Le rôle du syndic Introduction Le syndic constitue un concept nouveau dans la société marocaine. Il est apparu avec l apparition de la copropriété. Celle ci a été régie pendant longtemps par le Dahir de 1946 concernant la copropriété, mais depuis le 7 novembre 2002, la copropriété est régie par la loi 18-00 selon laquelle tous les propriétaires d'un immeuble divisé en appartements, étages ou locaux, se trouvent, de plein droit, groupés dans un syndicat représentant l'ensemble des copropriétaires et ayant une personnalité morale et une autonomie financière. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Le syndic peut être désigné parmi les tiers et peut être une personne physique ou morale exerçant à titre libéral la profession de gestion des immeubles. L assemblée générale désigne parmi les copropriétaires présents ou représentés à la majorité des voix un syndic ainsi que son adjoint. Il s agit donc d un syndic non professionnel, élu uniquement parmi les copropriétaires ou leur conjoint. On évitera alors de payer des honoraires (le syndic non professionnel n'a pas à être rémunéré) et le copropriétaire étant directement concerné par la gestion de l'immeuble, attachera sans doute plus d'importance aux petits problèmes quotidiens (réparations) qu'il tâchera de résoudre à moindre frais.
A défaut de la désignation d un syndic et de son adjoint, ils sont désignés à la demande d un ou plusieurs copropriétaires par le président du tribunal de première instance après avoir informé l ensemble des copropriétaires et entendu les présents parmi eux. L assemblée générale fixe les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération ; à défaut, ils sont fixés par l ordonnance de nomination. Lorsque l ensemble des copropriétaires ne sont plus satisfait du travail fourni par le syndic, ces derniers peuvent ne pas renouveler son mandat lorsqu'il vient à échéance, le révoquer en cours de mandat si une faute peut être prouvée (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale...). Toutefois, un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire. la raison doit être sérieuse, sinon il peut demander des dommages et intérêts pour rupture abusive de son mandat. Les personnes vivant donc en copropriété se trouvent alors obligées de confier la gestion de leur immeuble à un syndic. Cependant, bon nombre de résidences n ont pas de syndic ou, quand les copropriétaires en désignent un, ils ne respectent pas les obligations légales de la copropriété La problématique de ce sujet serait de se demander tout d abord : en quoi consiste la rôle joué par le syndic. Ensuite, quels sont les entraves rencontrés par le syndic qui empêchent le bon accomplissement de sa mission d ou le recours à un syndic professionnel. Pour cela nous allons voir dans une première partie le rôle du syndic et dans une seconde partie les entraves que rencontre ce dernier. 2
1 ère partie : le rôle du syndic Le syndic doit être choisi soit parmi les habitants de l immeuble ou bien parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière. Ces derniers sont des mandataires professionnels rémunérés pour leurs activités. Celle-ci demande une grande disponibilité, de solides connaissances en droit et en comptabilité ainsi qu'une bonne garantie financière et l'expérience prouve que si les syndics bénévoles ont une grande bonne volonté, ils manquent souvent de compétence et les conséquences sur la copropriété sont parfois catastrophiques. C est la raison pour laquelle les gens ont de plus en plus recours aux syndics professionnelles. D ou, il est nécessaire de se demander sur les devoirs et obligations du syndic mais également sur les limites de son rôle. A- L étendue du rôle du syndic : L article 26 de la loi 18-00 sur la copropriété établit une liste des obligations auxquelles le syndic est tenu. Celle ci concerne d une part la conservation de l immeuble, et d autre part l administration des parties communes. Concernant la Conservation de l immeuble : le syndic doit suivre les travaux votés et faire face aux situations d urgence, il doit conserver les archives de la copropriété et de veiller au bon usage des parties communes en assurant leur entretien, la garde des principales entrées de l immeuble et les équipements communs. Pour l administration des parties communes, le syndic doit gérer la copropriété, exécuter les décisions prises par l assemblée générale, collecter les participations des copropriétaires aux charges contre récépissé, Il doit également gérer les fonds de la copropriété, régler en son nom les 3
dépenses entraînées par la gestion de l immeuble,il doit établir le budget prévisionnel du syndicat et le soumettre au vote de l assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l égard du syndicat, de même que la situation de trésorerie. Ce dernier doit rendre compte de sa gestion à l assemblée au moins une fois par an. La loi sur la copropriété renforce le rôle du syndic en lui donnant un pouvoir à même de contraindre les copropriétaires récalcitrant à se plier au règlement de copropriété et à exécuter leurs obligations morales et en particulier financière. En effet, outre les tâches connues de tous, le syndic doit également assurer certaines fonctions moins évidentes mais qui sont au moins aussi importantes. Il s'agit de souscrire une assurance multirisque obligatoire que peu d'immeubles contractent, il doit être doté d'un compte bancaire et tenir une comptabilité. Toutefois, l article 28 stipule qu à l expiration de sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un délai maximum de 15 jours à partir de la nomination du nouveau syndic, de remettre à celui-ci tous les documents, archives, registres du syndicat, et de l immeuble, la situation de trésorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidités. Après expiration de ce délai et sans que la passation des consignes ne soit effectuée, le nouveau syndic demande au président du tribunal de 1ère instance statuant en référé, d ordonner à l ancien syndic de s y plier sous astreinte. B- les limites au rôle du syndic : La mission du syndic se limite à gérer au quotidien l administration et l entretien de la résidence. Cela veut dire que le syndic n a pas un pouvoir de médiation, contrairement à ce que pensent certains copropriétaires. 4
La loi 18-00 relatives à la copropriété précise clairement dans son article 26 l étendu de la mission du syndic. Il ne lui appartient pas de faire la police de l immeuble. Autrement dit, les problèmes entre les voisins ne relèvent pas de sa compétence,il lui est interdit de présider personnellement ou par un de ses «préposés», une assemblée générale, ou de représenter des copropriétaires dans une assemblée. Il lui est également interdit d'engager des dépenses non autorisées par l'assemblée générale dans le cadre du budget prévisionnel (dépenses d'administration et d'entretien courant). Il ne doit pas non plus engager sans autorisation de l'assemblée des actions judiciaires autrement que pour le recouvrement des charges impayées, en vue de prendre des mesures conservatoires ou pour défendre le syndicat ; il ne peut aussi sans autorisation saisir un lot en vue de le vendre. 2ème partie : les entraves rencontrés par le syndic Il arrive que le syndic se trouve dans des situations qui peuvent l empêcher de bien accomplir son rôle. Parmi ces problèmes, on trouve le non respect par les copropriétaires du règlement de la copropriété, le non paiement des cotisations mensuelles ce qui ne lui permet pas de bien conserver et administrer l immeuble (A) et qui va le conduire à ester en justice (B). 5
A/L incivisme des copropriétaire : Les Marocains sont très attachés à la copropriété, ils font des sacrifices importants pour le logement et, à partir du moment où ils emménagent, ils cessent de s intéresser à sa valeur, en omettant de payer le syndic, ce qui est le court chemin pour bidonvilliser leurs logements. La loi prévoit 50 DH comme montant minimum de cotisation. Les problèmes surgissent lorsque certains résidents ne payent pas. Le budget se trouve amputé, dés lors, il devient difficile de faire face aux charges d entretien de l immeuble. Il s agit la de l un des problèmes majeurs que rencontrent le syndic et qui l empêchent de bien accomplir sa mission. Ces derniers sont commun à toutes les résidences quelque soit le standing. De même certains résidents refusent de régler les frais d entretien de l ascenseur vu qu ils ne l utilisent pas. B- Le recours judiciaire : Dans le cas ou l un des copropriétaires ne paie pas ses cotisations, le syndic en vertu de l article 26 de la loi 18-00 peut présenter le copropriétaire défaillant en justice sur ordre de l assemblée générale. Cependant les sociétés de syndic disposent d autres moyens, moins procéduraux et plus efficaces. Il en va ainsi de l affichage de l état des impayés de la copropriété. Chaque mois le syndic affiche dans un endroit bien visible, la liste des copropriétaires défaillants. Il n empêche que cette mauvaise publicité peut avoir un effet dissuasif. Mais ce procédé n est pas suffisant en lui-même puisque plusieurs copropriétaires 6
continuent d oublier l affichage de la liste. de régler la mensualité même après L option judiciaire est généralement utilisée en dernier recours. Avant d engager cette procédure, une mise en demeure est adressée par le syndic aux copropriétaires défaillants. Si elle reste infructueuse 30 jours après sa réception, le syndic transmet le dossier à son avocat, Ce dossier est constitué des statuts de la société de syndic, du règlement intérieur de la copropriété, du budget de cette dernière tel qu il a été voté lors de la dernière assemblée générale ainsi que des états d impayés du membre défaillant. D après les dispositions de l article 25 de la loi 18-00, c est le président du Tribunal de 1re instance qui est compétent pour statuer. Il ordonne ainsi le versement des provisions assorti d une exécution provisoire. Autrement dit, le résidant débiteur paie ses retards de cotisation avant de contester en appel. Le recouvrement de la créance se fait dans les 48h. Mais en réalité, il faut attendre 2 mois pour l exécution judiciaire. Conclusion La nouvelle loi sur la copropriété constitue certes, une avancée importante vers la modernisation et l harmonisation de notre droit sur la copropriété. Toutefois, le législateur marocain, en amputant son modèle de référence de toute la panoplie des modifications ajoutées par ailleurs, a singulièrement réduit l efficacité de cette loi en omettant : De créer le métier du syndic. Et de prévoir de sanction en cas d absence de syndic. 7
Pour conclure, il faut dire que c est la gestion de la copropriété qui est le problème et non pas la copropriété. La délégation du service à des administrateurs de biens immobiliers serait une solution. Gérer le parc immobilier implique, en effet, des compétences techniques et juridiques. D où l intérêt de déléguer les services de maintenance et d entretien à un syndic professionnel. A long terme, l anticipation des travaux d entretien, la souscription à une police d assurance et le recouvrement des charges de copropriété préservent les habitations. La réforme de la copropriété, en 2002, a sans doute manqué d esprit d àpropos. Elle n a pas créé le métier de syndic. 8