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Cahier notarial du 08 juillet 2015 - N 28 Contact : sonia Charlier - 081 248 827 - Véronique Fiévet - 081 248 836 Mail: notaires.renaix@corelio.be - Fax: 081 224 325 Gazette Notariale La DU HAINAUT OCCIDENTAL La Maison du Notariat asbl Place de Lille, 3-7500 Tél. 069/21 54 61 - Fax 069/21 54 63 E-mail: notatournai@belnot.be La Maison du Notariat est ouverte: et de 14h à 17h30 Lundi, mardi, jeudi, vendredi de 9h à 12h45 Mercredi de 9h à 12h30 et de 14h à 19h i de 17h à 19h mercred le vous, Un notaire vous conseille, sur rendezliste des notaires paraissant dans la Gazette Notariale Emmanuel GHORAIN Grand Place, 11-7600 Tél. 069/77.90.50 Laurent BARNICH Rue Isidore Hoton, 23-7800 Ath Tél. 068/28.21.76 Véronique GRIBOMONT et Jean-Luc HACHEZ, Boulevard du Roi Albert, 8 7500 - Tél. 069/22.31.49 Stéphane BOUQUELLE et Olivette MIKOLAJCZAK, Rue du Château, 9-7500 Tél. 069/22.54.27 Laurence CAMBIER successeur de J. Rose Rue de Betissart, 26 7802 Ormeignies Tél. 068/28.20.80 Serge CAMBIER Rue de la Gare, 2-7880 Tél. 068/44.50.02 Etienne CARLIER Boulevard Léopold III, 4 7600 Tél. 069/77.20.68 Bernard CLAEYS Rue d Hérinnes, 31-7850 Enghien Tél. 02/395.30.44 Vincent COLIN et Alain HENRY, Rue des Tanneurs, 29 7730 Estaimbourg Tél. 069/55.60.00 Paul-Etienne CULOT Rue des Viviers au Bois 137 7970 Tél. 069/68.91.11 Sylvie DECROYER Rue L. Desmottes, 14 7911 Frasnes-lez-Anvaing Tél. 069/86.65.75 Jean HUVENNE Quai Saint-Brice, 31-7500 Tél. 069/22.41.91 Edouard JACMIN Rue de la Grande Couture, 2 7522 Marquain - Tél. 069/64.65.00 Robert JACQUES et Sylvie SURMONT, Rue de la Bienfaisance, 7-7800 Ath Tél. 068/28.21.61 Pierre-Yves LARDINOIS Grand Place, 49-7600 Tél. 069/77.10.95 Albert LOIX et Pierre-Olivier LOIX Quai Sakharov, 7-7500 Tél. 069/22.52.15 Tanguy LOIX Rue Léon Desmottes, 35 7911 Frasnes-lez-Buissenal Tél. 069/86.65.04 Alain MAHIEU Rue de Tourcoing, 86-7700 Mouscron Tél. 056/34.22.60 Valérie DE RACKER Chaussée Victor Lampe, 125 7866 Ollignies Tél. 068/27.09.00 Anthony PIRARD Place de Quevaucamps, 34 7972 Quevaucamps Tél. 069/57.50.21 Geneviève DESSILLY Grand Place, 14-7940 Brugelette Tél. 068/26.50.00 Christian QUIEVY Avenue du Stade, 29-7640 Antoing Tél. 069/44.25.50 & 55 Laurent DEVREUX Rue César Despretz, 26 7860 Tél. 068/33.24.00 Michel TULIPPE et Gaëtan QUENON Rue de Roubaix, 50-7520 Templeuve Tél. 069/35.23.89 Bruno VANDENBERGHE Rue du Curé du Château, 7 7500 Tél. 069/22.49.22 Bernard DOGOT et Marie-Sylvie DEWASME, Chaussée de Renaix, 19A 7760 Velaines - Tél. 069/66.60.11 François DUBUISSON Rue de Petits-Bois, 1-7534 Maulde Tél. 069/54.61.18 Philippe DUMON Rue du Beau Site 64-7700 Mouscron Tél. 056/33.05.41 Anne GAHYLLE et Geneviève GAHYLLE, soc. civile à forme de sprl Rue Dorez, 2-7500 Tél. 069/22.44.14-22.26.42 amougies Vincent VANDERCAM Rue de Roubaix, 60-7520 Templeuve Tél. 069/36.23.00 www.notairevandercam.be arbre Barry Chemin de Ponchau 117 ATH Blaton Chaussée de Mons 74 PLAIN-PIED BONNE PLAIN-PIED Rénovée au ctre du village d Amougies, à prox. commerces et du Mont-de-L enclus, comp.: 1 gd séj., 1 cuis. sup. éq., coul., w.-c., s.d.b., 2 gdes ch., buand., gar., gde cave, jard. d agrém., terr. 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Le 16/C comp. 1 séj., cuis. non éq., s.d.b., w.-c. et 2 ch., PEB: 583 kwh/m².an. Rev. escompté: 1.400,00 /mois. Ch. cent. gaz, RC.: 480,00. Sup.: 80 ca. Etat moyen, 2 faç. Libre à l acte. Offre à part. de: 150.000,00. web:231348 BATIMENT INDUSTRIEL A usage de surface commerc. avec park., bur. et atel. sur 1.575 m², comp.: sas d entrée, gde surface commerc. et salle d expo, sanitaires, salle de réunion, 5 bur., réfectoire avec coin cuis. éq. et gd atel.-gar. & PierreOlivier LOIX web:232943 BELLE SURFACE COMMERCIALE Ou pr prof. lib., très bien située avec lumin. et large vitrine, comp.: surf. sur 2 niv. (+/- 135 m²) avec réserve ou débar., w.-c., 2 caves, belle cour. R.C.: 1.923,00. Bien faisant partie d une copropriété. web:226068

Rue des Chapeliers 5 D HABITATION ET DE COMMERCE Ds piétonnier de proche de la cathédrale, comp.: 1 rez commerc.; 1er ét.: pet. cuis., liv., w.-c.; 2ème ét.: liv., s.d.b. Gren. amén. PEB No. 20150430017005. E spec: 450 kwh/ E totale: 46891 kwh par an. Ventes publiques web:232697 Que signifie le droit d accession? toutes les réponses à vos questions Vous cherchez un bien dans votre région? Liste des ventes publiques IMMOBILIER PROFESSIONNEL BERNISSART Etude du notaire Emmanuel GHORAIN Grand Place 11 PERUWELZ Tél. 069/77.90.50 Fax. 069/77.90.55 ghorain.em@skynet.be DE COMMERCE 4 FACADES Quartier de la Gare 11, Bernissart (5ème div., Blaton) (Ancienne sandwicherie) plain-pied avec partie privative et jardin, face à la gare, cadastrée section B n 178/P/5 et 178/G/6, pr une cont. tot. de 06 a 55 ca, R.C.: 412,00. Rez commercial avec cuis. éq. et w.-c. Partie privative: studio, cuis. éq. (sauf frigo), s.d.dche, w.-c., remise-chaufferie. Cave. Passage latéral, volets, double vit. Chauf. cent. maz. Libre d occupation. Adjugée définitivement suivant Procès-Verbal du 23 juin 2015 sous réserve de surenchère de quinzaine au prix de 56.000,00, outre les frais. Visites: rens.: s adresser en l Etude, tél. 069/77.90.50. Faculté de surenchérir: Article 1592 du Code Judiciaire: voir encart. FACULTE DE SURENCHERE Pendant 15 jours, suite à la vente du mardi 23 juin 2015. web:233129 www.immonot.be La procédure en vente publique Une vente publique est une vente aux enchères: Les amateurs font des offres successives, et le montant le plus élevé formera le prix de vente, s il est accepté par le vendeur. Ces ventes se réalisent exclusivement par un notaire. Les conditions de la vente sont reprises dans le cahier des charges, qui peut être consulté par tous les amateurs potentiels en l étude du notaire chargé de la vente. La séance de vente est annoncée par le notaire au moyen d affiches et d annonces publiées dans des journaux. Les amateurs auront l occasion de visiter l immeuble aux jours et heures annoncés: ils ne peuvent pas exiger d autres heures de visite. Ils devront prendre leur temps pour tout voir, et veiller à avoir accès à toutes les parties du bien. Un amateur prudent pourra toujours se faire accompagner d un expert, qui lui donnera son idée sur la valeur de l immeuble. Dans les ventes à caractère judiciaire, l acquéreur n aura en tout état de cause aucun recours pour vices cachés. Les offres, ou enchères sont reçues lors de la séance de vente, éventuellement à partir d une mise à prix. Chaque amateur qui fait une offre est tenu de respecter ses engagements si le bien lui est adjugé: le notaire a le droit de refuser toute offre qui ne paraît pas lui donner des garanties suffisantes. Le notaire peut toutefois fixer une nouvelle séance de vente s il estime que le prix proposé est insuffisant. Celui qui demande la vente peut également retirer le bien de cette vente tant que l adjudication n est pas définitive. Si la dernière offre est acceptée, le notaire procédera à l adjudication. L acquéreur disposera cependant d un certain délai pour le paiement du prix et des frais. Certaines ventes ne sont définitives qu après l écoulement d un délai de 15 jours, endéans lequel tout intéressé peut faire une surenchère. Des garanties sont prises à l encontre des amateurs qui formulent des offres inconsidérées, mais qu ils ne peuvent pas respecter. Si l acquéreur ne paie pas, le vendeur aura ainsi la possibilité de faire annuler la vente ou de revendre l immeuble sur folle enchère. Quand la vente devient-elle définitive? La vente est définitive lorsque le notaire aura adjugé le bien, et pour autant qu il n y ait pas de surenchère possible. Dès lors, la vente pourra être définitive: le jour de la première séance de vente si le prix proposé est suffisant et si le notaire adjuge dès ce moment. le jour de dernière séance si d autres séances de vente ont eu lieu précédemment. le jour de l expiration du délai de surenchère si aucune surenchère n a été notifiée. le jour de la séance de vente après surenchère. Dès que la vente devient définitive, les vendeurs et acquéreurs sont définitivement liés. Contrairement à une vente de gré à gré, l acquéreur ne peut pas soumettre la vente à une condition suspensive, comme, par exemple, la condition d octroi de crédit hypothécaire: l amateur prudent consultera son banquier ou son agent de financement avant la vente pour avoir la certitude de ce qu il disposera des moyens financiers suffisants pour respecter ses engagements. Transfert de propriété et de jouissance Transfert de propriété L acquéreur est propriétaire du bien dès que l adjudication est devenue définitive. C est à partir de ce moment que les «risques» sont transférés. Transfert de jouissance L acquéreur en vente publique doit d abord payer tout le prix d acquisition et les frais de la vente avant d avoir la jouissance du bien acquis. Le cahier des charges précise les différentes modalités de cette entrée en jouissance: Par exemple: si l immeuble est libre, il pourra prendre possession de l immeuble. si l immeuble est loué, il devra s entendre directement avec les occupants: c est donc l acquéreur qui devra donner le renon éventuel aux locataires. si l immeuble est occupé par le vendeur, le cahier des charges précise la date à laquelle l immeuble devra être libéré. s il s agit d une procédure de saisie, la partie saisie sera sans droit quelconque dans le bien vendu, quinze jours après la signification de l extrait du procès-verbal d adjudication. L acquéreur devra faire son affaire personnelle du déguerpissement du saisi. Précompte immobilier et autres impôts L acquéreur paiera et supportera, toutes les taxes, précomptes et contributions quelconques à compter de son entrée en jouissance. Dans tous les cas, il devra les supporter au plus tard, à compter du lendemain de l expiration du deuxième mois qui suivra le jour où l adjudication est devenue définitive. Le paiement du prix L acquéreur en vente publique doit payer le prix de son acquisition endéans les deux mois de la date à laquelle la vente est devenue définitive. Le cahier des charges spécial peut cependant prévoir d autres délais Si ce délai n est pas respecté (par exemple parce que la procédure d octroi de crédit prend plus de temps que prévu), il devra payer un intérêt de retard calculé au taux de quatre pour cent de plus que le taux légal (soit actuellement onze pour cent - 11%) sur la partie du prix qui n aurait pas été payée. Ce taux peut être légèrement différent si les conditions spéciales de la vente le précisent. Les frais de la vente En plus du prix de son acquisition, l acquéreur en vente publique doit supporter les frais qui comprennent un pourcentage forfaitaire. Montant des frais forfaitaires: Les frais forfaitaires comprennent les droits fiscaux que l acquéreur doit supporter, les frais divers des actes et les frais de l intervention du notaire. Ils sont fixés d après un pourcentage calculé sur le prix de vente de l immeuble et les charges. Ce pourcentage est proportionnel et dégressif, et est établi d après un barème. Le barème des frais en vente publique fixé par la Compagnie des Notaires du Hainaut est le suivant: Si le prix est inférieur à (mais non compris): A partir de 600000 euros: 14% Jusque 600000 euros: 15 % Jusque 350000 euro: 16% Jusque 250000 euros: 17% Jusque 200000 euros: 18% Jusque 150000 euros: 19% Jusque 125000 euros: 20% Jusque 100000 euros: 21% Jusque 75000 euros: 23% Jusque 50000 euros: 25% Jusque 25000 euros: à convenir Délai de paiement des frais Les frais doivent être payés en l étude du notaire endéans les cinq jours ouvrables suivant celui où la vente est devenue définitive. Si l acquéreur ne respecte pas ce délai, le prix de vente peut être exigé immédiatement. Comment se déroule la vente publique? Quand la vente est-elle définitive? Quand l acquéreur est-il propriétaire et quand a-t-il la jouissance du bien? Quand doit-il payer le prix? Quel est le montant des frais et quand doivent-ils être payés? Qu est-ce que la faculté de surenchère? Que se passe-t-il si l acquéreur ne paie pas? toutes les réponses à vos questions 6

Achat et vente: généralités Toute personne souhaitant vendre ou acheter un immeuble en vente publique ou en vente de gré à gré, peut s adresser à un notaire. Car plus que jamais acheter ou vendre un immeuble est une décision importante. Le notaire expliquera qu il existe différentes manières de procéder : démembrer la propriété, etc. Achat d un immeuble Vous trouverez probablement votre rêve immobilier à l aide d un intermédiaire comme par exemple le notaire. Le notaire fait des ventes publiques ou des ventes de gré à gré. Vous profiterez de ses conseils et de son expérience. En effet, l achat d une maison ou d un appartement est une décision importante dans une vie. Elle implique souvent un effort financier important qui aura des conséquences pendant de nombreuses années. Voyez aussi toutes les informations dans la rubrique consacrée à la vente de gré à gré, le compromis de vente, l acte notarié,... Compromis et acte authentique Viendra ensuite le moment de s engager et de signer le compromis de vente qui sera suivi de l acte authentique: ce sera le travail du notaire qui sera chargé de donner toute la sécurité juridique à l opération. Conseil Une acquisition immobilière est trop importante, et les amateurs ne peuvent rien improviser. Avant de signer un document quelconque, ils veilleront à se faire conseiller utilement par le notaire qu ils auront choisi. Frais de l acquisition En préparant son acquisition, il faut tenir compte des frais des actes à établir. Souvent, on parle de frais de notaire, en assimilant le montant versé au notaire à ses honoraires. En réalité, les frais d acte comprennent les taxes relatives à l opération, le coût des formalités administratives et l honoraire du Notaire. Celui-ci vous demandera une provision. Les droits fiscaux De son côté, le notaire a l obligation de faire déposer les actes qu il reçoit à l administration de l enregistrement, qui dépend du ministère des finances. Le notaire devra verser à l administration le droit d enregistrement dû par les clients pour l opération. Pour une vente, le droit normal est de 12,5% du prix (en Région flamande, 10%). Dans certains cas, ce droit peut être réduit. Pour les inscriptions hypothécaires, ce droit est de 1%. Pour les actes de partage, ce droit est également de 1%. Pour la vente d immeubles neufs ou en cours de construction, les vendeurs peuvent demander que la vente soit soumise à la TVA: dans ce cas, l acquéreur paiera le droit d enregistrement sur la valeur du terrain, et la TVA sur la valeur des constructions. En outre, dans le cas d une affectation hypothécaire, un droit fiscal de 0,3% sera réclamé à titre de droit d inscription. Puisque ces droits doivent être payés par le notaire, ce dernier aura l obligation de les demander au préalable à ses clients. Les frais divers des actes Le notaire devra également supporter le coût des recherches administratives nécessitées pour la réalisation de l acte: par exemple, les recherches de titre de propriété, certificats hypothécaires, extraits et plans cadastraux, prescriptions d urbanisme et attestation de sol, recherches fiscales. Il faut également y ajouter le coût des autres formalités annexes, comme la transcription hypothécaire. Bien entendu, ces coûts seront également répercutés à charge des clients. Le coût de ces frais divers varie en fonction des particularités de chaque vente (nombre de vendeurs, longueur de l acte,...), et il ne peut pas être déterminé avec précision. L honoraire notarié L honoraire notarié est fixé par la loi: il ne peut pas être négocié par le notaire et les parties, et il est le même pour tous les notaires du pays. Si plusieurs notaires interviennent, cet honoraire est réparti entre les notaires en fonction du travail et de la responsabilité de chacun, suivant les règles de partage établies par les autorités professionnelles. Cet honoraire sert d abord à couvrir tous les frais de fonctionnement de l étude (frais de personnel, amortissement de matériel de bureau, primes d assurances, cotisations diverses,...). Le reste représente la rémunération du notaire pour son travail et sa responsabilité. La provision pour frais Les droits fiscaux et l honoraire notarié peuvent être déterminés avec précision. Par contre, les frais divers ne seront connus qu après l accomplissement de toutes les formalités. C est la raison pour laquelle le notaire demandera une provision approximative suffisante, et dont il remboursera l excédent à son client s il y a lieu. Documents et attestations exigés pour vendre Pour bien vendre son bien, plusieurs documents et attestations sont exigés. Il s agit : des informations urbanistiques, du certificat PEB, des éventuelles attestations relatives à une citerne à mazout, des certificats utiles en cas de pollution de sol, du procès-verbal de contrôle de l installation électrique et du dossier d intervention ultérieure. Par ailleurs, en cas de vente d un appartement dans une copropriété, des informations supplémentaires devront également être transmises. Dans la présente rubrique, vous trouverez un complément d informations pour chacun de ces documents. Compromis ou option? Au moment de la signature du compromis, la vente est conclue définitivement, et les deux parties s engagent. Il n est plus possible à l une des deux de se rétracter. Si l une des parties souhaite s octroyer un délai de réflexion, elle demandera une option. Une option est une promesse unilatérale par laquelle une seule des parties s engage; l autre s engagera en levant l option, si elle décide de le faire. Option de vente ou offre d achat? Le propriétaire de la maison peut promettre de la vendre à un prix déterminé. Il s agit d une promesse unilatérale de vente. Pendant le temps de l option, le propriétaire est définitivement lié, et il ne peut plus vendre à une autre personne, mais le candidat-acquéreur n a pas l obligation d acquérir. Par contre, dans certains cas, le candidat-vendeur ne souhaite pas se lier définitivement, mais il demande à l acquéreur de s engager. Ce dernier devra offrir un prix que le vendeur se réserve d accepter ou de refuser. Si cette offre est faite sans réserve, le candidat acquéreur ne pourra plus se rétracter. Durée de l option Celui qui donne une option est lié pendant toute la durée de cette option. Il faut donc la déterminer avec précision. Si aucune durée n est précisée, ce sera le tribunal qui sera chargé de déterminer la durée de validité de cette option, en tenant compte des circonstances particulières. Si l option est donnée pour une durée indéterminée, celui qui l a conférée ne sera dégagé qu après avoir mis l autre partie en demeure de l accepter. La levée de l option Dès que l option de vente ou l offre d achat est acceptée, la vente est définitive. En théorie, un compromis ne sera plus indispensable puisque le vendeur et l acquéreur se sont mis d accord sur le bien vendu et son prix. L option est souvent rédigée en termes rudimentaires: la partie qui s est déjà liée peut se trouver déforcée dans la mesure où, comme elle est déjà engagée, sa marge de manœuvre pour négocier un compromis peut se trouver réduite. Il est toujours préférable de lever l option uniquement en signant un compromis en bonne et due forme. Prudence! Le candidat-acquéreur doit se montrer extrêmement prudent lorsque quelqu un lui propose de signer un document intitulé option, qui souvent, ne représente qu une offre de prix qui n engage que lui, surtout si un acompte lui est demandé à ce moment. Pour ces raisons, il est vivement conseillé de demander l avis d un spécialiste avant de signer une quelconque option. Le procédé le plus simple est de demander son avis au notaire qui sera ultérieurement chargé de passer l acte. La vente d un immeuble Vendre un immeuble est une décision importante. De quelle manière allez-vous vendre votre maison ou votre appartement? Allez-vous vous adresser à un intermédiaire comme par exemple le notaire? Le notaire fait de la vente publique et de la vente de gré à gré. Vente de gré à gré ou vente publique? La vente d un terrain ou d une construction existante peut se réaliser de gré à gré ou publiquement. Dans le cas d une vente de gré à gré, les acquéreurs et vendeurs s entendent sur le prix de vente et la détermination du bien vendu. Ils signeront ensemble un compromis de vente : dès ce moment, la vente est définitive. Ce compromis sera suivi d un acte notarié qui ne pourra être signé que lorsque le notaire aura accompli un nombre important de recherches. C est à ce moment que le solde du prix devra être payé. Quand l immeuble fait l objet d une vente publique, le notaire vendeur établit un cahier des charges, reprenant toutes les conditions de la vente, qui aura lieu aux enchères, lors de la séance d adjudication. La vente publique est une vente aux enchères. Les amateurs font des offres successives. Le montant le plus élevé formera le prix de vente, s il est accepté par le vendeur. Ces ventes se réalisent exclusivement par un notaire. La vente publique présente beaucoup de garanties au niveau de la rapidité, de la transparence et du juste prix que l on peut obtenir : pour ces raisons, la loi impose cette procédure dans le cadre de certaines ventes judiciaires (lorsque la vente est ordonnée par un tribunal). On peut aussi recourir à cette procédure dans le cadre de ventes volontaires. Les conditions de la vente sont reprises dans un cahier des charges : il s agit d un acte rédigé par le notaire, et qui comprendra la description de l immeuble ainsi que toutes les conditions de la vente. Ce document peut être consulté par tous les amateurs potentiels, en l étude du notaire. La séance de vente est annoncée par le notaire au moyen d affiches et d annonces publiées dans des journaux. Les offres, ou enchères sont reçues lors de la séance de vente, éventuellement à partir d une mise à prix. Si la dernière offre est acceptée, le notaire procéder à l adjudication. L acquéreur disposera cependant d un certain délai pour le paiement du prix et des frais. Certaines ventes ne sont définitives qu après l écoulement d un délai de 15 jours, endéans lequel tout intéressé peut faire une surenchère. Des garanties sont prises à l encontre des amateurs qui formulent des offres inconsidérées, mais qu ils ne peuvent pas respecter. Il existe ainsi la possibilité de faire revendre l immeuble sur folle enchère. Depuis le 1er janvier 2010, la vente publique a subi des modifications : le principe d une séance unique est consacré! Désormais, la possibilité d une mise à prix de départ et l octroi éventuel d une prime est généralisée! Renseignez-vous auprès de votre notaire. La procédure de vente publique La procédure de vente publique n est pas assez connue. Elle est aussi simple que celle de la vente de gré à gré, mais les amateurs devront la préparer sérieusement. La mise en vente publique d un immeuble est annoncée par des affiches apposées sur l immeuble ou sur des lieux d affichage public, et par des annonces insérées dans des journaux, comme par exemple dans nos nouvelles immobilières. Les renseignements publiés sont les plus importants : date et lieu de la vente, occupation du bien, destination urbanistique, coordonnées du notaire, mais il n est pas possible d y faire connaître toutes les conditions de la vente. Notaclick, vente et achat en ligne Depuis des décennies, les notaires organisent des ventes publiques dans les salles de vente et autres établissements publics. Le notariat a récemment franchi le pas vers Internet. Vous pouvez, dès à présent, vendre et acheter par voie électronique via le site Notaclick.be, tout bien immobilier proposé en vente publique, avec l aide et sous le contrôle d un notaire. Notaclick vous offre, en tant qu acheteur, la possibilité d enchérir en ligne à votre rythme, en toute sécurité, confiance et tranquillité. Les présentes informations sont sujettes à évolution et n engagent aucunement la FRNB. Pour un dossier particulier consultez votre notaire.

Qu est-ce que c est un emprunt? Pour acheter ou faire construire un immeuble, les futurs propriétaires doivent généralement emprunter de l argent. Quelles sont les différentes caractéristiques des différents prêts ou crédits qui existent? Le prêt d argent est un contrat par lequel une personne ou une institution (le créancier) remet une somme à quelqu un d autre (le débiteur), qui s engage à la rembourser dans un délai déterminé. N importe qui peut vous prêter de l argent: des parents ou des amis peuvent vous aider si vous connaissez une situation difficile. Ils peuvent le faire gracieusement, ou vous demander une contrepartie, qui sera un intérêt. Pour financer une acquisition immobilière ou une construction, vous demanderez certainement une somme d argent importante, et pour un délai très long: peu de personnes privées seraient en mesure de vous aider. Par contre, les institutions financières qui disposent souvent d énormes capitaux qui leur ont été confiés par leurs épargnants pourraient répondre favorablement à votre demande: elles pourront consentir un prêt ou ouvrir un crédit. D autres institutions, à but social, consentent également des prêts, comme les différents fonds du logement. Les frais de l acte de crédit hypothécaire En envisageant une acquisition immobilière, il convient d établir son budget, en tenant compte de son capital de départ et de ses possibilités de financement et, d autre part, du prix de cette acquisition et des frais d acte. Lorsque l achat se réalise au moyen d un financement avec une garantie hypothécaire sur l immeuble (ce qui se passe dans la majorité des cas), il faut y ajouter les frais d un deuxième acte notarié, par lequel on constitue une hypothèque au profit de l organisme financier. De même, lorsqu à la suite d une baisse des taux d intérêts, on désire rembourser son financement initial au moyen d un nouvel emprunt hypothécaire, souscrit auprès d une autre institution financière, il y aura constitution d une nouvelle hypothèque au profit du nouveau créancier. Dans ce cas, il faudra également supporter l éventuelle indemnité de remploi, et les frais d un nouvel acte notarié d affectation hypothécaire, en plus des frais d acte de suppression de l ancienne hypothèque (acte de mainlevée). Les frais de l acte de constitution d hypothèque comprennent - Le droit d enregistrement, calculé au taux de 1 % sur le montant de l affectation hypothécaire. Dans la majorité des actes, l organisme financier demande une garantie hypothécaire pour avoir la certitude de pouvoir récupérer le montant réellement prêté (le capital initial), ainsi que les frais complémentaires qu il aurait éventuellement avancés pour le compte de son débiteur, comme par exemple les primes d assurances, ou les frais d huissier (les accessoires, habituellement fixés à 10 % du montant du capital). Le droit d enregistrement est dû sur ces deux montants, et représente une taxe virée directement à l État par le Notaire, lors de l enregistrement de l acte - Le droit d inscription hypothécaire, qui est également une taxe virée directement à l État par le Notaire, lors de l inscription de l acte à la conservation des hypothèques. Le droit est actuellement fixé à 0.30 %, et il est également calculé sur le montant du capital et des accessoires, comme le droit d enregistrement. - Les frais et honoraires du conservateur des hypothèques - L honoraire notarié. Le Notaire chargé de dresser l acte doit calculer un honoraire, établi sur base du tarif fixé par la loi. Le barème appliqué ne sera pas le même s il s agit d un simple prêt ou d une ouverture de crédit (qui permet de réemprunter des sommes déjà remboursées). Le montant de cet honoraire sera toujours le même, quelque soit le notaire qui a dressé l acte. - Les frais divers de l acte. En plus des droits fiscaux et de son honoraire, le notaire réclamera les autres frais nécessités pour la rédaction de l acte (le coût des recherches fiscales, des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités, des extraits cadastraux, des timbres fiscaux,...) Puisque certains de ces frais sont fixes, ou dégressifs, il n est pas possible de pouvoir déterminer exactement le pourcentage qu ils représentent. Prêt ou ouverture de crédit De plus en plus souvent, les institutions financières proposent à leurs clients de signer un acte d ouverture de crédit au lieu d un acte de prêt. En signant un acte de prêt hypothécaire, l institution financière remet une somme d argent à son débiteur qui s engage à la rembourser endéans un délai déterminé, moyennant paiement d un intérêt convenu. La totalité de la somme est remise à l emprunteur qui la remboursera suivant les modalités prévues dans la convention. Comme garantie, l emprunteur hypothèque un bien immobilier. Par contre, en ouvrant un crédit, cette institution financière met une somme d argent à la disposition de son débiteur qui pourra l utiliser au fur et à mesure de ses besoins. Ici aussi, un immeuble sera donné en garantie. Dans une convention annexe, insérée ou non dans l acte d ouverture de crédit, les modalités de remboursement (la durée, le taux d intérêt, le montant de la mensualité, les ristournes éventuelles,...) seront précisées. Ce système est beaucoup plus souple dans le cas de constructions ou de transformations d immeuble, ou pour une réutilisation du capital déjà remboursé. Construction ou transformation d immeuble Les sommes mises à la disposition de l emprunteur sont délivrées au fur et à mesure de ses besoins, suivant l état d avancement des travaux. Si le débiteur n utilise pas tout le montant mis à sa disposition, l intérêt ne sera perçu que sur les sommes réellement prélevées. Le remboursement en capital commencera au moment prévu dans la convention. Grâce à ce système, l emprunteur pourra faire une importante économie d intérêt. Les intérêts du prêt Emprunter coûte de l argent, mais c est très souvent l unique manière de pouvoir acheter son chez soi. L intérêt est la rémunération de l institution financière qui met de l argent à la disposition de l emprunteur. Il est exprimé en un pourcentage, et se calcule pour une période déterminée (par an, par trimestre, par mois...), sur le montant du capital dû. Ainsi, un intérêt mensuel de 0,3% pour un capital de 10.000 signifie que l emprunteur devra payer un intérêt de 30 par mois. L intérêt sera calculé sur le montant du capital qui est encore dû. S il est convenu au départ que l emprunteur rembourse son capital en une fois, à un terme déterminé, il devra payer l intérêt sur la totalité du capital pendant toute la durée du prêt. Par contre, pour les emprunts remboursables par tranches périodiques comprenant chacune une partie d intérêt et une partie de capital, l intérêt ne sera calculé que sur le montant du capital qui est encore dû. C est le cas pour les prêts remboursables par mensualités constantes ou remboursables par tranches égales de capital. Le taux d intérêt peut être fixe ou variable * Un taux fixe signifie qu il sera le même pendant toute la durée de l emprunt, quelle que soit l évolution des taux du marché. Si le taux pratiqué par l institution financière augmente, les emprunteurs paieront toujours le taux convenu. Par contre, si le taux baisse, les emprunteurs auront toujours la possibilité de demander à l institution de revoir son taux à la baisse. L organisme financier est souvent obligé d accepter, sous peine de perdre son client; s il refuse, les emprunteurs peuvent toujours rembourser avant terme en s adressant à une autre banque qui pratique à ce moment des taux plus favorables. Malheureusement, un remboursement partiel entraîne des frais. Un taux fixe n est intéressant que si le taux proposé est bas. * Le taux d intérêt peut être variable: cela signifie que, à une période déterminée convenue initialement, l institution financière peut adapter son taux en fonction de l évolution des taux du marché. Il est possible de prévoir une variation tous les ans, tous les trois ans, tous les cinq ans, ou à toute autre fréquence. Cette formule est intéressante lorsque les taux sont élevés. Il est cependant conseillé de limiter la hausse possible à un certain plafond. Si une révision du taux est prévue, l institution financière ne peut pas imposer n importe quel nouveaux taux: pour les prêts hypothécaires soumis à la loi de 1992, il ne s agit pas d une véritable révision, mais bien d une indexation, liée à l évolution des taux du marché. * Il existe également la formule de taux semi-fixe: pendant une première période (par exemple de 10 ans pour un prêt de 15 ou 20 ans), le taux reste fixe, et ultérieurement, il pourra être revu. Le taux d intérêt n est pas fixé par une loi: ce sont les organismes financiers qui soumettent des propositions en fonction du marché et des garanties qui leur sont accordées. Si l institution court plus de risques, parce que la valeur de la garantie est insuffisante, le taux sera majoré. Ainsi, si des emprunteurs sollicitent un prêt de 150.000, avec comme garantie, une hypothèque sur une maison qui ne vaut que 125.000, il s agira d un emprunt de 120% par rapport à la valeur de la garantie. Le risque étant plus élevé, le taux sera plus important. A l inverse, si les emprunteurs ne demandent que 75.000, l emprunt sera de 60% de la valeur vénale, et le taux proposé sera inférieur, puisque la banque ne court pratiquement aucun risque. Les garanties La prudence est une qualité des banquiers: Ils mettent à votre disposition l argent de leurs épargnants et veulent avoir la certitude que les sommes seront bien remboursées. Il existe une multitude de garanties. Voici les plus usuelles: - la caution : la banque estime que, puisque vous n avez pas de revenus fixes, vous ne présentez pas les garanties nécessaires. Elle pourra demander que quelqu un s engage à payer à votre place si vous ne le faites pas volontairement. - le gage: vous pouvez laisser votre belle montre en dépôt chez votre ami qui vous a prêté 125 : il vous la rendra lorsque vous l aurez remboursé. De même, vous pouvez laisser chez votre banquier des bons de caisse qui serviront de garantie pour le prêt que vous sollicitez. - l hypothèque: au lieu de remettre un bien en dépôt chez votre créancier, vous lui donnez un droit sur votre immeuble, ce qui lui permettra de le faire vendre en cas de non-paiement, et de récupérer ce que vous lui devez, en respectant la procédure de la saisie immobilière. - la solidarité et l indivisibilité entre les différents débiteurs, qui permet au créancier de choisir le débiteur à qui il réclamera le remboursement de la dette. - la délégation de salaires: si vous ne payez pas, le banquier pourra s adresser à votre employeur pour qu il lui vire la partie de votre rémunération qui peut être saisie. - la délégation du prix de vente: vous empruntez en attendant de pouvoir vendre votre immeuble; cette solution se rencontre principalement dans les crédits de pont. - l assurance-décès : si, malheureusement, vous veniez à décéder avant le remboursement du prêt, la compagnie d assurances lui versera un capital déterminé. - l avenant de créance hypothécaire au contrat d assuranceincendie. - un mandat hypothécaire qui suffit parfois dans certains cas. Toutes ces garanties ne sont pas automatiques: elles doivent être prévues dans le contrat. Informatie van de Nederlandstalige gemeenschapsraad van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Meer notariële info vindt u bij uw notaris en op www.notaris.be.