LE PRIX DE L IMMOBILIER D HABITATION SUR LE LONG TERME Cours - Immobilier - ENTPE. J. Friggit (CGEDD), novembre 2013. Les points de vue exprimés n engagent que le conférencier. http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html 1
Organisation Choix d aborder de nombreux aspects, à charge pour l auditoire de se reporter aux supports Choix d inclure de nombreuses diapositives, dont beaucoup seront sautées lorsqu elles ne sont pas indispensables mais constitueront un «fond de dossier» Les supports sont téléchargeables sur http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html Notes générales plus ou moins longues Articles sur des aspects particuliers Valeurs numériques et sources des séries longues Actualisations mensuelles Présentations (dont celle-ci) Possibilité d abonnement aux publipostages qui annoncent les actualisations Twitter: @PrixImmoCgedd 2
PLAN 1. Historique du prix des logements 2. Quelques propriétés du prix des logements 3. Comparaison avec les autres actifs 4. Loyers et revenus depuis 1970 5. Comment expliquer l'envolée du prix des logements de 2000-2008? 6. Prospective 7. Conclusion 3
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.5. Comparaison internationale 4
10 Pour l anecdote: indices du prix des logements à Paris depuis 1200 Indices du prix des logements à Paris depuis 1200 Monnaie constante Base 2000=1 1 Record du monde à notre connaissance Deux guerres mondiales Contrôles des loyers Inflation 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 2000 0,1 1348 Peste noire Guerre de 100 ans Pente +0,6% par an en moyenne sur 800 ans Peu de signification Division par 15 0,01 Division par 4 Centre de Paris 1200-1790 Centre de Paris 1790-1850 avant ajustement pour obsolescence Peste noire: diminution de la population de 30 à 50% Paris «valeur refuge» coïncidant avec une baisse du contre les troubles en prix des logements d environ Ile-de-France? 75% (soit environ 2 fois plus). 0,001 Source: CGEDD d après d Avenel, Duon, INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales Paris 1840-2009 avant ajustement pour obsolescence Paris 1840-2009 après ajustement pour obsolecsence 5
10 1840-2012: le trou de 1914-1965 1 Indices du prix des logements en France et à Paris Monnaie constante, base 2000=1 France Paris Défaite de 1870 Contrôles des loyers + inflation Sortie des contrôles des loyers 1914 1948 1965 1930-35 1800 1850 1900 1950 2000 «valeur refuge» hors des actions 1940-44 «Valeur refuge» contre l inflation 0,1 Deux «bosses» au fond du «trou» «Trou» 0,01 1840-1914 1914-1965 1965-2011 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Duon, Toutain et Villa (CEPII). 6
3 DE QUOI PARLE-T-ON? Attention aux «effets qualité» ou «effets de structure»! Revenu disponible par ménage Indice du prix des logements anciens en France Dépense de logement par ménage Indice des loyers (indice stock) Indice du coût de la construction (indice flux) Monnaie constante, base 1965=1 (valeur moyenne stock) (indice flux) (valeur moyenne stock) 3,22 3,00 2 1,68 1,43 1 1,04 0 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE et bases notariales 7
Exemple d effet qualité (1): surface Surface 100 90 80 70 60 50 70 3,1 Surface par logement, nombre de personnes par logement et surface par personne 73 2,9 79 2,8 83 2,7 85 2,6 87 89 Surface par logement (m²) Surface par personne (m²) Nombre de personnes par logement (m², échelle de droite) 2,5 2,5 90 2,4 Nb de personnes par ménage 91 2,3 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 40 30 20 23 25 28 31 33 34 36 38 40 2,0 1,5 1,0 10 0,5 0 0,0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 Source: CGEDD d après enquêtes logement Millésime de l enquête logement 8
Exemple d effet qualité (2): confort * Les ménages à bas revenu ont été les grands gagnants de l augmentation du confort des logements: exemple du % de logements locatifs privés équipés d un WC intérieur. * Dans le même temps, le loyer des locataires à bas revenu a augmenté plus rapidement que la moyenne: le resserrement de l éventail des conforts s est accompagné d un resserrement de l éventail des loyers. Des analyses économétriques complexes sont nécessaires pour estimer la part du resserrement de l éventail des loyers qui est attribuable au resserrement de l éventail des conforts. 100% % des logements équipés d'un WC intérieur Locataires du secteur privé, selon le décile de revenu du locataire 80% 60% 40% 1er décile 2e décile 3e décile 4e décile 5e décile 6e décile 7e décile 8e décile 9e décile 10e décile Tous déciles 20% 0% Source: CGEDD d après enquêtes 1970 logement 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 9
Stabilité sur 1965-2000 puis envolée puis «stabilité» de l indice du prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage 2 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 Indice du prix des logements rapporté au revenu par ménage France, base 1965=1 Indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage, base 1965=1 7 ans d envolée 6 ans de quasi «stabilité» Exception française 1,3 1,2 35 ans de stabilité 1,1 1 Tunnel 0,9 0,8 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE. 10
Différenciation géographique 2,6 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2 Indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage Différenciation Paris / Ile-de-France / province Base 1965=1 France Paris Ile-de-France Province 2,46 (Paris, T2 13) 2,06 (Ile-de-Fr., T2 13) 1,9 1,8 1,7 NB: le dénominateur des quatre ratios est le revenu disponible par ménage sur l'ensemble de la France Exception par rapport aux régularités tendancielles = «crise» 1,76 (France, T2 13) 1,6 1,64 (Province, T2 13) 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 1 Tunnel 0,9 0,8 0,7 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE. 11
La crise de 1987-1995 en Ile-de-France: centrée sur Paris 1,9 1,8 1,7 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 Prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage (de l'ensemble des ménages français) Base 1985 = 1 Départt 75 Départt 77 Départt 78 Départt 91 Départt 92 Départt 93 Départt 94 Départt 95 France Ile-de-France Province 1 0,9 1980 1985 1990 1995 2000 Source: CGEDD d après bases de données notariales et INSEE 12
La crise de 1987-1995 a été très localisée Indicateur de crise 0,5 Source: CGEDD d après bases de données notariales et INSEE 13
2000-2010: hétérogénéité de la croissance du prix des logements selon le département Les extrêmes (croissance de 2000 à 2010 de l indice du prix des logts anciens): Les 3 plus petits accroissements: Territoire de Belfort: +59%; Haut-Rhin: +64%, Moselle +70% Les 3 plus grand accroissements: Bouches-du-Rhône, Paris, Alpes-Maritimes: (à égalité) +138% (France: + 107%) (Source: indices Notaires-INSEE et Perval) De 2000 à 2010, croissance d autant plus élevée que: -Plus de résidences secondaires -Plus de résidences principales locatives privées -Moins de résidences princip. occupées par le propriétaire -Moindre construction de logts (élasticité ~ -1 or -2) -Plus forte croissance de la population (élasticité ~ 1 or 2) -Plus forte croissance du revenu par mén. (élasticité ~ 1) -Moindre croissance du chômage -Résultats non robustes par rapport à la période étudiée Détails dans la note: http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/img/pdf/difference-variation-prix-immobilier-par-departement_cle76a2da.pdf Indice du prix des logements anciens 2010 en base 2000=1 Variation totale 1,056 à 1,381 (30) 0,906 à 1,056 (32) 0,587 à 0,906 (32) 14
2000-2010: la différenciation par département de la construction nette de la croissance démographique «explique» la moitié de la différenciation de la variation du prix des logements rapporté au revenu par ménage (mais beaucoup moins sur 1994-2010: résultat non robuste) mais la pente de la droite de régression n est que de ~ -1 ou -2 75 06 34 83 93 66 94 04 31 Provence Méditerranée Paris et Petite Couronne Variation annuelle moyenne du prix des logements rapporté au revenu par ménage 6% 92 5% 4% 3% 13 69 30 84 05 07 95 11 33 48 43 09 59 64 26 15 42 03 73 80 40 23 38 32 17 63 19 76 44 7491 46 01 58 77 85 81 02 61 82 60 24 14 12 10 18 27 28 47 36 37 65 71 78 86 89 45 56 22 29 21 72 87 53 6741 51 49 39 35 7054 79 25 Variation annuelle du prix des logements rapporté au revenu par ménage en fonction de la variation annuelle du nombre de logements nette de la croissance démographique 2000-2010 68 62 16 5055 08 88 57 52 (Variations logarithmiques) Elasticité ~ -2 y = -1,61x + 0,05 R 2 = 0,45 2% Nord-est -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, SOeS et Filocom 90 Variation annuelle du nombre de logements, nette de la variation annuelle moyenne de la population 15
2000-2010: 4 variables «expliquent» 75% de la différenciation par département de la croissance du prix des logements (mais pas sur 1994-2000 : pb de la robustesse) 8% 7% 6% 5% 68 13 05 34 66 11 75 33 48 93 0430 69 6432 84 31 09 59 2326 9473 0717 01 4285 40 74 19 38 43 15 92 62 12 46 16 032476 95 80 44 65 81 82 61 36 14 58027756 10 22 28 7163 50 52 08 18 27 29 37 41 6089 91 4553 21 86 55 51 78 79 87 49 35 6739 25 57 5470 72 88 06 83 4% 3% 2% 1% 0% 90 Valeur observée en fonction de la valeur prévue par la régression sur 2000-2010 par rapport aux variations: du revenu, du parc, de la population, du taux de chômage R²=0,75 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval, INSEE, Filocom 16
5,5% 2000-2010: les prix ont davantage augmenté dans les départements dont le parc contient le moins de résidences principales occupées par le propriétaire Variation annuelle moyenne du logarithme du prix des logements rapporté au revenu par ménage 2000-2010 en fonction du % de résidences principales occupées par le propriétaire en 2005 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 75 05 Reste vrai même si on tient compte des différences de croissance: -du revenu par ménage, -de la population -et du nombre de logements Si l on compare les différents pays, c est plutôt l inverse. Comme quoi le problème n est pas simple. 04 93 06 48 9273 66 34 83 11 94 69 09 74 14 13 33 30 84 31 64 59 95 26 42 07 40 23 62 85 38 80 32 43 15 1719 91 76 46 03 44 1681 77 5812 3624 47 01 82 02 65 6361 56 22 10 37 52 60 18 45 28 29 08 21 27 41 71 86 89 78 50 55 87 67 57 54 35 53 51 49 72 39 88 68 70 25 79 y = -0,09x + 0,08 R 2 = 0,42 2,0% 90 1,5% 25% 30% 35% Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE, Perval et Filocom 40% 45% 50% 55% 60% 17
2000-2010: dans un département donné, les prix ont davantage augmenté pour les types de logements et nombres de pièces qui comprennent le moins de résidences principales occupées par le propriétaire 91,1 77,1 69,1 Source: CGEDD d après bases notariales et Filocom 40% Ecart par rapport à la moyenne du département de la croissance du prix 35% 2010/2000 14,2 30% Ecart par rapport à la moyenne du département de la croissance du prix 2010 / 2000 en fonction de l'écart par rapport à la moyenne du département du % de résidences principales occupées par le propriétaire, par type de bien et nombre de pièces 93,1 91,2 63,3 95,1 94,1 25% 78,1 95,2 31,1 69,2 93,2 77,3 59,2 84,3 95,3 91,3 50,2 34,2 28,2 63,237,2 31,4 76,1 92,1 80,2 49,2 33,1 06,1 33,4 20% DEP, nb de pièces 13,2 77,4 34,4 93,5 85,2 44,2 45,2 62,2 95,4 91,4 57,3 33,2 34,1 57,535,2 59,3 13,1 78,2 92,2 27,2 94,2 33,2 31,3 86,2 60,2 93,3 15% Maisons 59,2 34,3 27,3 64,1 34,2 33,3 61,2 54,1 25,1 22,2 76,2 83,3 40,3 91,5 06,3 67,1 06,2 56,4 77,5 21,1 21,2 67,3 69,3 31,2 13,3 44,1 76,245,2 67,2 83,2 50,3 10% 93,4 76,5 42,4 38,3 44,4 30,4 59,3 45,3 57,4 42,3 24,2 59,478,3 95,5 42,472,3 33,3 60,3 59,4 40,4 17,1 56,2 13,4 06,4 14,2 38,2 76,3 21,3 76,4 94,3 14,3 83,4 39,4 Mini 300 enreg. 77,2 41,3 06,5 44,2 74,168,2 89,2 56,2 80,3 14,1 42,2 54,3 14,3 64,4 69,4 64,2 29,3 75,1 75,2 78,4 42,3 54,3 68,4 22,3 45,3 63,4 91,2 78,3 5% 86,3 25,3 11,2 35,4 26,3 28,4 41,2 92,3 77,3 64,5 21,3 68,4 94,4 77,4 51,4 83,2 67,4 29,4 25,4 38,4 44,3 73,317,3 62,4 01,4 37,514,4 Ecart par rapport à la 59,5 89,3 71,3 94,5 35,364,3 29,4 60,4 40,5 73,1 37,4 35,1 35,2 51,3 44,3 38,3 78,5 50,4 35,5 74,4 76,4 57,6 moyenne du département 91,3 0% 61,4 38,1 54,5 24,4 24,6 27,4 28,5 71,4 30,5 31,573,4 95,3 42,5 74,2 67,5 27,5 45,5 54,4 53,4 60,5 69,5 29,2 54,4 83,5 51,563,5 72,4 80,4 77,5 84,6 du % de résidences principales 89,5 51,6 63,6-70% -60% -50% -40% -30% -20% 85,3-10% 0% 10% 95,4 91,491,5 78,4 59,5 20% 29,2 83,4 30% 01,4 74,3 75,313,524,5 33,4 67,6 occupées 40% par le propriétaire 72,5 76,5 54,5 38,5 25,6 34,4 62,1 73,2 13,2 88,3 93,2 25,5 92,4 60,6 45,4 71,6 35,4 47,5 62,5 44,4 95,5 93,3 59,6 33,5 74,5-5% 64,5 73,4 79,5 01,5 71,5 76,6 78,5 73,5 86,5 89,4 86,6 06,531,6 51,4 22,413,3 74,5 74,6 94,3 94,4 22,5 26,6 57,1 27,6 29,6 80,5 49,6 33,6 41,4 77,6 61,5 63,2 89,6 63,3 61,6 18,6 29,5 50,562,6 75,4 44,5 83,5 85,5 93,4 25,5 y = -0,26x + 0,02 95,6 94,5 34,5 50,6 06,3 13,4 92,5 37,6 21,6 38,5 35,5 06,4-10% 56,4 64,6 34,5 78,6 93,5 06,2 68,1 33,5 28,6 69,3 56,6 56,5 85,6 72,6 38,6 13,5 92,492,5 R 2 = 0,36 63,5 18,5 06,6 44,6 83,6 35,6 41,6 22,6 73,5 13,6 92,6-15% 69,4 34,6 73,6 69,6 94,6 63,1-20% 75,5-25% -30% 11,6 Appartements Reste vrai si on expurge par régression l effet des différences entre départements de croissance du revenu par ménage, de la construction et de la croissance démographique 18
9103,1 Idem pour la seule Ile-de-France, par arrondissement 9401,1 9102,2 Ecart par rapport 70% à la moyenne de l'arrondisst de la croissance du prix 60% 2010/2000 Ecart par rapport à la moyenne de l'arrondissement de la croissance du prix 2010 / 2000 en fonction de l'écart par rapport à la moyenne de l'arrondissement du % de résidences principales occupées par le propriétaire, par type de bien et nombre de pièces 7803,1 7701,2 9301,1 50% 9203,1 9501,3 9302,2 7519,1 9201,1 9103,2 9503,2 9403,2 7701,39503,3 7702,3 9301,2 9202,1 9401,2 9103,3 9102,3 9302,3 40% 9402,1 9503,4 9502,2 7803,2 9201,2 9502,3 9202,2 9203,2 7519,2 7701,4 Mini 300 enreg. 9502,4 30% 9102,4 9103,4 DEP arron, nb de pièces 7518,2 7804,1 7511,1 7511,2 9401,3 7804,2 9301,3 9402,2 20% 7520,1 7803,3 9302,4 7518,1-60% -50% -40% -30% 7512,2 7516,17512,1 7517,2 7803,4 9301,4 9201,3 9202,3 7513,1 7517,1 7520,2 7514,1 10% 9402,3 7701,3 9402,4 7515,1 7514,2 7516,2 7510,2 9403,3 7701,4 9401,49103,3 7702,4 7802,4 9203,3 9503,4 9201,4 7516,3 9403,4 9102,3 0% 7803,57519,3 7801,4 7701,5 7515,2 7513,2 7804,3 7702,5 9503,5 7702,6 9102,5-20% -10% 0% 7804,4 10% 9102,4 9103,4 20% 9103,5 30% 7520,3 9302,3 7802,5 7801,5 9502,4 9302,4 7804,5-10% 9202,4 9103,6 7514,3 7802,6 9503,6 7803,4 9502,5 9302,5 9301,3 7518,3 7512,3 7511,3 7513,3 7517,3 9203,49102,6 7515,3 7516,4 7701,6 9502,6 9401,4 7803,5 9203,5 9401,5 7510,1 9302,6 7803,6-20% 7801,6 9402,5 7704,6 9202,5 9301,4 7516,5 40% -30% -40% 7515,4 Ecart par rapport à la moyenne de l'arrondisst du % de résidences principales occupées par le propriétaire 9301,5 9402,6 9301,6 9202,6 9401,6 y = -0,98x + 0,09 R 2 = 0,75 Appartements Maisons AP et MA Source: CGEDD d après bases notariales et Filocom -50% 19
Depuis 2002: inversion de la différenciation appartements / maisons Par rapport aux maisons, les appartements se sont: valorisés de 1950 à 1965 (sortie des contrôles des loyers, qui avaient davantage touché les appartements que les maisons) dévalorisés de 1965 à 2000 (et paupérisés) valorisés depuis 2001 (tout en continuant de se paupériser => pas durable) Source: CGEDD d après bases notariales et indices Notaires-INSEE. 1,3 1,25 1,2 1,15 1,1 1,05 1 0,95 Indice du prix des appartements rapporté à l'indice du prix des maisons Base T4 2000=1 Ile-de-France hors Paris Province 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 20
2000-2010: inversion de la différenciation appartements / maisons: différenciation géographique 1,6 1,5 1,4 1,3 Indice du prix des appartements rapporté à l'indice du prix des maisons, par département, base 2000=1 01 02 03 04 05 06 07 08 09 17 10 18 11 19 12 21 13 22 14 23 15 24 16 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 58 51 59 52 60 53 61 54 62 55 63 56 64 57 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 France 1,2 1,1 1 0,9 0,8 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE et Perval. 47 déptts plutôt gros et urbains 47 déptts plutôt petits et ruraux 21
250 200 Depuis 2000: prix du neuf et prix de l ancien Le prix moyen du neuf a moins augmenté que l indice (et le prix moyen) de l ancien Pour aller plus loin il est indispensable mais difficile de faire la part des effets de structure donc de comparer indices du neuf et indices de l ancien à qualité constante Depuis janvier 2013 l INSEE publie un indice du prix des logements neufs (vendus par les promoteurs) mais il n est pas totalement comparable avec l indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens (méthode, périmètre) et débute en 2006 Comparaison des indices Notaires-INSEE de l'ancien et des prix moyens par m² ECLN du neuf Base T4 2000 = 100 120 110 Comparaison de l'indice Notaires-INSEE de l'ancien et de l'indice INSEE du neuf Base T1 2010 = 100 150 100 90 100 80 50 Prix de vente appartements ECLN en euros par m² base T4 2000 Indice Notaires-INSEE appartements base T4 2000 Prix de vente maisons ECLN en euros par lot base T4 2000 Indice Notaires-INSEE maisons base T4 2000 0 déc-80 déc-85 déc-90 déc-95 déc-00 déc-05 déc-10 déc-15 Source: CGEDD d après indices Notaires-INSEE et ECLN 70 60 50 40 Indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens Indice INSEE du prix des logements neufs (achetés à des promoteurs) déc-95 déc-00 déc-05 déc-10 déc-15 22
Loyers (cf. 4 pour analyse plus détaillée) - pas de rupture en 2000 pour les loyers, - effondrement des rendements locatifs (=loyer / prix) 1,8 1,7 Indice du prix des logements et indice des loyers rapportés au revenu par ménage Ensemble de la France, base 2000=1 1,6 1,5 1,4 1,3 1,2 Indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1 Indice des loyers rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1 NB1: l indice des loyers et l indice des prix de cession n ont pas le même périmètre => biais => en divisant le premier par le second on n obtient pas un indice du rendement locatif brut. NB2: le revenu par ménage qui figure au dénominateur est celui de l ensemble des ménages, qu ils soient locataires ou propriétaires. Le revenu des locataires augmente moins vite que celui de l'ensemble des ménages. NB3: nombreux effets de structure 1,1 1 0,9 0,8 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, indices Notaires-INSEE et bases notariales 23
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.5. Comparaison internationale 24
Les taux d intérêt sont historiquement bas mais leur baisse a commencé bien avant 2000 15% 10% Quels taux (nominaux, ou nets d inflation, ou nets d inflation anticipée)? Bas par rapport à quelle référence? Taux d intérêt Inflation Taux d intérêt net d inflation Moyenne 1965-2000 9,2% 5,6% 3,6% 2000 5,5% 1,7% 3,8% 2008 4,3% 2,8% 1,5% Taux d'intérêt à long terme et inflation Taux d'intérêt nominal Inflation Taux d'intérêt net d'inflation T4 2012 3,5% 1,5% 2,0% 5% 0% 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020-5% Source: CGEDD d après Banque de France et INSEE 25
Le taux d intérêt sur la dette publique est encore plus bas depuis 2008 7% Taux d'intérêt des prêts immobiliers à taux fixe et de la dette publique 6% Baisse Remontée 5% 4% 3% 2% 1% (1) Taux de la dette de l'etat à long terme (*) (2) Taux des crédits immobiliers à taux fixe (**) Ecart (2)-(1) Ecart (2)-(1) lissé sur 12 mois Baisse à un niveau exceptionnel surtout sur la dette publique 0% -1% 1/12 1999 1/12 2000 1/12 2001 1/12 2002 1/12 2003 Source: CGEDD d après Banque de France et INSEE 1/12 2004 1/12 2005 1/12 2006 1/12 2007 (*) TME (**) Taux des crédits nouveaux aux ménages pour l'habitat avec période de fixation initiale du taux supérieure à 1 an 1/12 2008 1/12 2009 1/12 2010 1/12 2011 1/12 2012 1/12 2013 1/12 2014 1/12 2015 26
Raréfaction des prêts à taux privilégié liée à la baisse des taux de marché 100% Crédits nouveaux aux ménages pour leur logement, en % du montant total PTZ 90% 80% 70% PAP Prêts épargne logement 60% 50% 40% 30% 20% Prêts conventionnés Marché hypothécaire Libre 10% 0% mars mars mars 83 85 87 Source: CGEDD d après Banque de France mars 89 mars 91 mars 93 mars 95 mars 97 mars 99 mars 01 mars 03 mars 05 mars 07 mars 09 mars 11 mars 13 mars 15 27
Depuis 2000: allongement de la durée des prêts 25 Durée des prêts pour l'achat d'une résidence principale (années) 20 15 10 Ancien 5 Neuf Source: enquêtes logement avant 2005, OFL ensuite 0 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après ENL avant 2005 et OFL ensuite 28
L allongement à partir de 1999 est un retour aux pratiques antérieures à la Seconde Guerre Mondiale 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% Plus de 30 ans 21 à 30 ans 20 ans Moins de 20 ans 20% 10% 0% Source: CGEDD d après CFF Poids des différentes durées parmi les prêts hypothécaires accordés par le Crédit Foncier de France en % de l'effectif total Années 1913 et 1919-1935 1913 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 1930 1931 1932 1933 1934 1935 29
Indicateurs de «pouvoir d achat immobilier», «capacité d achat», «solvabilité», etc.: attention à ce dont on parle! Quelle période? (ex: 2000-2010 ou bien 1990-2010 ou bien 1965-2010) Quelle zone géographique? (ex: Paris ou France) Quel prix? (indice à «qualité constante» ou prix moyen? neuf ou ancien?) Quel point de vue (achat de la première résidence principale, investissement locatif, achat de résidence secondaire)? (évolution des prix et étalons différents) Quel revenu par ménage? (des acheteurs, des accédants, de l ensemble des ménages? revenu «disponible» ou imposable net ou brut?) Quelles conditions de financement? Quel taux d intérêt? (plusieurs séries plus ou moins cohérentes et continues, fiabilité? Que fait-on des taux variables? variables capés?) Comment tient-on compte de l inflation sur 1973-85? de la progressivité des prêts pendant cette période? Tient-on compte de la variation de la durée des prêts? Tient-on compte de la variation de l apport personnel? Autres variables éventuellement (frais d acquisition, interactions avec la collectivité: aides et impôts) Autres approches: pouvoir d achat en années de loyer?? 30
Taux nominal / net d inflation et durée des prêts: effet sur le «pouvoir d achat immobilier» 1,6 1,5 Comparaison du pouvoir d'achat immobilier avec durée d'emprunt fixe (15 ans) et durée d'emprunt observée France, base 2000=1 1,4 Durée fixe Pouvoir d'achat au taux nominal, durée fixe (15 ans) Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée fixe (15 ans) 1,3 Durée observée (= en "oubliant" qu'il faudra rembourser plus longtemps) Pouvoir d'achat au taux nominal, durée observée Pouvoir d'achat au taux net d'inflation, durée observée 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 Forte inflation 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France, Ixis, enquêtes-logement, OFL. 31
Depuis 2000: chute du pouvoir d achat immobilier des ménages au taux nominal et au taux net d inflation Illustre le fait que, du point de vue des accédants à la propriété, la baisse des taux d intérêt n a pas suffi à compenser 1,5 la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage 1,4 1,3 Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages Base 1965=1 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7 Indicateur de pouvoir d'achat au taux nominal Indicateur de pouvoir d'achat au taux net d'inflation A t l1 0,6 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis. 32
Depuis 2000: allongement de la durée d emprunt nécessaire pour acheter la première résidence principale,toutes choses égales par ailleurs Illustre également le fait que, du point de vue des accédants à la propriété, la baisse des taux d intérêt n a pas suffi à compenser la hausse du prix des logements par rapport au revenu par ménage 45 ans 40 ans 35 ans Durée de l'emprunt permettant à un primo-accédant d'acheter le même logement (ancien) pour le même taux d'effort initial et le même apport personnel, base 1965=15 ans 30 ans 25 ans 27,0 T2 2013 20 ans 15 ans 10 ans 5 ans Durée "au taux nominal" Durée "au taux net d'inflation" 0 ans 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Banque de France et Ixis. 33
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.5. Comparaison internationale 34
900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 Depuis 2000: relative stabilité du nombre de transactions de logements anciens et de la «vitesse de rotation» du parc (hors «trou» de 2009) Nombre de transactions de logements anciens et "vitesse de rotation" du parc de logements 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 300 000 200 000 100 000 Nombre de transactions de logements anciens Vitesse de rotation de l'ensemble du parc (nombre de transactions de logements anciens rapporté au nombre de logements total) (échelle de droite) Vitesse de rotation du parc détenu par des personnes physiques (nombre de transactions de logements anciens rapporté au nombre de logements détenus par des personnes physiques) (échelle de droite) 1,5% 1,0% 0,5% 0 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après CGDD/SOeS(Existan), DGFiP (MEDOC et Fidji), bases notariales, compte du logement 0,0% 35
Pour remonter plus loin dans le temps: «Indicateur biaisé» du nombre de transactions de logements anciens 1,4 Nombre de transactions de logements anciens Comparaison du nombre de transactions réel et de l'"indicateur biaisé" du nombre de transactions Base 2000=1 1,2 1,0 Nombre de transactions réel 'Indicateur biaisé' du nombre de transactions Tendance exponentielle de l'"indicateur biaisé" 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 juil-65 juil-70 juil-75 juil-80 juil-85 juil-90 juil-95 juil-00 juil-05 juil-10 juil-15 36 Source: CGEDD d après DGFiP, bases notariales et INSEE
Depuis 2000: palier puis envolée puis rechute du nombre de logements neufs 500 000 Construction de logements et accroissement du nombre de ménages 400 000 300 000 Sept. 2013 322 410 200 000 Changement de série en 2012 100 000 Nombre de logements ordinaires commencés, cumulé sur les 12 derniers mois Accroissement annuel du nombre de ménages France métropolitaine 0 1/1 1950 1/1 1960 1/1 1970 1/1 1980 1/1 1990 1/1 2000 1/1 2010 1/1 2020 Source: CGEDD d après CGDD/SOeS et INSEE 37
Depuis 2000: envolée puis oscillation du montant des transactions immobilières rapporté au PIB 14% 12% 1844 Montant total des ventes immobilières en % du produit intérieur brut Ventes de biens de toute nature (habitation et non habitation, ancien, neuf et terrains) soumises aux droits de mutation. Cumul sur 12 mois. Sept. 2013: 11,1% 10% 1853 1881 Total Dont régime de droits de mutation actuel de droit commun et régimes antécédents Dont logements anciens 1990 8% 1831 Sept. 2013: 8,2% 1980 Sept. 2013: 6,6% 6% 1848 1995 1871 1984 4% 2% 1948 0% 1/1 1800 Source: CGEDD d après DGFiP, INSEE et Toutain 1/1 1850 1/1 1900 1915 1/1 1950 1/1 2000 1/1 2050 38
Milliards d'euros 250 2000-2013: croissance puis soubresauts de l assiette des droits de mutation Assiettes cumulées sur 12 mois, France entière Mutations taxées au taux de droit commun Mutations taxées au taux dérogatoire Inscriptions d'hypothèques 200 150 100 50 0 1971 1997 jan 2000 jan 2005 jan 2010 jan 2015 Source: CGEDD d après DGFiP 39
2000-2013: hétérogénéité selon le département de la croissance du montant des transactions taxées au taux de droit commun (5%) (Tous types de biens contient environ 80% de logements anciens) Croissance de 2000 à 2007 Croissance de 2007 à juillet 2013 Droit commun 1,13 à 2,56 (47) 0,71 à 1,13 (49) Droit commun -0,167 à 0,068 (46) -0,348 à -0,167 (50) Les deux extrêmes de 2000 à 2007: Haute-Marne: +71%, Creuse: +255% (France entière: +106%) Source: CGEDD d après DGFiP Les deux extrêmes de 2007 à juillet 2013: Aisne: -35%, Rhône: +7% (France entière: -14%) 40
Depuis 2000: envolée, chute puis rebond limité puis rechute du montant des transactions de logements anciens rapporté à sa tendance longue (4,9% par an + inflation) 1,9 1,8 1,7 Prix des logements et montant des transactions rapportés à leur tendance longue (*) base 1965=1 1,76 (T2 13) 1,6 1,5 1,4 1,3 Indice du prix des logements anciens rapporté au revenu disponible par ménage, base 1965=1 Auxtunnel 0 Montant total des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois rapporté à sa tendance longue (*) Auxtunnel 0 1,2 1,1 1 0,9 Tunnel 0,92 (sept. 2013) 0,8 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après DGFiP, INSEE et Toutain 41
2 1,9 Mi-2013: par rapport à leur tendance longue respective, -le prix des transactions est très élevé, - le nombre de transactions ( indicateur biaisé ) est faible, -le montant total des transactions est «historiquement normal» Indice du prix des logements, montant total des ventes de logements anciens et "indicateur biaisé" du nombre de ventes rapportés à leur tendance longue respective 1,8 1,7 1,6 1,5 Prix des logements anciens rapporté à sa tendance Auxtunnel 1 Montant total des ventes de logements anciens rapporté à sa tendance Auxtunnel 1 'Indicateur biaisé' du nombre de ventes dans l'ancien rapporté à sa tendance Auxtunnel 1 Prix 1,4 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 Montant total 0,7 0,6 Nombre 0,5 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après DGFiP, bases notariales, indices Notaires-INSEE et INSEE 42
Depuis les années 1990: croissance du montant des logements achetés et construits par les ménages en % du revenu de l ensemble des ménages 20% Montant des logements achetés et construits par les ménages en % de leur revenu disponible brut, ancien et neuf (hors travaux seuls et frais liés) 15% 10% 5% 0% 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après Compte du logement 43
Depuis 2000: doublement de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu Nouveaux crédits 14% 12% 10% 8% Nouveaux crédits et encours de crédits aux ménages pour l'habitat en % du revenu disponible des ménages Achat de logements anciens et neufs et travaux Août 13 66% Encours de crédits 70% 60% 50% 40% La baisse du taux d intérêt moyen de l encours (de 6,1% en 2000 4,2% à en 2010) n a réduit que de 7% l impact de la hausse de l encours sur le montant des annuités 6% 30% 4% 20% 2% Nouveaux crédits (cumul sur 12 mois) 10% Encours de crédits (échelle de droite) 0% 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 0% Source: CGEDD d après Banque de France et INSEE 44
Depuis 2000: augmentation de la part de l investissement locatif dans les crédits aux ménages pour l habitat 20% 18% 16% 14% 12% Part de l'investissement locatif dans la production de crédits aux ménages pour l'habitat 13,5% 16,0% 16,0% 14,7% 14,0% 13,9% 17,5% 17,6% 15,4% 15,5% 10% 8% 6% 4% 2% 9,7% 11,2% 0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Source: CGEDD d après Autorité de contrôle prudentiel et de résolution 45
Depuis 2000: la «qualité de service» logement ne s est pas améliorée plus rapidement que précédemment Pas d augmentation supplémentaire de la qualité du stock de logements Légère reprise puis stabilisation à partir de 2009 du % de propriétaires-occupants (à supposer que l on considère ce % comme un indicateur de qualité) 46
Légère reprise, puis stabilisation à partir de 2009, du % de propriétaires occupants 60% 55% 50% % de ménages propriétaires de leur résidence principale France métropolitaine Selon les enquêtes logement Selon Filocom Selon le Compte du logement (série en cours de révision) NB: les champs des trois sources ne sont pas identiques Stabilité de 2009 à 2011 soit, hors effets de structure, une diminution de 0,2% Tendance: +0,4% par an pendant 30 ans 45% Dont depuis 2000 la moitié soit 0,2% par effet de structure, les ménages âgés, davantage propriétaires que les ménages jeunes, étant de plus en plus nombreux 40% 35% 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 Source: CGEDD d après ENL (INSEE), Filocom et Compte du logement (SOeS) 47
Depuis 2000: la «qualité de service» logement ne s est pas améliorée plus rapidement que précédemment Augmentation supplémentaire du stock de logements de 1,4% seulement de 2004 à 2008 (construction au-delà de 300 000 / an) sans doute pas liée durablement au niveau des prix malgré une perfusion fiscale sans précédent avec retour aux 300 000 / an dès 2009 48
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.5. Comparaison internationale 49
Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 (1) La baisse des taux d intérêt a bénéficié en totalité (et audelà) aux vendeurs, et non aux acheteurs (contrairement à 1990-2000) (en France, pas en Allemagne) Envolée des chiffres d affaires indexés sur le prix des logements (et des recettes de droits de mutation des départements et des communes) Création de richesse (= U+ Σp i V i = H = enthalpie) pour les propriétaires Transfert de liquidités par rapport à 2000 des acheteurs nets vers les vendeurs nets au plus fort de l ordre de 50 milliards d euros par an (donc significatif par rapport au revenu disponible de l ensemble des ménages ~ 1200 milliards d euros, et concentré sur une partie des ménages) des petits patrimoines vers les gros patrimoines des <56 ans vers les >56 ans (graphique), des actifs vers les retraités 50
15% Acheteurs nets et vendeurs nets: le seuil de 56 ans Nombre de logements achetés ou construits, ou vendus, en % du nombre de ménages en fonction de l'âge du chef de ménage Année 2006 % du nombre de ménages 10% Effet du baby-boom Logements achetés ou construits Dont primoaccédants (estim.) Logements vendus Solde achetés ou construits nets des vendus 600 000 Nombre de ménages (échelle de droite) 500 000 Nombre de ménages 400 000 300 000 5% 56 ans 200 000 100 000 0% Âge du chef 20 30 40 50 60 70 80 90 100 de ménage 0 Âge moyen des tranches d'âge acheteuses nettes: 34 ans Âge moyen des tranches d'âge vendeuses nettes: 74 ans -100 000-5% (Âge moyen des primoaccédants: 34 ans également) Source: CGEDD d après DGFiP, SOeS, bases de données notariales, EPTB, Filocom, SGFGAS -200 000 51
Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 (2) Injection des liquidités procurées par l augmentation de l endettement (cumul depuis 2000 ~ 35% du revenu disponible des ménages ~ 23% du PIB ~ 450 milliards d euros; NB: ces liquidités n apparaissent pas dans le revenu disponible des ménages au sens de la comptabilité nationale) dans: (très peu) la construction de davantage de logements (FBCF) l épargne financière (assurance-vie) => aucun effet sur PIB, recettes fiscales, déficit commercial la consommation => a nourri PIB, recettes fiscales, déficit commercial, et aussi in fine l épargne éventuellement via des donations croissance de la demande intérieure (le consommateur était alors présenté comme le «héros» de la croissance française mais le «héros» vivait à crédit, et dans le même temps l Allemagne se désendettait), qui a occulté partiellement l effet de la diminution de la demande extérieure causée par la perte de compétitivité de la France dans les années 2000 (effet anesthésiant) et qui a été satisfaite partiellement par la production intérieure et partiellement par des importations croissance du PIB et des recettes fiscales, qui explique la complaisance et même l encouragement des autorités à l égard de l augmentation de l endettement des ménages, composante affichée de la politique économique dans les années 2000, présentée comme un relais de croissance par rapport à un endettement de la collectivité qui ne pouvait plus augmenter et comme un «rattrapage» par rapport à des pays où l endettement des ménages était plus élevé (USA, Royaume-Uni et même Allemagne) (mais auxquels on n aurait pas dû avoir envie de ressembler). croissance du déficit de la balance des biens et services, la compétitivité de l appareil de production n étant pas améliorée par l endettement immobilier (et étant au contraire diminuée par la hausse de ce que doit payer la main-d œuvre pour acheter son logement) (dans le même temps l Allemagne diminuait ses coûts de production) 52
Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 (3) Considérés globalement, les ménages se sont endettés à long terme pour financer de la consommation (=hérésie) ou de l épargne Les ménages qui se sont endettés davantage (=les acheteurs nets) ne sont pas ceux qui ont consommé ou épargné davantage (=les vendeurs nets) Ils se sont endettés davantage pour acheter un actif qui ne procure pas de revenu ou de jouissance additionnels dont le prix est aujourd hui plus élevé mais, argue-t-on plus loin, reviendra vers sa tendance longue en proportion du revenu par ménage Ils devront rembourser davantage (en particulier, paiement des mensualités supplémentaires créées par l allongement de la durée des prêts), où prélèveront-ils les liquidités? L endettement pour un investissement non productif est un «fusil à un coup» Seule une partie des emprunteurs pourra financer les mensualités supplémentaires par l augmentation des successions et donations reçues 53
Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 (4) En France, la hausse de la dette immobilière des ménages a coïncidé avec une hausse de leur épargne financière (placée en assurance-vie) mais ce ne sont pas les mêmes qui se sont endettés et qui ont épargné 200% Actifs et passifs financiers des ménages en % du revenu disponible brut des ménages 150% 100% 50% 80% 33% 114% 64% A c t i f s P a s s i f s Provisions techniques d'assurance (surtout assurance-vie) Autres actifs financiers des ménages Dette immobilière des ménages Autres passifs financiers des ménages 0% 1995 2000 2005 2010 Source: CGEDD d après INSEE Provisions techniques d'assurance moins dette immobilière des ménages 54
1. Historique du prix des logements 1.1. Prix 1.2. Environnement financier 1.3. Volumes 1.4. Conséquences macroéconomiques de l envolée des prix depuis 2000 1.5. Comparaison internationale 55
Comparaison internationale (1) - France, Etats-Unis et Royaume-Uni: des tendances longues similaires sur 1965-2000 - Diversité des évolutions selon le pays 2 1,5 Comparaison internationale: indice du prix des logements rapporté au revenu disponible par ménage, base 2000=1 France Etats-Unis (FHFA) Etats-Unis (S&P/C-S) Royaume-Uni (DCLG) Royaume-Uni (Halifax) Allemagne Espagne Pays-Bas Aux 0 9 1,1 1 0,9 0,5 1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015 1/1 2020 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Freddie Mac, FHFA, R.Shiller, US Bureau of Economic Analysis, Census Bureau, UK DCLG, UK National Statistics, Halifax 56
140% 120% 100% 80% Comparaison internationale (2) Dette immobilière des ménages Dette immobilière des ménages en % du revenu disponible des ménages France Etats-Unis Royaume-Uni Allemagne Périmètres légèrement différents 60% 40% 20% 0% 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après instituts nationaux de statistique et banques centrales 57
Comparaison France-Allemagne (1) - Les prix à la consommation ont évolué parallèlement dans les deux pays - Depuis 1992, le revenu disponible par ménage a diminué en Allemagne alors qu il augmentait en France Prix à la consommation Revenu disponible par ménage net d inflation 1,3 1,2 1,1 Indices des prix à la consommation en monnaie courante Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 France Allemagne 1,3 1,2 1,1 Revenu disponible par ménage en monnaie constante Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 France Allemagne En 20 ans Non comprises les plus-values immobilières!! +6% 1 1-4% 0,9 0,9 0,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, Destatis. 0,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 58
Comparaison France-Allemagne (2) Rapportés au revenu disponible par ménage, de 2000 à 2011, les indices de prix de cession divergent mais les indices de loyer évoluent de manière parallèle (malgré des réglementations des loyers très différentes: rien n est simple!) Prix de cession (indice du prix des logements anciens) Loyers (composante «loyers» de l indice des prix à la consommation) 2 1,8 Indices des prix de cession rapportés au revenu par ménage Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 2 1,8 Indices des loyers rapportés au revenu par ménage Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 1,6 France 1,6 France 1,4 Allemagne 1,4 Allemagne 1,2 1,2 1 1 0,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 0,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Destatis, Gewos. 59
Comparaison France-Allemagne (3) Mêmes graphiques mais en monnaie courante Prix de cession (indice du prix des logements anciens) Loyers (composante «loyers» de l indice des prix à la consommation) 2,4 2,2 2 Indices des prix de cession en monnaie courante Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 2,4 2,2 2 Indices des loyers en monnaie courante Comparaison France-Allemagne Base 2000=1 1,8 France 1,8 France 1,6 Allemagne 1,6 Allemagne 1,4 1,4 1,2 1,2 1 1 0,8 0,8 1990 1995 2000 2005 2010 2015 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, bases de données notariales, indices Notaires-INSEE désaisonnalisés, Destatis, Gewos. 60
Comparaison France-Allemagne (4) - Le taux d intérêt ont évolué parallèlement dans les deux pays - La dette immobilière des ménages était beaucoup plus élevée en Allemagne qu en France en 2000 (et déjà en 1992). Elle ne pouvait pas augmenter davantage en Allemagne ce qui explique que le prix des logements ne s y soit pas envolé. Depuis 2000, elle a diminué en Allemagne alors qu elle doublait en France, procurant autant de liquidités supplémentaires aux ménages 12% 10% Taux d intérêt sur la dette publique Dette immobilière des ménages à long terme en % du RDBM Taux sur la dette publique à long terme Comparaison France-Allemagne 140% 120% Dette immobilière des ménages en % de leur revenu disponible Comparaison France-Allemagne France 8% France 100% Allemagne De 2000 à 2012 6% Allemagne 80% (périmètres légèrement différents) -8% 60% 4% 40% +32% 2% 20% 0% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Source: CGEDD d après INSEE, Banque de France, Destatis, Bundesbank 0% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 61
Comparaison France-Allemagne (5) - Le desserrement des ménages s est poursuivi au même rythme dans les deux pays - Davantage de personnes âgées et moins d enfants en Allemagne 2,8 2,7 2,6 2,5 Population divisée par le nombre de ménages (approximation du nombre de personnes par ménage) Comparaison France-Allemagne France Allemagne 10% 9% 8% 7% 6% % de la population par tranche d'âge Comparaison France-Allemagne (année 2009) France Allemagne 2,4 5% 2,3 4% 3% 2,2 2% 2,1 1% 2 1990 1995 2000 2005 2010 2015 0% 0 à 4 ans 5 à 9 10 à 15 à 20 à 25 à 30 à 35 à 40 à 45 à 50 à 55 à 60 à 65 à 70 à 75 à 80 à ans 14 ans 19 ans 24 ans 29 ans 34 ans 39 ans 44 ans 49 ans 54 ans 59 ans 64 ans 69 ans 74 ans 79 ans 84 ans 85 ans ou plus Source: CGEDD d après INSEE et Destatis 62
Comparaison France-Allemagne (6) - Le différentiel de construction entre les deux pays est équivalent au différentiel de croissance du nombre de ménages, le nombre de personnes par ménage décroissant parallèlement dans les deux pays + faible élasticité prix /parc => effet marginal sur prix de cession et loyers De 2000 à 2012 soit en 12 ans Croissance du nombre de ménages Nombre de logements construits Ecart Nombre de ménages 2012 Ecart en % du nombre de ménages France hors DOM 3,55 millions 4,38 million +0,83 million 27,8 million +3,0% Allemagne 2,53 millions 2,71 millions +0,18 million 40,7 million +0,4% Non pris en compte: résidences secondaires et logts vacants mais élasticité du prix par rapport au nb de logements de l ordre de -1 ou -2 (cf. plus loin) Source: CGEDD d après INSEE, SOeS, Destatis NB: avant prise en compte de la révision à la baisse de la population allemande de 1,5 million d habitants suite au recensement 2011 63
25% Poids de la dépense de logement dans le budget des ménages selon la comptabilité nationale: l énigme de la comparaison internationale Dépense de logement rapportée au revenu disponible des ménages Comparaison France - Etats-Unis - Royaume-Uni Proximité du ratio pour la France, le Royaume-Uni et l Allemagne 20% 15% 10% 5% France Etats-Unis Royaume-Uni Allemagne 0% 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Source : CGEDD d après instituts statistiques nationaux. 64
PLAN 1. Historique du prix des logements 2. Quelques propriétés du prix des logements 3. Comparaison avec les autres actifs 4. Loyers et revenus depuis 1970 5. Comment expliquer l'envolée du prix des logements de 2000-2008? 6. Prospective 7. Conclusion 65
2. Quelques propriétés du prix des logements 2.1. Prix des logements et revenu: l actif des ménages 2.2. Prix des logements et nombre des logements: élasticité 2.3. Le prix des logements comme série temporelle 66
Prix des logements et revenu: l actif des ménages Lien avec le revenu : dans le temps: intuitif en apparence, empirique en réalité et dans l espace 67
800 000 Par commune en Ile-de-France (1000 plus grosses communes) 700 000 600 000 500 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage 2006, 1000 plus grosses communes d'ile-de-france (moyennes réduites, excluant les 5% plus grandes et 5% plus petites valeurs) y = 6,63x - 38958,29 R 2 = 0,81 Neuilly 400 000 300 000 200 000 100 000 Stains «Les pauvres aimeraient habiter parmi les riches mais n en ont pas les moyens, les riches ont les moyens d habiter parmi les pauvres mais n en ont pas le désir» «La charité des individus s arrête là où commence l immobilier» 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 68 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)
600 000 Idem, 400 plus grosses communes d Ile-de-France 500 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage 2006, 400 plus grosses communes d'ile-de-france (moyennes réduites, excluant les 5% plus grandes et 5% plus petites valeurs) y = 6,12x - 12214,58 R 2 = 0,90 400 000 300 000 200 000 100 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 69 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)
Idem, premières limites interquartiles 500 000 400 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage tous deux mesurés par la première limite interquartile 2006, 400 plus grosses communes d'ile-de-france 300 000 y = 7,38x - 5123,63 R 2 = 0,82 200 000 100 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP) 70
Idem, deuxièmes limites interquartiles (=médianes) 700 000 600 000 500 000 400 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage tous deux mesurés par la deuxième limite interquartile (médiane) 2006, 400 plus grosses communes d'ile-de-france y = 6,42x - 12607,88 R 2 = 0,84 300 000 200 000 100 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP) 71
Idem, troisièmes limites interquartiles 1 000 000 900 000 800 000 700 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage tous deux mesurés par la troisième limite interquartile 2006, 400 plus grosses communes d'ile-de-france y = 6,26x - 45129,00 R 2 = 0,87 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP) 110 000 120 000 130 000 140 000 150 000 160 000 72
Idem, les trois limites interquartiles 800 000 700 000 600 000 Prix de cession moyen des logements en fonction du revenu imposable brut moyen par ménage tous deux mesurés par les limites interquartiles 2006, 400 plus grosses communes d'ile-de-france 500 000 400 000 300 000 200 000 Premières limites interquartiles Médianes Troisièmes limites interquartiles Linéaire (1es lim. interquartiles) Linéaire (médianes) Linéaire (3es lim. interquartiles) Affine (1es lim. interquartiles) Affine (médianes) Affine (3es lim. interquartiles 100 000 y = 7,16x R 2 = 0,82 y = 6,09x R 2 = 0,84 y = 5,49x R 2 = 0,85 y = 7,38x - 5123,63 R 2 = 0,82 y = 6,42x - 12607,88 R 2 = 0,84 y = 6,26x - 45129,00 R 2 = 0,87 0 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 80 000 90 000 100 000 110 000 120 000 130 000 140 000 73 Source: CGEDD d après bases de données notariales et Filocom (DGFiP)