Aire Urbaine de Toulouse : les chiffres 2006 du logement neuf Agir ensemble pour répondre aux besoins de logement pour tous Jeudi 24 Mai 2007- Centre de Congrès Pierre Baudis - Toulouse 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 1
Les informations disponibles dans la base de données de l Observer Immobilier Toulousain Une enquête trimestrielle très exhaustive permettant une saisie de l offre initiale, puis des transactions et des mises en location, lot par lot. Désormais, 5 années en base de données, de 2002 à 2006. Une base de données pour l instant unique en France, recensant la production de logements neufs en programmes structurés dans sa presque intégralité : construction individuelle en lotissements aménagés, promotion immobilière en accession et en investissement locatif, logement locatif social PLS et PLUS (et financements assimilés). 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 2
Périmètre : L Aire Urbaine de Toulouse, 22 EPCI intégrées, 342 communes, 965.000 habitants Une grande diversité de marchés immobiliers pour chacune des 3 communautés d agglomération de l Aire Urbaine de Toulouse Toulouse (Ville Centre) : Grand Toulouse : 390.000 hab. 583.000 hab. 25 communes 11 en 2ème Couronne 1ère Couronne : 19 communes, 180.000 hab. 2ème Couronne : 53 communes, 192.000 hab. Pôle urbain (1ère et 2ème cour. + Toulouse) : 762.000 hab. Sicoval : 58.000 hab. 36 communes 5 en 1ère Couronne 10 en 2ème Couronne 21 en 3ème Couronne Muretain : Couronnes Périurbaines 3ème Couronne : 85 communes, 98.000 hab. 4ème Couronne : 184 communes, 105.000 hab. 24 mai 2007 59.000 hab. 14 communes Portet/Garonne en 1ère Couronne 8 en 2ème Couronne 5 en 3ème Couronne Sources : INSEE RGP 1999 (valeurs arrondies) Observer de l Immobilier Toulousain Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 3
Le marché de la promotion immobilière de l Aire Urbaine de Toulouse Année 2006 Alexandra François Cuxac Présidente de l Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 4
Un niveau de stock à surveiller de près Activité de la promotion immobilière Aire Urbaine de Toulouse 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2002 2003 2004 2005 2006 Mises en vente 4194 4316 4560 6206 6894 Ventes 4017 6 851 4 385 5 466 5 072 Stock disponible 3634 1099 1274 2014 4156 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 5
Augmentation de l offre sur le Grand Toulouse et des ventes sur le Sicoval Activité de la promotion immobilière Grand Toulouse Activité de la promotion immobilière SICOVAL 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2002 2003 2004 2005 2006 Mises en vente Ventes Stock disponible 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 Mises en vente Ventes Stock disponible Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 6
Maintien de la tendance vers une activité se concentrant dans le pôle urbain Ventes en promotion immobilière par secteur 100% 90% 80% 91% 71% 82% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 9% 29% 18% 10% 0% 2003 2005 2006 Pôle urbain Couronnes périurbaines Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 7
Vers un équilibre progressif entre propriétaires-occupants et investisseurs sur le pôle urbain Assise Invest. 12% Assise Occ. 18% 2003 Assise Occ. 35% 2005 Debout 42% Assise Occ. 50% 2006 Debout 28% Debout 70% Assise Invest. 23% Assise Invest. 22% Ventes 2006 Dont invest. Pôle urbain 4077 (80%) 50% Couronne périurbaine 995 (20%) 80% Ensemble Aire Urbaine 5072 (100%) 56% Remarque : ne sont pas intégrées ici les ventes en bloc. Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 8
Une part des ventes en ZAC toujours en baisse sur le pôle urbain Part des secteurs aménagés dans les ventes 90% 80% 70% 60% Sicoval 50% 40% 30% Grand Toulouse 1ère et 2ème couronnes 20% 10% Toulouse 0% 2002 2003 2004 2005 2006 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 9
Prix/m² : maintien de la hiérarchie entre territoires, une forte valorisation des deux premières couronnes Evolution des prix/m² habitable des logements neufs disponibles 3 300 3 200 3 100 3 000 2 900 2 800 2 700 2 600 2 500 2 400 2 300 2 200 2 100 2 000 1 900 1 800 Toulouse 1ère et 2ème couronnes Couronne Périurbaine 2002 2003 2004 2005 2006 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 10
Toulouse : un maintien des gammes intermédiaires 8% 11% 10% 3% 15% 23% 27% 21% > 5400 36% 29% 57% 51% 48% 4200-5400 3600-4200 3000-3600 2700-3000 2400-2700 35% 27% 15% 14% 11% 12% 7% 7% 7% 4% 1% 2% 3% 2003 2004 2005 2006 Stock 1T2007 disponible 2100-2400 1800-2100 < 1800 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 11
1 ère et 2 ème couronnes : poursuite de la tendance vers les gammes supérieures 6% 9% 2% 4% 15% 10% 22% 17% 29% 28% 39% > 5400 25% 4200-5400 50% 25% 28% 29% 23% 3600-4200 3000-3600 2700-3000 2400-2700 25% 2100-2400 1800-2100 21% 20% 4% 20% 7% 10% 17% 7% < 1800 2003 2004 2005 2006 Stock 1T2007 disponible Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 12
Pôle Urbain : en 2006, 420 logements sociaux vendus par les promoteurs en opérations mixtes aux bailleurs sociaux et à la Foncière Logement 300 250 Bailleurs sociaux 200 150 100 50 0 Foncière Logement 2004 2005 2006 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 13
Le marché du lotissement de l Aire Urbaine de Toulouse Année 2006 François Rieussec Président du SNAL 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 14
Un volume de vente stable Activité du lotissement aménagé Aire Urbaine de Toulouse 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 2002 2003 2004 2005 2006 Mises en vente 1 203 1 297 974 1 357 916 Ventes 1238 1 266 1 230 1 221 1 125 Stock disponible 504 535 279 415 347 Part en lotissement 32% 34% 33% 39% 36% 51% 48% 45% 42% 39% 36% 33% 30% Maisons commencées 4846 5016 5091 4611 4502 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 15
Un ralentissement de la hausse des prix des lots, sauf en 1 ère couronne Evolution des prix unitaires des terrains vendus 180 000 1ère cour. 160 000 Toulouse 140 000 120 000 100 000 2ème cour. 3ème cour. 80 000 60 000 4ème cour. Moyenne Aire Urbaine 40 000 20 000-2002 2003 2004 2005 2006 Prix moyen 65.200 71.300 90.500 106.800 107.200 Prix global d une maison et son terrain : Primo-accédant : 90 000 (terrain 800m² 4 couronne) + 110 000 (maison 100m²) = 200 000 (2.000 /m²) Haut-de-gamme : 160 000 (terrain 1200m² 1 couronne) + 165 000 (maison 150 m²) = 325 000 (2.170 /m²) Remarque : données 2006 de Toulouse non-significatives en raison d un volume très faible Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 16
Le marché du terrain s oriente vers les Couronnes périurbaines 40% 30% 20% 10% 0% Toulouse 2006 : 35 ventes 6% 8% 6% 4% 3% 2002 2003 2004 2005 2006 40% 30% 20% 10% 0% 2 ème couronne 30% 25% 32% 30% 26% 2002 2003 2004 2005 2006 2006 : 343 ventes 3 ème couronne 40% 37% 30% 30% 30% 25% 25% 20% 10% 40% 30% 20% 10% 0% 1 ère couronne 2006 : 51 ventes 10% 12% 9% 10% 5% 2002 2003 2004 2005 2006 0% 40% 30% 20% 10% 2002 2003 2004 2005 2006 2006 : 339 ventes 4 ème couronne 30% 29% 29% 32% 17% Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 17 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2006 : 360 ventes
Une activité autour des axes principaux Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 18
Des tailles de parcelles toujours aussi grandes 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Ventes de l Aire Urbaine par surface de lot 3% 3% 4% 4% 4% 4% 9% 6% 3% 4% 5% 7% 11% 7% 10% 7% 12% 14% 9% 14% 16% 32% 19% 27% 24% 26% 19% 31% 16% 19% 0% 2% 4% 5% 3% 5% 4% 2002 2003 2004 2005 2006 Stock disponible Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 19 24% 22% 16% 27% 23% 7% 4% 15% 18% 17% 16% 19% >2500 m² 2000-2500 m² 1500-2000 m² 1200-1500 m² 1000-1200 m² 800-1000 m² 600-900 m² <600 m²
9% 17% Renforcement de la gamme de prix intermédiaire et développement des gammes supérieures Ventes de l Aire Urbaine par prix de parcelle 100% 90% 80% 70% 2% 1% 3% 1% 1% 2% 4% 6% 4% 6% 33% 16% 20% 5% 8% 26% 60% 50% 63% 61% 52% 41% 40% 30% 20% 10% 0% 26% 18% 53% 24% 30% 45% 16% 3% 1% 3% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 Stock disponible >210K 170-210K 130-170K 90-130K 50-90K <50K Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 20
Production de terrain urbain : les aménageurs produisent la mixité urbaine Nb. d'opératio ns Nb. De lots àbâtir Nb. Lgts sociaux Lgts en promotion collectif / groupé Total logements lots en activité 2004 35 502 135 321 958 4 2005 34 360 113 304 777 10 2006 40 660 158 489 1307 24 2007 27 469 89 376 934 33 Total 4 ans 136 1991 495 1490 3976 71 % du total 50,1% 12,4% 37,5% 100% 1,8% m linéaire de rues remises à la Collectivité Nb. Lgts dans l Aire Urbaine Toulousaine Nb. Lgts Hors Aire Urbaine * Sondage auprès d aménageurs SNAL Source : Observer de l Immobilier Toulousain 2004 13 960 ml 323 38 2005 12 438 ml 211 74 2006 17 655 ml 257 235 2007 15 839 ml 288 189 Total 4 ans 59 892 ml 1079 536 % du total 15 m / lgt 66,8% 33,2% 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 21
L offre neuve et la demande locative sociale de l Aire Urbaine de Toulouse Année 2006 Daniel Dauba Président du Groupement Départemental de la Haute-Garonne 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 22
Une demande qui s accroit encore, malgré des attributions en forte augmentation 26.139 demandes enregistrées en 2006, soit une progression de 3% depuis 2005 Des attributions en forte hausse (+10%) grâce à l augmentation des livraisons ce qui permet de maintenir le niveau des demandes insatisfaites et réduire le délai d attente moyen (3,6 ans) 2003 2004 2005 2006 Demandes 21900 24100 25400 26139 Attribution 6600 6200 6100 6724 Demandes insatisfaites 16600 17900 19300 19425 Délai d'attente 3,3 ans 3,8 ans 4,2 ans 3,6 ans Dossiers de demande de logement social complet, déposés auprès des organismes HLM, sans doubles comptes (demandes multiples exclues Rappel : parc locatif social : 55.009 logements Source : Groupement Départemental de la Haute-Garonne - Observatoire de la Demande Sociale 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 23
Des livraisons encore en progression Activité du logement social Aire Urbaine de Toulouse 1307 logements sociaux livrés en 2006 sur l Aire Urbaine de Toulouse 1500 18% soit une progression de 26% par rapport à 2005 la part des PLS (hors étudiants et hors EPAH) également en progression (17% des livraisons, représentant 220 logements) Locations 1250 1000 750 500 250 15% 12% 9% 6% 3% Part en PLS 0 2002 2003 2004 2005 2006 0% Locations 727 830 953 1039 1307 Dont PLS 3% 10% 9% 14% 17% Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 24
Le renforcement du pôle urbain dans les mises en services Mises en location 2003 Mises en location 2005 Mises en location 2006 Cour. Périurbai nes 17% Toulouse 52% Cour. Périurbai nes 18% (1039) (1307) Toulouse 35% Cour. Périurbai nes 11% Toulouse 38% 1 ère Pôle et 2 ème Urbain cour. 31% 1 ère Pôle et 2 ème Urbain cour. 47% 1 ère Pôle et 2 ème Urbain cour. 51% Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 25
Une production qui tend à mieux répondre aux attentes exprimées Les 2/3 des mises en location concernent les surfaces familiales T3, T4, T5 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 545 10731 7478 329 292 9346 141 1555 T1-T2 T3 T4 T5 et + Mises en location 2006 Demandes 2006 Sources : Groupement Départemental de la Haute-Garonne - Observatoire de la Demande Sociale Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 26
Hiérarchie et évolution des valeurs locatives Une complémentarité toujours observée entre le locatif libre et le locatif social 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 PLS bailleur neuf Robien PLS privé PLUS Neuf PLAI 2003 2004 2005 2006 Loyers /m² hab. Financement 2003 2004 2005 2006 PLA 2,1 PLAI 4,1 4,4 4,8 4,3 PLUS Neuf 4,7 5,0 5,1 5,4 PLUS AA 5,5 5,3 PLS AA 6,6 PLS bailleur neuf 6,5 6,7 7,0 7,2 PLS privé 8,1 8,0 7,7 7,4 PSLA 7,2 Robien 8,8 9,5 9,5 9,7 Borloo Populaire : plafond entre 9,04 et 11,06 /m² utile (respectivement zones B1 et B2). Source : Observer de l Immobilier Toulousain Remarque : les loyers indiqués correspondent à ceux observés sur l ensemble de l Aire Urbaine 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 27
Tranches de loyers proposés à investisseurs lors des ventes en secteur libre sur l Aire Urbaine 100% 90% 80% 70% 60% 50% 3% 4% 4% 14% 33% 20% 38% 14% 43% 5% 17% 39% 5% 9% 17% 41% Locations sociales de l Aire Urbaine par tranches de loyer 100% 9% 90% 16% 16% 21% 26% 80% 70% 40% 29% 38% 60% 43% 50% 40% 30% 20% 39% 29% 35% 28% 21% >1125 /mois 875-1125 /mois 750-875 /mois 40% 30% 20% 72% 52% 49% 44% 34% 10% 0% 10% 8% 2% 8% 6% 2002 2003 2004 2005 2006 625-750 /mois 450-625 /mois 350-450 /mois <350 /mois 10% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 Source : Observer de l Immobilier Toulousain 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 28
VEFA : un mode opératoire de production en développement Opérations vendues en VEFA : -26 opérations vendues en VEFA, représentant 441 logements (123 maisons individuelles et 318 collectifs) - dont sur Toulouse 8 opérations représentant 167 logements -Zone 2 : 26/26 - Zone 3 : 0/26 Source : Union sociale pour l habitat Midi-Pyrénées 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 29
Perspectives Logements financés en 2006 : 2 875 logements dont 1.961 PLUS (plan de cohésion sociale) 85 PLAI (plan de cohésion sociale) 694 PLS 135 PSLA (location accession sociale) mais les livraisons n'interviendront que dans 36 voire 48 mois et seront comptabilisées pour partie sur des années différentes cette dynamique engagée devrait permettre d accroître le volume de livraisons de l Aire Urbaine de Toulouse Source : Union sociale pour l habitat Midi-Pyrénées 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 30
Collectivités et Opérateurs : Agir ensemble pour répondre aux besoins de logement pour tous Jeudi 24 Mai 2007- Centre de Congrès Pierre Baudis - Toulouse 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 31
Objectifs et limites de l exercice Objectifs : - décrire les besoins en logement relatifs aux différentes étapes de la vie - présenter un profil type (composition, revenu, âge) et le logement correspondant - rapprocher la demande et l offre actuelle pour mesurer les éventuels décalages en termes de produits et d enveloppes de prix Limites de l exercice : -Analyse réalisée sur le pôle urbain (Toulouse et ses deux premières couronnes) - Analyse à partir de l offre nouvelle proposée sur le marché du logement neuf -Il s agit d une approche globale et de type «macro économique», illustrant les enjeux sur le territoire étudié 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 32
Principes de base et approche retenue 1. Principes de base : A chaque étape de la vie correspond : - Evolution de la situation familiale (célibataire/couples, avec ou sans enfants ) - Evolution des revenus disponibles (parcours professionnel, charge ou non d enfants, célibataire, couple ou décohabitation) Donc : une évolution des besoins en termes de logement et de capacité individuelle à assumer ces besoins, notamment financièrement qui forme le parcours résidentiel d un ménage 2. Approche retenue A chaque étape majeure du parcours résidentiel : - croisement entre revenus et besoins immobiliers - Croisement entre revenus, l offre sur le marché et les besoins immobiliers 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 33
Présentation des 5 étapes majeures du parcours résidentiel 5 catégories/étapes avec des besoins logements communs : 1. Les jeunes décohabitants 25-29 ans 2. Les jeunes primo-actifs 30-34 ans 3. Les jeunes ménages 35-44 ans à revenu intermédiaire 4. Les ménages 45-64 ans à revenu intermédiaire 5. Les retraités 65-74 ans à revenu intermédiaire Sont exclus de l analyse : - les ménages aux profils les plus «sociaux» dont les besoins sont mesurés par les Collectivités et la bailleurs sociaux - les profils les plus aisés (au-delà de 5.000 nets/mois) 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 34
Jeunes décohabitants : 25-29 ans sans enfants, 1500-1800 nets mensuels +/- 18% de la demande étudiée 85% locataires 1 ère catégorie : jeunes décohabitants au revenu intermédiaire Prix de vente >160K 140-160K 120-140K 100-120K Offre disponible en T1 / T2 Equivalent Loyer T1/T2 : 120K max. ou 80-100K 2% location : 450 /mois 330 13% 17% 27% 42% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 600 530 470 400 Constats : -1/6 de ces ménages s orientent vers l accession et 1/6 de l offre actuelle de T1/T2 correspond à leur budget - 5/6 de ces ménages s orientent vers la location et 3/6 de l offre actuelle correspond à leur budget * Base calcul taux d endettement 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 35
2 ème catégorie : jeunes primo actifs 30-34 ans, 1 enfant 1.800-2.700 nets mensuels 70% locataires Prix de vente >240K 220-240K Offre disponible en T3 8% 7% Equivalent Loyer 870 800 T3 : 180K max. ou location : 730 /mois max +/- 15% de la demande étudiée 200-220K 180-200K <180K 15% 36% 34% 730 670 600 0% 10% 20% 30% 40% Constats : -2/6 de ces ménages s orientent vers l accession et 4/6 de l offre actuelle correspond à leur budget - 4/6 de ces ménages s orientent vers la location et 5/6 de l offre actuelle correspond à leur budget 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 36
35-44 ans, 2 enfants +/- 20% de la demande étudiée 3 ème catégorie : jeunes ménages intermédiaires Prix de vente >300K Offre disponible en T4 13% Equivalent Loyer 1130 2.700-3.300 nets mensuels T4 de 220 K max ou location : 830 /mois max 50% locataires soit 3.300-3.800 nets mensuels T4 de 260K max ou location : 950 /mois 25% locataires Constats : 280-300K 260-280K 220-260K 200-220K <200K -4/6 de ces ménages s orientent vers l accession et 4/6 de l offre actuelle correspond à leur budget - 2/6 de ces ménages s orientent vers la location et 5/6 de l offre actuelle correspond à leur budget 4% 10% 9% 19% 45% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 1000 930 870 730 670 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 37
45-64 ans, 2 enfants +/- 35% de la demande étudiée 3.800-4.300 nets mensuels T5 de 300K max ou location : 1.070 /mois 15% locataires Soit 4.300-5.000 nets mensuels T5 de 330K max ou location : 1.250 /mois Moins de 10% locataires 4 ème catégorie : ménages intermédiaire 45-64 ans Constats : Prix de vente Offre disponible en T5 Equivalent Loyer >340K 21% 1270 320-340K 300-320K 280-300K 260-280K <260K 12% 14% 13% 20% 20% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 1130 1070 1000 930 820-5/6 de ces ménages s orientent vers l accession et moins de 3/6 de l offre actuelle correspond à leur budget - 1/6 de ces ménages s orientent vers la location : l offre actuelle quasi-inexistante pourrait théoriquement répondre à leur budget (petits T5) 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 38
5 ème catégorie : Retraités à revenu intermédiaire Prix de vente Offre disponible en T3 Equivalent Loyer Retraités intermédiaires : 65-74 ans, sans enfant au foyer 2.200-2.600 nets mensuels +/- 11% de la demande étudiée 40% locataires T3 : 175K max location : ou 680 /mois Constats : >240K 8% 870 220-240K 7% 800 200-220K 15% 730 180-200K 36% 670 <180K 34% 600 0% 10% 20% 30% 40% -Moins de 3/6 de ces ménages s orientent vers l accession et moins de 2/6 de l offre actuelle correspond à leur budget - Un peu plus de 3/6 de ces ménages s orientent vers la location et 4/6 de l offre actuelle correspond à leur budget 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 39
Synthèse Tout d abord, en accession comme en location, pas de réelles solutions d hébergement dans le parc privé neuf ( mais des solutions vers le locatif social et l accession aidée) pour : - Les ménages recherchant un T2 avec moins de 1.500 nets mensuels - Les ménages recherchant un T3 avec moins de 1.800 nets mensuels - Les ménages recherchant un T4 avec moins de 2.700 nets mensuels - Les ménages recherchant un T5 avec moins de 3.800 nets mensuels Mais aussi des situations de déséquilibre et de décalage significatifs : ST/T2 : rôle majeur du locatif social et notamment PLS sur ces logements pour accueillir les jeunes ménages en début de parcours résidentiel T3 : malgré la forte activité des promoteurs sur ce segment, des besoins en accession aidée pour en particulier cibler des ménages stables et pouvant libérer le parc locatif. Egalement des besoins majeurs sur le locatif social T4 et T5 : des besoins en locatif intermédiaire et accession aidée pour maintenir des familles en secteur central 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 40
L importance du rôle de chacun 1. Les rôles majeurs des opérateurs privés : - dans l innovation en termes de produits pour répondre notamment aux jeunes ménages dans une démarche d accession : typologie adaptée, produits évolutifs - sur le marché locatif, en se positionnant sur des secteurs tendus (demande forte) 2. Les rôles majeurs des bailleurs sociaux - dans l offre complémentaire en accession aidée, notamment sur les logements familiaux - Dans l offre locative sociale, en PLUS et PLS pour offrir un logement en début de parcours résidentiel notamment 3. Les rôles majeurs de la Collectivité - Dans l identification de la stratégie de peuplement et les besoins en logements qui en découlent - Dans la mise en place d une action foncière adaptée pour permettre le développement d une offre de logements sur l ensemble des parcours résidentiels (orientations en termes de forme urbaine, prix/loyers, nature des opérateurs, tailles de parcelles ) - Dans la coordination des différents acteurs pour atteindre les objectifs fixés 24 mai 2007 Association loi 1901-104, Avenue Jean Rieux, 31500 Toulouse Copyright Socoprim Groupe Adéquation 41