NEWSLETTER N 10 Mai à août 2011 ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX

Christophe DENIZOT Docteur en droit Avocat à la Cour d appel de Paris Champ de compétence baux commerciaux et professionnels NEWSLETTER N 10 Mai à août 2011 ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX Jurisprudence CASSATION, 18 mai 2011 : Mise en conformité des locaux CASSATION, 17 mai 2011 et 18 mai 2011 : Baux commerciaux et domaine public CASSATION, 17 mai 2011 : Clause résolutoire et redressement judiciaire CASSATION, 4 mai 2011 : Exploitation personnelle et sous-location CASSATION, 4 mai 2011 : Réponse du bailleur à la demande de renouvellement CASSATION, 3 mai 2011 : Renouvellement et immatriculation du locataire au RCS CASSATION, 6 avril 2011 : Fin du bail dérogatoire et naissance d un bail commercial CASSATION, 5 avril 2011 : Livraison des locaux et vices cachés CASSATION, 5 avril 2011 : Travaux de vétusté NICOLAS & DENIZOT associés, AARPI, 102 rue de Longchamp 75116 Paris 1

JURISPRUDENCE Mise en conformité des locaux : Le transfert des travaux de mise en conformité des locaux au locataire doit faire l objet d une clause expresse (Cass. civ. 18 mai 2011, pourvoi n 10-15.946). Il résulte d une jurisprudence constante que les travaux de mise en conformité des locaux loués sont à la charge du bailleur. Selon un arrêt de principe, il a été jugé que «les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux» (Cass. Civ. 10 mai 2001, pourvoi n 96-22.442). Dans l arrêt du 18 mai 2011, le bail commercial ne comportait pas une telle clause de transfert au locataire, et c est la raison pour laquelle la mise aux normes électrique a été imputée au bailleur. Conseil pour le bailleur : Le bailleur a intérêt à prévoir un transfert exprès des mises en conformité des locaux loués et de l immeuble, et même à détailler les travaux, notamment en précisant que celai inclus l accessibilité handicapé, et indiquer que cela concerne la réglementation présente et à venir Conseil pour le preneur : Il s agit d une lourde charge pour le locataire. S il est contraint de les prendre en charge, il pourra demander des certificats de conformité au propriétaire pour déterminer l état des locaux avant la location. Domaine public : Interdiction de conclure des baux commerciaux sur le domaine public (Cass., civ. 1 ère, 18 mai 2011, pourvoi n 10-14370 ; Cass., civ. 3, 17 mai 2011, pourvoi n 10-19175). En application de l article L. 145-2 du Code de commerce, l Etat, les collectivités territoriales et les établissements publics administratifs qui signent des contrats ayant pour objet de transférer la jouissance à un tiers pour exploiter un local commercial doivent conclure obligatoirement des baux commerciaux (Cass. 3 e civ. 17 mai 2011, n 10-19175). Mais cette règle n est applicable que pour les locaux commerciaux qui sont situés sur leur domaine privé. Lorsque les locaux commerciaux sont situés sur leur domaine public, seule une convention temporaire d occupation pourra être signée. 2

La Cour de cassation (Cass. 3 e civ. 18 mai 2011, pourvoi n 10-14370) précise qu il appartient au juge administratif de trancher le caractère privé ou public du domaine concerné. Conseil pour le bailleur : La collectivité territoriale en sa qualité de bailleur a intérêt à déterminer si l immeuble se situe sur le domaine privé ou sur le domaine public, le régime du contrat résultant de la réponse. Conseil pour le preneur : Le locataire doit demander à la collectivité territoriale de justifier du domaine public s il entend lui imposer une convention d occupation temporaire. Clause résolutoire et redressement judiciaire : Pour que la procédure collective ne fasse pas obstacle à la résiliation du bail, il faut qu elle ait été prononcée par une décision passée en force de chose jugée (Cass., civ. 3 ème, 17 mai 2011, pourvoi n 10-15957 10-15959 10-15964 10-15972 10-15973 10-15974 10-30675). En application des articles L. 622-21 et L. 145-41 du Code de commerce, le jugement d ouverture d une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers antérieurs, qui tend notamment à la résolution d un contrat pour défaut de paiement d une somme d argent (comme le loyer). Il faut aller vite lorsque le locataire commence à ne plus payer les loyers et assigner en résiliation judiciaire ou en acquisition de la clause résolutoire pour obtenir une décision judicaire validant la résiliation. La Cour de cassation nous rappelle qu il faut nécessairement une décision passée en force de chose jugée (la Cour d appel devant s être prononcée ou le délai d appel étant expiré) antérieure au jugement d ouverture de la procédure collective. Conseil pour le bailleur : Il faut agir rapidement dans la procédure, et notamment signifier sans attendre la décision de première instance. Le délai d appel débute à compter de la signification. Conseil pour le preneur : Le locataire qui est en difficulté ne doit pas trop attendre avant d ouvrir une procédure collective. 3

Exploitation personnelle et sous-location : Sous-location et exploitation personnelle du fonds de commerce (Cass., civ. 3eme, 4 mai 2011, pourvoi n 10-16231). L article L. 145-8 du Code de commerce prévoit que le locataire n a droit au renouvellement de son bail commercial de son contrat que s il a exploité son fonds de commerce dans les trois dernières du bail. Or, lorsque le locataire a sous-loué la totalité des locaux, il n exploite plus son fonds de commerce. La Cour de cassation nous précise alors que le locataire principal n a plus le droit au renouvellement de son contrat à l échéance, et le bailleur peut ainsi lui signifier un congé avec refus de renouvellement et refus d une indemnité d éviction. En revanche, il est possible de prévoir dans le contrat que le locataire principal aura droit au renouvellement de son bail malgré l absence d exploitation personnelle du fonds de commerce en raison de la sous-location. Conseil pour le bailleur : En cas de sous-location totale, le bailleur peut refuser le renouvellement, sauf clause contraire. Conseil pour le preneur : Il doit prévoir une clause validant le renouvellement malgré la sous-location totale. Réponse du bailleur à la demande de renouvellement : Le bailleur qui a répondu tardivement à la demande de renouvellement peut-il obtenir malgré tout une modification du loyer? (Cass., civ. 3 ème, 4 mai 2011, pourvoi n 10-15473). Il résulte de l article L. 145-10 du Code de commerce, que le bailleur dispose d un délai de trois mois pour répondre à la demande de renouvellement du locataire, et ce, par acte d huissier. Il n est pas rare qu il oublie de répondre dans ce délai. Quelles sont les conséquences? : - Le bailleur est censé avoir accepté le renouvellement ; 4

- L arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2011 nous rappelle également qu il peut saisir le juge des loyers commerciaux pour faire fixer le loyer à la hausse. Conseil pour le bailleur : Il est préférable de ne pas oublier de donner sa position sur le renouvellement et sur le loyer, d autant que l augmentation sollicitée est due à compter de la demande chiffrée. Renouvellement et immatriculation du locataire au RCS : Le locataire doit être immatriculé au RCS à la date du congé pour bénéficier du droit au renouvellement (Cass., civ. 3 ème, 3 mai 2011, pourvoi n 10-15428). Il est de jurisprudence constante que le défaut d immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers pour les artisans à la date du congé, au titre de l activité exercée dans les lieux loués, fait obstacle au renouvellement du bail commercial. L arrêt de la Cour de cassation du 3 mai 2011 nous rappelle en outre qu il s agit d une condition objective, car le locataire est même sanctionné si la radiation est due à une erreur du greffe. Conseil pour le bailleur : Lors du renouvellement, le bailleur doit vérifier que le locataire est bien immatriculée au RCS Conseil pour le preneur : Le locataire doit impérativement être immatriculée au RCS à l adresse précise des locaux loués. Fin du bail dérogatoire et naissance du nouveau bail : A qui incombe la charge de la preuve du maintien du locataire dans les locaux (Cass., civ. 3 ème, 6 avril 2011, pourvoi n 10-11846). Les parties sont libres de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux lorsque sa durée n excède pas deux ans. A son expiration contractuelle, si le locataire reste et est laissé en possession des locaux, il s opère un bail commercial de 9 ans. 5

Il est donc important de déterminer si le locataire est bien resté dans les locaux. En l espèce, la Cour de cassation considère qu il ne résultait pas des pièces produites que le preneur était resté dans les lieux loués jusqu à l expiration du bail dérogatoire. La preuve incombe au bailleur. Il lui appartient de rapporter la preuve du maintien du locataire dans les locaux. Conseil pour le bailleur : Le lendemain du bail dérogatoire, s il souhaite la naissance d un bail commercial, le bailleur devra faire déplacer un huissier dans les locaux pour constater que le locataire est toujours dans les lieux. Conseil pour le preneur : Il doit absolument quitter les locaux à l expiration du bail dérogatoire s il ne souhaite pas se voir contraint par un bail commercial de neuf ans. Livraison des locaux et vices cachés : Le bailleur doit garantir au titre de la garantie des vices cachés le locataire qui ne pouvait lors de l entrée dans les lieux loués suspecter le mauvais état de l immeuble qui résultait d un défaut d entretien du bailleur (Cass. Civ. 3 ème, 5 avril 2011, pourvoi n 10-15475). En application de l article 1721 du Code civil, le bailleur est tenu de garantir le preneur des vices cachés qui existent au jour de la conclusion du bail. En l espèce, la cour d appel, qui avait souverainement apprécié que le mauvais état de l immeuble loué était imputable à un défaut d entretien du bailleur, et n était pas apparent, était bien fondée à en déduire que le bailleur devait garantir le locataire contre ce vice caché. Cette garantie était cruciale pour le preneur qui avait souffert d un préjudice économique dû au retard dans le commencement de l exploitation de son activité commerciale en raison des travaux supplémentaires rendus nécessaires par le mauvais état de l immeuble. Conseil pour le bailleur : Le bailleur peut s exonérer de la garantie des vices cachés par une clause expresse du bail Conseil pour le preneur : Le preneur peut accepter l exonération des vices cachés, s il a procédé à suffisamment d investigations sur les locaux 6

Travaux de vétusté : Le locataire peut se servir de la vétusté pour mettre à la charge du bailleur certaines réparations (Cass. 3 e civ. 5 avril 2011, pourvoi n 10-14877). Selon l article 1755 du Code civil, «aucune des réparations réputées locatives n est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure». Il est cependant loisible au bailleur de transférer cette obligation au locataire par une clause du contrat, ou un avenant postérieur. Dans une affaire où le bailleur souhaitait obtenir le remboursement des charges de réparations des ascenseurs, la Cour de cassation censure une Cour d appel qui avait fait droit à cette demande, au motif qu elle ne relève pas de clause expresse transférant la vétusté au locataire (Cass. 3 e civ. 5 avril 2011, pourvoi n 10-14877). Conseil pour le bailleur : Le bailleur peut transférer les réparations de vétusté sur le locataire par une clause expresse. Conseil pour le preneur : Il est préférable de laisser la vétusté à la charge du bailleur. EN BREF : 1 / Les indices du 1 er trimestre 2011 : * Indice du coût de la construction : 1554 (3,05 % d augmentation en 1 an) * Indice des loyers commerciaux : 103,64 (2,25 % d augmentation en 1 an) 2 / Jurisprudence : * Congé et résiliation postérieure : Cass. 3 e civ., 12 juillet 2011 (pourvoi n 10-19047) : Même si le bailleur a signifié congé avec offre de renouvellement, il peut solliciter la résiliation du bail pour des motifs invoqués ou non dans le congé, qu ils soient nés antérieurement ou postérieurement à la signification de cet acte. En l espèce, le locataire payait régulièrement les loyers avec retard. 7

* Bail signé par une société en cours de formation : Cass. 3 e civ., 13 juillet 2011 (pourvoi n 10-18640) : Les associés d une société en cours de formation avaient signé le bail pour le compte de celle-ci. Ladite société a été créée et les statuts prévoyaient la reprise des actes signés par les associés. Il en résulte que le preneur est bien la société ainsi formée, et le congé devait ainsi être signifiée à cette dernière. * Modification des facteurs locaux de commercialité : Cass. 3 e civ., 13 juillet 2011 (pourvoi n 10-30870) : Le bailleur peut obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé pour modification des facteurs locaux de commercialité dès lors que l évolution constaté a un intérêt pour le commerce du locataire. Le bailleur doit donc en justifier précisément. * Question prioritaire de constitutionnalité : Cass. 3 e civ., 13 juillet 2011 (pourvoi n 10-11072) : Un bailleur a posé la question de savoir si la règle du plafonnement / déplafonnement du loyer était ou non constitutionnel. La Cour de cassation répond que la question posée ne présente pas un caractère sérieux. La règle est donc conforme aux principes constitutionnels. 8