2.Diagnostics urbain et immobilier analyses des contraintes et des atouts à intégrer

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1 2.Diagnostics urbain et immobilier analyses des contraintes et des atouts à intégrer 59

2 Répertorier les potentialités du site en dressant un premier état des lieux Derrière l enjeu économique et social d une reconversion se dresse également l enjeu immobilier et foncier. Ce dernier est d ailleurs le support du premier. C est pourquoi il est fondamental d analyser de manière approfondie les contraintes et les opportunités offertes par les sites des écoles en tenant compte de leurs environnements immédiats. Ce diagnostic vise à obtenir : une évaluation des atouts et de la dimension symbolique des sites, un repérage des contraintes majeures ; plus elles auront été détectées tôt, intégrées à la réflexion et partagées en amont, meilleures seront les chances de succès, une identification du potentiel de reconversion. Les analyses ne doivent pas uniquement se restreindre au site, mais élargir la focale à l ensemble de l environnement urbain : c est le passage obligé du diagnostic urbain. L étude devra prendre en compte les éléments suivants : les infrastructures et les déplacements, les composantes des tissus urbains environnants. Cette dimension urbaine ne doit pas être oubliée, quand bien même le principal enjeu revêt une dimension économique. Ainsi, il ne faut pas limiter l étude à l analyse des facilités, mais au contraire ouvrir le spectre très largement vers le volet urbain, pour conforter l insertion de ces sites hermétiques au reste de la ville. Cette analyse large est primordiale car elle sera le support des solutions envisageables. Pour obtenir ces résultats et ainsi asseoir des bases contraintes, un cadre patent pour les futures stratégies de reconversion, il convient d analyser les points suivants : la localisation des sites ; analyse qui permet d orienter des choix de reconversion, la configuration des sites, l ensemble immobilier (dans la limite des contraintes de temps à passer), les surfaces foncières à valoriser. 60

3 A La dynamique urbaine montpelliéraine : aménagement et projets de territoire 61

4 1 Les marchés immobiliers 1 Leurs dynamiques Le système productif de l agglomération est principalement tertiaire et se caractérise par une offre structurée autour de parcs d activités comme nous l avons vu précédemment. Thématisés par secteur, ces pôles économiques se développent suivant un axe Est/Ouest pour la partie industrielle et Nord/Sud pour la partie technologique, santé et université. Concernant le développement des entreprises, leur parcours résidentiel suit une offre structurée d incubateurs d entreprises et de pépinières à proximité des instituts de Recherche & Développement et des grandes entreprises localisées au niveau des parcs d activités. A Le marché de bureaux au premier semestre 2008 : une baisse de la demande placée, mais un volume de demande exprimée élevé et une production neuve abondante. Concernant le volume de demande placée, un léger repli a été observé au début de l année par rapport à 2007 : m² ont été placés au 1 er semestre 2008, dont 83 % en location, contre m² à la même période en Ce repli est non pas dû à une diminution du nombre de transactions mais à une focalisation des transactions sur les petites surfaces. Ainsi, 36% du nombre de transactions concernent des bureaux d une surface inférieure à 100 m². Les services aux entreprises constituent l activité la plus représentée (48,7% du nombre de transactions et 46,2% des surfaces). Néanmoins, l important volume de demandes devrait permettre un rattrapage au second semestre. En effet, malgré un contexte économique morose, le volume des demandes exprimées au cours du premier semestre 2008 est presque aussi important que sur l ensemble de l année De m² pour l ensemble de l agglomération, elle est de m² en centre-ville (source : Atisreal). L offre disponible à un an au premier semestre 2008 est de m² et demeure stable malgré un volume important d opérations neuves venues alimenter le marché ( m²). Le neuf concerne plus du quart du nombre de transactions ( 26,9%) pour le premier semestre 2008 et 29,9 % des surfaces placées. L offre de seconde main a en effet diminué au premier semestre, ne correspondant souvent plus aux standards recherchés en regard des immeubles neufs HQE (source : Atisreal). Comparativement à la qualité de l offre proposée, les valeurs locatives restent encore relativement peu élevées : ainsi, le prix moyen au m² loué s établit à 134 dans le neuf et à 107 pour les bureaux de seconde main (source : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise). Quelle conclusion pour les sites de l EAI et de l EMSAM? Le marché montpelliérain présente une capacité d absorption qui reste faible avec une production annuelle de / m². Par ailleurs, dans le cadre de développement d activités tertiaires sur les sites de l EMSAM ou de l EAI, il est important de noter que m² de projets tertiaires sont déjà en cours de réalisation pour les trois prochaines années. Ces projets sont localisés principalement en périphérie ou sur le parc d activité Eurêka. Cependant, au regard des évolutions en matière de Haute Qualité Environnementale, la part d immeubles neufs est en augmentation et cette progression risque de continuer. Enfin, le développement d une offre de bureau localisée plus près du centre-ville, complémentaire de celle développée en périphérie en lien avec le développement de transports en commun reste envisageable pour les sites de l EAI ou de l EMSAM et peut constituer une opportunité intéressante pour créer une nouvelle demande (immobilier d entreprises à destination de PME en développement ou de sièges sociaux régionales d entreprises nationales ou mondiales). 62

5 1 Les marchés immobiliers 2 Les perspectives foncières et les principales localisations B Les locaux d activité et entrepôts, une pénurie d offre La politique de développement local, plus favorable au secteur tertiaire, freine la création de locaux d activités et d entrepôts, secteurs jugés peu générateurs d emploi. Il en résulte un stock immédiat insuffisant en comparaison des besoins exprimés, le volume de demande placée pour les locaux d activités étant supérieur, au premier semestre 2008, à celui de la moyenne semestrielle depuis Le prix moyen du m² loué pour les locaux d activité s élève à 65 pour les locaux de seconde main et à 84 pour les locaux neufs. Ces valeurs locatives sont en augmentation par rapport à En ce qui concerne les entrepôts, le prix moyen au m² loué est de 37 en seconde main. C Le foncier : une baisse des transactions par rapport à 2007 Le nombre de transactions, ainsi que leur superficie est en diminution par rapport à 2007 ( m² en 2008 par rapport à m² en 2007) mais reste supérieur par rapport au niveau de Le prix moyen du m² de terrain à Montpellier s établit à 66 (source : Observatoire de l immobilier et du foncier d entreprise) : cette moyenne est tirée vers le haut par le secteur Sud de la ville dans lequel se réalisent les transactions les plus élevées. D Localisation des transactions Peu de transactions sont enregistrées à l Ouest, elles se concentrent essentiellement au Sud et à l Est que ce soient pour les bureaux, les locaux d activités ou les entrepôts. De même, aucun foncier n a été acquis sur la zone Ouest depuis Néanmoins, d ordinaire en retrait, la zone Ouest enregistre, sur ce semestre, son plus haut niveau depuis 2005 avec 5,9% du total des surfaces placées. Pour la première fois, une vente de bureau (en seconde main) est enregistrée dans la zone. Vers un développement de locaux d activité sur le site de l EAI L agglomération enregistre une forte pénurie concernant l offre en entrepôts. Cependant, tandis que la demande concerne à la fois des surfaces supérieures à m² et aux alentours de 2 000/2 500 m², il semble peu opportun de développer de telles activités sur les sites au regard de leur situation urbaine. Néanmoins, le site de l EAI au vue de sa configuration et des activités actuelles pourrait être l occasion de développer sur une partie de l emprise des activités d entreposage, d assemblage ou de petites fabrications en lien avec l économie urbaine et à destination d une activité artisanale (second œuvre en bâtiments, artisanat d art, menuiserie, ébénisterie, serrurerie, ). 63

6 2 Les projets structurants 1 Les projets d aménagement A Les projets d aménagement à l échelle de la ville : 1- La politique d aménagement La ville entend adopter une démarche développement durable, traduite par une volonté d organiser l espace, de préserver l environnement et de densifier le tissu économique. Cette politique volontariste est menée au travers d actions pour rechercher et développer les équilibres assurant la pérennité du développement de la ville. EMSAM 2- Les opérations d urbanisme, le développement de quartiers mixtes La ville de Montpellier porte une dizaine d opérations d aménagement de nouveaux quartiers : le secteur port Marianne, l opération de renouvellement urbain du quartier Saint Roch, les secteurs Ovalie et des Grisettes à l Ouest, le quartier Malbosc au nord à proximité du parc Euromédecine. EAI Ces opérations présentent des caractéristiques communes concernant la mixité des programmes et une desserte en transports en commun (tramway). D une superficie allant de 8 ha à 40 ha, les programmations de ces nouveaux quartiers combinent logements, activités et bureaux, espaces verts et équipements publics (groupes scolaires, complexe sportif, théâtre, crèches, centre culturel, ). 3- Des projets spécifiques Une programmation commerciale et de loisirs innovante est développée sur le pôle Odysseum village ludique, loisirs urbains et achat-plaisir fun shopping. Les nouveaux quartiers aménagés par la SERM Une localisation des projets principalement sur le secteur Port Marianne au Sud /Est de la Ville Source : SERM 64

7 2 Les projets structurants 2 Transport et urbanisme Le projet Arche Jacques Cœur s'inscrit dans le développement urbain de la place Ernest Granier, en tant que futur pôle d'affaires de m² et point de rencontre stratégique entre les différents quartiers de Port Marianne réalisés ou en cours de réalisation. La ville de Montpellier se tourne donc plus particulièrement vers la mer avec le développement du quartier Port Marianne. Dans ce contexte d aménagement, les sites de l EAI et de l EMSAM sont donc éloignés du périmètre d aménagement de ces nouveaux quartiers et des nouvelles centralités créées à l échelle de la ville. Cependant, comme nous le verrons dans les pages suivantes, ces sites représentent des opportunités : de réinvestir des emprises, situées à proximité du centre-ville, restées jusqu à présent à l écart des projets d aménagement de la ville. de développer de nouvelles centralités locales ou des aménagements en continuité avec les projets de leurs quartiers. B La mission Grand Cœur de Ville Restructuration du centre-ville et renforcement de la centralité de la ville. Les problématiques : habitat, mixité sociale, cadre de vie. Les objectifs de l opération : rendre le centre-ville agréable et confortable, rendre le centre disponible, utile et accessible. L EMSAM se situe dans le périmètre de la mission Grand Cœur. C Les projets de transports 1- Le contournement LGV Nîmes Montpellier et la création d une nouvelle gare TGV dans le quartier Port Marianne La nouvelle gare TGV qui s inscrit dans la construction du futur nouveau tronçon TGV entre Nîmes et Perpignan se situera, selon le Schéma de Cohérence Territoriale (Scot), au sud d Odysseum dans le quartier Méjanelles-Pont-Trinquat. Pour en faciliter l accès, la gare sera desservie par la ligne 1 du tramway qui sera en conséquence prolongée jusqu à Lattes. Cette ligne 1 pourrait dans le même temps disposer d un arrêt à l aéroport établissant ainsi un interconnexion entre les transports en commun. Enfin, il est prévu que la gare s intègre dans la création d un nouveau quartier qui accueillerait près de habitants. Le développement de ces projets de transports à l échelle nationale voire européenne est une opportunité de plus pour la ville et l agglomération qui confirme sa position géostratégique de «territoire de flux» ouvert sur le monde et représente un facteur d attractivité pour de nouvelles entreprises. 2- Une quatrième ligne de tramway Une quatrième ligne de tramway est en cours de réflexion pour desservir l Ouest de Montpellier. De quatre à six kilomètres, cette demi-ligne devrait partir de la gare Saint Roch et s arrêter devant le nouveau stade de rugby Yves-du-Manoir. En irriguant les quartiers de Figuerolles, La Chamberte, Montpellier Village et Val de Croze, la ligne devrait traverser le site de l EAI et représenterait une opportunité importante pour desservir la zone en transports en commun. Dans un communiqué au Moniteur, Georges Frêche, président de l agglomération, a annoncé sa volonté de mettre en service la ligne en même temps que la ligne 3 en

8 2 Les projets structurants 3 Le plan campus Le diagnostic réalisé dans le cadre du plan Campus met en évidence les points suivants. Le campus se développe à l échelle de la ville et représente un atout incontestable en termes de durabilité et de mixité urbaine. Ce quartier délimité par le périmètre ci-contre constitue un contrepoids à la fois réel et potentiel à l axe métropolitain de la mer (quartier Port Marianne). Il est fortement marqué par la présence de l université. L ensemble du foncier supportant les établissements hospitaliers, universitaires et de recherche ainsi que la caserne militaire de l EMSAM totalise au sein du quartier campus environ 370 hectares et occupe 43% du secteur d étude. Néanmoins, une cohésion est à créer au regard de la faible structuration et de la lecture difficile de sa logique global de fonctionnement. Bénéficiant d une bonne accessibilité générale, l offre en logements est de logements répartie comme suit : Parc public : CROUS notamment avec 6864 places. Parc privé : 4000 logements opérateurs locaux et 2600 résidences de services. Une planification d ici 2012 de 3000 logements étudiants supplémentaires est envisagé. L EMSAM peut représenter une opportunité pour développer un pôle de services aux étudiants (hébergement, pôle culturel, services associatifs,..). Opération Camus, étude de structuration urbaine du quartier hôpitaux facultés, Source : Antoine Garci-Diaz, archeitect-urbaniste 66

9 Synthèse Quel positionnement pour l EAI et l EMSAM? Les opportunités issues de l offre territoriale Une dynamique des marchés immobiliers d entreprise qui pourrait être favorable au développement d une offre complémentaire à celle développée sur les parcs d activités (centre d affaire, immobilier d entreprise à destination de PME en développement ou de sièges sociaux régionales pour des entreprises nationales ou internationales ). Une pénurie de locaux d activités et d entrepôts. De nombreux projets d aménagement qui traduisent le dynamisme de la Ville et de l Agglomération et qui mettent en œuvre des objectifs de mixité en termes de programmation et de desserte par les transports en commun. Des projets de transports au niveau national (projet LGV) qui vont renforcer la position stratégique de l agglomération à l échelle du bassin méditerranéen et en faveur du développement de nouvelles activités. Spécificités pour l EMSAM Réinvestir un patrimoine bâti et un site remarquable par une programmation spécifique. Développé un concept programmatique : qui répondent aux enjeux de développement de la ville dans cette partie de Montpellier, qui s inscrivent en continuité des projets menés dans le cadre de la mission Grand Cœur. Spécificités pour l EAI Une réflexion à mener en termes de reconquête urbaine au regard de la taille de l emprise et de sa situation géographique. La possibilité de développer sur cette emprise un nouveau «morceau de ville», en lien avec des projets connexes au site : requalification de l avenue de Toulouse, axe structurant à l échelle de la ville, création d une quatrième ligne de tramway, desservant directement le site. 67

10 B La place de l EAI dans cette dynamique urbaine 68

11 α Diagnostic urbain 69

12 1 L EAI et la ville 1 Une structure urbaine peu lisible Le site de l EAI est situé dans le quartier Estanove en périphérie du centre de la ville de Montpellier, Entre la route de Lavérune, au nord et la route de Toulouse, au sud-ouest, le quartier Estanove s est développé autour des deux domaines militaires, la Caserne Guillaut et le Parc Montcalm, non seulement très refermés sur eux-mêmes mais également hermétiques à l environnement extérieur. Situé dans une zone intermédiaire, entre le cœur de ville et les zones d activités en périphérie lointaine, ce quartier s est en effet développé de manière aléatoire au fil des années, Durant les trente dernières années, cette partie du territoire s est urbanisée au rythme des opportunités foncières mêlant sans cohérence lotissements de villas individuelles et quelques ensembles collectifs. Il en résulte alors une structure urbaine d ensemble aujourd hui peu hiérarchisée qui présente peu de repères urbains structurants. Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI au sein du quartier Estanove 70

13 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer Le quartier Estanove est un infra-quartier, il est un des composants du quartier de la Croix d argent, Les quartiers Croix d argent, Mosson, Cévennes, Hôpitaux Facultés et Près d Arènes sont : «les quartiers nés de l urbanisation développée dans les années sous le poids d une pression démographique particulièrement forte» (source PLU), Ces quartiers se sont donc construits autour de deux grandes tendances : Une ségrégation rigoureuse des fonctions localisant sites universitaires, de recherche et hospitaliers au nord, zones industrielles au sud, habitat locatif social largement localisé à l ouest, Un développement urbain organisé en dehors de ces zones spécifiques d aménagement urbain où se côtoient sans cohérence apparente immeubles collectifs et maisons individuelles, où les espaces publics étaient et sont encore parfois sous-dimensionnés et les équipements en nombre insuffisant. Source : DTZ Consulting Les sites universitaires, de recherche et hospitaliers au Nord Les zones industrielles situées au sud de Montpellier 71

14 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer En effet, cette urbanisation rapide et mal contrôlée s est étendue largement au Nord-Ouest du centre ville. Elle a abouti à la formation de quartiers qui, d après le PLU, se révèlent être peu structurés, peu propices à l affirmation d une identité qui développe le sentiment d appartenance chez les habitants. C est pourquoi depuis quelques années, la politique engagée par la ville travaille au renforcement de l identité de chaque quartier. Aujourd hui, cette problématique rencontrée par ces quartiers fait partie intégrante des orientations formulées par le PADD. Celles-ci consistent en effet à : Projet de la place Albert Premier Source : PLU Embellir les espaces publics et à réaliser de nouveaux équipements de proximité, Engager des opérations de renouvellement urbain, Traiter les espaces publics majeurs de la ville. Source : PLU Le parc Emmanuel Roblès 72

15 1 L EAI et la ville 2 Une identité du quartier à renforcer Le développement de l urbanisation de la ville de Montpellier est organisé préférentiellement au centre ainsi qu aux extrémités de la ville comme l illustre très clairement la carte ci-dessous. Cependant, il existe une autre opportunité que Grand Cœur ou les zones d activité en périphérie, à savoir le développement des quartiers intermédiaires qui jusqu à présent ont été quelque peu oubliés, comme le quartier Estanove. Ces quartiers ont un réel potentiel, dotés de plus, de nombreux équipements susceptibles de créer une attraction nouvelle tels que : le nouvel hôtel de ville, l Office départemental des sports de l Hérault et la bibliothèque départementale, le nouveau grand stade de rugby Yves du Manoir, l aquarium à Odysseum, l aménagement du domaine Bonnier de la Mosson etc. L implantation de ces nouveaux équipements structurants forme à l échelle de la ville une sorte de croissant de renouvellement urbain. Le site de l EAI se situe dans la zone du croissant de régénération urbaine et constitue donc un gisement foncier et une opportunité de développement important. 73

16 2 L EAI dans son quartier 1 Au cœur d un tissu résidentiel omniprésent L ensemble du quartier de la Croix d Argent est à dominante résidentielle. L avenue de Toulouse structure le quartier du Nord au Sud. Les quartiers résidentiels sont principalement localisés au nord de la voie rapide (avenue de Vanières / Boulevard Paul Valéry / avenue du Colonel A. Pavelet). Source : DTZ Consulting En effet, entre l avenue de Toulouse et la voie ferrée se trouve de l habitat à dominante collectif mais également une part d habitat individuel. Ce secteur est nouvellement desservi par la ligne 2 du tramway. Concernant le site de l EAI, le parc Montcalm et la caserne Guillaut forment des enclaves, le quartier Lepic est quant à lui à dominante d habitat individuel. Zones urbaines denses Zones habitation Le site de l EAI est refermé sur lui même notamment en raison de la faible densité de sa structure urbaine marquant d autant plus la rupture avec son environnement extérieur. 74

17 2 L EAI dans son quartier 2 Un site enclavé Le site de l EAI n est pas intégré dans son territoire, du fait de l activité militaire : l usage du site entraîne une urbanisation moins dense, le caractère «défense» oblige l aspect hermétique du lieu, Au sein de son quartier, le site constitue une enclave, il n est pas en lien avec l extérieur, Ce site vit en totale autarcie mais représente un gisement foncier important à l échelle du quartier, Il possède également des équipements sportifs importants lesquels sont utilisés parfois par un public autre que militaire, ce qui ouvre des potentialités d ouverture au territoire environnant et de création d une trame urbaine structurante. Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI, une enclave au sein du quartier Estanove 75

18 2 L EAI dans son quartier 3 dessiné par des axes structurants Le site de l EAI est entouré d axes structurants forts parmi lesquels l avenue de Toulouse, la route de Lavérune, l avenue de Vanières et l avenue de la liberté, La rue des chasseurs coupe le site en deux, créant une divisibilité, avec d un côté la caserne Guillaut et Lepic constituées principalement d immeubles de logements et bureaux et de l autre le parc Montcalm avec ses équipements sportifs, Cette divisibilité est destinée à être renforcée par la venue de la ligne 4 du tramway qui créera un corridor permettant au site de bénéficier des opportunités du «réinvestissement urbain», priorité du PADD (notion consistant à construire ou reconstruire sur les espaces urbains existants, soutenant la volonté d intensifier et hiérarchiser les développements urbains) Néanmoins, le projet de la ligne 4 n étant pas encore réalisé, on remarque la présence de la ligne 2 du tramway à 500 mètres du site, cette dernière peut être utilisée comme moyen transitoire de desserte du quartier en attendant la réalisation de la ligne 4. Corridor du tramway Source : Ville de Montpellier Le site militaire de l EAI, doit bénéficier du «réinvestissement urbain» selon les priorités du PADD, grâce au corridor du tramway prévu par le projet de la ligne 4. 76

19 2 L EAI dans son quartier 4 vers un réinvestissement urbain par le tramway Réinvestissement urbain Priorité du PADD, leréinvestissement urbain concerne au moins un tiers des développements à l échelle communautaire, Le SCOT identifie des espaces prioritaires de réinvestissement urbain localisés le long des corridors de tramway et autour des centres villageois, Cet objectif implique d optimiser les espaces urbains bénéficiant d une forte valeur de localisation en appliquant des règles d urbanisme incitatives, adaptées au renouvellement qualitatif du bâti, Il implique également de poursuivre une politique volontariste de rénovation urbaine de certains quartiers comme le quartier Estanove, afin d y renouveler l offre résidentielle. Exemples de réinvestissement urbain dans le corridor du tramway Source : SCOT 77

20 2 L EAI dans son quartier 5 Le réinvestissement du site : des enjeux urbains Les enjeux Les perspectives Anticiper les évolutions de la trame viaire avec l'arrivée de la ligne 4 du tramway envisagée le long de la rue des chasseurs, Produire une morphologie urbaine de qualité s'appuyant à la fois sur une plus grande compacité et une mixité fonctionnelle. Maintenir et mettre en valeur les espaces communs (espaces verts, zones sportives et de loisirs, espaces de transition, ) considérés comme des éléments de liaison : entre les différents éléments de programme fonctionnel (logements, commerces, services), entre les aménagements réalisés aujourd'hui et les réserves et anticipations pour demain. Réinscrire ce quartier dans la ville par : la valorisation d'axes inter quartiers, la réintroduction de la variété des occupations. Renouer avec l environnement urbain immédiat : la création de voies de dessertes internes en lien avec le tissu urbain environnant et les axes de communication structurants, Promouvoir une mixité des usages pour rendre le site accessible à tous. 78

21 2 L EAI dans son quartier 6 Conséquences sur les propositions des projets Un site situé en milieu urbain Développement d un nouveau quartier. Réinvestissement d une emprise foncière, constituant jusque là une enclave. Une emprise d envergure Un projet d aménagement conséquent à l échelle de la ville. Une divisibilité du foncier à envisager en lien avec la conservation des équipements (équipements sportifs, bâtiments spécifiques ). Un projet de tramway Restructuration du maillage viaire au sein du site en lien avec l arrivée de la ligne 4 du tramway. Constitution autour des stations d une nouvelle centralité urbaine. Développement de projets d envergure. 79

22 β Diagnostic immobilier mutabilité des espaces 80

23 Introduction méthodologique Méthodologie de l analyse Comment analyser l ensemble immobilier? Potentiel immobilier Potentiel foncier mobilisable Les bâtiments «typés» Les bâtiments «symboliques» Analyse du site par le bâti Les bâtiments «vétustes» Les bâtiments «indéterminés» 81

24 Introduction méthodologique Les différents types de bâti Les bâtiments typés Les typologies de bâtiments sur le site de l EAI Les locaux spécifiques, les locaux techniques ainsi que certains bâtiments de bureaux et logements font partis des bâtiments «typés» : certains bâtis s avèrent adaptés à une utilisation future particulière : tertiaire, industrie, stockage, logistique, logement, voire démolition s ils sont inutilisables. Les bâtiments vétustes 0 Ces bâtiments, qui induiraient des coûts de réhabilitation trop élevés, peuvent être démolis, ce qui permet de libérer le site en vue de créer une charge foncière potentielle. Les typologies de bâtiments sur le site de l EMSAM Les bâtiments symboliques La valeur patrimoniale, architecturale ou symbolique très forte de certains bâtiments conduits à les conserver. Leur réhabilitation entraine parfois un coût important, souvent supérieur à celui d une construction neuve. Mais parce qu ils sont des traces de la mémoire du site, il sera souhaitable de les conserver et de les mettre en valeur dans le cadre du projet général de reconversion. 82

25 1 Les potentialités du bâti 1 Les bâtiments typés Les bureaux et logements : bâtiments instruction, commandement, et logements (EAI) Opportunités Bâtiments à SHON importante : de 500 m² à m². Contraintes Les implantations les plus récentes datent de Immeubles mixtes pouvant servir de bureaux, open space, salles de classe, magasins, ateliers, logements etc. 83

26 1 Les potentialités du bâti 1 Les bâtiments typés Le bâtiment multimédia, le centre médical et le cinéma (EAI) Le bâtiment multimédia Désignation Opportunités Contraintes Bâtiment neuf : construit en 2003, SHON importante : m², Bâtiment à usage spécifique : cours, salles informatiques etc., Bâtiment multifonctionnel : Salles de cours, amphithéâtre, bibliothèque, A proximité d une zone inondable, Le centre médical Bâtiment récent : Bâtiment spécifique : service médical, Le cinéma Usage multiples : conférences, cinéma etc. Difficulté d utilisation autre qu un local médical. Date de 1966 en «moyen état», à rénover. 84

27 1 Les potentialités du bâti 2 Les bâtiments symboliques Les musées (EAI) Désignation Les musées (EAI ) Valeur symbolique, Commentaires SHON importante : m² pour le musée de l EAI, Musée : bâtiment en «bon état», La chapelle (EAI ) Chapelle EAI datant de 1977, Valeur symbolique «religieuse», Bâtiment en «bon état». 85

28 2 Les perspectives de redéploiement 1 Elément cartographique On remarque que le secteur à restructurer est principalement situé sur la caserne Guillaut, laquelle est composée essentiellement d immeubles de bureaux et de logements à grande surface : Ces immeubles à rénover sont des immeubles de logements assez anciens, datant en effet de 1912 ; Quant aux secteurs à développer, ceux-ci concernent la caserne Guillaut mais également le Parc Montcalm et sont composés essentiellement de locaux «spécifiques», c est à dire de locaux à usage exclusivement militaires tels que les bâtiments instruction ou la ciblerie, mais également de locaux techniques tels que le transformateur ou la station carburant : Ce sont donc des bâtiments difficilement aménageables pour une autre utilisation que militaire ou technique. Concernant le parc Montcalm, celui-ci possède des possibilités de reconversion grâce : à la présence d équipements sportifs (stade), culturels (bâtiment multimédia), ainsi que d une zone humide constituant une opportunité en termes d aménagement de zone de loisirs et paysagère. Source : Ville de Montpellier 86

29 2 Les perspectives de redéploiement 2 Mutabilité des espaces Zone à restructurer : m² SHON Bâtiments à rénover : m² SHON La zone à restructurer : réutilisation du bâti existant Typologie de bâtiments Logements : m² SHON Bureaux : m² SHON Equipements culturels : m² SHON Local technique : 666 m² SHON Ateliers : 744 m² SHON Typologie de bâtiments Logements : m² SHON Cinéma : 956 m² SHON Bâtiments à réhabiliter La zone à restructurer concerne le centre de la caserne Guillaut, et plus précisément les immeubles de logements et de bureaux. Le bâti de cette zone est utilisable pour une reconversion du site, les bâtiments sont assez anciens (1912), ce sont des immeubles de grandes surfaces et en bon état, ce qui n entraîne pas les coûts importants d une restructuration lourde, Les bâtiments à réhabiliter sont essentiellement des logements, nécessitant des travaux de rénovation en raison de contraintes techniques et réglementaires. Ces contraintes conduisent à repenser et réadapter ces ouvrages existants, Par ailleurs, dans cette zone se trouvent deux bâtiments à valeur symbolique forte, la chapelle et le musée de l EAI, ils représentent la mémoire du site et pourraient être conservés et mis en valeur dans le projet de reconversion. Reste à déterminer le concept ad hoc. Zone à restructurer 87