Agence immobilière. Code NAF 70.3A. Fiche réactualisée en : novembre 2001

Agence immobilière Code NAF 70.3A Fiche réactualisée en : novembre 2001 AVERTISSEMENT IMPORTANT En application du Code de la propriété intellectuelle : IL EST INTERDIT DE REPRODUIRE INTEGRALEMENT OU PARTIELLEMENT ce document, sur quelque support que ce soit (papier, magnétique, informatique ou autre) sans l autorisation préalable écrite de l APCE. Cette fiche ne peut faire l objet D AUCUNE DIFFUSION, NI D AUCUN COMMERCE, sans l autorisation préalable écrite de l APCE.

SOMMAIRE En bref... Page 3 1. Définition de la profession... Page 4 2. Des éléments pour une étude de marché... Page 5 3. Les moyens nécessaires pour démarrer l activité... Page 10 4. Les éléments financiers... Page 12 5. Les règles de la profession... Page 14 6. Contacts et sources d information... Page 18 7. Bibliographie... Page 20 Informations pratiques... Page 21 MISES EN GARDE Fiche réalisée par l'apce et les organismes professionnels. Malgré tout le soin apporté à la réalisation de ce document, nous ne pouvons garantir dans le temps les informations données et déclinons toute responsabilité quant aux conséquences résultant de leur usage. Cette fiche ne constitue en aucun cas une méthodologie de création ou de reprise d entreprise, évoquée par ailleurs. Seules sont analysées ici les spécificités d une profession. Ainsi, pour répondre à des questions d ordre général sur la méthodologie de la création d entreprise (comment réaliser une étude de marché, construire des comptes prévisionnels, trouver des aides et des financements, choisir une structure juridique, effectuer les formalités de création de son entreprise, ), reportez-vous aux autres sources d information divulguées par l APCE et mentionnées en dernière page. page 2

EN BREF La profession continue de susciter des vocations en période d envol des transactions. En 2001, ce sont surtout les franchises qui ont une politique d ouverture de nouvelles unités : elles offrent souvent des garanties aux créateurs voulant se lancer sur ce créneau de moins en moins à la portée des «purs» indépendants. Mais attention, les franchiseurs sont très sélectifs car le métier évolue vers davantage de professionnalisme : réglementations (dont de sévères conditions d installation), transparence et travail en réseau, utilisation des nouvelles technologies et d une communication adaptée. Une double orientation (transactions et gestion immobilière, orientée vers la gérance d'immeuble) permet d'assurer des revenus réguliers et de trouver plus facilement des financements. Chiffres clés Parc d'entreprises Créations annuelles Investissement de départ 35 000 entreprises répertoriées par l'insee. La profession table plutôt sur 30 000 agences 5 000 entreprises 75 000 euros (500 KF en moyenne) page 3

1 - DEFINITION DE LA PROFESSION ACTIVITES L agent immobilier, responsable d un cabinet immobilier, est un mandataire qui intervient dans les opérations d'achat, de vente et de location d'immeubles à usage d'habitation ou à usage industriel et commercial. Se constituer un stock de biens immobiliers à vendre ou à louer, expertiser et estimer le bien, assister le client dans ses démarches juridiques, administratives et financières et enfin réaliser la transaction (rédaction de tous actes) sont les principales activités de l agent immobilier. A cette activité peut s ajouter une profession connexe, telle la gérance d immeuble. Par ailleurs, l agent immobilier peut avoir des activités périphériques et complémentaires (assurance, produit d'épargne, conseil patrimonial, maîtrise d ouvrage, entremise en matière d opérations de banque ). L'activité étant réglementée, se reporter à la rubrique 5 de cette fiche. APTITUDES L'agent immobilier doit être en permanence "à l'affût", posséder un excellent sens commercial et des connaissances juridiques approfondies, être capable de répondre rapidement à une offre. Il fait preuve d'organisation, il est disponible et souple dans ses horaires (déplacements fréquents). page 4

2 - DES ELEMENTS POUR UNE ETUDE DE MARCHE LE MARCHE L'activité est répartie entre 30 000 entreprises. Nombre d'entreprises... 29 935 Nombre de salariés ETP... 50 546 CA HT...5 520 M ( 36 220 MF) Source : INSEE-EAE Services, Exercice 1998 - derniers chiffres disponibles en juin 2001 Taille des entreprises selon l effectif salarié (même source) - Hors tranche... 1 879-0 à 5 salariés... 25 827-6 à 9 salariés... 1 643-10 à 29 salariés... 513-30 à 49 salariés... 56 - Plus de 50 salariés... 17 - Total... 29 935 Implantés principalement dans les grandes agglomérations, les agents immobiliers exercent essentiellement à titre individuel. Une majorité d'entreprises a moins de 5 salariés. EVOLUTION DU SECTEUR L'activité des agences Les agences immobilières utilisent de plus en plus les techniques marketing et s'orientent vers d'autres activités (administration de biens, forfaits touristiques, location de vacances, conseil, montage financier...). Internet devient l'outil privilégié pour diffuser en ligne ses produits et proposer des services (crédit immobilier, assistance, expertise ) ou des informations pratiques liées à l'achat d'un logement. Outre de nouveaux investissements financiers, Internet implique une nouvelle façon de travailler avec les clients. Les transactions En préambule, rappelons que l'accession à la propriété se réalise essentiellement dans l'ancien (457 000 accédants en 1998, contre 179 000 dans le neuf). 1996 marque un tournant : dans le marché du neuf en Ile-de-France, le nombre des ventes est revenu à un niveau voisin de celui des années 1985-1989. Le retour à la solvabilité de la clientèle (baisse des prix de vente et baisse des taux des crédits avec notamment le prêt à taux zéro et l amortissement Périssol) a permis une reprise de l activité en 1996. page 5

1998 confirme la reprise. Les ventes ont augmenté. Cependant, certains vendeurs potentiels, entendant parler de reprise, ont gelé leurs biens en attendant une hausse des prix. 1999 est placée sous une bonne conjoncture, avec une baisse des taux des prêts acquéreurs, qui a encouragé le développement des transactions, notamment dans l'ancien. L'immobilier est dopé par les mesures Périssol et Besson et par la baisse des droits de mutation chez les notaires. 2000 : En des temps de troubles boursiers, la pierre apparaît de nouveau comme une valeur refuge. Le marché est également dopé par l'argent qui dort à réemployer avant le passage à l'euro. Le nombre de transactions dépasse la barre symbolique des 600 4000 biens vendus (source : FNAIM). 2001 est une année qui bénéficie d un environnement toujours porteur, le rythme de progression des prix continue de fléchir ; un pronostic d'un niveau d'activité de l'ordre de 618 000 unités est établi par la FNAIM. Nombre de logements vendus en France (source : FNAIM) 620 000 600 000 580 000 560 000 540 000 520 000 500 000 480 000 460 000 1998 1999 2000 Pratique du métier Les professionnels du secteur ont la volonté de rendre les pratiques plus transparentes et de fournir un meilleur service afin de rétablir la confiance avec le client ; voire en faire un atout commercial. La loi Carrez du 19 juin 1996 oblige par exemple de mentionner la surface d un appartement dans la promesse de vente. Par ailleurs, la FNAIM propose une charte et des labels de qualité. D une façon générale, la profession cherche à redorer son image de marque, elle emploie des méthodes rigoureuses de gestion et de transparence (notamment chez les franchises), elle veut offrir un réel service. CLIENTELE Les particuliers constituent environ 50% de la clientèle des agences immobilières (résidences principales, secondaires, investissements locatifs). Les entreprises et les commerçants recourent aux agences, quant au choix d'implantation et pour les opérations d'achat, de location et de recherche de fonds ou de baux. Les critères de choix d'une agence immobilière : - Connaître quelqu'un qui y travaille, - Proximité (domicile ou bureau), - Le nom de l'enseigne. (Source : COFREMCA, enquête Sociovision de 1998 pour la FNAIM) page 6

Les clients ont en général une image plutôt positive des agents immobiliers (image d'autant plus positive chez les jeunes), mais une majorité conteste le montant trop élevé des commissions d'agence (source : étude du CREDOC sur les Français et l'immobilier - 2000) Prescripteurs La technique appelée Farming utilisée par les négociateurs de Century 21 (littéralement, l élevage) consiste à s attirer les faveurs (en organisant une fête pour la sortie du Beaujolais, en offrant des chocolats, fleurs, champagne, voire un week-end aux Baléares ) d une centaine de personnes (gardiennes d immeuble, commerçants, facteurs ) afin de se constituer un réseau d informateurs. Car, dans ce métier, il faut être le premier à apprendre qu un logement se libère et va être mis en vente! CONCURRENCE Les notaires et les particuliers détiennent une partie importante du marché de l immobilier. Les géomètres-experts, dont le statut est issu de la loi du 7 mai 1946, peuvent effectuer à titre accessoire des opérations de gestion immobilière et d entremise, sur autorisation du Conseil Régional de l'ordre depuis la loi du 28 juin 1994. A noter qu'un certain nombre d'entreprises vendent aux particuliers des listes de logements à louer, moyennant un abonnement. Attention : depuis le 1er juillet 1995, ces marchands de listes doivent être titulaires de la carte professionnelle (loi 94-624 du 21 juillet 1994 et décret du 29 juin 1995). Parts du marché des transactions immobilières (Source : Défis, novembre 2001, d après Guy Hoquet à noter que ces chiffres sont difficiles à établir et que la part des particuliers aurait tendance à se réduire) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% agents immobiliers particuliers à particuliers notaires et autres CREATIONS ET DEFAILLANCES Taux de création NOMBRE DE CREATIONS ET REPRISES 2000 NAF Secteur Nombre Taux de Taux de d'entreprises Créations Réactivations Reprises création reprise janvier 2000 70.3A Agence Immobilière 36 243 4 138 1 113 242 11,4% 0,6% Total, tous secteurs confondus 2 415 149 176 754 53 666 41 652 7,3% 1,7% Source : INSEE-SIRENE 2001 page 7

Taux de survie à 5 ans des créations pures (sans reprise) : 51% contre 46% en moyenne nationale (source, Création et devenir des entreprises de 1987 à 1995, INSEE). Les défaillances en nombre d entreprises (source : www.cofacescrl.com) 1997 1998 1999 666 entreprises 539 entreprises 458 entreprises PLACE DU CREATEUR La création d une agence immobilière étant relativement simple attire d'anciens salariés désireux de se mettre à leur compte : essentiellement des banquiers et des professionnels de l immobilier comme les promoteurs ou marchands de biens. Il est conseillé aux candidats créateurs d avoir une vision à long terme. Car, passé le cap des 2 ans, la garantie financière passe de 200 000 francs à 750 000 francs (voir les conditions d obtention de la carte professionnelle, infra). Pour choisir sa zone d'implantation, l'agent immobilier devra porter son étude sur : - les zones de fortes chalandises, les quartiers en voie de développement, - la concurrence actuelle, les transactions effectuées annuellement, - la population (nombre d'habitants, niveau social = capacité d'achat). Les enquêtes logement d'insee Première fournissent régulièrement des indications sur ce point, - la structure administrative (Préfecture, centre administratif, ville universitaire ou grandes écoles pour studios), logements professionnels,... - les secteurs d'activité de la Région, - les besoins en logement, - le prix du m², - la lecture des petites annonces (nombre d'affaires proposées par les particuliers). Une double orientation (transactions et gestion immobilière, orientée vers la gérance d'immeuble) permet d'assurer des revenus réguliers et de trouver plus facilement des financements. PRINCIPALES ENTREPRISES Auguste Thouard et associés, Cogedim vente, Reside études, Soc. invest. touristique immobilier, Bourdais, Jones Lang Wooton SA, Saggel Transactions, Soc investissements fonciers participation (source : Les entreprises de services en 1998 dernière source disponible). Franchiseurs en 2000 - Orpi, 900 associés en France, - Century 21, 770 unités en France, - Laforêt Immobilier, 295 unités, - Era Immobilier, 200 unités, - Guy Hoquet l'immobilier, 195 unités, - Avis immobilier, 45 franchisés. Source : Enquête du journal Défis, publiée en octobre 2001 page 8

Les réseaux étoffent leur offre : - offre de crédit immobilier en partenariat avec les banques, de garantie portant sur tous les équipements durant un an (l agent immobilier ayant vérifié que les équipements tels que installation électrique, plomberie étaient en état au moment de la vente), - prestation d assistance (l aide au déménagement, l assistance en cas de cambriolage ou de perte des clefs ), - réductions chez certaines enseignes de décoration ou d électroménager, etc. Retrouvez le mode d emploi de la franchise dans la fiche professionnelle APCE du même nom! page 9

3 - LES MOYENS NECESSAIRES POUR DEMARRER L ACTIVITE RESSOURCES HUMAINES Les négociateurs représentent environ 60% des effectifs. On les recrute parmi les formations de type BTS profession immobilière ou grâce à l'apprentissage et à la formation continue (voir rubrique 6). La profession se féminise actuellement et attire de plus en plus de jeunes diplômés rodés à l'informatique et aux nouvelles techniques de communication, ayant de solides connaissances juridiques. Pour débuter, un agent immobilier peut employer un(e) secrétaire (même à mi-temps, pour accomplir les tâches administratives). Ultérieurement, un(e) négociateur(trice) pourra être recruté(e) ayant le statut de salarié (qui est rémunéré à la commission ou au fixe) ou ayant le statut d'agent commercial (qui est rémunéré de façon fixe, proportionnelle ou mixte). Le turn-over est important. A noter : aucune formation n'est exigée pour les collaborateurs de l'agent immobilier. Convention collective La Convention Collective Nationale de l'immobilier, brochure 3090, disponible au JO, Journal Officiel. Journal Officiel - 26 rue Desaix - 75727 Paris Cedex 15 - Tél. : 01 40 58 78 78 - www.journal-officiel.com LOCAUX Il est préférable de choisir l'implantation de son agence en centre-ville ou dans des zones appelées à se développer et surtout avoir vitrine sur rue. Le local destiné à la profession peut être loué, acheté ou construit. Une superficie de 40 m 2, deux pièces si possible, est indispensable au départ. Le loyer et le droit au bail seront en fonction de la ville et du quartier. En région parisienne, ils peuvent être relativement élevés. FONDS DE COMMERCE Barème utilisé pour l'évaluation : 1 à 1,5 fois le bénéfice net moyen annuel (source : Mémento Lefebvre fiscal, 2000). EQUIPEMENTS - IMMOBILISATIONS - INVESTISSEMENTS DE DEPART Il n'est pas rare, contrairement à ce que l'on pourrait penser, que l'investissement atteigne vite 15 000 euros : - 45 000 euros (300 000 F) pour le droit au bail, - 70 000 euros de travaux et d'achat de matériel, - 6 mois à un an de fonds de roulement d'activité. - Dans le cas d'un franchisé s'ajoutent également 20 000 euros (environ 120 000 F) de droit d'entrée et des travaux plus coûteux pour que le local soit aux couleurs de la franchise. page 10

Les frais de fonctionnement d'une agence qui démarre : - installation du local (matériel d'occasion ) : mobilier, micro ordinateur,... - agencement (vitrines, panneaux de présentation), - frais de déplacements : véhicule personnel (voir barème kilométrique), - électricité, chauffage, poste et télécommunications, téléphone avec répondeur (véritable outil de travail, prévoir plusieurs postes), - fournitures de bureau, - publicité, petites annonces : plus de 1 500 euros par mois à Paris, moins de 1 500 euros (10 000 F) en province. TECHNIQUES NOUVELLES Informatisation pour la gestion du "stock". Encore peu pratiqués, car onéreux, les panneaux-journaux lumineux et les camescopes-télévisions. Enfin, beaucoup d offres passent désormais par Internet. Internet Le coût de conception dépend de l'envergure du site, du nombre de pages et des développements ultérieurs. Le coût d'un site est de l'ordre de 3 000 à 7 000 euros (20 000 F à 50 000 F), plus si des moyens comme la vidéo sont envisagés. Il faut prévoir aussi les frais de fonctionnement du site. page 11

4 - LES ELEMENTS FINANCIERS CHIFFRE D'AFFAIRES - FACTURATION L agent immobilier a droit à des honoraires si quatre conditions, qui sont définies par la loi et la jurisprudence, sont réunies : il doit être détenteur d un mandat écrit, présenter un client, participer activement aux négociations et réaliser la transaction. En vertu de l ordonnance du 1 er décembre 1986, les honoraires des agents immobiliers sont libres depuis le 1 er janvier 1987 : le montant de la commission est ainsi fixé librement après accord avec le mandant, vendeur et/ou acquéreur et précisé dans le mandat. Par ailleurs, l agent immobilier a obligation d afficher, de façon visible pour la clientèle, le barème des honoraires. Les honoraires concernant la vente sont généralement supportés par les vendeurs. La tendance serait susceptible d'être inversée depuis que l'administration fiscale a admis que les honoraires ne sont pas une charge augmentative du prix de vente pour le calcul des droits d'enregistrement. En tout état de cause, l exigence d un engagement écrit interdit à l agent immobilier, mandaté par le vendeur, de demander une quelconque rémunération à l acheteur sauf si le mandat de vente précise que la commission sera à la charge de l acquéreur. Pour les baux à usage d habitation, le partage des honoraires est prévu dans les cas de location régie par la loi du 6 juillet 1989 (article 5). Les taux des honoraires donnés par l Indicateur Bertrand sont : 4 à 11% du prix pour les ventes* et 7 à 13% pour les locations. *Le niveau de la commission de l agent immobilier est en effet librement fixé par celui-ci mais en moyenne c est le taux de 5% du prix de vente qui s applique. PRIX DE REVIENT - MARGE - RESULTAT Ratios 1999 CA HT moyen 1 044 KF 159 K FEDERATION DES CENTRES DE GESTION AGREES (1 505 ENTREPRISES INDIVIDUELLES) Charges de Résultat Crédit Crédit Marge brute VA personnel courant client fournisseur (% CA) (% CA) (% CA) (% CA) (en jours) (en jours) Rotation des stocks (en jours) 100 63,4 22,8 27,9 17 41 ns Source : fédération des centres de gestion agréés à retrouver sur www.fcga.fr Résultats plus détaillés (même source, chiffres 1999) : - CA/personne... 49 000 euros (321 KF) - Effectif moyen (exploitant inclus)... 3,3 - Répartition selon le chiffre d'affaires (en %) : * Cotisations de l'exploitant... 6,3 * Impôts et taxes... 3,4 * Amortissements et provisions... 3,4 page 12

BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT 3 jours CA HT (même source, chiffre 1999). FINANCEMENT - AIDES SPECIFIQUES Sociétés de caution mutuelle - La FNAIM accorde des prêts à l installation. Caisse de garantie de l'immobilier FNAIM - 89 rue de La Boétie - 75008 Paris - Tél. : 01 44 95 22 22 - La SOCAMAB, Société de Caution Mutuelle des Administrateurs de biens et Agents Immobiliers. SOCAMAB - 18 rue Beaurepaire - 75010 Paris - Tél. : 01 44 52 52 00 - La SOCAF, Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières Foncières. SOCAF - 26 avenue de Suffren - 75015 Paris - Tél. : 01 44 49 19 50 page 13

5 - LES REGLES DE LA PROFESSION CONTEXTE GENERAL L'activité d'agent immobilier est soumise à la loi Hoguet n 70-9 du 2 janvier 1970, qui fixe les conditions d accès et d exercice des activités de transaction et de gestion immobilière ; et également aux décrets d application (décret 72-678 du 20 juillet 1972 et décret 95-818 du 29 juin 1995). Référence : brochure n 1 390 du Journal Officiel. Elle peut être exercée par une personne physique ou une personne morale. Dans ce dernier cas, ce sont tous les représentants légaux et statutaires qui doivent justifier notamment de leur aptitude professionnelle. A noter : Une mise en chantier de la réforme de la loi Hoguet a été annoncée officiellement en décembre 2000 lors du congrès de la FNAIM. A suivre donc! CONDITIONS D INSTALLATIONS Détention d une carte professionnelle La carte professionnelle est obligatoire pour exercer l'activité d'agent immobilier et pouvoir prétendre au paiement des rémunérations. Elle doit porter la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce. Les agents immobiliers, désirant s adjoindre l activité de gérance d immeubles, doivent posséder la carte professionnelle comportant la mention Transactions sur immeubles et fonds de commerce mais également la carte professionnelle comportant la mention Gestion immobilière. Elle est délivrée à Paris par le Préfet de Police et en Province par le Préfet du département où se trouve le siège social. Attention! La carte est valable un an seulement et doit être par conséquent renouvelée par la Préfecture. Elle n'a pas d'effet rétroactif. Tout changement d'adresse du siège de l'activité doit être déclaré à la Préfecture intéressée. La création d'une succursale ou d'une filiale n'entraîne pas l'obligation de posséder une nouvelle carte professionnelle ; une déclaration à la Préfecture est juste nécessaire. Obtention de la carte professionnelle La demande de carte professionnelle est présentée par la personne qui exerce ou envisage d'exercer l'activité d'agent immobilier ; elle doit préciser la nature des opérations envisagées. La demande est sollicitée soit par une personne physique, soit en cas de personne morale, par les représentants légaux ou statutaires qui doivent justifier notamment de leur aptitude professionnelle. Cette demande comporte : - Pour les personnes physiques : l état civil, la profession, le domicile, le lieu où sera exercée l activité. Pour les personnes morales : la dénomination, la forme juridique, le siège social ainsi que l'état civil, le domicile, la profession et la qualité du ou des représentants légaux ou statutaires. - Justification de l aptitude professionnelle :. obtention de diplôme spécifique de niveau Bac + 2, page 14

. ou, selon le niveau de diplôme obtenu, avoir occupé pendant un an au moins ou deux ans des emplois spécifiques pour les titulaires de diplômes précisés par la loi, ou avoir occupé pendant quatre ans ou dix ans certains emplois. La liste des diplômes et la nature des emplois sont précisés au chapitre II du décret du 20 juillet 1972. - Attestation de la garantie financière ou caution minimale nécessaire à obtenir auprès d une compagnie d assurance ou de la Caisse des dépôts et des consignations (depuis le décret du 29 juin 1995) :. pour l activité de transactions sans détention de fonds, le montant de la garantie est de 200 000 F (en attendant les nouveaux seuils en euros),. pour l activité de transactions avec détention de fonds et dans le cas de la gestion immobilière, il est de 750 000 F (en attendant les nouveaux seuils en euros). Pendant les deux premières années d'activité, ce montant est réduit à 200 000 F. - Attestation d assurance couvrant la responsabilité civile professionnelle. - Attestation de garantie morale : ne pas être frappé d'une des incapacités ou interdictions d'exercer énumérées au titre II de la loi du 2 janvier 1970 (articles 9 à 15). - Le double de la demande d immatriculation au RCS, registre du commerce et des sociétés (ou extrait du registre du commerce datant de moins de 3 mois pour un renouvellement de carte). - Justification du paiement du droit de constitution et de tenue des dossiers. - Attestation de la banque qui a ouvert le compte bancaire. REGLES A RESPECTER DURANT L EXERCICE DE L ACTIVITE Détention d un mandat Au terme de l article 72 du décret du 20 juillet 1972, l agent immobilier ne peut négocier ou s engager, dans le cadre de la mission qui lui a été confiée, que si un mandat écrit lui a été préalablement délivré à cet effet par l une des parties. Mentions, affiches et documents obligatoires - Sur tous les documents, contrats et correspondances doivent figurer le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée, le nom et l'adresse du garant. - Dans les lieux la clientèle est reçue, une affiche indique le numéro de la carte professionnelle, le montant de la garantie, la dénomination et l'adresse du cosignataire ou du garant. - A l'entrée de l'établissement, sont affichés : les prix des prestations toutes taxes comprises et à qui incombe le paiement de la rémunération. Si l'agence dispose d'un accès indépendant à partir de la voie publique ou d'une vitrine, ces informations doivent être également affichées de façon visible. Vente de forfaits touristiques La loi du 13 juillet 1992 permet aux titulaires de carte professionnelle d'élargir leur activité à la vente de forfaits touristiques, sous réserve de l'obtention d'une habilitation et de garanties financières (décret du 29 juin 1995). page 15

Marchands de liste La loi Habitat 94-624 du 21 juillet 1994 impose aux marchands de liste la possession de la carte professionnelle (après avoir justifié de leurs compétences, moralité, assurance de RCP et garantie financière). Loi SRU La loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000, relative à la transaction et à la gérance immobilière, applicable dès juin 2001, instaure de nouvelles pratiques comme le délais de rétractation de sept jours après la signature du compromis de vente par l acheteur, les risques de saturnisme (maladie provoquée par l'inhalation de plomb) et d'amiante ou de termites dans le lot acheté, etc. Ces tâches très techniques sont confiées à des prestataires extérieurs. Loi Carrez La loi du 18/12/96 impose la mention de la superficie privative dans tous les avant-contrats et contrats de vente. STATUT L'activité d'agent immobilier est une activité commerciale par assimilation. L'agent immobilier doit demander son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. ORGANISMES SOCIAUX Caisses obligatoires pour l'agent immobilier qui a le statut non salarié : - Assurance Vieillesse : Caisse relevant de l'organic, Caisse Régionale du Régime d'assurances Vieillesse/Invalidité/Décès des non salariés de l'industrie et du Commerce. www.organic.fr - Assurance Maladie : CMR (Caisse Maladie Régionale) relevant de la CANAM. www.canam.fr - Allocations Familiales : URSSAF. www.urssaf.fr Rappel : le cadre de la fiche professionnelle ne permet pas d évoquer les différentes structures juridiques, le calcul des cotisations sociales, etc. Retrouvez les aspects juridiques, sociaux et fiscaux de la création d entreprise sur le site de l APCE www.apce.com ou sur celui de la CANAM www.canam.fr STRUCTURE JURIDIQUE L'activité d'agent immobilier peut se faire sous différentes formes juridiques : entreprise individuelle, SNC, SA, EURL et SARL, etc. REGIME FISCAL page 16

L'activité d agent immobilier étant une activité commerciale par assimilation, elle est rattachée sur le plan fiscal au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon la structure juridique choisie, le bénéfice relèvera donc soit du régime de l impôt sur le revenu, soit de l impôt sur les sociétés. La TVA sur les honoraires est de 19,6%. NORMES FRANÇAISES ET EUROPEENNES Les ressortissants des Etats de l'union Européenne peuvent être habilités à exercer en France s'ils justifient de la même formation théorique et pratique que celle des ressortissants français et d'une connaissance suffisante de la langue française (décret 72-678 du 20 juillet 1972, article 16-1 à 16-5, et décret n 93-199, du 9 février 1993, article 4). REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES Signalons le Mémento pratique Francis Lefebvre sur la gestion immobilière 2000-2001. page 17

6 - CONTACTS ET SOURCES D INFORMATION INSTITUTIONNELS Le Ministère de l Equipement, des Transports et du Logement donne des informations utiles (sur son site Internet : http://www.equipement.gouv.fr ORGANISMES PROFESSIONNELS - FNAIM, Fédération Nationale de l'immobilier 129 rue du Faubourg Saint-Honoré - 75407 Paris Cedex 08 - Tél. : 01 44 20 77 00 - www.fnaim.fr - Chambre Syndicale Interdépartementale des Professions Immobilières de Paris et d'ile de France, FNAIM Ile de France 27 bis avenue de Villiers - 75017 Paris - Tél. : 01 40 53 73 50 - SNPI, Syndicat National des Professionnels de l'immobilier 26 av. Victor Hugo - 75116 Paris - Tél.: 01 53 64 91 91 - UNIT, Union Nationale Indépendante des Transactionnaires d'immeubles et Fonds de Commerce, Gestionnaires Immobiliers et Marchands de biens 4 rue Stockholm - 75008 Paris - Tél. : 01 42 93 79 86 ORGANISMES DE FORMATION - CEFLU, Centre d'etude et de Formation pour le Logement et l'urbanisme (spécialiste des métiers de l immobilier) 5 rue de Vienne - 75008 Paris - Tél. : 01 45 22 50 10 - FNAIM Développement 129 rue du Faubourg Saint-Honoré - 75047 Paris Cedex 08 - Tél. : 01 44 95 02 95 Il faut citer encore : - ICH, Institut de la Construction et de l'habitat, qui dépend du CNAM, - ESPI, Ecole supérieure des professions immobilières, - ITH, Institut de l'habitat de Toulouse, - CEFPI, centre de formation pour l'immobilier, Adresses utiles en consultant la fiche métiers de l'immobilier du CIDJ. CIDJ - 101 quai Branly - 75740 Paris Cedex 15 - Minitel 3614 CIDJ ou www.cidj.asso.fr Et le précieux guide de l'onisep sur les métiers de l'immobilier (mai 1997), 3615 ONISEP. www.onisep.fr page 18

SALONS Retrouvez les grandes manifestations de l'immobilier comme le MIPIM, le MAPIC, le salon immobilier de Paris, PROSEG, UNIT sur les sites spécialisés comme www.salon-online.com ou www.foiresalon.com INTERNET De très nombreux sites comme www.immostreet.com ou www.nexdom.com ou bien encore www.seloger.com proposent des annonces immobilières. Le plus consulté est celui de la FNAIM (www.fnaim.fr) Au total, ce sont à présent des centaines de sites fédérateurs ou portails qui proposent des annonces, sans compter les sites des agences indépendantes. page 19

7 - BIBLIOGRAPHIE OUVRAGES - Immobilier, Edition de l Ibis 1998. Tél. 01 40 92 36 78 - Les marchés de l'immobilier, étude, juin 1999, Eurostaf www.eurostaf.fr - Jean Marie Moyse et Guy Amoyel, L'Agent Immobilier : Vente, Achat et Location, encyclopédie Dalloz, 2001. - Seutin Frédéric, Le Statut Légal de l Agent Immobilier, Editions de Boeck-Wesmael, 1995. - Testulat Marcel, L ABC de l Agent Immobilier, JCL 1998. - Etude du CREDOC sur les Français et l'immobilier - 2000, à retrouver sur le site de la FNAIM. - Créer une Agence Immobilière, Dossiers Idées, Sid Editions, 1997 - Tél. : 05 49 60 26 45 REVUES ET ANNUAIRES Revues spécialisées - L Actualité Immobilière, revue mensuelle. - AJDI, L Actualité Juridique Droit Immobilier, revue mensuelle. - Immobilier Magazine, revue trimestrielle. - Informations FNAIM juridiques et pratiques sur les différents aspects du métier, Perspectives Immobilières, FNAIM, Observatoire FNAIM des marchés de l'ancien, etc. Annuaires - L Année Immobilière, Le Guide de l Immobilier, Capitale Edition, guide des investisseurs des professionnels et des utilisateurs de l immobilier. www.capitale.net - Annuaire Général Immobilier : Régie Nationale de Publicité et d'organisation - Tél. : 01 42 96 00 56, annuaire des professionnels de l'immobilier en France (informations juridiques et chiffres). page 20

INFORMATIONS PRATIQUES Comment commander une fiche professionnelle? Par Minitel 3616 APCE Par Internet Par VPC Commandez les fiches professionnelles et d autres documents 1,28 F/min soit 0,2 euros. www.apce.com La vente par correspondance se fait à partir de notre catalogue édition que vous pouvez demander par fax, Minitel, Internet ou par courrier auprès de : Librairie APCE - 14 rue Delambre 75014 Paris Comment vous tenir informé des dernières réactualisations et des nouveautés de l Agence? (Une fiche est réactualisée tous les deux ans.) En consultant la liste des fiches (et leur date de réactualisation) sur le site Internet de l'apce. Vous trouverez également des informations pratiques pour créer ou reprendre une entreprise, une base de données des aides à la création, des forums, un espace commercial etc En vous rendant à : La Librairie pour Entreprendre 14, rue Delambre - 75014 Paris Métro : Vavin (ligne 4) ou Edgar Quinet (ligne 6) Tél. : 01 42 18 58 80 e.mail : librairie@apce.com Horaires : du lundi au vendredi : 10h-13h et 14h-17h30 Comment faire-part de vos remarques et suggestions? En téléphonant au : 01 42 18 58 76 ou en envoyant un mail à l adresse suivante : info@apce.com page 21