LUXEMBOURG OFFICE MARKET REPORT Q3-2013

LUXEMBOURG OFFICE MARKET REPORT Q3-2013 Page 1

Créée en 1999, Property Partners est l acteur principal du marché immobilier d entreprise au Luxembourg. La société offre un panel complet de services de qualité, entre autres: commercialisation de locaux commerciaux, conseil en investissement, gérance de bâtiments administratifs, évaluation de biens immobiliers et élaboration de stratégies immobilières. La société compte quatre associés et emploie une quarantaine de salariés. Fondée par des professionnels de l immobilier, son savoir-faire lui a valu plusieurs distinctions dont le prix des «meilleurs services immobiliers pour le Grand-Duché de Luxembourg», décerné par la Fédération Internationale des professions Immobilières (FIABCI). Depuis 2011, Property Partners s internationalise avec l ouverture d une filiale en Belgique à Bruxelles et en France à Metz. Created in 1999, Property Partners is the main player on the Luxembourg commercial real estate market in the office, retail and industrial building sectors. The company offers a complete range of quality services i.e.: search for office, retail and industrial premises, investment consulting, property management, valuation, preparation of real estate strategies. The company includes four associates, and more than 40 employees. Founded by real estate professionals, its know-how has led to many distinctions including the prize for the best real estate services in the Grand Duchy of Luxembourg, awarded by the International Real Estate Federation (FIABCI). Property Partners began its international expansion in 2011, opening a subsidiary in Brussels, Belgium and in Metz, France. Page 3

RÉSUMÉ SUMMARY LE MARCHÉ S ASSAINIT THE MARKET IS GETTING HEALTHIER Les perspectives économiques s améliorent dans la zone euro et au Grand-Duché. Le marché de l immobilier de bureau en profite. Le taux de vacance est tombé sous la barre des 5% au troisième trimestre 2013 au Luxembourg. The economic prospects are improving in the euro zone and in the Grand Duchy. The office real estate market is benefiting from this. In Luxembourg, the vacancy rate fell below the 5% threshold in the third quarter of 2013. Le marché de l immobilier de bureau au Grand-Duché de Luxembourg s assainit. Pour preuve, le taux de vacance est tombé au cours du troisième trimestre 2013 sous la barre des 5%, à 4,98% précisément, soit une baisse de 18% en un an. Ce résultat est d autant plus significatif que cette amélioration concerne également d autres secteurs géographiques que le centre-ville. La crise financière de 2008, qui a frappé de plein fouet la zone euro, entraînant un recul de son PIB de 6% entre le deuxième trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009, avait porté le taux de vacance dans l immobilier de bureau à près de 9% au printemps 2009 au Luxembourg. Depuis cette poussée de fièvre, la situation s améliore régulièrement. En retrouvant un taux de vacance inférieur à 5%, le marché de l immobilier de bureau affiche un dynamisme, qui laisse prévoir dans les mois à venir une pression haussière sur les loyers dans l hyper-centre. L amélioration du taux de vacance se vérifie sur l ensemble des secteurs. Dans la ville de Luxembourg, il est tombé à 3,36%, descendant à 1,54% au Kirchberg, à 2,61% au centre-ville, à 4,36% au quartier de la Gare et 5,97% à la Cloche d Or. En périphérie, il reste encore nettement audessus de la barre des 10%, avec un taux moyen de 11,26% et de grands écarts selon les zones (23,54% à Bertrange- Bourmicht, 3,8% à Howald et 5,46% à Esch-sur-Alzette). Avec 35 606 m² de bureau loués au cours du troisième trimestre 2013, le volume des transactions atteint 101 641 m² depuis le début de l année, soit un niveau comparable à celui de l an passé à la même époque. Comparé au trimestre précédent, le nombre des transactions s est accru, passant de 47 à 61, mais la superficie moyenne s est réduite de 827 à 584 m². Ce résultat est dû au fait que le deuxième trimestre avait été marqué par 11 opérations de plus de 1 000 m² dont 5 de plus de 2500 m². The office real estate market in the Grand Duchy of Luxembourg is getting healthier. As proof, the vacancy rate in the third quarter of 2013 fell below the 5% threshold, specifically to 4.98%, i.e. a decrease of 18% in one year. The significance of this result is even greater since the improvement also includes geographical sectors other than the city centre. The 2008 financial crisis, that had struck the euro zone with full force and resulted in a decline of its GDP between Q2 2008 and Q2 2009, led to an increase of the office real estate vacancy rate to nearly 9% in the spring of 2009 in Luxembourg. Since that feverish increase, the situation has improved steadily. By returning to a vacancy rate under 5%, the office real estate market is displaying a degree of momentum that heralds upward pressure on the rents in the very centre of town in the coming months. The improvement of the vacancy rate applies to all sectors. In the city of Luxembourg, it fell to 3.36%, while dropping to 1.54% in Kirchberg, to 2.61% in the city centre, to 4.36% in the Central train station district, and to 5.97% in the Cloche d Or. On the periphery, it remains well above the 10% threshold, with an average of 11.26% and major differences between the zones (23.54% in Bertrange-Bourmicht, 3.8% in Howald and 5.46% in Esch-sur-Alzette). With 35,606 m² of office rented in the third quarter 2013, the volume of transactions has reached 101,641 m² since the start of the year, i.e. a level that compares with last year s level at the same period. Compared with the previous quarter, the number of transactions increased from 47 to 61, but the average area dropped from 827 to 584 m². This result is due to the fact that 11 operations involving more than 1000 m², including 5 of more than 2500 m², were carried out in the second quarter. Page 4

Investissement : 2013 sera un très bon cru Au cours du troisième trimestre 2013, 12 300 m² de bureau ont été livrés. Ils se répartissent en deux immeubles, totalement pré-loués. Ces livraisons portent le stock global à 3,46 millions de m², en hausse de 2,9% en un an. Le marché du bureau continue de croître. En 10 ans, la progression dépasse les 50%. Le dynamisme du marché de l immobilier de bureau au Luxembourg ne se dément pas. Il bénéficie des perspectives économiques favorables pour les mois à venir. La Banque Centrale de Luxembourg, qui table sur une croissance comprise entre 0,5 et 1,1% cette année, prévoit une hausse du PIB se situant entre 1 et 3% en 2014 et 2015. Ce niveau atteste d une amélioration de la santé de l économie, même s il reste en deçà de l évolution observée entre 1960 et 2007, avec une croissance de l ordre de 4% par an. Au troisième trimestre 2013, les ventes d immeubles de bureaux ont atteint 172 millions d euros, portant le volume des transactions depuis le début de l année à 467 millions d euros, soit un niveau comparable à celui de toute l année 2012. Compte tenu de ces résultats, 2013 sera la meilleure année depuis 2007. Investment: 2013 will be a very good year In the third quarter of 2013, 12,300 m² of offices were delivered. They were divided between two buildings, both totally pre-rented. These deliveries increased the overall stock to 3.46 million m², a 2.9% increase over one year. The office market continues to grow. In 10 years, the increase has been more than 50%. There is no doubt about the momentum of the office real estate market in Luxembourg. It is benefiting from favourable economic prospects for the coming months. Anticipating growth between 0.5 and 1.1% this year, the Luxembourg Central Bank expects to see the GDP increase by between 1 and 3% in 2014 and 2015. This level provides proof of the economy s improving health, though it remains well below the evolution scene between 1960 and 2007, when the growth was in the area of 4% per year. In the third quarter of 2013, the sales of office buildings generated 172 million euro, thereby taking the volume of transactions since the start of the year to 467 million euro, a level comparable with all of 2012. In view of these results, 2013 will be the best year since 2007. Page 5

Abbaye de Neumünster, Luxembourg LUXEMBOURG: UNE POSITION STRATéGIQUE AU COEUR DE L EUROPE A STRATEGIC POSITION AT THE HEART OF EUROPE Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Very stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistic network Leading international financial center Page 6

CHIFFRES CLÉS KEY DATA Total Population (Jan 2013): 537 000 Luxembourg-City: 103 000 Esch-sur-Alzette: 31 000 Wage-earners (July 2013): 362 693 Cross-border commuters ) 159 785 50% F, 25% D, 25% B Unemployment rate (Sep. 2013): 7,0% Inflation rate (Sep. 2013): 1,5% Growth rate 2012: -0,2% Growth rate forecast 2013: 1,0% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-28: 83 600 euros 25 500 euros THE FINANCIAL CENTRE : OVER 40 000 EMPLOYEES Banks: (Sep. 2013) Number of banks: 143 Employees: 26 382 Countries of origin: 26 Investment funds: (Sep. 2013) Number of UCIs: 3 894 Net assets: 2 499 bn euros PSF: (Aug. 2013) Number of PSF: 319 Employees: 14 839 Insurance & Re-insurance: (July 2013) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 238 Source: Statec & Eurostat DETTE PUBLIQUE LUXEMBOURGEOISE LUXEMBOURG S PUBLIC DEBT Elle est essentiellement composée de la dette du gouvernement central et de la dette du gouvernement local. Du côté de l actif, le Grand-Duché de Luxembourg détient un actif supérieur à 37,5% du PIB, soit plus élevé que le niveau de la dette publique brute. Les actifs comprennent: Une réserve pour les retraites de 27,5% du PIB - dans laquelle la sécurité des paiements sociaux excédents sont transférés afin de garantir les obligations de paiement futures Plus de 10% du PIB dans des participations dans des entreprises. It is mainly composed of central government debt and local government debt. On the asset side, the Grand-Duchy of Luxembourg holds assets worth more than 37.5% of GDP, i.e. higher than the level of gross public debt. Assets include: A pension reserve of 27.5% of GDP in which social security payments surpluses are transfered to secure future payment obligations Shares in companies worth more than 10% of GDP Source: Investor Presentation - June 2013 - Ministry of Finance - The Government of the Grand-Duchy of Luxembourg Page 7

BANKS: EVOLUTION OF BALANCE SHEET VS. N OF EMPLOYEES* INVESTMENT FUNDS: EVOLUTION OF NET ASSETS VS. N OF FUNDS* * September 2011: The increase in the bank sector results from the takeover of the specialised PFS FASTNET by Caceis: This change triggered a fall in the staff of 551 persons. Source: ABBL, CSSF, LFF Page 8

OFFICE MARKET OVERVIEW Q3 2013 Take-up Q3 (prise en occupation Q3) 35 606 m² +33% YOY Take-up YTD (prise en occupation de l année) 101 641 m² +0,04% YOY Transactions Q3 (nbre de transaction Q3) 61-2% YOY Transactions YTD (nbre de transactions de l année) 167-4% YOY Average size (taille moyenne) 584 m² +35% YOY Vacancy rate (taux de vacance) 4,98 % -18% YOY Total stock (stock total) 3 465 600 m² +2,9% YOY m² offices delivered in Q3 (livraison bureaux Q3 en m²) 12 300m² 100% pre-let CONTEXTE GÉNÉRAL La situation économique dans la zone euro reste difficile, mais elle s améliore. La Banque Centrale Européenne prévoit une baisse du PIB de 0,4% en 2013 et un retour à la croissance en 2014 avec une hausse du produit intérieur brut de 1%. Le Grand-Duché est dans une situation plus favorable avec une perspective de croissance comprise entre 0,5 et 1,1% cette année, selon les analyses de la Banque Centrale de Luxembourg. La hausse du PIB devrait se situer entre 1 et 3% en 2014 et 2015. STOCK 12 300 m² ont été livrés, portant le stock à 3 465 600 m². Cela signifie une augmentation de 2,9 % par rapport au deuxième trimestre de 2013. LOYERS Le loyer prime reste stable par rapport au dernier trimestre dans le centre ville de Luxembourg, dépassant 40 euros hors taxes le m² par mois pour atteindre 45 euros. VIDE LOCATIF Le taux de vacance continue de diminuer, revenant à 4,98 % fin septembre. Il diminue ainsi que 18% par rapport à la même période l année dernière. PRISE EN OCCUPATION Les prises en occupation affichent une augmentation de 33 % par rapport au troisième trimestre de 2012 pour atteindre 35 606 m². MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT 8 opérations ont été enregistrées ce troisième trimestre pour un total de 172,2 millions d euros totalisant pour l instant 467 millions d euros cette année. Les Prime Yields restent stable avec 5,25% au centre-ville et 6,85% en périphérie. GENERAL CONTEXT The economic situation in the euro zone remains difficult, but is improving. The European Central Bank forecasts a decline in GDP of 0.4% in 2013 and a return to growth in 2014 with an increase in GDP of 1%. The Grand Duchy is in a more favourable situation with growth outlooks between 0.5 and 1.1% growth this year, according to the analyses of the Central Bank of Luxembourg. GDP growth should be between 1 and 3% in 2014 and 2015. STOCK Available stock has increased to 3,465,600 m². This is an increase of 2.9 % compared to the second quarter of 2012 with 12,300 m² delivered. RENTS Prime rent remains stable compared to the last quarter in the Centre Business District of Luxembourg surpassing 40 euros per m² per month (before tax), reaching even 45 euros. VACANCY The vacancy rate continued to decrease down to 4,98%. This means a decrease of 18% compared to last year at the same period. TAKE-UP Take-up has increased by 33% in terms of m² compared to the same period last year to reach 35,606 m². CAPITAL MARKETS 172.2 million euros were generated from 8 transactions this quarter totalling 467 million euros so far in 2013. Prime Yields remain stable at 5.25% in the city centre and 6.85% in the periphery. Page 9

QUARTIERS D AFFAIRES OFFICE DISTRICTS CENTRE-VILLE 77,92 % du stock du marché immobilier de bureaux (soit 2 700 500 m²) sont situés à Luxembourg ville et réparti sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et la Cloche d Or. VILLE-PÉRIPHÉRIE Les communes limitrophes de la Ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l Aéroport 11,06 % du stock, soit 383 150 m². PÉRIPHÉRIE 11,02 % du stock, soit 381 946 m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg Ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. Le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. STOCK VACANCE CENTRE-VILLE 77,92 % 3,36 % VILLE-PÉRIPHÉRIE 11,06 % 11,26 % PÉRIPHÉRIE 11,02 % 10,21 % CITY 77.92 % of the office stock (2,700,500 m²) are located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or. CITY-PERIPHERY 11.06 % of the office stock (383,150 m²) are located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. PERIPHERY 11.02 % of the office market (381,946 m²) are primarily located in Business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Eschsur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. STOCK VACANCY CITY 77.92 % 3.36 % CITY-PERIPHERY 11.06 % 11.26 % PERIPHERY 11.02 % 10.21% MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) BOURMICH STRASSEN BELAIR LIMPERTSBERG CBD KIRCHBERG HAMM FINDEL AIRPORT WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFENT MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE) Page 10

STOCK STOCK Le stock de mètres carrés disponibles de bureaux a augmenté de 0,36 % au troisième trimestre de cette année grâce à la livraison de près de 12 300 m². Le stock total équivaut à 3 465 600 m². The stock of available office square meters has increased by 0.36% during the third quarter of this year with the delivery of 12,300 m². The total stock reaches 3,465,600 sm². QUARTIERS-DISTRICTS STOCK M² STOCK % CENTRE-VILLE (CITY) Kirchberg 915 000 26,42 % CBD 806 400 23,27 % Station 382 700 11,04 % Cloche d Or 365 600 10,55 % Limpertsberg 85 000 2,45 % Belair / Merl 67 800 1,96 % Hamm 44 500 1,28 % Kalchesbrück 33 000 0,95 % TOTAL 2 700 500 77,92 % VILLE-PÉRIPHÉRIE (CITY-PERIPHERY) Airport - Findel 157 500 4,54 % Bertrange / Bourmicht 82 000 2,37 % Strassen 81 050 2,34 % Howald 62 600 1,81 % TOTAL 383 150 11,06 % PÉRIPHÉRIE (PERIPHERY) Belval 93 090 2,69 % Capellen 69 500 2,01 % Leudelange 73 556 2,12 % Munsbach 60 100 1,73 % Windhof 40 600 1,17 % Esch-sur-Alzette 24 700 0,71 % Contern 20 400 0,59 % TOTAL 381 946 11,02 % TOTAL 3 465 596 Source: Property Partners Research 3.500 3.200 000 m 2 3,170 3,225 3,325 3,406 3,465 2.900 2,770 2,912 2.600 2,409 2,502 2,600 2.300 2,211 2.000 1.700 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 YTD 2013 Stock Page 11

LOYERS RENTS Les loyers sont exprimés hors taxes par mois par m²! Rents are expressed excl. VAT per month per m²! Du côté des loyers, il est intéressant de souligner que le loyer prime s est stabilisé dans le quartier d affaires du centre ville de Luxembourg (CBD). Il s étend désormais de 35 euros à 45 euros. Au Kirchberg, les prix sont stables et s étalent de 30 à 33 euros. Dans le quartier de la Gare, les loyers sont également stables, de 28 à 32 euros et à Limpertsberg de 27 à 30 euros. Autour de l aéroport, à Strassen et à la Cloche d Or, les loyers peuvent atteindre 28 euros, tandis qu ils se maintiennent entre 24 et 26 euros à Merl et Belair. À Howald, Bourmicht et Leudelange les prix sont inchangés, de 22 à 24 euros. Dans les autres secteurs (Capellen, Kalchesbrück, Bertrange, Hamm, Munsbach, Windhof, Belval), les loyers vont de 18 à 23 euros. RENT TIME SERIES: Euros/m²/month excl. VAT When it comes to rent, it is interesting to note that prime rent has stabilized in the City Business District (CBD). The rent stretches from 35 to 45 euros. In Kirchberg, rents also remain high, with prices ranging from 30 to 33 euros. In the Station district, the rent is stable between 28 and 32 euros and in Limpertsberg from 27 to 30 euros. Near the airport, in Strassen and Cloche d Or, rents can reach 28 euros but have remained between 24 and 26 euros in Merl and Belair. In Howald, Bourmicht and Leudelange, rents remain unchanged, ranging from 22 to 24 euros. In other sectors, (Capellen, Kalchesbruck, Bertrange, Hamm, Munsbach, Windhof, Belval), rents vary between 18 and 23 euros. Source: Property Partners Research 45 40 37 34 31 28 25 22 19 16 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 YTD 2013 RENTAL BANDS NEW BUILDINGS: Euros/ m² / month excl. VAT Source: Property Partners Research Page 12 Contern 16 18 CBD Kirchberg Station Rental Bands Limpertsberg Airport Strassen Cloche d Or Belair Merl Howald Bourmicht Leudelange Capellen Kalchesbrück Bertrange Hamm Munsbach Windhof Belval 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 45

VIDE LOCATIF VACANCY Le taux de vacance est tombé sous la barre des 5%, au cours du troisième trimestre 2013. Cette amélioration se vérifie sur de nombreux secteurs. Dans la ville de Luxembourg, le taux de vacance est de 3,36%. Il descend même à 1,54% au Kirchberg et à 2,61% au centre-ville. En périphérie, il reste au-dessus du seuil des 10%, s établissant à 11,26% en moyenne avec de forts écarts selon les communes. Si Howald affiche un taux de 3,8%, Bertrange-Bourmicht est pénalisé avec 23,54%. The vacancy rate fell below 5% in the third quarter of 2013. This improvement is true in many areas. In the city of Luxembourg, the vacancy rate is 3.36%. This even drops to 1.54% in Kirchberg and 2.61% in the city center. On the outskirts, it remains above the threshold of 10%, reaching 11.26% on average, with large differences following the districts. If Howald has a rate of 3.8%, Bertrange-Bourmicht is penalized with a rate of 23.54%. VACANCY RATE VERSUS TAKE-UP EVOLUTION Source: Property Partners Research 000 % m 2 % 300 9 250 7.5 200 6 150 4.5 100 3 50 1.5 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 YTD 2013 0 Take-up Vacancy Rate Page 13

VIDE LOCATIF VACANCY QUARTIERS-DISTRICTS VACANCY M² VACANCY RATE % CENTRE-VILLE (CITY) Kirchberg 14 076 1,54 % CBD 21 023 2,61 % Station 16 667 4,36 % Cloche d Or 21 842 5,97 % Limpertsberg 2 272 2,67 % Belair / Merl 3 987 5,88 % Hamm 6 441 14,47 % Kalchesbrück 4 330 13,12 % TOTAL 90 638 3,36 % VILLE-PÉRIPHÉRIE (CITY-PERIPHERY) Airport - Findel 16 994 10,79 % Bertrange / Bourmicht 19 303 23,54 % Strassen 4 459 5,50 % Howald 2 380 3,80 % TOTAL 43 136 11,26 % PÉRIPHÉRIE (PERIPHERY) Belval 870 0,93 % Capellen 7 344 10,57 % Leudelange 16 069 21,85 % Munsbach 3 217 5,35 % Windhof 7 487 18,44 % Esch-sur-Alzette 1 348 5,46 % Contern 2 647 12,98 % TOTAL 38 982 10,21 % TOTAL 172 756 4,98 % Page 14

PRINCIPALES TRANSACTIONS MAIN TRANSACTIONS PRISE EN OCCUPATION Q3-2013 >= 900 M² TAKE-UP Q3-2013 >= 900 M² Quartier - District Locataire - Tenant Surface Kirchberg, IEK D Parlement Européen 10 076 Station, Plaza Liberty Service Central d Assistance Sociale 3 971 Munsbach Hauck & Aufhäuser 2 405 Station, City Station Centralis 1 940 Hamm Join Wireless 1 000 CBD, Espace Monterey Altisource Solutions 958 PRISE EN OCCUPATION YTD-2013 >= 1300 M² TAKE-UP YTD-2013 >= 1300 M² Quartier - District Locataire - Tenant Surface Kirchberg, IEK D Parlement Europeén 10 076 Cloche d Or - Drosbach E Centre de Traduction des Organes de l UE 5 130 Kirchberg, IIK Créduit Suisse 5 072 Esch/Belval Université de Luxembourg 4 654 CBE Service de l Etat 4 417 Station, Liberty Plaza Service Central d Assistance Sociale 3 971 Bourmicht, Vitrium KPMG Luxembourg 3 750 Contern Dussman 2 732 CBE CCB SA 2 551 Munsbach Hauck & Aufhäuser 2 405 Station, City Station Centralis 1 940 Airport Ferrero 1 502 Kirchberg, IEK C Regus 1 421 CBD Prolingua 1 364 Kirchberg, Kubik European Stability Mechanism 1 324 Page 15

TRANSACTIONS Q3-2013 Split by District/m² Kirchberg 35% Others 2% Station 21% Cloche d'or 1% Leudelange 1% Windhof 2% Howald 3% Hamm 3% Bourmicht 4% Airport 6% Munsbach 7% CBD 15% Split by Activity/m² EU 28% Banking & Finance 27% Others 3% N.S. 3% Insurance 4% Serv. for comp. 6% Fiduciary & accounting 7% IT & Telecom 11% Admin. & Pub. Serv. 11% Page 16

PIPELINE 2013-2014 Les surfaces de bureaux disponibles à la location pour 2013 proviennent très majoritairement du stock existant d immeubles. En effet, très peu d immeubles seront livrés à risque dans le courant de l année. Parmi ces livraisons spéculatives, nous pouvons notamment citer: - l immeuble F6 au Findel Golf Office Park qui totalisera environ 14.000 m² hors sol et dont la livraison est attendue pour la fin de l année. - le projet AIRE au centre-ville avec 5 000 m² hors sol et qui est prévu pour Juin 2014. - le projet CITY LINK de 3 457 m² au boulevard de la Foire à Luxembourg Ville où seuls 1 620 m² de bureaux sont toujours disponibles à ce jour. Enfin, l ambitieux projet de quartier urbain de Belval poursuit quant à lui son développement. Belval est devenu le deuxième quartier périphérique le plus important en ce qui concerne le stock de bureaux, juste derrière celui de l aéroport. A noter que l ouverture de l Université devrait accélérer les investissements dans cette zone. The office spaces available for rent in 2013 are generated by existing buildings. Indeed, there should be very few speculative deliveries of administrative buildings for the year 2013. Amongst these at risk deliveries, we can mention: - the F6 building, part of the Findel Golf Office Park complex totalling around 14,000 m² above ground of offices, to be delivered during the last quarter of the current year. - the project AIRE with 5,000 m² above ground, to be delivered in June 2014. - the project CITY LINK, 3,457 m² located boulevard de la Foire in Luxembourg city, where only 1 620 m² are still available for the moment. Finally, the ambitious urban district of Belval is continuing its development. Belval has become the second largest suburb in regard to office stock after the airport area. It is worth mentioning that the projected opening of the University in Belval should boost investment in this area. Page 17

MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT INVESTMENT MARKET Au cours du troisième trimestre 2013, 12 300 m² de bureau ont été livrés. Ils se répartissent en deux immeubles, totalement pré-loués. Ces livraisons portent le stock global à 3,46 millions de m², en hausse de 2,9% en un an. Le marché du bureau continue de croître. En 10 ans, la progression dépasse les 50%. Au troisième trimestre 2013, les ventes d immeubles de bureaux ont atteint 172 millions d euros, portant le volume des transactions depuis le début de l année à 467 millions d euros, soit un niveau comparable à celui de toute l année 2012. Compte tenu de ces résultats, 2013 sera la meilleure année depuis 2007. During the third quarter of 2013, 12,300 m² of office have been delivered. They are divided between two buildings, fully pre-leased. These deliveries increase the total office stock to 3.46 million m², up 2.9% year on year. The office market continues to grow. In 10 years, the increase has exceeded 50%. In the third quarter of 2013, sales of office buildings totalled 172 million euros, bringing the volume of transactions since the beginning of the year to 467 million euros, which is comparable to the total of the whole of 2012. Given these results, 2013 will be the best year since 2007. INVESTMENT VOLUME EVOLUTION PRIME YIELD EVOLUTION M % 3.000 2.500 2.000 2.760 m. 7,00 6,75 6,50 6,25 1.500 1.000 650 m. 6,00 5,75 5,50 636 m. 500 265 m. 480 m. 500 m. 345 m. 433 m. 504 m. 467 m. 5,25 5,00 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 YTD 2013 4,75 4,50 Source: Property Partners Research 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 YTD 2013 Source: Property Partners Research Prime Yield City Prime Yield Periphery Other Periphery 59% Split by district / volume Split by district / n deals Other Periphery 37% Esch/Belval 12% Station 2% Airport 4% Cloche d'or 13% Esch/Belval 21% CBD 13% Cloche d'or 12% Station 13% Page 18

PERSPECTIVES 2014-2015 2014-2015 OUTLOOKS Les projections pour l année 2014 sont encourageantes pour le marché de l immobilier d entreprise. Les loyers devraient s inscrire à la hausse, notamment dans le centre-ville de Luxembourg. Parallèlement le taux de vacance devrait continuer à baisser jusqu à la fin de l année prochaine. Ces perspectives favorables à la bonne tenue du marché ne doivent pas faire oublier que la livraison à partir de la fin 2014 de plusieurs gros programmes immobiliers libérera d importantes surfaces. Il s agit des constructions pour PWC, KPMG, Ernst & Young, BNP Paribas, ING, Arendt & Medernach. Du coté des investisseurs, la demande reste forte pour les produits de centre-ville de grande qualité et bien loués. La demande est d autant plus importante que les immeubles répondant à ces critères sont rares. Ce constat explique que les taux de rendement sur de telles opportunités soient descendus à 5,25%, soit le niveau le plus bas observé depuis 10 ans. Forecasts for 2014 are encouraging for the commercial real estate market. Rents should increase, especially in the city centre of Luxembourg. Meanwhile, the vacancy rate should continue to fall until the end of next year. These favourable outlooks should not make forget that the delivery at the end of 2014 of several large real estate projects will liberate some large areas. These are the construction projects for PWC, KPMG, Ernst & Young, BNP Paribas, ING, Arendt & Medernach. On the investors side, the demand remains strong for high quality, well leased products in the city centre. The demand is even more important for this kind of product as they are very rare. This explains why yields on such prospects are down to 5.25%, the lowest level in 10 years. Page 19

définitions glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Prise en occupation : Représente les surfaces louées ou pré-louées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le parc existant. HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d éco-construction, d éco-gestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE : 1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement 2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction 3- Chantier à faibles nuisances 4- Gestion de l énergie 5- Gestion de l eau 6- Gestion des déchets d activité 7- Gestion de l entretien et de la maintenance 8- Confort hygrométrique 9- Confort acoustique 10- Confort visuel 11- Confort olfactif 12- Qualité sanitaire des espaces 13- Qualité sanitaire de l air 14- Qualité sanitaire de l eau Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability: Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield: ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply: Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline: total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent: The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/sqm/ per month excluding tax and charges. Stock: The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up: Represents the total office space known to be let or pre-let to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate: The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. High Environmental Quality ( HQE ) : A classication given in France when all the stages of a building, from construction to management, have been carried out in an environmentally-friendly way. To be awarded the HQE status 7 out of 14 green criteria for building construction, management or user comfort have to be respected. The 14 targets of the HQE standard: 1. Harmony between the buildings and their environment. 2. Integrated choice of products, systems and construction procedure 3. Low nuisance building site 4. Energy management 5. Water management 6. Business waste management 7. Upkeep and maintenance management 8. Hygrometric comfort 9. Acoustic comfort 10. Visual comfort 11. Olfactory comfort 12. Health quality of space 13. Health quality of air 14. Health quality of water Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price. Page 20

LA DIRECTION THE MANAGEMENT Vincent Bechet, MRICS Partner & Managing Director vbechet@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-22 Mobile: +352/621 491 920 Marc Baertz, MRICS Partner & Head of Valuation mbaertz@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-36 Mobile: +352/691 320 300 Frank Rosenbaum Partner & Head of Business Development frosenbaum@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-26 Mobile: +352/621 310 300 Stéphane Terver, MRICS Partner & Head of Property Management sterver@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-27 Mobile: +352/621 310 377 Christian Roussia Directeur Commercial PP France croussia@ppgroup.net Tel: +33/(0)3 87 39 70 17 Mobile: +33/(0)6 71 27 50 60 Jean-Marie In Head of Industrial & Retail Belgium-Luxembourg jmin@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-50 Mobile: +352/691 310 388 Julien Pillot Head of Office Agency jpillot@ppgroup.net Tel: +352/26 43 07 07-48 Mobile: +352/691 320 337 Page 21

Notes Page 22

CONTACT Pour toute information complémentaire, veuillez contacter: For any further information, please contact: Martin STOZ Marketing Manager mstoz@ppgroup.net Direct: +352/26.43.07.07-32 Mobile: +352/661.40.734 Julien PILLOT Head of Office Agency jpillot@ppgroup.net Direct: +352/26.43.07.07-48 Mobile: +352/691.320.337 Ce rapport de marché est disponible en ligne / This market report is available online: www.ppgroup.net/lu/rapports-de-marche S.A. 51-53 rue de Merl L-2146 Luxembourg Tel: +352/26.43.07.07 Fax: +352/26.43.07.08 info@ppgroup.net www.ppgroup.net The information contained herein is provided by Property Partners Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by Property Partners. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to Property Partners Research Copyright 2013 Property Partners Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de Property Partners Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, Property Partners décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de Property Partners et, auquel cas, devra être mise au crédit de Property Partners Research Copyright 2013 Property Partners Research