HABITATS PARTICIPATIFS

HABITATS PARTICIPATIFS habitats participatifs et coopératifs : de quoi parle t-on? CAUE 92-31.03.15

1. LES COOPERATIVES D HLM

Un peu d histoire Une des trois familles composant le mouvement Hlm, issue des mouvements ouvriers de la fin du XIXè Un essor à l issue de la 2 nde guerre mondiale, en appui du Mouvement «Castors», marqué par de nombreuses innovations puis une phase de décroissance interrompue au début des années 90 Des entreprises de l économie sociale à statut Hlm Une vocation : l accession sociale sécurisée à la propriété des ménages à revenus modestes Deux métiers complémentaires : la construction et la gestion locative, la gestion de copropriétés Plus de 400.000 ménages logés depuis un siècle et plus de 6.000 logements produits en 2014 dont 75% en accession

L accession sociale : un essai de définition Un produit de qualité à un prix inférieur au marché traditionnel et respectant des prix de vente plafonds Destiné à une clientèle à revenus modestes respectant des prix de vente plafonds et soumise à des conditions de ressources (PLS accession et marginalement PLI accession) S appuyant sur un accompagnement social à travers une sécurisation face aux accidents de la vie (garanties de rachat et de relogement et assurance-revente) et à travers une gestion du bâti dans le temps (gestion de syndic) Dans le cadre d un partenariat avec les collectivités territoriales

La présence territoriale 174 coopératives d Hlm locales ou régionales, œuvrant au service des habitants et faisant appel au tissu économique local des gouvernances locales, parfois insérées de manière opérationnelle ou capitalistique dans des logiques de «groupes»

La présence territoriale

La présence territoriale

2. L HABITAT PARTICIPATIF, DE QUOI PARLE-T-ON?

Desinitiativesquinesontpas«nouvelles»enFrance - Début des années 2000 : apparition sur Internet et dans les médias spécialisés liés à l écologie et aux alternatives - La participation dans le champ du logement : une question ancienne Ex : les Castors : autoconstruction et solidarité pour lutter contre la crise du logement Ex : les démarches d habitat autogéré dans les années 1970 (une centaine de réalisations) - Des éléments de différenciation entre ces initiatives et les initiatives contemporaines - dans les objectifs (se loger, partager et revendiquer), - les valeurs (solidarité, entraide et autogestion) - les modalités concrètes (composition du groupe, montage juridique, programmation)

Des expériences à l étranger dont l importation pose question - Lescoopératives d habitation ensuisse :unsystème à«troistêtes» - Les coopératives d habitation au Québec - Le cohousing en Europe du Nord (des «quartiers») ; les Baugruppen en Allemagne (ex : Fribourg, Tübingen ) Quels enseignements en tirer? - Des contextes culturels différents : tradition de la participation et de la «communauté»; culture de la propriété individuelle - Des systèmes de production du logement différent : l atypisme du modèle français - Des systèmes d acteurs et de soutien anciens à l étranger

«Habitat participatif»: un terme générique - Une«ré-apparition»récente :fin 2010 - Une diversité de terminologies : «coopératives d habitants», «habitat groupé», «habitat coopératif»,«habitat autogéré»,«autopromotion» - Un terme fédérateur et consensuel pour les groupes d habitants comme les collectivités engagées - Unécho àlathématique de laparticipation des habitants Quellesdifférencesentreles«formes»? - Deux tendances traditionnellement dégagées : -> l autopromotion : suppression du promoteur -> la coopérative d habitants : propriété collective, non spéculation, démocratie - Une diversité de projets en termes de valeurs, montage, localisation

.

Les projets : un décompte difficile - Un recensement de l ADESS Pays de Brest fin 2013 faisait état de 416 «projets» - Une opération de décompte délicate du fait de la volatilité des projets - Une grande variété de projets (localisation, nombre de ménages, statut juridique ) - Une vingtaine de projets effectivement concrétisés Un «mouvement» en cours de structuration - La Coordin action - Le réseau des collectivités locales - Le réseau des accompagnateurs

Les groupes d habitants: caractéristiques générales - Des groupes hétérogènes mais des valeurs partagées : solidarité, échange, lien social, écologie - Un degré de militance variable, liée à l écologie et aux «alternatives» (AMAP, jardins partagés ) - Fort capital social et culturel, parfois financier - Une inscription dans des réseaux Devenir futur habitant: processus de formation des groupes - Pas nécessairement un«groupe d amis» - Des réseaux militants partagés - Participation à des événements de sensibilisation locale - Les institutions (collectivités, organismes d Hlm) et les professionnels de l accompagnement : un canal en croissance - Le rôle d Internet

Les groupes d habitants : motivations - Un projet social et coopératif : -> réinvestir la sphère habitat : être acteur de son quotidien, ne pas subir des choix imposés par d autres -> mettre en œuvre la mixité sociale : d un slogan à une réalité -> créer du lien social : rejet des immeubles collectifs «classiques» (anonymat) et du modèle de la maison individuelle -> ouverture sur le quartier - Un projet écologique : -> qualité environnementale du bâti, matériaux innovants -> place de la nature et de la biodiversité (jardin, potager ) -> limiter son empreinte énergétique (place réduite de la voiture) - Un projet économique : -> limiter les intermédiaires ; autoconstruction -> partager des espaces et des équipements, échanger des services - Un projet politique : un «laboratoire d écologie urbaine»

Les groupes d habitants et leur projet : enjeux - Un projet de vie qui pour perdurer doit être encadré: les départs sont toujours possibles - D un groupe à l autre, une structuration différente - La rédaction d une charte des valeurs pour asseoir le collectif - Des compétences variées à mobiliser - Un investissement temporel, personnel et affectif L enjeu d un accompagnement professionnel - Ouvrir les projets à des publics plus modestes - Une condition de plus en plus fréquente au soutien des collectivités - Un appui pour l opérateur : conseiller, construire la culture, limiter l investissement de l opérateur - Un appui pour le groupe: conseiller, épauler, limiter les risques, contenir le temps - Un rôle d interface, parfois en tension

Le difficile rapport entre la maîtrise d œuvre et le groupe - Aux sources de l engagement des architectes : -> militantisme -> repenser le rapport au client -> projets innovants et valorisants : des «références» -> accès à la commande - Des projets chronophages : -> un travail individuel avec les ménages -> un travail avec le collectif -> un travail sur l articulation individuel-collectif - Des projets qui amènent à repenser les légitimités : -> faire preuve de pédagogie -> accompagner -> écouter -> canaliser -> se remettre en question - Un point de vigilance : un architecte extérieur au groupe

3. LES ORGANISMES D HLM ET L HABITAT PARTICIPATIF

Les attentes des groupes d habitants vis-à-vis des organismes Hlm Avoir une meilleure connaissance des marchés locaux de l habitat Avoir accès à des opportunités foncières Bénéficier de l expérience des organismes en montage d opérations Stabiliser et sécuriser l opération auprès des partenaires (collectivités, banques, notaires ) Porter financièrement l opération Diminuer les coûts Permettre la mixité sociale

L intérêt des organismes Hlm pour l habitat participatif Innover dans les pratiques, les modes constructifs et le rapport aux habitants Développer et asseoir des valeurs de partage et de solidarité Répondre à une demande des habitants Améliorer la qualité du service rendu Se faire connaître, auprès des collectivités notamment et répondre à leur demande Dynamiser un quartier Diminuer les coûts de construction et/ou de gestion S assurer d une gestion facilitée sur le long terme

La place des organismes d Hlm dans ce partenariat Un niveau d implication à définir et des implications à connaître Un premier niveau d intervention : être «référent», contribuer à la formalisation du projet Un second niveau : assister l opération en prestation de services et/ou MOD, acquérir certains logements Un troisième niveau : être maître d ouvrage

La place des organismes d Hlm dans ce partenariat Un équilibre à trouver avec le groupe d habitants : Comprendre le fonctionnement et les attendus du groupe Formaliser le plus tôt possible les relations Se faire assister Obtenir un engagement concret du groupe d habitants Aboutir à un montage juridique et financier précis Etre prêt à s investir plus que pour un projet classique

Zoom sur les montages juridiques Un choix difficile qui renvoie à des choix collectifs : - économiques, lors de la conception du projet : revenus des membres du groupe, recours à l emprunt collectif ou individuel, intégration de logements locatifs sociaux - de gouvernance, pour la gestion future : gestion collective de l ensemble immobilier ou que des parties communes, gestion des entrées/sortie de la structure de gestion Un choix qui doit être fait le plus en amont possible car il a des conséquences sur la conduite du projet. Une boite à outils fournie mais non sécurisée : SCI-A, SCCC, SCI-APP enrichie par la loi ALUR.

LaloiALURetlesorganismesd Hlm La loi ALUR clarifie l organisation des relations entre les sociétés d habitat participatif et les organismes d Hlm La loi ALUR reconnaît la capacité des organismes d Hlm (OPH, ESH, COOP): - d assister à titre de prestataires de services les sociétés d habitat participatif - de souscrire ou d acquérir des parts dans les sociétés d habitat participatif. Dans ce cas : cetteparticipationnepeutexcéder30%ducapitalsocialoudesdroitsdevote Lorsque l OHLM dispose de la jouissance de logements, le nombre de ceux-ci doit être proportionnel à la part du capital qu il détient La loi introduit un dispositif permettant aux CAL de prendre en compte la spécificité des logements locatifs sociaux présents dans des sociétés d habitat participatif : - La proposition d attribution d un logement locatif social s accompagne de la remise d une copie des statuts de la société d habitat participatif et des annexes portant sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de ladite société - Le refus ou le défaut d attestation de transmission de ce document vaut refus par le locataire de la proposition d attribution du logement.

Zoom sur les points de vigilance de l organisme d Hlm L intervention d un organisme d Hlm se fera dans le respect du CCH Prestations de service, avec des différences selon les statuts Participation financière, dans le respect de l objet social Hlm Maîtrise d ouvrage directe Les points de difficultés La mixité d occupation entre locatif social et propriété ou jouissance La première attribution des logements locatifs sociaux et en cas de mutation La mixité financement collectif/financements individuels Le financement des parties collectives en investissement et en fonctionnement Le régime des garanties De la résolution de ces difficultés dépendra le développement de l habitat participatif

Zoom sur les organismes d Hlm déjà engagés OPH ESH COOP OPH de Montreuil Haute-Savoie Habitat OPH d Ivry-sur-Seine Lille Métropole Habitat Aquitanis Promologis(Montpellier) France Loire (Orléans) Harmonie Habitat (Nantes) Les chalets(toulouse) Alliade Habitat (Lyon) Coligny (Bordeaux) Notre Logis (Lille) Rhône Saône Habitat (Lyon) Habitat de l Ill (Strasbourg) Le COL (Bayonne) Isère Habitat (Grenoble) Axanis(Bordeaux) Le Logis Breton (Lorient) Le Foyer de Provence (Aix) Un toit Pour Tous (Foix) GHT (Nantes) Savoisienne Habitat (Chambéry)

11 mars 2008 - Orléans Les rendez-vous à venir 16/17 mai Journées portes-ouvertes de l habitat participatif 9/11 juillet à Marseille Rencontres nationales de l habitat participatif 22/24 septembre à Montpellier Congrès Hlm

Pour en savoir plus : www.hlm.coop http://habitatparticipatif.hlm.union-habitat.org (à compter du 15.04.15) CAUE 92-31.03.15