LOI «ALUR» COPROPRIETE Depuis cette loi, les dispositions relatives aux copropriétés figurent dans la loi de 1965 et dans le CCH. L immatriculation des copropriétés Chaque copropriété devra être immatriculée sur un registre Déclaration effectuée par le Syndic ou notaire (si mise en copropriété) Données à mentionner : art. L. 711-2 II et III CCH Consultation : par L Etat, les collectivités territoriales et leurs groupements, Calendrier pour procéder à l immatriculation en fonction de la taille de la copropriété (art. 53 de la loi ALUR) Les nouveaux devoirs du syndic - Réaliser l immatriculation de la copropriété - Etablir une fiche synthétique de la copropriété regroupant des données financières et techniques (art. 8.2 L.1965) Sauf pour les immeubles dont la destination n est pas l habitation Sanction : révocation possible à défaut d établissement - Indiquer dans le carnet d entretien les travaux nécessaires notamment au regard du diagnostic technique global - Mise à disposition des copropriétaires les documents d information sur la copropriété o Fiche synthétique (sanction pénalité financière prévue au contrat), o Carnet d entretien de l immeuble, o Entre la convocation et l AG pour valider les comptes : pièces justificatives des charges, note d information sur les modalités de calcul des charges, les factures, les contrats de fourniture (attente décret) - Soumettre au vote de l AG : o La décision de souscrire un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile (majorité art. 24) o La décision de confier les archives du SDC à une entreprise spécialisée (aucune rémunération supplémentaire du syndic) (majorité art. 25)
o Toute convention passée entre le SDC et le syndic ou une personne ou une entreprise liée au syndic (attente décret définissant la liste de ces conventions) (majorité art. 24) - Information des occupants de l immeuble des décisions prises par l AG (attente décret pour définir les modalités) - Proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l immeuble Sauf décision contraire de l AG (majorité art. 25) - Ouvrir un compte séparé au nom du SDC Exception : SDC comporte au plus 15 lots + majorité art. 25 Application dans le temps : dans le délai d un an à compter de la promulgation de la loi (24 mars 2014). Il s applique au contrat en cours à compter de leur renouvellement - Ouverture d un compte séparé rémunéré au nom du SDC pour le fonds de travaux - Interdiction pour le Syndic d avancer des fonds au SDC - Délai de préavis de 3 mois pour renoncer à son mandat Pour les copropriétés dont la destination totale de l immeuble est autre que l habitation, et que le SDC est exclusivement composé de personnes morales, il est possible de déroger aux obligations du syndic (prévues à l art. 18) par vote de l AG à la majorité de l art. 25. - Inscription à l ordre du jour o Qui suit la réalisation ou la révision du diagnostic technique global de la question de l élaboration d un plan pluriannuel de travaux L. 731-2 CCH ainsi que des modalités de mise en œuvre de la suspension de la cotisation pour le fonds de travaux lorsque ce fonds dépasse le budget prévisionnel après avoir présenté ce diagnostic o des AG suivantes, selon l orientation décidée : soit l élaboration d un plan pluriannuel de travaux soit les décisions relatives à la mise en œuvre du plan, - En cas de vente d un lot : o Le syndic est informé par le notaire du nom de l acquéreur avant l établissement de l acte authentique, o Le syndic doit dans le délai d un mois délivré au notaire un certificat attestant :
Que le nouvel acquéreur, son conjoint ou partenaire n est pas copropriétaire de l immeuble, S il est copropriétaire, qu il n a pas fait l objet d une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de 45 jours (si l acquéreur n est pas à jour des charges impossibilité de conclure la vente) Le contrat de syndic - Contrat de syndic correspond à un contrat type (attente décret) - Mise en concurrence obligatoire avant tout renouvellement du contrat de syndic s il existe un conseil syndical (mise en concurrence par le conseil syndical) (pas concerné par le montant plancher voté par l AG pour imposer la mise en concurrence) - Le syndic bénévole, non professionnel ou coopératif ne peut être réalisé que par un copropriétaire - Encadrement de la rémunération du syndic : Rémunération du syndic forfaitaire rémunération spécifique complémentaire possible pour des prestations particulières (attente décret les définissant) ; spécificités en matière de travaux (cf. art. 18-1A L. 1965) La mise en place de moyens de lutter contre l inaction du syndic La loi a mis en place des moyens afin de pallier la carence des syndics, accordant des pouvoirs au Président du Conseil syndical ou au notaire pour agir en lieu et place du syndic, généralement assortis de sanctions financières pour le syndic. Intervention de tiers Action du notaire : - Immatriculation de la copropriété en l absence de syndic ou si mise en demeure infructueuse pendant un mois, les frais étant à la charge du syndic (si syndic bénévole, à la charge du SDC) L établissement public ou un copropriétaire peut également mettre en demeure le syndic - de procéder à l immatriculation ;
Sur les sanctions financières - le teneur du registre peut appliquer une astreinte si la mise en demeure est restée infructueuse pendant un mois - pénalité financière forfaitaire et automatique si la fiche signalétique n est pas mise à disposition d un copropriétaire qui vient en déduction de la rémunération due au syndic (art.8-2 L.1965) Sur les autres sanctions - nullité du mandat du syndic si les obligations relatives à l ouverture (?) et la gestion du compte séparé (compte SDC + compte fonds de travaux) ne sont pas respectées dans les 3 mois suivant sa désignation Le renforcement du rôle du Conseil syndical - Mise en concurrence des contrats de syndic et possibilité de donner un avis écrit sur les projets de contrat de syndic qui sera le cas échéant joint à la convocation à l AG Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à cette mise en concurrence si le marché ne le permet pas Les copropriétaires ont toujours la possibilité de proposer d autres syndics - Concertation du syndic avec le conseil syndicat pour établir le budget prévisionnel - Mise à disposition du conseil syndical par le syndic des relevés de compte - A sa demande, il reçoit tout document intéressant le syndicat - En cas d empêchement du syndic, le Président du Conseil syndical peut convoquer une AG pour désigner un nouveau syndic - En cas de carence du syndic et sauf disposition du RCP, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. L assemblée générale - Autorise le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d un lot Absence de participation au vote du copropriétaire concerné, qui ne peut non plus recevoir mandat - Les salariés, conjoints, partenaires, ascendants et descendants du syndic ne peuvent pas porter de pouvoirs d autres copropriétaires pour voter - Se prononce sur la réalisation d un diagnostic technique global (majorité art. 24)
- Est informée du contenu du diagnostic technique - Possibilité d affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux aux financements de travaux prescrits par la loi ou les règlements, ou décidés par l AG (correspondant à la liste fixée par décret dont les dépenses ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel) (majorité art. 25 ou 25-1) - Détermine le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux qui ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel - Modification des conditions de majorité (assouplissement) Le fonctionnement de la copropriété - Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique - Obligation pour chaque copropriétaire et pour le SDC de s assurer contre le risque de responsabilité civile - Mise en place obligatoire d un fonds de travaux à l issue d une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : o Travaux prescrits par la loi ou les règlements, o Travaux décidés par l AG (correspondant à la liste fixée par décret dont les dépenses ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel) Cotisation annuelle obligatoire (versée selon les mêmes modalités que les provisions pour le budget prévisionnel) (sommes définitivement acquise au SDC) Exception : si le diagnostic global a été réalisé et ne fai apparaître aucun besoin de travaux pendant la durée de validité de ce diagnostic (10 ans) si l immeuble comporte moins de 10 lots, par une décision unanime de l AG Lorsque ce fonds dépasse le budget prévisionnel suspension des cotisations possibles selon la décision de l AG sur le plan pluriannuel de travaux L. 731-2 CCH - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret (attente décret) - Le diagnostic technique global qui peut être voté par l AG doit comporter diverses mentions sur l état de la copropriété ainsi que la liste des travaux nécessaires et leur coût (art. L. 731-1 CCH)
Il est obligatoire pour la mise en copropriété d un immeuble construit depuis plus de 10 ans Il est peut être réalisé d office par l autorité administrative (Préfet, Maire, Directeur ARS?, Président de l EPCI?) aux frais du SDC dans le cadre de la prévention des risques d insalubrité (art L. 1331-26 CSP), des bâtiments menaçant de ruine (art. L. 551-1 CCH), de la sécurité des bâtiments (art. L.129-1 CCH) lorsque le diagnostic n a pas été produit dans le délai d un mois suivant la notification de la demande de l autorité administrative. - Le privilège immobilier spécial s applique aux charges et travaux, cotisations pour le fonds de travaux, créances afférentes aux travaux de restaurations, dommages-intérêts alloués par les juridictions au SDC et le remboursement des dépens Sur les ventes de lot de copropriété Les annonces de vente doivent indiquer que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen de la quote part du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes, si des procédures sont en cours (art. L. 721-1 CCH) La loi ALUR impose aux notaires de nouvelles mentions et annexe afin d assurer une information complète de l acquéreur : - Numéro d immatriculation - La superficie habitable du lot en plus de la superficie du lot - Nombreux documents relatifs à l organisation de l immeuble, la situation financière de la copropriété, le carnet d entretien etc. (art. L. 721-2 CCH) Information par le notaire du syndic du nom de l acquéreur potentiel et nécessité pour le syndic d informer le notaire de la qualité de copropriétaire de cet acquéreur et le cas échéant si mise en demeure de payer. (une étude pourrait y être consacrée compte tenu des obligations d information à la charge du notaire/syndic) Dispositions spécifiques - pour les SDC de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel moyen sur les 3 derniers exercices est inférieur à 15.000 euros (cf art. 17-1-1 L. 1965) - pour les syndicats secondaires, - pour les résidences de tourisme - sur le stationnement des vélos Sur l usufruit et la copropriété
L article L. 253-1-1 du CCH détermine les cas dans lesquels l usufruitier assume les provisions sur charge et participe au vote. La Loi ALUR contient également des dispositions et modifications concernant les copropriétés en difficultés (sur le mandataire ad hoc et l administration provisoire de la copropriété) ainsi que des dispositions dans le code de l urbanisme concernant les copropriétés dégradées.