LE MARCHÉ LOCATIF - ANNÉE 2014 LA DÉFENSE Demande placée 245 500 m² +13 : a connu une véritable résurrection en 2014, avec une explosion de l activité transactionnelle et une surperformance par rapport à la moyenne régionale (+1) approche ses plus hauts niveaux historiques sur le marché locatif et met un terme à plus de 5 années de morosité et de doutes reste néanmoins un marché structurellement volatil, reposant sur quelques grandes et très grandes transactions : les 2 principales prises à bail (KPMG et Saint-Gobain) concentrent à elles seules 36% de l activité Cette reprise sur trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation Les perspectives restent favorables en ce début 2015, notamment avec la prise à bail de près de 15 000 m² par Sogeprom Evolution de la demande placée en m² 245 488 148 300 161 200 119 800 36 800 116 500 105 500 101 600 27 957 27 200 16 600 56 100 15 100 45 400 17 000 82 725 60 600 47 500 13 200 15 700 29 300 27 800 8 000 13 600 15 006 1 er trimestre 2 ème trimestre 3 ème trimestre 4 ème trimestre Taille des transactions 27% 22% 2 1 24% 15% 20% 20% 2 31% 36% 54% 28% 57% 2 3 34% 3 3 37% 37% 26% 2 46% 2 25% 25% 20% 25% 2 15% 5% 5% 12% 2% Petites surfaces ( 1 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Très grandes surfaces ( 20 000 m²)
Exemples de transactions Transactions de plus de 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble HSBC Cœur Défense Déc. 2014 23 000 m² 480 Rénové Air Liquide Tour Eqho Déc. 2014 10 000 m² NC Restructuré Euronext Praetorium Nov. 2014 10 000 m² 350 Neuf Saint-Gobain Tour Saint Gobain (ex Generali) Oct. 2014 49 000 m² NC Neuf (BEFA) Axa Reim Tour Majunga Oct. 2014 26 200 m² 550 Neuf Banque de France Tour Eqho Oct. 2014 5 600 m² 450 Restructuré Dalkia Tour Europe Sept. 2014 8 300 m² 330 Rénové KPMG Tour Eqho Juin 2014 40 500 m² 464 Restructuré Thalès Carpe Diem Juin 2014 10 200 m² 500 Neuf Sopra Tour Manhattan Mai 2014 8 800 m² 340 Etat d usage Ernst & Young Tour First Mai 2014 7 000 m² 530 Restructuré Vinci Park Tour Mai 2014 6 100 m² 380 Rénové Tarkett Tour Initiale Mai 2014 5 600 m² 450 Restructuré Date incertaine (fin 2014/début 2015) : Immeuble E+ (ex Ampère), dont les 14 200 m² ont été loués à Sogeprom Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil 2% 32% 1 4% 32% 46% 12% 25% 4% 5% 4% 11% 12% 17% 6% 26% 7% 31% 15% 22% 26% 8% 11% 37% Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie 10% 2 11% TMT Luxe/Mode 77% 26% 27% Autres 48% 28% 22% 31% 2
Offre disponible 12,1% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Avec un taux de vacance supérieur à 12%, est un des marchés les plus offreurs de la région parisienne L année 2014 signe toutefois la fin de la tendance haussière observée en 2013 et se caractérise par une stabilisation stabilisation qui constitue une performance au vu du nombre de livraisons de surfaces significatives (tours Majunga, D2 et Blanche) Après cette stabilisation, l année 2015 devrait marquer une inversion de tendance et l entrée dans une phase baissière, avec la chute attendue de l activité constructive et l extinction des programmes lancés en blanc Un niveau d offre élevé n est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : a souvent connu, par le passé, des taux de vacance à 2 chiffres La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : en cas de confirmation de la reprise de l activité transactionnelle, ils pourraient se montrer beaucoup moins conciliants Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 12,1% 10,0% 8,0% 6,0% 7, 5,2% 4,0% Paris QCA 2,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 Offre Grade A 4 Seconde main Neuf ou restructuré Qualité de l offre en % des surfaces disponibles 4 L offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a fortement décru depuis le début 2014 mais reste beaucoup plus abondante sur que sur le reste de la région parisienne Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de devient une opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent de réels gains d efficacité et de charges, ont la préférence des utilisateurs (81% des surfaces placées en grandes transactions en 2014 sur la région parisienne correspondaient au Grade A) La longue léthargie du marché de montre que la question du positionnement prix de l offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l essentiel de l activité transactionnelle s est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c est parce que l offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, lorsqu ils avaient un important back office 3
Les loyers 540 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Quelques transactions, actées en fin d année, permettent d étalonner le loyer haut de gamme à 540/550 (facial), ce qui marque une rupture symbolique après 3 années de stagnation ou de baisse Ces valeurs ne concernent toutefois qu un nombre très restreint d immeubles : la plupart des transactions se sont signées à des valeurs inférieures à 500, y compris sur des surfaces de Grade A La volonté d économie des utilisateurs reste en effet un critère essentiel, qui semble exclure un retournement spectaculaire de l évolution des loyers en 2015 La période des «soldes» est néanmoins clairement finie à : les mesures d accompagnement, qui restent importantes en fin 2014 (souvent comprises entre 20 et 30% des montants faciaux), devraient assez rapidement se contracter en 2015 Evolution des loyers en HT HC/m²/an 600 550 540 500 450 400 415 350 300 250 200 Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 Rapport taille/loyer Rapport taille/loyer des transactions de plus de 5 000 m² 540 : loyer haut de gamme au 4T 2014 415 : loyer moyen au 4T 2014 Surface louée 45 000 m² 40 000 m² 35 000 m² 30 000 m² 25 000 m² 20 000 m² 15 000 m² 10 000 m² 5 000 m² 200 250 300 350 400 450 500 550 600 Loyer de prise à bail ( /m²/an HT HC) 4
Livraisons futures Taux de précommercialisation d ici à fin 2017 Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché étaient sans doute exagérées : outre le rebond de l activité transactionnelle, l essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de sont d ores et déjà livrées Pour l année 2015, seule l opération de restructuration de l ex tour Athéna est attendue, sachant qu elle sera occupée par son propriétaire (Allianz) Le prochain programme lancé en blanc n est pas attendu avant 2017 avec la tour Trinity A plus long terme, l organisme gestionnaire de exprime une forte volonté de régulation et d étalement des volumes de livraisons, afin d éviter les phénomènes de «pics» observés récemment Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à en 2014, en seraient favorisées Surfaces neuves ou restructurées à Surfaces livrées Livraisons prélouées 200 000 m² 180 000 m² 160 000 m² 183 400 140 000 m² 134 300 Livraisons disponibles 120 000 m² 100 000 m² 101 300 80 000 m² 60 000 m² 40 000 m² 57 100 35 200 49 000 20 000 m² 10 100 9 400 2009 2015 2016 2017 Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Année 2014 Année 2013 Evolution sur 1 an Année 2014 Part de en Parc 3 501 618 m² 3 368 718 m² +4,0% 54 431 889 m² 6,4% Demande placée 245 488 m² 105 481 m² +133,0% 2 115 030 m² 12,0% Offre immédiate 424 000 m² 401 000 m² +6,0% 3 998 000 m² 11,0% Taux de vacance 12,1% 11, +2 pb 7, - Loyer moyen 415 /m²/an 397 /m²/an +4,5% 315 /m²/an - Loyer haut de gamme 540 /m²/an 530 /m²/an +1, 750 /m²/an - Taux prime 5,75 6,25% 6,00 6,50% -2,5 pb 4,00 4,25% - Volume investi 1 874 000 000 932 000 000 +101,0% 16 717 000 000 11,0% 5
Cartographie Courbevoie Nanterre Puteaux 6
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