Produits viages et viagers: une épargne pour vieux pauvres? André Masson, Cnrs & Ehess Chaire transition démographique, transition économique Séminaire de la Caisse des dépôts, 4 février 2014 Rationalité du vendeur ou de l emprunteur - La vie pour l épargnant n est pas qu un exercice de calcul - Demande de produits viages (vendeurs), critères de «survie»: - Survie de soi: enjeu de la table de mortalité - Famille (transmission, enfants): survie par les siens - Propriété (aliénation): survie par les biens
Questions, point de vue de l épargnant Introduction 2 Quels marchés viagers (en France)? Quels types de produits viage(r)s? Quelles justifications pour ces produits? Avantages pour l épargnant Débat idéologique: philosophies sociopolitiques Comment expliquer leur faible diffusion (théorie économique)? Rationalité(s) de l épargnant Implication: le viager intermédié ou viage partiel (VIP) Quelles conditions pour essor des viages (rôle de l État)? Cas pratiques pour l épargnant senior En vert: ce que je ne traite pas
Marché viager assurantiel français: étroit & mal connu Eric Guillaume 5 000 (?) viagers par an: moins de 1% des transactions immobilières 3 même après 60 ans. 95 % (?) «occupés» Années 90: professionnels 15 % des achats en viager => faible (quid actuel?) 20-25 agences immobilières concentrées géographiquement: Paris-Lyon-Côte d Azur 70 % viagers familiaux (vendeur & neveu: éviter 55% droits succession, à l amiable)? 12 000 vendeurs de viager en attente (durée 2 à 4 ans) Offre apparemment insuffisante: en fait aussi problème de demande Marché mal connu: manque cruel données statistiques! Combien de vendeurs avec enfants? Usage du bouquet? consommé, placé, transmis? Vendeurs en viager(-capital) vivent-ils plus ou moins longtemps que les autres? Exemples viages = viagers intermédiés (offre professionnelle/sociale) Eric Guillaume (Coremmimo, Virage): 100 millions, 500 biens (capital) 40% veuves (1/3 enfants), 40% couples (2/3 enfants), 20% seuls «3 colonnes» (Nicolas Leclerc: BPI & CDC) Prêt viager: reverse mortgage aux US où plus répandu qu en France: Monopole Crédit Foncier, 6000 prêts-capital depuis 2007 à 8%: Pourquoi si peu offre?
Types de produits viagers (1) Rente viagère différée type Perp = assurance vie Épargne pour la retraite fiscalement avantagée (commencer tôt) Primes versées => rente (nominale) reçue pendant la retraite Assurance vie: principe de la tontine (en assurance-vie): mortality credit Mutualisation risque de survie: ceux qui décèdent tôt subventionnent les survivants Viages ou viagers: capital ou rente immédiats (à la retraite) Gagé sur un bien immobilier (propriétaire: près des 3/4 retraités) 4 Occupés: reste dans logement jusqu à la fin (ou départ en maison) 2 types: (1) prêt viager (emprunt épargnant); (2) viagers: assurance vie Prêt viager: intermédié, sur une part du logement: Capital (& rentes) versé à l épargnant qui reste propriétaire => Dette capitalisée & remboursée à sa mort à la banque sur la vente du logement Pour acheteur si 100% capital = placement à taux fixé mais à échéance aléatoire Seul autre risque: dette supérieure à prix de vente du logement (assurance? = US)
Types de produits viagers (2) Viage(r)s: bouquet (& rentes); vendeur perd propriété, que usufruit Viager traditionnel: acheteur est un particulier (achat différé: moins cher) Relations personnelles lourdes entre vendeur et acheteur (même si notaire) Pas assez d acheteurs & diversification des risques impossible Produits viages = viagers «intermédiés» Acheteur est un professionnel agréé, soumis à des règles & un label (?) Portefeuille de logements de taille suffisante, incluant des logements modestes => double mutualisation: sur décès & sur logements Risques de l acheteur professionnel: Si rentes: montant versé et durée des versements inconnus (capital non) 2 risques: date de recouvrement (décès) & prix de vente du logement VIP (viage partiel): sur une part fixée du logement, surtout capital Si 1/3: les 2 enfants restent cohéritiers; professionnel comme «3 e enfant» Problème de la copropriété entre vendeur (puis enfants) & professionnel 5
Avantages des produits viage(r)s pour l épargnant a. Rendre partie ou totalité du logement (ou bien immobilier) liquide tout en restant dans le logement (avant décès ou EPAD) 6 Cocktail variable du bouquet & rentes indexées sur l inflation Produit d assurance: on gagne si on vit plus longtemps ( prêt viager) b. Financer 3 motifs: (i) consommation des vieux jours; (ii) dépendance (iii) transmission précoce soit séparément, soit en combinaison Produits adaptés aux besoins de l épargnant senior face à une baisse possible des retraites & une longévité accrue Utile pour parents propriétaires logement qui manqueraient de liquidités Utile pour enfants qui peinent à aider financièrement leurs parents Désir des enfants: parents restent à domicile (avec aide): éviter placement c. Autres avantages pour le vendeur Libéré des soucis du propriétaire (gestion, travaux) Rentes peu imposées. Si rente s arrête, récupère le bien (acheteur individuel)
Philosophies politiques (1) Libre agent: baisse retraites => pour rente différée & prêt viager Favoriser consommation du patrimoine des seniors (Skiers) Rente viagère: améliorer demande (éducation financière) & offre => LCH Prêt viager: droit de propriété maintenu + risque du professionnel réduit Favoriser endettement privé (des pauvres) type «subprimes» pour éviter dette publique et charges sociales. à défaut: Explique littérature anglo-saxonne abondante sur reverse mortgage viage(r)s Variantes de l égalité citoyenne: contre produits viage(r)s Avantage seniors (baby-boom) avec logement qui a pris de la valeur Augmente inégalités de consommation entre retraités Augmente inégalités entre générations retraitées et plus jeunes Évite taxation bienvenue sur patrimoine Risque de se retrouver démuni en cas de coup dur si viager-capital Crée tensions familiales inutiles 7
Philosophies politiques (2) Variantes multi-solidaires: pour produits viages Rendre liquide logement pour maintenir la consommation, le statut & le pouvoir d agir des plus âgés + couvrir risque de dépendance Mais pas motivé par la baisse programmée des retraites publiques Formes viages qui accélèrent transmission au sein de classes modestes Qui ne peuvent recourir aux donations usuelles (réservées aux familles aisées) Préférence pour le versement en capital: capacité d action + donations Pour produits viages sociaux, le plus «loin» possible du marché Actifs «sociaux» (mutuelles) & label. Économie sociale & solidaire, SCIC Évite de demander secours financier (aléatoire) des enfants: classes modestes à défaut: prêt viager à caractère social Problème: justification intérêt des viages (débat idéologique) autre que source de financement pour la silver economy (A. Villemeur) 8
9 Marché viage(r) faible & rationalité de l épargnant (1) Que dit la théorie économique? Explications insuffisantes de la faible diffusion des produits Imperfections marchés: illiquidité, asymétrie d informations, inflation Antisélection: rentiers-vie vivent plus longtemps que les autres (Voltaire le savait) Mais quid des viages-capital: antisélection inverse? Concurrence des systèmes publics de retraite Altruisme parental: mais x % en rentes, 100 x % bequeathable wealth Recul historique: rente viagère bien diffusée avant 1914 (Mirabeau) Absence d inflation, de retraites publique, d altruisme (travail enfants)? Rationalité de l épargnant Rationalité standard: 100 % ou presque de rentes viagères ou viages Rationalité non standard (par rapport au temps et au risque) Kreps Explique faible demande mais pas faible détention Impatience à court terme: j arrête (de fumer), je décide (d épargner) demain Laibson Préférence pour la flexibilité (pouvoir se retourner en cas de coup dur) / irréversibilité Aversion à la perte / niveau de référence => mort précoce Kahneman & Tversky
Marché viage(r)s faibles & rationalité de l épargnant (2) Rationalité pratique existentielle, ambigüe (dévelop. récents) 10 Famille: liquéfier patrimoine = spolier enfants de l héritage attendu? Projets sur phases du cycle de vie (préférence temporelle discontinue): immobiliers, familiaux, professionnels avant besoins des vieux jours Rapport à sa propre mort: quelles probabilités de survie? Probabilités de survie mal connues & aversion à l ambiguïté (d Albis) Pas de point de vue objectif, extérieur & impartial sur son existence: professionnel Risque magnifié d investir à fonds perdus en cas de mort précoce: rationnel Aliénation du bien immobilier (viages): Joy of having, endowment effect Rente viagère différée (Perp): doit être contractée tôt. Défauts 3 défauts Rapport lointain (impatience) / Effet tunnel (flexibilité) / Projets avant vieux jours 3 risques Mais moins sur: Risque de perte si mort précoce / Famille / Aliénation Produits viages et prêt viager: immédiats => hiérarchie inverse Moins sur: Rapport lointain / Effet tunnel / Projets avant vieux jours Mais quid sur: Risque de perte si mort précoce / Famille / Aliénation? Subjectivité humaine
11 Implications de la théorie économique: produits VIP Prêt viager: OK sur mort précoce + pas d aliénation du bien? Seulement actif anti-familial => succès (théorique) du reverse mortgage Actif honteux (caché aux enfants) pour surendettés + coûts d entrée??? Viages. 3 risques: mort précoce / famille / aliénation du bien 3 risques magnifiés avec poids des rentes / capital MOINS SUR LES 3 "RISQUES" PAR LE VIAGE PARTIEL (VIP)-CAPITAL Le VIP, part fixée: vente d un tiers du logement avec 2 enfants Risque de perte si mort précoce diminué, surtout si 100 % en capital Risque famille diminué: enfants héritiers 1/3 chacun; banque 3 e enfant + fiscalité avantageuse si capital transmis immédiatement aux enfants Aliénation du bien partielle: possibilité de rachat par enfants Problème: copropriété famille-professionnel (voir cas du prêt viager) État doit ajuster le droit hors indivision: banquer reste créancier sur 1/3 valeur du bien; si vente du bien, intérêts convergent; mais si rachat par enfants, intérêts divergent
12 Conditions essor viages (1): forte implication de l État 1) Observatoire statistique des produits viages Manque de données & de recherches statistiques => marché mal connu Caractéristiques des vendeurs (potentiels): espérance de vie, enfants Comportements vendeurs: usage bouquet (transm. / placement / consom.) 2) Information des vendeurs potentiels (acheteur professionnel OK?) Indexation et fiscalité des rentes par exemple Transparence du viage-capital: valeur k du capital aliéné reçue selon l âge, seul ou en couple (cf. infra) Capital + rentes: beaucoup plus compliqué pour vendeur 3) Redresser l image du «viage» (individuelle, familiale, sociale) Produit viage dédramatisé pour vendeur & pour épargnant (intermédiation) Utile pour soi (retraite), pour enfants (transmission précoce, pas aides) Utile pour société Mobilité patrimoine bénéfique si bouquet transmis (logement-entreprise enfants) Augmentation de la vente des logements dont le prix baisserait à terme (!!)
Conditions essor viages (2): structurer le marché 4) Fiscalité & juridique (Luc Arrondel & moi) Condition nécessaire pour développement viages comme «échappatoire» dans familles aisées (sont touchées & ont les moyens d échapper) Taxation plus forte & progressive sur héritages familiaux: Taxfinh Fiscalité avantageuse sur transmission capital-viage: donation des pauvres Résoudre juridiquement les cas de rachat du logement si prêt viager ou VIP 5) Professionnaliser & structurer le marché viage («hors notaire») Favoriser une offre professionnelle diversifiée et régulée (label, contrôle) Encourager les professionnels à investir dans des produits viages complexes Pas un seul type de produit optimal pour tous les cas: gisements de clientèles spécifiques (enquête Insee Patrimoine 2010) Portefeuille de logements variés (y compris % modestes): label Véhicules adaptés pour recueillir épargne individuelle (parts de viage) Par exemple dans SCPI de valorisation? 13 Tous ces points sont nécessaires et peut-être suffisants (??) Bourdieu, Sur l État, 2012: modalités d implication de l État
Cas pratique viage-capital: valeur k sur capital aliéné (1) Vendeur veut: k = capital reçu / capital aliéné (espérances élevées ) 14 Transparence: veut savoir un peu d où vient k trop faible proposé Impôts à payer: nuls sur logement, mais pas sur résidence secondaire 1. Coefficient k dépend du taux r de disponibilité = taux de rendement pour acheteur des sommes immobilisées jusqu à la vente du bien Majoré du risque sur le prix de vente du logement (ignoré ci-après) Compte tenu des frais de notaire payés par acheteur (à diminuer?) 2. Coefficient k dépend de la table de mortalité appliquée, soit de l espérance de vie restante qu on lui prête: "équivalent à la certitude" T Table de mortalité utilisée: celle longue des rentiers-vie! + Pb homme/femme (Perp) Vendeurs fragiles exclus du marché ou paient pour solides (on ne tient pas compte de leur état de santé, aucun bilan ne sera fait comme pour assurance décès individuelle) Couple: probabilités croisées (?) surestiment T (événements pas indépendants)? Formule coefficient: k = 1 / (1 + r) T, diminue avec T et avec r Choix table de mortalité crucial comme dans toute logique de neutralité actuarielle Viage-capital: il se peut T inférieure à la moyenne sur population (Février et al., 2012) alors que la table de mortalité utilisée suppose T bien supérieure à la moyenne
Cas pratique viage-capital: valeur k sur capital aliéné (2) Exemple: on vous "prête" une espérance de vie de T = 21 ans à 65 ans (?) Si r = 6% => k 0,30; si r = 7% => k 1/4 15 Si table de mortalité nationale à la place table de mortalité rentiers-vie, la valeur de T diminue: cela revient selon Éric Guillaume à diminuer r de 1,5%. Si r = 7% au départ, remplacé par r = 7%: k = 1/3 => k augmente d un tiers Si en fait antisélection négative (vendeurs vivent moins longtemps) => k augmenterait de près de la moitié? Vous ne pensez vivre que 15 ans (santé fragile) => k = 0,41 (pas 0,30) Et vous pensez qu un taux r de 2,8% est bien suffisant => k = 2/3 Vous pensiez que votre logement valait 400 000 euros et récolter donc au moins 270 000 euros, peut-être plus. Mais l expert l évalue à 300 000 euros seulement, et l acheteur professionnel vous propose finalement (avec T = 21 et r = 6%) moins de 90 000 euros, le tiers de vos espérances => vous ne vendez plus? Problème (pour l offre aussi) du choix de la table de mortalité. Si elle est trop «dure», elle risque de générer l antisélection supposée au départ: les plus fragiles s excluent du marché beau cas de prophétie auto-réalisatrice
Conclusion: un viage (aussi) pour classes modestes? 16 Le problème de l espérance de vie des classes modestes est délicat: Travail peu valorisant, santé précaire, espérance de vie faible: triple peine à laquelle offre de viages ajoute une quatrième Mais ne pas tout demander à offre professionnelle pour viage «social» Label avantageux contre % p minimal de logements «modestes» Détenus par des propriétaires «modestes» (critères à définir et recueillir) Seul critère mais pourcentage p peut être choisi relativement élevé Le professionnel va devoir choisir taux r assez bas sur les logements modestes pour parvenir à satisfaire au critère imposé par p Pour s y retrouver, devra augmenter taux r sur logements «aisés» Mais n attirera pas alors la clientèle voulue => n entrera pas sur, ou sortira du marché Seule parade: aider le professionnel par une politique Taxfinh, i.e. taxation forte & progressive des héritages familiaux Même si r est relativement élevé, le viage devient un échappatoire rentable pour les familles aisées, sur logement ou résidence secondaire (ou immobilier de rapport?) Taxfinh: condition nécessaire pour que pauvres puissent liquéfier bien immobilier?