DIAGNOSTIC IMMOBILIER SOMMAIRE LE MARCHÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER... 2 LA RÉGLEMENTATION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER... 5 L'ACTIVITÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER... 7 LES POINTS DE VIGILANCE DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER... 10 EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR... 12 1
LE MARCHÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER Après plusieurs années de forte croissance (augmentation du nombre de diagnostics obligatoires, élargissement des diagnostics aux locations), le chiffre d affaires en volume des diagnostiqueurs immobiliers est pénalisé par deux facteurs majeurs : - la baisse du nombre de transactions immobilières, qui a entraîné une diminution d activité importante sur les diagnostics réglementaires lors des ventes de biens immobiliers. - La saturation du secteur, conséquence de l augmentation toujours plus importante du nombre de professionnels (en moyenne, on compte 1 000 nouveaux diagnostiqueurs par an). Toutefois, la mise en place de nouveaux diagnostics règlementaires pour la location (plomb) et la vente de biens (électricité) a permis de soutenir le chiffre d affaires des professionnels. Dans ce contexte, les professionnels diversifient leur activité (conseil en économie d énergie ) et élargissent leurs réseaux de prescripteurs (agences immobilières, administrateurs de bien, banques, notaires, syndics de copropriété ). L adhésion à un réseau sous enseigne permet d accroitre leur visibilité et de bénéficier d avantages concurrentiels (veille juridique, formation, achats groupés d équipements ). Tendances La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (loi ALUR 2014-366) instaure de nouveaux diagnostics obligatoires (état des installations intérieures d'électricité et de gaz, zone à risque mérules, informations sur les sols, diagnostic technique global) qui dynamiseront le volume d activité des professionnels (décrets d'applications de la loi en attente). 2
Toutefois, dans un contexte très concurrentiel, les pressions tarifaires favoriseront la concentration du secteur au profit de réseaux organisés. L organisation du marché - Les entreprises indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne : elles sont très largement majoritaires dans le secteur (85% des entreprises). Le plus souvent, le professionnel exerce seul (70% des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié) et réalise un chiffre d'affaires de 60 à 90 000 euros. - Les réseaux sous enseigne régionaux et nationaux : ils tendant à se développer au détriment des indépendants isolés. Les professionnels bénéficient des services de veille réglementaire et de formation des têtes de réseaux mais aussi de leur puissance d'achat (achats groupés d'équipements) et de leur force de communication (site web notamment). Ces enseignes réalisent généralement un chiffre d'affaires de 250 000 euros et emploient deux salariés. Les principaux leaders sont Agenda France (près de 200 unités), Diagamter (110 unités) et Exim (70 unités). Ces réseaux s'appuient sur la franchise pour se développer (les droits d'entrée se situent entre 15 et 25 000 euros). 3
DIAGNOSTIC IMMOBILIER NOMBRE D'ENTREPRISES DU SECTEUR 2013 4 000 (1) CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR (en millions d'euros) 2011 404 M (2) ÉVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DU SECTEUR EN VALEUR(indice ICA base 100 en 2005) 2013 2012 2011 2010 2009 2008 (1) Source : infodiagnostiqueur.com (2) Source : infodiagnostiqueur.com 4
LA RÉGLEMENTATION DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER Les aptitudes professionnelles Le professionnel est généralement issu du secteur du BTP. Depuis 2007, le candidat au métier de diagnostiqueur doit obtenir une certification auprès d un organisme agréé par le Cofrac. Cette certification porte sur six compétences : Diagnostic de Performance Energétique (DPE), Termites, Amiante, Constat de Risque d Exposition au Plombs (CREP), diagnostic des installations de gaz et état des installations électriques. Les candidats ont la possibilité de suivre des préparations (bilan des connaissances, évaluation à blanc ). La profession requiert des compétences techniques, une parfaite connaissance de la règlementation en vigueur mais aussi de bonnes aptitudes commerciales et de gestion. L environnement réglementaire Les contraintes à l installation Le professionnel doit être certifié par un organisme agréé par le Cofrac. Le certificat est délivré pour une durée de 5 ans. Le professionnel s inscrit au registre du commerce et des sociétés. Les principaux points de la réglementation professionnelle Le diagnostiqueur doit être indépendant. Il ne doit pas être lié à une entreprise ou à un organisme exerçant une activité connexe : bailleurs, professionnels de la rénovation Ses équipements doivent être conformes à la norme XP 45-500 et certifié EN 50379. 5
Tous les 5 ans, le professionnel doit renouveler sa certification (examen théorique et pratique). Il est soumis à un audit de compétences au cours de la deuxième année. Le professionnel fixe le prix de ses prestations librement. Enfin, le diagnostiqueur doit souscrire une responsabilité civile professionnelle (à hauteur de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année). Statut juridique et fiscal Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mes impôts & taxes pour connaître le taux de TVA qui s applique à votre activité ainsi que le mode d imposition de vos bénéfices. Rendez-vous dans notre rubrique Les guides pratiques / Mon régime social pour connaître le montant des cotisations et des prestations de votre régime social obligatoire. 6
L'ACTIVITÉ DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER L installation Le créateur peut créer un cabinet indépendant ou adhérer à un réseau. Le secteur étant en situation de saturation, le professionnel doit veiller à réaliser une solide étude de marché sur la zone où il souhaite s implanter. Les investissements Les équipements de diagnostic représentent les principaux investissements : analyseur de plomb, caméras infrarouges, humidimètre, contrôleur de sécurité gaz, Le véhicule professionnel, les certifications et les équipements informatiques constituent également des investissements nécessaires dès le lancement de l activité. Soumis aux évolutions règlementaires, les professionnels du secteur doivent également investir dans la formation continue. La gestion Le suivi au quotidien Le diagnostiqueur doit organiser méthodiquement ses interventions pour ne pas perdre de temps : réalisation des diagnostics, rédaction des rapports et prise de contact avec les prescripteurs : agences immobilières, administrateurs de biens, banques, syndics de copropriété, notaires, marchands de biens Le nombre de diagnostics réalisés par jour dépend de sa spécialisation, du type de clientèle auprès de laquelle il intervient et des distances à parcourir. Généralement, le professionnel réalise plusieurs diagnostics sur un même site. 7
Les recettes de l activité Les prix sont librement fixés par les professionnels. Le diagnostiqueur établit le plus souvent une facturation forfaitaire comprenant un ou plusieurs diagnostics. Ses tarifs varient en fonction du type de diagnostic et de la surface à expertiser. Les charges à surveiller Pour les diagnostiqueurs exerçant seuls, les principales charges sont constituées des frais de déplacement, des charges sociales personnelles, des assurances et de l amortissement des équipements de diagnostic. Pour les cabinets plus importants, les charges de personnel représentent un poste important de dépenses. Les professionnels qui exercent sous enseigne (franchise) doivent également verser des redevances aux têtes de réseaux. La maîtrise du résultat Le résultat dépend essentiellement du volume des prestations et de la productivité par salarié dans les cabinets plus importants. Pour les diagnostiqueurs exerçant seuls, la maîtrise des charges, les investissements et les amortissements conditionnent leur résultat. La gestion financière et les besoins en trésorerie L activité de diagnostiqueur nécessite peu de fonds propres car les investissements sont relativement peu élevés. 8
Le besoin de trésorerie est minime car le professionnel facture sa prestation au moment de son intervention. Seuls les diagnostiqueurs travaillant pour les institutionnels ou pour les entreprises peuvent avoir des besoins de trésorerie. DIAGNOSTIC IMMOBILIER EVOLUTION DU NOMBRE DE CRÉATION 2013 2012 2011 2010 2009 9
LES POINTS DE VIGILANCE DU DIAGNOSTIC IMMOBILIER Les principales difficultés du métier Dans un contexte de plus en plus concurrentiel du fait de la saturation du secteur, l activité de diagnostiqueur immobilier est devenue plus risquée. En outre, malgré ses efforts pour se diversifier, la profession reste très liée à la conjoncture de l immobilier. La dépendance au marché de l immobilier : L activité du diagnostiqueur est directement liée au marché de l immobilier et du BTP. Toutes les fluctuations (baisse des mises en construction, diminution de la mobilité sur le marché locatif ) se répercutent sur le volume d activité des professionnels du secteur. L insuffisance des marges commerciales : Dans un contexte de forte concurrence, le professionnel doit trouver un équilibre entre la nécessité de maintenir un volume d activité important (tarifs attractifs) et pratiquer des marges suffisantes au maintien de la rentabilité de son activité. La concurrence des professions connexes : Face à la baisse du secteur du BTP, un grand nombre de professionnels du bâtiment (géomètre-expert ) ont cherché des relais de croissance en développant une activité de diagnostiqueur. 10
La dépendance à la réglementation : La profession est très règlementée : points de contrôle, équipements de contrôle, périodicité des expertises, certifications.le professionnel doit impérativement satisfaire à ces obligations et suivre en permanence leurs évolutions. Dans ce contexte, l adhésion à un réseau constitue un atout indéniable. Les professionnels qui réussiront le mieux seront ceux capables de maintenir leur volume d activité par une politique de fidélisation auprès de leur clientèle à la fois professionnelle et privée. DIAGNOSTIC IMMOBILIER EVOLUTION DU NOMBRE DE DÉFAILLANCE 2010 2009 2008 2007 2006 TAUX DE SURVIE AU- DELÀ DES 5 PREMIÈRES ANNÉES Analyses, essais et inspections techniques Services aux entreprises, activités immobilières Moyenne tous secteurs 65,3 % (1) 54,3 % 51,9 % (1) Source : Insee, Taux de Survie à 5 ans pour la génération 2002. 11
EN SAVOIR PLUS SUR CE SECTEUR Les principales organisations professionnelles FIDI Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier 4, avenue du Recteur Poincare, 75016 Paris Tél. : 01 44.30.49.30 - Fax : 01.40.50.92.80 http://www.lafidi.fr FNECI Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l Immobilier 83, rue Michel Ange, 75016 Paris Tél. : 01.40.71.70.80 http://www.fneci.org CNEI Compagnie Nationale des Experts Immobiliers 18, rue Volney, 75002 Paris Tel : 01.42.96.18.46 http://www.expert-cnei.com FNAIM - CDI Chambre des Diagnostiqueurs Immobilier de la Fédération Nationale de l Immobilier 129, rue du Faubourg Saint-Honoré - 75407 Paris Tél : 01 44 20 77 00 http://www.fnaim.fr/3377-diagnostiqueur-immobilier.htm La presse spécialisée Dimag http://www.dimag.info/dimag/accueil.html 12