LETTRE D INFORMATION IMMOBILIER ANNEE 2014 SEPTEMBRE N 752 LOI ALUR TROISIEME PARTIE : COPROPRIETE Jean-Jacques Salmon Philippe Salmon Christine Baugé David Alexandre Droit immobilier Droit de la construction Droit commercial Droit de la famille Droit du travail SALMON & Associés Avocats Parc Athéna 1 rue Albert Schweitzer 14280 Saint Contest Tel 02 31 34 01 30 Fax 02 31 78 04 39 www.altajuris-caen.com selarl.salmon@altajuris-caen.com 1
RAPPEL : Cette lettre d information n a pas pour objet de reprendre l ensemble des dispositions de la Loi ALUR mais d attirer votre attention sur ce qui nous apparaît être essentiel ou source de difficultés. La lettre d information du mois d avril traitait de la mise en application de la Loi concernant les baux d habitation, dont les principales dispositions furent présentées dans la lettre d information du mois de mai. Nous évoquerons en cette lettre d information les dispositions de la Loi ALUR concernant la copropriété. * * * IMMATRICULATION DES SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES : Ces dispositions étaient sans doute utiles mais seul l avenir nous dira quelle utilisation en sera faite. Nous sommes en effet dans l attente des Décrets d application qui détermineront les conditions dans lesquelles pourront être consultées les informations recueillies, après avis de la CNIL. Doivent en effet figurer au registre : Indépendamment du nom, l adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots, ainsi que le nom du syndic, Devront être précisés si le syndicat est ou non en difficulté. De même devra figurer au registre les données essentielles relatives à la gestion et au compte du syndicat, de même que celles relatives aux bâtis issus du carnet d entretien et du diagnostic technique global. Ces déclarations devront être faites par le syndic, l immatriculation pour les immeubles mis en copropriété étant à la charge du Notaire, le caractère obligatoire de ces démarches est sanctionné. Ces dispositions n étant pas cependant immédiatement applicables et ne le devenant qu à compter du 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 31 décembre 2017 pour le syndicat de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires de même qu à compter du 1 er janvier 2017 pour les immeubles neuf ou mis en copropriété. FORME PARTICULIERE DE SYNDICAT : Les syndicats coopératifs ne peuvent concerner que les copropriétés comportant moins de 10 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15.000. Le syndicat coopératif peut, par une délibération spéciale de l Assemblée Générale à la majorité de l article 25 ne pas constituer de conseil syndical et procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Des dispositions spécifiques concernent les syndicats secondaires pour lesquels il est envisagé une possibilité de division en volumes. 2
SYNDIC DE COPROPRIETE : Le syndic provisoire désigné dans le règlement de copropriété ne peut être maintenu que par décision de l Assemblée Générale après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic. Le syndic non professionnel peut être assisté d un syndic suppléant désigné par l Assemblée Générale. Plus importantes et intéressantes sont les conditions de cessation de fonction du syndic par voie de démission avec le respect d un délai de préavis de trois mois ou la désignation d un syndic concurrent par l Assemblée Générale ce qui vaut alors révocation du premier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. Les contrats de syndic feront l objet d un Décret en Conseil d Etat prévoyant un contrat type à caractère obligatoire. En ce qui concerne la rémunération du syndic, celle-ci a un caractère forfaitaire ; seules les prestations particulières définies par Décret pouvant faire l objet d un honoraire complémentaire. En aucun cas, le syndic ne peut mentionner dans le contrat un barème relatif à ses honoraires spécifiques ; cette rémunération ne pouvant être votée que lors des travaux concernés, par la même Assemblée Générale aux mêmes règles de majorité. Indépendamment de cette rémunération encadrée la charge de travail est augmentée! L assurance de l immeuble par les copropriétaires en leur qualité de copropriétaires occupants ou de copropriétaires non occupants est obligatoire et chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s assurer des risques de responsabilité civile. En cas de refus de l Assemblée Générale, l assurance doit être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires. Les archives du syndicat pouvaient être conservées par une entreprise spécialisée. Dans cette hypothèse le syndic devait obtenir l autorisation de l Assemblée Générale. Il est, au surplus maintenant souligné, qu une décision de cette nature ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire. Toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic doit être spécifiquement autorisée par l Assemblée Générale en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire cette autorisation ; à défaut cette convention ne serait pas opposable au syndicat de copropriétaires. La liste de ces conventions sera fixée par Décret. 3
Le contenu du carnet d entretien sera défini par Décret. L information des occupants de l immeuble, autres que les copropriétaires, devra être assurée par le syndic est-il précisé à titre gratuit les modalités de cette information devant être définies par Décret. ACCES AUX DOCUMENTS DEMATERIALISES DE GESTION : A compter du 1 er janvier 2015, le syndic professionnel devra assurer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés. Cependant, l Assemblée Générale a la possibilité d adopter une décision contraire à la majorité de l article 25. OUVERTURE D UN COMPTE SEPARE : Précédemment le syndic professionnel pouvait en être dispensé par l Assemblée Générale des copropriétaires, la Loi ALUR l impose. Le syndic garde cependant le choix de l établissement bancaire dans lequel sera ouvert un compte séparé au nom du syndicat. L Assemblée Générale à la majorité de l article 25 pouvant en outre décider que ce compte serait ouvert dans un autre établissement bancaire qui ne pourra faire l objet ni d une convention de fusion ni d une compensation avec tout autre compte. La méconnaissance de ces obligations emportera nullité de plein droit du mandat à l expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic. Une seule dérogation est envisagée pour les copropriétés comportant au plus 15 lots, dans cette hypothèse, l Assemblée Générale a la possibilité à la majorité de l article 25 de dispenser le syndic professionnel d ouvrir un compte bancaire séparé. Ces dispositions impératives d ouverture d un compte séparé entrant en vigueur dans le délai d un an à compter de la promulgation de la loi, soit à compter du 26 mars 2015. Elle s appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement. Il sera sans doute nécessaire de revenir sur l ensemble de ces questions d ouverture d un compte séparé et de la gestion de celui-ci, d autant qu en ce qui concerne le fonds de travaux, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat doit également être ouvert et la méconnaissance de ces dispositions entraîne elle aussi la nullité de plein droit du mandat à l expiration du délai de trois mois. FICHE SYNTHETIQUE DE LA COPROPRIETE : Il s agit d un nouveau document faisant état des données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti étant précisé que le défaut de 4
réalisation de cette fiche est un motif de révocation du syndic avec au surplus une pénalité financière forfaitaire automatique. Ces dispositions n entrant en vigueur que dans les mêmes conditions que celles concernant l immatriculation des syndicats. Cette fiche n est pas immédiatement applicable et son contenu sera défini par Décret. CONSEIL SYNDICAL : Pour la désignation du syndic, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats est la règle ; cependant le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence «lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence» autant dire que cette disposition n aura guère à s appliquer. Toutefois lorsque «la copropriété n a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n est pas obligatoire.» Le conseil syndical est consulté lors de l établissement du budget. Mais surtout le Président du conseil syndical se voit confier la possibilité de convoquer l Assemblée Générale appelée à désigner un nouveau syndic «en cas d empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit». Cependant, la loi n a pas défini ce qu était «l empêchement du syndic». Sans doute un Décret ultérieur apportera-t-il les éclaircissements nécessaires. A noter également l obligation d assurance responsabilité civile du conseil syndical. ASSEMBLEE GENERALE : Les mesures prises sont importantes et pour les principales concernent l abaissement des conditions de majorité afin de faciliter l adoption des résolution. - Majorité de l article 24 : Son contenu s est enrichi d un certain nombre de dispositions et pour les principales des travaux nécessaires à la conservation de l immeuble «ainsi qu à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants», il n est plus seulement question de travaux à effectuer sur les parties communes mais aussi la faculté est-elle donnée au syndicat des copropriétaires d assurer la maîtrise d ouvrage des travaux portant sur la partie privative de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné. Il en est de même des travaux d accessibilité aux personnes handicapées, Des adaptations du règlement de copropriété, rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires. - Majorité de l article 25 : La réforme majeure concerne la possibilité de voter à la majorité de l article 25 l ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Cependant cette décision ne pourra pas être prise au titre de la passerelle de l article 25-1. - Double majorité de l article 26 : La suppression de certains services peut être votée à la double majorité de l article 26 ; cependant, lorsque la 5
suppression de ce service «porte atteinte à la destination de l immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives», ces suppressions ne peuvent être décidées qu à l unanimité ; ainsi en est-il du service de conciergerie et de l aliénation du logement affecté à ce service. NOTIFICATION : La dématérialisation est admise sous réserve de l accord exprès des copropriétaires ; il faudra attendre un Décret d application pour sa mise en œuvre. Telles sont les principales dispositions de la Loi ALUR concernant les copropriétés ; il en est quantité d autres qui n est pas ici possible d évoquer et nous demeurons bien sûr à votre disposition pour toute autre précision complémentaire. -Jacques SALMON Jean 6