Le règlement de la copropriété Généralités Le règlement de copropriété a pour objet de fixer les droits et les obligations des copropriétaires. Il régit également la vie de la copropriété. Il a un caractère le plus souvent conventionnel, mais présente un caractère impératif, obligatoire. Dans l hypothèse de l absence de tout règlement de copropriété, c est la loi du 10 juillet 1965 et son décret d application du 17 mars 1967, textes considérés comme le droit commun, qui s appliquent. L absence de règlement n est pas une hypothèse d école. Elle se rencontre fréquemment lors du partage en lots d un immeuble ancien. Les parties se contentent d établir un acte de partage, un état descriptif de division sans règlement de copropriété. Il peut également être demandé au tribunal d imposer un règlement de copropriété en désignant à cet effet un expert chargé d établir un projet. Illustration jurisprudentielle : Cass. 3e civ., 7 avr. 2004 ; Patti c/ Synd. des copr. Rue Violet Paris 15e : Juris-Data n 2004-023256. Ayant relevé que le règlement de copropriété ne déterminait ni les tantièmes de répartition des charges de copropriété ni sur quelles bases cette répartition devait être faite et que le syndic n'avait pu jusqu'ici répartir les charges qu'en fonction des tantièmes de propriété des parties communes d'où il résultait que la répartition des charges devait être faite judiciairement, une mesure d'instruction s'imposant à cet effet, la cour d'appel a retenu à bon droit que la nouvelle répartition qui sera judiciairement arrêtée, n'aura d'effet que pour l'avenir.(pourvoi n 02-13.976 FS-P+B c/ CA Paris, 23e ch. B, 21 févr. 2002). Rejet Le règlement de copropriété, de nature contractuelle, doit être regardé comme un contrat d adhésion. Il fait loi entre les parties et ses dispositions sont opposables à l acquéreur d un lot quels que soient les engagements pris par le vendeur, lesquels ne relèvent que de sa propre responsabilité. C est au juge qu il appartient d interpréter le règlement en cas de litige.
Le syndic de copropriété Le syndic professionnel Précisons en premier lieu qu un avocat, un notaire, un huissier de justice ou un géomètre expert peut, accessoirement à ses fonctions, exercer celles de syndic. Ces professions, de nature réglementée, offrent des garanties financières et professionnelles au moins équivalentes à celle des syndics professionnels. Le statut du syndic professionnel est régi par la loi du 2 janvier 1970 modifiée par l ordonnance 2004-634 du 1 er juillet 2004, dite «loi Hoguet», du nom de son initiateur et par le décret 72-678 du 20 juillet 1972, modifié par le décret du 21 octobre 2005. Il est ainsi exigé : - Un niveau de compétence professionnelle minimum ; - Une protection de la clientèle contre les risques inhérents à la manipulation et à l encaissement de fonds pour le compte de tiers, impliquant : o Une garantie financière suffisante, le plus souvent sous forme de caution par une société de caution mutuelle, une banque ou un établissement financier habilité à cet effet ; o Une assurance de responsabilité professionnelle pour couvrir les risques pécuniaires ou de fautes commises dans l exercice de la mission du syndic. Ces conditions réunies permettent la délivrance d une carte professionnelle délivrée par la Préfecture du lieu d établissement du syndic. Il est à noter que cette carte professionnelle s impose au titulaire de la fonction, personne physique (exerçant en nom propre) ou au représentant légal ou statutaire lorsqu il s agit d une personne morale. A contrario elle n est pas exigée du personnel de l entreprise, lequel agit en qualité de préposé. Mais le syndic ne peut, sans une délibération expresse de l assemblée générale, se substituer un tiers pour remplir ses fonctions (exemple : cession de fonds, mise en location-gérance, absorption par une autre société 9 ). Le syndic a par ailleurs l obligation de rendre des comptes au syndicat au moins une fois par an et d ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat auquel seront versées toutes les sommes ou valeurs reçues par ce dernier, sauf décision contraire de l assemblée générale. 9 Cass. 3ème civ. 30 mai 2000
Le vote des résolutions Droit de la copropriété L assemblée générale des copropriétaires Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à différents niveaux de majorité : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité, sans oublier l unanimité pour les décisions les plus graves. Les décisions prises par l assemblée engagent le syndicat (L. 17). Ses pouvoirs ne sont pas sans limites. Ainsi, elle ne peut adopter ni des mesures qui contrediraient les pouvoirs que la loi reconnaît au syndic, ni des décisions de nature à affecter les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives. LE DECOMPTE DES VOIX Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes (Art. 22 L, al. 2 : «Chaque copropriétaire dispose d un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes»). Ce principe est d ordre public. Exemple : cinq personnes possèdent 100/1000 èmes de copropriété leur attribuant 100 voix à chacun. Dix autres copropriétaires possède 50/1000 èmes, soit 50 voix chacun, ce qui représente 1000 voix au total. Le règlement de copropriété est donc ici déterminant en ce qui concerne l attribution du nombre de voix de chaque participant dès lors que cette attribution est établie conformément aux dispositions de l article 22 L, al 2. Ainsi un mode de calcul au prorata des tantièmes de charges serait illégal, tout comme un vote lié à une majorité en nombre de lots. Aucun copropriétaire ne doit être omis, quand bien même il ne pourrait avoir d influence en raison du nombre peu élevé de millièmes qu il possède. Toutefois, le syndicat propriétaire d un ou de plusieurs lots ne dispose d aucune voix en assemblée générale au titre des parties privatives acquises par lui (Art. 16 L, al. 2).
La gestion de la copropriété LES CRITERES DE REPARTITION DES CHARGES L article 10-1 opère une distinction entre : - Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement commun, lesquelles sont réparties en fonction de l utilité que ces services et éléments présentent à l égard de chaque lot ; - Les charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes, qui sont proportionnelles aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots, c'est-à-dire en pratique proportionnelle aux tantièmes de copropriété. Ce deuxième critère de répartition a fait l objet d un important développement technique dans le cours de Droit professionnel des professions immobilières. Paragraphe 1 Le critère de l utilité relative pour le lot considéré L article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, alinéa 1 : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services et les éléments d équipement commun en fonction de l utilité que ces services et éléments présentent à l égard de chaque lot. A L UTILITE DOIT ETRE OBJECTIVE Cette notion d utilité doit être entendue objectivement : un copropriétaire est tenu de participer aux charges d un service ou d un élément d équipement commun, dès lors qu il a la possibilité objective d en bénéficier et qu il est donc, a priori et dans l abstrait, utile pour son lot. Peu importe qu en fait il ne l utilise pas, par exemple pour des raisons de convenance personnelle. Il ne peut pas, pour ce motif, se dispenser ou être dispensé de payer les charges correspondantes. Les exemples jurisprudentiels sont abondants en cette matière.
La gestion financière L ETABLISSEMENT DU BUDGET PREVISIONNEL (L élève de l Ecole Chez Soi peut se reporter à l annexe 3 située à la suite du présent cours. Un budget prévisionnel est intégré à la convocation à l assemblée générale reproduite) Calcul - Il est voté chaque année en couvrant un exercice comptable de 12 mois. Il est préparé et établi par le syndic en y associant le conseil syndical. Méthode : - Inventaire de la liste des charges réelles de l exercice précédent - Comparaison du montant de ces charges avec le produit de ce même exercice dont on déduit un solde, débiteur ou créditeur dont le montant sera ajouté ou retranché selon le cas à l appel de fonds de la première provision trimestrielle ; - Etablissement du budget prévisionnel de l exercice par comparaison avec le précédent ; - Calcul du montant des provisions trimestrielles en tenant compte du montant de la régularisation de l exercice précédent ; Notification et adoption - Le budget, une fois établi, doit être notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l ordre du jour de l assemblée appelée à l approuver, avec le comparatif du dernier budget prévisionnel. Le vote du budget doit intervenir avant le début de l exercice d application. Ainsi, l article 14-1 prévoit-il que l assemblée doit appeler à voter le budget prévisionnel dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l exercice comptable précédent. Si le budget prévisionnel ne peut être voté au cours de l exercice comptable qui le concerne, le syndic, préalablement autorisé par l assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement des provisions trimestrielles égales pour chacune au quart du budget prévisionnel précédemment voté.