DTZ Consulting MONTPELLIER Mission de diagnostic sur la reconversion des sites militaires de Montpellier Présentation au Comité de site de la synthèse de l étude Comité de site 1 er avril 2009 0
Avertissement Le présent document constitue un support à une présentation orale. Il n a pas vocation à retracer l ensemble des résultats obtenus, mais à mettre en exergue les points clés support à une discussion et à la présentation de la conclusion finale. Non accompagné des commentaires oraux, ce document doit être relié aux rapports complets remis au commanditaire, et détaillant l ensemble des analyses : Un rapport intermédiaire (février 2009) présentant un diagnostic socio-économique complet, un diagnostic immobilier fin, ainsi qu un diagnostic urbain à différentes échelles, qui ont permis d identifier et d analyser des pistes de reconversion pour les deux sites de l EMSAM et de l EAI. Un rapport complémentaire, (mars 2009) approfondissant une piste de reconversion pour l EMSAM. 1
Sommaire 1. Rappel du cadre d intervention et des objectifs de la mission 2. Analyse du tissu socio-économique : quels sont les principaux enjeux de redéploiement à intégrer pour les sites de l EAI et de l EMSAM? 3. Définition de l attractivité et du potentiel des sites : quelles pistes de reconversion envisager? 4. La reconversion de l EMSAM : les opportunités pour développer des activités de bureaux? 5. Questions / Réponses 6. Annexes 2
1. Rappel du cadre d intervention et des objectifs de la mission 3
Les objectifs de la mission Déterminer l attractivité et le potentiel des sites au regard du contexte socio-économique de l Agglomération et de la Ville et des enjeux urbains. Connaître et mesurer les conséquences des restructurations. Mettre en évidence les potentialités de reconversion des sites d un point de vue immobilier et foncier : Et ainsi, apprécier la faisabilité des projets envisagés. Identifier des pistes de reconversion adaptées au contexte économique, au regard des expériences d autres territoires. Approfondir une piste de reconversion sur l EMSAM au regard des contraintes du site et du marché immobilier tertiaire local. 4
Les travaux menés Comité de site 19 déc. 2008 Comité technique 3 fév. 2009 Caractérisation du tissu socioéconomique Définition de l attractivité et du potentiel des sites Identification de pistes de reconversion Développement d une piste de reconversion pour l EMSAM Présentation des résultats Réunion de lancement 1 er déc. 2008 Entretiens et analyse documentaire Comité de site 1 er avril 2009 40 jours homme de mission 5
Les travaux menés Travaux réalisés Diagnostic socioéconomique local Etude d impacts Diagnostic urbain Diagnostic immobilier Identification de pistes de reconversion Approfondissement d une piste Résultats obtenus Identification du potentiel local pour créer de nouvelles activités ou consolider les filières existantes et identifier des opportunités de développement pour les sites. Détermination de l empreinte économique globale des deux sites. Caractérisation des impacts qualitatifs (secteurs, reclassement, etc.) pour la Ville de Montpellier et son agglomération. Etude de la place du site dans son quartier et son infra quartier. Analyse de l insertion urbaine des sites. Mise en évidence des enjeux de développement. Analyse des caractéristiques du bâti (état, usage, contraintes), des possibilités de reconversion des emprises (mutabilité des espaces, montage du projet, modalités de cession ). Analyse de pistes de reconversion endogènes au comité de pilotage. Proposition de pistes complémentaires sur la base des différents diagnostics. 8 à 10 projets pour chaque site, forces/faiblesses des projets, modalités de mise en œuvre. Détermination du positionnement du projet en fonction du marché tertiaire, du développement économique, des caractéristiques du site. Analyse de projets similaires et détermination des opportunités et des points de vigilance (coût de réhabilitation, réglementation ). 6
Une analyse sur plusieurs périmètres Périmètre 1 L agglomération Objectifs Identification des enjeux socioéconomiques pour mettre en évidence les possibilités d usages futurs EMSAM Périmètre 2 Le quartier Objectifs Analyse urbaine pour comprendre l insertion du site dans son environnement EAI Périmètre 3 Les emprises foncières Objectifs Analyse des sites pour définir les potentialités de réinvestissement immobilier et foncier 7
Une convergence des périmètres et de la démarche d analyse Diagnostic territorial Enjeux de développement Au cœur de la démarche : L articulation entre les champs des possibles et l existant, illustrée par le benchmark Analyse des sites Phase intermédiaire (Travaux présentés au comité technique) Axes stratégiques de développement Approfondissement d un concept programmatique Phase finale d approfondissement 8
2. Analyse du tissu socio-économique : quels sont les principaux enjeux à intégrer pour le redéploiement des sites de l EMSAM et de l EAI? 9
Montpellier, entre attractivité et difficultés sociales Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Quels constats? pour quels enjeux? Une métropole dynamique et attractive Montpellier, un pôle de «matière grise» Une situation économique à nuancer Une perspective de vieillissement de la population Une croissance démographique forte (taux d évolution moyen de +1,5 % depuis 1999) Une population jeune et qualifiée, une ville étudiante (60 000 étudiants, 33,2% de diplômés). Montpellier la «rayonnante», bassin d emploi 62% de l emploi du département, 3ème région scientifique, forte dynamique dans la création d entreprises, Précarité d une partie des salariés (14,8%), disparités sociales, taux de chômage fort. Une diminution du capital foncier et une tension sur le marché des logements. 7,1% de la population a plus de 75 ans, concentration sur Montpellier, héliotropisme. Répondre aux besoins en logements notamment sociaux, Favoriser la création d emplois, notamment peu qualifiés, répondant à une demande patente. Prendre en compte les besoins spécifiques du 3 ème et 4 ème âge (structures d accompagnement, services, logements adaptés ). 10
Montpellier, des opportunités de développement économique Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Quels constats? pour quels enjeux? Des activités à dominante tertiaire Le tertiaire scientifique 84% des entreprises et 81,5% des emplois et une spécialisation sectorielle sur les filières cibles (santé, TIC, agronomie, environnement et énergies renouvelables). 6 500 chercheurs, 5 pôles de compétitivité, un tertiaire très spécifique R&D (TIC : 10 000 emplois, 400 chercheurs, 1 000 entreprises). Consolider le poids des grandes entreprises dans le tissu économique, Diversifier les atouts économiques et le tissu d entreprises, Une économie spatialisée Fragilité du tertiaire classique? Huit parcs d activité aux vocations définies, installés en périphérie (Ex : Biopôle Euromédecine, des entreprises leaders, de jeunes entreprises en biotechnologies et un parc immobilier adhoc). Peu de headquarters et de centres de décision, une histoire peu en adéquation avec l entreprenariat (peu de sièges d entreprises). Soutenir et renforcer les atouts de l agglomération (qualité de vie et position stratégique, présence d un tissu universitaire et médical développé, dynamisme économique, ). 11
Offre territoriale, une attractivité des grandes entreprises à renforcer Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Quels constats? pour quels enjeux? Des opérations d aménagement nombreuses Le foncier, un fort tropisme vers l Est et le Sud Entrepôt et activités : tension sur le marché Une desserte internationale insuffisante Une dizaine d opérations en cours, s appuyant sur une mixité des programmes et une desserte par les transports en commun (ligne 1 et 2 du tramway). L Ouest est délaissé au profit de l ouverture de Montpellier vers la mer. Le secteur sud localise à lui seul près de 2/3 des marchés pour le nombre de transactions ou de surfaces. Ne bénéficie pas de la même action politique, stock immédiat insuffisant en comparaison des besoins exprimés. Une accessibilité reconnue sauf pour l aérien. Absence de quartiers d affaires et d offres significatives à destination des grandes entreprises. Préserver un développement équilibré et maîtrisé de l urbanisation, Diversifier l offre immobilière pour répondre aux besoins de tous les types d activités, Soutenir l implantation de grandes entreprises par le développement d une offre territoriale adaptée (transport, immobilier, ). 12
Les enjeux de développement et de réutilisation des emprises Un contexte socio-économique qui sous-tend la création d activités et d emplois : Une offre territoriale qui positionne Montpellier comme une agglomération pouvant bénéficier d une attractivité économique importante. Une occasion de réinvestir des emprises foncières urbaines pour de nouvelles activités économiques en renforçant notamment la mixité habitat/activités. Une réponse à la stratégie de développement qui vise à économiser l espace et à développer durablement le territoire. Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement La définition d une nouvelle offre économique : Renforcer des filières complémentaires, proposant des emplois moins qualifiés (backoffice), répondant à une demande sociale, Mettre en œuvre une nouvelle offre économique dans un tissu de faubourg, complémentaire des parcs d activités développés exemple : Village d Entreprises Artisanales et de Services. Développer des activités connexes aux activités de congrès et de séminaires d entreprises (tourisme d affaires) se traduisant par l implantation de résidences hôtelières à destination des professionnels en déplacement. Développer un centre tertiaire et créer une nouvelle offre en matière d immobilier d entreprises à destination des sièges sociaux de PME en développement ou des pôles régionaux d entreprises nationales ou internationales. 13
Présentation de l empreinte économique des deux sites Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Impacts directs, indirects et induits : une empreinte économique totale de 1 656 emplois et 92 millions d euros de PIB pour les deux sites Impacts directs Impacts indirects Impacts induits Flux économiques générés par les écoles elles-mêmes sur le territoire (emplois militaires et civils de l EMSAM/l EAI et de leurs conjoints) Dépenses effectuées par le site pour son fonctionnement et son maintien (activité des fournisseurs, des marchés de services, ) Consommation additionnelle générée par les revenus distribués lors des impacts directs et indirects 1176 Emplois 57 m de PIB 90 Emplois 6,5 m de PIB 390 Emplois 28 m de PIB 14
Présentation de l empreinte économique des deux sites Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement La fermeture des deux sites : conséquences à nuancer Un impact induit total si et seulement si l ensemble des militaires, des conjoints et du personnel civil déménage. Des fournisseurs qui pourront rediriger partiellement leurs services vers d autres clients. Le secteur de la Défense se caractérise par un faible PIB/employé : le développement de nouvelles activités à moyen terme, une création potentielle de richesses plus importantes pour le territoire. Illustration de l évolution de l empreinte économique du site Empreinte économique du site Source : DTZ C&R Développement d un nouveau site Arrêt de l activité Nouvelle activité économiquement plus productive Axe temporel (Perspectives non contractuelles et uniquement illustratives) 15
3. Définition de l attractivité et du potentiel des sites : quelles pistes de reconversion envisager? 16
L EAI, analyse urbaine Un site de 38 ha : gisement foncier et immobilier pour la ville Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Création d un axe de communication Une structure urbaine peu hiérarchisée Une zone intermédiaire, entre le cœur de ville et les zones d activités en périphérie. Une identité du quartier à renforcer Le quartier Estanove, un infraquartier de la Croix d argent dans un tissu résidentiel. Un site enclavé Un usage militaire : une enclave physique et fonctionnelle. Ouverture du site sur l avenue de Toulouse Vers un réinvestissement urbain par le tramway L occasion de redessiner l espace public et de recréer de la densité. Des éléments immobiliers et fonciers à valoriser Des bâtiments typés, le parc Montcalm une zone inondable inscrite au PPRI, des équipements sportifs (stade, gymnase, piscine..). Bâtiment multimédia Musée de l infanterie 17
L EAI, analyse du site Caserne Guillaut 13,5 ha (1) Zone à redévelopper 7,5 ha Bâtiments techniques à usage exclusivement militaire : un potentiel foncier pour de nouvelles constructions. Cinéma Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Chapelle (2) Zone à restructurer 20 318 m² SHON Des bâtiments anciens, début du XX ème, à réhabiliter : logements (60 %), bureaux (21%), équipements culturels (11%) présentant de grandes surfaces (surfaces entre 1 000 et + de 3 000 m²), 1/3 seulement en «bon état»*. Des bâtiments symboliques à mettre en valeur : chapelle, musée. *selon les données de l armée Parc Montcalm 24,5 ha 1 2 Musée Caserne Guillaut : caractéristiques immobilières Stade et terrains d entraînement Présence en majorité d équipements sportifs, culturels et de logements à réinvestir. Piscine couverte Zone inondable Bâtiment Multimédia Une zone inondable zone de loisirs et paysagère? Gestion de la phase de transition Des bâtiments et équipements pouvant être réinvestis et réutilisés à court terme. Terrains de tennis Logements Parc Montcalm : la mutabilité des bâtiments sportifs, culturels et de logements 18
L EAI, perspectives et enjeux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Liaisons urbaines, mixité des espaces, ancrage urbain : 3 enjeux pour le redéveloppement d un nouveau morceau de ville Les enjeux urbains Les perspectives Anticiper les évolutions de la trame viaire avec l'arrivée de la ligne 4 du tramway. Produire une morphologie urbaine de qualité s'appuyant à la fois sur une plus grande compacité et une mixité fonctionnelle. Maintenir et mettre en valeur les espaces communs considérés comme des éléments de liaison : entre les différents éléments de programme fonctionnel, entre les aménagements réalisés aujourd'hui et les anticipations envisagées pour demain. Réinscrire ce quartier dans la ville par : la valorisation d'axes interquartiers, la réintroduction de la variété des occupations. Renouer avec l environnement urbain immédiat : la création de voies de dessertes internes en lien avec le tissu urbain environnant, la promotion d une mixité des usages pour rendre le site accessible à tous. 19
L EAI, perspectives et enjeux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Potentiel immobilier et potentiel foncier mobilisable : quelle réponse aux enjeux urbains? Intégration du projet de tramway Ouverture du site sur la ville Des opportunités foncières pour un tracé du tramway en cœur de site et pour la création de liaisons urbaines inter quartiers et infra quartiers pour désenclaver le site. Réinvestissement de bâtiments et d infrastructures à court terme en bon état (infrastructures sportives, logements des sous-officiers, cinéma, ). Liaisons inter quartiers et infra quartiers : les opportunités offertes par le site Source : DTZ consulting et Mapslive Mixité des usages Une variété d activités aujourd hui (zone récréative et sportive, logements, bureaux, espaces culturels, ). Ancrage urbain Réinscrire ce quartier dans la ville par : la valorisation d'axes interquartiers, la réintroduction de la variété des occupations et l accessibilité du site au plus grand nombre. Exemples de réinvestissement urbain dans le corridor du tramway Source : SCOT Montpellier 20
L EAI, un espace de projet urbain pour la Ville : les conditions de réussite et les points de vigilance Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement 1. Orchestrer une réflexion urbaine globale La Ville souhaite engager un concours d urbanisme pour envisager le redéveloppement de l ensemble de l emprise et assurer un aménagement cohérent à l échelle du quartier et de la ville. 2. Le développement de logements, une priorité pour la renaissance d un quartier de ville Au regard de la croissance démographique de l agglomération montpelliéraine, les besoins en logements sont importants. Des questions en termes de typologie, de densité, et d équilibres urbains constituent les premières clés de réflexion. L arrivée du tramway permettra de renforcer la notion de centralité du quartier autour des stations. 3. Un concept programmatique spécifique, le développement d un éco-quartier? Zone humide au niveau du parc Montcalm : régulation des crues et promotion de la biodiversité en ville, Tramway/urbanisme : intégration des logiques de déplacement aux pôles de vie, Sport/santé : promotion d activités de loisirs pour tous. 21
L EAI, des premières pistes Vers un projet d aménagement d envergure (CF Annexes Fiches Projet) Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Les axes de développement Un nouveau pôle urbain Un complexe sport/santé jouxtant un programme de logements Une zone de logistique urbaine intégrée Quelques éléments de programmation une programmation mixte s appuyant sur l arrivée du tramway : logements, activités (village d entreprises, pôle culturel ), commerces, équipements publics de proximité. utilisation des potentialités du site (parc Montcalm, infrastructures sportives, ) pour développer un pôle sportif et de loisirs sur les thématiques de la santé, du sport et de la nature avec des activités commerciales sur le thème du bien-être et du sport. création d espaces logistiques urbains en lien avec l arrivée du tramway pour développer le cargo-fret et approvisionner le centre-ville. Des éléments à intégrer quel que soit le scenario retenu un parc paysager au niveau de la zone PPRI, la conservation des installations sportives, la réutilisation des bâtiments d hébergement, des bâtiments d enseignement et de formation en bon état. 22
L EMSAM, analyse urbaine Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement A l articulation des quartiers Boutonnet/Beauxarts Une proximité avec les polarités commerciales Des enjeux de continuité urbaine, le développement d un nouvel élément structurant du quartier? L EMSAM, un site en appui des activités attractives du quartier avec le développement d équipements connexes. L EMSAM proche d une polarité commerciale dans le quartier Beaux-arts EMSAM Pôle commercial Un environnement urbain de faubourg Desserte en transports et redéveloppement du maillage viaire pour encourager les liaisons interquartiers et infraquartiers. Source : Ville de Montpellier Desserte du site par les transports en commun Un site patrimonial Mise en valeur d un patrimoine historique. Préservation de la vocation mémorielle que revêt le site. EMSAM Inscrit dans le périmètre de la mission Grand Cœur Prise en compte des objectifs de la mission Grand Cœur en termes notamment d amélioration du cadre de vie du quartier. Source : Agglomération de Montpellier 23
L EMSAM, analyse du site Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Caserne de Lauwe 3,1 ha Une surface immobilière totale disponible de 14 556 m² SHON. Bâtiments en bon état à 85%, datant de la fin du XIX ème pour la majorité (95%). Prédominance de surfaces de bureaux : 78 % du parc. La caserne de Lauwe est également un lieu de mémoire (geôles de la milice, ). Pôle à dominante bureaux et administration. Le quartier Tastavin 2,4 ha Une surface immobilière totale disponible de 7 601 m² SHON. Bâtiments en «moyen» état à 89 %, datant du XVIII ème pour la majorité, Prédominance d équipements sportifs et culturels (37%) et d immeubles de logements (35%), Principalement un pôle de vie. Source : données de l armée. 24
L EMSAM, perspectives et enjeux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Ouverture du site, mise en valeur du patrimoine, continuité urbaine : 3 enjeux pour le redéploiement d un patrimoine historique Les enjeux urbains Les perspectives Ouvrir le site sur le reste du quartier et recréer des perméabilités. Mettre en valeur un patrimoine ayant une forte valeur symbolique et de mémoire pour la ville. Maintenir les infrastructures sportives existantes (terrains de sport, ). S inscrire en continuité du tissu de faubourg pour recréer une liaison entre les quartiers Boutonnet / Beaux-arts. S appuyer sur la requalification du maillage viaire pour mettre en valeur les espaces boisés classés. Redessiner les dessertes pour ouvrir le site sur la ville. Répondre aux enjeux de la mission Grand Cœur : par l ouverture du site en continuité des pôles voisins, par l aménagement d un espace public rayonnant à l échelle de la ville. 25
L EMSAM, perspectives et enjeux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Un site divisible Caserne de Lauwe Site divisible sous la forme de 3 emprises distinctes. Stade Mixité de typologie de fonciers (espace boisé, bâti, équipements sportifs etc.) : les emprises sont composées d éléments caractéristiques différents dont il faudra impérativement tenir compte dans la réflexion de réaménagement. Quartier Tastavin Source : DTZ Consulting et mapslive Possibilité d envisager le site soit sous la forme d un projet global, soit de suivre la divisibilité naturelle et de réaliser un projet pour chaque emprise. Espace boisé classé Infrastructures sportives Espaces à réhabiliter Bâti ancien Rupture spatial du St Clément Emprises divisibles 26
L EMSAM, le réinvestissement d un lieu symbolique Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement 1. Une programmation à mener en adéquation avec le caractère historique et mémoriel du lieu 2. Une opportunité foncière et immobilière pour la ville Un site remarquable dans le quartier centre de Montpellier bénéficiant d un ancrage territorial fort pouvant répondre aux enjeux du quartier en termes d amélioration du cadre de vie, d aménagement de nouveaux espaces publics. 3. Des enjeux de réhabilitation Des coûts de réhabilitation à intégrer dans la faisabilité technique, Un usage à déterminer en fonction des coûts engendrés, du montage opérationnel envisageable (portage public, privé?), des besoins de la ville et de l agglomération en matière d équipements et des caractéristiques du bâtiment. Au regard des axes de programmation développés sur l EMSAM, il a alors été demandé, à l issu du comité technique, d approfondir le développement d une piste de reconversion spécifique : la création d activités tertiaires à vocation publique ou privée, objet de la dernière partie. 27
L EMSAM, des premières pistes Diagnostic Enjeux Analyse site Réhabiliter le bâti pour développer une offre de caractère publique ou privée à usage de bureau ou d habitation (CF Annexes Fiches Projet) Axes stratégiques Approfondissement Les axes de programmation Une résidence pour personnes âgées Une résidence hôtelière Le développement d activité de bureaux Les caractéristiques des projets Une offre complémentaire des EHPAD existants sur Montpellier : résidence de repos pour senior haut de gamme, papy loft, Un cadre particulier avec du cachet pour créer une offre de prestige en lien avec l organisation des congrès et des colloques interentreprises : Montpellier destination privilégiée pour le tourisme d affaires. Le regroupement de services publics ou la création d une offre tertiaire pour des utilisateurs et investisseurs privés. Le stade Lieutenant Normand : un site en dehors de l espace de projet, rétrocédé à la Ville pour le maintien des activités sportives? L ouverture d un square pour la Ville ouvert au public au niveau des espaces boisés classés? Compatibilité des axes de programmation : développement de ces axes sur les différentes emprises de manière indépendante (portage, programmation)? 28
Synthèse des perspectives de redéploiement pour les sites Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement 1. L EAI, un gisement foncier Une réflexion à mener en termes de reconquête urbaine au regard de la taille de l emprise et de sa situation géographique. La possibilité de développer sur cette emprise un nouveau «morceau de ville» en lien avec des projets connexes au site : requalification de l avenue de Toulouse, axe structurant de la ville, création d une quatrième ligne de tramway, desservant directement le site. 2. L EMSAM, une possible densification Réinvestir un site remarquable par une programmation spécifique. Développer un concept programmatique : répondant aux enjeux de développement de la ville (plan campus, etc.), s inscrivant en continuité des projets menés dans le cadre de la mission Grand Cœur. Approfondir une piste de reconversion, le développement d activités tertiaires sur l EMSAM. 29
4. La reconversion de l EMSAM : les opportunités pour développer des activités de bureau? (Approfondissement de cette unique piste à la demande du comité technique du 3 février 2009) 30
Les perspectives du marché immobilier d entreprises Une baisse de la demande (-13%), une production neuve abondante (+48%) Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Les caractéristiques du marché Les enjeux pour l EMSAM Une demande et une offre en augmentation pour le neuf Une offre de grandes surfaces peu développée De nombreux projets en cours d aménagement Plus du quart du nombre de transactions (35 % des surfaces). 4/5 des bureaux loués ou acquis des surfaces inférieures à 300 m². La zone Est prédomine tant en nombre de transactions qu en surface (respectivement 32,1% et 37,8 %). Développement pour les trois prochaines années de plus de 40 000 m² de SHON. Réhabiliter le bâti pour produire des locaux quasiment neufs, Créer une demande à part entière pour des grandes surfaces, Développer un projet complémentaire : réinvestir le cœur de ville en développant des activités économiques, relai de la première vague tertiaire en cours. 31
Quelle place pour l EMSAM dans ce marché? Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Une offre complémentaire des projets tertiaires en cours développés sur Port Marianne et le quartier Saint Roch Des projets tertiaires en cours Augmentation de l offre Nouveaux besoins positionnement «tertiaire grands comptes» en développement Développement économique Création d emplois Maîtrise du développement urbain Réinvestissement d emprises en cœur de ville L EMSAM, un pôle tertiaire en milieu urbain complémentaire des projets en cours Diversification de l offre tertiaire Renforcement de la diversification du tissu économique à long terme 32
Présentation de la démarche de benchmark : les objectifs poursuivis Faisabilité technique et économique : analyse de bonnes pratiques Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Réalisation d un benchmark pour : illustrer les opportunités de développer des activités tertiaires dans d anciens sites militaires ou industriels, donner des grandes orientations en termes de coûts de réhabilitation, mettre en évidence les conditions de réussite de ces projets. Plusieurs projets sont donc présentés selon leurs caractéristiques : quartier d entreprises et de services / ancienne caserne / positionnement emblématique, quartier d affaires / site industriel / création d une offre conséquente, regroupement de services publics / casernes militaires. 33
Présentation de la démarche de benchmark : les projets analysés Présentation des caractéristiques des projets de reconversion de sites industriels ou militaires analysés Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Approfondissement Caserne Niel Bordeaux Site Seita Châteauroux Caserne de La Visitation Limoges Casernes Yverdon-les- Bains (Suisse) La création d'un quartier d'entreprises et de services exemplaires sur le plan environnemental dans le cadre d un projet urbain plus global pour réinvestir un ancien site militaire. Une opération de réhabilitation d envergure d un ancien site industriel en cœur de ville pour le développement d un véritable centre d affaires. La création de l Hôtel de Département dans la caserne de La Visitation, patrimoine historique de la ville de Limoges et regroupement des services centraux du Conseil général. Une réhabilitation réussie d anciennes casernes pour le développement d un tribunal d arrondissement et de services administratifs à moindre coût grâce à une conception architecturale raisonnée. 34
Caserne Niel à Bordeaux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Un projet multidimensionnel qui articule développement économique, architecture responsable, et dynamique culturelle Un portage public / privé : un projet de réhabilitation développé sur 25 000 m², un portage privé par la société Evolution de 10 000 m² (coût de réhabilitation estimé à 14,4 millions d euros). Une programmation mixte : entreprises leaders de l'éco-innovation et institutions publiques (direction régionale de l ADEME, l IFPEB), ateliers d artistes et espaces d expositions, services spécifiques (crèche éco-responsable, épicerie et restauration bio, conciergerie d entreprises, ). Un positionnement emblématique : rénovation écologique, économie de fonctionnalité (mutualisation de moyens), redynamisation urbaine et réinvestissement d activités économiques en cœur de ville. Approfondissement 3200 m² de bureaux, 3700 m² commerces et services, 4000 m² cultures, 3600 m² espaces publics, 2000 m² associations, 2500 m² skate parc indoor. Un projet en émergence, et encore en discussion concernant le montage du projet. 35
Site Seita à Châteauroux Diagnostic Enjeux Analyse site Axes stratégiques Une restructuration lourde du bâti existant pour développer un pôle tertiaire d envergure Un véritable quartier d affaires : juin 2009 : 1400 salariés, à proximité de la gare TGV en hyper-centre, dans un environnement où la demande tertiaire était pratiquement inexistante (1 500 m² tous les deux ans). Une opération exemplaire de 33 000 m² débutée en 2000 et achevée en 2009 : fruit d un partenariat entre la ville et des partenaires privés, des financements publics importants : Union Européenne - feder, Etat, Région, Département, l implantation du Conseil général, de la société Axa, de deux centres d appel Armatis et Serenis, un loyer moyen de 120 /m², la mise en valeur d un patrimoine d exception. La création d un parking de 540 places sur une emprise attenante au site. Cependant, des difficultés persistent en termes de stationnement, de signalisation et de congestion. Approfondissement Portage privé (10 000 m²) et portage public (23 000 m²) Bureaux tertiaires, Hôtel best western 3 étoiles, Restauration, Logements. 36