CGLLS - USH - EPL Présentation de MiniRush avril-mai 2008 par THG
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Introduction MiniRush est un outil permettant d'effectuer des simulations de valorisation actualisée (VAN) des flux futurs des différents postes de trésorerie de patrimoines sociaux à transférer ou à céder. Cet outil, qui a vocation à être utilisé par tous les bailleurs amenés à acheter ou à vendre du patrimoine locatif, sera diffusé gratuitement par les Fédérations. Il est à noter au préalable : qu'il ne s'agit pas de la valorisation des patrimoines en question, puisque l'étude ne porte que sur un des éléments (la VAN) de la valorisation globale de ceux-ci que l'étude a pour objet de donner une base objective commune au calcul (dans le cas où VAN <0) d'une aide éventuelle de la CGLLS aux organismes qui reprennent des patrimoines dans le cadre de la territorialisation des politiques du logement.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Introduction (suite et fin) Ce dernier point a deux conséquences : un certain nombres de ratios (entretien, coûts de gestion..) sont normés (ratios constatés dans la profession) afin d'exclure des situations anormales il est demandé en revanche aux organismes de prévoir dans la simulation le coût spécifique des travaux prévus dans le PSP et ceux qui s'avèreraient nécessaires pour remettre l'immeuble en état de fonctionnement normal (une bonne analogie serait : pour le rendre éventuellement "vendable") ; ces travaux sont par hypothèse réalisés dans les 3 ou 4 ans (cf. onglet Paramètres)
Présentation des définitions retenues MiniRush avril-mai 2008
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Valeur actuelle nette (VAN) La VAN représente : la valeur des flux de trésorerie générés par un actif, qui dans le cas présent est un ensemble de logements locatifs sociaux : ces flux générés par l'exploitation, qui serviront de base au calcul des VAN, seront les marges d'autofinancement du patrimoine étudié. ces flux sont actualisés au taux de rentabilité exigé par le marché compte tenu du risque de l'actif. Sur un marché comme celui du logement social, le risque est tel que le taux d'actualisation retenu est le coût de la ressource, soit le livret A majoré de 50 points de base. La VAN représente donc le montant de la création de valeur anticipé sur l'actif étudié.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Loyers, V & I Loyers théoriques : les loyers théoriques sont projetés pendant la période de simulation au taux de référence des loyers et sur la base des loyers quittaçables du dernier exercice clos. Sont distingués les loyers logements et les loyers parkings (NB : "Autres produits" = commerces, antennes, etc...) Pertes loyers dues à la vacance : celles-ci sont distinguées selon qu'elles sont liées à des logements ou des parkings. Ces pertes de loyers sont calculées sur la base d'un ratio de pertes financières rapporté aux loyers afférents (taux constaté par l'organisme) Pertes sur impayés : Les pertes sur impayés de loyers et de charges sont calculées sur la base d'un ratio de pertes (taux constaté par l'organisme) rapporté aux loyers quittancés totaux (logements + parking hors pertes sur vacance).
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Annuités et TFPB Annuités : Les annuités retenues dans la simulation sont les annuités réelles. NB : Il est possible - via l'onglet Paramètres - de procéder à une simulation à partir d'annuités normées correspondant aux capitaux restant dus (CRD + IC) liés au patrimoine à céder ou à transférer et calculées sur 20 ans au taux de refinancement soit 3,75%. NB2 : pour faire une simulation sans TA, choisir annuités normées et ramener les CRD+IC à 0... TFPB : L'évolution de la TFPB est indexée au taux prévu dans l'onglet Paramètres. Le modèle prévoit : la date de début effectif de la TFPB le cas d'exonération de TFPB pour les patrimoines en ZUS et autre type d'abattement lié aux financements de la construction du bien.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Maintenance & Travaux Remise en état des logements (EDL) : ces frais seront indexés au taux d'inflation et calculés de la manière suivante: nombre de logements * taux de rotation (taux constaté par l'organisme) * ratio de coût de la remise en état en /logt. Maintenance (Entretien courant et Gros entretien, Remplacement récurrent de composants ex-gr) : chaque poste de la maintenance du bien étudié est calculé selon un ratio en /logt indexé au taux d'inflation. Travaux spécifiques : le modèle prévoit, dans le cas ou de tels travaux seraient programmés (PSP) ou nécessaires quoique non programmés (travaux non prévus dans le PSP mais indispensables pour rendre le groupe "vendable" : cf. supra), d'intégrer ces aléas spécifiques dans la simulation. La réalisation en est toutefois normée sur 3 ou 4 ans (cf. onglet Paramètres), et déduit les "GR" de l'année.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Fonctionnement Frais de personnel et de gardiennage : les frais de personnel (ratio en /logt) et de gardiennage ratio en /logt * NbLogts/100) sont indexés selon un taux spécifique. Autres frais Fonctionnement : les autres frais de fonctionnement sont calculés grâce à un ratio en /logt et indexés au taux de l'inflation. Pertes de charges sur vacance : les pertes de charges pour vacance sont calculées en appliquant aux pertes de loyers dues à la vacance le ratio charges / loyers (logements et parkings) de l'opération étudiée.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Autres postes : Trésorerie Trésorerie : l'évolution des postes ci-dessus dégage une trésorerie positive ou négative à partir d'un point zéro à la fin de l'année de référence (ANNEEZERO), trésorerie qui est l'autofinancement dégagé par le programme Produits et Frais financiers de Trésorerie : Produit (et élément) de l'autofinancement cumulé et du taux de placement (Livret A) calculé pour chaque période sur la trésorerie cumulée à la fin de la période n-1.
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Synthèse des postes L'ensemble peut être résumé de la façon suivante :
Présentation des onglets MiniRush avril-mai 2008
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet-écran d'accueil L'onglet Accueil contient les boutons macros gérant le processus de la simulation Boutons macros
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet Paramètres L'onglet Paramètres : contient les taux et valeurs communs pour toutes les opérations (ici valeur 31/03/08) n'est modifiable (sauf TA) que par CGLLS, USH et Féd. EPL. sur le fichier téléchargeable Certaines valeurs sont réglables (par les mêmes) via DataOp (cas particuliers : Foyers, etc..)
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet DataOp 1 L'onglet DataOp : est la zone de saisie par les organismes des valeurs propre à chaque opération le nombre d'opérations "traitables" n'est modifiable que par CGLLS et USH (onglet Paramètres) Noter (ligne 8) l'anneezero, date de valeur des données
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet DataOp 2 A noter également : il est possible (via l'onglet Paramètres) d'étudier la VAN à partir d'un TA "normé" ou du TA réel dans le 1er cas, le nombre de données à saisir par l'organisme est de 35 (dont 2 facultatives l.61-62) dans le 2ème cas, ce nombre passe à 61, dont 26 de TA
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet MiniRush 1 L'onglet MiniRush : fournit les calculs détaillés pour une opération (la choisir en inscrivant son n d'ordre DataOp en B1) en jaune les données saisies par l'organisme en DataOp en gris (col. C & D) le rappel des taux et valeurs de Paramètres en col. E-F-G, une fonctionnalité accessible à CGLLS, USH, EPL seules
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet MiniRush 2 L'onglet MiniRush (suite) : permet des simulations de VAN sur des durées allant de 5 à 25 ans (durée réglable via l'onglet Paramètres) fournit en col. AH- >AK la VAN par item en K, en % des loyers quittancés, en K /logt et en /m2
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet MiniRush 3 L'onglet MiniRush (fin) : présente les résultats sous forme graphique : les postes sont regroupés et présentés via des histogrammes en "Rorschach", ce qui fait apparaître l'autofinancement en inverse (du côté des rentrées si <0, des sorties si>0) une courbe du cumul de la VAN se superpose à cet histogramme et donne l'image d'ensemble de la simulation
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Onglet Synthèse L'onglet Synthèse : récapitule les données et résultats essentiels (VAN finale par item) de toutes les opérations étudiées ou compare les différentes variations étudiées à propos d'une seule opération les 2 options ci-dessus se combinent avec la possibilité (cf. supra : Paramètres) de procéder à des simulations avec TA réel avec TA "normé"
Présentation des processus (macros) MiniRush avril-mai 2008
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Organigramme du fonctionnement
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Processus nouvelle base Pour créer une nouvelle base : suivre le processus suivant ->... puis remplir la base... et enfin lancer le boutonmacro Synthèse (onglet Accueil)
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Processus Variations sur opération Le processus se déroule en 2 étapes selon qu'une opération-base a ou non été préalablement saisie (puis remplir la base et lancer le bouton-macro Synthèse)
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Processus Visualisation résultats Pour examiner en détail les résultats d'une opération, suivre le processus suivant :
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Autres boutons-macros Les autres boutons -macros Synthèses (NB : termine chacun des 2 processus précédents) Voir Paramètres Voir Mode d'emploi n'appellent pas de commentaires particuliers : cliquer sur le bouton-macro pour accéder à l'onglet considéré.
Caractéristiques techniques MiniRush avril-mai 2008
Présentation de MiniRush - avril-mai 2008 - Caractéristiques techniques Les caractéristiques techniques de l'outil sont les suivantes : fichier Excel d'environ 0,3 Mo, compatible Windows (>= XP) et Mac OSX (y.c. macros VBA) autres caractéristiques : 6 onglets (tous protégés globalement, ou pour la saisie, localement : DataOp) + 1 (TempData) fourni comme exemple pour 1ers essais 9 macros 29 zones nommées dernière version (MiniRush v080) disponible sur les sites de la CGLLS, de l' USH (ainsi que ceux des Fédérations : Offices et ESH) et de la Fédération des EPL Cette présentation est visible sur le net à l'adresse : http://docs.google.com/presentation?id=ajjfggd63fgj_347zvzkdcp