LE FONCIER DE PARIS PEUT- IL ETRE AERIEN? LE SURHAUSSEMENT DES IMMEUBLES

LE FONCIER DE PARIS PEUT- IL ETRE AERIEN? LE SURHAUSSEMENT DES IMMEUBLES Atelierr CANTAL--DUPART urbaniste- architecte 5, RUE DE SAVOIE 75006 PARIS OCTOBRE 2010

LE PARI DE DENSIFIER AUTREMENT : UN ENJEU DU GRAND PARIS "Construire la ville sur la ville", principe affirmé en urbanisme dans les années 1990, est l'idée forte dégagée par de nombreuses équipes du Grand Pari de l'agglomération parisienne. Elle est le point d'accroche de la réflexion de la présente étude mais aussi des orientations de la recherche et de la doctrine urbaine. Sur douze rues étudiées, choisies de façon aléatoire, nous avons en respectant les hauteurs de l'actuel PLU, dénichés une quarantaine d'hectares. 1 Du constat au programme : L'équipe : Ateliers Jean Nouvel, Michel Cantal-Dupart, AREP - Jean-Marie Duthilleul. Le constat «PARIS HISTORIQUE N'EST PAS ACHEVE. Son patrimoine doit être vécu, réveillé, titillé par l'invention d'aujourd'hui, il doit toujours être en tension avec la modernité visible et les plaisirs de vivre. LE CENTRE Les quartiers mal ficelés de ces dernières décennies doivent conquérir un statut égal aux quartiers les plus centraux.» Jean Nouvel, Jean-Marie Duthilleul, Michel Cantal-Dupart, Naissances et renaissances de mille et un bonheurs parisiens, éd du Mont - Boron... «L'expression "les toits de Paris" n'a pas son équivalent pour d'autres villes : on ne parle pas des toits de Rome, de New York ou de Pékin. On peut y voir deux indications : la première est que les toits de Paris s'offrent à la vue comme une sorte de continuité, comme un spectacle à contempler. L'autre est qu'il y aurait ainsi une ville haute, avec les habitants qui sont là-haut, sous les toits. Pensons maintenant à un titre d'un livre de Julio : "Continuité des parcs." Une rêverie prend naissance de la rencontre entre les "toits de Paris" et la "continuité des parcs," où la ville est rendue à une photogénie et à une poétique idéales.» Alain Fleischer, Paris intra muros ou la continuité du rêve... Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte - Octobre 2010 1

«Mélange historique de fonctionnalités économiques et de vocations résidentielles, Paris a subtilement pratiqué la culture fusionnelle du faubourg, de la fabrique et de la corporation artisanale, de l usine et du prolétariat, de la boutique et de la clientèle, du bureau et de la midinette. C est ce métissage de l emploi et de l habitat, des riches et des pauvres, même dans des quartiers différents, qui révoque finalement le monofonctionnalisme zonal ou le ghetto des gated communities, menaces mortelles de la ville contemporaine. (...) Et voilà que ce qui faisait la force de Paris devient sa faiblesse : la gestion chasse la production, la rente remplace l investissement, le favorisé repousse le moyen, qui exclut le pauvre Densifier, réurbaniser l urbain, plutôt que toujours convoiter d équiper le vierge : n est-ce pas la grande expérience parisienne, qu enseigna la rénovation d Haussmann plutôt que l extension de Cerda, dans une coexistence conflictuelle permanente entre modernité et patrimonialité? Créer la ville sur la ville au lieu de l étendre toujours plus loin, au risque de compromettre cet environnement que l on dit vouloir défendre et de se tromper une fois encore de démographie dans un contexte de faible croissance prévisible.» Guy Burgel, Professeur des Universités Fondateur du Laboratoire de Géographie Urbaine 2 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

Le programme Dans le chapitre Paris centre - toits de zinc action 4, l'équipe Nouvel Duthilleul - Cantal-Dupart propose la mise en place d une politique de revitalisation des «toits de Paris» qui conjugue valorisation patrimoniale et démarche environnementale : Création de jardins suspendus sur les toitures terrasses qui le permettent Création de toitures jardins à végétation extensive sur les autres toitures terrasses Création de belvédères sur les bâtiments publics pour offrir à tous «les toits de Paris» Ouverture à la mise en place de terrasses greffées sur les toits, à la création de «penthouse» Mise en oeuvre de dispositifs de production d énergie renouvelable en toitures, les panneaux solaires jouant avec l esthétique des toitures de zinc parisiennes. Octobre 2010 3

Dans le chapitre Transformation, tissage, métissage l'équipe Nouvel Duthilleul - Cantal-Dupart énonce comme modalité de transformations et d'agrandissements "les ajouts d étages, de terrasses, d accès extérieurs" ou encore comme modalité d'extension les "pièces supplémentaires en hauteur, au sol." 4 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

2 Propositions similaires des autres équipes De son côté, l AUC imagine pour 2050 des nouveaux immeubles de logements parisiens avec de vrai espaces extérieurs individuels et lumineux : des cours intérieures valorisées et des espace intérieurs comme les toits d'immeubles bas investis par les habitants. Les logements occupent les étages supérieurs, porteurs d'une meilleure qualité de vie et plus lumineux. L'équipe Lion groupe Descartes estime que chaque immeuble collectif d habitation qui peut structurellement ajouter un étage aura droit de le faire. Elle estime aussi qu'il faut contrer les règlements des lotissements qui empêchent tout agrandissement et élargissement afin d autoriser une densification comme ce fut le cas dans Paris, intra muros. Pour répondre à toutes ces intentions et ces buts de densification, cela implique la mise en place de procédure proactives dépassant largement les simples forces du marché qui risquent de rester immobiles par manque d'ambition. Une implication forte des organismes de SEM (notamment immobilières), entrant dans les copropriétés afin d'être le fer de lance d'une nouvelle vision de l'immeuble, peut être une modalité d'action de ce rehaussement. Le rehaussement s'opère alors par la négociation : une reprise de la façade, l'adjonction d'un balcon ou d'une pièce en cas d'un immeuble en retrait. Octobre 2010 5

Densifier Paris : une nouvelle compacité I - DE LA METHODE SPONTANEE A LA METHODE INCITEE L action de surélever les immeubles est à la fois un mécanisme classique et une récurrence historique. Cette surélévation avait toujours des motivations d ordre individuel et spéculatif, l initiative était privée et le plus souvent exercée par le ou les propriétaires. La motivation est toujours la même : augmenter son espace de vie individuel. En revanche, la finalité et les modalités varient : il s agit de rajouter une pièce pour un enfant, agrandir le salon, aménager un grenier, des combles ou un garage. Hanoï Lille 6 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

Ce réaménagement du grenier reste la première marche vers un surhaussement d immeuble. Cette hausse des immeubles si courante est d autant plus facile que la parcelle est large. De la démarche spontanée vietnamienne, on peut voir, avec l'exemple grec, une démarche peu encadrée si ce n'est par le droit privé puisqu'elle fait l'objet d'un contrat. En Grèce dans les années 1950, s'instaura un système de contre-valeur pour les ménages solvables dit des ANTIPAROKHI qui se développa dans un contexte général de méfiance face à la monnaie (inflation des années 1940). C'est un système qui permet la satisfaction des besoins et des possibilités de trois acteurs : le propriétaire d'un terrain avec une maison ou un petit immeuble le constructeur, promoteur, ingénieur ou architecte ne pouvant investir des acheteurs (souvent couples de fonctionnaires) ayant des sources de paiement stables. Dans le contrat, le propriétaire cède le terrain au promoteur qui n'investit pas contre la promesse de faire un immeuble de plusieurs étages dont une partie reviendra au propriétaire. Le troisième acteur paie progressivement son appartement par versements réguliers au propriétaire. Ce dernier répercute le versement en cédant peu à peu l'immeuble (en dehors de sa partie logement propre) au promoteur. Ce système a permis la restructuration du centre d'athènes en moins de vingt ans. En revanche, ce système a montré des limites quand il fut utilisé pour réguler les taudis, les phénomènes de mal logés avec une forte spéculation. Suit ensuite l'exemple haussmannien soit une démarche encadrée par le droit public qui permet par le règlement de discipliner une demande et une volonté privée. A Paris, les immeubles étaient déjà plus hauts. Le phénomène est donc plus contrasté avec un choix récurrent de récupérer les combles, les greniers ou les toits afin de les transformer en toit terrasse. En revanche, les conditions pour réaliser ce type d opération est aussi le phénomène spéculatif simple à partir d une décision simple : un propriétaire veut surélever son logement pour accroitre et diversifier l occupation de son espace. C'est ainsi qu'est né l'immeuble haussmannien sauf que, à l image de la Grèce des années 1950, mais en revanche la densification est d'initiative privée et fortement encadrée par les pouvoirs publics et une réglementation urbanistique. Historiquement, le front sur rue de l'îlot est conçu comme un ensemble architectural homogène. L immeuble n est pas autonome et doit construire un paysage urbain unifié avec les autres immeubles sur la percée nouvelle. Reste que l'ensemble est hétérogène selon la modernisation des parcelles et des immeubles préexistants et "l'inconstructibilité" de certaines parcelles. De la réglementation et des servitudes imposées par les pouvoirs publics parisiens émerge une typologie qui aboutira au modèle d'un immeuble parisien dit "haussmannien" avec une organisation sociale sous jacente : un rez-de-chaussée commercial et un entresol revenant au commerçant avec formellement un mur striés de profonds redents qui marquent fortement la façade haussmannienne, un deuxième étage noble avec un ou deux balcons revenant à la population la plus riche. Entre les redents de l'étage inférieur, des bossages plus ou moins travaillés, peuvent participer à la décoration de la façade de cet étage, Suivent les troisième et quatrième étages dans le même style mais dits de rapport avec des encadrements de fenêtre moins riches, Le cinquième étage avec balcon filant sans interruption d'une extrémité à l'autre de l'immeuble est sans décorations. Le rôle du balcon est d'être vécu comme le sommet de l'immeuble vu en perspective depuis la rue. Les combles à 45 degrés où se loge la domesticité. Octobre 2010 7

La façade s organise autour de lignes horizontales fortes qui se poursuivent souvent d un immeuble à l autre : balcons, corniches, alignement des façades sans retraits ni saillies importantes. Le règlement promulgué le 23 juillet 1884 est largement promu par Jean-Charles Alphand et fait suite au décret du 22 juillet 1882. En résulte une élévation du gabarit qui va se généraliser : Largeur de la rue inférieure à 7,80 m entre 7,80 m et 9,74 m entre 9,75 m et 20 m supérieure à 20 m Hauteur maximale de la façade 12 m 15 m 18 m 20 m Source des chiffres: C. Mignot Les combles sont désormais inscrits non dans une diagonale à 45 degrés, mais dans un arc de cercle dont le rayon dépend de la largeur de la voie. Cette disposition permet de construire un étage supplémentaire en retrait de la façade. 8 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

"Rue de Paris ; temps de pluie", peinte en 1877 par Gustave Caillebotte Le principe par l'exemple : les grands boulevards Octobre 2010 9

II - CE PROCESSUS TOUCHE-T-IL L'ESPRIT DE PARIS? Ce processus ne touche pas l esprit de Paris, comme en témoigne la place Dauphine d'une longueur de 102 m et d'une largeur oscillant entre 12 et 67 m. Source : Leonardo Benevolo, Histoire de la Ville, éd. Parenthèses, Roquevaire, 1975 Le roi Henri IV concéda l'aménagement de cette place en 1607 à son ami et féal Achille de Harlay, conseiller et premier président au Parlement, en lui donnant la charge de bâtir, ou faire bâtir, en se conformant au plan déjà dressé qui donnait à la place sa forme triangulaire et des préconisations architecturales. Achille de Harlay avait obligation de construire des maisons en pierre et en brique de même symétrie, avec des chaînes de pierre et un rez-de-chaussée à arcades pleines, deux lucarnes à fronton curviligne et un toit d'ardoise. La place originelle compte alors trente-deux maisons similaires de deux étages construites de briques et pierres blanches et couvertes d'ardoises, avec un rez-de-chaussée à arcades pleines. Elle est alors close, ne s'ouvrant que par deux passages, dont seul celui situé à l'ouest subsiste. Ces deux bâtiments situés à la pointe de la place sont les derniers témoignages permettant de se représenter ce qu'était la place Dauphine au XVII ème siècle 10 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

R + 4 Source : Leonardo Benevolo, Histoire de la Ville, éd. Parenthèses, Roquevaire, 1975 En l'absence de servitudes royales dès le XVIII ème siècle, les immeubles commencent à rompre l'unité du front bâti afin de laisser place à des densifications par immeubles. On va donc voir différentes typologies d'immeuble : de l'immeuble d'origine en R+4 ci dessus aux deux immeubles les plus élevés en R+7 R + 7 Octobre 2010 11

Enveloppe externe Sud de la Place Dauphine Enveloppe interne Sud de la Place Dauphine Par rapport aux deux immeubles d'origine, on peut noter différentes stratégies dans le rehaussement des immeubles. Certains ont opté pour un rehaussement classique respectant la typologie précédente alors que d'autres ont préféré la démolition suivie d'une reconstruction dans un style différent. Enveloppe interne Nord de la Place Dauphine Sur cette partie, les rehaussements sont plus hauts et plus francs mais dans le même temps, "les maisons" d'origines y sont plus présentes en fin et en début de rue. 12 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

Enveloppe externe Nord de la Place Dauphine A l'exception des deux immeubles à l extrémité de la rue Henri Robert donnant sur la place du Pont Neuf, chaque maison ou immeuble a connu avec succès une transformation en immeuble de rapport qui en fait la place la plus charmante de Paris. Octobre 2010 13

Rehaussement de plusieurs étages Rehaussement des toits et des combles 14 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

Reprise de la typologie des arcades en pieds d'immeubles malgré la rehaussement Les deux immeubles restés d'origine ont un rôle et participent à l'intimité qu'instaure la hauteur et les gabarits des immeubles avec la place. Ils sont les portes d'entrées de cette place. La place garde son charme, ce qui reste et s'impose est la qualité de l'espace public traité en square et dévolu à la promenade. Octobre 2010 15

Pourquoi, malgré la démolition des maisons du côté Est de la place le long de la rue de Harlay, en 1874 afin de dégager l'escalier du palais de justice (Viollet-le-Duc) ainsi que les rehaussements successifs instaurant une skyline non uniforme, la place Dauphine garde t elle son caractère, son intimité et sa dimension symbolique? C est par la continuité dans le changement : les préconisations architecturales sur le type de pierre, de briques, les ardoises ont été suivies sur plusieurs parties basses (R+4) des immeubles qui ont, par la suite, laissé libre cours à leur ascension. Une impression d'ensemble s'en dégage. la forme de la place reste triangulaire, même si la clôture Est n'existe plus. L'unité architecturale originelle n'a pas profondément changé. l'organisation en arcades pleines est encore assez présente pour créer de la continuité et une impression d'ensemble. la réelle explication est la prégnance et la force de l'espace public, par le réaménagement de son terre-plein central, sur lequel des plantations soulignent l'enveloppe triangulaire de la place et des bancs et y sont intégrés des équipements publics (parc de stationnement souterrain) et des activités ( galeries d'art et petits restaurants) qui lui assurent une fréquentation. La volonté individuelle d'augmenter son espace de vie en hauteur n'a pas d'incidences tant que l'espace public demeure et est préservé. Celui-ci s'en trouve même valorisé car pratiqué. Partant de ce constat et de cette expérience, il semble que les principes dégagés de cette étude peuvent être appliqués à l'ensemble de Paris. 16 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

III - LA QUESTION DE LA DENSITE : TOUR ET/OU FRONT BATI La densité est à l orée du bois comprise entre deux impératifs : la contrainte et la valeur. La contrainte de produire du logement dans un cadre de raréfaction des terrains ainsi que la contrainte écologique est de plus en plus prégnante. Cela sous entend un modèle durable fort avec des prises de positions politiques. Ce modèle devra t il être négocié ou imposé dans la mesure où c est une contrainte de plus en plus de l ordre de l obligation pour un territoire. La densité est une valeur en terme écologique, contre l'étalement urbain, sur la question du rapport au transport, sur la mixité, et peut-être la vie sociale dans le sens d une mixité multiforme permettant l'intensité urbaine. Pour le grand public, elle est synonyme d empilement humain, d étouffement et de manière plus générale d inhumanité. Il s agit de la densité perçue qui correspond à l appréciation subjective que font les usagers du nombre de personnes présentes dans un espace donné, en regard de ces caractéristiques physiques. Cette perception de la densité peut aller jusqu à un état de stress dont le plus étudié est le sentiment d entassement (Crowding). Comme le note une enquête de l APUR en 2003 sur la qualité urbaine vue par les parisiens : «Il y a souvent un écart entre les mesures de densité objective et l expérience qu en ont les usagers. Souvent la hauteur objective des bâtiments constitue un critère objectif déterminant de la perception de la densité. Plus les habitants vivent dans des immeubles hauts, plus ils ont tendances à considérer que la hauteur des bâtiments est oppressante, mais également qu il y a trop de constructions dans le quartier. En revanche, le tissu continu et resserré des quartiers anciens, la hauteur traditionnelle R+7 des bâtiments haussmanniens procure davantage de sentiment d intimité et de bien être que d oppression.» Sur cette même étude, Philippe Panerai souligne avec raison que, pour la population, «les qualités du logement ne se séparent pas de celle du quartier, des services qu il offre et de l ambiance qu il propose.» C est le quartier haussmannien de Rochechouart, le plus dense avec un COS de 4,51, que les habitants apprécient le plus en raison de son animation, sa hauteur mesurée (R+7), son découpage en «immeubles pas trop gros.» A l inverse, le quartier Falguière, marqué par la rénovation du XV e arrondissement et objectivement plus aéré et plus vert, est ressenti comme plus dense et oppressante malgré une densité plus faible.» S exprime ici le paradoxe de la densité vécue. Voici comment s'organise une densité sur une même parcelle de 70 m2. Octobre 2010 17

Afin de bien mettre en valeur la prégnance de cette notion de perception de la densité, il paraît opportun d'opposer ce paysage de juxtaposition de tours à Tokyo sur les six wards (arrondissements) centraux (109 km2) qui présentent une densité de 12 127 habitants/km 2 contre 20 183 habitants/km 2 sur les 105 km 2 que représente Paris intramuros. Photos issues de "Ville rêvées, villes durables?" Eric Charmes et Taoufik Souam, Gallimard. 18 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

La tour est loin d être la manifestation fidèle de la densité Les tours ne produisent pas des quartiers très denses, sauf à s asseoir sur toutes les règles de prospects, à supprimer les sous-sol épais et donc les stationnements, à rapetisser les parvis et à interdire les lotissements d habitation qui germent très loin dans leur ombre. Et cela à fortiori, dans une perspective unique de bâtiment monofonctionnel à dominante d'habitat. Pour une densité et compacité importantes, bien intégrées et acceptées, la solution d'immeubles de front bâti suivant la logique haussmannienne semble intéressante et largement acceptée par les parisiens. Reste que celleci, largement conditionnée par la compensation et la création d espaces verts dans les projets, peut s avérer contraire aux principes du développement durable car elle peut favoriser la constitution d îlots de chaleur urbains. Cela permet notamment d'éviter l'apparition de l'effet dit "barbecue. " Dans l'appréhension de la densité, jouent : - les qualités physiques du cadre urbain - les paramètres cognitifs individuels - les facteurs socioculturels. - la diversité et la mixité des typologies : en variant les densités, on modifie la perception des nouveaux quartiers ; - la trame d espace public, qui a un rôle majeur dans la perception de la densité ; - la dilatation de l espace à travers des îlots plus ouverts, transparents et perméables, - la typologie de l habitat intermédiaire, qui répond à des aspirations d habitat individuel sous une forme urbaine collective : la diversité résulte des combinaisons, assemblages et superpositions qui permet une densité croissante à fort impact sociologique, source de richesse pour l environnement urbain et d économie pour la consommation foncière ; l investissement consenti au départ est rapidement amorti par la convivialité, la qualité de vie des habitants et l urbanité apportées à la ville ; - la surface des logements. C est un jeu subtil entre ces différentes forces qui donnent une image positive ou négative de cette notion. Octobre 2010 19

IV - L'EVOLUTION : DU PROPRIETAIRE UNIQUE A LA COPROPRIETE A suivi la conquête de l espace. L immeuble de rapport sur sa totalité devient brutalement une copropriété où la décision d entretien, de transformation, de travaux devient contraignante avec des degrés de décision majoritaire pouvant être démobilisateurs. Dispositions actuelles et droit applicable La majorité simple Art. 24 Questions de gestion courante, d entretien La majorité absolue ou Art. 25 renforcée Délégation de pouvoir, fonctionnement de la copropriété, travaux La double majorité Art. 26 Acte d aliénation, modification du règlement intérieur L unanimité Art.26 dernier alinéa Questions importantes : suppression d un équipement commun Le cas d'un rehaussement d'immeubles semblerait relever de la majorité de l'article 26 - dernier alinéa puisque cette décision modifie largement les grands équilibres de l'immeuble. Selon les cas, il peut provoquer une aliénation partielle de parties communes, qui est ensuite rétablie en hauteur. Cette décision peut créer un changement de destination de l'immeuble comme pour le cas d'un R + 1, maison des associations, collège ou commerce. Mais surtout, il entre surtout dans un cas identifié par la loi du 10 juillet 1965 (art 17, 22 à 26) et le décret du 17 mars 1967 comme relevant en droit, à un vote à l'unanimité : "travaux de construction et de surélévation visant à créer de nouveaux locaux privatifs." Le cas des rehaussements d'immeuble est donc prévu par la loi et s'avère ainsi légalement possible. Dans la démarche d'un rehaussement ciblé mais important de plusieurs immeubles parisiens, la seule démarche d'un acteur - opérateur privé ayant eu l'accord unanime de la copropriété, s'avère en pratique insuffisant. On peut ainsi partir du principe que, ce qu'un propriétaire privé peut réaliser au nom de son intérêt propre, la puissance publique secondée par des capitaux mixtes (SEM) doit à fortiori pouvoir le faire, satisfaisant ainsi un double intérêt : l'intérêt général à une époque de difficulté du logement et l'intérêt particulier des autres propriétaires qui y trouvent un avantage individuel. 20 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

L'unanimité peut être trouvée par un avantage global donné aux propriétaire à l'image de cet immeuble - hôtel rue d'alexandrie (Paris II e ). Le but est de créer des mètres carrés permettant de coordonner l'alignement du faitage avec la densité résiduelle autorisée par le PLU parisien dans une démarche de gagnant - gagnant : la puissance publique obtient la création de logements dans une période de pénurie, les propriétaires privés reçoivent de nombreux avantages : augmentation de la superficie de leur propriété, traitement de la façade... Octobre 2010 21

V - METHODE DE L'ETUDE PREALABLE : Il a été décidé d'exclure de cette étude les huit premiers arrondissement de Paris en raison des deux plans de sauvegarde et de mise en valeur, des différents territoires couverts par les fuseaux de protection du site de Paris et d'un épannelage assez présent des hauteurs sur la limite de 25 m fixée par le PLU. L'ETUDE : Il a été choisi de cadrer l'étude sur 12 arrondissements entre les IX ème et XX ème arrondissements de Paris. Les huit premiers arrondissements sont des arrondissements patrimoniaux (largement soumis à des fuseaux de protection) qui, à ce titre, ne sont pas pris en compte dans la présente étude. Une lettre par arrondissement a été choisie au hasard, assurant un regard plus complexe au lieu d'un choix favorisant les opportunités de la démonstration. Un ensemble de rues et places correspondant à chaque arrondissement a été présélectionné à partir d'un Atlas des rues de Paris, Ce processus de choix aléatoire laisse une place importante au hasard : une rue sur une dizaine. Des 186 rues et places présélectionnées sur les douze arrondissements de l'étude, douze rues ont été repérées à partir de notre connaissance du terrain, des spécificités de chaque arrondissement et des typologies. Chaque rue choisie présente plusieurs parcelles avec différentes typologies pouvant être l'objet d'une extension en hauteur, en profondeur ou en largeur en gardant toujours à l'esprit l'espace public. RUES : Tour des Dames (IX e ardt) sur 7 rues en présélection Rocroy (de) (X e ardt) sur 10 rues en présélection Auguste Laurent (XI e ardt) sur 8 rues en présélection Picpus (XII e ardt) sur 15 rues en présélection Ulysse Trelat (square) (XIII e ardt) sur 1 rue en présélection Deparcieux (XIV e ardt) sur 15 rues en présélection Léon Delhomme (XV e ardt) sur 31 rues en présélection Annonciation (de l') (XVI e ardt) sur 31 rues en présélection Truffaut (XVII e ardt) sur 15 rues en présélection Neuve de la Chardonnière (XVIII e ardt) sur 7 rues en présélection Adolphe Mille (XIX e ardt) sur 22 rues en présélection Cambodge (XX e ardt) sur 25 rues en présélection 22 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

VII - L'ETUDE Sur les 12 rues étudiées, nous avons dégagé une réserve ou capacité foncière aérienne d'environ 466 650 m2 en respectant les plafonds fixés par l'actuel PLU. En prenant en compte l'ensemble des difficultés à venir, la résistance des propriétaires et le temps nécessaire pour la maturation de ce projet, une réalisation d'environ 10% est possible dans des délais courts soit 46 665 m2. Octobre 2010 23

Plan de situation et vues RUE DE LA TOUR DES DAMES IX arrondissement Source Google Earth Cadastre 24 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

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Etude Hauteur PLU : 25m - rue courte <200m - immeubles haussmanniens sur partie ouest R+5 / +6 - immeubles plus anciens sur partie est R+3 - ancien bâtiment industriel réhabilité au milieu - hôtel particulier avec jardin à l est Hauteur Limite 25 m soit R +5 Occupation au sol Construit aujourd'hui Réserve / capacité foncière aérienne 17 448 m2 48 286 m2 12 966 m2 Emprise et hauteur des immeubles de l'étude, reportées sur le cadastre Emprise de l'étude reportée sur cette vue axonométrique (Source Bing) Octobre 2010 27

Plan de situation et vues RUE DE ROCROY X arrondissement Source Google Earth Cadastre 28 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

côté boulevard Magenta côté rue d Abbeville Octobre 2010 29

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Etude étude Pair Impair Total Hauteur limité 31 m soit R + 7 25 m soit R + 5 Occupation du sol 4 845 m 2 5 658 m 2 10 503m 2 Construit aujourd'hui 29 442 m 2 32 928 m 2 62 370 m 2 Réserve / Capacité foncière aérienne 9 318 m 2 3 354 m 2 12 672 m 2 Hauteur PLU : côté pair 31m côté impair 25m - rue moyenne < 600m - immeubles haussmanniens R+6 Emprise et hauteur des immeubles de l'étude, reportées sur le cadastre Emprise de l'étude reportée sur cette vue axonométrique (Source Bing) Octobre 2010 31

RUE AUGUSTE LAURENT XI arrondissement Plan de situation et vues Source Google Earth Cadastre 32 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

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Etude Hauteur Limite 25 m soit R +5 Occupation au sol Construit aujourd'hui Réserve / capacité foncière aérienne 4 528 m2 23 218 m2 7 122 m2 Hauteur PLU : 25m - rue courte <200m - immeubles années 50 briques côté pair R+6/ +7 avec large trottoir arboré - immeubles plus anciens côté impair R+4 / +5 - un immeuble R+2 au n 7 - un immeuble préempté SIEMP au n 9 Emprise et hauteur des immeubles de l'étude, reportées sur le cadastre Emprise de l'étude reportée sur cette vue axonométrique (Source Bing) Octobre 2010 35

Plan de situation et vues RUE DE PICPUS XII arrondissement Source Google Earth Cadastre 36 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte

Seule une portion de la rue est reportée graphiquement. L'emprise totale de la rue a été prise en compte dans les calculs de l'étude. Octobre 2010 37

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Etude Hauteur Limite 37 m soit R +9 Occupation au sol Construit aujourd'hui Réserve / capacité foncière aérienne 67 039 m2 417 568 m2 254 014 m2 Hauteur PLU : 31m partiellement 37m entre St Mandé et Reuilly - rue très longue 1,9km - bâti hétéroclite Emprise et hauteur des immeubles de l'étude, reportées sur le cadastre Contrairement aux calculs précédents sur l'occupation au sol, la partie construite et la réserve foncière aérienne, cette représentation du parcellaire ne comprend qu'une partie de la rue de Picpus, il s'agit de la partie la plus marquante par son hétérogénéité. Sont exclus de l'étude et des calculs à la fois l'hôpital Rothschild et l'établissement des Petites Sœurs des Pauvres. Octobre 2010 41

Emprise de l'étude reportée sur cette vue axonométrique (Source Bing) 42 Atelier CANTAL-DUPART urbaniste-architecte