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SOMMAIRE... liste des abréviations... remerciements... VII XI XV TITRE I L opération immobilière, ses acteurs et ses mécanismes CHAPITRE I Notion d opération immobilière et notions voisines Section I La notion d aménagement... 5 1. L objectif de l aménagement foncier : produire du terrain constructible... 5 2. Les outils de l aménagement... 7 2.1. Les ZAC... 7 2.2 Les lotissements... 7 2.3 Les permis de construire valant division... 7 SECTION II La notion de montage immobilier... 8 1. L objectif du montage immobilier : construire et commercialiser un immeuble... 9 2. La spécificité du montage immobilier : l intervention d un opérateur immobilier... 9 CHAPITRE II Les différentes opérations immobilières Section I Construire pour soi... 13 1. L intervention d un architecte... 14 2. L intervention d une entreprise de travaux... 14 Section II Construire pour autrui : le contrat de promotion immobilière... 16 1. Définition du contrat de promotion immobilière (CPI)... 16 2. Dispositions applicables au CPI... 18 3. Dispositions spécifiques au secteur de l habitation... 19 Section III Construire pour vendre : la vente à terme et la vente en l état futur d achèvement... 20 1. Les différents contrats de vente... 21 1.1. Conclusion d un contrat de vente : entre le contrat préliminaire et l achèvement de l immeuble... 22 1.2. Principales obligations des parties au contrat de vente... 22 2. Le contrat de construction de maison individuelle... 22

474 Montages d opérations immobilières CHAPITRE III les acteurs et les principales étapes d un montage immobilier Section I Les acteurs... 27 1. Le promoteur... 28 2. Le client final... 28 3. La banque... 28 4. Les partenaires d études et de réalisation... 28 5. Les entreprises de travaux... 29 Section II Les principales étapes d un montage d opération immobilière... 29 1. Les étapes d un montage d opération immobilière... 29 2. Le calendrier d un montage immobilier... 30 3. Les moments clés d une opération immobilière... 32 TITRE II LES BONNES QUESTIONS à SE POSER AVANT D ACHETER UN TERRAIN CHAPITRE I COMMENT IDENTIFIER UN TERRAIN ET APPRéCIER ses POTENTIALITés socio économiques? Section I L identification du foncier... 39 1. Les apporteurs d affaires : qui sont-ils?... 40 2. Les prospections foncières... 41 3. Les appels à projets... 41 4. Les exceptions à l obligation de publicité et de mise en concurrence... 42 Section II Les potentialités socio-économiques du foncier identifié... 45 1. Logements collectifs ou maisons individuelles... 46 2. Bureaux... 47 3. Résidences hôtelières ou de vacances... 47 4. Opérations commerciales... 47 CHAPITRE II QUELLES SONT LES CONTRAINTES JURIDIQUES LIéES AU FONCIER ET AU PROJET? Section I L audit de la situation foncière du terrain... 53 1. Analyse de la situation juridique du terrain... 53 1.1. La saisine du bureau de la Conservation des Hypothèques... 54 1.2. Exploitation des informations communiquées... 54

Table des matières 475 2. Les précautions à prendre lorsque le vendeur est une personne publique ou un aménageur intervenant dans le cadre d une concession d aménagement... 59 2.1. Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par expropriation ou préemption... 59 2.1.1. Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par expropriation... 59 2.1.2. Le bien vendu par la collectivité publique a été acquis préalablement par préemption. 66 2.2. Le terrain vendu appartient au domaine public de la collectivité publique... 70 2.2.1. Quand un bien appartient-il au domaine public d une collectivité publique?... 70 2.2.2. Quelles sont les conséquences de l appartenance d un bien au domaine public?.. 72 2.2.3. Comment déclasser un bien dépendant du domaine public?... 73 2.2.4. Que se passe-t-il si la collectivité publique souhaite que l opérateur immobilier réalise un équipement public sur le terrain qu elle envisage de lui vendre?... 73 3. Montages contractuels publics permettant la construction... 74 Section II L audit de l état d occupation du terrain... 80 1. Détermination de l identité du propriétaire et des éventuels ayants droit... 80 2. Désintéressement des éventuels ayants droit... 81 2.1. L immeuble loué dans le cadre d un bail commercial... 81 2.2. L immeuble loué dans le cadre d un bail rural... 82 2.2.1. Résiliation pour changement de la destination des terrains... 82 2.2.2. Non-renouvellement du bail à échéance... 82 2.3. L immeuble loué dans le cadre d un bail d habitation... 83 3. L occupation illicite sans droit ni titre... 84 3.1. Squats... 84 3.2. Occupation de terrains par les gens du voyage... 85 Section III L audit de la situation du terrain au regard du droit de l urbanisme... 87 1. Le projet envisagé est-il possible et dans l affirmative, dans quel délai?... 88 1.1. Rappel des principales contraintes supracommunales... 88 1.1.1. La Loi Montagne (art. L. 145 1 à L. 145 13 du Code de l urbanisme)... 90 1.1.2. La Loi Littoral (art. L. 146 1 à L. 146 9 et R. 146 1 à R. 146 4 du Code de l urbanisme)... 91 1.1.3. La Loi Aérodrome (art. L. 147 1 à L. 147 8 et R. 147 1 à R. 147 10 du Code de l urbanisme)... 91 1.1.4. Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF), approuvé par décret en date du 26 avril 1994... 92 1.1.5. Les directives territoriales d aménagement (art. L. 111 1 1 du Code de l urbanisme). 93 1.1.6. Les schémas directeurs et les schémas de cohérence territoriale (art. L. 122 1 à L. 122 19 et R. 122 1 à R. 122 14 du Code de l urbanisme)... 93 1.2. Les documents d urbanisme locaux... 94 1.2.1 Le RNU... 95 1.2.2. L évolution des règles d urbanisme... 97 2. Analyse des règles applicables... 99 2.1. Les règles directement issues du document local d urbanisme... 99

476 Montages d opérations immobilières 2.2. Le certificat d urbanisme... 100 2.2.1. Intérêt du certificat d urbanisme... 100 2.2.2. Procédure de délivrance... 100 2.3. Précautions à prendre si le terrain est situé dans le périmètre d une opération d aménagement... 102 2.4. Les autres règles d urbanisme susceptibles d avoir une incidence sur le projet... 102 2.4.1. Les secteurs de protections patrimoniales... 102 2.4.2. Les spécificités de la Région Ile-de-France... 103 3. Les précautions à prendre si le projet consiste en la réhabilitation ou la rénovation d un bâtiment existant... 104 3.1. Vérification de la régularité des travaux au regard du droit de l urbanisme... 104 3.2. L article L. 631 7 du Code de la construction et de l habitation... 104 Section IV L audit de la situation du terrain au regard du droit de l environnement... 106 1. La situation du terrain au regard du droit de l environnement... 106 1.1. Les risques majeurs prévisibles... 107 1.1.1. Les risques que l opérateur immobilier est susceptible de rencontrer... 107 1.1.2. Les principaux documents qui permettent d identifier ces risques... 108 1.2. Les périmètres protégés par la réglementation sur le patrimoine naturel... 112 1.2.1. Les zones de protection que l opérateur immobilier est susceptible de se voir opposer... 112 1.2.2. Les documents qui permettent d identifier ces zones de protection du patrimoine... 112 1.3. Le risque de pollution... 114 1.3.1. Précautions à prendre... 115 1.3.2. Cas particulier des ICPE... 118 1.3.3. L obligation d information du vendeur lors de la cession d un site pollué au titre de l article L514 20 du Code de l environnement... 120 1.3.4. L éventuel engagement de la responsabilité du vendeur d un site pollué... 121 1.4. Le risque archéologique... 122 1.4.1. Principe applicable en matière d archéologie... 122 1.4.2. Les outils à la disposition de l opérateur immobilier... 122 1.4.3. Maîtrise des «risques archéologiques»... 123 2. Les conséquences de la nature du projet sur l environnement... 126 2.1. La dépollution... 127 2.2. Prise en compte de la loi sur l eau... 129 CHAPITRE III QUELLE FAISABILITé TECHNIQUE? Quel PRé PROGRAMME? Section I Le choix d un programmiste... 137 1. Le cas du recours à un programmiste, partenaire habituel de l opérateur immobilier... 138 2. Le concours ou l appel d offres «privé» de marchés d étude... 139 Section II La définition du programme... 142 1. Éléments à prendre en considération pour la détermination des missions confiées aux programmistes... 143

Table des matières 477 2. «Mission habituelle» pouvant être confiée à un programmiste... 143 2.1. L étude préalable... 144 2.2. Le pré-programme... 144 2.3. Le programme (stricto sensu)... 144 3. Missions complémentaires pouvant être confiées aux programmistes... 145 Section III L objectif de l étude de faisabilité... 146 1. Les plans... 147 2. Les surfaces du programme... 148 2.1. Surface de plancher et emprise au sol... 150 3. Le coût de construction... 153 CHAPITRE IV QUEL PRIX DE REVIENT de l opération? Quel BILAN DE FAISABILITé? Section I Le coût du terrain... 157 1. L état du marché... 157 2. L état des lieux et l estimation de l existant... 158 3. La viabilité du terrain... 158 4. Les frais de commission des agences ou des apporteurs de terrains... 159 5. Les frais d éviction... 159 6. Les frais de notaire... 160 Section II Les participations financières des constructeurs... 161 1. Hypothèse n 1 : le terrain d assiette de l opération est situé dans le champ d application de la ta... 162 1.1. La taxe d aménagement... 162 1.1.1. Institution de la TA... 162 1.1.2. Champ d application et fait générateur... 163 1.1.3. Opérations exonérées... 164 1.1.4. Base d imposition... 165 1.1.5. Taux d imposition... 167 1.1.6. Établissement et recouvrement de la taxe... 168 1.1.7. Décharge, réduction ou restitution de la TA... 169 1.1.8. Reversement aux collectivités... 170 1.2. Versement pour sous-densité... 170 1.2.1. Établissement du seuil minimal de densité et du versement pour sous-densité... 170 1.2.2. Détermination... 171 1.2.3. Détermination de la valeur du terrain... 171 1.2.4. Exonérations... 172 1.2.5. Établissement et recouvrement... 172 1.2.6. Affectation... 172 1.3. Participation à la réalisation d équipements publics... 173 1.3.1. Participation pour non-réalisation d aire de stationnement... 173 1.3.2. Participation spécifique pour la réalisation d équipements publics exceptionnels.. 173 1.3.3. Participation pour voirie et réseau... 173

478 Montages d opérations immobilières 2. Hypothèse n 2 : le terrain d assiette de l opération n est pas situé dans le champ d application de la ta... 175 2.1. Le terrain est situé dans une ZAC où l application de la Ta a été exclue... 175 2.1.1. Qui paye la participation?... 175 2.1.2. Quel sera le montant de la participation?... 175 2.2. Le terrain est situé dans le périmètre d un projet urbain partenarial... 177 Section III Les frais d études techniques... 178 1. Le géomètre... 178 2. Les sondages de sol... 178 3. Les frais de branchement... 179 4. Les diagnostics... 180 Section IV Les coûts techniques... 186 1. Les démolitions... 186 2. Le coût de la construction... 187 2.1. Les caractéristiques techniques générales de l immeuble... 187 2.2. Les appartements et leurs équipements... 190 2.3. Annexes privatives... 192 2.4. Parties communes de l immeuble... 192 2.5. Équipements généraux et parties communes extérieures... 192 Section V Les frais divers... 196 1. Les frais administratifs et financiers... 196 2. Les frais d huissier et d avocats... 196 Section VI Bilan de faisabilité... 197 TITRE III LA CONCRéTISATION DU PROJET CHAPITRE I DE L OFFRE À LA PROMESSE DE VENTE SECTION I L offre... 205 1. Nature de l offre d achat... 205 2. Contenu de l offre d achat... 206 3. Exemple d offre d achat... 208 SECTION II Les avant-contrats... 209 1. La capacité du vendeur à aliéner... 209 1.1. Le vendeur est une personne physique... 210 1.2. Le vendeur est une personne soumise à une procédure collective... 210 1.3. Le vendeur est une personne publique... 210 1.4. Le vendeur est une société... 212 2. Les différents types d avant-contrats... 212 2.1. La promesse unilatérale de vente... 213 2.1.1. Formation de la promesse unilatérale de vente... 213

Table des matières 479 2.2. La promesse synallagmatique de vente... 217 2.2.1. Formation de la promesse de vente valant vente... 218 2.2.2. Formation de la promesse ne valant pas vente... 219 3. Le versement d une indemnité d immobilisation... 220 3.1. L indemnité «d immobilisation» dans les promesses unilatérales... 220 3.2. L indemnité «d immobilisation» dans les promesses synallagmatiques... 221 4. L obligation d information à la charge du vendeur... 222 4.1. Les informations que le vendeur doit fournir à l acheteur... 222 4.1.1. Au plan juridique... 223 4.1.2. Au plan technique... 223 4.2. L obligation d information spécifique de l article L. 514-20 du Code de l environnement... 223 SECTION III Les conditions suspensives... 225 1. La condition suspensive de l obtention d une autorisation administrative... 226 2. La condition consistant en l obtention d un prêt... 227 3. Les conditions suspensives liées à l environnement... 228 3.1. Information d une cession foncière... 228 3.2. Pérennisation des obligations de remise en état... 228 SECTION IV Les clauses spécifiques à intégrer en matière d urbanisme... 229 1. Les deux catégories de certificat d urbanisme... 230 1.1. Le certificat d information générale... 230 1.2. Le certificat préalable à la réalisation d une opération... 230 2. Régime juridique... 230 2.1. Délivrance des certificats d urbanisme... 230 2.1.1. À qui présenter une demande de certificat d urbanisme?... 230 2.1.2. Instruction de la demande et décision... 231 3. Contenu du certificat d urbanisme... 231 4. Les effets du certificat d urbanisme... 231 4.1. Le principal effet : garantie contre les changements de réglementation... 231 4.2. Autre effet : absence de garantie d obtention d autorisation de construire... 232 CHAPITRE II LA MAîTRISE D ŒUVRE SECTION I Quelques principes fondamentaux relatifs aux missions de maîtrise d œuvre... 235 1. Maîtrise d œuvre de conception... 235 1.1 Les études d esquisse (ESQ) : pour les ouvrages de bâtiments en construction neuve... 236 1.2. Les études de diagnostic (DIA) : pour les opérations de réhabilitation ou de réutilisation (ces études remplacent pour ce type d opération les études dites d esquisse)... 236 1.3. Les études d avant-projet (AVP)... 236 1.4. Les études de projet (PRO)... 237 1.5. L assistance au maître de l ouvrage pour la passation du (ou des) contrat(s) de travaux (ACT). 237 2. Maîtrise d œuvre d exécution... 237 2.1. Les études d exécution (EXE)... 237

480 Montages d opérations immobilières 2.2 La direction de l exécution des contrats de travaux (DET)... 238 2.3. L ordonnancement, le pilotage et la coordination (OPC)... 238 2.4. L assistance apportée à l opérateur immobilier lors des opérations de réception et pendant la période de garantie de parfait achèvement (AOR)... 238 SECTION II Régime juridique applicable aux marchés de maîtrise d œuvre... 240 1. Régime de droit commun... 241 2. Régime spécifique aux sem et sa hlm... 242 2.1. Marché de maîtrise d œuvre confié par une société d économie mixte (SEM)... 242 2.2. Marché de maîtrise d œuvre conclu par un organisme privé d HLM... 242 SECTION III Les aspects financiers... 243 1. Honoraires du maître d œuvre... 244 2. Modalités précises de rémunération... 244 3. Modalités précises de paiement... 244 SECTION IV Le rendu des missions du maître d œuvre... 245 1. Les différents rendus du maître d œuvre... 246 1.1. Programme... 246 1.2. Mission de maîtrise d œuvre au sens strict... 246 2. Protection des droits patrimoniaux et moraux du maître d œuvre architecte... 246 CHAPITRE III LES AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES SECTION I Étude d impact... 251 1. Domaine d application de l étude d impact... 251 1.1. Projets soumis à étude d impact de plein droit ou au cas par cas... 251 1.2. Cas des projets complexes... 263 2. Projets relevant d un examen au cas par cas... 263 3. Contenu de l étude d impact... 264 3.1. Précision sur le dossier d étude d impact... 264 3.2. Contenu minimal de l étude d impact... 265 4. Information et participation du public... 267 5. Décision d autorisation... 268 SECTION II Le permis de construire... 269 1. Champ d application... 269 1.1. Le permis de construire et la déclaration de travaux... 270 1.1.1. En principe, toute construction est soumise à permis de construire... 270 1.1.2. Par exception, certaines constructions ne sont pas soumises à permis de construire. 271 1.2. Les permis spécifiques... 271 1.2.1. La déclaration préalable (ancienne déclaration de travaux)... 271 1.2.2. Le permis de construire valant division... 272 1.2.3. Le permis de construire des opérations complexes... 273 1.2.4. Le permis modificatif... 274

Table des matières 481 2. La qualité du pétitionnaire... 275 2.1. Le propriétaire... 275 2.2. Autres titres... 276 2.3. Le dépôt d un permis de construire sur le domaine public... 276 2.4. La promesse de vente... 277 2.5. La copropriété... 277 2.6. Transfert du permis du permis de construire... 278 3. Les spécificités de certaines opérations... 279 3.1. Les immeubles de grande hauteur (IGH)... 279 3.2. Les établissements recevant du public (ERP)... 280 3.3. La proximité d un monument historique... 280 3.4. Projet soumis à enquête publique... 280 4. Le dépôt de la demande... 282 4.1. Formalités... 282 4.2. Les plans... 282 4.3. Le volet paysager... 283 5. La gestion des délais d instruction... 284 5.1. Début des délais... 284 5.2. Calcul des délais... 285 6. Instruction et décision... 286 6.1. Consultation des services... 286 6.2. Adaptations mineures... 286 7. Les conséquences de la délivrance du permis de construire... 286 7.1. La gestion du permis tacite... 286 7.2. Le permis de construire exprès... 286 7.3. Le permis de construire conditionné... 287 7.4. L exigibilité des taxes... 287 7.5. Gérer la durée de validité du permis... 287 SECTION III Les autorisations connexes... 290 1. Autorisation de clôture... 291 2. Autorisation de défrichement... 291 3. Installation classée pour la protection de l environnement... 292 4. L urbanisme commercial... 293 CHAPITRE IV LA LEVéE DES CONDITIONS SUSPENSIVES ET LA CONCLUSION DE LA VENTE SECTION I La promesse unilatérale de vente... 299 1. Rappel succinct de la notion de promesse unilatérale de vente... 299 2. Effets de la promesse unilatérale de vente... 301 2.1. Effets de la promesse unilatérale de vente avant la levée de l option... 301 2.1.1. Absence de droits réels... 301 2.1.2. Constitution de droits personnels... 301

482 Montages d opérations immobilières 2.2. Effets de la promesse unilatérale de vente à la levée de l option... 302 2.2.1. Conditions de la levée de l option... 302 2.2.2. Effets de la levée de l option... 303 3. Durée des effets de la promesse unilatérale de vente... 303 3.1. Date des effets de la promesse unilatérale de vente... 303 3.2. Date d extinction des effets de la promesse unilatérale de vente... 304 3.2.1. Causes normales d extinction de la promesse unilatérale de vente... 304 3.2.2. Causes exceptionnelles... 304 3.2.3. Sanctions de la promesse unilatérale de vente... 305 SECTION II Les effets de la promesse de vente valant vente... 307 1. Promesse non assortie des modalités... 307 1.1. Contenu de la promesse valant vente... 307 1.2. Sanctions de la promesse valant vente... 308 1.2.1. Sanction du non-accomplissement des formalités prévues... 308 1.2.2. Sanction de la vente à un tiers... 309 2. Promesse assortie de modalités... 309 2.1. Promesse de vente valant vente conditionnelle... 309 2.1.1. Conditions de validité des promesses de vente conditionnelles... 309 2.1.2. Effets des promesses de vente conditionnelles... 310 2.2. Promesse de vente valant vente à terme... 311 SECTION III Le régime de la promesse de vente ne valant pas vente... 313 TITRE IV LA RéALISATION DU PROJET ET SA COMMERCIALISATION CHAPITRE I Le financement DU PROJET, les assurances ET LES GARANTIES Section I Le financement... 319 1. Besoin de financement... 319 2. Quels sont les éléments appréciés par l organisme prêteur?... 320 2.1. La nature du risque pris par le financeur... 320 2.2. Les critères à prendre en compte par le financeur... 321 2.2.1. Les critères relatifs à l opérateur empruntant... 321 2.2.2. Les critères propres à l opération... 321 3. Les garanties exigées par le financeur... 322 4. Les différents types de crédits (exemple opération Lafayette)... 323 Section II Les assurances de la construction... 325 1. Les assurances obligatoires... 326 1.1. Dispositions communes aux deux assurances obligatoires... 326 1.2. L assurance de responsabilité décennale... 327 1.2.1. Personnes soumises à l obligation de souscrire une assurance responsabilité... 327

Table des matières 483 1.2.2. Les dommages couverts... 328 1.2.3. Clauses limitatives de responsabilité... 329 1.2.4. Période de garantie... 329 1.3. L assurance dommages-ouvrage (DO)... 330 1.3.1. Principe de l assurance dommages-ouvrage... 330 1.3.2. Personnes assujetties et personnes bénéficiaires... 330 1.3.3. Risques couverts par l assurance et exclusions... 331 1.3.4. Période de garantie... 331 1.3.5. Mise en jeu de l assurance décennale... 332 2. Quelques assurances facultatives... 334 2.1. Exemples de risques non couverts... 334 2.2. La police unique par chantier (PUC)... 335 2.3. L assurance tous risques chantier... 335 2.3.1. Définition... 335 2.3.2. Extension de garanties... 336 2.3.3. Durée de la garantie... 336 2.4. La garantie multirisque immeubles... 337 2.5. Chantiers importants : CCRD... 341 Section III Les garanties... 343 1. Les garanties bénéficiant à l opérateur immobilier... 343 1.1. La retenue de garantie... 344 1.1.1. Mécanisme de la retenue de garantie ou de la caution personnelle et solidaire... 344 1.1.2. Mise en œuvre de la retenue de garantie ou de la caution personnelle et solidaire... 345 1.2. La garantie de bonne fin ou de bon achèvement... 346 2. La garantie de paiement de l entrepreneur de travaux... 347 2.1. Mécanisme de la garantie de paiement... 347 2.2. Conséquences de la non-constitution de la garantie... 347 3. La garantie de paiement du sous-traitant... 348 3.1. Garantie de paiement prévue par la loi du 31 décembre 1975... 348 3.2. Garantie de paiement prévue par l article 1799 1 du Code civil... 349 CHAPITRE II LE choix des intervenants et des entreprises Section I Le choix des divers assistants à la maîtrise d ouvrage... 353 1. Le maître d ouvrage délégué (MOD)... 354 1.1. Missions du MOD... 354 1.2. Rémunération du MOD... 355 2. Le maître d œuvre... 356 2.1. L architecte-urbaniste... 356 2.2. Le maître d œuvre de démolition... 356 2.3. L architecte... 356 2.3.1. Les missions du maître d œuvre architecte... 356 2.3.2. Rémunération du maître d œuvre... 359 2.4. L architecte décorateur... 360

484 Montages d opérations immobilières 3. Les organismes de financement... 361 4. Les compagnies d assurances... 361 5. Le programmiste... 361 6. L économiste de la construction... 362 7. Le géomètre... 362 8. Les bureaux d études... 362 9. La cellule de synthèse... 362 10. L OPC : Ordonnancement Pilotage Coordination... 363 11. Le bureau de contrôle... 364 12. Mission de coordination en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs (CSPS)... 365 Section II Le choix des entreprises... 368 1. Les différents types de marchés de travaux... 369 1.1. Principe... 369 1.2. Marchés à bons de commande... 369 1.3. Marchés à tranches... 370 2. Le mode de consultation des entreprises de travaux... 370 2.1. Marché en entreprise générale... 370 2.2. Marchés allotis... 371 3. Publicité... 373 4. Le dossier de consultation... 374 5. La remise de propositions des entreprises et le choix du titulaire... 376 5.1. La remise de propositions des entreprises de travaux... 376 5.2. Choix du titulaire du marché de travaux par l opérateur immobilier... 377 6. Mise au point du marché... 378 CHAPITRE III L éxécution DES TRAVAUX Section i Préparation du chantier... 383 1. Réunions de préparation... 384 2. Déclaration et demande d autorisations diverses... 386 3. L ouverture de registres... 387 4. Mise en œuvre des mesures de prévention et de coordination en matière d hygiène et de sécurité... 387 5. Réalisation des installations nécessaires à l ouverture du chantier... 388 5.1. Installations destinées au personnel... 388 5.2. Raccordement des travaux au VRD... 388 Section II L exécution des travaux... 389 1. Gestion administrative... 389 1.1. Contrôles préalables... 390 1.1.1. Les mesures générales... 390 1.1.2. Les difficultés spécifiques soulevées par la mitoyenneté... 390

Table des matières 485 1.2. La vie du chantier est rythmée par les réunions de chantiers organisées par le maître d œuvre... 395 1.2.1. Comment organiser le bureau de chantier?... 395 1.2.2. Mais que faut-il aborder lors d une réunion de chantier?... 396 1.3. Échantillons appartement témoin... 397 1.4. Les plannings... 399 1.4.1. Le planning des études d exécution... 400 1.4.2. Le planning des travaux... 401 2. La gestion financière du chantier... 402 2.1. Le compte prorata... 402 2.2. Gestion des situations mensuelles de travaux... 403 2.3. Gestion des travaux modificatifs... 404 2.4. La garantie de paiement... 405 Section III La réception des travaux... 406 1. Le nettoyage de fin de chantier... 407 2. Définitions liminaires : réception des travaux et notions voisines... 408 3. Les modalités de la réception des travaux... 408 3.1. Les caractéristiques de la réception... 408 3.2. Les conditions de la réception... 410 3.2.1. L intervention du juge dans la réception... 410 3.2.2. La réception expresse... 411 3.2.3. La réception tacite... 412 3.2.4. La réception avec réserves... 413 4. Les effets de la réception des travaux... 414 4.1. Fin des obligations contractuelles... 414 4.2. Transfert de la garde de l ouvrage... 415 4.3. Point de départ du délai de libération de la retenue de garantie... 415 4.4. Point de départ des délais de garantie post contractuelle... 415 4.5. Autres effets de la réception... 416 5. La levée des réserves... 417 6. La remise des DOE et DIU... 418 6.1. Le DOE (Dossier des Ouvrages Exécutés)... 418 6.2. Le DIU (Dossier d Intervention Ultérieure sur l Ouvrage)... 418 Section IV La fin de l opération... 420 1. La déclaration d achèvement des travaux (DAT)... 420 2. Certificat de conformité... 421 3. L établissement des DGD (Décompte Général Définitif de travaux)... 424 4. Les ratios... 424 5. Les documents à archiver... 426 6. L entretien et la maintenance... 427 7. Le transfert au syndic... 428 7.1. Les caractéristiques du RCP... 429 7.1.1. Le RCP est obligatoire... 429 7.1.2. Le RCP est un acte conventionnel... 430

486 Montages d opérations immobilières 7.2. Établissement du RCP... 431 7.2.1. Principe... 431 7.2.2. Formalités nécessaires pour l établissement du RCP... 432 7.3. Le contenu du RCP... 432 7.3.1. Dispositions obligatoires : distinction des parties privatives (PP) et des parties communes (PC)... 433 7.3.2. Les dispositions facultatives pouvant être insérées dans le RCP... 434 7.3.3. Les stipulations prohibées... 435 7.4. Les effets du RCP... 435 8. Le livret d accueil... 436 CHAPITRE IV La commercialisation du projet section I Les modalités juridiques de commercialisation du projet... 441 1. Encadrement juridique... 441 2. La protection de l acquéreur immobilier... 441 2.1. Les délais de réflexion et de rétractation... 441 2.2. La réglementation des versements de l acquéreur... 444 Section II La commercialisation opérationnelle... 446 1. Phase préparatoire... 446 1.1. La grille de prix... 446 1.2. Les plans de vente... 448 2. La gestion commerciale... 449 2.1. Les documents à préparer... 449 2.2. Les négociateurs... 450 3. La publicité et la commercialisation du programme... 452 3.1. Les argumentaires commerciaux... 453 3.2. Les outils commerciaux... 454 3.3. Les supports commerciaux... 455 4. La gestion commerciale au cours de l opération... 456 4.1. L information des partenaires de l opération... 456 4.2. Le suivi des acquisitions... 456 5. La livraison de l opération au client... 457 jurisprudence... 459 Index alphabétique... 463 table des matières... 467