VERS UNE POLITIQUE DE PEUPLEMENT DU PARC HLM A L ECHELLE INTERCOMMUNALE Rencontre Villes² / Union Sociale pour l Habitat 3 février 2015
Le contexte du logement social dans l agglomération de Tours 34 500 logements sociaux (28% des résidences principales) - 65% des logts sociaux sur Tours - 32% des logts sociaux dans les 5 quartiers PRU 1-8 communes en déficit de logements sociaux 10 600 demandes en cours (13 700 sur le département) 3 700 demandes satisfaites en 2014 Une politique volontariste de soutien à la production de logements sociaux (délégataire des aides à la pierre depuis 2005) : 350 logements sociaux / an Des outils d accompagnement et d évaluation de l action publique (économie de la production / réhabilitation, demande HLM)
Présentation de TOUR(S)HABITAT Environ 17 000 logements sociaux répartis sur la ville de TOURS (parmi lesquels des logements pour étudiants, des Foyers pour personnes âgées), mais aussi des garages et des commerces Une filiale : La Tourangelle, ESH de près de 1800 logements 30 000 personnes logées 325 agents 100 à 150 logements neufs par an 500 à 700 logements réhabilités par an 4,6% de logements individuels
Présentation de TOUR(S)HABITAT SANITAS Les Fontaines Chateaubriand Trois grands quartiers, inscrits dans le programme de rénovation urbaine (ANRU)
Les fondamentaux du 1er accord collectif intercommunal
Retour sur le 1 er accord collectif intercommunal Un accord conclu après 24 mois de travaux : - en réponse aux engagements inscrits dans le CUCS, PRU et PLH de Tour(s)plus : - Diversifier l occupation sociale, lutter contre la captivité des ménages - Favoriser la mixité sociale au sein des quartiers et faciliter les mobilités résidentielles - dans un contexte qui évolue : - Mise en œuvre du DALO, attractivité renouvelée des quartiers du PRU - en substitution à l accord départemental (qui a fixé le volume et les publics) Un accord partenarial pour : - Organiser l installation de ménages défavorisés dans le parc HLM - Favoriser une plus grande diversité d occupation du parc HLM Un accord intercommunal d une durée de 4 ans (2010-2013), fondé sur : - Un diagnostic préalable partagé des marges de manœuvre du parc HLM - L articulation des pratiques communales et patrimoniales
Un accord respectueux des principes de mixité sociale Engagement des bailleurs sur le territoire de Tour(s)plus Attribuer annuellement au minimum 721 logements aux publics visés par l accord collectif départemental Répartition du volume d attributions dans le respect de la mixité sociale des programmes immobiliers Ajuster la répartition entre les bailleurs sociaux en modulant les objectifs d accueil en fonction du degré de fragilité du parc HLM Accueillir en priorité les ménages dans les sites les moins fragiles au plan social
La qualification du parc Etape 1 : Approche statistique pour chaque programme > 20 logts INDICE 1 = DYSFONCTIONNEMENT (Vacance et mobilité) INDICE 2 = PRECARITE (Revenus, chômage, familles monoparentales et nombreuses) INDICE SYNTHETIQUE DE FRAGILITE Etape 2 : Approche qualitative Des entretiens ont été réalisés auprès des bailleurs et des communes d implantation, pour vérifier la pertinence des résultats statistiques. 45 des 250 opérations ont fait l objet d un ajustement, vers une accentuation du degré de fragilité
Un accord respectueux du principe de mixité sociale Engagement des bailleurs sociaux sur le territoire de Tour(s)plus Bailleur Objectif global Objectif selon le degré de fragilité des programmes de plus de 20 logements Elevé Assez élevé Moyen Faible Programmes de moins de 20 logements Val Touraine Habitat 153 Au plus 11 Au plus 30 30 à 35 50 à 56 15 à 20 OPAC Tours 322 Au plus 3 Au plus 40 106 à 122 128 à 145 15 à 25 Touraine Logement 69 Au plus 10 19 à 23 28 à 31 4 à 8 ICF Atlantique 14 5 à 6 6 à 7 1 à 2 Immobilière Val de Loire 4 1 1 2 Logi-Ouest 8 1 2 à 3 3 à 4 0 à 1 Nouveau Logis Centre Limousin 33 11 à 13 17 à 19 2 à 3 SAEM Saint-Avertin 8 6 à 8 0 à 1 SAEM Maryse Bastié 44 Au plus 1 Au plus 6 13 à 15 17 à 20 3 à 4 La Tourangelle SA 66 Au plus 8 35 à 39 12 à 14 6 à 10 Total 721 Au plus 15 Au plus 96 222 à 257 269 à 306 46 à 74
Les mesures d accompagnement Prise en charge partielle par Tour(s)plus de l éventuelle vacance générée par l application de l accord collectif Poursuivre l effort de production de logements PLAI sous réserve de l obtention des aides à la pierre (610 PLAI agrées depuis 2005) Constituer un droit de réservation conventionnelle au profit des communes, complémentaire au droit de réservation réglementaire Appliquer la dérogation préfectorale aux plafonds de ressources en faveur de 10 500 logements sociaux, et exempter, au titre du PLH, le supplément de loyer de solidarité pour 13 800 logements sociaux Renforcer l accompagnement social par l amélioration des collaborations Faciliter les mutations lorsqu elles permettent d adapter la nature du logement à la taille du ménages, à ses ressources ou à son handicap Faciliter la sous location et le glissement effectif du bail de location
Les modalités d application de l accord Création d une commission de coordination chargée de vérifier, a posteriori, le respect des engagements des signataires et de traiter les difficultés éventuelles dans l application de l accord Composition de la commission (présidence et secrétariat : Tour(s)plus) 1 représentant de l Etat 1 représentant du Conseil Général 19 maires des communes de l agglomération 5 représentants des bailleurs sociaux 1 représentant d Action logement 2 représentants des associations spécialisées dans le logement d insertion 1 représentant des associations de locataires
Les modalités de suivi de l accord Réunion de la commission de coordination après les 6 premiers mois et ensuite tous les ans : Bilan annuel des attributions réalisées à partir de fiches de suivi et des mesures d accompagnement Evaluation triennale de l évolution de l occupation du parc locatif social à partir du traitement des enquêtes OPS et RPLS
Bilan de mise en oeuvre de l accord 2010-2013
Illustration avec quelques extraits du bilan 2010-2013 Nombre d attributions fixées dans les objectifs 721 par an Nombre d attributions réalisées en 2010 1 195..en 2011 1 276..en 2012 1 485..en 2013 1 716 Objectif et nombre d'attributions réalisées par bailleur 900 800 700 600 500 400 Objectif annuel Attributions 2010 Attributions 2011 Attributions 2012 Attributions 2013 300 200 100 0 To ur(s)hab. Val Touraine Hab. To uraine Logt To urangelle Nou veau Logis SEM M.Bas tié Logi Ouest SAEM St Av. ICF Atlantique Immobilière VdL SNI Gd Ouest
Bilan de mise en œuvre 2010-2013 Répartition des attributions selon les problématiques des ménages 700 600 500 400 33% 33% Attributions 2010 Attributions 2011 Attributions 2012 Attributions 2013 300 14% 200 100 7% 6% 3% 3% 0 Hébergement dans la famille ou chez des tiers A la rue ou sorties de structures d'accueil Inadéquation logement / ressources Handicap Sur-occupation Autres cas (Insalubrité, expulsions) Violences familiales
Bilan de mise en œuvre 2010-2013 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Répartition des attributions selon le degré de fragilité des programmes : objectif et bilan Fragilité ÉLEVÉE Fragilité ASSEZ ÉLEVÉE Fragilité MOYENNE Fragilité FAIBLE Moins 20 logts et non classé Objectifs 2012 (fourchette haute) Attributions 2013 En 2013 : 1 377 attributions dans un patrimoine ne présentant pas de fragilité particulière. Soit 80 % Progression de 10% par rapport à 2010
Le nouvel accord collectif intercommunal 2014-2016
Elaboration du nouvel accord collectif intercommunal 2014-2016 Actualisation du diagnostic de l occupation du parc (mobilisation des données OPS 2012) = définition de la cotation des programmes Croisement de données sur les caractéristiques du parc (dysfonctionnement) et du profil des occupants (précarité) pour obtenir un degré de fragilité pour chaque programme > à 20 logements 12 000 10 000 8 000 6 000 Répartition du parc locatif social de Tour(s)plus en 2012 selon sa fragilité 10 533 6 173 8 212 4 000 3 462 2 000 0 Fragile Fragilité apparente Intermédiaire Sans difficulté apparente
Elaboration du nouvel accord collectif intercommunal 2014-2016 Prise en compte du volume et des publics définis dans le cadre de l accord départemental et déclinaison des engagements par bailleur et par commune Objectifs de répartition des attributions par bailleur Fragile Fragilité apparente Sans difficulté Intermé-diaire apparente <20 logts ou non classé Total général Val Touraine Habitat 11 49 33 73 13 180 Tour(s) Habitat 37 134 35 38 43 287 Touraine Logement 0 17 35 29 4 85 ICF Atlantique 0 0 4 21 0 25 Immobilière Val de Loire 0 0 0 0 11 11 Logi Ouest 0 11 4 0 2 17 Nouveau Logis 0 0 25 13 2 40 SAEM St Avertin 0 0 0 10 0 10 SEM Maryse Bastié 3 4 17 17 3 44 La Tourangelle 0 2 20 47 0 69 Total 51 217 172 249 79 768 7% 28% 22% 32% 10% 100% Nb maximum d attributions Nb minimum d attributions
Un accord doté de mesures visant à renforcer la mixité sociale En augmentant le droit de réservation des communes - sur les programmes neufs (convention Tour(s)plus / ville / bailleur) - lors de la remise à disposition des logements de l Etat - lors de la remise à disposition des logements du CIL En soutenant la vacance volontaire sur les programmes les plus fragiles En exonérant de supplément de loyer (SLS) dans les quartiers politique de la ville et en dérogeant aux plafonds de ressources sur certains programmes En accompagnant la remise en ordre des loyers visée par les Conventions d utilité sociale
Un accord cherchant à rapprocher l offre locative des besoins des ménages En renforçant l accès aux logements adaptés des personnes présentant un déficit d autonomie (lié à l âge ou au handicap) - connaissance par les réservataires des logements adaptés (par le biais du fichier partagé) - soutien financier de la vacance volontaire dans l attente de l adéquation entre logement et situation du candidat En facilitant les mutations pour les locataires, et en mettant en œuvre une action d auto-réhabilitation accompagnée à l échelle de l agglomération En favorisant l offre de logements à faible loyer : soutien à la construction de PLAI (18 000 / logement en 2014)