PROJET DE LOI POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE 25 AVANCEES OBTENUES Après le vote par l Assemblée Nationale en 1 ère lecture le 17 septembre 2013, les avancées obtenues, qui résultent de réunions de travail et discussions, répondent aux préoccupations et aux attentes de l ensemble de la profession. DANS LA LOI HOGUET, PAR : Le renforcement du rôle des garants financiers, gage de sécurité des fonds de la clientèle, tenus de mettre en place des procédures de contrôle internes, un référentiel et un modèle de suivi des risques. Une carte «S» pour distinguer l activité des syndics de la carte «G» et pour permettre l accès à une formation adaptée La reconnaissance officielle pour les cartes «G» de pratiquer des actes de location accessoirement au mandat de gestion, pour mettre un terme aux contestations des agents de contrôle des DDPP L obtention de la carte professionnelle et de son renouvellement aux guichets des CCI, pour faciliter les démarches auprès d un guichet unique. L obligation générale de formation professionnelle continue pour les détenteurs de carte, les directeurs de succursales et tous les collaborateurs habilités (salariés et agents commerciaux). L obligation pour les négociateurs salariés et agents commerciaux de justifier d une compétence professionnelle avant toute habilitation de représentation devant la clientèle. L obligation pour les agents commerciaux de justifier de leur propre assurance RCP et de mentionner dans leurs publicités leur qualité d agent commercial. L interdiction pour les agents commerciaux de diriger des succursales, d encaisser des fonds, de donner des consultations juridiques, de rédiger des actes sauf des mandats au nom et pour le compte du détenteur de la carte professionnelle.
Le mandat exclusif est conforté grâce à une publicité renforcée pour le démarquer du mandat simple. L affichage des seuls honoraires à la charge de l acquéreur ou du locataire en valeur absolue dans les annonces immobilières, alors qu initialement la mesure devait aussi concerner les honoraires à la charge des vendeurs et des bailleurs. La suppression de l obligation d alimenter par les seuls acteurs de la loi Hoguet, sans contrepartie, les observatoires locaux des loyers pour servir la mise en œuvre de l encadrement généralisé des loyers. Cette obligation pèse maintenant sur «toute personne intéressée». La suppression de l interdiction de la reconduction tacite des mandats exclusifs remplacée par une clause informant les seuls mandants ayant la qualité de consommateur de leur faculté de résiliation. Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière qui proposera les règles de déontologie applicable à toute la profession et les règles pour mettre en œuvre compétence, aptitude et formation professionnelles. Le principe de sanctions disciplinaires applicables à toute la profession en cas de manquement aux lois ou aux règles déontologiques, ou de négligences graves Des commissions de contrôle sanctionneront ces manquements et pourront prononcer avertissements, blâmes et interdictions d exercer. DANS LES RAPPORTS LOCATIFS, PAR : La reconnaissance d un droit à un «honoraire» pour les prestations d établissement de l état des lieux et de la rédaction du bail, partagé entre le locataire et le propriétaire. En cas de retard de paiement de loyer par le locataire, le droit pour le propriétaire de percevoir une pénalité de 5%, ou de 30% si le dernier loyer n a pas été intégralement versé. En cas de défaillance du locataire, le droit pour le propriétaire de souscrire une assurance multirisques habitation à sa place et de se faire rembourser le montant de la prime. L aménagement de la restitution du dépôt de garantie dans les immeubles en copropriété pour permettre aux propriétaires ne pas être pénalisés en attendant l arrêté des comptes définitif. Pour les locations meublées : des charges locatives forfaitaires ou au réel, un inventaire du mobilier, un état des lieux et la rédaction du bail à honoraires partagés, un dépôt de garantie égal à deux mois de loyers, la mention de la surface habitable dans le bail.
DANS LA LOI DE 65 SUR LA COPROPRIETE, PAR : L obligation pour les syndics professionnels soumis à la loi Hoguet de mettre en place un extranet copropriété pour permettre à chaque conseil syndical et à tous les copropriétaires d accéder, 24h X 24h, et en toute transparence aux documents relatifs à l immeuble (règlement de copropriété, état descriptif, contrat de syndic, carnet d entretien ) et aux documents comptables (budget prévisionnel, arrêté des comptes ). L instauration d un fonds de prévoyance pour les copropriétés de plus de 50 lots d un minimum de 5% du budget prévisionnel pour les travaux importants hors budget La suppression d une disposition inique qui met à la charge du syndic la rémunération du mandataire ad hoc désigné par le juge pour parer aux difficultés d une copropriété en danger. En attendant plus de précisions par décret, la probable possibilité pour le juge de désigner un syndic provisoire «agréé» afin d assurer les missions du mandataire ad hoc d une copropriété dégradée.
PROJET DE LOI POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE MESURES A FAIRE EVOLUER Après le vote par l Assemblée Nationale en 1 ère lecture le 17 septembre 2013, si des avancées ont été obtenues, de nombreuses mesures méritent encore un travail d approfondissement et doivent encore évoluer afin que la loi atteigne les objectifs d équilibre et de confiance attendus. DANS LA LOI HOGUET L encadrement par le pouvoir réglementaire du montant de la clause pénale des mandats en cas non-respect de l exclusivité qui relève d une véritable tarification du droit à dédommagement et qui dénie au juge le droit d en apprécier le quantum. Un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière : - sans que la représentativité majoritaire des syndicats professionnels représentatifs de la profession ne soit garantie ; - où «des représentants des contractants» siègeront sans que leur nombre ne soit défini et sans qu ils soient obligatoirement choisis parmi les associations de défense des consommateurs agréées. Des commissions de contrôle régionales ou interrégionales, alors qu une commission nationale garantirait une jurisprudence unique à l ensemble des professionnels et éviterait les recours en contestation. Des commissions de contrôle où siègeront : - «des représentants de nos cocontractants» : pour garantir des sanctions objectives, la présence de consommateurs au sein des commissions de discipline n est pas acceptable. - «des personnes ayant cessé d exercer les activités» de la loi Hoguet, alors la présence de professionnels en exercice garantirait un meilleur contrôle des activités. DANS LES RAPPORTS ENTRE PROPRIETAIRES ET LOCATAIRES Seuls les propriétaires bailleurs seront redevables d honoraires de location. Aucune rémunération ne peut être mise à la charge du locataire sauf si le mandataire intervient exclusivement pour ce dernier! Cette mesure dénigre les actions d entremise et de négociation réalisées tant dans l intérêt des locataires que de celui des bailleurs. Une sanction disciplinaire contre les seuls professionnels de la loi Hoguet qui n alimenteront pas les observatoires des loyers alors que les autres professionnels rédacteurs d actes de location et ayant aussi des instances de contrôle (notaire, avocats, huissiers ) n encourront pas ce risque.
Une interdiction de cumuler le cautionnement des obligations du locataire avec toute autre forme de garantie alors que cette technique a fait ses preuves en matière de responsabilisation des occupants. Une garantie universelle des loyers obligatoire dont les contours ne sont pas connus et le coût supporté par les bailleurs et les locataires au moyen d une nouvelle taxe. Un encadrement complexe des loyers qui seront fixés par les Préfets, digne d une législation de 1948, qui s appliquera dans les zones tendues aux nouvelles locations, aux relocations et aux renouvellements des baux. Hors zones tendues, les loyers manifestement sous-évalués ne pourront plus être réajustés lors du renouvellement des baux. Une faculté pour le locataire de compléter l état des lieux d entrée dans les 10 jours suivant sa prise de possession sans que ne soit accordé au bailleur la possibilité de compléter l état des lieux de sortie dans les 10 jours de la restitution des clés. Un statut des locations meublées «copié collé» sur celui des locations nues au risque de mettre à mal l offre de logements meublés indispensable aux jeunes étudiants ou en situation de premier emploi. POUR LA GESTION DES IMMEUBLES EN COPROPRIETE Le sacrifice des comptes bancaires uniques des copropriétés et une obligation d ouvrir deux comptes séparés par syndicat dans un établissement bancaire que le syndicat pourra choisir : un pour les cotisations du nouveau fonds de prévoyance et un pour la gestion courante. C est une erreur qui ne tient compte : - ni de la taille de l immeuble et notamment des petites copropriétés de moins de 20 lots dont le budget est inférieur à 15 000 ; - ni de la destination de l immeuble (immeubles de bureaux, centres commerciaux ) - ni de la surcharge de travail pour le syndic - ni de l impossibilité pour les garants financiers d exercer des contrôles exhaustifs surtout si les syndicats conservent le choix de la banque (multiplicité des établissements bancaires) - ni des frais bancaires que devront supporter les copropriétaires Les prestations complémentaires des syndics cantonnées à une liste déterminée par décret qui relève d une vision restrictive et passéiste des services offerts à la clientèle. L encadrement des prestations complémentaires, et des honoraires y afférents, seront nuisibles à la concurrence, entraveront l innovation et homogénéiseront les services offerts aux copropriétés qui seront privées d accéder à des demandes «sur mesure» figées dans une liste décrétée qui peinera à évoluer.
Un contrat de syndic dont le contenu est fixé par décret en l absence de toute concertation avec les syndicats représentatifs de la profession des syndics. L interdiction de mentionner dans les contrats de syndic les honoraires pour travaux hors budget prévisionnel, même à titre indicatif et en dépit de toute transparence et de comparabilité des contrats. La réquisition des compétences des syndics par la multiplication de nouvelles obligations sans que celle-ci ne soit corrélée par le droit à une juste rémunération : immatriculation des syndicats de copropriétés, établissement de fiches synthétique des immeubles et leur mise à disposition aux candidats acquéreur, certificat avant toute acquisition de lot