Enquête réalisée à l occasion de l Assemblée générale de l ANIL du 21 mai 2014 Logement et vieillissement Aperçu sur l implication des ADIL ANIL / 2, boulevard Saint Martin 75010 Paris Tél. : 01 42 02 05 50 Télécopie : 01 42 41 15 10 email : anil@anil.org internet : anil.org
SOMMAIRE Les consultations juridiques individuelles... 4 À la demande des personnes âgées ou de leurs familles... 4 Plus de 20 000 consultations annuelles... 4 Les principaux thèmes de consultation... 4 Droits et protections des personnes âgées... 4 Enjeux patrimoniaux... 5 Adaptation du logement... 5 Autres thèmes : logement intergénérationnel, habitat avec services, foyer logement, EHPAD... 6 À destination des professionnels de l immobilier, des collectivités locales ou d autres partenaires... 6 Actions d information collectives et manifestations diverses à destination du grand public... 6 Publication de notes et études, organisation de séminaires et colloques... 7 2
Introduction Les 79 ADIL qui accordent chaque année quelques 850 000 consultations font état d une montée en puissance, lente mais régulière, des questions à connotation juridique liées au vieillissement. À l image des autres acteurs du logement, le réseau ANIL/ADIL a d ailleurs consacré depuis une dizaine d années différents travaux à cette question, tant au titre de l analyse des politiques locales de l habitat qu au titre de réflexions consacrées à la mobilisation de l actif résidentiel des personnes âgées pour financer les dépenses dues au grand âge. À l occasion de la table ronde organisée sur la question de l anticipation du vieillissement par les acteurs du logement, et dans le cadre de son rôle d observatoire des pratiques, l ANIL a mené une enquête ad hoc auprès des ADIL du réseau afin de préciser la nature des préoccupations des particuliers, mais aussi d éclairer les différentes actions partenariales menée par les ADIL 1. Compte-tenu de leur vocation généraliste, les ADIL ne sont pas identifiées comme des lieux d information spécifiques pour les personnes âgées ; néanmoins, leur compétence juridique et le large réseau de permanences assurées dans les départements les conduisent tout naturellement à répondre à de multiples questions individuelles liées au vieillissement et à participer à des actions d information collective partenariales, toujours plus nombreuses. Sous l effet du vieillissement de la population et du développement concomitant des besoins d adaptation des logements, d une offre de logements et de «formules intermédiaires entre le logement et l établissement», mais aussi des mutations de propriété, le réseau ANIL/ADIL sera très certainement appelé à renforcer son action d information en la matière. 1 40 ADIL représentatives de la diversité des départements ont répondu à l enquête. 3
Les consultations juridiques individuelles À la demande des personnes âgées ou de leurs familles Plus de 20 000 consultations annuelles Selon les ADIL, les questions liées directement ou indirectement au vieillissement représentent 0,5 % à 5 % des questions posées par les particuliers, soit 100 à 500 consultations délivrées annuellement 2. À l échelle du réseau des 79 ADIL, ces 20 à 25 000 consultations émanent aussi bien des personnes âgées que de leurs familles, tout particulièrement leurs descendants, voire, ponctuellement, de certains tuteurs, curateurs ou aides ménagères. Il semble que les consultants appartiennent plutôt à la tranche d âge 65 75 ans, titulaire, dans son immense majorité d un logement ordinaire, occupé en propriété ou loué. Les questions propres aux tranches d âge plus élevées, où l entrée en établissements d hébergement, foyers logements ou établissements accueillant des personnes dépendantes (EHPAD), se pose avec plus d acuité sont plutôt formulées par les descendants. Les principaux thèmes de consultation Afin de cerner au mieux la gamme de questions posées, huit thèmes ont été proposés aux ADIL : droits et protection des personnes âgées, gestion et transmission du patrimoine, adaptation du logement, logement intergénérationnel, résidences services privées ou formules d habitat avec services développées par les bailleurs sociaux, foyer logement, EHPAD. Invitées, pour chacun des thèmes, à en préciser la fréquence, elles ont également détaillé la nature des interrogations formulées par les personnes âgées ou leurs familles. Droits et protections des personnes âgées, gestion du patrimoine et adaptation du logement sont les trois thèmes majeurs de consultations. S agissant du logement intergénérationnel, des résidences services en copropriété ou des foyers logement, les ADIL ne répondent qu épisodiquement à des questions posées par les particuliers. Quant aux questions afférentes au séjour ou à l entrée en EHPAD, elles sont, assez logiquement, très limitées, ces établissements n étant pas considérés comme un domicile ordinaire du fait de leur médicalisation et de leur mode de tarification spécifique. Droits et protections des personnes âgées 3 50 % des ADIL déclarent répondre «fréquemment» à des questions portant sur les droits des personnes âgées et les protections particulières liées à leur âge. Résiliation du bail : les locataires du parc privé s informent des modalités de résiliation de leur bail, notamment dans le cadre d un projet de déménagement pour un logement plus adapté, plus proche de la famille ou d un départ en maison de retraite (EHPAD) ; durée du préavis, congé réduit pour raison de santé sont alors des interrogations récurrentes auxquelles peut s ajouter le transfert de bail en cas de décès du conjoint. Aux questions liées au congé donné par le locataire s ajoutent les questions liées au congé, réel ou hypothétique, donné par le bailleur, nombre de personnes âgées redoutant de devoir quitter un logement locatif auquel elles sont attachées. Les interrogations portent alors sur les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé et sur la nature des protections allouées au locataire en place. Les ADIL franciliennes ou celles de départements sièges de métropoles régionales répondent plus fréquemment que les autres à ce type de questions, notamment parce que le taux de ménages âgés locataires est plus élevé et l accès au parc locatif parfois plus difficile. À titre d exemples des questions telles que «mon bailleur peut-il donner congé à un locataire de plus de 70 ans ou dans quel cas mon bailleur doit-il me reloger?» sont récurrentes. À noter que quelques ADIL urbaines font état de questions portant sur les discriminations liées à l âge dans le cadre d une candidature à la location d un logement privé. Désordres dans le logement et obligations de travaux : en métropole et dans les départements d outre-mer, des particuliers âgés ou leur famille s inquiètent des travaux qui incombent au bailleur, dans un contexte de logement occupé de piètre qualité, voire indécent. 2 À noter que cette part de questions relatives au vieillissement est bien inférieure à celle des consultations émanant des «seniors» (10 à 20 % de consultants âgés de plus de soixante ans selon les départements), dont les questions n ont, pour l essentiel, aucun lien direct avec le vieillissement, à l image d interrogations émanant de propriétaires bailleurs et afférentes aux rapports locatifs ou à la fiscalité. 3 Cf. note «Logement et hébergement des personnes âgées : rappel des principales dispositions en leur faveur et impact des lois ALUR et consommation». 4
Impayés et expulsions : une dizaine d ADIL font état des difficultés de paiement de leurs loyers par des personnes âgées et des questions juridiques que peuvent alors poser aussi bien les bailleurs que les locataires quant aux protections juridiques, réelles ou supposées, accordées aux personnes âgées, de type «peut-on expulser un locataire âgé?». Divers : certaines questions, en dépit de leur rareté méritent d être soulignées. La possibilité d accéder à la propriété à un âge avancé donne ainsi lieu à quelques interrogations sur la pratique des établissements bancaires en matière de prêts immobiliers. À noter également des questions portant sur la protection des locataires âgés dans le cadre de la réhabilitation de grands ensembles immobiliers et de leurs conséquences sur les augmentations des loyers, ainsi que dans un tout autre registre, des questions sur le démarchage abusif des personnes âgées à des fins de vente d équipements (double vitrage, alarme ). Enjeux patrimoniaux La moitié des ADIL déclare répondre fréquemment à des questions portant sur la gestion du patrimoine, et ce dans un triple contexte : personnes âgées s interrogeant sur le devenir de leur bien, conséquences d une décision prise individuellement ou en famille ou bien encore conséquences d une succession et du démembrement de la propriété. Transmission ou vente du bien par une personne âgée : aux questions sur les modalités de transmission de la propriété aux enfants et de constitution de SCI familiales s ajoutent celles sur la vente, envisagée ou programmée du logement détenu par la personne âgée, afin, selon les cas, de partir en maison de retraite ou d acheter un nouveau logement plus petit, plus confortable et/ou bénéficiant d un environnement plus adapté, de par sa localisation et les services disponibles à proximité. Valorisation du capital immobilier : les questions sur les modalités de mise en place d un viager, à des fins d accroissement du revenu, notamment dans la perspective d un départ en EHPAD, ne sont pas rares. Du côté des acquéreurs potentiels, quelques ADIL signalent des questions sur les listes d annonces proposant cette formule. En règle générale, les ADIL invitent les consultants à se rapprocher de leur notaire. À ces questions sur le viager s ajoutent celles sur les possibilités de mise en location d une partie de la maison, la personne âgée n occupant plus tout l espace ou ne souhaitant plus occuper l étage. Démembrement de la propriété : la nue-propriété et l usufruit font l objet de nombreuses questions, notamment sous l angle des obligations respectives de chacun mais aussi, en copropriété, de leur incidence sur la répartition des charges de copropriété et des coûts de travaux. Le cas particulier des copropriétaires : plusieurs ADIL témoignent de questions et craintes de copropriétaires âgés à ressources modestes confrontés au coût d une quote-part de travaux sur parties communes votée en assemblée générale de copropriétaires, à l image des travaux de ravalement. Les départements franciliens et ceux abritant des métropoles régionales sont plus particulièrement concernés. Adaptation du logement La plupart des ADIL répondent fréquemment à des questions ayant trait à l adaptation du logement, sous l angle de la nature des travaux finançables, des aides financières disponibles, mais aussi, s agissant des locataires, des obligations incombant au bailleur. En secteur rural, à l issue d un Programme d intérêt général (PIG) dédié au vieillissement et initié par le conseil général à l échelle départementale, les ADIL témoignent d un net accroissement du volume de consultations à l issue de la période d animation confiée à un opérateur. Travaux finançables : le réaménagement de la salle de bains et l installation d une douche à l italienne, la pose de volets roulants, l installation de monte-escaliers ou le réaménagement de nouvelles pièces à vivre au rez-de-chaussée dans une maison individuelle dotée d un étage font partie des travaux couramment envisagés. En outre, différents travaux qui facilitent le maintien à domicile favorisent également l amélioration de la performance énergétique des logements : remplacement des menuiseries, remplacement d une chaudière au bois par une chaudière plus performante Aides financières disponibles : les propriétaires occupants souhaitent connaître les aides financières auxquelles ils peuvent prétendre, aussi bien au plan national qu au plan local (crédit d impôt, subventions de l Anah, aides sociales de la CNAV ou de la MSA, aides allouées par les conseils généraux et/ou EPCI), ainsi que les prêts mobilisables. Obligations incombant au bailleur : les locataires du parc privé, voire les locataires du parc social, désireux d entreprendre des travaux d adaptation de leur logement s intéressent aux obligations incombant à leur bailleur, aux financements mobilisables et aux solutions envisageables en cas de refus. En Île-de-France, la question du droit à la mobilité vers un logement plus adapté ou simplement situé en rez-de-chaussée est parfois abordée par des locataires du parc social. 5
Autres thèmes : logement intergénérationnel, habitat avec services, foyer logement, EHPAD Sur ces thèmes, si les interrogations des particuliers sont rares dans la plupart des ADIL, elles sont toutefois très diverses selon le contexte local. En Île-de-France mais aussi à Lyon, Strasbourg ou en zone littorale (Morbihan par exemple), quelques particuliers, propriétaires ou investisseurs potentiels, interrogent les ADIL sur les résidences services en copropriété ou locatives, pour une présentation de ces formules ou pour des renseignements sur le montant des charges et les obligations de fourniture de services associés. Les formules de cohabitation intergénérationnelle suscitent des questions dès lors que les collectivités locales soutiennent ce type de formules, tout particulièrement au plan des communautés urbaines et communautés d agglomération. À l exception des conditions d attribution des aides au logement, les particuliers ne posent que très rarement des questions afférentes aux foyers logements ou EHPAD. À destination des professionnels de l immobilier, des collectivités locales ou d autres partenaires Aux consultations des particuliers s ajoutent, pour près de trois ADIL sur quatre, des questions émanant de professionnels de l immobilier, des collectivités locales, des Centres communaux d action sociale (CCAS) des associations œuvrant pour le logement des personnes âgées, des associations en charge de personnes placées sous tutelle ou curatelle ou encore des associations de retraités elles-mêmes. Quel que soit l interlocuteur, les droits et protections juridiques des locataires âgés sont à l origine de nombreuses interrogations. En outre, les travailleurs sociaux des conseils généraux, des CCAS, voire des hôpitaux, le personnel des Centres locaux d information et de coordination gérontologique (CLIC), des maisons départementales de l autonomie, mais aussi des membres des Comités départementaux des personnes retraitées (Coderpa), s informent ponctuellement sur les aides à l adaptation des logements à la perte d autonomie. Le cadre juridique de la location intergénérationnelle est parfois abordé par les collectivités soutenant le développement de ce type de formules ou envisageant de le faire ; des collectivités gestionnaires de foyers-logements posent en outre des questions sur les modes de fixation, révision et augmentation des loyers ainsi que sur les droits et obligations des gestionnaires ou sous-locataires. Ces questions toujours plus nombreuses sur le vieillissement ont conduit quelques ADIL à présenter sur leur site Internet une rubrique spécifiquement dédiée au logement des personnes âgées. Selon les cas, y figurent des informations sur les types de logements pour séniors, le récapitulatif des aides, une liste des acteurs et de l offre présente dans le département. Les liens avec les rubriques ad hoc du site du conseil général sont mentionnés. Actions d information collectives et manifestations diverses à destination du grand public À l occasion de l élaboration de Plans départementaux de l habitat (PDH), de Programmes locaux de l habitat (PLH), mais aussi dans le cadre des observatoires locaux de l habitat associés, le logement des personnes âgées est devenu un sujet incontournable, l étendue et la nature des échanges demeurant toutefois très variables d une collectivité à l autre. Nombre d ADIL participent aux groupes de travail créés à cette occasion. Impact du vieillissement sur le marché immobilier, nouveaux besoins, adaptation des logements à la perte d autonomie, résorption de l habitat indigne, développement des résidences seniors, information des personnes âgées et renforcement des actions préventives, développement du logement intergénérationnel sont des thèmes récurrents de réflexion, l enjeu étant d inscrire la réflexion sur le logement dans un environnement urbain et humain (accessibilité, services divers, localisation), à l image de la démarche «Villes Amies des Aînés». Ce cadre de réflexion est propice au développement d actions d information collectives et favorise le partenariat entre les acteurs du monde médico-social et les acteurs du logement. De nombreuses ADIL participent ainsi à des journées d information ou salons initiés par les conseils généraux, intercommunalités ou communes. Les rencontres et réunions de type «parcours de vie», «allocations de solidarité des aînés», «journées du vieillissement actif», «forum des personnes âgées» visent à offrir une information de qualité aux personnes âgées et à leurs familles en les mettant en contact avec nombre de structures dont elles ignorent l existence, sous forme de stands, tables rondes et débats. S y ajoutent des manifestations initiées par les Caisses d'assurance retraite et de la santé au travail (CARSAT), dans le cadre de la politique d action sociale de la Caisse nationale d assurance vieillesse (CNAV), mais aussi par les CCAS visant notamment à adapter le domicile et contribuer au développement de logements «intermédiaires» afin de favoriser le «bien vieillir chez soi». Outre la participation à des tables rondes à l occasion de salons du vieillissement, les ADIL sont sollicitées ponctuellement par des CLIC, CCAS et des services habitats pour présenter un sujet de droit en lien avec le vieillissement, qui peut, le cas échéant revêtir l aspect d une véritable formation du personnel. 6
Publication de notes et études, organisation de séminaires et colloques Quatre ADIL sur dix ont publié des notes statistiques ou juridiques, des études ou des actes de séminaires au cours des deux années passées. Outre la publication d une fiche synthétique sur l âge et les conditions de logement ou d hébergement des personnes et des ménages âgés de 65 à 79 ans d une part, de plus de 80 ans d autre part, à partir d un document type établi par l ANIL, quelques ADIL en charge d observatoires de l habitat ont établi des «portraits de territoires» dédiés à ces publics et aux enjeux associés. Plusieurs ADIL rurales s apprêtent à publier des notes juridiques sur les droits des personnes âgées avec la loi ALUR ou sur les besoins et projets des allocataires retraités de la MSA. Certaines ADIL ont mené des enquêtes directement auprès de leurs consultants. En lien avec l étude consacrée à «la convergence des politiques publiques du vieillissement et des politiques locales de l habitat : réalités et perspectives» 4, publiée par l ANIL en 2010 dans le cadre du programme de recherche «Vieillissement de la population et Habitat» du Plan urbanisme construction architecte (PUCA), plusieurs ADIL ont organisé dans leur département des tables rondes et colloques sur ce sujet afin de croiser les points de vue de l État, des collectivités, des bailleurs sociaux, des opérateurs et des nombreux acteurs œuvrant dans le domaine du logement. Un séminaire consacré au «bien vieillir dans son logement» a été organisé par une ADIL, donnant lieu à la publication d actes. Quelques publications des ADIL - Habitat et vieillissement de la population dans l Allier : état des lieux et perspectives http://www.adil03.org/les-etudes-de-lobservatoire-departemental-de-lhabitat/les-etudes/habitat-et-vieillissement-de-lapopulation-dans-lallier-etat-des-lieux-et-perspectives/ Observatoire de l Habitat, ADIL de l Allier, septembre 2012 - Bien vieillir dans son logement http://www.adil45.org/fileadmin/sites/adil_45/adil/bien_se_loger_pour_bien_vieillir.pdf ADIL du Loiret Actes du séminaire de juin 2012 (conseil général / ADIL 45) - Le logement des personnes âgées à Paris http://www.adil75.org/sites/default/files/upload/etudes/2011.06_personnes_agees_adil_75.pdf ADIL 75, d après une enquête auprès de 500 consultants, juin 2011 4 Lire l étude de l ANIL, avril 2010 : http:/www.anil.org/fileadmin/anil/etudes/2010/vieillissement.pdf 7