Airbnb Exemples tirés de la pratique
Notice légale Cette brochure a été rédigée par Ernst & Young Tax Consultants CVBA (EY) sur demande d'airbnb. Cette brochure est uniquement destinée à des fins informatives et ne convient pas à un usage personnel ou à des circonstances spécifiques. Ces informations ne peuvent donc être utilisées par les hôtes ou par des tiers comme conseils personnels ou professionnels. Pour des conseils personnels ou professionnels, nous recommandons aux lecteurs de cette brochure de contacter un conseiller fiscal. Beaucoup dépend par ailleurs des faits concrets. Pour cette raison, ni EY ni Airbnb ne pourront être tenus responsables des éventuels dommages directs ou indirects résultant de l'usage des informations contenues dans la présente brochure. Nous insistons sur le fait que cette brochure a été rédigée par EY et que les informations contenues dans la présente brochure ne correspondent pas nécessairement à la vision d'airbnb. Veuillez noter que la présente brochure est basée sur les dispositions légales et sur la jurisprudence en vigueur au moment de la rédaction de la présente brochure (Avril 2016). Par conséquent, il est possible que ces informations ne soient plus exactes au moment de la consultation. Nous attirons également votre attention sur le fait qu'ey a rédigé cette brochure au mieux de ses capacités. On ne peut toutefois exclure la possibilité d'éventuelles inexactitudes ou insuffisances. Si cette brochure contient des inexactitudes, EY tentera de les rectifier. 1 Cas avril 2016
Table des matières 1. Cas 1: Laurent (locataire) sous-loue un espace disponible... 1.1 Hypothèse 1: Sous-location d une chambre privée... 1.1.1 Sans services... 1.1.2 Services compris... 1.2 Hypothèse 2: Sous-location d un logement entier... 1.2.1 Sans services... 1.2.2 Services compris... 1.3 Aperçu du résultat des différentes hypothèses dans le cas de Laurent (locataire)... 2. Cas 2: Françoise (propriétaire) loue un espace privé... 2.1 Hypothèse 1: Location d une chambre privée... 2.1.1 Sans services... 2.1.2 Services compris... 2.2 Hypothèse 2: Location d un logement entier... 2.2.1 Sans services... 2.2.2 Services compris... 2.3 Hypothèse 3: Mise en location d un deuxième logement à Knokke... 2.4 Aperçu du résultat des différentes hypothèses dans le cas de Françoise (propriétaire)... 3. Cas 3: Jean-Pierre (propriétaire) met en location différents appartements... 2 Cas avril 2016
1. Cas 1 : Laurent (locataire) sous-loue un espace disponible Laurent est célibataire et loue un appartement avec deux chambres à coucher à Bruxelles (code postal 1000). Il a lui-même meublé cet appartement. Il s'agit de sa propre habitation et il a reçu l'autorisation du propriétaire pour sous-louer (une partie) de l'appartement. La location inclut les éléments suivants : wifi, câble, eau, nécessaire de toilette de base. Le taux d'imposition marginal de Laurent est de 40 %. 1.1 Hypothèse 1 : Sous-location d'une chambre privée 1.1.1 Sans services Laurent perçoit en 2016 un montant de 3 000 grâce à la sous-location L'une des chambres a en effet été louée durant 30 nuits, à 100 la nuit. Laurent n'a prévu aucun service complémentaire tel que par exemple le petit-déjeuner. Il continue à occuper l'appartement durant la période de la souslocation. Enfin, le loyer annuel que doit Laurent à son propriétaire pour l'année de revenus 2016 s'élève à 18 000. (a) Comment les revenus de Laurent doivent-ils être déclarés? Étant donné qu'il s'agit d'une sous-location, les revenus que Laurent perçoit de cette location sont imposables en tant que revenus divers. Comme il a lui-même meublé l'appartement, il faut en outre faire une distinction entre les revenus divers (la location du bien immobilier) et les revenus mobiliers (la location des meubles). Revenus divers (code 1180 Cadre XVI.) : 3 600 60 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location de la chambre. Par conséquent, un montant de 1 800 (3 000 * 60 %) doit être repris au code 1180. Comme Laurent continue à occuper l'appartement durant la période de sous-location, la valeur locative de la partie qu'il occupe lui-même durant la période de sous-location doit également être indiquée au code 1180. La valeur locative peut être décrite comme le loyer que Laurent pourrait recevoir si le bien immobilier était mis en location. L'appartement comportant deux chambres à coucher, nous estimons la partie que Laurent continue à occuper durant la période de sous-location comme équivalente à la partie qu'il sous-loue. Comme Laurent a perçu 1 800 pour la location de la chambre, la valeur locative de la partie qu'il continue à occuper est également estimée à 1 800. À cet égard, veuillez noter qu'il est toujours possible de discuter l'estimation de la valeur locative de la partie que l'on occupe soi-même avec le directeur du bureau de taxation. Au total, Laurent doit donc indiquer 3 600 (1 800 + 1 800 ) au code 1180. Frais liés à la sous-location de la chambre (code 1181 Cadre XVI.) : 737,70 Laurent peut déclarer tous les frais liés à la sous-location de la chambre dont il est lui-même redevable durant la période de location. Ces frais locatifs peuvent être estimés à 737,70. Les frais locatifs annuels qu il supporte s élèvent à 18 000. Comme l'appartement a deux chambres, nous estimons le loyer pour une chambre à la moitié, soit 9 000. Laurent doit ensuite multiplier 3 Cas avril 2016
ce montant par 30/366 puisque la chambre a été louée durant 30 nuits en 2016. Par conséquent, un montant de 737,70 doit être repris au code 1181 (9 000 * 30/366). Revenus mobiliers (code 1156 Cadre VII) : 600 40 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location des meubles, soit 1 200. Des frais forfaitaires de 50 % peuvent être déduits de ce montant. Par conséquent, un montant de 600 doit être repris au code 1156 (3 000 * 40 % * 50 %). (b) Le montant total d impôts dus par Laurent s'élève à 990,91 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus nets provenant de la sous-location et considérés comme revenus divers sont imposables à 27 % 1. Par conséquent, Laurent doit payer un montant d impôts de 772,82 pour la location de la chambre. 2 - En outre, les revenus mobiliers sont soumis à un taux d imposition de 27 %. Par conséquent, Laurent sera redevable d'un montant de 162 sur ses revenus locatifs liés à la location des meubles. 3 - Enfin, il est redevable d'une taxe communale de 6 % à la commune de Bruxelles. Ce pourcentage doit être appliqué sur les impôts dus tels que calculés ci-dessus, à savoir 6 % de 934,82 (772,82 + 162 ). Ceci correspond à une taxe communale due de 56,09. 1.1.2 Services compris L exemple reste le même que ci-dessus, mais Laurent preste maintenant des services à ses locataires, tels que le petit-déjeuner. Il compte 20 pour le petit-déjeuner à ses hôtes, pendant que cela lui coute 10. (a) Comment les revenus de Laurent doivent-ils être déclarés? Étant donné que Laurent propose également des services en plus de la sous-location, les revenus qu'il perçoit de la sous-location seront imposables comme revenus professionnels. Revenus professionnels (code 1600 Cadre XVIII.) : 3 600 1 À moins que l imposition globale ne soit plus avantageuse. Comme le taux marginal est de 40 %, ce ne sera pas le cas. 2 (3 600 737,70) * 27 % 3 600 * 27 % 4 Cas avril 2016
Laurent a perçu sur toute l'année 3 000 de loyer, montant auquel s'ajoutent 600 pour les petits-déjeuners. Laurent doit donc déclarer un montant de 3 600 au code 1600 (3 000 + 600 ). Frais professionnels (code 1606 Cadre XVIII.) : 1 037,70 Comme frais professionnels, Laurent peut déclarer le loyer dont il est lui-même redevable durant la période de location. Ces frais locatifs peuvent être estimés à 737,70. Les frais locatifs annuels qu il supporte s élèvent à 18 000. Comme l'appartement a deux chambres, nous estimons le loyer pour une chambre à la moitié, soit 9 000. Laurent doit ensuite multiplier ce montant par 30/366 puisque la chambre a été louée durant 30 nuits en 2016. Laurent peut en outre déclarer au code 1606 les 300 de frais professionnels qu'il a supportés pour le petit-déjeuner. Par conséquent, un montant de 1 037,70 doit être repris au code 1181 (737,70 + 300 ). (b) Le montant d impôts dû par Laurent s'élève à 1 086,42 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus professionnels nets de 2 562,30 (3 600-1 037,70 ) multipliés par un taux marginal de 40 %. Ce calcul donne un montant d impôts dû de 1 024,92. - Sur ce montant dû d impôts de 1 024,92, Laurent est en outre redevable d'une taxe communale. Comme la taxe communale est de 6 % à Bruxelles, le montant d impôts dû s'élève à 61,50 4. 1.2 Hypothèse 2 : Sous-location d'un logement entier 1.2.1 Sans services Laurent perçoit en 2016 un montant de 3 000 grâce à la sous-location. L appartement a été louée durant 15 nuits, à 200 la nuit. Laurent n'a prévu aucun service complémentaire tel que le petit-déjeuner. Laurent habite dans un autre bien immobilier au moment de la location du bien immobilier. Par ailleurs, le loyer annuel que doit Laurent à son propriétaire pour l'année de revenus 2016 s'élève à 18 000. (a) Comment les revenus de Laurent doivent-ils être déclarés? Étant donné qu'il s'agit d'une sous-location, les revenus que Laurent perçoit de cette location seront imposables en tant que revenus divers. Comme c'est lui-même et non le propriétaire original qui a meublé l'appartement, il faut en outre faire une distinction entre les revenus divers (la location du bien immobilier) et les revenus mobiliers (la location des meubles). 4 1024,92 * 6 % 5 Cas avril 2016
Revenus divers (code 1180 Cadre XVI.) : 1 800 60 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location de l appartement. Par conséquent, un montant de 1 800 (3 000 * 60 %) doit être repris au code 1180. ATTENTION Laurent ne doit pas déclarer au code 1180 une valeur locative pour la partie qu'il occupe lui-même étant donné qu'il ne continue pas à occuper l'appartement au moment de la souslocation. Frais liés à la sous-location de la chambre (code 1181 Cadre XVI.) : 737,70 Comme frais de sous-location, Laurent peut déclarer le loyer dont il est lui-même redevable durant la période de location. Ce loyer peut être estimé à 737,70. Les frais locatifs annuels qu il supporte s élèvent à 18 000. Comme c'est l'entièreté de l'appartement qui est mise en location, le montant de 18 000 doit être multiplié par le nombre de jours où l'appartement a été loué en 2016, à savoir 15/366. Par conséquent, un montant de 737,70 doit être repris au code 1181 (18 000 * 15/366). Revenus mobiliers (code 1156 Cadre VII) : 600 40 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location des meubles, soit 1 200. Des frais forfaitaires de 50 % peuvent en outre être déduits de ce montant. Par conséquent, un montant de 600 doit être repris au code 1156 (3 000 * 40 % * 50 %). (b) Le montant d impôts dû par Laurent s'élève à 475,75 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus nets provenant de la sous-location et considérés comme revenus divers sont imposables à 27 % 5. Par conséquent, Laurent doit payer un montant d impôts de 286,82 pour la location de la chambre. 6 5 À moins que l imposition globale ne soit plus avantageuse. Comme le taux marginal est de 40 %, ce ne sera pas le cas. 6 (1 800 737,70) * 27 % 6 Cas avril 2016
- En outre, les revenus mobiliers sont soumis à un taux d imposition de 27 %. Par conséquent, Laurent sera redevable d'un montant de 162 sur ses revenus locatifs liés à la location des meubles. 7 - Enfin, il est redevable d'une taxe communale de 6 % à la commune de Bruxelles. Ce pourcentage doit être appliqué sur les impôts dus tels que calculés ci-dessus, à savoir 6 % de 448,82 (286,82 + 162 ). Ceci correspond à une taxe communale due de 26,93. 1.2.2 Services compris L exemple reste le même que ci-dessus, mais Laurent preste maintenant des services à ses locataires, tels que le petit-déjeuner. Laurent compte 20 pour le petit-déjeuner à ses hôtes, pendant que cela lui coute 10. Étant donné que Laurent propose également des services en plus de la sous-location, les revenus qu'il perçoit de la sous-location seront imposables comme revenus professionnels. (a) Comment les revenus de Laurent doivent-ils être déclarés? Revenus professionnels (code 1600 Cadre XVIII.) : 3 300 Laurent perçoit 3 000 pour la location de son appartement et perçoit en outre 300 pour les petits-déjeuners qu'il sert à ses hôtes. Frais professionnels (code 1606 Cadre XVIII.) : 887,70 Comme frais professionnels, Laurent peut déclarer le loyer dont il est lui-même redevable durant la période de location. Ce loyer peut être estimé à 737,70. Les frais locatifs annuels qu il supporte s élèvent à 18 000. Comme c'est l'entièreté de l'appartement qui est mise en location, le montant de 18 000 doit être multiplié par le nombre de jours où l'appartement a été loué en 2016, à savoir 15/366. Laurent peut en outre déclarer au code 1606 les 150 de frais professionnels qu'il a payés pour le petit-déjeuner. Par conséquent, un montant de 887,70 doit être repris au code 1606 (737,70 + 150 ). (b) Le montant d impôts dû par Laurent s'élève à 1 022,82 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus professionnels nets de 2 412,30 (3 300-887,70 ) multipliés par un taux marginal de 40 %. Ce calcul donne un montant d impôts dû de 964,92. 7 600 * 27 % 7 Cas avril 2016
- Sur ce montant dû aux impôts de 964,92, Laurent est en outre redevable d'une taxe communale. Comme la taxe communale est de 6 % à Bruxelles, le montant dû aux impôts s'élève à 57,90. 1.3 Aperçu du résultat des différentes hypothèses dans le cas de Laurent (locataire) Voici un aperçu des différentes hypothèses développées pour le cas de Laurent. Veuillez noter que Laurent n'est pas lui-même propriétaire du bien immobilier qu'il met en location via Airbnb. Hypothèse 1 Sous-location d'une chambre privée sans services Qualification - Revenus divers pour la location de la partie du bien immobilier le montant imposable est élevé à cause de la partie destinée à usage propre - Revenus mobiliers pour la location des meubles Revenus perçus par Laurent Impôts à payer 3 000 990,91 Hypothèse 2 Sous-location d'un logement entier services compris sans services Revenus professionnels - Revenus divers pour la location de la partie immobilière - Revenus mobiliers pour la location des meubles 3 600 1 086,42 3 000 475,75 services compris Revenus professionnels 3 300 1 022,82 8 Cas avril 2016
2. Cas 2 : Françoise (propriétaire) loue un espace privé Françoise est célibataire et propriétaire d'une maison située à Uccle (code postal 1180). Ce logement comprend trois chambres à coucher. Le RC non indexé s'élève à 4 000 (indexé 6 861 8 ). Ce logement est sa «propre habitation» qu'elle utilise comme lieu de résidence principal. Sa chambre située au rez-de-chaussée est disponible à la location durant toute l'année. La location inclut les éléments suivants : wifi, câble, eau, nécessaire de toilette de base. Françoise a contracté un emprunt pour l'achat de sa maison. Cet emprunt a été contracté après 2005 et lui donne déjà droit à une réduction d impôts maximale. Le taux d'imposition marginal de Françoise est de 40 %. Françoise est par ailleurs propriétaire d'un deuxième logement à Knokke. Le RC non indexé de ce logement est également de 4 000 (indexé 6 861 ). Remarque relative à l'emprunt Il existe en Belgique différents systèmes donnant droit à des avantages fiscaux pour un emprunt contracté en vue de l'acquisition ou de la construction d'un logement. Pour les emprunts contractés après 2005, une personne peut en principe (à quelques exceptions spécifiques près) tomber dans l'un des deux systèmes suivants : (1) Bonus logement pour les remboursements de capital et les intérêts (+ éventuellement les primes d'assurance vie individuelle) (2) Épargne à long terme pour les remboursements de capital (+ éventuellement les primes d'assurance vie individuelle) + déduction d'intérêts pour les intérêts Dans le cas qui nous occupe, nous partons du principe que l'emprunt a été contracté pour une durée minimale de dix ans, en vue de l'acquisition d'une habitation propre à Uccle. Nous supposons également que ce logement était l'habitation propre de Françoise au 31 décembre de l'année où Françoise a contracté l'emprunt. Par conséquent, Françoise aura droit au bonus logement. La question des différents systèmes n'entre pas dans l'objet du cas qui nous occupe. Nous indiquerons toutefois les considérations principales relatives au cas de Françoise. 2.1 Hypothèse 1 : Location d'une chambre privée 2.1.1 Sans services Françoise a perçu un montant de 12 000 en 2016 suite à la location d une chambre. La chambre a en effet été louée durant 120 nuits, à 100 la nuit. Françoise n'a prévu aucun service complémentaire tel que le petit-déjeuner. (a) Comment les revenus de Françoise doivent-ils être déclarés? Comme Françoise ne preste pas de services complémentaires, les revenus peuvent être qualifiés de revenus immobiliers. Comme il s'agit d'une location meublée, il faut faire un distinction entre d'une part la location de la chambre (revenus immobiliers) et d'autre part la location des meubles (revenus mobiliers). Revenus immobiliers (code 1106 Cadre III.) : 437,16 Pour les revenus immobiliers, le RC non indexé doit être indiqué, limité à la période de location et à la partie du logement qui est mise en location. Comme la maison a trois chambres à coucher, nous 8 Nous nous basons sur le coefficient indexation pour l'année 2016 (1,7153). Le montant obtenu après indexation doit en outre être arrondi à l'. 9 Cas avril 2016
estimons la partie du logement qui est mise en location à 1/3. Par conséquent, nous devons indiquer un montant de 437,16 au code 1106, soit 4 000 multipliés par 1/3 et par 120/366. Revenus mobiliers (code 1156 Cadre VII) : 2 400 40 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location des meubles, soit 4 800. Des frais forfaitaires de 50 % peuvent en outre être déduits de ce montant. Par conséquent, un montant de 2 400 doit être repris au code 1156 (12 000 * 40 % * 50 %). (b) Le montant total d impôts dû par Françoise s'élève à 1 131,01 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Pour connaître le montant imposable des revenus immobiliers, il faut tout d'abord indexer le montant de 437,16. Comme le coefficient d'indexation a été fixé à 1,7153 pour 2016, le montant indexé des revenus immobiliers s'élève à 750 (437,16 * 1,7153). 9 Ce montant doit ensuite être majoré de 1,40. Le résultat final du calcul est le montant imposable, à savoir 1050. Comme le taux marginal d'application pour Françoise est de 40 %, le montant d impôts dû est de 420 (1050 * 40 %). - Les revenus mobiliers sont soumis à un taux d imposition de 27 %. Par conséquent, Françoise sera redevable d'un montant de 648 sur ses revenus locatifs liés à la location des meubles. 10 - Enfin, Françoise sera redevable d'une taxe communale de 5,9 % à la commune d'uccle. Ce pourcentage doit être appliqué sur les impôts dus tels que calculés ci-dessus, à savoir 5.9 % de 1 068 (420 + 648 ). Ceci correspond à une taxe communale due de 63,01. (c) Avantage fiscal relatif à l'emprunt Si Françoise ne mettait pas son logement en location, le bonus régional de la Région de Bruxelles- Capitale serait d'application. Comme Françoise peut bénéficier du montant maximal du bonus logement et qu'elle dispose d'un deuxième logement, elle pourrait demander une réduction d'impôt de 2 300 11. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, la réduction d'impôt s'élève à 45 % 12 + économie de la taxe communale. Françoise doit remplir les codes 3370, 3375, 3373 et éventuellement 3371 (Cadre IX.) de sa déclaration à l'impôt des personnes physiques. L'avantage fiscal total de François suite au bonus logement est de 1 035. 9 Le montant obtenu après indexation doit être arrondi à l'. 10 2400 * 27 % 11 Chaque commune propose une réduction d'impôt différente. Ce montant vaut pour la Région de Bruxelles-Capitale. 12 En Région wallonne, la réduction d'impôt s'élève à 40 % et, en Région flamande, la réduction d'impôt dépend de la date de contraction de l'emprunt. 10 Cas avril 2016
Comme Françoise met en location une partie de son logement, cette partie du logement ne sera plus considérée comme son «habitation propre» cf. notamment le point 2.1.1 de la brochure «Airbnb» : Imposition des revenus locatifs dans l'impôt des personnes physiques»). Par conséquent, les remboursements en capital, les intérêts et les éventuelles primes d'assurance vie individuelle ayant trait à la partie louée du logement (1/3) devront être déclarés, pour la période de la location (120/366), à la case du bonus logement fédéral (codes 1370 1375 1373-1371 du Cadre IX.). Le montant final de l'avantage fiscal ne différera pas du montant calculé ci-dessus. La mise en location d'une partie de la maison n'a pas d'impact sur la diminution d'impôt liée au bonus logement. Veuillez noter que l'avantage fiscal lié à un emprunt est une question complexe en Belgique. La façon de déclarer et de calculer l'avantage fiscal dépendra donc fortement des circonstances spécifiques. Le cas échéant, nous vous recommandons donc de contacter un conseiller fiscal. 2.1.2 Services compris L exemple reste le même que ci-dessus, mais Françoise preste maintenant des services à ses locataires, tels que le petit-déjeuner. En plus de ses revenus locatifs, Françoise a perçu 20 pour la fourniture d'un petit-déjeuner, pour lequel elle a engagé des frais de 10. (a) Comment les revenus de Françoise doivent-ils être déclarés? Étant donné que Françoise propose également des services en plus de la location, les revenus qu'elle perçoit de la location seront imposables comme revenus professionnels. Revenus professionnels (code 1600 Cadre XVIII.) : 14 400 11 Cas avril 2016
Il s'agit du loyer perçu de 12 000 + revenus du petit-déjeuner pour un montant total de 2 400 (20 * 120). Frais professionnels (code 1606 Cadre XVIII.) : 1 637,16 Il s'agit des 1 200 (10 * 120) de frais que Françoise a engagés pour la préparation du petitdéjeuner de ses hôtes. La partie de la maison que Françoise met en location lui génère des revenus professionnels et la partie de l'emprunt contracté par Françoise qui a trait à la location peut être reprise comme un frais professionnel. Seuls les intérêts d'un emprunt peuvent être déclarés comme frais professionnels (et non le capital). Si Françoise paie par exemple 4 000 d'intérêts par an, elle pourra déduire de ce montant la partie professionnelle, à savoir 437,16 (4 000 * 1/3 * 120/366). Au total, un montant de 1 637,16 (1 200 + 437,16 ) doit donc être repris au code 1606. En ce qui concerne l'application du bonus logement, nous vous renvoyons aux explications exposées ci-dessus. Aux termes du bonus logement fédéral, Françoise ne pourra plus reprendre que son capital de la partie du bien immobilier qui est mise en location (les intérêts ont déjà été repris à la déclaration comme frais professionnels). Ceci n'aura toutefois pas d'impact sur le bonus logement et nous ne nous attarderons pas plus sur cette question. (b) Le montant d impôts dû par Françoise s'élève à 5 406,34 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus professionnels nets de 12 762,84 (14 400-1 637,16 ) multipliés par un taux marginal de 40 %. Ce calcul donne un montant d impôts dû de 5 105,14. - Sur ce montant d impôts dû de 5 105,14, Françoise est en outre redevable d'une taxe communale. Comme la taxe communale est de 5,9 % à Uccle, le montant de la taxe communale due s'élève à 301,20 13. 2.2 Hypothèse 2 : Location d'un logement entier 2.2.1 Sans services Françoise a perçu un montant de 12 000 en 2016suite à la location de sa maison. La maison a été louée durant 60 nuits, à 200 la nuit Françoise n'a prévu aucun service complémentaire tel que le petit-déjeuner. (a) Comment les revenus de Françoise doivent-ils être déclarés? Comme Françoise ne preste pas de services complémentaires, les revenus peuvent être qualifiés de revenus immobiliers. Comme il s'agit d'une location meublée, il faut faire une distinction entre d'une 13 5 105,14 * 5.9% 12 Cas avril 2016
part la location de la chambre (revenus immobiliers) et d'autre part la location des meubles (revenus mobiliers). Revenus immobiliers (code 1106 Cadre III.) : 655,74 Pour les revenus immobiliers, le RC non indexé doit être indiqué, limité à la période de location et à la partie du logement qui est mise en location. Comme le logement est entièrement mis en location, nous devons reprendre un montant de 655,74 au code 1106, à savoir 4 000 multipliés par 60/366. Revenus mobiliers (code 1156 Cadre VII) : 2 400 40 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location des meubles, soit 4 800. Des frais forfaitaires de 50 % peuvent en outre être déduits de ce montant. Par conséquent, un montant de 2 400 doit être repris au code 1156 (12 000 * 40 % * 50 %). (b) Le montant total d impôts dû par Françoise s'élève à 1 353,40 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Pour connaître le montant imposable des revenus immobiliers, il faut tout d'abord indexer le montant de 655,74. Comme le coefficient d'indexation a été fixé à 1,7153 pour 2016, le montant indexé des revenus immobiliers s'élève à 1 125 (655,74 * 1,7153). 14 Ce montant doit ensuite être majoré de 1,40. Le résultat final du calcul est le montant imposable, à savoir 1 575. Comme le taux marginal d'application pour Françoise est de 40 %, le montant d impôts dû est de 630 (1575 * 40 %). - En outre, les revenus mobiliers sont soumis à un taux d imposition de 27 %. Par conséquent, Françoise sera redevable d'un montant de 648 sur ses revenus locatifs liés à la location des meubles. 15 - Enfin, Françoise sera redevable d'une taxe communale de 5,9 % à la commune d'uccle. Ce pourcentage doit être appliqué sur les impôts dus tels que calculés ci-dessus, à savoir 5,9 % de 1 278 (630 + 648 ). Ceci correspond à une taxe communale due de 75,40. (c) Avantage fiscal relatif à l'emprunt Nous vous renvoyons à ce sujet aux considérations de l'hypothèse 2.1.1. Ici aussi, la partie des intérêts, des remboursements en capital et des éventuelles primes d'assurance individuelle devront être répartis entre le bonus logement régional (codes 3370, 3375, 3373, 3371 - Cadre IX.) et le bonus logement fédéral (codes 1370 1375 1373-1371 du Cadre IX.). 14 Le montant obtenu après indexation doit être arrondi à l'. 15 2400 * 27 % 13 Cas avril 2016
Veuillez noter que l'avantage fiscal lié à un emprunt est une question complexe en Belgique. La manière de déclarer et de calculer l'avantage fiscal dépendra donc fortement des circonstances spécifiques. Le cas échéant, nous vous recommandons donc de contacter un conseiller fiscal. 2.2.2 Services compris L exemple reste le même que ci-dessus, mais Françoise preste maintenant des services à ses locataires, tels que le petit-déjeuner. En sus de ses revenus locatifs, Françoise a perçu 20 pour la fourniture d'un petit-déjeuner, pour lequel elle a engagé des frais de 10. (a) Comment les revenus de Françoise doivent-ils être déclarés? Étant donné que Françoise propose également des services en plus de la location, les revenus qu'elle perçoit de la location seront imposables comme revenus professionnels. Revenus professionnels (code 1600 Cadre XVIII.) : 13 200 Il s'agit du loyer perçu de 12 000 + revenus du petit-déjeuner pour un montant total de 1 200 (20 * 60). Frais professionnels (code 1606 Cadre XVIII.) : 1 255,74 Il s'agit des 10 de frais que Françoise a engagés à chaque fois pour la préparation du petitdéjeuner de ses hôtes. Le montant total est donc de 600 (10 * 60). En outre, les intérêts liés à la mise en location du bien immobilier peuvent être repris comme frais professionnel. Nous partons à nouveau du principe que les intérêts payés par Françoise en 2016 s'élèvent au total à 4 000. De ce montant, 655,74 peuvent être repris comme frais professionnel (4 000 * 60/366). Au total, un montant de 1 255,74 (600 + 655,74 ) doit donc être repris au code 1606. (b) Le montant d impôts dû s'élève à 5 059,58 Ce montant est calculé en faisant la somme des éléments suivants : - Les revenus professionnels nets de 11 944,26 (13 200-1 255,74 ) multipliés par un taux marginal de 40 %. Ce calcul donne un montant d impôts de 4 777,70. - Sur ce montant d impôts dû de 4 777,70, Françoise est en outre redevable d'une taxe communale. Comme la taxe communale est de 5,9 % à Uccle, le montant de la taxe communale due s'élève à 281,88 16. 16 4 777,70 * 5.9% 14 Cas avril 2016
2.3 Hypothèse 3 : Mise en location d'un deuxième logement à Knokke Françoise habite à Uccle et met toute l'année en location son deuxième logement de Knokke, à l'exception des mois de juillet et août. Le RC non indexé du logement de Knokke s'élève à 4 000 (indexé 6 861 ). Françoise a perçu un montant de 12 000 en 2016 grâce à la mise en location de son logement à Knokke. Françoise n'a prévu aucun service complémentaire tel que le petit-déjeuner. (a) Comment les revenus de Françoise doivent-ils être déclarés? Comme Françoise ne preste pas de services complémentaires, les revenus peuvent être qualifiés de revenus immobiliers. Comme il s'agit d'une location meublée, il faut faire une distinction entre d'une part la location de la chambre (revenus immobiliers) et d'autre part la location des meubles (revenus mobiliers). Revenus immobiliers (code 1106 Cadre III.) : 4 000 Comme il s'agit ici du deuxième logement de Françoise, la législation belge stipule qu'elle sera dans tous les cas redevable d'un impôt sur les revenus immobiliers de ce logement. Le calcul de l'impôt d'un deuxième logement non loué correspond au calcul de l'impôt pour la location de ce logement à une personne physique (si aucun service n'est fourni). Pour cette raison, la location du logement ne donnera pas lieu à un impôt supplémentaire. Dans ce cas tout comme si le bien immobilier n'avait pas été loué, un montant de 4 000 (RC non indexé) doit être déclaré au code 1106. Comme il s'agit toutefois de la location d'une maison meublée, un impôt supplémentaire sera retenu sur les revenus mobiliers tirés de la location des meubles. Nous reprenons ci-dessous uniquement l explication de déclaration pour cette partie de la location. Revenus mobiliers (code 1156 Cadre VII.) : 2 400 40 % du loyer perçu est considéré comme ayant trait à la location des meubles, soit 4 800. Des frais forfaitaires de 50 % peuvent en outre être déduits de ce montant. Par conséquent, un montant de 2 400 doit être repris au code 1156 (12 000 * 40 % * 50 %). (b) Le montant supplémentaire d impôts dû par Françoise s'élève à 686,23 L'impôt sur le bien immobilier s'élève à 3 842,16. 17 Ce montant est dans tous les cas dû par Françoise, même si elle n'utilise pas les services d'airbnb. C'est pourquoi, nous n'avons pas pris ce montant en considération pour le calcul du montant d impôts dû. Par conséquent, le montant supplémentaire dû aux impôts est calculé par la somme de : - Les impôts liés à la location des meubles. Ces revenus mobiliers sont soumis à un taux d imposition de 27 %. Par conséquent, Françoise sera redevable d'un montant de 648 sur ses revenus locatifs liés à la location des meubles. 18-5,9 % d'impôts communaux sont en outre dus à la commune d'uccle. À cet égard, nous attirons votre attention sur le fait que le taux de la taxe communale dépend de la commune du lieu de résidence et non de la commune où le bien immobilier est situé. Ce pourcentage doit être appliqué sur les impôts dus tels que calculés ci-dessus, à savoir 5,9 % de 648. Par conséquent, le montant de la taxe communale due s'élève à 38,23. 17 Le RC indexé s'élève à 6861 (4000 * 1,7153 ce montant doit être arrondi à l' ). Ce montant doit ensuite être multiplié par 1,40 et par 40 % (taux marginal). Le résultat de ce calcul est 3842,16. 18 2400 * 27 % 15 Cas avril 2016
2.4 Aperçu du résultat des différentes hypothèses dans le cas de Françoise (propriétaire) Voici un aperçu des différentes hypothèses développées pour le cas de Françoise. Il est important de faire la différence entre le logement d'uccle (son habitation propre) et celui de Knokke (sa deuxième habitation). Hypothèse 1 Logement propre Sans services Qualification - Revenus immobiliers pour la location de la partie immobilière - Revenus mobiliers pour la location des meubles Revenus perçus par Françoise Impôts à payer 12 000 1 131,01 Location d'une chambre privée Services compris Revenus professionnels 14 400 5 406,34 Hypothèse 2 Logement propre Location d'un logement entier Hypothèse 3 Location d'un deuxième logement Sans services Services compris Sans services - Revenus immobiliers pour la location de la partie immobilière 12 000 1 353,40 - Revenus mobiliers pour la location des meubles Revenus professionnels 13 200 5 059,58 Les revenus immobiliers étant de toute façon imposés, il n'y aura pas d'impôt supplémentaire. Seuls les revenus provenant de la location des meubles seront imposés 12 000 686,23 16 Cas avril 2016
Cas 3 : Jean-Pierre (propriétaire) met en location différents appartements Jean-Pierre possède trois appartements à Bruxelles mais n'y habite pas lui-même. Il met ces appartements en location pour des périodes assez longues, mais pas de façon permanente. (1) Jean-Pierre doit-il être considéré comme un indépendant? Il n'existe pas en Belgique de limite précise déterminant à partir de quand un loueur est qualifié comme indépendant. Beaucoup dépendra des faits concrets. Lorsqu'une personne dispose d'un grand nombre de biens immobiliers et s'occupe elle-même de l'organisation de la location, de la remise des clés, etc., ces revenus peuvent être qualifiés de revenus professionnels. Le cas échéant, la personne doit s'inscrire auprès d un secrétariat social agréé, doit payer des cotisations sociales via le secrétariat social agréé et doit demander un numéro d'entreprise et éventuellement un numéro de TVA (cf. le point 6.3 de la brochure «Airbnb» : Imposition des revenus locatifs dans l'impôt des personnes physiques»). Étant donné que Jean-Pierre ne loue «que» trois appartements et que l'organisation de la location sera en principe limitée dans son cas (puisque tout se fait via le site d'airbnb), nous estimons que Jean-Pierre ne doit pas être considéré comme un indépendant. Il peut donc louer les appartements sans s'inscrire à cet effet en tant qu'indépendant. Veuillez noter toutefois que chaque loueur d'un logement touristique doit en principe s'inscrire ou demander une licence. Il ne s'agit pas d'une obligation fiscale mais le but est que les autorités soient en mesure de contrôler les logements loués sur le plan de la sécurité incendie, de la couverture assurance, etc. (2) Comment doit-il déclarer ses revenus dans sa déclaration? Le traitement fiscal des revenus de Jean-Pierre équivaut en principe à l'hypothèse 3 dans le cas de Françoise (Location d'un deuxième logement à Knokke). Comme il s'agit d'une location meublée, il faudra faire une distinction entre d'une part la location de l'appartement (revenus immobiliers) et d'autre part la location des meubles (revenus mobiliers). Les revenus immobiliers doivent être déclarés au code 1106 (Cadre III.) de la déclaration : Les revenus mobiliers doivent être déclarés au code 1156 (Cadre VII.) de la déclaration : 17 Cas avril 2016