2.Diagnostics urbain et immobilier analyses des contraintes et des atouts à intégrer

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1 2.Diagnostics urbain et immobilier analyses des contraintes et des atouts à intégrer 59

2 Répertorier les potentialités du site en dressant un premier état des lieux Derrière l enjeu économique et social d une reconversion se dresse également l enjeu immobilier et foncier. Ce dernier est d ailleurs le support du premier. C est pourquoi il est fondamental d analyser de manière approfondie les contraintes et les opportunités offertes par les sites des écoles en tenant compte de leurs environnements immédiats. Ce diagnostic vise à obtenir : une évaluation des atouts et de la dimension symbolique des sites, un repérage des contraintes majeures ; plus elles auront été détectées tôt, intégrées à la réflexion et partagées en amont, meilleures seront les chances de succès, une identification du potentiel de reconversion. Les analyses ne doivent pas uniquement se restreindre au site, mais élargir la focale à l ensemble de l environnement urbain : c est le passage obligé du diagnostic urbain. L étude devra prendre en compte les éléments suivants : les infrastructures et les déplacements, les composantes des tissus urbains environnants. Cette dimension urbaine ne doit pas être oubliée, quand bien même le principal enjeu revêt une dimension économique. Ainsi, il ne faut pas limiter l étude à l analyse des facilités, mais au contraire ouvrir le spectre très largement vers le volet urbain, pour conforter l insertion de ces sites hermétiques au reste de la ville. Cette analyse large est primordiale car elle sera le support des solutions envisageables. Pour obtenir ces résultats et ainsi asseoir des bases contraintes, un cadre patent pour les futures stratégies de reconversion, il convient d analyser les points suivants : la localisation des sites ; analyse qui permet d orienter des choix de reconversion, la configuration des sites, l ensemble immobilier (dans la limite des contraintes de temps à passer), les surfaces foncières à valoriser. 60

3 A La dynamique urbaine montpelliéraine : aménagement et projets de territoire 61

4 1 Les marchés immobiliers 1 Leurs dynamiques Le système productif de l agglomération est principalement tertiaire et se caractérise par une offre structurée autour de parcs d activités comme nous l avons vu précédemment. Thématisés par secteur, ces pôles économiques se développent suivant un axe Est/Ouest pour la partie industrielle et Nord/Sud pour la partie technologique, santé et université. Concernant le développement des entreprises, leur parcours résidentiel suit une offre structurée d incubateurs d entreprises et de pépinières à proximité des instituts de Recherche & Développement et des grandes entreprises localisées au niveau des parcs d activités. A Le marché de bureaux au premier semestre 2008 : une baisse de la demande placée, mais un volume de demande exprimée élevé et une production neuve abondante. Concernant le volume de demande placée, un léger repli a été observé au début de l année par rapport à 2007 : m² ont été placés au 1 er semestre 2008, dont 83 % en location, contre m² à la même période en Ce repli est non pas dû à une diminution du nombre de transactions mais à une focalisation des transactions sur les petites surfaces. Ainsi, 36% du nombre de transactions concernent des bureaux d une surface inférieure à 100 m². Les services aux entreprises constituent l activité la plus représentée (48,7% du nombre de transactions et 46,2% des surfaces). Néanmoins, l important volume de demandes devrait permettre un rattrapage au second semestre. En effet, malgré un contexte économique morose, le volume des demandes exprimées au cours du premier semestre 2008 est presque aussi important que sur l ensemble de l année De m² pour l ensemble de l agglomération, elle est de m² en centre-ville (source : Atisreal). L offre disponible à un an au premier semestre 2008 est de m² et demeure stable malgré un volume important d opérations neuves venues alimenter le marché ( m²). Le neuf concerne plus du quart du nombre de transactions ( 26,9%) pour le premier semestre 2008 et 29,9 % des surfaces placées. L offre de seconde main a en effet diminué au premier semestre, ne correspondant souvent plus aux standards recherchés en regard des immeubles neufs HQE (source : Atisreal). Comparativement à la qualité de l offre proposée, les valeurs locatives restent encore relativement peu élevées : ainsi, le prix moyen au m² loué s établit à 134 dans le neuf et à 107 pour les bureaux de seconde main (source : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise). Quelle conclusion pour les sites de l EAI et de l EMSAM? Le marché montpelliérain présente une capacité d absorption qui reste faible avec une production annuelle de / m². Par ailleurs, dans le cadre de développement d activités tertiaires sur les sites de l EMSAM ou de l EAI, il est important de noter que m² de projets tertiaires sont déjà en cours de réalisation pour les trois prochaines années. Ces projets sont localisés principalement en périphérie ou sur le parc d activité Eurêka. Cependant, au regard des évolutions en matière de Haute Qualité Environnementale, la part d immeubles neufs est en augmentation et cette progression risque de continuer. Enfin, le développement d une offre de bureau localisée plus près du centre-ville, complémentaire de celle développée en périphérie en lien avec le développement de transports en commun reste envisageable pour les sites de l EAI ou de l EMSAM et peut constituer une opportunité intéressante pour créer une nouvelle demande (immobilier d entreprises à destination de PME en développement ou de sièges sociaux régionales d entreprises nationales ou mondiales). 62

5 1 Les marchés immobiliers 2 Les perspectives foncières et les principales localisations B Les locaux d activité et entrepôts, une pénurie d offre La politique de développement local, plus favorable au secteur tertiaire, freine la création de locaux d activités et d entrepôts, secteurs jugés peu générateurs d emploi. Il en résulte un stock immédiat insuffisant en comparaison des besoins exprimés, le volume de demande placée pour les locaux d activités étant supérieur, au premier semestre 2008, à celui de la moyenne semestrielle depuis Le prix moyen du m² loué pour les locaux d activité s élève à 65 pour les locaux de seconde main et à 84 pour les locaux neufs. Ces valeurs locatives sont en augmentation par rapport à En ce qui concerne les entrepôts, le prix moyen au m² loué est de 37 en seconde main. C Le foncier : une baisse des transactions par rapport à 2007 Le nombre de transactions, ainsi que leur superficie est en diminution par rapport à 2007 ( m² en 2008 par rapport à m² en 2007) mais reste supérieur par rapport au niveau de Le prix moyen du m² de terrain à Montpellier s établit à 66 (source : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise) : cette moyenne est tirée vers le haut par le secteur Sud de la ville dans lequel se réalisent les transactions les plus élevées. D Localisation des transactions Peu de transactions sont enregistrées à l Ouest, elles se concentrent essentiellement au Sud et à l Est que ce soient pour les bureaux, les locaux d activités ou les entrepôts. De même, aucun foncier n a été acquis sur la zone Ouest depuis Néanmoins, d ordinaire en retrait, la zone Ouest enregistre, sur ce semestre, son plus haut niveau depuis 2005 avec 5,9% du total des surfaces placées. Pour la première fois, une vente de bureau (en seconde main) est enregistrée dans la zone. Vers un développement de locaux d activité sur le site de l EAI L agglomération enregistre une forte pénurie concernant l offre en entrepôts. Cependant, tandis que la demande concerne à la fois des surfaces supérieures à m² et aux alentours de 2 000/2 500 m², il semble peu opportun de développer de telles activités sur les sites au regard de leur situation urbaine. Néanmoins, le site de l EAI au vue de sa configuration et des activités actuelles pourrait être l occasion de développer sur une partie de l emprise des activités d entreposage, d assemblage ou de petites fabrications en lien avec l économie urbaine et à destination d une activité artisanale (second œuvre en bâtiments, artisanat d art, menuiserie, ébénisterie, serrurerie, ). 63

6 2 Les projets structurants 1 Les projets d aménagement A Les projets d aménagement à l échelle de la ville : 1- La politique d aménagement La ville entend adopter une démarche développement durable, traduite par une volonté d organiser l espace, de préserver l environnement et de densifier le tissu économique. Cette politique volontariste est menée au travers d actions pour rechercher et développer les équilibres assurant la pérennité du développement de la ville. EMSAM 2- Les opérations d urbanisme, le développement de quartiers mixtes La ville de Montpellier porte une dizaine d opérations d aménagement de nouveaux quartiers : le secteur port Marianne, l opération de renouvellement urbain du quartier Saint Roch, les secteurs Ovalie et des Grisettes à l Ouest, le quartier Malbosc au nord à proximité du parc Euromédecine. EAI Ces opérations présentent des caractéristiques communes concernant la mixité des programmes et une desserte en transports en commun (tramway). D une superficie allant de 8 ha à 40 ha, les programmations de ces nouveaux quartiers combinent logements, activités et bureaux, espaces verts et équipements publics (groupes scolaires, complexe sportif, théâtre, crèches, centre culturel, ). 3- Des projets spécifiques Une programmation commerciale et de loisirs innovante est développée sur le pôle Odysseum village ludique, loisirs urbains et achat-plaisir fun shopping. Les nouveaux quartiers aménagés par la SERM Une localisation des projets principalement sur le secteur Port Marianne au Sud /Est de la Ville Source : SERM 64

7 2 Les projets structurants 2 Transport et urbanisme Le projet Arche Jacques Cœur s'inscrit dans le développement urbain de la place Ernest Granier, en tant que futur pôle d'affaires de m² et point de rencontre stratégique entre les différents quartiers de Port Marianne réalisés ou en cours de réalisation. La ville de Montpellier se tourne donc plus particulièrement vers la mer avec le développement du quartier Port Marianne. Dans ce contexte d aménagement, les sites de l EAI et de l EMSAM sont donc éloignés du périmètre d aménagement de ces nouveaux quartiers et des nouvelles centralités créées à l échelle de la ville. Cependant, comme nous le verrons dans les pages suivantes, ces sites représentent des opportunités : de réinvestir des emprises, situées à proximité du centre-ville, restées jusqu à présent à l écart des projets d aménagement de la ville. de développer de nouvelles centralités locales ou des aménagements en continuité avec les projets de leurs quartiers. B La mission Grand Cœur de Ville Restructuration du centre-ville et renforcement de la centralité de la ville. Les problématiques : habitat, mixité sociale, cadre de vie. Les objectifs de l opération : rendre le centre-ville agréable et confortable, rendre le centre disponible, utile et accessible. L EMSAM se situe dans le périmètre de la mission Grand Cœur. C Les projets de transports 1- Le contournement LGV Nîmes Montpellier et la création d une nouvelle gare TGV dans le quartier Port Marianne La nouvelle gare TGV qui s inscrit dans la construction du futur nouveau tronçon TGV entre Nîmes et Perpignan se situera, selon le Schéma de Cohérence Territoriale (Scot), au sud d Odysseum dans le quartier Méjanelles-Pont-Trinquat. Pour en faciliter l accès, la gare sera desservie par la ligne 1 du tramway qui sera en conséquence prolongée jusqu à Lattes. Cette ligne 1 pourrait dans le même temps disposer d un arrêt à l aéroport établissant ainsi un interconnexion entre les transports en commun. Enfin, il est prévu que la gare s intègre dans la création d un nouveau quartier qui accueillerait près de habitants. Le développement de ces projets de transports à l échelle nationale voire européenne est une opportunité de plus pour la ville et l agglomération qui confirme sa position géostratégique de «territoire de flux» ouvert sur le monde et représente un facteur d attractivité pour de nouvelles entreprises. 2- Une quatrième ligne de tramway Une quatrième ligne de tramway est en cours de réflexion pour desservir l Ouest de Montpellier. De quatre à six kilomètres, cette demi-ligne devrait partir de la gare Saint Roch et s arrêter devant le nouveau stade de rugby Yves-du-Manoir. En irriguant les quartiers de Figuerolles, La Chamberte, Montpellier Village et Val de Croze, la ligne devrait traverser le site de l EAI et représenterait une opportunité importante pour desservir la zone en transports en commun. Dans un communiqué au Moniteur, Georges Frêche, président de l agglomération, a annoncé sa volonté de mettre en service la ligne en même temps que la ligne 3 en

8 2 Les projets structurants 3 Le plan campus Le diagnostic réalisé dans le cadre du plan Campus met en évidence les points suivants. Le campus se développe à l échelle de la ville et représente un atout incontestable en termes de durabilité et de mixité urbaine. Ce quartier délimité par le périmètre ci-contre constitue un contrepoids à la fois réel et potentiel à l axe métropolitain de la mer (quartier Port Marianne). Il est fortement marqué par la présence de l université. L ensemble du foncier supportant les établissements hospitaliers, universitaires et de recherche ainsi que la caserne militaire de l EMSAM totalise au sein du quartier campus environ 370 hectares et occupe 43% du secteur d étude. Néanmoins, une cohésion est à créer au regard de la faible structuration et de la lecture difficile de sa logique global de fonctionnement. Bénéficiant d une bonne accessibilité générale, l offre en logements est de logements répartie comme suit : Parc public : CROUS notamment avec 6864 places. Parc privé : 4000 logements opérateurs locaux et 2600 résidences de services. Une planification d ici 2012 de 3000 logements étudiants supplémentaires est envisagé. L EMSAM peut représenter une opportunité pour développer un pôle de services aux étudiants (hébergement, pôle culturel, services associatifs,..). Opération Camus, étude de structuration urbaine du quartier hôpitaux facultés, Source : Antoine Garci-Diaz, archeitect-urbaniste 66

9 Synthèse Quel positionnement pour l EAI et l EMSAM? Les opportunités issues de l offre territoriale Une dynamique des marchés immobiliers d entreprise qui pourrait être favorable au développement d une offre complémentaire à celle développée sur les parcs d activités (centre d affaire, immobilier d entreprise à destination de PME en développement ou de sièges sociaux régionales pour des entreprises nationales ou internationales ). Une pénurie de locaux d activités et d entrepôts. De nombreux projets d aménagement qui traduisent le dynamisme de la Ville et de l Agglomération et qui mettent en œuvre des objectifs de mixité en termes de programmation et de desserte par les transports en commun. Des projets de transports au niveau national (projet LGV) qui vont renforcer la position stratégique de l agglomération à l échelle du bassin méditerranéen et en faveur du développement de nouvelles activités. Spécificités pour l EMSAM Réinvestir un patrimoine bâti et un site remarquable par une programmation spécifique. Développé un concept programmatique : qui répondent aux enjeux de développement de la ville dans cette partie de Montpellier, qui s inscrivent en continuité des projets menés dans le cadre de la mission Grand Cœur. Spécificités pour l EAI Une réflexion à mener en termes de reconquête urbaine au regard de la taille de l emprise et de sa situation géographique. La possibilité de développer sur cette emprise un nouveau «morceau de ville», en lien avec des projets connexes au site : requalification de l avenue de Toulouse, axe structurant à l échelle de la ville, création d une quatrième ligne de tramway, desservant directement le site. 67

10 B La place de l EAI dans cette dynamique urbaine 68

11 α Diagnostic urbain 69

12 1 L EAI et la ville 1 Une structure urbaine peu lisible Le site de l EAI est situé dans le quartier Estanove en périphérie du centre de la ville de Montpellier, Entre la route de Lavérune, au nord et la route de Toulouse, au sud-ouest, le quartier Estanove s est développé autour des deux domaines militaires, la Caserne Guillaut et le Parc Montcalm, non seulement très refermés sur eux-mêmes mais également hermétiques à l environnement extérieur. Situé dans une zone intermédiaire, entre le cœur de ville et les zones d activités en périphérie lointaine, ce quartier s est en effet développé de manière aléatoire au fil des années, Durant les trente dernières années, cette partie du territoire s est urbanisée au rythme des opportunités foncières mêlant sans cohérence lotissements de villas individuelles et quelques ensembles collectifs. Il en résulte alors une structure urbaine d ensemble aujourd hui peu hiérarchisée qui présente peu de repères urbains structurants. Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI au sein du quartier Estanove 70

13 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer Le quartier Estanove est un infra-quartier, il est un des composants du quartier de la Croix d argent, Les quartiers Croix d argent, Mosson, Cévennes, Hôpitaux Facultés et Près d Arènes sont : «les quartiers nés de l urbanisation développée dans les années sous le poids d une pression démographique particulièrement forte» (source PLU), Ces quartiers se sont donc construits autour de deux grandes tendances : Une ségrégation rigoureuse des fonctions localisant sites universitaires, de recherche et hospitaliers au nord, zones industrielles au sud, habitat locatif social largement localisé à l ouest, Un développement urbain organisé en dehors de ces zones spécifiques d aménagement urbain où se côtoient sans cohérence apparente immeubles collectifs et maisons individuelles, où les espaces publics étaient et sont encore parfois sous-dimensionnés et les équipements en nombre insuffisant. Source : DTZ Consulting Les sites universitaires, de recherche et hospitaliers au Nord Les zones industrielles situées au sud de Montpellier 71

14 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer En effet, cette urbanisation rapide et mal contrôlée s est étendue largement au Nord-Ouest du centre ville. Elle a abouti à la formation de quartiers qui, d après le PLU, se révèlent être peu structurés, peu propices à l affirmation d une identité qui développe le sentiment d appartenance chez les habitants. C est pourquoi depuis quelques années, la politique engagée par la ville travaille au renforcement de l identité de chaque quartier. Aujourd hui, cette problématique rencontrée par ces quartiers fait partie intégrante des orientations formulées par le PADD. Celles-ci consistent en effet à : Projet de la place Albert Premier Source : PLU Embellir les espaces publics et à réaliser de nouveaux équipements de proximité, Engager des opérations de renouvellement urbain, Traiter les espaces publics majeurs de la ville. Source : PLU Le parc Emmanuel Roblès 72

15 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer Le développement de l urbanisation de la ville de Montpellier est organisé préférentiellement au centre ainsi qu aux extrémités de la ville comme l illustre très clairement la carte ci-dessous. Cependant, il existe une autre opportunité que Grand Cœur ou les zones d activité en périphérie, à savoir le développement des quartiers intermédiaires qui jusqu à présent ont été quelque peu oubliés, comme le quartier Estanove. Ces quartiers ont un réel potentiel, dotés de plus, de nombreux équipements susceptibles de créer une attraction nouvelle tels que : le nouvel hôtel de ville, l Office départemental des sports de l Hérault et la bibliothèque départementale, le nouveau grand stade de rugby Yves du Manoir, l aquarium à Odysseum, l aménagement du domaine Bonnier de la Mosson etc. L implantation de ces nouveaux équipements structurants forme à l échelle de la ville une sorte de croissant de renouvellement urbain. Le site de l EAI se situe dans la zone du croissant de régénération urbaine et constitue donc un gisement foncier et une opportunité de développement important. 73

16 2 L EAI dans son quartier 1 Au cœur d un tissu résidentiel omniprésent L ensemble du quartier de la Croix d Argent est à dominante résidentielle. L avenue de Toulouse structure le quartier du Nord au Sud. Les quartiers résidentiels sont principalement localisés au nord de la voie rapide (avenue de Vanières / Boulevard Paul Valéry / avenue du Colonel A. Pavelet). Source : DTZ Consulting En effet, entre l avenue de Toulouse et la voie ferrée se trouve de l habitat à dominante collectif mais également une part d habitat individuel. Ce secteur est nouvellement desservi par la ligne 2 du tramway. Concernant le site de l EAI, le parc Montcalm et la caserne Guillaut forment des enclaves, le quartier Lepic est quant à lui à dominante d habitat individuel. Zones urbaines denses Zones habitation Le site de l EAI est refermé sur lui même notamment en raison de la faible densité de sa structure urbaine marquant d autant plus la rupture avec son environnement extérieur. 74

17 2 L EAI dans son quartier 2 Un site enclavé Le site de l EAI n est pas intégré dans son territoire, du fait de l activité militaire : l usage du site entraîne une urbanisation moins dense, le caractère «défense» oblige l aspect hermétique du lieu, Au sein de son quartier, le site constitue une enclave, il n est pas en lien avec l extérieur, Ce site vit en totale autarcie mais représente un gisement foncier important à l échelle du quartier, Il possède également des équipements sportifs importants lesquels sont utilisés parfois par un public autre que militaire, ce qui ouvre des potentialités d ouverture au territoire environnant et de création d une trame urbaine structurante. Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI, une enclave au sein du quartier Estanove 75

18 2 L EAI dans son quartier 3 dessiné par des axes structurants Le site de l EAI est entouré d axes structurants forts parmi lesquels l avenue de Toulouse, la route de Lavérune, l avenue de Vanières et l avenue de la liberté, La rue des chasseurs coupe le site en deux, créant une divisibilité, avec d un côté la caserne Guillaut et Lepic constituées principalement d immeubles de logements et bureaux et de l autre le parc Montcalm avec ses équipements sportifs, Cette divisibilité est destinée à être renforcée par la venue de la ligne 4 du tramway qui créera un corridor permettant au site de bénéficier des opportunités du «réinvestissement urbain», priorité du PADD (notion consistant à construire ou reconstruire sur les espaces urbains existants, soutenant la volonté d intensifier et hiérarchiser les développements urbains) Néanmoins, le projet de la ligne 4 n étant pas encore réalisé, on remarque la présence de la ligne 2 du tramway à 500 mètres du site, cette dernière peut être utilisée comme moyen transitoire de desserte du quartier en attendant la réalisation de la ligne 4. Corridor du tramway Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI, doit bénéficier du «réinvestissement urbain» selon les priorités du PADD, grâce au corridor du tramway prévu par le projet de la ligne 4. 76

19 2 L EAI dans son quartier 4 vers un réinvestissement urbain par le tramway Réinvestissement urbain Priorité du PADD, leréinvestissement urbain concerne au moins un tiers des développements à l échelle communautaire, Le SCOT identifie des espaces prioritaires de réinvestissement urbain localisés le long des corridors de tramway et autour des centres villageois, Cet objectif implique d optimiser les espaces urbains bénéficiant d une forte valeur de localisation en appliquant des règles d urbanisme incitatives, adaptées au renouvellement qualitatif du bâti, Il implique également de poursuivre une politique volontariste de rénovation urbaine de certains quartiers comme le quartier Estanove, afin d y renouveler l offre résidentielle. Exemples de réinvestissement urbain dans le corridor du tramway Source : SCOT 77

20 2 L EAI dans son quartier 5 Le réinvestissement du site : des enjeux urbains Les enjeux Les perspectives Anticiper les évolutions de la trame viaire avec l'arrivée de la ligne 4 du tramway envisagée le long de la rue des chasseurs, Produire une morphologie urbaine de qualité s'appuyant à la fois sur une plus grande compacité et une mixité fonctionnelle. Maintenir et mettre en valeur les espaces communs (espaces verts, zones sportives et de loisirs, espaces de transition, ) considérés comme des éléments de liaison : entre les différents éléments de programme fonctionnel (logements, commerces, services), entre les aménagements réalisés aujourd'hui et les réserves et anticipations pour demain. Réinscrire ce quartier dans la ville par : la valorisation d'axes inter quartiers, la réintroduction de la variété des occupations. Renouer avec l environnement urbain immédiat : la création de voies de dessertes internes en lien avec le tissu urbain environnant et les axes de communication structurants, Promouvoir une mixité des usages pour rendre le site accessible à tous. 78

21 2 L EAI dans son quartier 6 Conséquences sur les propositions des projets Un site situé en milieu urbain Développement d un nouveau quartier. Réinvestissement d une emprise foncière, constituant jusque là une enclave. Une emprise d envergure Un projet d aménagement conséquent à l échelle de la ville. Une divisibilité du foncier à envisager en lien avec la conservation des équipements (équipements sportifs, bâtiments spécifiques ). Un projet de tramway Restructuration du maillage viaire au sein du site en lien avec l arrivée de la ligne 4 du tramway. Constitution autour des stations d une nouvelle centralité urbaine. Développement de projets d envergure. 79

22 β Diagnostic immobilier mutabilité des espaces 80

23 Introduction méthodologique Méthodologie de l analyse Comment analyser l ensemble immobilier? Potentiel immobilier Potentiel foncier mobilisable Les bâtiments «typés» Les bâtiments «symboliques» Analyse du site par le bâti Les bâtiments «vétustes» Les bâtiments «indéterminés» 81

24 Introduction méthodologique Les différents types de bâti Les bâtiments typés Les typologies de bâtiments sur le site de l EAI Les locaux spécifiques, les locaux techniques ainsi que certains bâtiments de bureaux et logements font partis des bâtiments «typés» : certains bâtis s avèrent adaptés à une utilisation future particulière : tertiaire, industrie, stockage, logistique, logement, voire démolition s ils sont inutilisables. Les bâtiments vétustes 0 Ces bâtiments, qui induiraient des coûts de réhabilitation trop élevés, peuvent être démolis, ce qui permet de libérer le site en vue de créer une charge foncière potentielle. Les typologies de bâtiments sur le site de l EMSAM Les bâtiments symboliques La valeur patrimoniale, architecturale ou symbolique très forte de certains bâtiments conduits à les conserver. Leur réhabilitation entraine parfois un coût important, souvent supérieur à celui d une construction neuve. Mais parce qu ils sont des traces de la mémoire du site, il sera souhaitable de les conserver et de les mettre en valeur dans le cadre du projet général de reconversion. 82

25 1 Les potentialités du bâti 1 Les bâtiments typés Les bureaux et logements : bâtiments instruction, commandement, et logements (EAI) Opportunités Bâtiments à SHON importante : de 500 m² à m². Contraintes Les implantations les plus récentes datent de Immeubles mixtes pouvant servir de bureaux, open space, salles de classe, magasins, ateliers, logements etc. 83

26 1 Les potentialités du bâti 1 Les bâtiments typés Le bâtiment multimédia, le centre médical et le cinéma (EAI) Le bâtiment multimédia Désignation Opportunités Contraintes Bâtiment neuf : construit en 2003, SHON importante : m², Bâtiment à usage spécifique : cours, salles informatiques etc., Bâtiment multifonctionnel : Salles de cours, amphithéâtre, bibliothèque, A proximité d une zone inondable, Le centre médical Bâtiment récent : Bâtiment spécifique : service médical, Le cinéma Usage multiples : conférences, cinéma etc. Difficulté d utilisation autre qu un local médical. Date de 1966 en «moyen état», à rénover. 84

27 1 Les potentialités du bâti 2 Les bâtiments symboliques Les musées (EAI) Désignation Les musées (EAI ) Valeur symbolique, Commentaires SHON importante : m² pour le musée de l EAI, Musée : bâtiment en «bon état», La chapelle (EAI ) Chapelle EAI datant de 1977, Valeur symbolique «religieuse», Bâtiment en «bon état». 85

28 2 Les perspectives de redéploiement 1 Elément cartographique On remarque que le secteur à restructurer est principalement situé sur la caserne Guillaut, laquelle est composée essentiellement d immeubles de bureaux et de logements à grande surface : Ces immeubles à rénover sont des immeubles de logements assez anciens, datant en effet de 1912 ; Quant aux secteurs à développer, ceux-ci concernent la caserne Guillaut mais également le Parc Montcalm et sont composés essentiellement de locaux «spécifiques», c est à dire de locaux à usage exclusivement militaires tels que les bâtiments instruction ou la ciblerie, mais également de locaux techniques tels que le transformateur ou la station carburant : Ce sont donc des bâtiments difficilement aménageables pour une autre utilisation que militaire ou technique. Concernant le parc Montcalm, celui-ci possède des possibilités de reconversion grâce : à la présence d équipements sportifs (stade), culturels (bâtiment multimédia), ainsi que d une zone humide constituant une opportunité en termes d aménagement de zone de loisirs et paysagère. Source : Ville de Montpellier 86

29 2 Les perspectives de redéploiement 2 Mutabilité des espaces Zone à restructurer : m² SHON Bâtiments à rénover : m² SHON La zone à restructurer : réutilisation du bâti existant Typologie de bâtiments Logements : m² SHON Bureaux : m² SHON Equipements culturels : m² SHON Local technique : 666 m² SHON Ateliers : 744 m² SHON Typologie de bâtiments Logements : m² SHON Cinéma : 956 m² SHON Bâtiments à réhabiliter La zone à restructurer concerne le centre de la caserne Guillaut, et plus précisément les immeubles de logements et de bureaux. Le bâti de cette zone est utilisable pour une reconversion du site, les bâtiments sont assez anciens (1912), ce sont des immeubles de grandes surfaces et en bon état, ce qui n entraîne pas les coûts importants d une restructuration lourde, Les bâtiments à réhabiliter sont essentiellement des logements, nécessitant des travaux de rénovation en raison de contraintes techniques et réglementaires. Ces contraintes conduisent à repenser et réadapter ces ouvrages existants, Par ailleurs, dans cette zone se trouvent deux bâtiments à valeur symbolique forte, la chapelle et le musée de l EAI, ils représentent la mémoire du site et pourraient être conservés et mis en valeur dans le projet de reconversion. Reste à déterminer le concept ad hoc. Zone à restructurer 87

30 2 Les perspectives de redéploiement 2 Mutabilité des espaces Zone à développer : m² de surface bâtie La zone à développer : libérer une surface foncière Typologie de bâtiments Locaux techniques et spécifiques : m² Ateliers : m² Garages : m² Zone à développer La zone à développer de la caserne Guillaut est composée en majorité de locaux techniques et spécifiques (à usage exclusivement militaire) ainsi que d ateliers (ateliers techniques) et de garages. Ces ouvrages en raison de leur usage exclusif ou limité ont un potentiel de reconversion relativement faible, voire nul. C est pourquoi, il serait judicieux de procéder à la destruction de ces bâtiments inadaptés et à leur reconversion afin de libérer une surface foncière disponible dans le but de favoriser l émergence de projets de reconversion. Cela permettrait d envisager des constructions immobilières neuves qui n auraient pas pu se concrétiser dans les bâtiments à reconvertir. 88

31 2 Les perspectives de redéploiement 3 Les contraintes à intégrer Contraintes Avantages Inconvénients EAI se trouve en zone classée 3U1 Autorisation de réhabiliter, rénover, construire des bâtiments liés aux activités présentes dans la zone. Occupation des sols Dans toute la zone, les équipements publics, les installations et constructions liés aux équipements d infrastructure sont autorisés sans conditions. Les constructions destinées à l exploitation agricole ou forestière. Les constructions destinées à l habitation, à l hébergement hôtelier, aux bureaux, aux commerces, à l artisanat, à l industrie, à la fonction d entrepôt ne sont admises qu à condition d être liées aux occupations et utilisations des sols existantes dans le secteur concerné. PPRI (Le Plan de Prévention des Risques d Inondation) Le Parc Montcalm est concerné par le PPRI, cette zone humide est composée de zones dites rouges où le risque d inondation est fort et de zones bleus d une sensibilité moindre (Cf. carte). Le PPRI constitue une servitude d utilité publique qui s impose aux dispositions du PLU. Cette zone inondable est plus ou moins constructible et ne peut accueillir de bâtiment avec soussol, on peut facilement imaginer en faire une zone paysagère et récréative. Source : PLU 89

32 2 Les perspectives de redéploiement 4 certaines peuvent être valorisées : l exemple des zones humides Zone bleu : zones inondables densément urbanisées exposées à de moindres risques. Zones rouges : zones inondables naturelles, peu ou non urbanisées. Zoom sur les jardins de la Lironde à Port Marianne Ce quartier abrite des logements et bureaux, tout en préservant la richesse naturelle du paysage. Les habitations sont regroupées sur des îles construites ou des îlots éloignés, les uns des autres et entourés de végétation. Un parc public de 4 ha a été aménagé au centre du quartier. Il sert également de bassin de rétention pour contenir en cas de fortes pluies les eaux de la Lironde dont la coulée verte traverse le sud du quartier. Le PPRI, une opportunité à exploiter pour créer des zones humides : En effet, les contraintes d inondation identifiées dans le PPRI sur le site de l EAI peuvent être exploitées de façon positives et perçues comme une opportunité de créer une zone humide paysagère ; en quelque sorte, un poumon vert au sein de ce site (ex : Jardins de La Lironde, le parc du Chemin de l ile). Il est à noter que sont grevés d une interdiction absolue certains aménagements en zone PPRI : les reconstructions de bâtiments dont tout ou partie du gros œuvre a été endommagé par une crue, les constructions nouvelles et les créations de logements, la création et l extension des sous sols, les créations de campings et parcs résidentiels de loisirs ainsi que l augmentation de leur capacité. Autres servitudes d'utilité publiques D autres servitudes d utilités publiques existent sur le site, liées notamment au centre radioélectrique de la caserne Guillaut, la servitude PT1 qui sera peut être amenée à disparaître et la PT2 Liaison Hertzienne MONTPELLIER III Tronçon MONTPELLIER CHATEAU DE BIONNE MONTPELLIER CROIX D'ARGENT dont il conviendra de tenir compte en fonction de la programmation. 90

33 2 Les perspectives de redéploiement 4 certaines peuvent être valorisées : l exemple des zones humides L aménagement d un parc en zone inondable à Nanterre - 92 La ville de Nanterre est exposée à des risques naturels d inondations par débordement de la Seine (submersion des berges) à des effondrements de cavités souterraines ainsi qu à des risques technologiques importants. Dans le cadre du réaménagement des berges de la Seine, la ville a inauguré un nouveau parc en 2006, le Chemin de l Ile. Ludique et écologique, ce parc de 15 ha comporte plusieurs bassins conçus pour améliorer la qualité des eaux de la Seine. En effet, le nouveau parc du chemin de l Ile a été officiellement ouvert le 10 juin 2006, imaginé comme un trait d union entre la ville et le fleuve. Contrairement aux parcs urbains classiques, ce parc est relativement atypique puisqu il conjugue accueil du public, décor urbain et utilité écologique. Problématique, perspectives et recommandations Comment concevoir l aménagement d un parc en zone inondable sur un territoire destructuré, en milieu urbain dense? Le développement d un parc dans une zone urbaine dense soumise à un risque fort d inondation représente une opportunité intéressante de reconquête territoriale, dans le respect des principes de prévention, par l émergence de nouveaux équilibres et d usages renouvelés pour un territoire, que la population pourra dés lors de réapproprier. Pour assurer leur durabilité, les fonctions récréatives doivent être couplées avec des objectifs de gestion et de contrôle de l eau : mise en place de noues pour recueillir les eaux pluviales, réutilisation de cette eau pour l arrosage des espaces verts. Un parc ludique et pédagogique : 3 aires de jeux ont été crées. Un parc écologique 91

34 2 Les perspectives de redéploiement 5 La mutabilité des bâtiments sportifs et culturels du Parc Montcalm Le Parc Montcalm accueille des équipements sportifs : Le stade, La piscine couverte, Deux terrains d entraînement, Deux terrains de tennis. Le stade est utilisé non seulement par les militaires mais également par le grand public ce qui est une amorce d ouverture du site à son environnement extérieur. La piscine couverte date des années 1970, elle représente une surface de m² SHON, elle est également en bon état. Ce regroupement d équipements sportifs en bon état peuvent être conservés en vue d aménager une zone sportive, par ailleurs, ils sont situés à proximité de la zone humide, on peut y voir une opportunité de créer une zone ludique, paysagère et sportive, tournée autour du bien être et de la santé. Terrains de tennis Terrains d entraînement Stade Le bâtiment Multimédia Construit en 2003, ce bâtiment est le plus récent du site de l EAI. D une surface importante de m² SHON, il est composé de salles de formation, salles informatiques, amphithéâtres, bibliothèques. De part sa nouveauté et ses équipements, c est un bâtiment intéressant qui pourrait servir à organiser des conférences, des séances de cinéma, des événements culturels etc. Cartographie des équipements sportifs du Parc Montcalm 92

35 2 Les perspectives de redéploiement 5 Conséquences sur les propositions des projets Caserne Guillaut : gisement immobilier et foncier Des espaces à restructurer pour réutiliser la cohérence urbaine du site historique, Des espaces à redévelopper entièrement, incarnant un gisement foncier. Le Parc Montcalm : un site propice à l aménagement d une zone de loisir et paysagère Le parc Montcalm territoire de développement structuré autour de : la zone humide, les équipements sportifs, la zone multimédia. Des opportunités de reconversion Un site possédant des ressources foncières, immobilières et naturelles, des contraintes à transformer en opportunité : bâtiments de grandes surfaces en bon état, zone humide à transformer en zone paysagère, équipements sportifs et culturels propices à enrichir une reconversion. 93

36 2 Les perspectives de redéploiement 5 Conséquences sur les propositions des projets Un site à surface importante Création de voiries secondaires et primaires pour r ler le site. Structuration des voiries et découpage foncier à étudier finement. Considération de l emprise globale du site pour mener à bien le projet de reconversion du site. Emprise foncière du site de l EAI Divisibilité du site envisageable Ouverture du site vers l extérieur / perméabilité du site 94

37 C La place de l EMSAM dans cette dynamique urbaine 95

38 α Diagnostic urbain 96

39 1 L EMSAM, un lieu exceptionnel 1 L articulation des quartiers Boutonnet / Beaux-arts Le site de l EMSAM est inscrit dans un tissu de faubourg, proche du centre-ville et renferme un patrimoine architectural et symbolique incontestable (caserne De Lauwe). Plan de la ville de Montpellier Une situation particulière, à l articulation entre le faubourg Boutonnet et les Beaux-arts. Ces deux quartiers font partis du centre de Montpellier, quartier attractif et développé. La ville entend réinvestir cette zone et le périmètre intitulé «Grand Cœur» inclut le site de l EMSAM. En effet, le quartier central de Montpellier est composé de l Ecusson, des anciens faubourgs, de la gare, Gambetta-Figuerolles, les Arceaux, Boutonnet, les Aubes, les Beaux-arts et du quartier récent d Antigone, On y trouve les plus grands équipements : l Opéra, le Palais des Congrès, La Bibliothèque Municipale Centrale, la Piscine olympique, ainsi que les 2/3 de l offre commerciale de la ville. Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EMSAM à l articulation des quartiers Boutonnet et des Beaux-arts 97

40 1 L EMSAM, un lieu exceptionnel 2 A proximité de polarités commerciales Le site de l EMSAM se situe dans le quartier des Beaux-arts à proximité d une polarité commerciale à laquelle il n est pas encore intégré. L EMSAM proche d une polarité commerciale dans le quartier Beaux-arts Le quartier des Beaux-arts est attractif à l échelle de la ville et des communes du Nord de l agglomération. EMSAM En effet, le pôle rassemble des commerces et équipements créant une centralité au sein du quartier : studio du Lunaret, jardin des sens, magasin Apple, école des Beaux-arts, etc. Le quartier des Beaux-arts est constitué d un tissu de faubourg caractérisé par la présence d espaces publics en réaménagement dans le but de créer des pôles de vie, des lieux de rencontres. Pôle commercial Cette polarité commerciale, est renforcée par des équipements publics créant alors un pôle de quartier : école, maison pour tous, stade, équipements sportifs, etc. 98

41 2 Au cœur d un quartier historique 1 Des axes à renforcer Le site de l EMSAM est partagé par des axes de communications secondaires à l échelle de la ville. Un site d envergure s appuyant sur un maillage viaire à renforcer et permettant la création de programmes distincts. La rue du 81 ème régiment d infanterie coupe le site en deux, créant une divisibilité, avecd un côté la caserne de Lawe et de l autre le quartier Tastavin, Concernant la reconversion des emprises, il est possible : de considérer un projet global englobant l ensemble du site ou au contraire, de prendre en compte la divisibilité des emprises pour créer deux projets distincts. Par ailleurs, le quartier des Beaux-arts est une zone à caractère d habitat dense et le site a jusqu alors développé très peu d interfaces avec son quartier d un point de vue fonctionnel et visuel, Les projets à venir viseront donc à ouvrir le site sur le reste de la ville. 99

42 2 Au cœur d un quartier historique 2 Un espace à enjeux pour la Mission Grand Cœur La mission Grand Cœur se focalise sur trois axes de développement : développement des commerces, amélioration du cadre de vie, amélioration de la qualité du logement. Les actions menées à l échelle du quartier se focalisent sur la place des Beaux-arts et la rue commerçante du faubourg Boutonnet, Néanmoins, les emprises de l EMSAM pourraient résoudre une partie des enjeux du quartier et s inscrire en continuité des projets de la mission Grand Cœur : en ouvrant le site sur le reste de la ville, en améliorant le fonctionnement viaire (élargissement des deux voies), Le périmètre du projet Grand Cœur en répondant à la pression en termes de stationnement et la carence en espaces verts. Source : Ville de Montpellier 100

43 2 Au cœur d un quartier historique 3 Un environnement urbain de faubourg Le tissu du quartier Un site inscrit dans un tissu de faubourg, proche du centre-ville, Une situation particulière, à l articulation entre le faubourg Boutonnet et le quartier des Beaux-arts. Le maillage viaire L objectif est de pouvoir ouvrir le site vers l extérieur en s appuyant sur une restructuration du maillage viaire et une requalification des voiries suivantes : rue 81 ème RI, rue Marie Caizergues, Cette restructuration entraînera une redistribution des flux à l échelle du quartier et aura pour but d encourager le développement des chemins verts et des pistes cyclables. En effet, le site de l EMSAM se situe dans un secteur où l usage de modes de déplacement autre que la voiture est important. Cependant, un déficit en termes de places de stationnement est à noter. La desserte en transports en commun Le site n est pas directement desservi par les lignes de tramway. Néanmoins, il se situe à moins de 500 m entre les lignes 1 et 2 qui parcourent l ensemble de la ville et une ligne de bus assure l intermodalité avec les stations Le site de l EMSAM représente une opportunité pour répondre aux enjeux du quartier des Beaux-arts : ouvrir et relier les pôles voisins (Boutonnet, Ecusson), prévoir l aménagement d un espace public rayonnant à l échelle de la ville : parc public, espace récréatif, renforcer l offre de stationnement aux portes du quartier. Desserte du site par les transports en commun EMSAM Source : Agglomération de Montpellier 101

44 2 Au cœur d un quartier historique 4 Les enjeux du réinvestissement du site de l EMSAM Les enjeux Les perspectives Ouvrir le site sur le reste du quartier et recréer des perméabilités. Mettre en valeur un patrimoine ayant une forte valeur symbolique et de mémoire pour la ville. Maintenir et mettre en valeur les infrastructures sportives existantes (terrains de sport, ). S inscrire en continuité du tissu de faubourg pour recréer une liaison entre les quartiers Boutonnet / Beaux-arts : Développement des interfaces à la fois fonctionnelles et visuelles, Amélioration du fonctionnement viaire (élargissement des deux voies). S appuyer sur la requalification du maillage viaire pour mettre en valeur les espaces boisés classés. Redessiner les dessertes et affecter un usage à la rue pour ouvrir le site sur la ville. Répondre aux enjeux de la mission Grand Cœur par : l ouverture du site en continuité des pôles voisins, l aménagement d un espace public rayonnant à l échelle de la ville : parc public - espace récréatif, le renforcement de l offre de stationnement aux portes du quartier. 102

45 2 Au cœur d un quartier historique 5 Conséquences sur les propositions des projets Un site patrimonial Mise en valeur d un patrimoine historique. Préservation de la vocation mémorial que revêt le site. Inscrit dans le périmètre de la mission Grand Cœur Développement du site en continuité des aménagements prévus au niveau de l avenue commerçante Lakanal et au niveau du quartier des Beaux-arts. Prise en compte des objectifs de la mission Grand Cœur en termes notamment d amélioration du cadre de vie du quartier. 103

46 β Diagnostic immobilier mutabilité des espaces 104

47 A Le quartier de Lauwe 105

48 1 L Etat du bâti 1 Présentation du parc immobilier Dans le quartier de Lauwe, on constate la présence d un patrimoine architectural remarquable, avec des bâtiments datant pour la majorité de la fin du 19 ème siècle. La plupart des bâtiments sont utilisés comme logements, salles de cours et bureaux. A noter qu aucun bâtiment ne possède de destination exclusive ; ce sont des immeubles que l on peut qualifier de mixte. Bureaux et logements Ainsi, au sein d un même immeuble se trouve des bureaux, des salles de cours, des locaux techniques, des locaux spécifiques (restauration, magasins, etc.). Salle de cours Restauration 106

49 1 L Etat du bâti 2 Les grandes caractéristiques du parc de Lauwe 2,16% 0,47% 0,87% Répartition des surfaces Le quartier de Lauwe s étend sur un espace de 3,1 ha, La surface bâtie est de m² SHON, On constate une prédominance d immeubles de bureaux constituant une surface de m², soit 78 % du parc immobilier du quartier de Lauwe. 8,37% 9% Ateliers Bureaux Locaux spécifiques Logements Magasins 78,42% Garage Représentation des bâtiments par typologie Ancienneté du parc 95 % des bâtiments du quartier de Lauwe ont été construits en 1874, Les bâtiments les plus récents ont été construits entre les années 1950 et 1970, Ils ne représentent que 5 % de la totalité du parc du quartier de Lauwe soit 743 m² SHON. Représentation des bâtiments par année de construction 0,06% 5% 95% Bâtiments construits en 1874 Bâtiments construits entre 1950 et 1980 Bâtiments construits après l'an 2000 Etat bâtimentaire satisfaisant sur la quasi-totalité du parc, 14,29% Etat des bâtiments Plus des ¾ des bâtiments du quartier de Lauwe sont en «bon état», Pas d implantation vétuste. 85,71% Bon Moyen Représentation de l état des bâtiments 107

50 B Le quartier Tastavin 108

51 1 L Etat du bâti 1 Présentation du parc immobilier On constate la présence d un patrimoine architectural remarquable, avec des bâtiments datant pour la majorité du début du 18 ème siècle, Le quartier Tastavin est la principale partie «hébergement et lieu de vie» des élèves, Logements Il s étend sur une emprise de 2,4 ha et est composé essentiellement de locaux d hébergements ainsi que d équipements sportifs, Il est situé à proximité du stade Lieutenant Normand. Salle multisports Gymnase Stade Lieutenant Normand 109

52 1 L Etat du bâti 2 Les grandes caractéristiques du parc Tastavin Répartition des surfaces Le quartier Tastavin s étend sur un espace de 2,4 ha, La surface bâtie est de m² SHON, On constate une prédominance d équipements sportifs et culturels ainsi que de logements, représentant au total plus de 60 % du parc immobilier du quartier Tastavin. 35,27% 4% 6,68% 6,16% Bureaux 11% 37,07% Equipements sportifs et culturels Locaux spécifiques Locaux techniques Logements Magasins Représentation des bâtiments par typologie Ancienneté du parc 88 % des bâtiments du quartier Tastavin ont été construits en 1700, Les bâtiments les plus récents ont été construits entre les années 1960 et 1975, Ils ne représentent que 10 % de la totalité du parc du quartier Tastavin soit 758 m² SHON. Représentation des bâtiments par année de construction 2,29% 1,63% 8,34% 87,74% Bâtiments construits en 1700 Bâtiments construits en 1860 Bâtiments construits en 1960 Etat des bâtiments Etat qualifié à 89 % de «moyen», Peu de bâtiments sont en «bon état», cependant il n y a que 6,92% d implantations en mauvais état. 6,92% 4,28% Moyen Mauvais Bon 88,80% Représentation de l état des bâtiments 110

53 2 Les perspectives de reconversion 1 La rénovation douce Le parc immobilier de l EMSAM est constitué de bâtiments anciens et d une architecture remarquable. L ensemble du bâti de l EMSAM est constitué de bâtiments dits «symboliques» en raison de leur valeur patrimoniale, architecturale et historique conduisant à les conserver. Cependant, dans le cadre d une reconversion, les bâtiments sont destinés à un autre usage et vont être obligatoirement soumis à des travaux de rénovation plus ou moins lourds. Dans le cas d une reconversion n apportant pas de changement radical dans l utilisation des locaux (ie : tertiaire, accueil d une administration), la rénovation sera ce que l on peut appeler «une rénovation douce» à l instar de l exemple ci-après de la rénovation du site de l ancienne caserne Yverdon-les bains. Dans notre cas, cela reviendrait à remettre aux normes techniques, en matière de sécurité, et d hygiène, etc. Regroupement de plusieurs entités cantonales sur le site des Casernes à Yverdon-les-Bains (Suisse) Dans le but de regrouper plusieurs entités de l administration cantonale, le conseil d Etat a décidé, en 2008, d étudier un projet de rénovation douce d un immeuble situé sur le site de la caserne à Yverdon-les- Bains. Ce projet, répond en effet au manque de surfaces des bâtiments actuels, et permet également la réhabilitation à moindre coût d un bâtiment d affectation difficile. Ce bâtiment d une surface de2400m²paraît adapté aux besoins actuels et futurs des entités de l Etat, moyennant certains aménagements. Le conseil d état a donc décidé de rechercher les possibilités techniques et financières d une rénovation douce. L intervention légère ne touche pas à la structure et permet de réhabiliter le bâtiment sous l angle du développement durable. 111

54 2 Les perspectives de reconversion 2 La rénovation lourde a- Eléments de définition Cependant la reconversion du site nécessitera peut être une rénovation plus lourde, en fonction de la nature du projet de reconversion. En effet, reconvertir un site qu il soit urbain, tertiaire ou industriel consiste à créer un trait d union entre le passé et le futur. La difficulté est donc de jongler avec le patrimoine existant à conserver, tout en acceptant de transformer le bâtiment profitant de la qualité architecturale intrinsèque, pour lui conférer un avenir, et y implanter de nouvelles activités. Malgré les difficultés que ces restructurations comportent, de nombreuses reconversions entraînant des rénovations lourdes sont en projet dans d autres départements, et celles déjà réalisées peuvent être considérées comme réussies (cf. ci-après : Saint-Die- Des-Vosges, la Caserne Aubry, Châteauroux, etc.). Réhabilitation lourde de bâtiment industriel à Saint-Die-Des-Vosges La ville de Saint-Die-Des-Vosges a souhaité procéder à la reconversion en pôle tertiaire d excellence, un ancien site industriel textile, représentant un enjeu urbain majeur, Le programme a prévu de réhabiliter et transformer le site selon deux axes : maintenir et développer l activité magasin d usine déjà présente sur le site et réaliser une réhabilitation en centre tertiaire de la partie la plus intéressante sur le plan architectural et requalifier les espaces extérieurs. En effet, m² ont été démolis et la surface disponible a été développée, ont été réalisés également des réfection de toiture et étanchéité ainsi qu une réhabilitation lourde en espaces tertiaires. Financement de l opération : M : soutien du FEDER (Fonds européen de développement économique et régional), ainsi que du FNADT (Fonds National d'aménagement et Développement du Territoire) à hauteur de 13 % chacun. 112

55 2 Les perspectives de reconversion 2 La rénovation lourde b- Exemples de reconversions La reconversion de la Caserne Aubry à Bourg-en Bresse C est en 1965 que la garnison du 1 er RTM quitte la caserne Aubry, depuis le site abandonné se dégrade un peu plus chaque jour. En 1993, la ville acquiert ce site de 3ha, mais ce n est qu en 2005 qu elle lance la réhabilitation de la caserne. Selon le maire : «devant la dégradation rapide des bâtiments, il était urgent de proposer un projet d envergure pour sauver et mettre en valeur cet ensemble architectural unique». Cependant, il s est avéré que la ville n avait pas les moyens de financer cette restauration, c est pourquoi elle a lancé un appel d offres à destination de promoteurs privés. Suite a cet appel d offre, un candidat a été retenu, et les habitants du quartier ont pu découvrir le projet «Aubry-renaissance». Ce projet prévoit la construction de 166 logements ainsi que l installation d un siège social de la Semcoda (Société d économie mixte de construction du département de l Ain). La ville de Bourg conserve, 1,5 ha du site Aubry en vue d aménager le Carré d Honneur de l ex-caserne en parc public. Financement de l opération : le budget nécessaire pour l opération est inconnu, cependant nous savons que la restauration de seulement deux bâtiments revient à plus de 12 M. La ville, n ayant pas eu la capacité de financer le projet, a lancé un appel d offres à destination de promoteurs privés pour l aménagement de la moitié du site. Le projet de reconversion de la Caserne Aubry L objectif est de conserver au maximum l existant tout en contrecarrant cette architecture militaire très rigoureuse par plus de souplesse et de douceur à travers une ligne épurée et contemporaine. Le projet de reconversion de la Caserne Aubry Source : Ville de Bourg-en Bresse 113

56 2 Les perspectives de reconversion 2 La rénovation lourde La reconversion d une friche industrielle pour l accueil d activités tertiaires 1- Le projet Chef-lieu du département de l'indre, Châteauroux est à la fois la capitale administrative et économique du Sud Berry. Suite à la fermeture de l usine SEITA en août 1998, les collectivités locales se sont interrogées sur le devenir de cette friche industrielle de plus de 2 ha située en plein cœur de la ville. En raison de sa localisation à proximité immédiate du centre ville de Châteauroux, de la gare et des réseaux de transports et de la disposition étagée des bâtiments, la Communauté d'agglomération a opté pour une restructuration complète visant à redonner une vocation économique, prioritairement tertiaire, à cet ancien pôle industriel. En 1999, après avoir racheté le site, elle a mandaté la SEMCLO, une société d économie mixte, pour la réhabilitation de l ancienne usine SEITA, alors qu un quart du site était vendu à un promoteur privé. L opération de réhabilitation vise à faire des anciens locaux de la SEITA ( mètres carrés) un centre d'affaires (renommé «Centre Colbert») avec une plateforme d accueil et des services partagés destinés à attirer des entreprises du tertiaire, et notamment un centre d'appels, avec pour objectif de retrouver au moins les 300 emplois perdus lors de la fermeture de l'usine. 2- La phase technique Le projet se décompose essentiellement en deux phases distinctes : La première phase consiste à optimiser le site afin que les bâtiments retrouvent la configuration initiale de l usine au 19ème siècle. Un effort important de dépollution (lutte contre l amiante présente dans les locaux anciens) a donc été nécessaire et les extensions du site ont aussi été traitées ou démolies, afin d obtenir un ensemble bâti cohérent. La seconde phase est la mise en place des voies et réseaux divers (installation d'un Internet à très haut débit et de liaisons fibre optique), et le renouvellement complet des infrastructures nécessaires à l implantation des nouvelles activités. En parallèle, l aménagement des espaces extérieurs prend en compte la question de l intégration paysagère. Les espaces séparant les rues des bâtiments ont été valorisés par des plantations d agrément, la réfection des façades ainsi que des toitures a également été prévues. 114

57 2 Les perspectives de reconversion 2 La rénovation lourde 3- Une initiative réussie de reconversion Ce projet de réhabilitation, est la plus importante opération économique de l agglomération castelroussine. Il a permis de viabiliser une zone sinistrée, pour l accueil d activités économiques tertiaires. L implantation de ce site à multi activités a permis de redynamiser le centre urbain de Châteauroux. Le centre Colbert héberge désormais un grand nombre d'activités : une agence de l'agence nationale pour l'emploi, des bureaux de la Caisse Régionale de l Assurance Maladie, un office notarial, un centre d'appels, un bureau de contrôle, un cabinet d'expertise comptable, deux cabinets d'études, une société de bâtiment et travaux publics, spécialisée dans les infrastructures routières et l'aménagement urbain. L opération fait partie d un autre programme plus vaste conduit à l échelle du secteur de la gare pour harmoniser une zone scindée en deux par une voie ferrée désaffectée. Le centre Colbert se situant à l extrémité de la zone représente un premier pas décisif dans le redéveloppement de Châteauroux. L'ancien pôle industriel sinistré reprend donc sa place de pôle d'emploi au cœur de l'agglomération. Financement de l opération : euros Partenaires financiers : Union Européenne (FEDER) : 37 % Maître d ouvrage : 25 % Région : 20 % Département : 9 % Autre public : 9 % L ancienne usine SEITA Les bâtiments réhabilités du centre d affaires Colbert 115

58 2 Les perspectives de reconversion 3 Conséquences sur les propositions des projets Caserne de Lauwe Bâtiments en bon état, datant de la fin du 19 ème siècle, Prédominance de surfaces de bureaux, Une surface immobilière totale disponible de m² SHON. Le parc Tastavin Bâtiments en «moyen» état, datant de l année 1700, Prédominance d équipements sportifs et culturels et d immeubles de logements, Une surface immobilière totale disponible de m² SHON. Des opportunités de reconversion Conservation du bâti existant en raison de sa richesse architecturale et historique moyennant des rénovations plus ou moins importantes : rénovation douce ou restructurations, extensions si ajouts d activités supplémentaires pour lesquelles les bâtiments existants ne sont pas adaptés. 116

59 2 Les perspectives de reconversion 3 Conséquences sur les propositions des projets Un site divisible Caserne de Lauwe Site divisible sous la forme de 3 emprises distinctes délimitées par les rues de Nazareth, du 81 ème régiment, Lakanal et l avenue de Castelnau. Stade Mixité de typologie de fonciers (espace boisé, bâti, équipements sportifs etc.) : les emprises sont composées d éléments caractéristiques différents dont il faudra impérativement tenir compte dans la réflexion de réaménagement. Possibilité d envisager le site soit sous la forme d un projet global, soit de suivre la divisibilité naturelle et de réaliser un projet pour chaque emprise. Quartier Tastavin Espace boisé classé Infrastructures sportives Espaces à réhabiliter Bâti ancien Rupture spatial du St Clément Emprises divisibles 117

60 γ Analyse d un patrimoine, d un lieu de mémoire 118

61 1 Les bâtiments de l EMSAM, un patrimoine 1 Une histoire dissociant contenu et contenant Les bâtiments de l EMSAM sont conçus selon les règles de l architecture classique, suivant un plan d hôtel en H avec une cour d honneur, un pavillon central et des ailes latérales. La composition de ces bâtiments cherchent à traduire et à afficher la puissance du propriétaire initial, le riche négociant François Farel, qui fit construire cet ensemble entre 1795 et Le domaine comprenant maison, jardin, verger et bosquet fut ensuite vendu en 1861 à l évêché pour y établir le séminaire diocésain. Confisqué en vertu de la loi de séparation de l Eglise et de l Etat en 1906, l édifice et ses dépendances sont affectés au ministère de la guerre. Le 81 ème régiment de la flamme y stationne jusqu en 1939, le nom d un de ses officiers tué le 6 septembre 1918 à Coucy le château donne son nom au quartier : le capitaine CHOMBART DE LAUWE. De 1915 à 1918 la caserne est transformée en hôpital militaire. Au cours du deuxième conflit mondial, les lieux sont occupés par un «hôpital complémentaire» puis par la milice. A la libération, la caserne redevient un hôpital. En 1946, l Etat major de l armée de terre met le quartier à la disposition du service de l intendance pour y installer l Ecole Militaire d Administration. Le 1 er juillet 1986, après 111 ans d existence dont 40 ans de présence à Montpellier, l EMA fusionne avec l école du Commissariat de l Armée de Terre implantée à Paris. Le quartier de Lauwe est alors celui «des écoles du Commissariat de l armée de terre» jusqu au 1 er juillet 2001 date à laquelle il devient «Ecole Militaire Supérieure d Administration et de Management». L histoire de ces bâtiments nous invite à qualifier ce patrimoine «de travesti», en empruntant cette expression à Louis Bergeron : «l amateur du patrimoine se trouve mystifié. Ne découvre-t-il pas en effet que le château, le palais, l hôtel ont abrité non point la résidence d un grand seigneur ou d un prince, mais toutes autres activités». Il est clairement reconnu et partagé que les sites militaires de l EAI et plus particulièrement de l EMSAM relèvent d une forme architecturale appartenant au domaine de l esthétisme et de la qualité. Gabarits équilibrés, grandes cours, parcs intérieurs, traitement des façades, voire ornementation, l EMSAM, ce bloc massif au cœur du tissu de faubourg, pourrait être qualifié de geste architectural majeur, n exprimant guère une fonction militaire, à l inverse de l EAI, où le contenant met en exergue le contenu. Enfin, cette qualité architecturale de l ensemble incite à intégrer les bâtiments de l école à l ensemble des biens, des richesses matérielles ou immatérielles qui appartiennent à une communauté montpelliéraine, qui constitue un héritage commun. L EMSAM : la caserne de Lawe 119

62 1 Les bâtiments de l EMSAM, un patrimoine 2 Mise en valeur du patrimoine L ensemble qui abrite l EMSAM appartient au patrimoine architecturale et culturel de Montpellier. Cependant, comment, suite aux départs des armées, conviendrait-il de le mettre en valeur? «Il y a donc une manière malheureuse de conserver qui, tout en sauvant les apparences, abolit le génie du lieu et les choses qu il s agit de maintenir» explique Marc Fumaroli dans la préface du livre l Utopie française essai sur le patrimoine. Il est donc évident qu il conviendra de mener une étude plus approfondie sur la chaîne patrimoniale du lieu : connaissance, étude, sélection, protection au titre de la loi sur les monuments historiques, conservation, restauration, etc. Néanmoins, à ce stade, et dans le champ de la mission confiée à DTZ Consulting, nous pouvons souligner que cet ensemble jouit d un statut particulier, au titre d une qualité architecturale évoquée, mais également d aspects techniques ou historiques. Par ailleurs, outre la valeur scientifique, cette caserne sert de repère historique et symbolique, puisque chargée d émotion esthétique. Ce patrimoine restauré, malgré le changement d usage, devra donc continuer à parler au sens et à l esprit : c est là que réside, en grande partie, toute la difficulté de la mise en valeur de ce patrimoine. Ainsi, les pistes de redéploiement d une activité, économique ou non, devront échapper à la perspective de l embaumement, en donnant une nouvelle vie à ces espaces bâtis, grâce à la rencontre d opérateurs publics et privés audacieux pour établir un programme inventif, transcendé par un architecte de talent. Il s agit donc de réhabiliter et de requalifier en faisant en sorte que le témoignage subsiste. C est pourquoi l étude des possibilités de reconversion doit être réalisée en premier, pour continuer à construire son avenir, en évitant de verser dans une muséomanie. L étude des différentes activités permettra aux futures équipes de maîtrise d œuvre de faire émerger de l intérieur ce que pourraient être les destinations des bâtiments sans modifier les rapports volumétriques originels des structures architecturales, donc en laissant des traces d un passage, quelques illusions d éternité. «Quels que soient les droits de la propriété, la destruction d un édifice historique et monumental ne doit pas être permise à ces ignobles spéculateurs que leur intérêt aveugle sur leur honneur [ ]. Il y a deux choses dans un édifice : son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire, sa beauté est à tout le monde ; c est donc dépasser son droit que de le détruire.» (Victor Hugo, Guerre aux démolisseurs, Revue des deux mondes, mars 1832). Zoom sur la reconversion du site de La Fère, la reconversion d un patrimoine de l armée L armée était présente à La Fère (02) depuis plus de trois siècles au sein de la cité. Avec la dissolution du 41 ème RAMA, c est l ensemble des 28 ha de la caserne qui devaient être réhabilités. Construit selon une architecture militaire typique du 18 ème siècle et inscrit à l inventaire supplémentaire des monuments historiques, le réaménagement de ce site présentait des contraintes forte en matière de conservation et mise en valeur du patrimoine. Le site aujourd hui accueille des activités à caractère social, que cela soit à travers des activités (Centre d Aide par le Travail) ou de l immobilier, avec la constitution d une trentaine de logements locatifs aidés. On notera donc que l aspect symbolique aura été respecté, à travers notamment la réutilisation des gabarits extérieurs qui ont bénéficier d une nouvelle perspective, assortie d une dimension sociale très pertinente. 120

63 2 L EMSAM, entre mémoire et identité 1 Mémoire choisie La fermeture du site de l EMSAM ne pose pas seulement la question de la réutilisation d un patrimoine historique, mais entraîne l ensemble des parties prenantes sur le chemin de la mémoire et de l identité. En effet, la délocalisation de l EMSAM vers la Bretagne (concomitante du déplacement de l EAI à Draguignan) signifie la fin de l histoire de l armée à Montpellier, pourtant place forte de défense, notamment depuis 1621, lorsque le roi de France Louis XIII décida de la construction d un citadelle suite à l insurrection protestante. De plus, ce site est également marqué par l histoire de la Résistance française pendant la Seconde Guerre Mondiale, comme en témoigne la présence des geôles de la milice nazie. A l aune de ces faits historiques et de l importance de l armée dans le paysage montpelliérain, il convient donc de ne pas obérer la prise en compte d un phénomène mémoriel puissant, qui témoigne d une jeu social et identitaire. A travers la reconversion de l EMSAM s élève l enjeu de la conservation d un élément d extériorisation de la mémoire. La reconversion réussit de l EMSAM revient à la volonté de faire trace, pour «empêcher que ce qu on fait les hommes, avec le temps ne s efface», ne deviennent sans nom, anonyme et sans identité. Cependant, il ne faut pas craindre le vertige du choix. Certes, il conviendra de conserver les geôles, au nom du respect de la mémoire des combattants de la liberté disparus. Néanmoins, il conviendra de ne pas verser dans la peur maladive de choisir, pour éviter ce qu Edouard Pommier appelle le «syndrome d Alexandrie», à savoir conserver pour conserver. Bien entendu, conserver beaucoup d éléments permet de rendre disponible un maximum d informations, mais cela risque de tendre vers une mémoire morte qui nous désinvestit de la tâche d être nous mêmes les dépositaires de la mémoire vivante. C est pourquoi, la conservation, nécessaire, doit être réfléchie et mise en valeur, à l instar d une procédure de reconversion : la nouvelle vie donnée aux casernes de l EMSAM constituera une sorte de liens vivants et matériels entre les générations, expression de la conscience d appartenir à une chaîne de générations successives, dont le groupe ou l individu se sent, peu ou prou, l héritier. Mémoire et identité sont intimement liés. La fonction identitaire des lieux de mémoire est explicite comme le démontre Pierre Nora : «Toute unité significative, d ordre matériel, dont la volonté des hommes ou le travail du temps a fait un élément symbolique du patrimoine mémoriel d une quelconque communauté». Lieux de mémoire et geôles Source : DTZ Consulting 121

64 2 L EMSAM, entre mémoire et identité 2 identité locale préservée Droit, devoir et besoin de mémoire. Ne pas satisfaire au devoir de mémoire, c est s exposer à la disparition, l oubli pouvant être à l origine de la perte d identité, même collective comme l indique les théories holistes. Et même si les représentations mémorielles ne sont pas partagées par tous, le besoin de se souvenir est donc réel, ne serait-ce que pour ne pas être démunis et vides, quand bien même s agit-il d un passé qui ne passe pas. Enfin, il faut avoir conscience qu il existe un risque de dénaturer cette mémoire et donc cette identité dès lors que l on fige et statufie les images d hier, de peur de les oublier. Les reconversions ont pour objectif majeur de contribuer au témoignage des identités sociales et culturelles passées, sans pour autant les durcir au point de les nécroser, en se refusant toute projection dans l avenir du lieu. La restructuration de l EMSAM consiste donc à perpétuer «une culture de la juste mémoire» selon Ricoeur, un juste équilibre entre la mémoire du passé, et le besoin d avenir. Il s agit d éviter le ressassement mémoriel qui ferait du passé une prison, l engloutissement dans un temps réel réduit à l artifice, en s autorisant à accepter le changement sans culpabiliser. Vue de l EMSAM Source : DTZ Consulting 122

65 3 L EAI, la place d un musée? Depuis une vingtaine d années se sont développés en France les principes d un tourisme culturel et d une industrie de loisirs intégrant de larges pans du patrimoine. Une étude de faisabilité ou d opportunité révélerait peut être que ce site de l EAI, bénéficiant d un poids symbolique moins fort que l EMSAM (présence des geôles notamment sur la caserne de Lauwe), pourrait intégrer le réseau des musées du territoire Montpelliérain. A l EMSAM l affecte et la mémoire, à l EAI l objectivité et la marque de l histoire : ceci se traduirait éventuellement par la conception d un centre pédagogique ou d un musée structuré autour de l équipement existant, relatant l histoire de l infanterie. Image du Louvre II,à Lens Il s agirait de présenter une collection, à la fois historique et contemporaine, constituée d équipements, de matériels et de maquettes, destinée à permettre un enseignement et à mettre en culture les armées et leurs techniques, s inspirant des récents musées techniques, eux-mêmes liés à la reconnaissance également tardive du patrimoine industriel. Débats/idées Un musée de l armée à Montpellier, une annexe des Invalides? A l instar du Louvre qui lance une annexe sur Lens ou encore le Centre Pompidou qui ouvre Beaubourg II à Metz, pourquoi les acteurs locaux ne militeraient-ils pas en faveur de la création d une antenne du Musée de l armée hébergé dans l Hôtel des Invalides? Implanté dans l'hôtel national des Invalides, prestigieux édifice du 17 ème siècle qui fut fondé par le roi Louis XIV pour recueillir les soldats blessés, les convalescents et les invalides, le musée de l'armée rassemble de nombreux chefs-d'œuvre de l'art militaire de la période médiévale à nos jours, notamment une collection d'armes et d'armures, des modèles réduits d'artillerie, un riche fonds de portraits et de scènes de batailles, ainsi que les souvenirs historiques et les uniformes des armées de l'ancien régime jusqu'aux deux conflits mondiaux du 20 ème siècle. Vue du Centre Pompidou II, à Metz Un nouveau musée de l armée, à Montpellier? 123