SOUS-SECTION 4 RAPPORT DU COMITÉ CONSULTATIF POUR LA Références du document 13L1534 Date du document 01/07/02 I. Schéma Des personnes constituent des sociétés civiles de gestion. Dans l'acte constitutif de ces sociétés, elles font apport de la nue-propriété d'immeubles. La valeur de ces apports est fondée sur des tables de mortalité. Dans un bref délai, elles font donation des parts de ces sociétés civiles immobilières à leurs enfants. s Affaire n 98-3 Le Comité a constaté que la création de la société civile immobilière du «7, boulevard H...», à B..., le 3 mars 1993 était concomitante à l'apport par Madame M...-T... A... à cette société civile de la nue-propriété d'un immeuble dont le démembrement de propriété est intervenu le même jour et à la donation, environ un mois plus tard, par les intéressés de la quasi-totalité des parts, en nue-propriété, de cette société civile à leur fille unique, Mademoiselle M...-F... A... Le Comité a également constaté l'absence de fonctionnement réel de cette société dans la mesure où Madame M...-T... A... a conservé l'usufruit de l'immeuble lors de la constitution de la société. Le Comité en a conclu que l'opération dissimulait la donation directe de la nue-propriété de l'immeuble afin d'éviter l'application du barème légal prévu par l'article 762 du Code général des impôts en bénéficiant de surcroît d'un double abattement légal alors qu'il s'agit d'un bien propre à Madame M...-T... A... Affaire n 98-8 Le Comité a constaté que la création de la société civile immobilière «C...», le 26 septembre 1995, était concomitante à l'apport par Monsieur et Madame A... à cette société civile de la nue-propriété de plusieurs biens immobiliers ruraux ou urbains dont le démembrement de propriété est intervenu le même jour et à la donation par les intéressés de la quasi-totalité des parts de cette société civile à leurs enfants, C..., V..., J... et P... Le Comité a conclu de la concomitance de ces actes que l'opération dissimulait en réalité, la donation directe de la nue-propriété desdits immeubles afin d'éviter l'application du barème légal prévu par l'article 762 du Code général des impôts. Affaire n 98-12 Le Comité a constaté que la création de la société civile immobilière «R...», le 9 juin 1995, était concomitante à l'apport par Monsieur P... R... à cette société civile de la nue-propriété d'immeubles dont le démembrement de propriété est intervenu le même jour et à la donation par l'intéressé de l'ensemble des parts sociales à son fils et à ses deux petits-enfants. Le Comité en a conclu que l'opération dissimulait la donation directe de la nue-propriété de l'immeuble afin d'éviter l'application du barème légal prévu par l'article 762 du Code général des impôts. Affaire n 98-9 1
Madame J... cède, le 6 mai 1986, à une société civile immobilière, composée de Monsieur L... et de sa famille et constituée onze jours avant la vente, divers biens immobiliers. La vente est consentie pour un prix total de 1 413 000 F converti immédiatement en une rente viagère annuelle. Le Comité a conclu à la requalification en donation de la vente de ces biens immobiliers, le 6 mai 1986, par Madame J... à la société civile immobilière «I... et J...», composée de Monsieur L... et de sa famille, au motif que l'intention libérale de Madame J... était manifeste en raison notamment : - des liens d'affection et de confiance unissant les parties, Monsieur L... étant l'ancien notaire de Madame J... et son légataire universel ; - de l'âge avancé de la venderesse et de son état de santé ; - de la création de la société civile immobilière, constituée 11 jours avant l'opération, uniquement en vue de l'acquisition immédiate des biens de Madame J... ; - de l'absence de contrepartie sérieuse à la prétendue vente dont le prix converti immédiatement en une rente viagère annuelle n'a pas été payé dans la mesure ou le bénéficiaire a honoré les dépenses de la crédit-rentière à partir des propres comptes de celle-ci jusqu'à épuisement de ces comptes. Affaire n 98-10 Par acte sous seing privé du 11 décembre 1989, Madame L... vend à son fils Monsieur M... des parts de sociétés civiles immobilières pour un prix total de 773 647 F. L'acheteur a justifié des fonds nécessaires à l'achat des parts par la production de contrats de prêts de sa mère enregistrés postérieurement à l'acquisition. Le Comité a conclu à la requalification en donation de la vente de ces parts sociales de sociétés immobilières, le 11 décembre 1989, par Madame L... à Monsieur M... au motif que l'intention libérale de Madame L... était manifeste en raison notamment : - des liens d'affection unissant acheteur et vendeur, Monsieur M... est le fils de Madame L... ; - de l'absence de nécessité financière pour la cédante de se dessaisir des parts en cause ; - des moyens financiers insuffisants de l'acquéreur pour réaliser cette opération d'achat ; - de l'enregistrement, en 1995, après l'intervention du service, de contrats de prêts conclus à l'évidence pour couvrir notamment cette vente ; - du défaut de contrepartie financière réelle à la prétendue vente dont le montant a été acquitté au moyen de fonds remis par le vendeur. Affaire n 98-11 Monsieur et Madame D... ont vendu, le 21 septembre 1991, à Madame M... leur résidence principale en s'en réservant le droit d'usage et d'habitation. Le prix stipulé dans l'acte est de 800 000 F. Par ailleurs, après le décès de son épouse, Monsieur D... a souscrit un contrat d'assurance vie au profit de Madame M... et l'a gratifié d'une somme de 65 000 F. 2
Le Comité a conclu à la requalification en donation déguisée sous forme de vente de ce bien immobilier, le 21 septembre 1991, par Monsieur et Madame D... à Madame M... au motif que l'intention libérale des époux D... était manifeste en raison notamment : - des liens d'affection unissant Madame M... et Monsieur D... qui ont eu un fils, Monsieur D... P... ; - de l'absence de contrepartie réelle à la prétendue vente dont le prix de 800 000 F acquitté par l'acquéreur lui a été intégralement remboursé, par chèque, par le vendeur six jours après la vente. Affaire n 98-13 Le 19 avril 1993, Madame N... cède 6 750 parts d'une société civile immobilière «I...» à une société anonyme «C...». Ces parts étaient représentatives de la nue-propriété des murs d'un hôtel restaurant et commerce apportée en 1988 par Madame N... à la société civile immobilière dans laquelle la venderesse était associée avec les consorts P... (ses petits-neveux et leur mère). Le 27 mai 1993, la société anonyme «C...» dont le capital est presque exclusivement détenu par les consorts P... revend les parts de la société civile immobilière acquises en avril 1993 à une société tierce. Le 27 mai 1993, la société tierce achète les droits en usufruit de Madame N... sur l'immeuble à usage hôtelier qu'elle détenait. Madame N... n'a pas perçu le prix de vente des parts de la société civile immobilière qui a été crédité sur le compte courant des consorts P... dans la société anonyme C... Il en est de même du prix de l'usufruit qui a été directement transféré à une société en nom collectif composée des consorts P... Madame N... est décédée en février 1995. Le Comité a relevé particulièrement les faits suivants : - Madame N... a cédé ses parts de la société civile immobilière «I...» représentatives de la nue-propriété des murs d'un hôtel, à la société anonyme «C...» dont les associés sont les consorts P... un mois avant la cession des mêmes parts par la société anonyme à la société à responsabilité limitée de l'hôtel G... ; - la société anonyme «C...» n'a pas versé le prix des parts acquises à Madame N... mais a crédité le compte courant des consorts P... du montant du prix stipulé. De même, le prix de l'usufruit des murs de l'hôtel «M...» appartenant à Madame N... a directement été transféré à la société en nom collectif S... composée des consorts P... ; - D... et P... P... étaient les légataires universels de leur tante Madame N... depuis 1988. Le Comité en a conclu que la cession des 6 750 parts de la société civile immobilière «I...» par Madame N... à la société anonyme «C...» apparaît comme une opération intercalaire dénuée de justification économique dont le seul but était de permettre à la cédante, âgée de 95 ans, d'avantager ses deux héritiers désignés et leur mère qui ont reçu directement la contre-valeur de la mutation. Affaire n 98-14 Monsieur S... vend, le 18 octobre 1988, à Monsieur et Madame B... son habitation principale située à Paris pour le prix de 2 100 000 F payable à hauteur de 330 000 F au moyen d'une rente viagère annuelle et pour 1 770 000 F par une obligation de soins. 3
Le Comité a estimé que les éléments fournis par l'administration ne permettaient pas d'établir, au cas particulier, que la vente d'un immeuble d'habitation, le 18 octobre 1988, par Monsieur S... à Monsieur et Madame B... dissimulait une donation pour les motifs suivants : - Monsieur S... est décédé 6 ans après la vente ; - la rente viagère annuelle prévue à hauteur de 330 000 F du prix de la vente a été payée ; - les revenus de Monsieur S... n'étaient pas importants ; - le testament instituant Monsieur et Madame B... comme légataires universels de Monsieur S... a été établi en 1993 soit postérieurement à la vente. En conséquence, le Comité a émis l'avis que l'administration n'était pas fondée à mettre en oeuvre la procédure Affaire n 98-15 Madame J... a vendu, le 20 mars 1991, à son petit-neveu, Monsieur P... deux chambres avec salles d'eau pour le prix de 310 000 F converti en une rente viagère annuelle de 44 360 F. Le Comité a conclu à la requalification en donation de la vente de ce bien immobilier, le 20 mars 1991, par Madame J... à Monsieur P... au motif que l'intention libérale de Madame J... était manifeste en raison notamment : - des liens d'affection unissant les parties à l'acte ; Monsieur P... est un petit-neveu de Madame J... et le fils de l'unique héritière de la venderesse ; - de l'âge (81 ans) et de l'état de santé de Madame J..., décédée 27 jours après la signature de l'acte ; - de l'absence de contrepartie à la prétendue vente dont le prix de 310 000 F a été intégralement converti en une rente viagère annuelle qui n'a pas été versée compte tenu de la proximité du décès. Affaire n 98-22 Madame B... cède, le 18 décembre 1989, un appartement à la société à responsabilité limitée I... D... dont la gérante est sa nièce. Le prix exprimé dans l'acte soit 800 000 F est converti intégralement en une rente viagère annuelle payable mensuellement : La société s'est placée pour cette acquisition sous le régime des marchands de biens. Le Comité a conclu à la requalification en donation de la vente de cet appartement, le 18 décembre 1989, par Madame B... à la société à responsabilité limitée I... D... au motif que l'intention libérale de Madame B... était manifeste en raison notamment : - de l'absence d'aléa à la prétendue vente dont le prix a été converti en une rente viagère annuelle qui n'a pas été payée dans la mesure où jusqu'au décès de la venderesse le 16 avril 1990, les premiers paiements de la rente viagère ont été immédiatement récupérés en espèces par Madame D... sur le compte bancaire de Madame B - du fait que la société à responsabilité limitée I... D... était composée uniquement d'associés (la famille D...) que Mme B... avait gratifié aux termes d'un testament antérieur à la vente ; - de l'âge (96 ans) et de l'état de santé de Madame B..., décédée 4 mois après la vente. 4
Affaire n 98-24 I - Les faits Monsieur et Madame L... ont acquis, le 9 mars 1995, de Monsieur A... la nue-propriété d'une maison d'habitation pour un prix de 170 000 F, intégralement converti en une rente viagère annuelle de 25 500 F payable par mensualité de 2 125 F. II - Avis rendu Le Comité a conclu à la requalification en donation de la vente de la nue-propriété d'une maison d'habitation, le 9 mars 1995, par M. A... à M. et Mme L... au motif que l'intention libérale de M. A... était manifeste en raison notamment : - de l'âge et de l'état de santé de M. A... ; - de la libéralité consentie par ailleurs par l'intéressé à Mme L... (contrat d'assurance-vie) ; - des attendus du jugement correctionnel définitif du Tribunal de grande instance de Marseille du 3 octobre 1997 ; - enfin, de l'absence de contrepartie à la prétendue vente dont le prix stipulé a été converti intégralement en une rente viagère qui n'a pas été payée. Affaire n 99-1 5