage - Organisation de la mission - Analyse des facteurs de la valeur - Détermination de la Valeur C/ Estimation de la valeur d un Droit au Bail - Organisation de la mission - Analyse des facteurs de la valeur - Détermination de la Valeur locative et du Droit au Bail Note : Les cas pratiques peuvent être adaptés en fonction des besoins des stagiaires 222

MODULE FISCALITE La loi de finances pour 2010 et la loi de finances rectificative pour 2009 seront intégrées dans les différents programmes sur la fiscalité. 223

LA FISCALITE DE l IMMOBILIER DE L ENTREPRISE REGLES FONDAMENTALES ET ACTUALITE Cette journée est consacrée au rappel des principes fiscaux essentiels en matière d immobilier d entreprise en insistant et développant l actualité fiscale et une réforme DE LA TVA IMMOBILIERE à venir Introduction : Bref rappel des grands principes de fiscalité PARTIE I : La fiscalité de l acquisition immobilière A. Les acquisitions soumises à TVA Rescrit du 17.06.2008 sur le remboursement de la TVA B. Les acquisitions soumises à droits d enregistrement C. Les acquisitions réalisées par les professionnels de l immobilier D. Les éventuelles régularisations Rappel de l instruction du 20.03.2006 sur la dispense de régularisation E. Quelles seront les nouveautés apportées en juillet 2010 Un nouveau champ d application Des nouvelles règles en matière d acquisitions immobilières UNE REFORME IMPORTANTE A VENIR S Y PREPARER PARTIE II : La fiscalité de la location immobilière L imposition indirecte A. Les locations exonérées de TVA B. Les locations soumises de plein droit à la TVA C. Les locations soumises par option à la TVA - Les conditions - Les modalités - Les conséquences D. La CRL 224

PARTIE III : La fiscalité de la cession immobilière A. La fiscalité du vendeur - Le vendeur personne physique - Le vendeur société commerciale - Le vendeur SCI Rappel des précisions apportées par un bulletin officiel du 4.4.2008 sur la notion et le traitement de la société à prépondérance immobilière B. Les particularismes de la cession de parts de sociétés - La cession d actions - La cession de parts sociales - La cession de parts sociales de sociétés à prépondérance immobilière PARTIE IV : LE REGIME COMPTABLE ET FISCAL DES MARCHANDS DE BIENS 1. Les obligations liées au statut de commerçant - Les obligations comptables - Les obligations fiscales 2. Les obligations spécifiques liées au statut de marchand de biens 3. Les droits d enregistrement applicables aux acquisitions faites par le marchand de biens - Les mesures d exonération - Les conditions d application du régime - Les sanctions en cas d inexécution de l obligation de revente 4. Le régime TVA de l activité de marchand de biens La TVA sur marge Quelques jurisprudences significatives 5. Quelles seront les nouveautés apportées en juillet 2010 Des nouvelles règles en matière d opérations «marchand de biens» 225

LA FISCALITE DE L IMMOBILIER REGLES ESSENTIELLES ET ACTUALITE Introduction : Bref rappel du système fiscal français PARTIE I : L ACQUISITION D UN BIEN IMMOBILIER Les acquisitions entrant dans le champ d application de la TVA Les acquisitions soumises à droits d enregistrement Les acquisitions réalisées par les professionnels de l immobilier Les régularisations de TVA ACTUALITE FISCALE PARTIE II : LA LOCATION DU BIEN IMMOBILIER L imposition indirecte Les locations exonérées de TVA Les locations soumises de plein droit à la TVA Les locations soumises sur option à la TVA Les conditions Les modalités Les conséquences La contribution sur les revenus locatifs L imposition directe Pour le propriétaire, personne physique Pour le propriétaire, personne morale ACTUALITE FISCALE PARTIE III : LA CESSION DU BIEN IMMOBILIER La fiscalité du vendeur Le vendeur personne physique Le vendeur société commerciale Le vendeur SCI Les particularismes de la cession de parts de sociétés - La cession d actions - La cession de parts sociales 226

ACTUALITE FISCALE PARTIE IV: LE REGIME COMPTABLE ET FISCAL DES MARCHANDS DE BIENS Les obligations liées au statut de commerçant - Les obligations comptables - Les obligations fiscales Les obligations spécifiques liées au statut de marchand de biens Les droits d enregistrement applicables aux acquisitions faites par le marchand de biens - Les mesures d exonération - Les conditions d application du régime - Les sanctions en cas d inexécution de l obligation de revente Le régime TVA de l activité de marchand de biens La TVA sur marge ACTUALITE FISCALE Les principes fiscaux essentiels seront repris en insistant et développant l actualité fiscale (Nouvelles lois, nouveaux décrets, nouvelles JRP et instructions administratives). Chaque exposé sera suivi d un cas pratique. 227

LA FISCALITE IMMOBILIERE Introduction : Bref rappel des grands principes de fiscalité PARTIE I : La fiscalité de l acquisition immobilière A. Les acquisitions soumises à TVA F. Les acquisitions soumises à droits d enregistrement G. Les acquisitions réalisées par les professionnels de l immobilier H. Les éventuelles régularisations PARTIE II : La fiscalité de la location immobilière L imposition indirecte E. Les locations exonérées de TVA F. Les locations soumises de plein droit à la TVA G. Les locations soumises par option à la TVA - Les conditions - Les modalités - Les conséquences H. La CRL PARTIE III : La fiscalité de la cession immobilière A. La fiscalité du vendeur Le vendeur personne physique Le vendeur société commerciale Le vendeur SCI C. Les particularismes de la cession de parts de sociétés - La cession d actions - La cession de parts sociales PARTIE IV : L investissement immobilier : Quelle structure juridique choisir? A. En direct dans la Société d exploitation (SA SARL ) B. En SCI PARTIE V : Les opérations de crédit bail immobilier A. Le régime TVA B. La fiscalité du crédit-bailleur C. La fiscalité du crédit-preneur D. La cession du contrat de crédit-bail Chaque exposé sera suivi d un petit cas pratique, d un QCM, d un VRAI /FAUX. 228

FISCALITE IMMOBILIERE HABITATION Public concerné : Les transactionnaires et gestionnaires souhaitant acquérir ou approfondir leurs connaissances techniques sur cette matière. Objectifs pédagogiques : Connaître les règles essentielles de la fiscalité immobilière attachée à la propriété de locaux à usage d habitation Maîtriser l application fiscale des régimes incitatifs Etre capable de déterminer leurs avantages fiscaux Introduction : Bref rappel des grands principes de fiscalité PARTIE I : La fiscalité de l acquisition immobilière A. Les acquisitions soumises à TVA B Les acquisitions soumises à droits d enregistrement PARTIE II : La fiscalité de la location immobilière locaux à usage d habitation - L imposition indirecte a. Les locations exonérées de TVA b. La CRL ACTUALITE - - L imposition directe b. L immeuble appartient à une personne physique 1 la location vide a. Rappel du régime des revenus fonciers b. Les régimes incitatifs ACTUALITE - - Le Robien recentré - Le Borloo dans le neuf - Le Borloo dans l'ancien Sous la forme d un court exercice : simulations chiffrées permettant de déterminer en fonction du profil de l investisseur : 229

1 Les économies d impôt annuelles. 2 Comment et pourquoi opter pour le Robien recentré ou le Borloo populaire dans le neuf? 2 la location meublée c. Le régime LMNP d. Le régime LMP e. Avantages, inconvénients, comparatifs des 2 régimes Sous la forme d un court exercice : Un comparatif des 2 régimes c. L immeuble appartient à une SCI PARTIE III : La fiscalité de la cession immobilière A. Le cédant est une personne physique B. Le cédant est une SCI C. Le cédant est une société commerciale 230

TVA LES NOUVELLES REGLES DE DEDUCTION Objectif : Maîtriser et mesurer les nouvelles règles du droit à déduction au regard de la réforme applicable depuis le 1 er janvier 2008. Savoir déterminer les coefficients de déduction de TVA et le rapport d assujettissement à la taxe sur les salaires. Introduction : Bref rappel des grandes règles de TVA - Champ d application - Exigibilité - Taux - Déductibilité (conditions de fond et de forme) - Le traitement du crédit de TVA A : Le droit à déduction chez les assujettis et redevables partiels - La règle de l affectation - La méthode de répartition - La détermination du coefficient de déduction o Le coefficient de d assujettissement o Le coefficient de taxation o Le coefficient d admission - La règle de sectorisation - B : Les régularisations du droit à déduction - En cas de changement d affectation - En cas de variation des coefficients - C : Le traitement de la taxe sur les salaires Chaque exposé sera suivi d un cas pratique 231

Introduction : COMPTABILITE IMMOBILIERE (APPROFONDIE) ET FISCALITE IMMOBILIERE 1ère approche Bref rappel des grands principes de comptabilité et de fiscalité PARTIE I : La comptabilité de l acquisition immobilière A. La comptabilisation en immobilisation B. La comptabilisation en stock C. La comptabilisation d un terrain, d un bâtiment, d un droit au bail, d un droit d'entrée D. Le traitement comptable des frais accessoires (honoraires, droits, taxes...) E. La comptabilisation des titres d'une SCI F. L enregistrement comptable de la TVA collectée G. L enregistrement comptable de la TVA déductible H. Comment récupérer la TVA PARTIE II : La comptabilité de la construction immobilière A. La comptabilisation de la construction B. L enregistrement comptable des frais annexes C. La TVA récupérable : l enregistrer, la récupérer PARTIE III : Le traitement comptable des amortissements A. Les principes comptables de l amortissement B. La comptabilisation par composants C. L enregistrement comptable de l amortissement PARTIE IV : Le traitement comptable et fiscal de la cession de biens immobiliers et de titres A. Les principes comptables et fiscaux B. Les similitudes C. Les différences PARTIE V : Le traitement comptable et fiscal des marchands de biens et des lotisseurs A. Les droits d enregistrement applicables aux acquisitions faites par le marchand de biens - Les mesures d exonération - Les conditions d application du régime - Les sanctions en cas d inexécution de l obligation de revente B. Le régime TVA de l activité de marchand de biens - Les spécificités liées à l activité de marchand de biens la TVA sur marge 232

Introduction : Bref rappel des grands principes comptables PARTIE I : COMPRENDRE LE BILAN A. Sa logique B. Son actif - l actif immobilisé - l actif circulant - les disponibilités C. Son passif - les capitaux propres - les dettes SAVOIR LIRE UN BILAN Un QCM permettra de valider les principes exposés suivi d un exercice demandant de dresser le bilan simplifié d une entreprise. - correction commentée et analysée - PARTIE II : COMPRENDRE LE COMPTE DE RESULTAT A. sa logique B. le résultat d exploitation C. le résultat financier D. le résultat exceptionnel Un exercice demandant de déterminer un résultat validera les acquis. - correction commentée et analysée - PARTIE III : LIRE LA SOLVABILITE A PARTIR DU BILAN A. Les comptes «clé» B. Les rapprochements à effectuer C. La notion de ratios PARTIE IV : LIRE LA SOLVABILITE A PARTIR DU RESULTAT A. Les comptes «clé» B. Les rapprochements à effectuer Un exercice demandant de déterminer des ratios confirmera les acquis. - correction commentée et analysée - PARTIE V : SAVOIR LIRE L ANNEXE AU BILAN bref exposé A. Son contenu B. Son intérê 233

LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL Cette journée sera consacrée au régime LMP / LMNP (un peu de juridique - beaucoup de fiscal) Sujet principal : la fiscalité de la location en meublé - ses avantages; ses inconvénients; la réglementation en vigueur 2008: la réglementation à venir) Chaque exposé sera suivi une simulation, de situations comparatives (LMP ou LMNP) (avant et après la loi de finances 2009). Objectif : Maîtriser et mesurer les règles juridiques et fiscales de la location meublée. Appréhender les nouvelles règles fiscales applicables à compter de 2009. 1. Le traitement juridique de la location meublée a. Définir la location meublée b. Textes régissant le bail meublé c. Contrat de location en meublé d. Qualité du bailleur 2. Fiscalité des locations meublées au regard des revenus générés e. imposition dans la catégorie des BIC f. notion fiscale de loueur professionnel g. modalités d'imposition h. Impact du régime sur les autres impositions (TVA ISF Taxe professionnelle) Quelles sont les nouveautés apportées par la loi de finances pour 2009? a. Sur la définition plus restrictive du LMP b. Sur l exonération des plus values c. Sur le traitement des déficits d. Sur le régime du micro-bic Chaque exposé sera suivi d un cas pratique de simulations et d études comparatives en fonction du régime (LMP/LMNP) en fonction de la réglementation applicable (avant et après la réforme 2009) 234

MODULE DROIT DES SOCIETES STRUCTURES SOCIETAIRES PROCEDURES COLLECTIVES APPLIQUEES A L IMMOBILIER En 2008 et en 2009, de nombreux textes et plusieurs ordonnances ont fondamentalement modifiés le droit des sociétés et le droit des procédures collectives. Les différents programmes sur ces sujets intégrent notamment l ordonnance du 18 décembre 2008 qui vient de réformer le droit des entreprises en difficulté ; cette ordonnance peut être analysée en intra comme en inter dans le cadre général des fondamentaux concernant les procédures collectives ou dans le cadre plus particulier des conséquences de cette ordonnance sur les relations bailleur preneur. 235

LES DIFFERENTES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERE INTRODUCTION : Les SCI : définition application Les différentes sociétés civiles immobilières : - La société civile immobilière de location (SCIL) - La société civile immobilière de construction vente - La société civile de placement immobilier (SCPI) - La société civile immobilière d attribution Comparaison avec les autres structures sociétaires : SARL SA SNC SCS SCA SAS CREATION ET FONCTIONNEMENT D UNE SCI (Rappel sommaire) - Les raisons de sa constitution - La procédure de constitution - La gestion d une SCI - Les changements d associés - Les retraits d associés LES REGLES PROPRES AUX PRINCIPAUX TYPES DE SCI - SCIL - SCPI - Construction vente - Attribution CHOIX DE LA FORME JURIDIQUE LA MIEUX ADAPTEE A UN INVESTISSEMENT - La détention directe - Le régime fiscal - Les obligations comptables et juridiques - Les incidences fiscales de la structure juridique. droits d enregistrement. évaluation et imposition des revenus. détention directe ou SCI translucide. évaluation et imposition des plus values - Cas pratiques. résidence principale. résidence secondaire. locaux utilisés dans le cadre d une exploitation industrielle, commerciale ou libérale. immeuble de rapport 236

IMPOSITION DES OPERATIONS IMMOBILIERES - imposition des revenus immobiliers. TVA. Contribution sur les revenus locatifs. opérations imposables. impôts directs - terrains à bâtir. par marchands de biens. par une personne autre qu un marchand de biens - logements. construction d une maison ou d un appartement par un professionnel en vue de la revente. construction par un professionnel de logements destinés à la location. régime des plus values et de la TVA - Bureaux et commerces. construction de bureaux et de commerces en vue de la revente ou de la location. base et taux d imposition - Parking - Opération de crédit bail immobilier - Bail à construction et bail à réhabilitation CONCLUSION - Stratégies et critères de choix - Mesures fiscales incitatives à l investissement immobilier - Choix de la forme juridique la mieux adaptée - Dispositif DE ROBIEN - Tableaux - Cas pratiques - Simulations SUPPORT DE FORMATION Les différents documents joints en support seront analysés sur papier et rétro projecteur. - Statuts types commentés - Barème - Formules types - Formules commentées - Formulaires et notices Seront également joints à la formation les textes du Code civil du Code de la construction et de l habitation, du code de l urbanisme et du code général des impôts applicable aux SCI et à la fiscalité. La loi n 78 9 du 4 janvier 1978 (articles non codifiés). Le décret n 78-704 du 3 juillet 1978 237

LES MUTATIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES INTRODUCTION : Les SCI : définition application Les différentes sociétés civiles immobilières : - La société civile immobilière de location (SCIL) - La société civile immobilière de construction vente - La société civile de placement immobilier (SCPI) - La société civile immobilière d attribution Comparaison avec les autres structures sociétaires : SARL SA SNC SCS SCA SAS Incidences fiscales de la structure juridique choisie - les droits d enregistrement - l évaluation et l imposition des revenus - la détention directe - l évaluation et l imposition des plus-values CREATION ET FONCTIONNEMENT D UNE SCI (Rappel sommaire) - Les raisons de sa constitution - La procédure de constitution - La gestion d une SCI - Les changements d associés - Les retraits d associés LA FISCALITE DE LA SCI - Acquisition et cession de biens immobiliers - Le bénéfice imposable - Impositions et taxes diverses LES REGLES PROPRES AUX PRINCIPAUX TYPES DE SCI - SCIL - SCPI - Construction vente - Attribution ANALYSE COMPTABLE - Règles et obligations fondamentales - Analyse du bilan et du compte de résultat - Lecture du bilan - Support : bilan simulé, rétroprojecteur 238

CHOIX DE LA FORME JURIDIQUE LA MIEUX ADAPTEE A UN INVESTISSEMENT Présentation de la forme juridique la mieux adaptée en tenant compte de l aspect «vendeurs acquéreurs» - La détention directe - Le régime fiscal - Les obligations comptables et juridiques - Les incidences fiscales de la structure juridique. droits d enregistrement. évaluation et imposition des revenus. détention directe ou SCI translucide. évaluation et imposition des plus values - Les avantages et les inconvénients de chaque structure - Le calcul de l actif net - La présentation des comptes - Cas pratiques. résidence principale. résidence secondaire. locaux utilisés dans le cadre d une exploitation industrielle, commerciale ou libérale. immeuble de rapport - Supports. analyse de statuts-types.audits ANALYSE DES PRINCIPALES TAXES SUR LES OPERATIONS IMMOBILIERES - TVA. régime de la TVA marchand de biens. régime de la TVA immobilière - droits de mutation. opérations soumises aux droits de mutation. taux des droits de mutation - mutation classique par rapport à une mutation marchands de biens - les garanties. à quel niveau. type de garantie. constitution, plafonnée ou pas 239

CONCLUSION - Stratégies et critères de choix - Mesures fiscales incitatives à l investissement immobilier - Choix de la forme juridique la mieux adaptée - Dispositif DE ROBIEN - Tableaux - Cas pratiques - Simulations SUPPORT DE FORMATION Les différents documents joints en support seront analysés sur papier et rétro projecteur. - Statuts types commentés - Barème - Formules types - Formules commentées - Formulaires et notices Seront également joints à la formation les textes du Code civil du Code de la construction et de l habitation, du code de l urbanisme et du code général des impôts applicable aux SCI et à la fiscalité. La loi n 78 9 du 4 janvier 1978 (articles non codifiés). Le décret n 78-704 du 3 juillet 1978 240

LE NOUVEAU DROIT DE LA FAILLITE APPLIQUE A L IMMOBILIER D ENTREPRISE ET AUX BAUX COMMERCIAUX APRES LA LOI DE «SAUVEGARDE DES ENTREPRISES ET SON DECRET D APPLICATION». Inclus dans cette formation les modifications apportées au droit des entreprises en difficulté par l ordonnance du 18 décembre 2008. Chapitre 1 : Analyse schématique de la nouvelle loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 et de son décret d application du 28 décembre 2005 1 ère partie : Le mécanisme de surveillance des entreprises en immobilier d entreprise - les renseignements essentiels en fonction de la structure sociétaire - la cotation banque de France - la surveillance des entreprises - les alertes et les réactions nécessaires 2 ème partie : La situation pour les procédures en cours avant le 31 décembre 2005 - la loi du 1 er mars 1984 sur la prévention des difficultés et le règlement amiable - la loi du 25 janvier 1985 et du 10 juin 1994 - les relations bailleur preneur - les relations bailleur administrateur - les relations bailleur liquidateur - Le devenir du dépôt de garantie - La récupération des locaux à usage de bureaux par le bailleur en cas de liquidation judiciaire - La vente judiciaire du fonds de commerce et l intervention du bailleur à la procédure - Le rôle du contrôleur et sa désignation - L intervention du bailleur auprès du Juge commissaire - L intervention du bailleur auprès du Procureur de la république - L action directe à l encontre du débiteur, chef d entreprise en sa qualité de preneur - Le devenir des contentieux en cours - Le devenir de la caution 241

3 ème partie : La loi de sauvegarde des entreprises Analyse des nouveaux textes en attente de la jurisprudence Introduction : Les points forts - sauvegarder l entreprise - rassurer les banques : (le devenir du soutien abusif et de la rupture abusive) - motiver le chef d entreprise à faire une déclaration de cessation de paiement : (sauvegarde amiable, incitations financières, poursuite de l activité pour le chef d entreprise débiteur, limiter et minorer les sanctions à l encontre du chef d entreprise). A) L application aux professions libérales : - procédures particulières - intervention des instances ordinales - compétence du TGI B) La sauvegarde amiable - contexte très encadré - mandataire ad hoc : (qui, coût, assurance, mission). - Les mesures de publicité de la sauvegarde amiable - Pluralité des procédures prévues par la loi - Instauration du privilège du «new-money» : (situation privilégié des créanciers, concurrence avec les autres créanciers) - Les incitations directes : (irresponsabilité du prêteur, disparition partielle du soutien abusif). - Le mandat ad hoc : (origine, mécanisme). - La procédure de conciliation qui remplace le règlement amiable de 1985 : (délai, conciliateur, les remises de dettes, le devenir de cette procédure par homologation de l accord ou dirigé vers une autre procédure) C) La sauvegarde judiciaire - le jugement d ouverture - la période d observation - l élaboration d un plan - la notion de «cessation de paiement» 1. La procédure de sauvegarde. Inspiration du chapter 11 du droit américain. Qui peut être à l origine de la procédure : (importance accrue du procureur de la république, rôle du comité d entreprise ou des délégués du personnel. La période d observation : (durée, rôle du juge commissaire, du mandataire et de l administrateur judiciaire, inventaire des biens). Importance accrue des contrôleurs : (opportunité pour le bailleur 242

créancier de se faire désigner).. Situation de l entreprise pendant la période d observation. L élaboration du plan : (adoption du plan, mécanisme).. L organisation collective des créanciers. Les conditions de résiliation du plan 2. La procédure de redressement judiciaire. Le caractère marginal de cette procédure. Le but de la procédure : (poursuite de l activité de l entreprise, maintien de l emploi et apurement du passif). délai pour ouverture de la procédure. devenir des procédures et mesures d exécution en cours en cas d ouverture de la procédure. La période d observation. Offre de cession totale ou partielle de l entreprise : (passerelle vers la cession). Sort des cautions et co-obligés D) La liquidation de l entreprise 1. La cession liquidation. La cession de l entreprise est désormais prévue dans la liquidation : (conséquences). Objectifs de la liquidation judiciaire : (la cession partielle, la cession totale).. Préparation de la cession. Réalisation de la cession 2. La liquidation judiciaire. La procédure de liquidation judiciaire simplifiée. La responsabilité du chef d entreprise : (modification des sanctions, durée, cas). Chapitre 2 : Application en immobilier d entreprise et sur les baux commerciaux. Les démarches préalables : - Vérification de la solvabilité du preneur - Renseignements sur les inscriptions pouvant être prises et sur l état d endettement du preneur (inscription de privilèges, inscription de nantissement, inscription de crédit bail mobilier ou immobilier) - Vérification des derniers bilans de l entreprise et vérification de la cotation de l entreprise Les garanties préalables : - le cautionnement : règles juridiques du cautionnement élaboration d un acte de cautionnement (les mentions obligatoires, les mentions indispensables) la mise en œuvre du cautionnement la jurisprudence sur le cautionnement) - le nantissement : le nantissement conventionnel le nantissement judiciaire la mise en œuvre du nantissement - l ordre des créanciers nantis. - L hypothèque : l hypothèque conventionnelle, l hypothèque judiciaire 243

Le recouvrement en cours de bail : - les relances : forme, délais - le commandement de payer : acte extra judiciaire, réactions juridiques du preneur, - le commandement visant un motif grave et légitime : le retard réitéré dans le paiement des loyers, - la clause résolutoire, - le juge des référés Le recouvrement en fin de bail : - le retard dans le paiement des loyers, - le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d éviction - le devenir du dépôt de garantie : imputé sur les arriérés de loyer, les arriérés de charges, les accessoires. Le bail commercial et la procédure de redressement et de liquidation judiciaire : - Les loyers arriérés en cas de procédure collective, - Les loyers en cours en cas de procédure collective - La poursuite du bail à l initiative de l administrateur judiciaire - La poursuite du bail à l initiative du mandataire liquidateur - Les délais, le rôle du juge commissaire, - La mise en demeure par le bailleur sur la poursuite où la résiliation du bail - articles L.620-40 et suivants du code de commerce, concernant les créances liées au bail en cas de procédure de redressement judiciaire - La déclaration de créance, - La lettre d envoi de la déclaration de créances - La demande en revendication d un bien adressée par le bailleur au mandataire - L accord amiable - La demande d ouverture d une procédure collective par le bailleur (la dénonciation aux créanciers nantis) - La demande d ouverture d un règlement amiable - La loi de sauvegarde des entreprises et son incidence sur le bail en immobilier d entreprise, - L inadaptation du droit français des entreprises en difficulté 244

MODULE PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER CONTRAINTES ET REGLEMENTATIONS 245

LE METIER D AGENT IMMOBILIER LE STATUT DES NEGOCIATEURS EN AGENCE IMMOBILIERE Application de la loi Hoguet et de ses réformes successives directes ou indirectes I/ SALARIES - salariés VRP - droits et obligations - rémunération II/ COLLABORATEUR INDEPENDANT - Agent commercial - Inscription au registre spécial - Article 4 loi Hoguet et 1884 du code civil - Arrêt de la cour de cassation du 7 juillet 2004 - Article 97 de la loi ENL - Réponse ministérielle du 14 décembre 2006 - Modification de l arrêté du 16 mars 2006? III/ LE RISQUE DE REQUALIFICATION DU CONTRAT D AGENT COMMERCIAL - Requalification en salarié de l agence immobilière - Conditions et notamment l arrêt du 27 septembre 2006 IV/ LE STATUT JURIDIQUE DU CONJOINT DE L AGENT COMMERCIAL - conjoint collaborateur V / LE PORTAGE SALARIA - l interdiction légale? LA NEGOCIATION DU CONTRAT AVEC L AGENCE Soit la négociation du contrat de travail Soit la négociation du contrat d agent commercial - La nécessité d un contrat - Les clauses fondamentales - Les clauses à négocier - Les clauses à éviter - Les obligations sociales et fiscales - Travail sur simulation de contrat 246

L ACTIVITE DE L AGENT IMMOBILIER - la recherche des biens à vendre - la recherche des acquéreurs - la recherche par d autres professionnels. agents immobiliers. administrateurs de biens. Syndics de copropriété. Experts. Notaires. Avocats - La recherche sur le terrain. Contacts de proximité. Mailing boites aux lettres. Presse - le nouvel outil internet - l emailing : ses obligations et ses limites - le travail sur les différents fichiers. Leur présentation. Leur rapprochement LES DIFFERENTS DOMAINES D INTERVENTION DES AGENTS IMMOBILIERS - L intervention en immobilier d habitation. Vente. Location - L intervention en immobilier d entreprise. bail commercial. Cession de fond - Les autres activités éventuelles d un agent immobilier. Administrateurs de biens. Syndics de copropriété - Les actes pouvant être rédigés par l agent immobilier. Les actes juridiques accessoires à sa profession. Les limites LE MANDAT - Les règles fondamentales du mandat au regard des textes et de la jurisprudence de la cour de cassation - La recherche du mandat. Le démarchage à domicile. Le mandat par correspondance 247

- La date de détention du mandat. Le mandat de vendre ou de rechercher un acquéreur. Le mandat de rechercher un bien - Le mandat simple et le mandat exclusif - La durée du mandat - La révocation du mandat - Mandat à plusieurs agences LE CHOIX DE L AVANT CONTRAT - L offre d achat - La promesse synallagmatique de vente - la promesse unilatérale de vente - Pour ces trois avants contrats :. Champ d application. Avantages. Inconvénients. Versement de fonds. Rétractation - Travail pratique sur la rédaction des différents avants contrats avec modèles et exercices. LES DIFFERENTS DROITS DE PREEMPTION - La vente en bloc - La vente à la découpe - La première vente consécutive à la mise en copropriété d un immeuble - Le droit de préemption du locataire à la suite d un congé pour vente - Le droit de préemption urbain des communes - Le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux - Le droit de préemption de l indivisaire 248

LE DROIT A COMMISSION DE L AGENT IMMOBILIER Analyse en tenant compte de la réglementation Hoguet, de la jurisprudence et de la loi ENL. - les exigences de l article 6 de la loi Hoguet - L interprétation jurisprudentielle - Le nouveau droit à commission si entretemps a été publié le décret d application sur la loi ENL - Le montant de la commission - La commission en cas de préemption LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION DU PROFESSIONNEL DE L IMMOBILIER - Analyse jurisprudentielle 2005 2006 2007 et 2008 - La responsabilité civile - La responsabilité pénale - La responsabilité en cas de discrimination (LOI ENL). 249

LE POINT SUR LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D HABITATION DEVOIR DE CONSEIL ET OBLIGATION D INFORMATION Inclus dans cette formation les conséquences du décret du 15 avril 2008 sur le droit à commission et à remboursement de frais du professionnel en immobilier d entreprise ainsi que les arrêts de la cour de cassation sur le mandat de gestion en immobilier d entreprise et le droit à commission du professionnel de l immobilier. INTRODUCTION. Les textes de référence : - la loi Hoguet modifiée par : l ordonnance du 1 er juillet 2004 et le décret du 21 octobre 2005 - Les circulaires ministérielles d interprétation de la réforme - Les modifications apportées par la loi ENL - Le décret d application sur le droit à commission prévu par la loi ENL. Sensibilisation sur l importance de la jurisprudence de la cour de cassation concernant la réglementation professionnelle. 1 ère partie : ANALYSE DE LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Chapitre I - Analyse de la loi 70-9 du 2/01/1970 dite Loi HOGUET modifiée par l ordonnance du 1 er juillet 2004 Analyse du décret n 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n 72-678 du 20 juillet 1972. Ce premier chapitre insistera notamment sur le mandat, la promesse de vente, la rédaction d une promesse, la rémunération de l agent immobilier. - La carte professionnelle : la carte transaction la carte gestion. - Les conditions d accès à la profession et son exercice : les activités concernées (Les activités pour lesquelles la carte professionnelle n est pas obligatoire - Les professions de notaires avocats géomètres-experts, huissiers, architectes banquiers et l activité de transaction et de gestion - La carte mauve, la carte grise - La situation des négociateurs, salariés et agents commerciaux - Le droit à commission, la clause d exclusivité et la clause pénale - L obligation d un écrit - La limitation dans le temps du mandat - Les incapacités, les interdictions, les relevés d incapacité et les sanctions. 250

- Les conditions d acquisition et de renouvellement de la carte professionnelle - L aptitude professionnelle (les équivalences) - La garantie financière - L assurance responsabilité civile professionnelle - La tenue des registres, répertoires et reçus - Les dispositions diverses Chapitre I bis - REFORME DE LA LOI HOGUET - Ce chapitre complémentaire permettra d insister sur les éléments de réforme intervenus par l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Analyse de l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Les modifications : Simplifier l exercice des activités d entremise et de gestion immobilière Protéger la clientèle les conditions d aptitude pour avoir accès à la profession une carte unique remplaçant la carte transaction et la carte gestion? les conditions de délivrance et de renouvellement de la carte professionnelle La détermination de la nouvelle garantie financière L informatisation du registre de mandats et des différents répertoires, l intégration de la carte bleue comme mode de paiement La facturation des services annexes Le développement de la formation continue Chapitre II LES PARTICULARITES DE LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE - Les opérations complexes - Les opérations inter cabinet - La facturation des interventions complémentaires hors transaction et notamment les expertises, audit et rédaction d actes. - La particularité liée aux relations du commercialisateur avec le bailleur et le preneur dans le cadre des transactions - La commercialisation au mètre carré en bureau - Les différentes informations que le commercialisateur se doit d apporter à ses interlocuteurs pour éviter les actions (les diagnostics obligatoires et les diagnostics conseillés, l état des risques, l opportunité d effectuer un diagnostic de performance énergétique, le descriptif des locaux, les publicités pour les locaux commercialisés, la vérification des surfaces, les états des lieux ) - L importance fondamentale pour le commercialisateur d informer sur les conséquences des nouvelles réglementations sur l évolution des montants des charges et plus précisément les réglementations liées aux accessibilités «handicapés», à la mise en conformité des ascenseurs et aux nouvelles réglementations énergétiques et environnementales. 251

Chapitre III LA REGLEMENTATION CONCERNANT LES PANNEAUX DE VENTE OU DE LOCATION - réglementation du code de l environnement depuis l ordonnance du 18 septembre 2000 - application aux professionnels de l immobilier - validité des arrêtés municipaux interdisant les panneaux de vente ou de location Chapitre IV ANALYSE DES QUESTIONS ECRITES ET DES REPONSES MINISTERIELLES DE LA 12 ème ET DE LA 13 ème LEGISLATURE CONCERNANT LA LOI HOGUET 2 ème PARTIE : LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION DU PROFESSIONNEL DE L IMMOBILIER Chapitre I - LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION Son champ d application : en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation La jurisprudence 2006 de la cour de cassation : très rigoureuse, la 1 ère chambre civile et la chambre commerciale. La jurisprudence 2007 de la cour de cassation : moins dense, plus circonstanciée. Comment limiter juridiquement sa responsabilité dans ses rapports avec ses interlocuteurs : comment se protéger face à ses obligations, quelles informations écrites donner à son interlocuteur. Le devoir de conseil en tant que rédacteur d actes Chapitre II - EVOLUTION DE LA REGLEMENTATION HOGUET Analyse du décret d application de la loi ENL sur le droit à commission du professionnel de l immobilier. Chapitre III - ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2006 à 2009 DE LA COUR DE CASSATION SUR : - Le droit à commission - Le mandat - Le partage de commission 252

Cette analyse sera faite en communiquant notamment les différents arrêts fondamentaux de la cour de cassation de ces dernières années analysées et commentées. Chapitre IV - LES COLLABORATEURS DE L AGENCE IMMOBILIERE - Négociateurs salariés - Travailleurs indépendants - Agent commercial - Directeurs de succursales et d agences Chapitre V LE DROIT A COMMISSION A QUEL MOMENT - La notion de vente parfaite - La notion de bail signé - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d une promesse - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail à effet différé - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail sous conditions suspensives - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail en l état futur d achèvement 253

LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE LOI HOGUET FORMATION ORGANISEE DANS L OPTIQUE IMMOBILIER D ENTREPRISE INTRODUCTION. Les textes de référence : - la loi Hoguet modifiée par : l ordonnance du 1 er juillet 2004 et le décret du 21 octobre 2005 - Les circulaires ministérielles d interprétation de la réforme - Les modifications apportées par la loi ENL - Le décret d application sur le droit à commission prévu par la loi ENL si celui-ci est publié avant la formation.. Sensibilisation sur l importance de la jurisprudence de la cour de cassation concernant la réglementation professionnelle. 1 ère partie : ANALYSE DE LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Chapitre I - Analyse de la loi 70-9 du 2/01/1970 dite Loi HOGUET modifiée par l ordonnance du 1 er juillet 2004 Analyse du décret n 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n 72-678 du 20 juillet 1972. Ce premier chapitre insistera notamment sur le mandat, la promesse de vente, la rédaction d une promesse, la rémunération de l agent immobilier. - La carte professionnelle : la carte transaction la carte gestion. - Les conditions d accès à la profession et son exercice : les activités concernées (Les activités pour lesquelles la carte professionnelle n est pas obligatoire - Les professions de notaires avocats géomètres-experts, huissiers, architectes banquiers et l activité de transaction et de gestion - La carte mauve, la carte grise - La situation des négociateurs, salariés et agents commerciaux - Le droit à commission, la clause d exclusivité et la clause pénale - L obligation d un écrit - La limitation dans le temps du mandat - Les incapacités, les interdictions, les relevés d incapacité et les sanctions. - Les conditions d acquisition et de renouvellement de la carte professionnelle - L aptitude professionnelle (les équivalences) - La garantie financière - L assurance responsabilité civile professionnelle - La tenue des registres, répertoires et reçus - Les dispositions diverses 254

Chapitre I bis - REFORME DE LA LOI HOGUET - Ce chapitre complémentaire permettra d insister sur les éléments de réforme intervenus par l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Analyse de l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Les modifications : Simplifier l exercice des activités d entremise et de gestion immobilière Protéger la clientèle les conditions d aptitude pour avoir accès à la profession une carte unique remplaçant la carte transaction et la carte gestion? les conditions de délivrance et de renouvellement de la carte professionnelle La détermination de la nouvelle garantie financière L informatisation du registre de mandats et des différents répertoires, l intégration de la carte bleue comme mode de paiement La facturation des services annexes Le développement de la formation continue Chapitre II LES PARTICULARITES DE LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE - Les opérations complexes - Les opérations inter cabinet - La facturation des interventions complémentaires hors transaction et notamment les expertises, audit et rédaction d actes. - La particularité liée aux relations du commercialisateur avec le bailleur et le preneur dans le cadre des transactions - La commercialisation au mètre carré en bureau - Les différentes informations que le commercialisateur se doit d apporter à ses interlocuteurs pour éviter les actions (les diagnostics obligatoires et les diagnostics conseillés, l état des risques, l opportunité d effectuer un diagnostic de performance énergétique, le descriptif des locaux, les publicités pour les locaux commercialisés, la vérification des surfaces, les états des lieux ) - L importance fondamentale pour le commercialisateur d informer sur les conséquences des nouvelles réglementations sur l évolution des montants des charges et plus précisément les réglementations liées aux accessibilités handicapés, à la mise en conformité des ascenseurs et aux nouvelles réglementations énergétiques et environnementales. Chapitre III LA REGLEMENTATION CONCERNANT LES PANNEAUX DE VENTE OU DE LOCATION - réglementation du code de l environnement depuis l ordonnance du 18 septembre 2000 - application aux professionnels de l immobilier - validité des arrêtés municipaux interdisant les panneaux de vente ou de location 255

Chapitre IV ANALYSE DES QUESTIONS ECRITES ET DES REPONSES MINISTERIELLES DE LA 12 ème ET DE LA 13 ème LEGISLATURE CONCERNANT LA LOI HOGUET 2 ème PARTIE : LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION DU PROFESSIONNEL DE L IMMOBILIER Chapitre I - LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION Son champ d application : en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation La jurisprudence 2006 de la cour de cassation : très rigoureuse, la 1 ère chambre civile et la chambre commerciale. La jurisprudence 2007 de la cour de cassation : moins dense, plus circonstanciée. Comment limiter juridiquement sa responsabilité dans ses rapports avec ses interlocuteurs : comment se protéger face à ses obligations, quelles informations écrites donner à son interlocuteur. Le devoir de conseil en tant que rédacteur d actes Chapitre II - EVOLUTION DE LA REGLEMENTATION HOGUET Analyse du décret d application (s il est publié) de la loi ENL sur le droit à commission du professionnel de l immobilier. Chapitre III - ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2006 et 2009 DE LA COUR DE CASSATION SUR : - Le droit à commission - Le mandat - Le partage de commission Cette analyse sera faite en communiquant notamment les différents arrêts fondamentaux de la cour de cassation de ces derniers années analysées et commentées. Chapitre IV - LES COLLABORATEURS DE L AGENCE IMMOBILIERE - Négociateurs salariés - Travailleurs indépendants - Agent commercial - Directeurs de succursales et d agences 256

Chapitre V LE DROIT A COMMISSION A QUEL MOMENT - La notion de vente parfaite - La notion de bail signé - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d une promesse - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail à effet différé - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail sous conditions suspensives - Le droit à commission dans l hypothèse de la signature d un bail en l état futur d achèvement Des exercices pratiques seront intégrés dans cette formation et notamment dans la 2 ème partie. Remise de deux supports : - 1 premier support reprenant les commentaires et l analyse des textes de référence ainsi que des modèles commentés - 1 deuxième support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur la réglementation Hoguet 2002 à 2008 257

LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE HOGUET (Formation organisée dans l optique habitation) INTRODUCTION. Les textes de référence : - la loi Hoguet modifiée par : l ordonnance du 1 er juillet 2004 et le décret du 21 octobre 2005 - Les circulaires ministérielles d interprétation de la réforme - Les implications de la loi SRU et de la loi de rénovation urbaine - Les modifications apportées par la loi ENL - Le décret d application sur le droit à commission prévu par la loi ENL si celui-ci est publié avant la formation.. Sensibilisation sur l importance de la jurisprudence de la cour de cassation concernant la réglementation professionnelle. 1 ère partie : ANALYSE DE LA REGLEMENTATION PROFESSIONNELLE EN IMMOBILIER D HABITATION Chapitre I - Analyse de la loi 70-9 du 2/01/1970 dite Loi HOGUET modifiée par l ordonnance du 1 er juillet 2004 Analyse du décret n 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n 72-678 du 20 juillet 1972. Ce premier chapitre insistera notamment sur le mandat, la promesse de vente, la rédaction d une promesse, la rémunération de l agent immobilier. - La carte professionnelle : la carte transaction la carte gestion. - Les conditions d accès à la profession et son exercice : les activités concernées (le cas particulier des locations saisonnières les marchands de listes - les activités de tourisme les centrales de réservation les contrats de jouissance d immeubles à temps partagé les opérations conclues sur le fondement d un contrat portant adhésion à un club). - Les activités pour lesquelles la carte professionnelle n est pas obligatoire - Les professions de notaires avocats géomètres-experts, huissiers, architectes banquiers et l activité de transaction et de gestion - La carte mauve, la carte grise - La situation des négociateurs, salariés et agents commerciaux - Le droit à commission, la clause d exclusivité et la clause pénale 258

- L obligation d un écrit - La limitation dans le temps du mandat - Les incapacités, les interdictions, les relevés d incapacité et les sanctions. - Les conditions d acquisition et de renouvellement de la carte professionnelle - L aptitude professionnelle (les équivalences) - La garantie financière - L assurance responsabilité civile professionnelle - La tenue des registres, répertoires et reçus - Les dispositions diverses Chapitre I bis - REFORME DE LA LOI HOGUET - Ce chapitre complémentaire permettra d insister sur les éléments de réforme intervenus par l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Analyse de l ordonnance du 1 er juillet 2004 - Les modifications : Simplifier l exercice des activités d entremise et de gestion immobilière Protéger la clientèle les conditions d aptitude pour avoir accès à la profession une carte unique remplaçant la carte transaction et la carte gestion? les conditions de délivrance et de renouvellement de la carte professionnelle La détermination de la nouvelle garantie financière L informatisation du registre de mandats et des différents répertoires, l intégration de la carte bleue comme mode de paiement Le cadre des locations saisonnières La facturation des services annexes Le développement de la formation continue Chapitre II - LES IMPLICATIONS DE LA LOI SRU, DE LA LOI DE RENOVATION URBAINE AINSI QUE DE TOUS LES DECRETS DE 2006 et 2007 AYANT UNE INCIDENCE SUR LES ACTIVITES DE TRANSACTION ET DE GESTION Ce chapitre permettra de sensibiliser les participants à tous les nouveaux documents annexes qui doivent désormais être réunis et notamment les diagnostics obligatoires ainsi que l état des risques et la performance énergétique. - Les dispositions en matière de vente - Le droit de rétractation et de réflexion - Les diagnostics obligatoires - Le carnet d entretien - L obligation de délivrer un logement décent - Les copropriétés en difficulté - Le règlement des litiges locatifs - Le syndicat coopératif 259

Chapitre III LA REGLEMENTATION CONCERNANT LES PANNEAUX DE VENTE OU DE LOCATION - réglementation du code de l environnement depuis l ordonnance du 18 septembre 2000 - application aux professionnels de l immobilier - validité des arrêtés municipaux interdisant les panneaux de vente ou de location Chapitre IV ANALYSE DES QUESTIONS ECRITES ET DES REPONSES MINISTERIELLES DE LA 12 ème LEGISLATURE CONCERNANT LA LOI HOGUET 2 ème PARTIE : LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION DU PROFESSIONNEL DE L IMMOBILIER Chapitre I - LE DEVOIR DE CONSEIL ET L OBLIGATION D INFORMATION Son champ d application : en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation La jurisprudence 2006 de la cour de cassation : très rigoureuse, la 1 ère chambre civile et la chambre commerciale. La jurisprudence 2007 de la cour de cassation : moins dense, plus circonstanciée. Comment limiter juridiquement sa responsabilité dans ses rapports avec ses interlocuteurs : comment se protéger face à ses obligations, quelles informations écrites donner à son interlocuteur. Le devoir de conseil en tant que rédacteur d actes Chapitre II - EVOLUTION DE LA REGLEMENTATION HOGUET Analyse du décret d application (s il est publié) de la loi ENL sur le droit à commission du professionnel de l immobilier. Chapitre III - ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2006 à 2009 DE LA COUR DE CASSATION SUR : - Le droit à commission - Le mandat - Le partage de commission 260

Chapitre IV - LES COLLABORATEURS DE L AGENCE IMMOBILIERE - Négociateurs salariés - Travailleurs indépendants - Agent commercial - Directeurs de succursales et d agences Remise de deux supports : - 1 premier support reprenant les commentaires et l analyse des textes de référence ainsi que des modèles commentés - 1 deuxième support reprenant la jurisprudence de la cour de cassation sur la réglementation Hoguet 2002 à 2008 261

LES NOUVEAUX DROITS A COMMISSION ET REMBOURSEMENT DE FRAIS DU PROFESSIONNEL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE ET LE MANDAT 1/ Comment les nouvelles lois élargissent vos possibilités d'actions en matière de préemption La loi du 2 août 2005 en faveur des PME et ses incidences pour les communes - L'ouverture d'un droit de préemption des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux - Le périmètre de sauvegarde et l'acte de rétrocession - Les grandes étapes de la procédure 2/ Comment vous appuyer sur la loi du 13 juillet 2006 (relative à l'engagement national pour le logement) pour conduire votre politique d'habitat social - L'ouverture d'un droit de préemption sur la cession de parts de sociétés civiles : une opportunité pour les collectivités? Cas pratique : Comment éviter les erreurs lors de l'élaboration d'une offre de préemption? 3/ Mise en oeuvre du Droit de Préemption : connaître et maîtriser les risques liés à la procédure - Déclaration d'intention d'aliéner : connaître vos obligations et les contrôles exercés par le juge administratif et judiciaire - Motivation de l'arrêté de préemption : comment adapter vos motifs en fonction du bien et des projets envisagés? 4/ Mise en œuvre du Droit de Préemption sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux : (Décret du 28 décembre 2007) : - Comment préempter un fond de commerce? Pour quelle utilisation? - Quels sont les risques? 262

5 / Réduire les risques de contentieux en matière de fixation du prix Cas pratique : Améliorer la motivation de vos décisions d'aliéner Cas pratique : Contrôle de la conformité d'une DIA 6/ Organiser votre défense en cas de contentieux judiciaire - Comment élaborer une argumentation juridique pour valoriser vos positions - Comprendre la logique des moyens tirés de légalité externe et interne pour mieux y répondre - Déployer une méthode efficace pour rédiger un mémoire en défense Cas pratique : Comment répondre au refus du propriétaire de donner accès au lieu préempté? 263

MODULE GARDIENS EMPLOYES D IMMEUBLES TECHNICIENS EN CHARGE D IMMEUBLES 264

INTRODUCTION : GARDIENS EMPLOYES D IMMEUBLES ETAT DES LIEUX REPARATIONS LOCATIVES - Rappel sur l importance et le rapprochement entre les états des lieux d entrée et les états des lieux de sortie. - Les textes applicables :. le code civil,. la loi du 06.07.1989. la loi SRU - Rappel sur la réglementation actuelle et sur «la notion de logements décents». I/ Travail de formation avec comme support de référence et de discussion plusieurs documents types d état des lieux. II/ Travail sur un guide pratique terminologique pour faciliter la rédaction de l état des lieux : - cerner la terminologie - éviter les omissions ex : portes : les différentes vérifications. ouverture et fermeture. trousseau de clefs. paumelles. équipements. judas. joints d isolation. chassis. peinture.. III/ Travail sur un guide technique Ex : - plomberie, - électricité, - menuiserie.. IV/ Travail sur un bordereau de prix des équipements les plus courants V/ Travail sur un guide pour la détermination des coefficients de vétusté à partir des durées moyennes de vie. VI/ Analyse du critère : - des réparations locatives à la charge du locataire - des transformations pouvant être réalisés par le locataire - des dégradations et de leurs conséquences 265

VII/ Travail sur les interventions à faire dans les logements après l état des lieux - bordereau de facturation - travaux de remise en état CONCLUSION : - L opportunité de réaliser un pré état des lieux de sortie - Le suivi de l état des lieux de sortie ORGANISATION PEDAGOGIQUE DE LA FORMATION Deux options apparaissent envisageables : Option 1 : Une journée de formation en travail en atelier Il faut dans un tel cas prévoir obligatoirement des petits groupes entre 8 et 12 personnes pour envisager de travailler d une manière inter active sur les différents documents remis à chaque participant. Cette première journée de formation pourrait être suivie d une demi-journée ou d une journée de formation quelques mois plus tard pour vérifier les acquis, répondre aux questions, et travailler de nouveau sur des documents. Option 2 : Une première journée de formation sous forme de conférence regroupant la totalité des participants avec à l appui différents slides qui seront au fur et à mesure de la journée commentés pour apporter à chacun sans que cette conférence puisse être interactive vu le nombre important de participants, les connaissances de base. A la fin de cette conférence, serait remis à chaque participant un petit dossier d une quinzaine de page avec questionnaires et cas pratiques leur permettant de mettre immédiatement en pratique les acquis de cette conférence ; 15 jours à un mois après cette conférence, organisation d une demi-journée ou d une journée pour un travail en atelier par groupe maximum d une quinzaine de participants. 266

GARDIENS EMPLOYES D IMMEUBLES TROUBLES DE VOISINAGE GESTION DES CONFLITS INTRODUCTION : Rappel succinct de la réglementation juridique concernant les réparations locatives et les troubles de voisinage dans le but de permettre aux participants de la gestion des conflits de savoir qu ils sont en situation légitime de droit et de pouvoir faire état de ces réglementations auprès des tiers concernés. I/ Les différents interlocuteurs potentiels en cas de troubles de voisinage. - locataires - occupants - personnes hébergées par des locataires - visiteurs - éléments extérieurs isolés - éléments extérieurs en groupe - animaux - véhicule Et les réactions par rapport à ces interlocuteurs II/ Se connaître soi-même - gérer ses réactions - gérer son stress - gérer ses gestes - gérer ses paroles III/ Percevoir à l avance le risque de conflit pour tenter de le déconnecter - les questions locatives - les remarques de voisinage - les communications téléphoniques - les lettres - les débuts de dégradation IV/ Favoriser et cultiver le contact avec ses interlocuteurs - être à l écoute - être attentif - conseiller - communiquer - faire remonter l information 267

V/ La réaction au moment du conflit - Savoir prendre du recul et avoir une réaction sans prise à partie et sans prise de position - Tenter de comprendre l origine du conflit - Tenter de le déconnecter - Laisser s exprimer l interlocuteur - Résumer verbalement et par écrit le problème pour atténuer la situation conflictuelle - Tenter un accord amiable - Organiser un rendez-vous à court terme - Préciser les démarches qui vont être faites - Faire remonter l information VI/ Savoir gérer la densité du conflit - Peut-il se traiter seul - Faut-il faire appel à des tiers VII/ Interlocuteurs à appeler en cas de situation d urgence grave risquant de dégénérer ou dégénérant - le bailleur - la police - le samu - les pompiers Conclusion : Cerner les différences ethniques, cultuelles, et culturelles. ORGANISATION PEDAGOGIQUE DE LA FORMATION La formation peut sans problème être organisée sur une journée, dans la mesure où en fin de formation sera remis à chaque participant un petit support reprenant les grandes lignes des points traités lors de la journée. Les moyens pédagogiques seront les suivants : - tout d abord, favoriser la réactivité des participants en fonction des différents points traités. - des jeux de rôle et des exercices permettront de mettre immédiatement en pratique les différents points évoqués dans le cadre de la formation. - La vidéo ne semble absolument pas indispensable dans ce style de formation. - Un quizz de milieu d après midi par rapport à des situations particulières semble plus judicieux 268

GARDIENS EMPLOYES D IMMEUBLES DISCOURS COMMERCIAL EXPRESSION ORALE VISITE DES BIENS A LOUER OU A VENDRE I / Le discours commercial - comportement - image - respect de l autre - être à l écoute II/ L expression orale - La psychologie du visiteur - Cerner ce qu il attend et ce qu il est - Adapter son vocabulaire et son comportement par rapport au visiteur III/ La connaissance du produit - Cette partie sera organisée en fonction des plaquettes, brochures et descriptifs remis par l administrateur de biens par rapport au produit commercialisé IV/ Les bases juridiques Cette partie sera également la suite logique de la troisième partie selon qu il s agit de biens mis en location ou proposés à la vente et en fonction de la réponse du demandeur à la formation, les règles fondamentales juridiques seront alors abordées. V/ La visite du bien - clarifier les rôles de chacun - gérer son stress - organiser la visite en fonction du temps dont semble disposer le visiteur - comment faire visiter le bien. les limites du superlatif. les limites du comparatif - dans quelle partie du bien visité, entamer éventuellement la discussion - laisser visiter ou participer activement (les limites) - quand proposer une nouvelle visite VI/ La prise de note - après la visite, comment rapidement noter sur un document les éléments essentiels de celle-ci :. personnalité du visiteur. attentes du visiteur. questions du visiteur. inquiétudes du visiteur. intérêt du visiteur VII/ le compte rendu de visite - Comment au vu de cette prise de note rapide, élaborer un compte rendu de visite pour l envoyer au responsable. VIII/ Le contact pour l avenir - Comment terminer la visite - Les coordonnées du visiteur 269

OBLIGATIONS ET RESPONSABILITES DES TECHNICIENS EN CHARGE D IMMEUBLES IMMOBILIER TERTIAIRE Ce programme fait suite à la journée de formation : - Fondamentaux tronc commun et reprend la totalité de celui-ci en le complétant dans l optique immobilier d entreprise immobilier tertiaire. INTRODUCTION : Approche sommaire d un bail commercial permettant de déterminer qui du bailleur ou du preneur supportera les charges suivantes : - Sécurité - Travaux : (gros travaux ou travaux d entretien - Accessibilités - Conformité 1 ère partie : LA SECURITE C. La sécurité incendie dans les ERP et les établissements ouverts au public Dispositions applicables à tous les établissements recevant du public - classement des établissements - adaptation des règles de sécurité et cas particuliers d application du règlement - Contrôle des établissements - travaux - normalisation Dispositions applicables aux établissements des quatre premières catégories : dispositions générales - constructions - aménagements intérieurs - désenfumage - chauffage ventilation climatisation - installations électriques - éclairage - ascenseurs - moyens de secours contre l incendie 270

Dispositions applicables aux établissements des quatre premières catégories : dispositions particulières - ces différentes dispositions tiennent compte du type d établissement et ne seront évoquées lors de la formation que ceux qui correspondent à des établissements gérés par les participants. Dispositions applicables aux établissements de la cinquième catégorie - Dispositions générales - Règles techniques - Règles complémentaires Dispositions applicables aux établissements spéciaux - ces différentes dispositions tiennent compte du type d établissement et ne seront évoquées lors de la formation que ceux qui correspondent à des établissements gérés par les participants. B. Sécurité incendie et sécurité dans le code du travail En tertiaire et immobilier d entreprise, de très nombreux baux à usage de bureaux sont identifiés «baux code du travail». - Quelle réglementation sécurité incendie dans un tel cas. C. La réglementation thermique RT 2000 et RT 2005 dans les ERP et les établissements ouverts au public. - Application de la réglementation dans la continuité de la RT 2000 - Les modalités d action - L application de la réglementation : les nouveautés de la RT 2005 2ème partie : LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS ET LES OBLIGATIONS Travail réalisé sur une étude concrète des diagnostics «immobilier d entreprise» Savoir les lire et les expliquer au preneur Les diagnostics dans leurs généralités ont déjà été étudiés dans la journée tronc commun 271

3ème partie : LES NOUVELLES REGLEMENTATIONS EN ATTENTE A. La connaissance du risque RADON Champ d application Réglementation Diagnostics Solutions techniques B. Les autres éventuelles réglementations en attente L état de l air dans les bâtiments recevant du public et ouvert au public Le bruit dans les bâtiments et les performances acoustiques La réglementation thermique prévue en 2007 et en 2008 4ème partie : LES TRAVAUX EN FONCTION DES NOUVELLES REGLEMENTATIONS A. La nouvelle réglementation concernant les ascenseurs Différence ascenseurs et monte charges Optimiser la maintenance du parc immobilier tertiaire Eviter les accidents Les problèmes des responsabilités respectives B. Les accessibilités handicapés dans les établissements recevant du public et les installations ouvertes au public Les dispositions applicables lors de la construction ou de la création d établissements recevant du public ou d installations ouvertes au public Les dispositions applicables aux établissements existants recevant du public ou aux installations ouvertes au public existantes Délivrance de l autorisation de travaux prévue à l article L. 111-8 1 Délivrance de l autorisation d ouverture prévue à l article L.111-8-3 Caractéristiques techniques relatives aux établissements recevant du public (cheminements extérieurs, stationnement automobile, accès à l établissement ou à l installation, accueil du public, circulations intérieures verticales et horizontales, escaliers, ascenseurs, dispositions relatives aux locaux ouverts au public, aux équipements et dispositifs de commande, dispositions relatives à l éclairage, dispositions supplémentaires relatives aux établissements recevant du public assis. 272

5 ème partie : LES DESORDRES DANS LES BATIMENTS L ENTRETIEN DES BATIMENTS ET LES TRAVAUX A REALISER DANS LES DIFFERENTS BATIMENTS Cette 5 ème partie reprend le même plan que dans le tronc commun, dans l optique «immobilier tertiaire, immobilier d entreprise». A. Entretien des bâtiments et désordres dans les bâtiments B. Travaux à réaliser et budget C. L expertise technique des logements et l expertise technique des bâtiments CONCLUSION Travail au cours de la journée et en fin d après midi sur une grille de référence faisant état de la sécurité, des diagnostics et des travaux en immobilier d entreprise. 273

MODULE TECHNIQUES ET COMPORTEMENTS DE VENTE EN IMMOBILIER TERTIAIRE ET EN IMMOBILIER D HABITATION EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE ET FACILITE D EXPRESSION 274

TECHNIQUES ET COMPORTEMENTS DE VENTE EN IMMOBILIER TERTIAIRE (VENTE ET LOCATION) EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE ET FACILITE D EXPRESSION INTRODUCTION Préalable très important : - Connaître parfaitement son produit - Les fondamentaux à connaître du produit pour une vente en tertiaire. fondamentaux vendeur. fondamentaux acquéreur. Les fiches personnelles. les documents à remettre à son interlocuteur - Les fondamentaux à connaître du produit pour une location en tertiaire. fondamentaux bailleur. fondamentaux preneur. Les fiches personnelles. les documents à remettre à son interlocuteur 1 ère PARTIE : TECHNIQUES ET COMPORTEMENTS DE VENTE I - LE CONTACT - ETABLIR LA COMMUNICATION «NON VERBALE» Tenue : élégance sobriété Visage Geste : calmes, mesurés Présence Enthousiasme intérieur Sincérité Loi du 4 X 20 MON IMAGE = L IMAGE DE MA SOCIETE LE CLIENT EST UN AMI - ETABLIR LA COMMUNICATION «VERBALE» Créer une ambiance favorable : - Vider le verre - Entrer dans le cercle du client 275

Valoriser l interlocuteur : - Appel à sa fierté Faire s exprimer le client, le redécouvrir Questions ouvertes : se taire et écouter Questions fermées : obtenir des oui. SE METTRE AU NIVEAU DE L INTERLOCUTEUR ANCIEN CLIENT = REDECOUVERTE = C EST TOUJOURS LA PREMIERE FOIS II CAPTER L ATTENTION Au plan physique - S assurer d un lieu calme propice à la négociation - Disposer d une place nette devant soi Au plan du comportement - Valoriser le client. se mettre à son niveau - Prendre le regard du client dans ses yeux - Varier le ton et le débit du langage Au plan technique - Ne pas argumenter avant qu il ne soit prêt à écouter - Technique du silence III CREER L INTERET Frapper l imagination - Faire rêver en proposant des images liées aux motivations : SON CAS TOUJOURS SE METTRE A LA PLACE DU CLIENT IV CONVAINCRE Etre convaincu soi-même : enthousiasme mesuré Prouver les avantages annoncés - Prouver avec des faits irréfutables - Prouver avec des chiffres indiscutables - Prouver en démontrant Obtenir l adhésion du client : des «oui» Conseiller Utiliser le «VOTRE». Eviter le «SI» V EMPORTER LA PREFERENCE C est mobiliser l attention + susciter l intérêt + créer le besoin + provoquer le désir Mais attention : convaincre d acheter, c est convaincre d acheter mon produit, ma société. L IMAGE DE MARQUE = SERIEUX COMPETENT ENTHOUSIASTE, PROFESSIONNEL 276

VI LE TRAITEMENT DES OBJECTIONS Comportement : - Ne pas craindre l objection, - S y préparer, - Garder son sang-froid, - Laisser l objection et montrer que l on a bien compris - Ne pas devancer l objection mais si possible l anticiper PREFERER TOUJOURS LE JUDO A LA BOXE L OBJECTION DOIT PERDRE SA FORCE Technique : - Reformuler l objection 1) Identifier l objection réelle ou l objection prétexte (écouter jusqu au bout) 2) Faire préciser par des faits ou des chiffres (pour comprendre) 3) Vérifier le besoin (reformulation) 4) Répondre (rassurer) - Chercher l adhésion sur l essentiel - Préparer des réponses aux objections prévisibles - Enchaîner rapidement - Mais quand cela m arrange, isoler l objection pour y répondre plus tard. VII LA CONCLUSION LE CLIENT NE DOIT PAS PERDRE LA FACE Comportement : - C est au vendeur de conclure - Etre attentif aux signaux d achat (parole attitude) - Garder son calme - Anticiper la décision - Savoir prendre congé Technique - Diriger l entretien - Saisir chaque occasion de conclure - Adapter la technique à la situation et au client - L alternative - La proposition directe : «Je vous propose.» - La proposition limitée. dans le temps - Savoir ménager les silences - Obtenir l engagement NE JAMAIS REVENIR SUR CE QUI EST ACQUIS 277

VIII - RATTRAPER UN ECHEC - Accepter la décision du client - Décrisper l entretien - Connaître les vraies raisons - «le cœur à des raisons que la raison ignore» - Ne jamais rester sur un échec - Réengager l action, amorcer l entrevue future 2 ème PARTIE : L EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE I/ REUSSIR SON APPEL 1) Préparation préalable à l appel : connaître précisément la raison de son appel et dans la mesure du possible son interlocuteur. 2) Quand doit-on appeler : jour, heure ; franchir les différents barrages : secrétariat, répondeur. 3) Ecouter son interlocuteur et savoir lui répondre, comment gérer les difficultés, les objections, les questions délicates. 4) Comment se rendre compte du moment où la communication doit cesser, savoir y mettre fin. II/ L APRES COMMUNICATION TELEPHONIQUE LE SUIVI DE LA COMMUNICATION 1) Pour soi-même : le mémo, le suivi, le nouveau rendez-vous téléphonique ou autre. 2) Vers les autres Les règles essentielles par rapport à celui que l on a appelé ou qui a appelé, savoir diriger l information vers la personne concernée, comment lui donner cette information. 3) Règles importantes si l on doit rappeler son interlocuteur : déterminer préalablement le jour et l heure, respecter ses engagements horaires, se rappeler de ce que l on a dit et promis et intégrer l outil «téléphone» dans sa gestion du temps. III/ LE MAIL LE FAX ET LE COURRIER, COMME COMPLEMENT DU TELEPHONE 1) L utiliser à bon escient : avant la communication téléphonique ou après la communication téléphonique 2) Constituer un dossier par interlocuteur : qu y noter et l avoir systématiquement avec soi, lors des futurs communications. 3 ème PARTIE : S EXPRIMER EN PUBLIC LA MISE EN SITUATION D EXPRESSION - Comment utiliser ses notes - Comprendre et écouter son interlocuteur - Réagir - Mobilisation rapide des idées - Argumentation - Improviser ou créer 278

S EXPRIMER EN PUBLIC OBJECTIFS DE LA FORMATION Avoir une cohérence de la communication orale, mieux connaître l impact de la voix sur les autres, mieux connaître sa propre voix et ses qualités et améliorer ainsi son efficacité commerciale et professionnelle. Entraînement à l expression orale : - au téléphone - avec un ou plusieurs interlocuteurs - en public (animer une réunion ; poser des questions lors d une réunion) METHODE PEDAGOGIQUE La méthode pédagogique de cette formation est élaborée à partir de la réalité concrète des participants. Lors de la formation, alternance de slides ou fiches sur les différents points du programme et de mise en pratique concrète ainsi que de mise en situation. Adaptation permanente du contenu de la formation aux besoins du terrain exprimés par les participants tout au long de la journée. 1 ère partie : LA PRISE DE CONSCIENCE DE SOI EN SITUATION D EXPRESSION - La voix (s écouter, s entendre) - Les pauses - Les gestes - Les attitudes - La consultation de ses notes ou supports - Les blocages - Les facilités 2 ème partie : LES DIFFERENTES TECHNIQUES A UTILISER EN EXPRESSION - Comment se préparer avant - Comment se contrôler - Comment se décontracter - La respiration - La sensation de blocage (gorge sèche, tremblement ). - Le rythme, le débit de parole - Les intonations (téléphone public) - S adapter à l autre ou aux autres 279

3 ème partie : LA MISE EN SITUATION D EXPRESSION - Comment utiliser ses notes - Comprendre et écouter son interlocuteur - Réagir - Mobilisation rapide des idées - Argumentation - Improviser ou créer 4 ème partie : MISE EN SITUATION REELLE Les différents participants ainsi que le formateur se prêtent au jeu d un sujet proposé par l un d entre eux, dans le cadre : - d un entretien téléphonique complexe - d une discussion avec un interlocuteur de visu - s exprimer en public et poser des questions à l intervenant 280

EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE METHODE PEDAGOGIQUE La méthode pédagogique de cette formation est élaborée à partir de la réalité concrète des participants. Dans une phase préalable seront listées avec l entreprise les activités précises de chaque participant et les interlocuteurs avec lesquels ils sont en relation (appels reçus, appels envoyés). Il serait également souhaitable que chaque participant puisse envoyer un mail au formateur résumant et décrivant son activité par rapport au téléphone. Lors de la formation, alternance de slides ou fiches sur les différents points du programme et de mise en pratique concrète ainsi que de mise en situation. Utilisation d enregistrement de mise en situation qui seront commentées et analysées. Adaptation permanente du contenu de la formation aux besoins du terrain exprimés par les participants tout au long de journée. OBJECTIFS Avoir une cohérence de la communication orale, mieux connaître l impact de la voix sur les autres, mieux connaître sa propre voix et ses qualités et améliorer ainsi son efficacité commerciale et professionnelle au téléphone. DUREE DE LA FORMATION : Dans la mesure où la phase introductive sera traitée brièvement la formation peut être organisée sur une journée. Si les participants souhaitent approfondir pleinement la phase introductive, il y aurait lieu de prévoir une formation sur deux jours avec un décalage d une semaine entre chaque journée. INTRODUCTION Faire de sa voix son porte parole. Préalable indispensable pour améliorer son efficacité commerciale au téléphone. Le téléphone dans la communication orale : Ses atouts et ses contraintes. I/ Thèmes spécifiques à la voix (ces différents thèmes seront abordés en fonction des besoins des participants. - Mieux connaître l impact de la voix sur les autres : niveau d écoute, mise en confiance, envie d adhérer. - Mieux connaître sa propre voix et ses qualités : Identifier le niveau de son utilisation - Mieux maîtriser le fonctionnement de sa voix : pour ne pas se fatiguer, pour se faire entendre et comprendre, pour maîtriser son trac ou son stress dans les situations difficiles Cette première partie sera abordée sur un plan pratique et technique avec des enregistrements, mise en situation et commentaires. Les sujets de conversation simulés pourront tout à a fois être préparés à l avance ou improvisés dans l urgence pour constater ainsi les erreurs et difficultés. 281

II/ La prise de notes rapides L entretien téléphonique peut donner lieu à une préparation rapide avant la communication téléphonique, au caractère indispensable de prendre des notes pendant l entretien téléphonique et à la nécessité après l entretien de pouvoir «remettre au propre» les conclusions ou conséquences de celui-ci. Cette partie de la formation si elle est retenue par les participants permettra d organiser sa prise de notes, d utiliser des grilles d abréviation, de distinguer l essentiel de l accessoire, de choisir une méthode appropriée à ses besoins. Des cas pratiques devraient permettre d élaborer pour chacun une méthode de prise de notes : identification des idées, mise en évidence des structures, développement des qualités de synthèse et application des principes de recherche du mot clef. 1 ère partie : LE TELEPHONE QUELQUES REGLES DE BASE 1) le sourire, l écoute, les formules, l élocution, la voix et le langage. 2) L interception d un appel, le transfert de l appel, la mise en attente, le double appel, et les interférences extérieures. 3) Le matériel indispensable à avoir toujours sur son bureau 2 ème partie : RECEVOIR UN APPEL 1) Reconnaître son interlocuteur (astuces ou mémoire) ; mémoriser son interlocuteur pour l avenir. 2) Ecouter, comprendre et noter précisément la raison de l appel. 3) Quelles questions posées, comment demander des renseignements complémentaires, ne pas froisser ou choquer son interlocuteur 4) Gérer les difficultés, les objections, les questions délicates et comment se comporter lorsque l on a pas la réponse à la question posée par son interlocuteur. 3 ème partie : REUSSIR SON APPEL 5) Préparation préalable à l appel : connaître précisément la raison de son appel et dans la mesure du possible son interlocuteur. 6) Quand doit-on appeler : jour, heure ; franchir les différents barrages : secrétariat, répondeur. 7) Ecouter son interlocuteur et savoir lui répondre, comment gérer les difficultés, les objections, les questions délicates. 8) Comment se rendre compte du moment où la communication doit cesser, savoir y mettre fin. 282

4 ème partie : L APRES COMMUNICATION TELEPHONIQUE LE SUIVI DE LA COMMUNICATION 4) Pour soi-même : le mémo, le suivi, le nouveau rendez-vous téléphonique ou autre. 5) Vers les autres Les règles essentielles par rapport à celui que l on a appelé ou qui a appelé, savoir diriger l information vers la personne concernée, comment lui donner cette information. 6) Règles importantes si l on doit rappeler son interlocuteur : déterminer préalablement le jour et l heure, respecter ses engagements horaires, se rappeler de ce que l on a dit et promis et intégrer l outil «téléphone» dans sa gestion du temps. 5 ème partie : LE MAIL LE FAX ET LE COURRIER, COMME COMPLEMENT DU TELEPHONE 3) L utiliser à bon escient : avant la communication téléphonique ou après la communication téléphonique 4) Constituer un dossier par interlocuteur : qu y noter et l avoir systématiquement avec soi, lors des futurs communications. 6 ème partie : LE TELEPHONE PORTABLE COMME NOUVEAU MODE DE COMMUNICATION 1) Etre appelé sur son portable, l éventualité de la disponibilité, préciser quand on rappellera, noter les renseignements 2) Appeler son interlocuteur sur son portable : présentation particulière, comment prendre conscience si l on dérange ou pas, le rappel éventuel 3) Obtenir lors d une communication téléphonique avec son interlocuteur, sa ligne directe, son numéro de portable. Conclusion : Les autres techniques pour la communication et notamment le SMS 283

L ECRIT PROFESSIONNEL Dynamiser les lettres professionnelles pour qu elles soient lues, comprises et convaincantes Contribuer à renforcer l image professionnelle de son entreprise Pédagogie interactive : Elle alterne : - Exposés théoriques - Travaux en sous-groupe Remise d un support de stage concret et pratique utilisé durant la formation qui sert ensuite de référentiel aux stagiaire I Introduction II - La préparation de l'écrit Comprendre la problématique du destinataire Définir l'objectif précis de l'écrit Lister les messages à faire passer Organiser les idées Sélectionner les idées à mettre en relief Préparer les arguments pour convaincre III - Les composants de l'écrit Introduire Développer Conclure IV - Les 10 règles pour réussir son courrier professionnel 1. Respecter l'indice de lisibilité 2. Mettre une seule idée par phrase 3. Lier les idées 4. Alléger les phrases 5. Varier la construction des phrases 6. Choisir le ton juste 7. Personnaliser le style 8. Eliminer les répétitions 9. Eviter les incorrections 10. Jouer avec la présentation et la typographie 284

V Les 7 clés pour rendre l écrit plus positif 1. Respecter l'indice relationnel et d'impact 2. Créer une relation privilégiée entre le signataire et le destinataire 3. Evoquer des retombées positives 4. Jouer sur la puissance des mots 5. Utiliser les expressions d'intérêts 6. Manier la compassion en restant professionnel 7. Choisir les arguments forts VI - Canevas d aide à la rédaction d une lettre VII - La grille d'évaluation sur la qualité rédactionnelle d'une lettre professionnelle. 285

MODULE INSTALLATIONS CLASSEES ET ENVIRONNEMENT 286

Association pour la Formation et l'aide à la Connaissance. Vous pouvez consulter le sommaire complet des formations 2009 et le catalogue complet des formations 2009sur notre site : http://www.afac-formation.com. Formations ICPE (Installations Classées pour la Protection de l Environnement) et immobilier d entreprise Présentation de l animateur : Bruno FRUCHARD Bruno FRUCHARD est ingénieur Arts et Métiers, diplômé de l ICG et formé en droit. Après avoir exercé des fonctions opérationnelles dans différentes entreprises en France et à l étranger, il fonde en 2000 le cabinet-conseil ENVIRONNANCE, spécialisé dans le domaine des installations classées en immobilier d entreprise et en entrepôts logistiques. Il réalise de nombreux audits de sites (par exemple, pour le compte de propriétaires d entrepôts, ) et intervient, soit de façon préventive, en vue de prévenir la constitution de passifs environnementaux et la dégradation des relations avec l administration (DRIRE) ou à l occasion d audit de due diligence, soit après coup, pour restaurer une situation détériorée". CALENDRIER mercredi 6 janvier Installations classées pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise : fondamentaux et actualité mardi 19 janvier - actualité et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques mardi 26 janvier : Actualités et approfondissement des ICPE en locaux d activités vendredi 5 février : Installations classées et baux commerciaux Mardi 9 février : Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé Lundi 8 mars : Installations classées pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise : fondamentaux et actualité mardi 30 mars : Actualités et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques mercredi 7 avril : Actualités et approfondissement des ICPE en locaux d activités mercredi 5 mai : installations classées et baux commerciaux vendredi 21 mai : Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé mardi 1er juin : installations classées pour la protection de l environnement et immobilier 287

d entreprise fondamentaux et actualité mardi 15 juin : actualité et approfondissement des ICPE en locaux d activités mardi 29 juin : installations classées et baux commerciaux Descriptif de ces formations : 1/ Formations autonomes 1.1. Installations classées pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise : fondamentaux et actualité Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées dans le domaine de l immobilier d entreprise et mettre à jour ses connaissances. 1.1.1 Pré-requis Aucun. 1.1.2 Thèmes abordés - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Une question liminaire : qui est l exploitant? - Quelques spécificités propres au métier de l immobilier (entrepôts et plates-formes logistiques, locaux d activités, grandes et moyennes surfaces, bureaux, ) - Travaux pratiques sur des documents relatifs aux ICPE (arrêté d autorisation, mise en demeure, rapport de visite d inspection, changement d exploitant, ) 1.2 Actualités et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées, plus spécifiquement dans le domaine des entrepôts et des plates-formes logistiques et mettre à jour ses connaissances. 1.2.1 Pré-requis Aucun. 1.2.2 Thèmes abordés - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Une question liminaire : qui est l exploitant? - Le référentiel réglementaire et la doctrine de l administration - Les activités couramment rencontrées en entrepôt logistique Premières notions en matière de sécurité incendie - Les principales dispositions de l arrêté du 5 août 2002 - Les principales dispositions de l arrêté du 23 décembre 2008 - Derniers apports jurisprudentiels 1.2.3 Durée 1 journée. Cependant, cette formation est plus dense que la formation "Les fondamentaux des ICPE" et est susceptible de finir vers 18h-18h30. 288

1.3 Actualités et approfondissement des ICPE en locaux d activités Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées, plus spécifiquement dans le domaine des locaux d activités et mettre à jour ses connaissances. 1.3.1 Pré-requis aucun 1.3.2 Thèmes abordés - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Pourquoi connaître la situation " ICPE" d un immeuble d activités? - Les activités couramment rencontrés - Reconnaître les produits dangereux - Les exigences réglementaires relatives à l immobilier - Derniers apports jurisprudentiels 1.3.3 Durée 1 journée (9h 17h30). 1.4 installations classées et Baux commerciaux Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant recenser les clauses devant figurer dans les différentes catégories de baux, permettant de répondre, aux préoccupations du bailleur comme du preneur dés lors que le bien donné à bail relève et prend en compte la réglementation des installations classées. 1.4.1 Pré-requis Notions de base en matière de baux commerciaux et d installations classées 1.4.2 Thèmes abordés - Rappel des mécanismes de base de la réglementation des installations classées - Une question préliminaire : Qui est l exploitant? - Rappel des fondamentaux en matière de baux commerciaux - Documents et informations devant être portés à la connaissance du bailleur par le preneur si le preneur est l exploitant - Documents et informations devant être portés à la connaissance du preneur par le bailleur si le bailleur est l'exploitant - Documents et informations devant être portés à la connaissance du bailleur par le preneur si le bailleur est l'exploitant - Les autres éléments à prendre en considération dans le bail 1.4.3 Durée 1 journée (9h 17h30). 2/ Approfondissement 2.1 Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé Cette journée de formation s adresse aux gestionnaires d immeuble relevant de la réglementation des installations classées, et en particulier dans celui des entrepôts logistiques, et désireux d anticiper une visite d un inspecteur des installations classées et de minimiser les risques de passifs environnementaux. 1.4.4 Pré-requis Connaître les fondements de la réglementation des installations classées, 1.4.5 Thèmes abordés - Comprendre les exigences de l administration - Rappel des enjeux : les finalités de la réglementation des installations classées - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - Le programme et les priorités d actions des DRIRE. 289

- Prévenir et anticiper pour améliorer les relations avec la DRIRE. - Préparer la visite - A quoi l installation est-elle autorisée? - Quelle est la réglementation applicable? - Connaître son site - La visite : - Le dernier check-up - Le but de la visite - L inspection de terrain - Le debriefing - Les suites de la visite d inspection. - Le compte-rendu de visite - L arrêté de mise en demeure - La demande de compléments - La question des délais - Comment répondre - Prévenir et anticiper pour améliorer les relations avec la DRIRE.. 1.5.3 Durée 1 journée (9h 17h30). 2/ Schéma synthétique des formations et des suites possibles 290

ICPE FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées dans le domaine de l immobilier d entreprise. - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Une question liminaire : qui est l exploitant? - Quelques spécificités propres au métier de l immobilier - Les autres aspects de la réglementation environnementale, hors ICPE, susceptible de concerner le métier de l immobilier - Cas pratiques et apports jurisprudentiels. Pré requis : aucun 1. Qu est-ce qu une installation classée? - Origine de la réglementation. - Les différents régimes (déclaration, déclaration avec contrôle, autorisation, autorisation avec servitude). - La nomenclature des installations classées. - Les réglementations spécifiques (carrière, déchets, OGM, ). - Articulation avec les autres réglementations (approche intégrée, loi sur l eau, déchets, ). 2. Le démarrage d une installation classée - Aperçu des procédures de déclaration et d autorisation. - Articulation avec le permis de construire. - L obtention de l arrêté préfectoral d autorisation. - Les installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis. 3. La vie de l installation classée - Les prescriptions de fonctionnement (arrêté préfectoral et arrêté ministériel). - Le rôle et les prérogatives de l inspection des installations classées. - Les modifications de l installation et des conditions d exploitation. - Les arrêtés complémentaires. - Les incidents et accidents de fonctionnement. - Le contentieux des installations classées et les dispositions pénales. - Le changement d exploitant 291

4. Cessation d activité et cession d une installation classée - L obligation de remise en état (définition, caractéristiques, ). - Les charges pesant sur l exploitant. - L obligation d information. - La garantie de passif environnemental 5. Une question préliminaire : qui est l exploitant? - L exploitant légal d une installation classée. - Clarification des rôles : Exploitant / Bailleur / Preneur. - Que choisir (si on a le choix)? 6. Quelques notions sur la reconnaissance d un produit dangereux - Définition des produits dangereux. - Comment les reconnaître. 7. Quelques spécificités propres au métier de l immobilier - entrepôts et plates-formes logistiques. - locaux d activités. - grandes et moyennes surfaces. - Bureaux. - 8. Les autres aspects de la réglementation environnementale, hors ICPE, 292

ICPE POUR LA PROTECTION DE L ENVIRONNEMENT ET IMMOBILIER D ENTREPRISE : FONDAMENTAUX ET ACTUALITE Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées dans le domaine de l immobilier d entreprise. - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Une question liminaire : qui est l exploitant? - Quelques spécificités propres au métier de l immobilier - Les autres aspects de la réglementation environnementale, hors ICPE, susceptible de concerner le métier de l immobilier - Cas pratiques et apports jurisprudentiels. Pré requis : aucun 9. Qu est-ce qu une installation classée? - Origine de la réglementation. - Les différents régimes (déclaration, déclaration avec contrôle, autorisation, autorisation avec servitude). - La nomenclature des installations classées. - Les réglementations spécifiques (carrière, déchets, OGM, ). - Articulation avec les autres réglementations (approche intégrée, loi sur l eau, déchets, ). 10. Le démarrage d une installation classée - Aperçu des procédures de déclaration et d autorisation. - Articulation avec le permis de construire. - L obtention de l arrêté préfectoral d autorisation. - Les installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis. 11. La vie de l installation classée - Les prescriptions de fonctionnement (arrêté préfectoral et arrêté ministériel). - Le rôle et les prérogatives de l inspection des installations classées. - Les modifications de l installation et des conditions d exploitation. - Les arrêtés complémentaires. - Les incidents et accidents de fonctionnement. - Le contentieux des installations classées et les dispositions pénales. - Le changement d exploitant. 293

12. Cessation d activité et cession d une installation classée - L obligation de remise en état (définition, caractéristiques, ). - Les charges pesant sur l exploitant. - L obligation d information. - La garantie de passif environnemental 13. Une question préliminaire : qui est l exploitant? - L exploitant légal d une installation classée. - Clarification des rôles : Exploitant / Bailleur / Preneur. - Que choisir (si on a le choix)? 14. Quelques notions sur la reconnaissance d un produit dangereux - Définition des produits dangereux. - Comment les reconnaître. 15. Quelques spécificités propres au métier de l immobilier - entrepôts et plates-formes logistiques. - locaux d activités. - grandes et moyennes surfaces. - Bureaux. - 16. Les autres aspects de la réglementation environnementale, hors ICPE, 294

ICPE ET DEVELOPPEMENT DE L ACTIVITE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Cette journée de formation s adresse aux gestionnaires d immobilier souhaitant avoir une vue d ensemble de la réglementation des installations classées dans les différents domaines d activités (entrepôts logistiques, locaux d activité, ) dans le but d anticiper les exigences de l administration et de minimiser les risques de passifs environnementaux. - Entrepôts et plates-formes logistiques - Une question préliminaire : Qui est l exploitant? - Le référentiel réglementaire et la doctrine de l administration - Les activités couramment rencontrées en entrepôt logistique et les conséquences en termes de classement - Premières notions en matière de sécurité incendie - Les principales dispositions de l arrêté du 5 août 2002 - Les autres textes réglementaires à prendre en compte - Locaux d activités : - Pourquoi connaître la situation " ICPE" d un immeuble d activités? - Les activités couramment rencontrés - Reconnaître les produits dangereux - Les exigences réglementaires relatives à l immobilier - Comprendre les exigences de l administration - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - Le programme et les priorités d actions des DRIRE. - Prévenir et anticiper pour améliorer les relations avec la DRIRE. - Cas pratiques et apports jurisprudentiels. Pré requis : Avoir suivi la formation "Les fondamentaux des ICPE". Programme détaillé Une question préliminaire : qui est l exploitant? - L exploitant légal d une installation classée. - Clarification des rôles : Exploitant / Bailleur / Preneur. - Que choisir (si on a le choix)? Le référentiel réglementaire et la doctrine de l administration - La circulaire du 21 juin 2000 et la notion d entrepôts distincts. Connaître les activités couramment rencontrées en entrepôts - Reconnaître produits combustibles et produits dangereux. - Les rubriques de base d un entrepôt logistique (1510, 1530, 2662, 2663, 2925, ). - Les rubriques spéciales (1432, 1131, 1173, 1200, ). - Les textes réglementaires à prendre en compte. 295

Premières notions en matière de Sécurité incendie - Les différentes phases d un incendie. - Réaction au feu et Résistance au feu. - La détection de l incendie. - Le désenfumage. - Les poteaux, bouches incendie et RIA. - Les installations sprinklers. Prendre en compte l arrêté du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres - Champ d application - Les exigences relatives à l implantation et aux dispositions constructives. - Les exigences relatives à l exploitation et au fonctionnement. - Les exigences relatives à l organisation de la sécurité. Connaître les principales dispositions des autres textes réglementaires - Les arrêtés du 14 janvier 2000 (rubriques 2662, 2663). - L arrêté du 28 janvier 1993 concernant la protection contre la foudre. - L arrêté du 29 mai 2000 relatif aux ateliers de charge d'accumulateurs. Connaître la situation "installation classée" d un immeuble d activités - Pourquoi s intéresser aux ICPE? - Les finalités de l audit. - La préparation de l audit. Les activités couramment rencontrées en locaux d activités. - Les activités qui relèvent du propriétaire (chauffage, parkings couverts, aérocondenseurs, ). - Les activités qui relèvent du locataire. Les exigences réglementaires relatives à l immobilier dans les locaux d activité - Les exigences réglementaires des rubriques relevant du propriétaire. - Les exigences réglementaires des installations relevant des occupants. - Les autres exigences réglementaires. Comprendre les exigences de l administration - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - Le programme et les priorités d actions des DRIRE. - Quelques conseils pour prévenir, anticiper et améliorer les relations avec la DRIRE. 296

ACTUALITE ET APPROFONDISSEMENT DES ICPE EN ENTREPOTS LOGISTIQUES Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées, plus spécifiquement dans le domaine des entrepôts et des plates-formes logistiques. - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Une question liminaire : qui est l exploitant? - Le référentiel réglementaire et la doctrine de l administration - Les activités couramment rencontrées en entrepôt logistique et les conséquences en termes de classement - Premières notions en matière de sécurité incendie - Les principales dispositions de l arrêté du 5 août 2002 - Les autres textes réglementaires à prendre en compte - Cas pratiques et apports jurisprudentiels. Pré requis : aucun Programme détaillé 1. Qu est-ce qu une installation classée? - Origine de la réglementation. - Les différents régimes (déclaration, déclaration avec contrôle, autorisation, autorisation avec servitude). - La nomenclature des installations classées. - Les réglementations spécifiques (carrière, déchets, OGM, ). - Articulation avec les autres réglementations (approche intégrée, loi sur l eau, déchets, ). 2. Le démarrage d une installation classée - Aperçu des procédures de déclaration et d autorisation. - Articulation avec le permis de construire. - L obtention de l arrêté préfectoral d autorisation. - Les installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis. 3. La vie de l installation classée - Les prescriptions de fonctionnement (arrêté préfectoral et arrêté ministériel). - Le rôle et les prérogatives de l inspection des installations classées. - Les modifications de l installation et des conditions d exploitation. - Les arrêtés complémentaires. - Les incidents et accidents de fonctionnement. 297

- Le contentieux des installations classées et les dispositions pénales. - Le changement d exploitant. 4. Cessation d activité et cession d une installation classée - L obligation de remise en état (définition, caractéristiques, ). - Les charges pesant sur l exploitant. - L obligation d information. - La garantie de passif environnemental. 5. Une question préliminaire : qui est l exploitant? - L exploitant légal d une installation classée. - Clarification des rôles : Exploitant / Bailleur / Preneur. - Que choisir (si on a le choix)? 6. Le référentiel réglementaire et la doctrine de l administration - La circulaire du 21 juin 2000 et la notion d entrepôts distincts. 7. Connaître les activités couramment rencontrées en entrepôts - Reconnaître produits combustibles et produits dangereux. - Les rubriques de base d un entrepôt logistique (1510, 1530, 2662, 2663, 2925, ). - Les rubriques spéciales (1432, 1131, 1173, 1200, ). - Les textes réglementaires à prendre en compte. 8. Premières notions en matière de Sécurité incendie - Les différentes phases d un incendie. - Réaction au feu et Résistance au feu. - La détection de l incendie. - Le désenfumage. - Les poteaux, bouches incendie et RIA. - Les installations sprinklers. 9. Prendre en compte l arrêté du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres - Champ d application. - Les exigences relatives à l implantation et aux dispositions constructives. - Les exigences relatives à l exploitation et au fonctionnement. - Les exigences relatives à l organisation de la sécurité. 10. Connaître les principales dispositions des autres textes réglementaires - Les arrêtés du 14 janvier 2000 (rubriques 2662, 2663). - L arrêté du 28 janvier 1993 concernant la protection contre la foudre. - L arrêté du é9 mai 2000 relatif aux ateliers de charge.. 298

ACTUALITES ET APPROFONDISSEMENT DES ICPE EN LOCAUX D ACTIVITES Cette journée de formation s adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance synthétique et pratique de la réglementation des installations classées, plus spécifiquement dans le domaine des locaux d activités. - Qu est-ce qu une installation classée? - Le démarrage d une installation classée - La vie de l installation classée - La fin de l installation classée : cessation d activité et cession de l installation - Pourquoi connaître la situation " ICPE" d un immeuble d activités? - Les activités couramment rencontrés - Reconnaître les produits dangereux - Les exigences réglementaires relatives à l immobilier - Cas pratiques et apports jurisprudentiels. Pré requis : aucun Programme détaillé Qu est-ce qu une installation classée? - Origine de la réglementation. - Les différents régimes (déclaration, déclaration avec contrôle, autorisation, autorisation avec servitude). - La nomenclature des installations classées. - Les réglementations spécifiques (carrière, déchets, OGM, ). - Articulation avec les autres réglementations (approche intégrée, loi sur l eau, déchets, ). Le démarrage d une installation classée - Aperçu des procédures de déclaration et d autorisation. - Articulation avec le permis de construire. - L obtention de l arrêté préfectoral d autorisation. - Les installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis. La vie de l installation classée - Les prescriptions de fonctionnement (arrêté préfectoral et arrêté ministériel). - Le rôle et les prérogatives de l inspection des installations classées. - Les modifications de l installation et des conditions d exploitation. - Les arrêtés complémentaires. - Les incidents et accidents de fonctionnement. - Le contentieux des installations classées et les dispositions pénales. - Le changement d exploitant. 299

Cessation d activité et cession d une installation classée - L obligation de remise en état (définition, caractéristiques, ). - Les charges pesant sur l exploitant. - L obligation d information. - La garantie de passif environnemental - Connaître la situation "installation classée" d un immeuble d activités - Pourquoi s intéresser aux ICPE? - Les finalités de l audit. - La préparation de l audit. Les activités couramment rencontrées en locaux d activités. - Les activités qui relèvent du propriétaire (chauffage, parkings couverts, aérocondenseurs, ). - Les activités qui relèvent du locataire. Quelques notions sur la reconnaissance d un produit dangereux - Définition des produits dangereux. - Comment les reconnaître. Les exigences réglementaires relatives à l immobilier dans les locaux d activité - Les exigences réglementaires des rubriques relevant du propriétaire. - Les exigences réglementaires des installations relevant des occupants. - Les autres exigences réglementaires. Conclusion - Connaître la situation de son site. - Quelques conseils. 300

SE PREPARER A UNE VISITE D INSPECTION D UN ENTREPOT LOGISTIQUE CLASSE Cette journée de formation s adresse aux gestionnaires d immeuble relevant de la réglementation des installations classées, et en particulier dans celui des entrepôts logistiques, et désireux d anticiper une visite d un inspecteur des installations classées et de minimiser les risques de passifs environnementaux. - Comprendre les exigences de l administration - Rappel des enjeux : les finalités de la réglementation des installations classées - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - Le programme et les priorités d actions des DRIRE. - Prévenir et anticiper pour améliorer les relations avec la DRIRE. - Préparer la visite - A quoi l installation est-elle autorisée? - Quelle est la réglementation applicable? - Connaître son site - La visite : - Le dernier check-up - Le but de la visite - L inspection de terrain - Le debriefing - Les suites de la visite d inspection. - Le compte-rendu de visite - L arrêté de mise en demeure - La demande de compléments - La question des délais - Comment répondre - Prévenir et anticiper pour améliorer les relations avec la DRIRE. Pré requis : Connaître les fondements de la réglementation des installations classées, par exemple en ayant suivi la formation "Les fondamentaux des ICPE". 301

Programme détaillé Bref rappel - sur les fondamentaux des installations classées - sur les sanctions administratives et pénales Comprendre les exigences de l administration - Les intérêts protégés par la législation des installations classées - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - Le programme et les priorités d actions des DRIRE. - La circulaire du 21 juin 2000 et la doctrine de l administration. - Les attentes, missions et prérogatives de l inspection des ICPE. - La circulaire du 25 septembre 2001 (Cochet) - Petit détour par SEVESO et la prévention des accidents majeurs Préparer la visite - Le but de la visite - L histoire et le passif du site - A quoi l installation est-elle autorisée? - la réglementation applicable. - Reconnaître les produits combustibles et les produits dangereux - Connaître son site : l audit de site ou comment ne pas tout découvrir lors de la visite d inspection La visite : - Le dernier check-up ou comment éviter de se prendre les pieds dans le tapis - Le top ten de ce qu il faut éviter - Les postures recommandées - L inspection de terrain - Le debriefing Les suites de la visite d inspection. - Le compte-rendu de visite - L arrêté de mise en demeure - La demande de compléments - La question des délais - Distinguer ce qui est négociable et ce qui ne l est pas - Quoi, quand et comment répondre? Exercices pratiques et études de cas 302

INSTALLATIONS CLASSEES ET BAUX COMMERCIAUX OBJECTIFS Recenser les clauses devant figurer dans les différentes catégories de baux, permettant de répondre, aux préoccupations du bailleur comme du preneur à partir du moment ou le bien donné à bail relève et prend en compte la réglementation concernant les installations classées. BAUX CONCERNES - Convention d occupation précaire - Bail dérogatoire - Bail de 9 ans ou plus - Promesse de bail - Bail en état futur d achèvement - Bail sous conditions suspensives CLAUSES ENVISAGEES - Avant les autorisations - Les conditions suspensives - Pendant la vie du bail - Lors du renouvellement - A la fin du bail. PRISE EN COMPTE DE LA REGLEMENTATION DES INSTALLATIONS CLASSEES DANS LES BAUX.Définition préalable de l exploitant Il s agit : - Pour les installations soumises à autorisation, du titulaire de l arrêté d autorisation d exploiter, "corrigé" des éventuels changements d exploitant reconnus par récépissés préfectoraux (Art. 34 du décret n 77-1133) - Pour les installations soumises à déclaration, du destinataire du récépissé préfectoral de déclaration, "corrigé" des éventuels changements d exploitant reconnus également par récépissés préfectoraux (Art. 34 du décret n 77-1133) En immobilier en particulier pour les entrepôts et plate-forme logistiques multi-occupants 2, il arrive que le propriétaire non occupant soit l'exploitant, à la demande de l'inspection des installations classées ou à son initiative. 303

.Le preneur est l exploitant - Documents et informations devant être porté à la connaissance du bailleur par le preneur si le preneur est l exploitant.. Installations soumises à autorisation. Installations soumises à déclaration. Dispositions communes Le bailleur est l exploitant - Documents et informations devant être portés à la connaissance du preneur par le bailleur, si le bailleur est l exploitant. Installations soumises à autorisation. Installations soumisses à déclaration - Documents et informations devant être portées à la connaissance du bailleur par le preneur si le bailleur est l exploitant.. Installations soumises à autorisation. Installations soumises à déclaration. Dispositions communes AUTRES ELEMENTS A PRENDRE EN CONSIDERATION DANS LE BAIL - L'obligation faite au preneur de respecter la réglementation environnementale Nonobstant le fait que le bailleur soit éventuellement l'exploitant, cette réglementation est constituée à minima : - Des textes généraux : Code de l'environnement (en particulier, Titre V livre 1 er, Titre V Livre IV, Titre II livre 1 er ), du décret 77-1133 du 21 septembre 1977, - De l'arrêté d'autorisation et, le cas échéant, des arrêtés complémentaires. - Des prescriptions générales accompagnant le récépissé de déclaration. - Des éventuels arrêtés ministériels s'appliquant aux rubriques autorisées et déclarées, pris en application des dispositions des articles L. 512-5 et L. 512-10 du Code de l'environnement. 304

- L'obligation faite au preneur d'informer le bailleur des rubriques pour lesquelles le preneur est soumis à la réglementation des installations classées et du régime de soumission (Déclaration, Déclaration avec Contrôle, Autorisation, Autorisation avec Servitude). - L'obligation faite au preneur d'informer le bailleur des rubriques pour lesquelles le preneur est soumis à la réglementation "Eau" et du régime de soumission - Information sur la situation dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d Etat. Production à cet effet d'un état des risques naturels et technologiques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. - Au terme du bail le preneur s'engage à : - évacuer et éliminer les produits dangereux et les déchets conformément à la réglementation - à supprimer les risques d'incendie et d'explosion - à placer le site de l'installation dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur du site déterminé selon les dispositions des articles 34-2 et 34-3. - Droit de visite et d'audit réglementaire et de risques. 305

MODULE URBANISME 306

INTRODUCTION A L URBANISME Dans un esprit de vulgarisation des notions essentielles du droit de l urbanisme, la formation s adresse aux non juristes et aux juristes non initiés. Elle propose d appréhender facilement les problématiques du droit de l urbanisme et d acquérir les clés indispensables pour aller plus loin de façon autonome et faire face aux questions posées quotidiennement. MATIN : «L urbanisme réglementaire» Présentation 1 - Les grands principes du droit de l urbanisme - La conformité - La compatibilité - Le propriétaire apparent - La notification des recours - La cristallisation du droit - La mixité urbaine - L indépendance des législations - Etc. 2 - Le PLU contenu, élaboration, révisions, modification et gestion - Le contenu du PLU et sa procédure l élaboration - La modification du PLU - La révision et la révision simplifiée du PLU 3 - La ZAC contenu et élaboration - Notion et objet - Localisation - Dispositions s'imposant aux ZAC - Procédures de création, réalisation et modification - Anciens PAZ et référence au PLU - Effets de la création des ZAC - Fin des ZAC 4 - La RNU et la carte communale - la réglementation de droit commun - Définition - La constructibilité limitée - Les caractéristiques des constructions - L implantation des constructions - L aspect des constructions* 307

5 - Le SCOT, la DTA, les ZNIEFF, les ZPPAUP, les PDED, les PSVM, etc. - Définition des notions - Place dans la hiérarchie des normes - Elaboration et contenu des documents - Portée juridique et contentieux de l annulation Conclusion Exercice pédagogique : Questionnaires à choix multiples APRES MIDI : «L urbanisme opérationnel» 1 - Les autorisations d urbanisme - Le permis de construire - Le permis de démolir - Le permis d aménager 2 - Les déclarations d urbanisme - La déclaration préalable - La déclaration d ouverture de chantier - La déclaration d achèvement des travaux et de conformité 3 - Le certificat d urbanisme - Le certificat d urbanisme de simple information - Le certificat d urbanisme opérationnel - La cristallisation du droit 4 - Le droit de préemption urbain - Définition - L institution du droit de préemption urbain - Le champ d application du droit de préemption - La DIA et son instruction - La décision de préemption et sa motivation - La fixation judiciaire du prix - La rétrocession du bien - Le contentieux de l annulation 5 - L expropriation - Définition - Conditions et mise en œuvre de la procédure d expropriation - La déclaration d utilité publique et de cessibilité 308

- Le transfert de propriété et l évaluation du bien - Le règlement de l indemnité - Le contentieux de l expropriation 6 - Les contentieux d urbanisme et la responsabilité des acteurs - Les actes attaquables - La qualité et l intérêt à agir du requérant - Les causes et les moyens d annulation - La responsabilité civile - La responsabilité pénale Conclusion Exercice pédagogique : Questionnaires à choix multiples 309

URBANISME FONDAMENTAUX ET ACTUALITE I L ESSENTIEL DU DROIT DE L URBANISME Introduction Les objectifs du droit de l urbanisme Les textes fondateurs du droit de l urbanisme Les théories urbaines Les outils de base de l urbanisme Les acteurs de l urbanisme II La réglementation générale du sol Le RNU Les DTA La loi littorale La loi montagne III Les documents locaux d urbanisme Les SCOT Les PLU Les cartes communales PLH PDU IV La réforme des différentes autorisations de construire et d aménager au 01/10/07 - Les certificats d urbanisme et le détachement de parcelles - Le permis de construire - Le permis d'aménager - La déclaration préalable - Le nouveau certificat de conformité V- Le DPU VI Les taxes et participations d urbanisme 310

PERMIS DE CONSTRUIRE ET DECLARATION PREALABLE REFORME DES AUTORISATIONS D URBANISME DESCRIPTIF La réforme sur les autorisations d urbanisme, issue de l ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret d application du 5 janvier 2007, a bouleversé les autorisations d utilisation du sol. De 11 autorisations, la réforme les regroupe en 3 catégories de permis (construire, aménager, démolir) et une seule déclaration préalable. Le champ d application, les procédures de demande et de mise en œuvre du permis de construire et de la déclaration préalable ont connu un profond changement déroutant parfois les praticiens. Quant au permis de démolir, la réforme en a restreint considérablement son champ d application en posant un principe de quasi liberté pour les travaux de démolition. Enfin, la loi ENL du 13 juillet 2006, autre source normative de la réforme, a sécurisé les constructions. Cette journée de formation aura pour but de clarifier le champ respectif du permis de construire et de la déclaration préalable ( étant ici précisé que le permis d aménager qui a un champ d application particulier ne sera pas abordé dans la présente analyse), l utilisation et la mise en oeuvre de ces autorisations. Elle portera aussi sur la déclinaison des différents outils d utilisation du sol à la disposition des opérationnels (permis valant division, permis précaire ) et sur la sécurisation des constructions. PRESENTATION DE L ANIMATEUR Marine DELAHAIS est consultante en droit public au sein de la SELAS LACOURTE. Elle est spécialisée dans le droit de l urbanisme et de l environnement. Elle a acquis, par ailleurs, une solide expérience en matière de contrats de droit public (marchés, PPP, DSP). Elle participe à la rédaction de revues et d interventions internes touchant à l actualité juridique. Elle participe à des conférences sur différents thèmes (notamment la valorisation du domaine public, la division du sol). 1ere PARTIE : CHAMP D APPLICATION RESPECTIF DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE LA DECLARATION PREALABLE les constructions nouvelles les travaux sur existant le changement de destination le changement de destination avec travaux 311

2 ème PARTIE : DEPOT ET INSTRUCTION DE LA DEMANDE qualité du ou des pétitionnaires dossier à constituer : pièces obligatoires et limitatives demande de pièces complémentaires délai d instruction / majorations des délais d instruction sursis à statuer sur une demande de permis de construire ou de déclaration préalable délivrance de l acte d occupation et d utilisation du sol : autorisation expresse ou tacite cas particuliers des travaux touchant aux installations classées, à l urbanisme commercial, aux immeubles de grande hauteur, aux établissements recevant du public et à l implantation de bureaux en Ile de France demande conjointe de construire et de démolir (avec précisions sur le champ d application du permis de démolir) 3 ème PARTIE : MISE EN ŒUVRE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET DE LA DECLARATION PREALABLE formalités à respecter : affichage / déclaration d ouverture de chantier délai de mise en œuvre : validité de l autorisation/ suspension, interruption des délais / possibilité de prorogation déclaration d achèvement de travaux et de conformité récolements obligatoires attestation de non contestation de la conformité sanctions 4 ème PARTIE : SECURISATION DES CONSTRUCTIONS ET DROIT A RECONSTRUIRE A L IDENTIQUE droit de retrait de l Administration recours des tiers : point de départ du délai de recours / introduction d une action en annulation limitée dans le temps action en démolition et en dommages et intérêts prescription administrative droit de reconstruction à l identique 5 ème PARTIE : TYPES PARTICULIERS DE PERMIS DE CONSTRUIRE le permis modificatif le permis pour constructions précaires le permis pour constructions saisonnières le permis valant division 6 ème PARTIE : REGLES PARTICULIERES A CERTAINS MONTAGES transfert de l autorisation obtention de deux permis sur un même terrain opération indivisible 312

LE DROIT DE PREEMPTION URBAIN 1/Comment les nouvelles lois élargissent vos possibilités d'actions en matière de préemption La loi du 2 août 2005 en faveur des PME et ses incidences pour les communes - L'ouverture d'un droit de préemption des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux (actualités) - Le périmètre de sauvegarde et l'acte de rétrocession - Les grandes étapes de la procédure 2/Comment vous appuyer sur la loi du 13 juillet 2006 (relative à l'engagement national pour le logement) pour conduire votre politique d'habitat social - L'ouverture d'un droit de préemption sur la cession de parts de sociétés civiles : une opportunité pour les collectivités? Cas pratique : Comment éviter les erreurs lors de l'élaboration d'une offre de préemption? 3/Mise en oeuvre du Droit de Préemption : connaître et maîtriser les risques liés à la procédure - Déclaration d'intention d'aliéner : connaître vos obligations et les contrôles exercés par le juge administratif et judiciaire - Motivation de l'arrêté de préemption : comment adapter vos motifs en fonction du bien et des projets envisagés? 4 /Réduire les risques de contentieux en matière de fixation du prix Cas pratique : Améliorer la motivation de vos décisions d'aliéner Cas pratique : Contrôle de la conformité d'une DIA 5/Organiser votre défense en cas de contentieux judiciaire - Comment élaborer une argumentation juridique pour valoriser vos positions - Comprendre la logique des moyens tirés de légalité externe et interne pour mieux y répondre - Déployer une méthode efficace pour rédiger un mémoire en défense Cas pratique : Comment répondre au refus du propriétaire de donner accès au lieu préempté? 313

LE CHANGEMENT D USAGE APRES LE 1 er JANVIER 2009 DESCRIPTIF L ordonnance du 8 juin 2005 a profondément modifié le changement d usage, autrefois appelé changement d affectation. La loi de modernisation de l économie, publiée le 5 août 2008, opère un nouveau remaniement du dispositif qui devait rentrer en vigueur le 1 er janvier 2009. Cette journée de formation aura pour but de clarifier le dispositif du changement d usage tel qu issu de la réforme du 8 juin 2005 et des dispositions de la loi de modernisation de l économie. Elle mettra aussi en évidence l interdépendance de la législation du code de la construction et de l habitation avec le droit de l urbanisme et le droit de la copropriété. PRESENTATION DE L ANIMATEUR Marine DELAHAIS est consultante en droit public au sein de la SELAS LACOURTE. Elle est spécialisée dans le droit de l urbanisme et de l environnement. Elle a acquis, par ailleurs, une solide expérience en matière de contrats de droit public (marchés, PPP, DSP). Elle participe à la rédaction de revues et d interventions internes touchant à l actualité juridique. Elle participe à des conférences sur différents thèmes (notamment la valorisation du domaine public, la division du sol). 1ere PARTIE : LE DISPOSITIF DU CHANGEMENT D USAGE APRES LA REFORME DU 8 JUIN 2005 présentation du dispositif un champ d application restreint la simplification des catégories d usage la détermination de la qualification des locaux le caractère de l autorisation les régimes spéciaux d autorisation l instruction et la délivrance de l autorisation le retrait les sanctions 314

2 ème PARTIE : DE NOUVELLES MODIFICATIONS DU DISPOSITIF AVEC LA LOI DE MODERNISATION DE L ECONOMIE (LME) l entrée en vigueur des dispositions de la loi de modernisation de l économie transfert de compétence aux maires le changement d usage partiel : assouplissement du régime d autorisation exemples de cas de changement d usage 3 ème PARTIE : L IMPACT DU CHANGEMENT D USAGE SUR LE DROIT DE L URBANISME le changement d usage entraîne la réalisation de travaux entrant dans le champ d application du permis de construire ou de la déclaration préalable les incidences du changement d usage sur le changement de destination : - le changement de destination au sens du code de l urbanisme - le changement de destination sans travaux - le changement de destination avec travaux - la prise en compte de l utilisation effective de l immeuble pour apprécier un changement de destination (application de la jurisprudence Fernandez du Conseil d Etat du 12 janvier 2007) - le changement d usage s accompagne d un changement de destination (respect des dispositions du PLU et notamment des règles en matière d aires de stationnement) 4 ème PARTIE : CHANGEMENT D USAGE D UN LOT DE COPROPRIETE respect du règlement de copropriété et des droits des copropriétaires incidence sur le changement de destination cas particulier de l exercice autorisé d une profession libérale : incidence sur les charges de copropriété et les parties communes revente d un lot de copropriété dont l affectation et la destination ont été changées 315

VEFA VIR CHAMP D APPLICATION ET STIPULATIONS CONTRACTUELLES La formation : La loi dite Engagement national pour le Logement (ENL) du 16 juillet 2006 a introduit dans notre système de droit un nouveau contrat spécial de la construction, la vente d immeubles à rénover. Ce nouveau contrat, fortement inspiré par le contrat de vente en l état futur d achèvement, génère une multitude d obligations nouvelles pour les vendeurs d immeubles à rénover. Cette journée de formation a pour objectif d appréhender les réglementations respectives des contrats de vente en l état futur d achèvement et de vente d immeubles à rénover. Y seront successivement rappelées les règles applicables à la vente en l état futur d achèvement dans leurs aspects les plus divers (réglementation du secteur protégé, règles applicables au secteur libre), et évoquées les dispositions légales et réglementaires relatives à la vente d immeubles à rénover. La journée sera clôturée par une analyse comparée de ces deux contrats et des dispositions contractuelles en matière de vente d immeuble inachevé. Pré-requis : aucun. L intervenant : David METAYER est Notaire-Assistant au sein de la SELAS LACOURTE, Notaires associés à PARIS. Au sein du département Institutionnel-Grands-Comptes de cette Etude, il est en charge du suivi des opérations intéressant les personnes publiques et privées. Il participe depuis trois ans à la rédaction d articles dans La courte Note, dans des revues et guides commentés. Dispensant des formations depuis plus de cinq ans, il a participé à plusieurs conférences sur des sujets intéressant l organisation de la propriété, les ensembles immobiliers complexes, les contrats liés à la construction ou la rénovation d un immeuble, la domanialité publique. Plan de l intervention : Propos introductif TITRE I - LA VEFA Sous-Titre I La VEFA dans le secteur protégé I le Processus contractuel A) le contrat préliminaire a) Définition b) Contenu du contrat préliminaire c) les cas de restitution du dépôt de garantie au réservataire d) le versement de dommages-intérêts au réservataire 316

B) Le contrat de vente en l état futur d achèvement a) Forme b) Contenu c) Focus sur les garanties d achèvement ou de remboursement II) La situation des parties à l issue de l achèvement des constructions : A) Etape 1 - les paiements successifs B) Etape 2 - l achèvement C) Etape 3 - la livraison D) Etape 4 Les garanties des vices de construction : a) Garantie des vices apparents b) Garantie de parfait achèvement c) Garantie des vices cachés d) Garantie des défauts d isolation phonique e) les diagnostics obligatoires Sous-Titre II La VEFA dans le secteur libre I) les règles applicables A) le droit des contrats B) les dispositions spécifiques relatives à la vente d immeuble à construire et à la VEFA II) les stipulations contractuelles d usage TITRE II - LA VENTE D IMMEUBLE A RENOVER Sous-Titre I Champ d application I) La vente d un immeuble bâti ou d une partie d immeuble bâti II) A usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, ou destiné après travaux à l un de ces usages : A) Un immeuble d habitation B) Ou à usage professionnel et d habitation C) Ou destiné après travaux à l un de ces usages 317

III) L engagement de réaliser dans un délai déterminé directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble ou partie d immeuble : A) Quels travaux? B) Les travaux sur une partie d immeuble IV) Qui perçoit des sommes d argent de l acquéreur avant la livraison des travaux Sous-Titre II Les obligations des parties I Les obligations du vendeur : A) le transfert immédiat de la propriété du sol et des existants à l acquéreur : B) la conservation de la maîtrise d ouvrage par le vendeur jusqu à la réception des travaux (L.262-2 du CCH) : C) La prohibition des travaux abusifs et vexatoires (art. L.111-6-2 du CCH) : D) L obligation de fournir une garantie extrinsèque d achèvement (L. 262-7 du CCH) : E) Un double régime de garantie : a) sur l existant b) sur les travaux de rénovation F) L obligation corrélative de souscrire des assurances obligatoires : a) souscrire une assurance de responsabilité civile obligatoire si le vendeur est un professionnel (L.111-6-2-1 du CCH). b) souscription des assurances de responsabilité et de dommages obligatoires lorsque les travaux relèvent des articles L.111-15 et L.111-16 du CCH (L.262-4-f du CCH) : Le respect des obligations du droit commun de la vente pour la cession des existants Les diligences à l égard de l acquéreur lors de la livraison 318

II Les obligations de l acquéreur : A) Paiement du prix de l existant le jour de la vente et des travaux au fur et à mesure de leur exécution B) Respect de ses obligations dans les délais prévus C) Possibilité de cession de ses droits à un tiers avant la livraison dans certaines conditions Sous-Titre III Les obligations des parties I L avant-contrat et son contenu II L acte de vente TITRE III - COMPARAISON DES DIFFERENTS REGIMES Sous-Titre I Les limites avec la VEFA Sous-Titre II Les limites avec la VIR 319

L ACTE NOTARIE DANS LE PROCESSUS DE VENTE La formation : L acte notarié occupe une place particulière dans la nomenclature des actes juridiques. Son rôle est souvent mal compris par de nombreux acteurs économiques, qu il s agisse de personnes physiques ou morales, de personnes privées ou publiques. Cette formation aura donc pour objet de définir l acte notarié, son rôle dans notre système juridique et plus particulièrement dans le processus de vente (avant-contrat, contrat). Cette formation est destinée à des responsables d opérations non juristes amenés, de par leurs fonctions, à être en contact avec des notaires ou leurs collaborateurs. Pré-requis : Aucun L intervenant : David METAYER est Notaire-Assistant au sein de la SELAS LACOURTE, Notaires associés à PARIS. Au sein du département Institutionnel-Grands-Comptes de cette Etude, il est en charge du suivi des opérations intéressant les personnes publiques et privées. Il participe depuis trois ans à la rédaction d articles dans La courte Note, dans des revues et guides commentés. Dispensant des formations depuis plus de cinq ans, il a participé à plusieurs conférences sur des sujets intéressant l organisation de la propriété, les ensembles immobiliers complexes, les contrats liés à la construction ou la rénovation d un immeuble, la domanialité publique. Plan de l intervention : Propos introductif TITRE I La place de l acte notarié dans la nomenclature des actes Sous-Titre I Actes sous seings privés et actes authentiques I Définitions II - Le dualisme de forme de l acte authentique Sous-Titre II Le rôle du Notaire I Introduction et généralités II Le Notaire dans le processus de vente III L intervention d un ou plusieurs notaires 320

TITRE II L acte authentique de vente d immeuble Commentaire d un acte notarié Introduction : le recours à l acte authentique de vente et les nécessités de la publicité foncière I Le contenu de la première partie A- Exposé préalable une nécessité? B- Comparution et représentation C- Nature de l acte charges et conditions générales D- Effet relatif E- Désignation du bien immobilier (bien immobilier unique, organisation collective de la propriété) F- Le prix de vente et ses modalités de paiement garanties de paiement du prix en cas de paiement à terme G- Transfert de propriété et jouissance H- Constitution de servitudes éventuelles I- Fiscalité de la mutation et dispense J- Fiscalité des plus-values II Le contenu de la deuxième partie A Charges et conditions générales B Charges et conditions particulières (états et diagnostics obligatoires) C Déclarations D - Origine de propriété E Précisions d usage (pouvoirs, certification d identité, frais, affirmation de sincérité) TITRE III Les contrats préparatoires à la vente d immeuble I Présentation des différents types de contrats préparatoires II Obligations des parties et stipulations 321

MODULE ASSURANCE 322

UNE APPROCHE OPERATIONNELLE DE L ASSURANCE POUR LES PROFESSIONNELS DE L IMMOBILIER Dans le cadre d une formation en intra, ce programme peut être modulé, certains points annulés et d autres approfondis. RAPPELS SUR L ESSENTIEL DES ASSURANCES A SOUSCRIRE PAR LE MAITRE D OUVRAGE Assurances de responsabilités : RC promoteur (y compris RCMO) Décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) Complémentaire Collective décennale constructeurs Assurances de dommages : Tous risques chantiers Incendie explosions en cours de construction Pertes financières Dommage ouvrage Tous Risques Montage Essais Multirisques bulle de vente et lots invendus LA RELATION AVEC VOTRE COURTIER Quels services pouvez vous attendre de votre courtier? - audit des risques - audit des contrats - assistance à appels d offres ( courtier/compagnie..) - rédaction de l appel d offres - placement des polices - gestion des sinistres - mandat d étude et de gestion :le client «arbitre» échange d expériences, discussion libre - ordre de remplacement : attention à la possibilité de résiliation.. - Convention de prestation de services : une offre complète Choisir votre courtier : quelques critères taille du courtier, taille de l entreprise assurée spécialités du courtier, responsables techniques réputation : attention aux effets d annonce 323

ASSURANCES A SURVEILLER LORS D UNE OPERATION DE CONSTRUCTION : Précautions et obligations diverses : Avant l achat du terrain Lors de l acquisition du terrain Au début des travaux que dois-je faire sur : En période de chantier A la réception de travaux la RC Promoteur les multirisques immeuble la tous risques chantier, RCMO, pertes financières la dommage ouvrage, la décennale ; CNR et PCG autres contrats.. LA GESTION DES SINISTRES Le cas particulier de la Dommage Ouvrage : La déclaration de sinistre La réception de la déclaration par l assureur L indemnisation du dommage Faciliter le règlement du sinistre PROSPECTIVE : Les fondamentaux Les pièces à joindre en priorité,.. Evolutions juridiques, économiques et sociétales : Evolutions sociétales et économiques : mise en perspective avec les contrats d assurance de votre entreprise. Petit Quiz 324

LA RELATION AVEC VOTRE COURTIER Choisir son courtier : pourquoi, comment, adéquation attentes client/caractéristiques du courtier : discussion libre, échange d expériences et conseils pratiques en fonction de chaque situation. Points de repères. Quels services attendre de son courtier : le mandat : le client «arbitre le marché» : à défaut de mandat délivré à un ou plusieurs courtiers désignant les assureurs que chacun a le droit de saisir sur décision du client, le marché peut se trouver «bloqué». En effet, l usage veut que le premier courtier ayant saisi un ou plusieurs assureurs ait l exclusivité de la réponse du ou des assureurs, créant ainsi une situation de monopole tout à fait préjudiciable à l exercice de la libre concurrence. l audit des risques : la prévention incendie, les responsabilités, l environnement : point de situation l audit des contrats : la pertinence des montages eu égard au marché, rédaction des clauses, vides de garanties..franchises l assistance à appel d offres : A.O.»courtier»(conceptuel) / A.O. «compagnie» : - l appel d offres «courtier» :description technique du risque succinte, nature des garanties souhaitables, propositions de franchises et montants de franchises. Cet AO ne sera pas communiqué aux assureurs : il permet de juger de la pertinence des réponses de chaque courtier consulté pour cette phase. - appel d offres «compagnie» : présentation de l appel d offres par le courtier retenu aux assureurs pour obtention des propositions. la rédaction de l appel d offres : aide à la décision sur la nature des garanties, clauses, les montants, franchises, niveau de budget, assureurs.. le placement des polices et l émission du contrat -constitution du dossier technique nécessaire à l émission du contrat par l assureur retenu aide à l établissement d une liste d intervenants devant fournir une attestation décennale, analyse des attestations transmises ; contenu et conformité, obtention des éléments complémentaires ( avis techniques particuliers, levée d avis défavorables..) - l émission du contrat : suivi et contrôle quant à l émission du contrat ( conformité avec l offre acceptée), envoi concomitant de l appel de prime correspondant et suivi du règlement, émission de tout dont acte ou lettre avenant nécessaires( augmentation du coût des travaux, nouveaux intervenants..) 325

la (seule) gestion des sinistres : - gestion des sinistres sous franchise -gestion de la sinistralité - gestion des sinistres l ordre de remplacement : ce document comporte la possibilité pour l assureur de résilier le contrat lors du passage d un courtier à un autre ; attention de bien faire vérifier et confirmer par écrit au courtier repreneur que la compagnie en place continuera à assurer vos risques en l état. A défaut vous pourriez vous trouver sans assurance. Les missions de conseil : reprend l ensemble des missions ci-dessus ( sauf ordre de remplacement) Les assurances du Maître d ouvrage : quelques points de repère TOUS RISQUES CHANTIERS Objet Dommages pendant les travaux aux constructions neuves y/c travaux neufs sur existants L intérêt Indemnisation immédiate-conséquences financières d arrêt de chantier, défaillances d entreprises- assurance pour compte Points à surveiller IFE aux existants (multirisques immeuble)- engins de chantiers- Les réserves faires par le contrôleur technique Montant de la Montant total HT des travaux et honoraires techniques garantie Objet L intérêt Points à surveiller Montant de la garantie DOMMAGE OUVRAGE Une avance sur recours pour les sinistres de nature décennale après réception des travaux + risques de bon fonctionnement des éléments d équipement+ dommages immatériels consécutifs à dommages matériels + dommages aux existants Une procédure de règlement des sinistres très encadrée en faveur de l assuré Incendie, explosions, TOC, usure normale défaut d entretien.. Garantie obligatoire ( décennale) : coût total de la construction 326

Objet L intérêt Points à surveiller Montant de la garantie TOUS RISQUES MONTAGE ESSAIS INCENDIE EXPLOSIONS EN COURS DE CONSTRUCTION : Objet Peut venir compéter la TRC et couvrir à hauteur de leur valeur réelle les dommages sur ouvrages existants. L intérêt Pallier les difficultés liées à la défaillance d un entrepreneur, son insuffisance ou absence d assurance Points à surveiller Uniquement pour l incendie, explosions et CATNAT Montant de la Valeur à neuf sur base surface HO brute des ouvrages déclarés garantie Objet L intérêt Points à surveiller Montant de la garantie PERTES FINANCIERES Garantir les pertes financières et frais financiers supplémentaires suite à report de date d achèvement des travaux Consécutif à un dommage couvert par la police Tous Risques Chantier. Bénéficiaire : le MO En plus des dommages directs de la TRC, garantie des préjudices financiers liés au report de date d achèvement Les pertes financières n ayant pas de relation avec un dommage couvert par la TRC Capital déterminé par le Maître d Ouvrage Objet L intérêt Points à surveiller Montant de la garantie Objet L intérêt Points à surveiller Montant de la garantie DECENALE CNR Obligatoire-RC Décennale- bon fonctionnement éléments d équipementdommages immatériels Pour le maitre d ouvrage : une garantie d indemnisation Identique à dommage ouvrage RC PROMOTEUR Prise en charge des réparations pécuniaires à l égard ders tiers du fait de ses activités de promoteur Exclusion des opérations de construction Fonction de l importance des opérations réalisées et des risques encourus 327

COMPLEMENTAIRE COLLECTIVE DECENNALE CONSTRUCTEURS Objet Intervient en complément et après épuisement des polices RCD de chaque intervenant sur le chantier L intérêt Un moyen pour les constructeurs d obtenir un montant de garantie à hauteur du coût total de la construction Points à surveiller Possibilité de Reconstituer la garantie (le demander si nécessaire) Montant de la A concurrence du coût prévisionnel des travaux de bâtiment garantie LES POINTS A EXAMINER A CHAQUE ETAPE DE LA CONSTRUCTION Avant l achat du terrain : archéologie préventive et pollution des sols : attention aux évolutions législatives ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: LORS DE L ACHAT DU TERRAIN :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: RC Promoteur :à souscrire Multirisques immeubles : à souscrire si immeuble à conserver (réhabilitation) ou immeuble occupé Multirisques bulles de vente et appartements témoins : à souscrire si pas assurée par le fournisseur, pour locaux loués à proximité du chantier et pour le contenu de la bulle ou des locaux loués ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ::::::::::::::::::::::::::::::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: DEBUT DES TRAVAUX ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: RC Promoteur : voir si garantie des dommages aux avoisinants est suffisante compte tenu de l environnement du chantier et risques particuliers. Multirisques immeuble : à revoir,si cette police a été souscrite, afin de l adapter ou de la résilier Dommage ouvrage et décennale CNR : adresser proposition d assurance complète Tous risques chantiers et pertes financières : attention si fondations spéciales : coût prévisionnel. Voir étude particulière Pertes financières en l absence de contrat d abonnement. 328

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: PENDANT LE CHANTIER :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Dommage ouvrage décennale CNR : signaler tous changements importants : programme, entreprises, montant des travaux, arrêt des travaux de plus de 15 jours.. Tous risques chantiers et pertes financières :dito ci-dessus + signaler tout dépassement de date prévisionnelle d achèvement des travaux. Bulles de vente et appartements témoins : assurer le contenu ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: :::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::A LA RECEPTION DES TRAVAUX ::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::: Multirisques immeuble : vérifier que le syndic de copropriété, le propriétaire de l immeuble, ou des maisons ont souscrit une multirisques pour les bien livrés. Dommage ouvrage, Décennale CNR, tous risques chantier adresser l arrêté définitif des comptes, les OV de réception, le rapport de fin de travaux du contrôleur technique. Pertes financières: Bulles de vente et appartements témoins, bureaux de vente: résilier les polices souscrites ( si opportun) multirisques lots invendus : assurer les lots invendus, indiquer la nature et le nombre de lots. Maisons individuelles :attention, assurance obligatoire contrairement aux immeubles collectifs assurés par le syndic. A la vente du dernier lot annuler les garanties RECAPITULATIF ACHAT DU TERRAIN DEBUT DES TRAVAUX 329

BULLES DE VENTE DOMMAGE OUVRAGE MULTI IMMEUBLE BULLES DE VENTE RC PROMOTEUR DECENNALE CNR DOMMAGE OUVRAGE DOMMAGE OUVRAGE TRC BULLES DE VENTE IFE MULTI IMMEUBLE PERTES FINANCIERES MULTI IMMEUBLES DECENNALE CNR RC PROMOTEUR GERER LES SINISTRES FACILITER LE REGLEMENT D UN SINISTRE générale) Quatre fondamentaux pour faciliter les choses( pour les sinistres d une façon 1/ le choix de l'entreprise connue et reconnue et adaptée aux travaux 2/ qu'elle soit bien assurée, réclamer son attestation responsabilité civile décennale et ceci pour nos recours 3/ le suivi régulier du chantier est très important ne jamais "trop" faire confiance aux entreprises 4/en cas de sinistre être précis dans la déclaration de façon à missionner le bon expert qualifié dans le type de désordre 330

LE CAS PARTICULIER DE LA DOMMAGES OUVRAGE : Schéma du fonctionnement de l'assurance Le schéma de fonctionnement de l'assurance de dommages à l'ouvrage passe par trois phases successives : 1 / La déclaration de sinistre ; 2 / La réception de la déclaration par l'assureur jusqu'à la prise de position sur la prise en charge ou non du sinistre ; 3 / Le paiement de l'indemnité. LA DOMMAGE OUVRAGE PEUT INTERVENIR A TITRE EXCEPTIONNEL EN COURS DE TRAVUX S IL A MALFACON AVEREE ET ABANDON DU CHANTIER PAR L ENTREPRISE ; LA PROCEDURE EST D ADRESSER UNE LR A L ENTREPRISE LA METTANT EN DEMEURE DE REPRENDRE LES TRAVAUX. SI DANS UN DELAI DE TROIS MOIS A COMPTER DE CETTE MISE EN DEMEURE L ENTREPRISE N EST PAS REVENUE SUR LE CHANTIER, LA DOMMAGE OUVRAGE PEUT ETRE ACTIONNEE. CETTE PROCEDURE S APPLIQUE EGALEMENT PENDANT L ANNEE DE PARFAIT ACHEVEMENT. 1/ LA DECLARATION DE SINISTRE L'assureur de dommages ouvrage n'interviendra dans l'instruction d'un sinistre qu'au jour où il aura reçu une déclaration de sinistre. Comment déclarer un sinistre? (déclaration de sinistre jointe en annexe) La déclaration doit être établie par courrier ( RAR ) en théorie dans les cinq jours suivant la prise de connaissance du sinistre. Observations. La réception de la déclaration est le point de départ des délais que l'assureur devra respecter. L'assureur considère cette date comme étant le Jour J. Il aura alors : - 60 jours pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat - 90 jours pour formuler une offre de paiement des travaux de réparation. - 135 jours en cas de difficultés techniques (délais complémentaires) devant recevoir l'accord du bénéficiaire du contrat 331

2/ L EXPERTISE : Comme indiqué précédemment, l'assureur dispose d'un délai de 60 jours pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat. Durant ce délai, J + 60, l'assureur devra donc s'informer sur la nature du sinistre et prendre position. Pour se faire, il pourra : - Désigner un expert ; - Prendre position sans expertise (arrêté du 30 mai 1997 ) Désigner un Expert. Il est acquis que l'expertise amiable au titre de l'assurance D.O. est un préalable obligatoire avant d'entamer toute démarche judiciaire Un rapport préliminaire. Ce rapport permet à l'assureur de prendre position sur l'existence de sa garantie tant au niveau des dommages que des mesures conservatoires prises ou à prendre. La notification de sa décision doit impérativement parvenir par courrier R.A.R dans les 60 jours de la déclaration de sinistre Le respect du contradictoire. Il s'agit d'un des fondements principal de l'expertise construction. En effet, une expertise tenue hors respect du contradictoire de l'entreprise responsable pourra faire l'objet de contestations de son assureur qui invoquera l'inopposabilité des conclusions de l'expert La transmission du rapport. L'assureur devant prendre position dans les 60 jours à partir de la date de réception de la déclaration de sinistre, l'expert doit (en théorie) transmettre son rapport préliminaire à l'assureur à J + 40 ou 45 3/ L INSEMNISATION DU DOMMAGE : Il s'agit de la deuxième phase de l'expertise construction. A l'issue du dépôt du rapport préliminaire et prise de position de l'assureur, ce dernier aura 30 jours afin (J + 90) de proposer une indemnité à l'assuré. 332

Montant de la garantie. La garantie accordée par l'assureur couvre le prix nécessaire à la réfection des travaux de réparations suite au sinistre. La franchise éventuellement souscrite n'est pas opposable au bénéficiaire des indemnités. Les franchises sont illégales et toute clause prévoyant une franchise doit être réputée non écrite L'arrêté du 17 novembre 1978 avait prévu qu'en cas de difficultés exceptionnelles (pour cause technique, importance ou nature du sinistre), l'expert pourra demander une prolongation des délais afin que le délai pour notification de l'indemnité soit reporté. Le report des délais supplémentaires ne pourra pas excéder 135 jours. Le délai maximum autorisé afin d'instruire dans sa globalité un sinistre en Police D.O. est donc de 225 jours soit environ 7,5 mois à partir de la date de réception de la déclaration de sinistre par l'assureur PROSPECTIVE Exercer une veille juridique et économique : essentiel pour savoir si adéquation entre vos contrats et les risques émergents. Quelques sujets du moment : Grenelle de l environnement : les risques liés à la performance énergétique, tant pour le maître d ouvrage que pour la maîtrise d œuvre :qui va payer si la performance n est pas au rendez-vous? Fiscalité liée aux travaux de mise aux normes : la requalification des avantages fiscaux en l absence de performance L archéologie préventive : les aléas administratifs et de réponse des Préfets.. La pollution des sols et la biodiversité : une législation en constante évolution. La responsabilité personnelle des dirigeants : augmentation du nombre des mises en cause La mise en cause des salariés pour faute personnelle relevant du pénal sur le lieu de travail : l employeur doit payer les frais d avocat de l employé mis en examen.( situations inextricables) 333

MODULE FINANCEMENT CREDIT BAIL NORMES IFRS CASH-FLOW BILAN FINANCIER 334

LES INTERVENANTS DU MARCHE IMMOBILIER Objectifs du séminaire: permettre à un nouveau venu sur ce secteur d avoir une connaissance synthétique sur les principaux acteurs professionnels intervenants sur le marché immobilier français Le séminaire abordera: Les principaux marchés o sémantique, chiffres clés, et circuits principaux o marché Immobilier Résidentiel Particuliers Institutionnels et acteurs sociaux o Marché de l Immobilier d entreprise o Immobilier de l Etat et des Administration Les grands métiers des intervenants professionnels du marché immobilier: o Agents immobiliers logement Conseils en immobilier d entreprises o Administrateurs de biens Gestion Syndic de copropriété o Asset managers «gestionnaires d actifs immobiliers pour compte de tiers ou pour compte propre) o Facility Managers et la gestion technique des immeubles o Promoteurs Immobiliers, aménageurs,lotisseurs, rénovateurs et marchands de biens Secteur résidentiel Secteur social Immobilier d entreprise o Bailleurs sociaux o Experts Immobilier Classiques et judiciaires Valeurs vénales Valeurs locatives Techniques environnementaux D assurances 335

o Bureaux d études o Maîtres d ouvrages o Bureaux de contrôle o Conseils Juridiques et fiscaux Notaires Avocats Financiers Stratégiquex o Investisseurs Foncières cotées SCPI SICAV Immobilières Fonds nationaux et internationaux Les bailleurs sociaux o Etablissements de Crédit Banques Sociétés financières Sociétés de crédit Bail Immobilier Courtiers et intermédiaires en opérations de Banque Pour chacune des rubriques seront évoquées (généralement, et quand ces données sont disponibles): o La règlementation applicable o Les règles professionnelles et déontologiques o La responsabilité et les assurances professionnelles o L organisation de la profession o Les principaux acteurs et leur positionnement o Les chiffres significatifs o Les aspects fiscaux significatifs o Les sites internet utiles o Les principes tarifaires habituellement utilizes 336

LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS L ASSET MANAGEMENT INTRODUCTION : o Définition du rôle du gestionnaire d actifs immobiliers dans ses différentes composantes : «Property management» - Financements des actifs - «Facility management» o Importance et place de l immobilier parmi les placements financiers 1. EVALUATION DES RISQUES o De Taux (financiers et immobiliers) o Cycles Economiques et Immobiliers o Site o Marché (immobilier d entreprise / logement) o Environnement (juridique fiscal ) o Produits o Utilisateurs (approche financière sur le risque utilisateur) 2. PRESENTATION SOMMAIRE DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET DE SON IMPACT SUR LE CASH-FLOW o Affectation o Durée o Déplafonnement des loyers o Principales obligations o Loyer o Indexation o Charges locatives 3. RECHERCHE DES FINANCEMENTS ET OPTIMISATION FINANCIERE ET FISCALE o Les financements en crédit o Les crédits immobiliers o Les structures d accueil de l investissement (achat direct, achat de structures) o Fiscalité 337

4. ETUDE D UN CAS CONCRET DE COMPTE DE RESULTAT ET DE FLUX DE TRESORERIE o Présentation synthétique du tableau cash-flow o Détermination des loyers nets bail par bail o Evaluation des produits et des charges dans le temps (discounted cash-flow) 5. MISE EN ŒUVRE DES OUTILS FINANCIERS o VAN : Valeur Actualisée Nette o TRI : Taux de Rendement Interne 6. QUELQUES OUTILS ET CONTRATS DE L ASSET MANAGER o Contrats de «Property management» o Contrats de commercialisation o Contrats de «Facility management» o Expertise o Suivi des indices de performance et bases de données de l immobilier d investissement o Outils de reporting et de décision 7. LES CADRES ACTUELS DES OPERATIONS D INVESTISSEMENT : définition, fiscalité, fonctionnement o SIIC o SCPI/OPCI o FOND non cotés 338

PRINCIPES ET PRATIQUES DE LA METHODE D ACTUALISATION DES CASH-FLOWS APPLIQUEE A L IMMOBILIER (Ou «discounted Cash flows Method») (Idéalement les participants devraient pouvoir utiliser un PC avec Excel en séance) Principes Contexte et Historique Cas d application Décision d investissement Expertise Asset management Décision de financement Rappel des outils mathématiques (et pratique sur Excel) Taux d intérêt Actualisation Indice de profitabilité VAN (Valeur Nette Actualisée) TRI (Taux de rendement interne) DRC (Délai de récupération du capital) Effet de levier Principes de la méthode des DCF Estimation de différentes variables Durée de détention Revenus nets et leur projection Avant financement Après impact du financement (effet de levier) Après impact de la structure d accueil du projet et sa fiscalité Valeur de revente Taux d actualisation Notion de prime de risqué 339

Pratique de la méthode des DCF Cas complet d une expertise Application à des décisions D Acquisition d actif immobilier De Travaux D Arbitrage De financement Cas des opérations de promotion immobilière Conclusion Un outil essentiel pour les asset-managers, les investisseurs, les banquiers, les conseils et experts Quelques Eléments sur les produits (logiciels) du marché 340

L EXTERNALISATION DES ACTIFS IMMOBILIERS Le contexte des opérations d externalisation L externalisation des actifs Immobiliers représente une activité essentielle et stratégique; en effet si en France et en Europe il est estimé que les entreprises possèdent 60 à 70% du parc immobilier qu elles utilisent, ce ratio est tombé aux USA en quelques années à moins de 30%. Cette action d externalisation est motivée par de très nombreux facteurs comme notamment: Gestion du bilan, et en particulier de l endettement Les besoins de trésorerie permettant de financer la croissance (interne ou externe) sur des secteurs à plus forte marge que l immobilier Rentabilité des actifs immobiliers par rapport aux activités dites de «cœur de métier» Besoin de flexibilité maximum Se concentrer sur son «métier» Bénéficier d une fiscalité attractive des plus values (SIIC 4 ) Mais cette tendance forte à l externalisation des actifs immobiliers se heurte à des contraintes stratégiques, d image, de solidité,de faisabilité (juridique, technique, environnementale ou de marché) ainsi que par l impact des normes IFRS Les principales approches de l externalisation d actifs immobiliers Définitions Cessions pures et simples Cession-bail «Sale & lease-back» soit cession et prise à bail Titrisation Autres approches Principes de modélisations des diverses approches La conduite des opérations d externalisation Conditions préalables Sur le parc, et la structuration du périmètre Sur la préparation des données et des dossiers Sur le choix des conseils & prestataires Organisation d enchères et Data Rooms Analyse et choix des propositions des investisseurs 341

Préparation et signature des documents contractuels vente contrats de location durée accords de sous location garanties & engagements du cédant Aspects comptables, juridiques et fiscaux normes IFRS Optimisation fiscale Synthèse Les conditions essentielles à une externalisation réussie 342

LES FINANCEMENTS STRUCTURES APPLIQUES A L IMMOBILIER INTRODUCTION Présentation des divers financements structurés financement de projet et financement d actif(s) syndication de financements leasing titrisation Caractéristiques communes financements complexes (finance, droit, fiscalité) structuration du financement subordination adossement à un actif ou à un pool d actif montant unitaire élevé, frais de conseils statistiques Financement d actif acquisition d un ou plusieurs actifs immobiliers déjà construits création d une société pour l accueillir mise en place d un financement par tranches crédit typologie montage tranche senior tranche junior tranche Mezzanine crédit-bail immobilier rappel déroulement d opération acquisition maîtrise d ouvrage phase locative option d achat terme normal autres périodes fiscalité avantage et limites 343

Financement de projet acquisition d un ou plusieurs actifs immobiliers à construire acquisition de droits à construire ou d exploiter avec droit réel création d une société ad hoc mise en place d un financement par tranches exploitation du bien ou revente une fois terminée L adoption d une forme de société Les sûretés et garanties Tarification Syndication Modes d opération A priori A posteriori avantage et limite Mise en place et analyse des risques Les principaux impacts des normes IFRS Les autres principaux financements structurés (hors titrisation) Le leasing Le financement promoteur La syndication des financements Etude de cas Typologie Financement d actif Financement de projet Critères Amortissement LTV DSCR ICR Scénarii de cash flows Etude de sensibilité Titrisation notions) Principe Marché et enjeux Cadre juridique et évolution de la règlementation Exemples de montages récents Exemples Conclusion Remise d un support complet 344

MAITRISER LES FINANCEMENTS DE PROJETS IMMOBILIERS Résumé Que l on soit Investisseur ou Utilisateur, les projets immobiliers requièrent beaucoup d attention sur le meilleur financement possible en crédit ou en crédit-bail Immobilier Il s agira d optimiser effet de levier, la structure de remboursement, la tarification, les conditions applicables et les sûretés et engagements mais également comprendre les éléments essentiels de la décision des banques et Sociétés de CRÉDIT-BAIL Immobilier. Ce séminaire vise à donner en une journée, une synthèse des éléments clés que le décideur devra prendre en compte pour maîtriser les aspects «financements» de son investissement immobilier. Plan de la session : Les différents marchés du financement o Un marché national et international o Les différents besoins des investisseurs Primaires secondaires o Formules en Crédit o Formules en Crédit-bail Différents régimes applicables Cas de la cession-bail (lease-back) o titrisation aperçu des acteurs actifs sur le marché français Le processus global d un montage de dossier de financement o Appel d offres o Consultation restreinte La constitution du dossier Les éléments d appréciation du banquier ou Crédit Bailleur les caractéristiques techniques de chaque enveloppe de financement o En crédit o En crédit-bail immobilier Régime de base Régime de faveur Régime de bureau en Ile de France Les coûts liés (notaires, hypothèques ou publication et conseils) Les caractéristiques des financements : o structuration, o tarification, Produits de Couverture de taux Clauses de sortie o syndication, o sûretés et covenants Les éléments de modélisation et les calculs comparatifs entre solutions concurrentes Synthèse: Facteurs clés d un montage réussi 345

LES NORMES IFRS ET LEUR APPLICATION AUX ACTIFS IMMOBILIER D EXPLOITATION ET DE PLACEMENT 1. Généralités : - Principes - Contexte de la réforme : o Calendrier o Sociétés concernées o Types d actifs concernés 2. les actifs immobiliers d exploitation description de IAS 16 approche par composants dépenses ultérieures la valeur résiduelle 3. les actifs immobiliers de placement description de IAS 40 modèle en «juste valeur» modèle du «coût amorti» 4. les contrats de location description de IAS 17 location financement location simple 346

LE FINANCEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE CREDIT ET CREDIT BAIL IMMOBILIER Objectif de la formation : Communiquer une information de synthèse sur les financements d actifs immobiliers à long terme en brossant Un panorama des opérations (immobilier d entreprise et de logement, investisseurs & utilisateurs) et des acteurs du marché Une description des principaux types de financement - Crédit (classique, in fine, revolving) - Crédit-bail immobilier Partenariats publics-privés Les modalités essentielles des ces financements - Présentation des dossiers - Règles principales d étude et d octroi - Sûretés - Tarification - Eléments de comparaison 347

LA REFORME DU DROIT DES SURETES ET LA REFORME DES HYPOTHEQUES Tous les textes d application ont désormais été publiés concernant la réforme du droit des sûretés et la réforme des hypothèques. La loi du 26 juillet 2005 article 24 L ordonnance du 23 mars 2006 Le décret du 16 mai 2006 Le décret du 23 juin 2006 L arrêté du 24 août 2006 La loi de finances pour 2007 L instruction fiscale du 1 er décembre 2006 Le décret du 6 décembre 2006 Cette analyse de la réforme sera réalisée dans une optique juridique et immobilier d entreprise. INTRODUCTION : LE POINT SUR LES RAISONS ET LES CONSEQUENCES DE LA REFORME Améliorer la lisibilité du droit des sûretés Simplifier la constitution des sûretés réelles mobilières Faciliter la réalisation des sûretés Moderniser le droit de l hypothèque Consacrer l hypothèque rechargeable Consacrer le prêt viager hypothécaire 1 ère partie : Les différentes mesures figurant dans l ordonnance Cette analyse sera faite sous forme de comparaison entre l état du droit actuel, l apport de la réforme et différents exemples à compter de l entrée en vigueur de la réforme. Création d un livre quatrième du code civil consacré aux sûretés. L état du droit actuel L apport de la réforme Exemples Le gage avec ou sans dépossession. L état du droit actuel L apport de la réforme Exemples Le pacte commissoire L état du droit actuel L apport de la réforme Exemples 348

Le gage portant sur un véhicule automobile L état du droit actuel L apport de la réforme Exemples Le gage des stocks L état du droit actuel L apport de la réforme Exemples 2 ème partie : La réforme de l hypothèque La simplification de l hypothèque La simplification de la main levée de l inscription hypothécaire L admission de nouveaux modes de réalisation de l hypothèque La consécration de la purge amiable L hypothèque rechargeable Création de l hypothèque rechargeable Fonctionnement de l hypothèque rechargeable Dispositif d accompagnement de la réforme Dispositif de protection de l emprunteur Diminution du coût de l hypothèque Simplification de la main levée de l inscription hypothécaire Allongement de la durée maximale des inscriptions Exemples et cas pratiques Le prêt viager hypothécaire Conditions de ce prêt Avantages de ce prêt Garanties pour les candidats emprunteurs Protection des intérêts du prêteur Exemples et cas pratiques 3 ème partie : La caution - évolution législative et jurisprudentielle Les différents textes ayant modifié le droit de la caution Analyse jurisprudentielle concernant la caution 4 ème partie : Analyse de la jurisprudence 2005 à 2009 de la cour de cassation concernant le droit des sûretés. Remise d un support avec les textes et une étude comparative entre l état du droit actuel et l apport de la réforme ainsi que la jurisprudence commentée de la cour de cassation 349

DEUX OUTILS NOUVEAUX : L HYPOTHEQUE RECHARGEABLE ET LE VIAGER HYPOTHECAIRE Contexte : après la publication de divers rapports d experts, le texte de la loi (ordonnance du 24 mars 2006 et textes subséquents) est paru courant 2006 et apporte un cadre nouveau au droit des sûretés. Outre les modifications substantielles apportées par ce texte (qui modifie substantiellement le droit des sûretés, rappelées en synthèse) le séminaire sur une journée visera à faire le point sur deux outils nouveaux : L Hypothèque rechargeable Le viager hypothécaire Pour ces deux thèmes seront abordés : Le contexte qui a inspiré le législateur Les modalités de mise en œuvre Les coûts estimés (en particuliers après la refonte récente des émoluments des notaires) Les avantages et limites Les canevas d acte L appréciation du potentiel d activité issue de ces deux outils nouveaux Le retour d expérience des premiers acteurs ayant pris position Les comparaisons internationales (Etats-Unis et Grande Bretagne) 350

LES SURETES DES FINANCEMENTS Rappels sur le droit hypothécaire avant la réforme de 2006 o Publicité foncière o Accès au fichier Hypothèque conventionnelle o Efficacité o Caractère Constitution o Conditions de fond o Condition de forme Inscription de l hypothèque conventionnelle o Effets Transmission et extinction de l hypothèque conventionnelle Les (principaux) privilèges utilisés dans les financements immobiliers o PPD (privilège de préteur de denier) o PV (Privilège de vendeur) Sûretés réelles et forme du crédit Frais sur vente /sûretés La réforme des sûretés de 2006 o Généralités o Applications aux hypothèques o Pacte commissoire o Hypothèque rechargeable Modalités Utilité Cession Dailly o Cadre légal o Formalisme o Effets Cautionnement o Personnes physiques o Personnes morales Lettres d intention Garanties à première demande «cross-collateralisation»: o mécanisme/utilité o Accord cadre Formalisme 351

FINANCEMENT DES CONTRATS DE PARTENARIAT Remarque importante : pour profiter pleinement de ce stage, il est souhaitable de maîtriser les bases des montages en «PPP» A partir de cas réels, ce stage permettra l examen des différents aspects financiers du montage d une d opération en contrat de partenariat L évaluation préalable de l opportunité économique et financière du contrat de partenariat La construction du modèle de coût La construction du coût public de référence L établissement d une hypothèse de coût privé La méthode de comparaisons de coût - les principes du calcul économique la prise en compte du risque des projets Exercices pratiques Calcul et comparaison des valeurs actuelles nettes de différents modes de réalisation d un projet Impact des hypothèses économiques sur le classement des projets : inflation, taux d actualisation et risques Le financement de projet : quels sont les principaux montages juridiques, financiers et fiscaux? Le montage juridico-financier d un contrat de partenariat Identification des acteurs et objectifs et contraintes Régime juridique et pratique de la limitation à recours la création d une société de projet (Société ad-hoc) principales typologies de Structures d accueil Technique de financements structurés Les différents modes de financement financements bancaires et financement par émission de titres financements seniors financements subordonnés les liens juridiques et financiers entre les différents acteurs privés (opérateurs, banques, assurances ) 352

Les Sûretés (définition, mise en œuvre et suivi) Sûretés positives cession de créances et garanties financières (garanties autonomes) nantissement, cession Dailly. Sûretés «négatives («Covenants») Refinancement, et titrisation Principes Typologie Schéma de mise en œuvre Eléments de coût Conclusion Complexité et coût des montages o Réservés à ce jour au très gros dossiers (amortissement des frais de montage et conseil) Multiplicité d acteurs intervenants aux intérêts convergents Nécessité de prévoir des montages à valider, à chaque étape par des conseils 353

LA TECHNIQUE DU PRET BANCAIRE DE PROPRIETAIRES Contexte o Acteurs o Processus Principales réglementations applicables o Scrivener o Usure o. Les principaux type de prêt o Amortissables Classiques (linéaires, dégressifs, progressifs, spéciaux, modulables..) rechargeables o Relais et In Fine o En compte courant Les prêts réglementés (en immobilier pour les particuliers??) Tarification Sûretés Analyse du risque bancaire o Ratio de LTV o Ratio de DSCR o Sensibilités Synthèse et conclusion 354

LE FINANCEMENT DES PARTENARIATS PUBLICS PRIVES Objectifs Maîtriser tous les aspects du financement des projets réalisés en contrat de partenariat Acquérir une méthodologie pour la phase d évaluation économique des besoins Identifiez les sources de financements spécifiques et leurs mises en œuvre Connaître les caractéristiques juridiques, financières, comptables et fiscales Méthode pédagogique : A partir de cas réels, examen des différents aspects financiers d une opération en contrat de partenariat Rappel des principaux montages juridiques de type PPP: BEA, AOT/LOA et Contrat de partenariat. Leurs mécanismes économiques fondamentaux ont identiques L évaluation préalable de l opportunité économique et financière du contrat de partenariat La construction du modèle de coût La construction du coût public de référence La construction du coût de référence des solutions alternatives au contrat de partenariat (délégation de service public, marchés publics de service) L établissement d'une hypothèse de coût privé pour le contrat de partenariat La méthode de comparaisons de coût les principes du calcul économique la prise en compte du risque des projets l'appréciation des projets par la MAPPP (à partir de ses avis publiés) Exercices pratiques Calcul et comparaison des valeurs actuelles nettes de différents modes de réalisation d un projet Impact des hypothèses économiques sur le classement des projets : inflation, taux d actualisation et risques Le financement de projet : quels sont les principaux montages juridiques, financiers et fiscaux? 355

Le montage juridico-financier d un contrat de partenariat Identification des acteurs et objectifs et contraintes Régime juridique et pratique de la limitation à recours la création d une société de projet (Société ad-hoc) principales typologies de Structures d accueil Technique de financements structurés Les différents modes de financement (crédit, crédit-bail, cession Dailly..) financements bancaire et financement par émission de titres financements seniors financements subordonnés les liens juridiques et financiers entre les différents acteurs privés (opérateurs, banques, assurances ) Les Sûretés (définition, mise en œuvre et suivi) Sûretés positives cession de créances et garanties financières (garanties autonomes) nantissement, cession Dailly. Sûretés «négatives («Covenants») Refinancement, et titrisation Principes Typologie Schéma de mise en œuvre Eléments de coût La fiscalité applicable aux PPP La taxe professionnelle et l impôt sur le revenu La TVA Le traitement comptable des PPP La comptabilisation dans la dette et le déficit publics au sens de Maastricht Le traitement comptable pour la collectivité publique Le traitement comptable pour l opérateur Conclusion Complexité et coût des montages o Réservés à ce jour aux dossiers les plus importants (amortissement des frais de montage et conseil) Multiplicité d acteurs intervenants aux intérêts convergents Nécessité de prévoir des montages à valider, à chaque étape par des conseil 356

OPTIMISER LE FINANCEMENT DE SES PROJETS IMMOBILIERS Que l on soit Investisseur ou Utilisateur, les projets immobiliers requièrent beaucoup d attention sur le meilleur financement possible afin d optimiser effet de levier, la structure, la tarification et les conditions applicables à la sortie et les sûretés et engagements. Ce séminaire vise à donner, en une ou deux journées, une synthèse des éléments clés que le décideur devra prendre en compte. Les différents marchés o Un marché international o Objets Primaire/secondaire o Formules en Crédit o Formules en Crédit-bail Différents régimes applicables Cas de la cession-bail (lease-back) o Titrisation Le processus global d un montage de dossier de financement o Appel d offres o Consultation restreinte La constitution du dossier Les éléments d appréciation du banquier ou Crédit Bailleur les caractéristiques techniques de chaque enveloppe de financement o En crédit o En crédit-bail immobilier Les coûts liés (notaires, hypothèques et conseils) Les caractéristiques du financement : o structuration, o tarification, Produits de Couvertures de taux Clauses de sortie o syndication, o sûretés et covenants o titrisation Les éléments de modélisation et les calculs comparatifs entre solutions concurrentes Facteurs clés d un montage réussi 357

Sur un programme de deux journées pourront être examinés avec davantage de détails : La fiscalité découlant du montage financier choisi o Option TVA o Imposition directe o Impacts ISF o. L étude des contrats o En particulier les clauses régissant La phase éventuelle de maîtrise d ouvrage Les clause d assurance en phase construction et lors de la mise en exploitation de l immeuble Les dérivés de crédit et garantie de taux Les sûretés et covenants Les modalités applicables en cas de remboursement dérogatoire Les scenarii en cas de renégociation ou de restructuration du financement Les financements des cas d extension ultérieure des actifs acquis ou construits Questions/réponses 358

LES OPCI Objectifs Faire une synthèse sur la nouvelle règlementation des Organismes de placements collectifs immobiliers. Détailler les hypothèses de création de véhicules OPCI dédiés suivant les objectifs des investisseurs. Plan : Rappel des diverses règlementations - SCPI - OPCI Bibliographie et sites de référence L arborescence des divers OPCI - Grand public/ règles de Fonctionnement allégées - FPI & SPPICAV - Avec et sans effet de levier Les règles d allocation d actifs ou «poches» d investissement - Immobilier direct - Immobilier indirect (et contrats de crédit bail) - Valeur mobilières de placement - Trésorerie Les acteurs impliqués pour un OPCI - Gestionnaire agrée - Dépositaire - Experts - Régulateur (AMF) Processus global de création - Exemple d un OPCI SPPICAV à règle de fonctionnement allégé (RFA) Processus Calendrier 359

Les coûts afférents à la constitution et la gestion d un OPCI La fiscalité (synthèse) FPI SPPICAV Examen de quelques prospectus récents Les avantages et limites d un OPCI par rapport à la structuration en SIIC ou en véhicule non APE 360

Objectifs de la session: AUDIT D ACQUISITION IMMOBILIERE OU DE SOCIETE IMMOBILIERE Faire une synthèse sur les principaux processus utilisés dans le cadre de l audit d acquisition immobilière o Asset Deal (acquisition d actifs immobilier) o Share Deal : acquisition de parts ou actions de Société (à prépondérance immobilière ou non). Décrire les o Documents o Précautions o Principaux contrats et conventions Rappeler les points importants à gérer dans les positions de vendeur ou d acquéreur Plan de la session Les enjeux liés à une acquisition immobilière o Asset Deal o Share Deal Bibliographie et sites de référence Les acteurs et processus concernés o Acteurs : Avocats, notaires, conseils, financiers, experts o Processus Teaser Accord de confidentialité Choix des participants Non exclusifs exclusifs «Check list» des éléments transmis/exigés Mémorandum d information Data room Règlement Question/réponse Choix et décision SPA 361

Garanties liées aux conventions Asset deal o Particularités o Fiscalité o financement Share deal o Caractéristiques o Fiscalité o Financement et suretés Synthèse 362

MODULE MAITRISE D OUVRAGE 363

MAITRISE D OUVRAGE ET SOUS-TRAITANCE INTRODUCTION LIMINAIRE - Lexique immobilier : maîtrise d ouvrage - Lexique immobilier : sous-traitance - Lexique des abréviations maitrise d ouvrage et sous-traitance : AMO ; MOE ; MOA.. INTRODUCTION Le contrat de sous-traitance et les autres contrats dans l optique de la sensibilisation aux responsabilités des intervenants et des responsabilités du maître d ouvrage. 1 ère partie : Le pilotage d un projet et la chronologie d une opération de construction - Les différents partenaires - Les responsabilités - Les rôles et les obligations - Schéma récapitulatif. maîtrise d ouvrage. utilisateurs. maîtrise d œuvre. équipes techniques. sous-traitants 2 ème partie : La conclusion du contrat de sous-traitance - L obligation d agrément du sous-traitant (article 3 de la loi de 1975) - La liberté contractuelle pour les marchés privés - Les particularités concernant la construction de maisons individuelles 3 ème partie : L exécution du contrat de sous-traitance - Les obligations respectives des parties - La responsabilité du sous-traitant dans l exécution du contrat - La responsabilité éventuelle du maître d ouvrage pendant l exécution du contrat - Les délais d exécution du contrat - Les différents problèmes pouvant intervenir pendant l exécution du contra 364

4ème partie : La coordination S.P.S. - Coordination en matière de sécurité et de protection de la santé lors des opérations de bâtiment. Décret du 24 janvier 2003. Les deux arrêtés du 25 février 2003. Le rôle du coordonnateur. Les différents niveaux de chantier 5ème partie : Le paiement du sous-traitant - L action directe du sous-traitant contre le maître d ouvrage - La caution où la délégation de paiement - Les sanctions - la caution ou la délégation de paiement 6 ème partie : Les responsabilités encourues par le maître d ouvrage - Les obligations déclaratives - La maîtrise d œuvre - Les documents à signer - La non intervention auprès de l entreprise générale - L avancement du chantier - Le budget et le planning - La transmission des informations - Les différentes réceptions : pré réception et réception - Les réserves - Le suivi - Les différentes réglementations environnementales 7 ème partie : Travail pratique sur un contrat de sous-traitance Le document qui sera utilisé est celui qui est recommandé par le ministère de l équipement, des transports de l aménagement du territoire, du tourisme et de la mer ainsi que par le ministère des petites et moyennes entreprises, du commerce, de l artisanat, des professions libérales et de la consommation. 8 ème partie : Sensibilisation aux différentes responsabilités engagées en fonction d une analyse de la jurisprudence 2001 à 2007 de la cour de cassation concernant la soustraitance. Analyse des résumés des différents arrêts notamment sur : 365

- La détermination du contrat de sous-traitance - Les prestations d assistance et de sous-traitance facturées - Le contrat de sous-traitance et l unité sociale entre sociétés - Le prêt illicite de main-d œuvre - Un accident mortel sur un chantier et les problèmes de responsabilité - La sous-traitance et la déclaration à l embauche - La sous-traitance et les sociétés étrangères - Analyse et communication de la note de Monsieur Olivier GUERIN, avocat général à la cour de cassation sur la responsabilité du maître de l ouvrage en matière de sous-traitance. 9 ème partie : Questions réponses sous forme de quizz sur maîtrise d ouvrage et soustraitance - La responsabilité du maître d ouvrage Les cas de mise en cause de la responsabilité du maître d ouvrage La solidarité financière Les pièces à demander obligatoirement Le recours à une entreprise établie à l étranger - Sous-traitance Le travail indépendant Le prêt de main d œuvre Le travail dissimulé Les documents à fournir à l entrepreneur principal Les autorisations de travail Les cotisations obligatoires - Quizz sur lexique Déclaration préalable de détachement Donneur d ordre Lien de subordination Marchandage REMARQUES IMPORTANTES La totalité de la formation sera animée en tenant compte des conséquences des différentes nouvelles réglementations notamment concernant les nouvelles accessibilités handicapés pour les travaux sur des bâtiments existants, pour les permis de construire ou déclarations de travaux déposés depuis le 2 janvier 2007 en tenant compte et en insistant sur les nouvelles annexes obligatoires sur la déclaration de conformité à communiquer au maire dans les 30 jours après la fin des travaux, ainsi que sur l importance des différents diagnostics obligatoires ou conseilllés 366

LE CHOIX DU MAITRE D OUVRAGE MARCHE D ENTREPRISE OU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE Rappels concernant la maîtrise d ouvrage - fonction, obligations - et ses délégations possibles - Assistance à Maîtrise d Ouvrage, Maîtrise d Ouvrage Déléguée. Etude comparative du Marché d Entreprise et du Contrat de Promotion Immobilière. Examen des aventages et inconvénients de ces deux contrats pour le Maître de l ouvrage. CHAPITRE I - LA MAITRISE D OUVRAGE DEFINITION LA FONCTION Définition du projet dans l espace, le temps et un budget Fixation des objectifs et hiérarchisation LES RESPONSABILITES Vérification de la faisabilité Assurer le financement CHAPITRE II- LE MARCHE DE TRAVAUX LES DELEGATIONS POSSIBLES DE LA MAITRISE D OUVRAGE Assistance à Maîtrise d ouvrage Maîtrise d ouvrage Déléguée ROLE DU MAITRE D OEUVRE LES DIFFERENTS TYPES DE MARCHES : à forfait et à prix unitaire LES CLAUSES A VERROUILLER SUR LE PLAN ECONOMIQUE LES OBLIGATIONS RECIPROQUES : du Maître de l Ouvrage et de l entreprise CHAPITRE III LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE LA NATURE SPECIFIQUE DE CE CONTRAT ETUDE DE CE CONTRAT ; et comparaison avec le Marché de Travaux EXAMEN COMPARATIF DU POSITIONNEMENT RESPECTIF de L Entreprise, du titulaire du Contrat de Promotion et du vendeur d un immeuble à construire 367

LE CHOIX DU MAITRE D OUVRAGE MARCHE DE TRAVAUX OU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE? 1) Rappels concernant la Maîtrise d ouvrage a) Définition du Maître d ouvrage et Différence avec un Acquéreur et/ou un Maître d œuvre b) Fonction c) Obligations 2) Les délégations possibles de la Maîtrise d ouvrage a) Assistance à Maîtrise d Ouvrage b) Maîtrise d Ouvrage Déléguée. 3) Etude comparative du Marché d Entreprise et du Contrat de Promotion Immobilière. a) Rappels des clauses principales du Marché d Entreprise b) Rappels des clauses principales du Contrat de Promotion Immobilière c) Examen des avantages et inconvénients de ces deux contrats pour le Maître de l ouvrage. 4) Cas pratique(s) Nota : La formation peut être menée sur une seule journée. Cependant si ½ ou une journée entière supplémentaire peut lui être consacrée, le Formateur pourra développer de plus nombreux exemples pratiques et les stagiaires pourront traiter plusieurs cas pratiques. 368

LA VENTE / L ACQUISITION DE L IMMEUBLE BATI EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Rappel des notions juridiques concernant les Parties, l Immeuble vendu et le Prix. Analyse du processus de formation de la vente, des avants contrats pacte de préférence, promesse unilatérale et synallagmatique et de l acte de vente. Examen des obligations des parties et et des effets de la vente. Approche des problématiques liées à la cession d un portefeuille d actifs immobiliers. CHAPITRE I - LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA VENTE LES PARTIES L'IMMEUBLE VENDU identification de l immeuble (rappel des principes généraux), particularités juridiques de la vente d'immeubles batis LE PRIX - Nécessité du prix - Accessoires du prix - Charges augmentatives du prix - Réglementation des clauses de révision - Garantie du paiement du prix CHAPITRE II -LE PROCESSUS DE FORMATION DE LA VENTE LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS Un simple accord verbal suffit Mais il ne doit pas être vicié LES AVANTS CONTRATS Le pacte de préférence La promesse unilatérale La promesse synallagmatique La rencontre des consentements contrariée FORME ET CONTENU DE L ACTE DE VENTE Formes Contenu usuel des actes de vente Clauses inhabituelles 369

CHAPITRE III-LES EFFETS DE LA VENTE LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DE RISQUES LES OBLIGATIONS DU VENDEUR LES OBLIGATIONS DE L ACQUEREUR CHAPITRE IV-LES PROBLEMATIQUES DE LA CESSION D UN PORTEFEUILLE D ACTIFS IMMOBILIERS 370

LA VENTE / L ACQUISITION DE L IMMEUBLE A CONSTRUIRE EN IMMOBILIER D ENTREPRISE Comparaison entre Vente à Terme et VEFA Rappel des notions juridiques concernant les Parties, le processus de formation de la vente et des avants contrats promesse unilatérale et synallagmatique Etude des spécificités de cette vente/acquisition concernant l immeuble, le prix, la gestion des risques, les effets de la vente ainsi que les responsabilités et obligations des parties. DEUX FORMES JURIDIQUES la Vente à Terme et la VEFA Deux modalités du transfert de propriété CHAPITRE I - LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA VENTE LES PARTIES rappels- LES SPECIFICITES DE L'IMMEUBLE VENDU détermination ou «déterminabilité» de l immeuble LE PRIX Nécessité du prix Travaux supplémentaires/ travaux modificatifs Actualisation et/ou révision du prix CHAPITRE II LE PROCESSUS DE FORMATION DE LA VENTE LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS LES AVANTS CONTRATS Promesse unilatérale /Promesse synallagmatique Les conditions suspensives et résolutoires CHAPITRE III - FORME ET CONTENU DE L ACTE DE VENTE Rappels des principes généraux Obligations du vendeur : Livrer : un immeuble conforme responsabilité spécifique d un constructeur : dans les délais Prise en compte des risques Liés au sol : géologique, polution, archéologique Liés au temps : intempéries, guerres et grèves. Liés aux matériaux : réglementation, stocks Réception des travaux et livraison de l immeuble Pénalités de retard 371

Garantie d achèvement Obligations de l acquéreur : Paiement du prix Garantie de paiement L assurance dommage à l ouvrage. 372

MODULE TECHNOLOGIE ET PATHOLOGIE DES BATIMENTS 373

ACCESSIBILITE DU CADRE BATI POUR LES PERSONNES A MOBILITE Loi du 11 février 2005 pour l égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées est complète, complexe et veut prendre en compte toute forme de handicap. La formation est centrée sur l accessibilité aux personnes à mobilité réduite : les incidences de cette famille de handicaps sont plus fortes sur le cadre bâti que les handicaps visuels, auditifs ou cognitifs ; la sensibilisation à ces derniers sera toutefois abordée. La formation est assurée par un architecte DPLG et un Avocat en doublon pour la ½ demijournée OBJECTIFS Entrer dans la logique de la loi du 11 février 2005 (et de ses textes d application) et situer les nouveautés par rapport aux réglementations précédentes Comprendre et apprécier les incidences de cette loi sur le cadre bâti quel que soit le produit considéré = logements, ERP, lieux de travail, en neuf et en existant Intégrer la logique de la chaine du déplacement dans la conception du projet architectural Apprendre à mettre en place une méthode de gestion de patrimoine en terme d accessibilité, conforme aux exigences de la loi du 11 février 2005 Appréhender les contradictions existant entre les différentes réglementations (accessibilité, sécurité des personnes, urbanisme, classement des sites ) et imaginer des méthodes de gestion de ces contradictions 374

PERSONNES CONCERNEES Propriétaires, responsables et gestionnaires de patrimoine bâti, publics ou privés, tous produits - logement, ERP, lieux de travail Concepteurs, tous produits - logement, ERP, lieux de travail réhabilitation et construction neuve DUREE Une journée centrée sur la réglementation est prévue, incluant ½ journée avec B. Boutonnet sur les volets administratifs et juridiques 375

VOCABULAIRE TECHNIQUE DU BATIMENT TECHNOLOGIE DU BATIMENT LES FONDAMENTAUX Public visé : tout public Pré-requis : aucun Il s agit d une journée d éveil. Les points indiqués dans le programme détaillé sont traités au choix, à définir lors de la formation. Déroulement de la journée Accueil Tour de table Mode opératoire : le mode de construction d un immeuble (depuis, avant la prise de possession du terrain) sert de base à toutes les explications et tout le vocabulaire technique rencontré. Tous les plans, coupes, schémas explicatifs sont dessinés au fur et à mesure au tableau. Les questions posées par les stagiaires sont bienvenues, commentées. Les objectifs :. Donner une sensibilisation générale des termes principaux, employés dans le bâtiment.. Des éléments correspondants à ces termes?. La mise en œuvre de ces éléments PROGRAMME RESUME Les "règles de l'art". Principes de charges. Le sous-sol. Fouilles. Les fondations. Les infrastructures. Les matériaux traditionnels de base. Les superstructures. Les principaux éléments constitutifs. Les principaux types de structure. Charpente, bois traditionnel. Couverture. Etanchéité - toiture - terrasse - fenêtres - doublage - isolation thermique intérieure - cloisonnement - plâtrerie - menuiserie intérieure - plomberie - chauffage - façade - isolation extérieure - ventilation - réhabilitation - électricité moyenne tension - électricité basses tensions - climatisation - faux-plafond - occultation - peinture - revêtements de sols - ascenseur - principe de sécurité - accessibilité aux personnes à mobilité réduite - V.R.D. - schémas annexes 1. LES "REGLES DE L'ART" 1.1.NORMES APPLICABLES AUX PRODUITS... 1.3.AVIS TECHNIQUE, ATEX... 1.2.DOCUMENTS TECHNIQUES UNIFIES = DTU... 1.4.CERTIFICATION QUALITE... 1.5.CERTIFICATION DES PROCESSUS 376

2. PRINCIPES DE CHARGES# 2.1 VERTICALES 2.2.LATERALES... 3. LE SOUS SOL... 3.1. RECONNAISSANCE DE SOL... 3.2. PRINCIPAUX TYPES RENCONTRES... 3.3 PARTICULARITES 4. FOUILLES... 4.1. TERRAIN PLAT, ESPACE SUFFISANT... 4.2. TERRAIN DENIVELE... 4.3. ENTRE MITOYENS... 4.4. DESORDRES POTENTIELS... 5. LES FONDATIONS : PRINCIPE... 5.1. CRITERES DE CHOIX... 5.2. PONCTUELLES : PIEUX... 5.3. SEMI PONCTUELLES / SEMELLES FILANTES... 5.4. CONTINUES : RADIER... 5.5. DESORDRES POTENTIELS... 6. LES INFRASTRUCTURES... 6.1. PRINCIPE DE BASE :... 6.2. BRANCHEMENTS... 6.3. RESEAUX INSUFFISANTS... 7. MATERIAUX TRADITIONNELS DE BASE... 8. SUPERSTRUCTURES... 9. PRINCIPAUX ELEMENTS CONSTITUTIFS... 9.1. PRINCIPAUX TYPES DE MURS... 9.2. BAIES... 9.3. ESCALIERS... 10. PRINCIPAUX TYPES DE STRUCTURE... 10.1. BOIS... 10.2. METAL... 10.3. PIERRE / BRIQUE... 10.4. MACONNERIE VOILES ET PLANCHERS BETON ARME... 10.5. BETON PRE-CONTRAINT... 11. CHARPENTE BOIS TRADITIONNELLE... 11.1. CONSTITUTION... 11.2. ASSEMBLAGE... 11.3. DE MUR A MUR :... 11.4. FERME DE CHARPENTE... 11.5. RACCORDS DE VOLUMES... 11.6. ACCIDENTS DE TOITURE... 12. COUVERTURE... 12.1. PRINCIPES DE BASE DE MISE HORS D'EAU :... 12.2. TUILES... 12.3. ARDOISE... 12.4. METAL... 12.5. CUIVRE... 12.6. BARDEAUX D'ASPALTE... 12.7. PRINCIPALES PIECES SPECIFIQUES... 12.8. COLLECTE ET DESCENTE DES EAUX... 13. ETANCHEITE TOITURE TERRASSE... 13.1. CONSTITUANTS... 13.2. SUPPORT... 13.3. PROTECTION DE RELEVE... 13.4. PRINCIPAUX MATERIAUX... 13.5. TERRASSES ACCESSIBLES... 377

13.6. TERRASSES INACCESSIBLES... 13.7. DESORDRES POSSIBLES... 14. FENETRES... 14.1. ELEMENTS ET PRINCIPES... 14.2. MATERIAUX... 14.3. POSE... 14.4. CONSTITUANTS... 14.5. VITRAGE... 15. DOUBLAGE / ISOLATION THERMIQUE INTERIEURE... 15.1. MATERIAUX CONSTITUTIFS COURANTS... 15.2. FIXATION... 15.3. PAREMENT... 16. CLOISONNEMENT/PLATRERIE... 16.1. TRADITIONNELLE... 16.2. CLOISONS SECHES... 17. MENUISERIE INTERIEURE... 17.1. DORMANT... 17.2. OUVRANT... 18. PLOMBERIE... 18.1. ALIMENTATIONS... 18.2. RACCORDEMENTS... 18.3. PRODUCTION D'EAU CHAUDE... 18.4. EVACUATIONS... 18.5. APPAREILS... 18.6. ROBINETTERIE... 18.7. DESORDRES... 19. CHAUFFAGE... 19.1. PRINCIPES D'ECHANGES... 19.2. SOURCES D'ENERGIE... 19.3. MATERIEL DE GENERATION DE CHALEUR... 19.4. CHAUFFAGE CENTRAL... 19.5. INSTALLATION... 19.6. DIFFUSION DE LA CHALEUR : CORPS DE CHAUFFE... 19.7. REGULATION... 19.8. DESORDRES... 20. FACADE... 20.1. LOURDE... 20.2. PREFABRIQUE... 20.3. BARDAGE INDUSTRIEL... 20.4. MENUISEE : MUR RIDEAU... 20.5. VEC... 20.6. VEP... 21. ISOLATION EXTERIEURE... 22. VENTILATION... 22.1. STATIQUE... 22.2. AMELIORATION REHABILITATION... 22.3. MECANIQUE... 22.4. DESORDRES... 23REHABILITATION... 23.1. METHODE... 23.2. FACADES... 23.3. FENETRES... 23.4. VENTILATION... 23.5. MISE AUX NORMES ELECTRIQUES... ELECTRICITE MOYENNE TENSION... 24.1. PROTECTIONS... 378

24.2. ALIMENTATION / PARCOURS... 24.3. APPAREILLAGE... 24.4. SECURITE... 24.5. PROMOTELEC... 24.6. CONSUEL... 25. ELECTRICITE BASSES TENSIONS, INFORMATIQUE... 26. CLIMATISATION... 26.1. PRINCIPE... 26.2. CLIMATISEURS INDIVIDUELS... 26.3. INSTALLATION COLLECTIVE DISTRIBUTION D'AIR... 26.4. COLLECTIVE DISTRIBUTION PAR FLUIDE... 27.FAUX PLAFOND... 27.1. BOIS... 27.2. STAFF... 27.3. METALLIQUES... 27.4. FILM PLASTIQUE TENDU... 28. OCCULTATION... 28.1. EXTERIEURES... 28.2. INTERIEURES... 29. PEINTURES... 29.1. APPLICATION... 29.2. FINITION... 29.3. PREPARATION... 29.4. APPRET... 29.5. DEFAUTS 30. REVETEMENTS DE SOLS... 30.1. SOUPLES... 30.2. DURS... 31. ASCENSEURS... 31.1. MACHINERIE... 31.2. GAINE... 31.3. CABINE... 32. PRINCIPES DE SECURITE... 32.1. PREVENTION... 32.2. CONCEPTION, DIMENSIONNEMENTS... 32.3. VENTILATION / DESENFUMAGE... 32.4. LUTTE... 33. ACCESSIBILITE AUX PERSONNES A MOBILITE REDUITE... 34.V.R.D.... 34.1. CIRCULATION STATIONNEMENT... 34.2. ESPACES VERTS... 34.3. ECLAIRAGE... 35. SCHEMAS ANNEXES... 379

VOCABULAIRE TECHNIQUE ET DESORDRES DE CONSTRUCTION BATIMENTS COLLECTIFS ANCIENS (Type Haussmann inclus) La formation dure une journée = dans ces conditions, il ne s agit en aucun cas d une formation spécialisée mais d une sensibilisation aux termes employés dans le bâtiment Le vocabulaire est présenté au fur et à mesure de l histoire de la construction d un bâtiment (depuis la prise de possession d un terrain) ceci est beaucoup plus parlant que l énoncé de termes et de définitions comme lors de la lecture d un dictionnaire. Les désordres possibles sont évoqués à l avancement de l histoire de la construction. Les questions posés par les stagiaires et portant sur leurs propres expériences, leurs attentes, sont prises en compte et intégrées à l avancement des sujets traités BASES generales ces notions sont concernent les bases, au sens propre du terme, indispensables pour comprendre tout ce qui peut arriver dans la vie d un bâtiment, quel qu il soit Rappel des intervenants d un projet immobilier, rôles et limites de prestations de chacun d entre eux Rappel des» règles de l art» Principes de statique, travail d un élément de structure entre 2 porteurs, travail en encastrement descente de charge Approche des infrastructures Matériaux de construction Etudes de sol Fouilles Référé préventif Principaux systèmes de fondations Actions à prendre lors de présence d eau 380

Option BATIMENTS ANCIENS Eléments constitutifs Baies Escaliers Maçonnerie traditionnelle Pans de bois Planchers bois Charpente bois Couverture - collecte des pluviales Menuiserie Cloisons Plomberie Chauffage ventilation Ravallements Questions diverses 381

VOCABULAIRE TECHNIQUE ET DESORDRES DE CONSTRUCTION BATIMENTS BUREAUX - ACTIVITES La formation dure une journée = dans ces conditions, il ne s agit en aucun cas d une formation technique spécialisée mais d une sensibilisation aux termes employés dans le bâtiment Le vocabulaire est présenté au fur et à mesure de l histoire de la construction d un bâtiment (depuis la prise de possession d un terrain) : ceci est beaucoup plus parlant que l énoncé de termes et de définitions comme lors de la lecture d un dictionnaire. Les désordres possibles sont évoqués à l avancement de l histoire de la construction. Les questions posés par les stagiaires et portant sur leurs propres expériences, leurs attentes, sont prises en compte et intégrées à l avancement des sujets traités. BASES generales Ces notions concernent les bases, au sens propre du terme, indispensables pour comprendre tout ce qui peut arriver dans la vie d un bâtiment, quel qu il soit Rappel des intervenants d un projet immobilier, rôles et limites de prestations de chacun d entre eux Rappel des» règles de l art» Principes de statique, travail d un élément de structure entre 2 porteurs, travail en encastrement, en compression Descente de charge Approche des infrastructures Matériaux de construction Etudes de sol Référé préventif Fouilles Principaux systèmes de fondations Actions à prendre lors de présence d eau Notions de base de sécurité = comment est construite la réglementation 382

Option BUREAU - ACTIVITES Eléments constitutifs Structure béton Charpente métallique Bardage Etanchéité Couverture collecte des pluviales Menuiseries Cloisons cloisons mobiles Plomberie Chauffage aérothermes ventilo-coinvecteurs Raffraichissement Courants basses tension VRD Questions diverses 383

VOCABULAIRE TECHNIQUE ET DESORDRES DE CONSTRUCTION Bâtiments collectifs type logements La formation dure une journée = dans ces conditions, il ne s agit en aucun cas d une formation technique spécialisée mais d une sensibilisation aux termes employés dans le bâtiment Le vocabulaire est présenté au fur et à mesure de l histoire de la construction d un bâtiment (depuis la prise de possession d un terrain) : ceci est beaucoup plus parlant que l énoncé de termes et de définitions comme lors de la lecture d un dictionnaire. Les désordres possibles sont évoqués à l avancement de l histoire de la construction. Les questions posés par les stagiaires et portant sur leurs propres expériences, leurs attentes, sont prises en compte et intégrées à l avancement des sujets traités. BASES générales Ces notions concernent les bases, au sens propre du terme, indispensables pour comprendre tout ce qui peut arriver dans la vie d un bâtiment, quel qu il soit Rappel des intervenants d un projet immobilier, rôles et limites de prestations de chacun d entre eux Rappel des» règles de l art» Principes de statique, travail d un élément de structure entre 2 porteurs, travail en encastrement, en compression Descente de charge Approche des infrastructures Matériaux de construction Etudes de sol Référé préventif Fouilles Principaux systèmes de fondations Actions à prendre lors de présence d eau Notions de base de sécurité = comment est construite la réglementation 384

Option BATIMENTS COLLECTIFS Type logements Eléments constitutifs Branchements Alimentations Baies Escaliers Structure béton Couverture Etanchéité Collecte des pluviales Menuiseries Cloisons Plomberie Chauffage ventilation REHABILITATION Questions diverses 385

MODULE PERFORMANCE ENERGETIQUE DEVELOPPEMENT DURABLE NORMES ENVIRONNEMENTALES MODULE FORMATIONS TECHNIQUES 386

COMMENT RECONNAITRE ET UTILISER LES LABELS HQE, HPE, EFFINERGIE, BEPOS. Comment reconnaître et utiliser les Labels HQE, HPE, EFFINERGIE, BEPos.. Labels, appellations, quels sont les critères de ces nombreuses normes environnementales Françaises qui se développent, HQE, HPE, TPHE, BBC, EFFINERGIE, BEPos bâtiment à énergie zéro, positive Les conclusions du Grenelle de l Environnement, le concept «Développement durable» incitent les promoteurs à construire selon une démarche globale pour construire les bâtiments les plus neutres possible. Depuis 1996, le label Haute qualité environnementale, démarche HQE, innovation, maintenant, est une des nombreuses normes de construction écologique en France. Le Grenelle de l environnement oblige à une prise de conscience dans le secteur immobilier, et donne lieu à la création de normes et labels. Mais au-delà d une conviction, d une simple certification, c est toute la conception de la construction qui est amenée à changer. Historique : La prise de conscience mondiale des effets négatifs des Gaz à Effets de Serres (GES) sur l environnement notamment par l augmentation de la température, de même l impact de l augmentation des prix des matières premières et des énergies fossiles obligent les gouvernements à légiférer, la France s est obligée à des résultats : Objectif : Quatre fois moins d'émissions de GES d'ici 2050 Réduction de la consommation énergétique par la construction de bâtiments neufs de qualité Amélioration du parc de bâtiments existants Le développement durable s'appuie sur 3 grands axes : 1. l'efficacité économique par la recherche du plus grand bénéfice pour la collectivité en prenant en compte les coûts sociaux et environnementaux 2. la prudence environnementale par la préservation des ressources naturelles non renouvelables, limitation des impacts et application du principe de précaution 3. l'équité sociale par une solidarité plus grande envers les plus défavorisés et une contribution à la réduction des inégalités sociales. La qualité environnementale d'un bâtiment s'articule autour de 3 exigences complémentaires : 1. la maîtrise des impacts du bâtiment sur l'environnement extérieur ; 2. la création d'un environnement confortable et sain pour les utilisateurs ; 3. la préservation des ressources naturelles en optimisant leur usage. 387

Programme : A. Comment reconnaître et utiliser : les démarches, normes et labels : HQE HPE TPHE BBC EFFINERGIE BEPos. Grenelle environnement I et II - Aspects techniques pour les professionnels de l immobilier Définition : Haute Qualité Environnementale HQE des bâtiments Objectif de la Démarche HQE? La démarche volontariste, issue du Sommet de la Terre à Rio, basée sur le développement durable, s'appuie sur trois principes essentiels : efficacité économique, prudence environnementale et équité sociale. Elle est proposée aux maîtres d'ouvrage pour faire les choix les plus conformes au développement durable à toutes les phases de la construction : conception, réalisation, utilisation, maintenance, adaptation et déconstruction. Les 14 cibles de la démarche HQE réparties en 4 familles 1- ECO-CONSTRUCTION 2- ECO-GESTION 3- CONFORT 4- SANTE B. Le label HPE, HPER. Un complément à la nouvelle réglementation RT2005 pour les bâtiments neufs, et bâtiments existants Bâtiment neuf Arrêté du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d attribution du label «haute performance énergétique» Bâtiment existant : Arrêté du 29 septembre 2009, Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label «haute performance énergétique rénovation» Définition des Labels : HPE 2005, THPE 2005, HPE EnR 2005, THPE EnR 2005 et BBC 2005 Connaissance des textes réglementaires Attestation de la conformité des bâtiments aux exigences de la réglementation thermique en vigueur et du respect d'un niveau de performance énergétique global Référentiel des exigences de la réglementation thermique et les modalités minimales de contrôles. Améliorations techniques de l habitat 388

ACCESSIBILITE HANDICAPES ERP 1 ère à 4 ème catégorie le diagnostic obligatoire pour 2010 et 2011 Aspects techniques pour les professionnels de l immobilier La loi du 15 février 2005, ses décrets, imposent des diagnostics «Accessibilité Handicapés», ils sont obligatoires et concernent entre autres les secteurs de l immobilier et du transport, notamment les établissements publics, les propriétaires bailleurs, les syndics, les locataires, les transporteurs et utilisateurs... Cette formation permet d identifier les différents diagnostics à réaliser, connaître les modalités d évaluation, et le chiffrage des travaux à réaliser. Identifiez ceux qui concernent votre activité par l approche des textes réglementaires. - Qu elles sont les personnes morales ou physiques concernées par ces diagnostics. - Qui peut rédiger ces diagnostics. Evaluez vos risques et sanctions en cas d absence à ces diagnostics. Comprendre, intégrer les responsabilités des différents acteurs. A. Diagnostic Accessibilité aux Personnes à Mobilité Réduite - Bâtiments Collectifs, - Maisons Individuels, - ERP, IOP, Etude sommaire des textes réglementaires La loi du 11 février 2005 présentation du texte et des articles concernées Décrets 17 mai 2006 Arrêtés du 1 er Aout 2006 ERP Arrêté du 22 mars 2007 Arrêté du 30 novembre 2007 Décret du 11 septembre 2007 Les Sanctions Fiches comparatives des ERP neufs et existants, les possibilités d atténuation Fiches techniques et schémas de situations, Présentation outils techniques Présentation de la méthode AQU B. Accessibilité aux Personnes à Mobilité réduite - Voirie Public Etude sommaire des textes réglementaires Décret 21 décembre 2006 Accessibilité Voiries et annexes II et III Les Sanctions Etude pratique, Vérification, contrôle de l accessibilité, Méthode des relevés et du chiffrage des travaux à réaliser pour la mise ne conformité Rédaction d un modèle de diagnostic 389

MODULE INTERNET ET IMMOBILIER 390

REALISER UNE ETUDE DE MARCHE IMMOBILIER Pour lancer une opération de construction ou de commercialisation, les professionnels de l'immobilier se doivent d'avoir une vision précise du marché local, cette journée de formation leur permet de réaliser eux-mêmes les études nécessaires à cette connaissance de leur marché. Objectif de la formation. Apporter aux participants une méthode et des outils pour conduire de façon professionnelle l'étude d'un marché immobilier au plan local. Public concerné. 1) Les professionnels de l'immobilier qui veulent connaître le marché (logements, bureaux, activités ) d'une ville ou d'un territoire. 2) Les responsables immobiliers d'entreprises. Plan détaillé. Introduction. La méthodologie : Savoir ce que l'on cherche, savoir où et comment le trouver. - Une étape préalable : Préciser le périmètre géographique de l'étude en fonction de la nature de l'opération et de la clientèle ciblée. - Les objectifs de l'étude : Poser les bonnes questions et définir ce que l'on cherche. - Identifier les sources, les moyens et les délais. - Le plan de l'étude : les fondamentaux locaux (démographie, richesse, économie, équipement transport, commerces, écoles ), le parc de logements ou de bureaux (offre, construction, occupation ), la demande, les prix et les valeurs. 1 ère partie : Conduire une étude documentaire. - Un préalable indispensable : connaître et comprendre les spécificités locales. - Où trouver des études existantes, gratuites ou payantes, publiques et privées.. Les éditeurs spécialisés.. La presse professionnelle et grand public.. Les instituts d'études.. Les agents immobiliers.. Les conseils en immobilier d'entreprises.. Les acteurs locaux : administrations et syndicats professionnels. 391

- Etudes de cas :. Le marché du logement de Rouen.. Le marché des locaux industriels de la région de Saumur. 2 ème partie : Connaître les valeurs et les prix des biens immobiliers. - Les différents prix d'un bien immobilier, leur définition, leur usage. - Où trouver le prix du m² et les prix de vente ou de location d'un bien type :. Les chiffres des notaires.. Les dossiers de la presse.. Les bases de données.. Les annonces : presse, Internet, vitrines. - Utiliser Internet pour établir des fourchettes de prix fiables et utilisables :. Les argus et calculettes.. Les bases de données professionnelles sur Internet. - Etude de cas : Location de bureaux de 500 m² à Levallois. - Travaux pratiques sur Internet à partir des cas des participants. 3ème partie : L'étude terrain. - Point méthodologique sur les enquêtes qualitatives et quantitatives. - Interroger les professionnels. - Sonder la cible. 4ème partie : Comment présenter l'étude et les résultats. - Les trois phases de l'étude : les faits, l'interprétation des faits, conclusions et recommandation. - Les sources : les citer et les évaluer. - Bien distinguer messages et analyses. - Le cheminement logique du raisonnement. - Les différents rendus : La lettre du manager, l'étude, la synthèse, les annexes. - Les supports de présentation: rapport, présentation PWP 392

AUGMENTER L AUDIENCE D UN SITE INTERNET IMMOBILIER Objectif de la formation : Connaître et comprendre les moyens techniques concrets et les principes utilisés par les professionnels pour développer le trafic d'un site Internet. Toutes les références et les exemples sont issus de l'immobilier. Public : Responsables marketing et de la communication, webmasters, responsables du développement. 1) Techniques on-line. Les procédés à mettre en oeuvre sur le site et sur Internet pour que les internautes visitent votre site. 2) Techniques off-line. Les techniques de communication qui permettent de développer la notoriété d'un site Internet. 3) Mesure d'audience. Les différents types de statistiques, les comprendre, trouver les informations. 4) Pour aller plus loin. Suivre les innovations en restant au contact des meilleurs experts. INTRODUCTION : - Mise en perspective du rôle d'internet pour l'immobilier. - La croissance d'internet. - Internet pour les différents métiers de l'immobilier. LES TECHNIQUES ON-LINE. Les annuaires Internet. - Les annuaires généralistes. - Les annuaires thématiques de l'immobilier. - Le budget de référencement sur les annuaires. Le référencement "naturel" sur les moteurs de recherches. - Notions à connaître et définitions. - Les principaux moteurs et leur part de marché. 393

- Le choix des mots-clés : Théorie et étude de cas. - Mesure de la pertinence d'un mot : Théorie et étude de cas. - Key-word marketing. - Pagerank. - Echanges de liens entre sites. - Balises méta. - Les erreurs conduisant au de référencement Le référencement payant. - Les liens sponsorisés. - Les différents réseaux. - Comment ça marche : la console de Google. - Les micros-sites. - Etude d'un cas complet : démarche, calendrier, budget et résultats. La communication sur Internet. - News letter. - Mailing list - Spam et e-mailing. Les aspects juridiques spécifiques à Internet. - Déclaration à la Cnil. - Opt-in et opt-out. Le travail sur le contenu. - Textes et graphisme. - Mises à jour et actualisation. - Comprendre comment l'internaute navigue sur un site. LES TECHNIQUES OFF-LINE. - Les actions basiques fondamentales. - La publicité papier pour Internet. - Le buzz marketing. - Relations presse. - Salons et réunions d'informations. 394

LA MESURE D'AUDIENCE. Les différentes techniques de mesure d'audience. - Site Centric. - Panel. Les chiffres de fréquentation. - Le trafic des principaux sites. - Les sources d'information sur les audiences. L'ACCES A L'EXPERTISE. - Les sources web. - Les experts et leur forum. - Les lieux de rencontres. 395

CHAPITRE V/ DROIT INDIVIDUEL A LA FORMATION DIF Nous pouvons vous communiquer, sur demande de votre part, soit par courrier soit par mail, le manuel DIF 2010 396

Depuis mai 2005, est entré en application la loi du 4 mai 2004 relative à la formation tout au long de la vie et au dialogue social qui transpose l accord national interprofessionnel du 20 septembre 2003 s adressant à chaque salarié en CDI ayant une ancienneté d au moins un an qui capitalise un droit à la formation de 20 heures par an, cumulables à hauteur de 120 heures en 6 ans (Article L.933-1 à L.933-6 du code du travail). A la date de l élaboration de ce manuel, l accord de branche de l immobilier sur la gestion du DIF reste dans l attente d un arrêté d extension ; Il semble à priori que celui-ci devrait prévoir un capital annuel de 21 heures ouvrant droit aux premières demandes individuelles de formation. Les thèmes de formation prioritaires dans cet accord de branche seront des formations métiers liées directement à l activité du salarié. Les différentes formations intégrées dans ce manuel que ce soit en inter (voir le calendrier à la suite) ou que ce soit en intra, sont programmées sur des journées de 7 heures, à partir du moment où le salarié a fait choix d une des formations, elles peuvent s imputer sur leurs droits. Dans le cadre de l élaboration du plan de formation, trois catégories d actions sont envisageables : - actions d adaptation au poste de travail - actions pour le maintien des capacités des salariés à occuper un emploi - actions de développement des compétences Chaque année les salariés titulaires d un contrat doivent être informés du total des droits acquis au titre du DIF. - LES NIVEAUX Hypothèses et conditions de la formation professionnelle des salariés, dans le cadre des «plans de formation» : - Les «actions d adaptation au poste de travail» : Ce type de formations (Article L.932-1 I du code du travail) doit permettre au salarié concerné de s adapter à une évolution de ses connaissances nécessaires à sa fonction. Les programmes proposés visent une adaptation juridique. Le temps consacré à ces formations pendant le temps du travail est comptabilisé comme du travail effectif et rémunéré comme tel sans déduction ou participation particulière du salarié. - Les «actions de formation liées à l évolution des emplois ou qui participent au maintien dans l emploi» : Ce type de formations (article L.932-1-II du code du travail) permet au salarié concerné d acquérir des connaissances ou techniques supplémentaires par rapport à celles qu il possède déjà, au-delà d une simple mise à jour. Il s agit de formations permettant au salarié d accéder à des postes différents (promotions, changements de fonctions ). Le temps consacré à ces formations est également comptabilisé comme du temps de travail effectif et rémunéré comme tel. Toutefois, sous condition d un accord d entreprise ou bien de l accord individuel du salarié, ce type de formation d évolution peut entraîner un dépassement de la durée légale ou conventionnelle du travail sans que les heures complémentaires soient considérées comme des heures supplémentaires au niveau des majorations de salaire. Mais le dépassement, ainsi autorisé ne doit pas être de plus de 50 heures par salarié par an. 397

- «Les actions de formation ayant pour objet le développement des compétences des salariés» Cette troisième catégorie de formations doit permettre au salarié d acquérir des connaissances ou techniques éventuellement sans rapport avec celles qu il possède déjà, en vue de développer sa formation en général. Il s agit de formations permettant au salarié d accéder à des professions ou postes différents (promotions, changement de fonctions ou de domaine d activités.). Les salariés suivant ces formations ne sont indemnisés qu à hauteur de 50 % de leur salaire net (article L.932-1-III du code du travail). Le temps consacré à ces formations, peut ne pas être comptabilisé comme du temps de travail effectif, sous condition de l accord individuel du salarié (ce dernier dispose d ailleurs d un droit de renonciation dans les huit jours suivant l article L.932-1-II du code du travail). Les formations ainsi autorisées en dehors des heures de travail, ne doivent pas comporter plus de 80 heures annuelles par salarié. Les différents programmes proposés par l AFAC peuvent s adapter aux trois types d actions ainsi évoquées - LE DEROULEMENT DES FORMATIONS AFAC DIF Dans l hypothèse ou le salarié opterait au vu du manuel 2006 pour une formation individuelle, Les formations AFAC DIF, quel que soit le programme choisi sont organisées en 5 phases : Phase 1 - En travail direct avec le formateur : 2 heures Cette première phase de formation DIF permet la prise de contact avec le salarié, la présentation de la méthode pédagogique, ainsi que de la progression des acquis, la remise d un premier dossier de travail, qui sera en fonction de cette première phase complété par la remise d un second document, constitué de l information juridique nécessaire (textes de référence, résolution de cas pratiques, éléments de jurisprudence, référence des codes à consulter). Si l organisation de l entreprise le permet sera également remis les éléments de référence permettant de travailler sur internet. Le sujet de la formation sera également évoqué dans ces lignes principales lors de cette première phase. Les horaires de travail pour cette première phase peuvent être envisagés sur le temps de travail du salarié ou en dehors de ces horaires de travail. Phase 2 - Travail personnel du salarié : 5 heures Cette phase 2 permettra au salarié d analyser les différents documents remis, de travailler sur les différents dossiers et de prévoir éventuellement un espace de travail internet en fonction du besoin et des possibilités de l entreprise. Elle lui permettra également de recenser ses préoccupations et questions qui seront validées en phase 3, lors du travail direct avec le formateur. 398

Phase 3 En travail direct avec le formateur : 3 heures Sur la base du travail fourni en phase 2, cette nouvelle phase permettra la vérification de l acquis et le complément d information en fonction du sujet choisi qui pourra alors être complété. Cette phase permettra également de répondre aux questions et préoccupations du salarié et d évaluer les points faibles et les points forts pour conforter l acquis et de préparer la dernière séquence de travail personnel du salarié. Un dossier complémentaire, pourra être remis lors de cette phase. Phase 4 - Travail personnel du salarié : 6 heures. Cette dernière phase de travail personnel du salarié sera organisée en lui permettant un contact direct avec le formateur soit par email, par fax ou par téléphone., pour compléter sa connaissance en fonction du sujet choisi et l aider à la résolution des cas qui auront pu lui être soumis lors de la phase 3. Le même espace de travail sur internet sera envisagé sous réserves des possibilités de l entreprise. Phase 5 - En travail direct avec le formateur : 4 heures Cette dernière phase permettra d approfondir et de traiter définitivement le sujet choisi par le salarié, de compléter l acquis et les connaissances nouvelles et d arriver à une maîtrise du sujet. Ces 5 phases proposées par le centre AFAC peuvent en fonction des souhaits de l entreprise être modulées différemment (par exemple, en les proposant en trois phases avec : Phase 1 : En travail direct avec le formateur Phase 2 : Travail personnel du salarié Phase 3 : En travail direct avec le formateur Présentation du dispositif Le droit individuel à la formation (DIF) permet aux salariés disposant d'une certaine ancienneté dans l'entreprise de bénéficier d'actions de formation professionnelle, rémunérées ou indemnisées, en dehors du temps de travail ou durant celui-ci. Le DIF est une nouvelle modalité d'accès des salariés à la formation, à côté des formations retenues par l'employeur dans le plan de formation et du projet individuel du salarié formalisé dans le cadre du congé individuel de formation (CIF). Le DIF peut se décliner différemment d'une entreprise ou d'une branche à l'autre, une large place étant faite à la négociation collective. Bénéficiaires Salariés en contrat à durée indéterminée (CDI) Tout salarié titulaire d'un CDI, à temps complet ou à temps partiel, et disposant d'une ancienneté d'au moins un an dans l'entreprise qui l'emploi bénéficie, chaque année, d'un droit individuel à la formation. Sauf accord de branche ou d'entreprise plus favorable, l'ancienneté d'un an est comptabilisée à compter du 7 mai 2004. Les premières heures capitalisées au titre du DIF peuvent donc être utilisées à compter du 7 mai 2005. 399

Salariés en contrat à durée déterminée (CDD) Les salariés employés en CDD peuvent également bénéficier du DIF sous réserve d'avoir travaillé au moins quatre mois, consécutifs ou non, sous CDD au cours des douze derniers mois. Le salarié sous CDD doit être informé par son employeur de ses droits au titre du DIF. Exclus du dispositif Les titulaires d'un contrat d'apprentissage ou d'un contrat de professionnalisation ne peuvent pas bénéficier du DIF. Modalités d'acquisition des droits au DIF Droits annuels La durée des droits acquis au titre du DIF est de 20 heures par an. Une convention ou un accord collectif interprofessionnel, de branche ou d'entreprise peut toutefois prévoir une durée supérieure. Pour les salariés à temps partiel ou employés sous CDD, cette durée est calculée au prorata de leur durée du travail. Cumul des droits Les droits acquis peuvent être cumulés sur 6 ans. Au terme de cette période et à défaut de son utilisation en tout ou partie, le DIF reste plafonné à 120 heures. Ce plafond s'applique également aux salariés à temps partiel, quel que soit le nombre d'années cumulées, sur la base des droits annuels acquis au prorata de leur durée de travail. Aménagements conventionnels Une convention ou un accord collectif de branche ou d'entreprise peut prévoir des modalités particulières de mise en oeuvre du DIF, sous réserve que le cumul des droits ouverts soit au moins égal : à une durée de 120 heures sur 6 ans, ou, pour les salariés à temps partiel, au montant cumulé des heures calculées chaque année au prorata de la durée du travail dans la limite de 120 heures. Déduction du nombre d'heures Le crédit d'heures dont dispose le salarié au titre du DIF est réduit à hauteur des formations qu'il réalise dans le cadre de celui-ci. Information des salariés Chaque salarié est informé par écrit annuellement du total de ses droits acquis au titre du DIF. 400

Actions de formation admises Priorités fixées par convention ou accord Des priorités peuvent être définies pour les actions de formation mises en oeuvre dans le cadre du DIF par convention ou accord collectif de branche ou d'entreprise ou, à défaut, par accord interprofessionnel. En l'absence de convention ou d'accord A défaut d'un tel accord, les actions de formation mises en oeuvre dans le cadre du DIF sont : les actions de promotion permettant d'acquérir une qualification plus élevée ; les actions d'acquisition, d'entretien ou de perfectionnement des connaissances ; les actions de qualification visant à l'obtention d'une qualification enregistrée dans le répertoire national de certifications professionnelles, ou reconnue dans les classifications d'une convention collective nationale de branche, ou figurant sur une liste établie par la commission paritaire nationale de l'emploi d'une branche professionnelle. Mise en oeuvre du DIF Initiative du salarié La mise en oeuvre du DIF relève de l'initiative du salarié, en accord avec son employeur. Le choix de l'action de formation envisagée est arrêté par accord écrit du salarié et de l'employeur. Ce choix tient éventuellement compte des priorités conventionnelles. Réponse de l'employeur L'employeur dispose d'un mois pour notifier sa réponse lorsque le salarié prend l'initiative de faire valoir ses droits à la formation. L'absence de réponse de l'employeur vaut acceptation du choix de l'action de formation. En cas de désaccord Lorsque, durant deux exercices civils consécutifs, le salarié et l'entreprise sont en désaccord sur le choix de l'action de formation au titre du DIF, l'organisme paritaire agréé au titre du congé individuel de formation (OPACIF) dont relève l'entreprise assure par priorité la prise en charge financière de l'action de formation dans le cadre d'un congé individuel de formation (CIF). La demande du salarié doit toutefois correspondre aux priorités et critères définis par l'organisme. Déroulement du DIF Principe : déroulement du DIF en dehors du temps de travail Les actions de formation se déroulent, en principe, en dehors du temps de travail. Toutefois, une convention ou un accord collectif de branche ou d'entreprise peut prévoir que le DIF s'exerce en partie pendant le temps de travail. 401

Protection sociale du salarié Pendant la durée de la formation réalisée, le salarié bénéficie de la législation de la sécurité sociale relative à la protection en matière d'accidents de travail et de maladies professionnelles. Rémunération Formation pendant le temps de travail Les heures consacrées à la formation pendant le temps de travail constituent du temps de travail effectif et ouvrent donc droit au maintien de la rémunération du salarié. Formation hors période de travail Lorsque les heures de formation sont effectuées hors du temps de travail, le salarié bénéficie du versement par l'employeur d'une allocation de formation, égale à 50 % de la rémunération nette de référence du salarié. Cette allocation de formation n'est pas soumise à cotisations sociales et s'ajoute à la rémunération du salarié. Un document récapitulatif retraçant l'ensemble des heures de formation effectuées et des versements de l'allocation afférents est remis au salarié chaque année. Ce document est annexé au bulletin de paie. Frais de formation Les frais de formation correspondant aux droits ouverts au titre du DIF sont à la charge de l'employeur. Pour les salariés en CDD, c'est l'opacif dont relève l'entreprise qui assure la prise en charge des frais de formation, de transport et d'hébergement ainsi que de l'allocation de formation. Prise en charge de l'action de formation dans le cadre du CIF Si l'opacif prend en charge l'action de formation dans le cadre du CIF (en cas de désaccord entre le salarié et l'entreprise sur le choix de l'action au titre du DIF), l'employeur est tenu de verser à l'organisme le montant de l'allocation de formation correspondant aux droits acquis par l'intéressé au titre du DIF et les frais de formation. DIF et rupture de contrat Transférabilité du DIF en cas de licenciement Le DIF est transférable en cas de licenciement du salarié, sauf pour faute grave ou faute lourde. Le montant de l'allocation de formation correspondant aux heures acquises au titre du DIF et n'ayant pas été utilisées permet de financer, en tout ou partie, une action de bilan de compétences, de validation des acquis de l'expérience (VAE) ou de formation, sous réserve que celle-ci ait été demandée par le salarié avant la fin du préavis. Dans la lettre de licenciement, l'employeur doit informer le salarié de ses droits en matière de DIF, et notamment de cette possibilité de demander pendant le préavis à bénéficier de telles actions. A défaut d'une telle demande, le montant correspondant au DIF n'est pas dû par l'employeur. 402

Transférabilité du DIF en cas de démission En cas de démission, le salarié peut aussi demander à bénéficier de son DIF sous réserve que l'action de bilan de compétences, de VAE ou de formation soit engagée avant la fin du préavis. Non transférabilité en cas de départ à la retraite En cas de départ à la retraite, le DIF n'est pas transférable. Le salarié perd donc ses droits en la matière. LES TEXTES DE REFERENCE La loi du 4 mai 2004 relative à la formation tout au long de la vie et au dialogue social qui transpose l accord national interprofessionnel du 20 septembre 2003 et modifie profondément l organisation de la formation continue des salariés est aujourd hui entrée en application. Elle a été complétée par différents décrets : - décret n 2004 870 du 25 août 2004 - décret n 2004 871 du 25 août 2004 - décret n 2004 968 du 13 septembre 2004 - décret n 2004 993 du 15 octobre 2004 - décret n 2004 1094 du 15 octobre 2004 - décret n 2004 1096 du 15 octobre 2004 - décret n 2004 1214 du 16 novembre 2004 - décret n 2004 1293 du 26 novembre 2004 - décret n 2005 6 du 5 janvier 2005 - décret n 2005 64 du 28 janvier 2005 Complété et modifié par la loi n 2008 67 du 21 janvier 2008. 403

CHAPITRE VI/ CALENDRIER DES FORMATIONS EN INTER 1 er SEMESTRE 2010 Toutes ces formations en inter peuvent être organisées au sein de votre entreprise et modulées en fonction de vos spécificités Certaines journées d étude, conférences ou petits déjeuners s ajouteront à cette liste en fonction de l actualité juridique et jurisprudentielle. 404

Association pour la Formation et l'aide à la Connaissance. Vous pouvez consulter le catalogue complet des formations 2009 ainsi que le calendrier des formations en inter sur notre site : http://www.afac-formation.com FORMATIONS EN INTER DU 7 JANVIER AU 29 JUIN 2010 jeudi 7 janvier - maîtriser l audience d un site internet immobilier vendredi 8 janvier les baux commerciaux débutants Lundi 11 janvier introduction à l urbanisme mardi 12 janvier -réglementation ERP sécurité sécurité incendie risque de panique accessibilités handicapés en immobilier d entreprise analyse juridique mardi 12 janvier - comment reconnaître et utiliser la démarche HQE, les labels HPE 2005, THPE, ENR 2005, BBC 2005, l association effinergie, les BEPOS. mercredi 13 janvier la fiscalité immobilier fondamentaux et actualité après la loi de finances mercredi 13 janvier - Accessibilité handicapés ERP 1 ère à 4 ème catégorie) le diagnostic obligatoire pour 2010 et 2011 Aspects techniques pour les professionnels de l immobilier jeudi 14 janvier conférence (9 à 13 heures) atelier urbanisme commercial «comment remplir un dossier en CDAC après les différents textes publiés le grenelle 1 et le futur grenelle 2 jeudi 14 janvier - la gestion des actifs immobiliers l asset management vendredi 15 janvier - les différents droits de préemption : les droits de préemption immobilière et commerciale fondamentaux et actualité lundi 18 janvier les baux commerciaux approfondissement lundi 18 janvier le financement en immobilier d entreprise crédit et crédit bail immobilier mardi 19 janvier - actualité et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques mardi 19 janvier - la copropriété fondamentaux et actualité mercredi 20 janvier - le changement d usage après le 1 er janvier 2009 mercredi 20 janvier : (conférence 9 h à 13 h) baux commerciaux et entrepôts fondamentaux et actualité après la jurisprudence récente de la cour de cassation et le problème des accessibilités handicapés. jeudi 21 janvier vocabulaire technique du bâtiment - fondamentaux jeudi 21 janvier le renouvellement du bail commercial vendredi 22 janvier le cash-flow lundi 25 janvier conférence (9 à 13 heures) le point sur les accessibilités handicapés pour les locaux à usage de bureaux et les lieux de travail : constructions nouvelles et bâtiments existants mardi 26 janvier : Actualités et approfondissement des ICPE en locaux d activités mercredi 27 janvier : les financements structurés appliqués à l immobilier 405

mercredi 27 janvier : rédaction d actes en immobilier d entreprise : le nouveau bail dérogatoire le bail de 9 ans ou plus la convention d occupation précaire et les éventuelles autres formes alternatives de contrats jeudi 28 janvier : Actualité en immobilier d entreprise dans l optique des baux commerciaux et de leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel jeudi 28 janvier : Comprendre l acte notarié dans le processus de vente vendredi 29 janvier : réaliser une étude de marché immobilier Lundi 1er février : les normes IFRS appliquées à l immobilier Lundi 1er février : les charges récupérables réparations locatives état des lieux en immobilier d entreprise fondamentaux et actualité Mardi 2 février : la lecture du bilan Mercredi 3 février : réglementation ERP sécurité sécurité incendie risque de panique accessibilités handicapés en immobilier d entreprise analyse juridique Jeudi 4 février : l expertise immobilière Jeudi 4 février : les diagnostics obligatoires et conseillés en immobilier d entreprise : fondamentaux et actualité vendredi 5 février : maîtriser le financement de ses projets immobiliers vendredi 5 février : Installations classées et baux commerciaux Lundi 8 février conférence (9 à 13 heures) le point sur les accessibilités handicapés concernant les bâtiments d habitation collectifs et les maisons individuelles : constructions nouvelles et existantes Lundi 8 février : urbanisme fondamentaux et actualité Mardi 9 février : les voies d exécution appliquées à l immobilier d entreprise Mardi 9 février : Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé Mercredi 10 février : permis de construire et déclaration préalable : réforme des autorisations d urbanisme Mercredi 10 février : les baux en état futur d achèvement et les baux sous conditions suspensives Jeudi 11 février : la VEFA et la VIR Vendredi 12 février : fonds de commerce réglementation droit au bail cession évaluation après la loi Dutreil Lundi 15 février : les baux commerciaux débutants Mardi 16 février : le changement d usage après le 1 er janvier 2009 Mardi 16 février : les diagnostics obligatoires et conseillés en immobilier d habitation fondamentaux et actualité Mardi 16 février : le droit de préemption urbain Mercredi 17 février : les baux commerciaux approfondissement jeudi 18 février : les fondamentaux en accessibilité en immobilier après la loi de février 2005 et ses différents décrets et arrêtés d application aspect juridique et aspect technique (2 intervenants) FORMATIONS PROVINCE Jeudi 25 et vendredi 26 février : AIX EN PROVENCE Hôtel le Mas d Entremont Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) Lundi 1 er et mardi 2 mars : TOULOUSE Hôtel MONNET DECROIX - Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) Jeudi 4 et vendredi 5 mars : LYON Hôtel Villa Florentine Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) 406

Lundi 8 mars : Installations classées pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise : fondamentaux et actualité Mardi 9 mars : l urbanisme commercial fondamentaux et actualité Mardi 9 mars : l externalisation des actifs immobiliers Mercredi 10 mars : maîtriser l audience d un site internet immobilier Mercredi 10 mars : Maîtrise d ouvrage et sous-traitance fondamentaux et actualité jeudi 11 mars : Actualité en immobilier d entreprise dans l optique des baux commerciaux et de leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel vendredi 12 mars : les différents droits de préemption : les droits de préemption immobilière et commerciale fondamentaux et actualité lundi 15 mars : les OPCI lundi 22 mars : introduction à l urbanisme lundi 22 mars : baux commerciaux et centres commerciaux fondamentaux et actualité mardi 23 mars : comment reconnaître et utiliser la démarche HQE, les labels HPE 2005, THPE, ENR 2005, BBC 2005, l association effinergie, les BEPOS. mercredi 24 mars : Accessibilité handicapés ERP 1 ère à 4 ème catégorie) le diagnostic obligatoire pour 2010 et 2011 Aspects techniques pour les professionnels de l immobilier jeudi 25 mars : la comptabilité du syndicat des copropriétaires fondamentaux et actualité jeudi 25 mars : la gestion des actifs immobiliers l asset management lundi 29 mars : réaliser une étude de marché immobilier mardi 30 mars : Actualités et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques mercredi 31 mars : conférence (9 à 13 heures) Charges récupérables en immobilier d entreprise : quelles clauses intégrer dans le bail en fonction de la jurisprudence évolutive de la cour de cassation jeudi 1 er avril : la gestion locative en immobilier d habitation : fondamentaux et actualité mardi 6 avril : le renouvellement du bail commercial mercredi 7 avril : Actualités et approfondissement des ICPE en locaux d activités mercredi 7 avril : Le point sur la réglementation professionnelle en immobilier d entreprise et en immobilier d habitation loi Hoguet devoir de conseil et obligation d information mercredi 7 avril : urbanisme fondamentaux et actualité Jeudi 8 avril : vocabulaire technique du bâtiment - fondamentaux jeudi 8 avril : réglementation ERP sécurité sécurité incendie risque de panique accessibilités handicapés en immobilier d entreprise analyse juridique Jeudi 8 avril : le cash-flow vendredi 9 avril : techniques et comportement de vente en immobilier d entreprise lundi 12 avril : les baux commerciaux débutants mardi 13 avril : le changement d usage après le 1 er janvier 2009 mercredi 14 avril : l expertise immobilière mercredi 14 avril : techniques et comportement de vente en immobilier d habitation jeudi 15 avril : les baux commerciaux approfondissement mercredi 28 avril : le loueur en meublé professionnel FORMATIONS PROVINCE Jeudi 22 et vendredi 23 avril : AIX EN PROVENCE Hôtel le Mas d Entremont Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) Lundi 26 et mardi 27 : LYON Hôtel Villa Florentine Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) Jeudi 29 avril et vendredi 30 avril : TOULOUSE Hôtel MONNET DECROIX - Ces deux journées reprendront les fondamentaux et l actualité en immobilier d entreprise, réparties en 4 cycles de 3 heures (programme détaillé sur demande) 407

lundi 3 mai : petit déjeuner débat (8 h 30 10 h 00 «l urbanisme commercial après le grenelle 2» mardi 4 mai : les financements structurés appliqués à l immobilier mardi 4 mai : les charges récupérables réparations locatives état des lieux en immobilier d entreprise fondamentaux et actualité mercredi 5 mai : l urbanisme commercial fondamentaux et actualité jeudi 6 mai : comprendre l acte notarié dans le processus de vente lundi 10 mai : les normes IFRS mardi 11 mai : la fiscalité immobilière fondamentaux et actualité mercredi 12 mai : permis de construire et déclaration préalable : réforme des autorisations d urbanisme lundi 17 mai : maîtriser le financement de ses projets immobiliers mardi 18 mai : - comment reconnaître et utiliser la démarche HQE, les labels HPE 2005, THPE, ENR 2005, BBC 2005, l association effinergie, les BEPOS. mercredi 19 mai - Accessibilité handicapés ERP 1 ère à 4 ème catégorie) le diagnostic obligatoire pour 2010 et 2011 Aspects techniques pour les professionnels de l immobilier jeudi 20 mai : les voies d exécution appliquées à l immobilier d entreprise vendredi 21 mai : Se préparer à une visite d inspection d un entrepôt logistique classé mardi 25 mai : les baux en état futur d achèvement et les baux sous conditions suspensives mercredi 26 mai : la VEFA et la VIR jeudi 27 mai : la lecture du bilan vendredi 28 mai : copropriété fondamentaux et actualité lundi 31 mai : maîtriser l audience d un site internet immobilier mardi 1 er juin : installations classées pour la protection de l environnement et immobilier d entreprise fondamentaux et actualité mardi 1 er juin : l externalisation des actifs immobiliers mercredi 2 juin : les baux commerciaux débutants jeudi 3 juin : cession de fonds de commerce cession de droit au bail détermination des valeurs locatives aspect juridique et aspect techniques (2 intervenants) lundi 7 juin : introduction à l urbanisme mardi 8 juin : actualité et approfondissement des ICPE en entrepôts logistiques mercredi 9 juin : Actualité en immobilier d entreprise dans l optique des baux commerciaux et de leur nouvel environnement juridique et jurisprudentiel jeudi 10 juin : vocabulaire technique du bâtiment fondamentaux et actualité vendredi 11 juin : les baux commerciaux approfondissement lundi 14 juin : conférence (9 à 13 heures) le point sur le droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les cessions de terrain d une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m2 mardi 15 juin : actualité et approfondissement des ICPE en locaux d activités mardi 15 juin : réglementation ERP sécurité sécurité incendie risque de panique accessibilité handicapés en immobilier d entreprise analyse juridique mercredi 16 juin : baux commerciaux et centres commerciaux jeudi 17 juin : les OPCI lundi 21 juin : rédaction d actes en immobilier d entreprise : le nouveau bail dérogatoire le bail de 9 ans ou plus la convention d occupation précaire et les éventuelles autres formes alternatives de contrats. mardi 22 juin : les diagnostics obligatoires et conseillés en immobilier d entreprise fondamentaux et actualité mercredi 23 juin : le changement d usage après le 1 er janvier 2009 jeudi 24 juin : l expertise immobilière Jeudi 24 juin : réaliser une étude de marché immobilier vendredi 25 juin : les diagnostics obligatoires et conseillés en immobilier d habitation fondamentaux et actualité lundi 28 juin : conférence (9 à 13 heures) le point sur les différents textes votés au premier semestre 2010 ayant une incidence en immobilier mardi 29 juin : installations classées et baux commerciaux 408

POUR TOUS RENSEIGNEMENTS - DEMANDE DE PROGRAMMES DETAILLES OU INSCRIPTION (s) email : afac@afac-formation.com Tél. : 01 44 07 06 84 - Fax : 01 46 34 26 89 - web : www.afac-formation.com ORGANISATION Ces journées d'étude ou conférences se dérouleront dans notre centre de formation situé à Paris 5ème arrondissement ; 8, rue des 3 portes Moyens d'accès : RER ligne B et C station ST MICHEL NOTRE DAME métro ligne 10 : station MAUBERT MUTUALITE - PARKING : RUE LAGRANGE Le plan d'accès vous sera envoyé dès après l'inscription. Les frais de participation par personne sont : Pour une journée d'étude : Hors taxe : 700,00 soit 837 20 TTC comprenant le petit déjeuner d'accueil, les pauses et le déjeuner. Pour une conférence : Hors taxe : 450, 00 - soit 538 20 TTC comprenant le petit déjeuner d accueil Pour un petit déjeuner : Hors taxe : 180, 00 soit 215 28 TTC AFAC associa AFAC association pour la formation et l'aide à la connaissance 8, rue des 3 portes 75005 PARIS. Tél. 01 44 07 06 84- N siret : 440 656 932 00017 APE : 8559 A - agrément : 11753580375 tion pour la formation et l'aide à la connaissance 8, rue des 3 portes 75005 PARIS. Tél. 01 44 07 06 84- N siret : 440 656 932 00017 APE : 804 C agrément : 11753580375 409

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