LE FINANCEMENT D UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER Dans le cadre de l optimisation du financement d une acquisition immobilière, il est souvent difficile de faire le point de toutes les propositions et d optimiser le financement tout en gardant une liberté maximale. Le présent document a donc été rédigé pour vous aider à clarifier ce domaine du prêt immobilier. Nous souhaitons apporter la meilleure réponse pour chaque demande. Les conseils et l analyse que nous avons synthétisés dans ce document ont pour but de vous permettre d étudier et de sélectionner à la fois la solution la plus adaptée à votre situation et les meilleurs organismes pour chacun des domaines : organismes de prêts (taux et durée), assureurs (Assurance de prêt) et cautionnement (Garantie et caution). EXEMPLE Nous supposons que Mr TRESMALIN souhaite acquérir un bien immobilier pour un montant de 150.000 Euros à titre locatif. Cet appartement est de type T3 et le prix du marché de la location situe le loyer à 600 euros/mois. Pour ce faire, il dispose d un apport d un montant de 45.000 Euros. Il n a pas de crédit en cours. La durée du financement envisagée n est pas définie. Ses revenus nets s élèvent à 45.000 Euros/an. Compte tenu de ces éléments, nous avons réalisé une analyse globale de sa démarche : Deux techniques de financement existent pour l acquisition d un bien immobilier : le prêt amortissable dit «prêt classique» ou le «prêt In Fine».
Le Prêt amortissable Le prêt amortissable à taux fixe ou variable représente la technique la plus couramment utilisée. Il s agit de rembourser par mensualités à la fois le capital et les intérêts. Comme illustré ci-dessous, la part des intérêts dans la mensualité décroît au cours du temps. Au terme, vous ne remboursez quasiment plus que le capital. Ci-dessous Exemple d un emprunt amortissable d une durée de 15 ans d un montant de 150.000 Euros à taux fixe 4% hors assurances. Le montant de la mensualité s élève à 1109 Euros. Evolution respective de la part des intérêts et du capital dans la mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe en fonction du temps 100% 80% 60% 40% Intérêts Capital 20% 0% janv-04 janv-06 janv-08 janv-10 janv-12 janv-14 janv-16 janv-18 La mensualité est constituée de deux éléments qui varient dans le temps:. le remboursement du capital d une part. D intérêts d autre part. Les intérêts sont importants au départ puis deviennent faibles.
Evolution respective de la part des intérêts et du capital dans le cas d'un prêt in-fine en fonction du temps 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 janv-05 janv-07 janv-09 janv-11 janv-13 janv-15 janv-17 janv-19 Capital Intérêts
L analyse Afin de délivrer la meilleure analyse, nous avons segmenté chacun des domaines qui composent la structure d un financement immobilier. Nous pourrons dans chacun des secteurs que composent un prêt mettre en concurrence les meilleurs organismes du marché pour obtenir les meilleures conditions et ainsi mieux défendre les intérêts de nos clients. A ce stade, nous pouvons constater que les taux proposés par l ensemble des établissements prêteurs sont très bons. Les taux envisagés sont bas. La durée sur laquelle Mr TRESMALIN étalera ses mensualités doit être suffisamment longue : 15 ou 20 ans. Un financement se compose de trois à quatre départements indépendants :. Le taux. C est l élément bien souvent considéré comme prépondérant sur les autres paramètres. Pourtant, il ne représente qu un élément dans le dimensionnement du financement ;. L assurance de prêt. Bien souvent négligé, les organismes bancaires, utilisant le taux comme produit d appel, se servent de l assurance de prêt pour conforter leur marge commerciale.. La caution-garantie.. Et dans le cas d un prêt in-fine, le contrat d assurance vie adossé. Ce contrat servira grâce à la capitalisation des intérêts et à des versements libres à reconstituer le capital dû au terme. Dimensionnement de la durée du financement Aujourd hui, les taux étant bas, Il est intéressant d en profiter pour emprunter au maximum tout en minimisant l apport personnel pour le placer et le faire fructifier. A titre d exemple, les premiers taux proposés se situent autour de 4% hors assurances, dans le même temps le fonds à capital garanti en Euro géré par certains organismes enregistrent des performances supérieures à 4,5%. Idéalement, Mr TRESMALIN empruntera 100% du montant du bien immobilier. Notre démarche vise à optimiser les paramètres «durée» et «apport personnel» pour qu il y ait le moins d incidences possibles sur son quotidien: conserver le même rythme de vie, mais aussi pour qu il puisse envisager d autres projets.
Capacité maximale d endettement : En considérant uniquement le taux d endettement maximum légal de 33% et un taux assurances comprises de 4.5%, le montant maximum que Mr TRESMALIN pourra emprunter dans le cadre d un prêt amortissable est conditionné par le montant de ses revenus nets. Ceci se traduira par :. Un montant maximum à emprunter de 165.000 Euros pour une durée de 15 ans. Un montant maximum à emprunter de 200.000 Euros pour une durée de 20 ans Nous avons rendu accessibles à tous nos clients des modes de financement, jusque là réservés uniquement aux gros investisseurs ou aux personnes fortunées. Compte tenu de ses disponibilités, il existe des solutions plus adaptées à la situation de Mr TRESMALIN que le prêt amortissable ou «classique». Ces nouvelles solutions permettent aussi de modifier notablement les données ci-dessus. La capacité maximale d emprunt pourra être plus élevée. Dans le cas d un montage classique : Mr TRESMALIN dispose de liquidités d un montant total de 45.000 Euros. Bien souvent, nous sommes tenté d apporter la totalité de nos disponibilités. L idée serait donc d emprunter 105.000 Euros et de le financer au moyen d un prêt amortissable. Le taux du prêt assurances comprises est supposé égal à 4.5%.. Dans le cas d une durée de 15 ans, les mensualités s élèvent à 805 Euros.. Dans le cas d une durée de 20 ans, les mensualités s élèvent à 665 Euros. Contracter un prêt sur une durée de 20 ans ne signifie pas nécessairement que Mr TRESMALIN devra s engager sur 20 ans. Nous serons très attentifs aux différentes clauses proposées par les différents organismes pour qu il puisse solder sans pénalité le capital de son prêt. Coût total de l acquisition Le montant total des mensualités, composées d intérêt et de capital, s élèvent à :. 144.900 Euros pour une durée de 15 ans.. 159.600 Euros pour une durée de 20 ans.
La sortie cumulée de trésorerie dans le cas d un prêt classique est difficile à calculer. En effet, les loyers seront encaissés comme dans le cas d un prêt in fine. Une fiscalité s appliquera sur les revenus fonciers (voir plus bas sous la rubrique fiscalité des revenus fonciers). Dans le cas d un prêt in-fine : Compte tenu de ses liquidités importantes, le montant maximum que Mr TRESMA- LIN pourra emprunter dans le cas d un prêt in-fine sera supérieur à celui d un prêt amortissable. En outre, il disposera grâce aux organismes de prêt, que nous avons sélectionnés, de la possibilité à tout moment de transformer le prêt in-fine en prêt amortissable. Cette option peut s avérer particulièrement intéressante dans le temps. Le montant minimum d adossement pour l acquisition d un bien immobilier à but locatif s élèvera à:. 10% si vous êtes résident français;. 30% si vous êtes non résident français (Expatrié). Pour l illustration dans le cadre du projet de Mr TRESMALIN, nous avons utilisé un taux d intérêt de 4,5% et considéré qu il investissait dans le bien à titre locatif. Que ce soit pour une durée de 15 ou 20 ans Mr TRESMALIN pourra emprunter la totalité du montant de l achat, soit 150.000 Euros. Il n a pas d apport à effectuer. Sachant qu il dispose de 45.000 Euros de disponibilités, il pourra donc placer 30% du montant de son achat sur un contrat d assurance vie qui viendra à terme rembourser le montant total du capital emprunté. C est ce que l on appelle un adossement. En considérant un rendement prudent de son capital de l ordre de 6%, nous obtenons des mensualités qui se décomposent en intérêts et en apport pour reconstitution du capital, et ce de la façon suivante : 1. Remboursements des intérêts : 562 Euros quelle que soit la durée ; 2. Apport pour reconstitution du capital :. 150 Euros dans le cas d une durée de 15 ans.. 25 Euros dans le cas d une durée de 20 ans. Coût total de l acquisition Le montant total des mensualités, composées uniquement d intérêt, s élèvent à :. 128.160 Euros pour une durée de 15 ans.. 140.880 Euros pour une durée de 20 ans.
Au final, Mr TRESMALIN est vraiment très malin. Il finance l acquisition de son bien immobilier avec des efforts de trésorerie réduits. Le montant des loyers s élève à :. 108.000 Euros pour une durée de 15 ans.. 144.000 Euros pour une durée de 20 ans. La sortie de trésorerie dans le cas d un prêt in fine cumulée s élève à :. 65.160 Euros pour une durée de 15 ans, soit 43% du bien immobilier.. 41.880 Euros pour une durée de 20 ans, soit 28% du bien immobilier. Impact du rendement de vos contrats de capitalisation L hypothèse retenue de rentabilité des placements de Mr TRESMALIN est prudente : 6%. La plus value et la sécurisation de toute gestion financière provient de la qualité du suivi. La sélection initiale est un paramètre important certes, mais la capacité à suivre, arbitrer et repositionner si nécessaire dans le temps reste le critère fondamental pour obtenir des performances correctes. Pour comparaison :. Dans le cas d un prêt in fine sur 15 ans, un rendement de 7% permettra de rembourser au bout de la 12ème année. Mr TRESMALIN gagne trois ans.. Dans le cas d un prêt in fine sur 20 ans, un rendement de 7% permettra de rembourser au bout de la 15ème année. Mr TRESMALIN gagne cinq ans. Et ceci sans tenir compte des avoirs de sa gestion financière privée. L assurance de prêt Afin de conseiller Mr TRESMALIN au mieux, nous effectuerons une sélection basée sur l efficacité et la performance de chacun des intervenants que nous vous proposons. En matière d assurance de prêt, quelques organismes se distinguent par leur réactivité et leur moindre coût. Leur expertise et leur compétence leur ont permis de s affirmer comme les experts incontestés du domaine.
Autres paramètres importants : Il est des conditions essentielles à l obtention d un bon financement. Vous devez pouvoir conserver toute la liberté possible en matière de :. Remboursement anticipé de votre prêt. Les organismes que nous sélectionnons pour nos clients ne réclament pas d indemnités de remboursement anticipé (IRA).. Les mensualités doivent être modulables. Vous devez pouvoir rembourser à votre rythme. Fiscalité des revenus fonciers: D autre part, Le bien sera mis en location. Le prêt in fine permettra de diminuer considérablement la fiscalité des revenus fonciers, puisque les intérêts d emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Dans le cas du prêt amortissable, les intérêts d emprunt cumulés aux déductions forfaitaires ne seront pas suffisantes pour générer un déficit foncier. La fiscalité sur les revenus fonciers s appliquera alors. De plus, comme progressivement les intérêts d emprunt diminueront, le montant de la fiscalité des revenus fonciers augmentera. Dans le cas d un prêt in fine, les intérêts d emprunt (562 euros/mois) cumulés aux déductions forfaitaires compenseront toujours les revenus fonciers (600 euros/mois). Un déficit foncier sera généré et pourra être imputé sur le revenu global. Le présent document n a qu une valeur d exemple théorique et ne saurait être considéré comme un reflet des conditions réelles du marché du crédit immobilier au moment de sa lecture. Il n a pas de valeur contractuelle. "Le présent document n'a aucun caractère contractuel. Les informations qu'il contient sont données à titre purement indicatif et ne sauraient être appliquées sans une vérification minutieuse et préalable des textes officiels législatifs et règlementaires en vigueur. N'hésitez pas à nous contacter si besoin".