ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE L expertise foncière au service de vos projets
Mot du Président Alain LEBOEUF Président de l EPF de la Vendée Les données démographiques nous le rappellent chaque année : la Vendée est des territoires les plus attractifs du Grand Ouest. En tant qu élus, cela nous réjouit, certes, mais doit également nous inciter à faire preuve de discernement face aux enjeux que cela implique. En effet, le défi de l accueil de plus de 200 000 habitants supplémentaires en Vendée annoncés par l INSEE d ici 2040, est lancé. Comment dès lors concilier la préservation d une agriculture dynamique et de qualité indispensable à l équilibre de notre territoire, le développement de nos bassins d emploi et les importants besoins en nouveaux logements? Le Conseil Général de la Vendée a souhaité la création d un Établissement Public Foncier à l échelle du département, afin d ajuster les réponses que nous pouvons apporter à des enjeux véritablement vendéens, car la Vendée est multiple, terre de contrastes, entre un littoral bordé par les marais et ses terres de bocage, entre le Nord et le Sud... L EPF de la Vendée, qui s inscrit avant tout dans une démarche de développement durable de notre territoire en oeuvrant pour une gestion économe de l esapce, est au service de toutes nos collectivités. Il agit pour maîtriser l évolution des prix du foncier, afin de le rendre accessible au plus grand nombreet permettre à nos bailleurs sociaux de poursuivre le développement de leur offre locative. Il accompagne également nos communes dans l élaboration de leur stratégie foncière, la définition de leurs projets d aménagement tout en s assurant au préalable des conditions de leur faisabilité financière. Cet outil, mis en place par l État, est le vôtre. Il est porteur des valeurs de responsabilité et de solidarité auxquelles nous tenons tant en Vendée. Très cordialement, 2
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE Qui sommes-nous? UN PARTENAIRE À VOS CÔTÉS L Établissement Public Foncier de la Vendée est l outil d accompagnement des collectivités locales du Département de la Vendée dans la gestion et la mise en oeuvre de leur stratégie foncière. Son intervention s inscrit dans le cadre d un projet de territoire et se situe systématiquement en amont de l aménagement opérationnel. L EPF conrtibue à définir la faisabilité des projets ou aménagements, et peut ainsi accélerer et faciliter leur réalisation. Il dispose pour cela de fonds propres et est en capacité de financer la maîtrise du foncier et la remise en état des sols. L objectif est de livrer un foncier directement prêt à l emploi à la collectivité, aménageurs ou opérateurs choisi par la commune ou l EPCI. L EPF n est cependant pas un aménageur : il ne développe ni politique patrimoniale, ni politique foncière en lieu et place des collectivités. Chambres consulaires 3 Etat 3 Membres du Conseil d Administration de l EPF Qui administre l EPF? UN OUTIL PILOTÉ PAR DES ÉLUS LOCAUX ET L ÉTAT Présidé par un élu, le Conseil d Administration et le Bureau regroupent des élus du Conseil Général, du Conseil Régional, d intercommunalités ainsi que de représentants de l État et des chambres consulaires. Le Conseil d Administration règle par ses délibérations les affaires de l Établissement. A cet effet, notamment : il détermine l orientation de la politique à suivre et fixe le Programme Pluriannuel d Intervention (PPI), il fixe le montant de la ressource fiscale, il approuve l État Prévisionnel des Recettes et des Dépenses (EPRD), il appouve les conventions. Le Directeur Général, nommé par arrêté ministériel, est chargé de l application de ces décisions. Conseil Régional 1 Conseil Général 7 EPCI 4 3
Quelles sont nos priorités d interventions? A qui s adresse l EPF? UNE EXPERTISE FONCIÈRE AU SERVICE DE TOUTES LES COLLECTIVITÉS L EPF de la Vendée est au service de toutes les collectivités territoriales du département. Il peut intervenir en appui à un projet, quelle que soit sa taille, pour acquérir et porter le foncier jusqu à la réalisation de celui-ci par l aménageur ou l opérateur choisi par la collectivité. Le financement de l EPF est assuré par une ressource pérenne, la Taxe Spéciale d Équipement, ainsi que par une subvention du Conseil Général de la Vendée et une subvention exceptionnelle de l État, qui lui permettent de porter les terrains à moindre coût. Les projets d habitat, d activités économiques ou d infrastructures soutenus par l EPF doivent répondre à une gestion économe de l espace. En ce sens, les projets de maîtrise foncière impliquant une opération de renouvellement urbain ou de réinvestissement de dents-creuses seront systématiquement privilégiés. DES AXES STRATÉGIQUES D INTERVENTION EN FAVEUR D UN DÉVELOPPEMENT DURABLE La stratégie et les modalités d intervention de l Établissement sont précisées dans le Programme Pluriannuel d Intervention 2010-2014 qui s articule autour de quatre grands axes : 1. produire du foncier pour l habitat, pour lequel l EPF consacrera la majorité de ses interventions, en privilégiant, de façon générale, le renouvellement urbain sur l extension urbaine, 2. accompagner les communes en vue d opération d aménagement ou de réaménagement de centres-bourgs ou centres villes, en vue notamment de maintenir l offre et la qualité des commerces et services de proximité, 3. agir en faveur du développement économique, particulièrement sur les espaces dégradés, telles que les les friches industrielles, 4. protéger les espaces naturels remarquables, en accompagnement des collectivités et des établissements publics gestionnaires. 4
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE Comment travaillerons-nous ensemble? UNE CONVENTION SUR-MESURE L EPF intervient à la demande des collectivités territoriales sous forme de conventions élaborées sur-mesure selon le contexte foncier et urbain, et le degré de maturité du projet. La durée de portage varie en conséquence, permettant aux collectivités demandeuses de concentrer leurs actions et leurs moyens sur les études et le montage des opérations. Elle est en moyenne de 4 années. La convention prévoit des modalités d intervention de l EPF (type, durée, périmètre, montant...) ainsi que les conditions de revente des biens. Vous nous 1 Approbation s sollicitez de la convention z 2 par le conseil d Administration Instruction du dossier et élaboration du projet de convention Vous réalisez votre projet 5 Revente du bien à la collectivité 4 ou à un opérateur 3 Etude de faisabilité de l opération, définition de la stratégie et des modes d action foncière L EPF acquiert le foncier Portage foncier, remise en état éventuelle des sols, et gestion de bien 5
Quel est le coût d une intervention de l EPF? Après aqcuisition et portage, l EPF rétrocède les biens au prix de revient, soit le prix d acquisition majoré des frais annexes supportés par l EPF pendant les phases d acuisition et de portage des biens (frais de géomètre, notaires, études...) ainsi que, le cas échéant, des frais de dépollution et démolition des biens. L EPF ne fait pas supporter aux communes les frais financiers éventuellement rendus nécessaires par l acquisition des biens. De même, les coûts des prestations assurées par l EPF (négociation foncière, suivi des études...) ne sont pas refacturés. Dans certains cas précis, l EPF peut rétrocéder le foncier qu il achète à un prix inférieur au prix de revient. C est le cas notamment pour des opérations de renouvellement urbain, dont la réalisation est rendue difficile voire impossible en raison d un déséquilibre financier trop important. A cet effet, un partenariat avec le Conseil Général de la Vendée a ainsi permis de mettre en place un dispositif de minoration foncière dans le cadre du Contrat Communal d Urbanisme. Sur quels projets intervenons nous? UNE RÉPONSE ADAPTÉE À CHAQUE PROJET L EPF intervient dans le cadre d un partenariat avec une collectivité, afin d assurer la réalisation d un projet de territoire. Il peut s agir de différentes opérations (ZAC, programme d habitat mixte, intervention en centre-bourg...) à condition qu elles soient en cohérence avec le PPI. L EPF peut se porter acquéreur aussi bien de terrains nus comme de terrains bâtis, occupés ou non. En complément de ces interventions en acquisition et portage de foncier, l EPF peut avoir vocation à assurer la maîtrise d ouvrage de travaux de remise en état des biens acquis (démolition, dépollution...). Opérateur foncier, l EPF n assure pas la maîtrise d ouvrage des projets des collectivités dont il n est ni l aménageur, ni l opérateur constructeur. Il ne réalise pas d études par intervention en prestation de services. Cependant, il a vocation à coopérer avec les communes et les EPCI pour les conseiller sur la définition de l action foncière à conduire ainsi que sur la définition des projets auxquels il participe, à leur faisabilité économique, et veiller à la prise en compte des exigences qualitatives fixées par le PPI, notamment en matière de développement durable. 6
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE Pourquoi recourir à l EPF? C est principalement par sa participation directe aux différentes études de définition du projet, études urbaines, études de faisabilité, que l EPF exerce ce rôle de conseil, corollaire de son action foncière. L intervention de l EPF, selon les cas, se fait par maîtrise d ouvrage directe des études, co-maîtrise d ouvrage avec la collectivité ou participation aux études réalisées par les collectivités. L EPF permet aussi aux intercommunalités de lancer à l échelle de leur territoire des études de gisement foncier afin d identifier des sites compatibles avec les priorités d aménagement des communes. Ces études peuvent idéalement alimenter les volets fonciers des PLH, quel que soit l état d avancement des ceux-ci (en cours, en renouvellement, en réflexion). Ces études, dont l EPF assure la maîtrise d ouvrage, sont cofinancées par l EPF, le Conseil Général de la Vendée et les EPCI. s z DES AVANTAGES CERTAINS POUR LES COLLECTIVITÉS Le département de la Vendée fait face à des enjeux spécifiques en matière foncière qu il convient de gérer efficacement. L EPF est l outil proposé par l État pour faciliter les projets d aménagement des collectivités territoriales du département. L EPF apporte des moyens financiers, techniques et d expertise qui peuvent faire défaut aux collectivités, et leur fait bénéficier, grâce à la mutualisation et à la solidarité, d un effet de levier puissant. Les biens acquis par l EPF, sur la base maximale de l évaluation de France Domaine, sont protégés de la spéculation foncière et contribuent par la-même à une certaine régulation du marché. Si les EPF existants fonctionnent aujourd hui, à la grande satisfaction des collectivités, c est donc pour des raisons simples : apport de moyens financiers et techniques qu elles ne pourraient pas mobiliser seules, apport d une expertise technique, notamment dans la négociation foncière et le suivi des études dans un esprit de développement socio-économique durable, délivré de tout objectif concurrentiel, constitution de réserves foncières pour mener à bien, à leur rythme, leurs projets d aménagement, logique anti-spéculative, par la revente de terrains acquis réalisée au coût de fabrication avec des frais financiers moindres. 7
10 exemples d intervention SAINT-HILAIRE-DE-RIEZ Redynamisation d un tissu commercial de centre-bourg La commune souhaite agrandir et rendre plus lisible son coeur de bourg en confortant les fonctions de pôles de services et de commerces, à ce jour sous-dimensionnées, et en développant en complément des programmes de logements (petitis collectifs, intermédiaires, maisons de vielle), tout en valorisant les espaces publics. L EPF accompagne la collectivité dans son projet en assurant la maîtrise du foncier (21 095 m²). La durée du portage est de 4 ans. Engagement financier : 4 000 000 BOURNEZEAU Habitat intergénérationnel à proximité des commerces et services Dans la dynamique d un nouveau projet de pôle santé, la commune s est intéressée à une dent-creuse de 7 500 m². Ce projet doit permettre à la commune de répondre à deux objectifs : densifier son centre-bourg en créant de nouveaux logements au plus près des commerces et services et offrir les conditions d une mixité sociale, avec comme priorité l accueil de personnes âgées par la création de logements adaptés. L EPF assiste à la fois la commune dans la définition d un projet urbain cohérent et dans la maîtrise foncière du site. La durée de portage est de 3 ans. Engagement financier : 160 000 LA ROCHE-SUR-YON Requalification de friches ferroviaires Parmi les projets importants de la ville figure la transformation du quartier de la Gare. Avec l arrivée du TGV, de nombreux aménagements voient le jour, notamment avec la création d un Pôle d Échange Multimodal (PEM) qui donne lieu au réaménagement complet du site avec réhabilitation des bâtiments actuels, de nouvelles aires de stationnement, la création d aménagements piétons et l installation d une gare routière commerciale à proximité de la Gare, ainsi que la création d un pôle d affaires. Dans le cadre de la mise en oeuvre de la 3ème phase, l EPF a acquis des emprises foncières appartenant à RFF (10 047 m²) afin de réaliser des opérations à vocation tertiaire et commerciale. La durée de portage est de 5 ans. Engagement financier : 2 000 000 ROCHESERVIÈRE Confortement d un pôle commercial par la construction d habitat dense Le projet de la commune vise à renforcer sa position de chef-lieu de canton, pour en faire une commune toujours plus attractive. La municipalité travaille actuellement au réaménagement du secteur Nord de la ville par le renforcement d un pôle commercial et de services, par l accueil de nouveaux programmes de logements, et l optimisation des mobilités en direction du centre-bourg. L EPF procède à l acquisition, par voie amiable ou par préemption, de biens bâtis sur deux ilôts (5 071 m²) afin d anticiper l extension future du centre commercial récemment réalisé, et la construction d habitat dense (maisons de bourg, logements intermédiaires), dans un environnement qualitatif. La durée initiale de la convention est de 18 mois. Engagement financier : 900 000 LA GUÉRINIÈRE Projet médico-social et de logements pour personnes âgées Dans le projet du plan gérontologique cantonal, la commune (1 509 habitants), située sur l Ile de Noirmoutier, s est engagée pour la réalisation d une structure d accueil de jour et de logements de personnes âgées. La maison de convalescence et de repos Notre-Damede-Bon-Secours fermera en 2013 et la congrégation, propriétaire du site, a déjà annoncé sa volonté de vendre. Les élus voient donc, dans l achat de l établissement (5 541 m²) par l EPF, l opportunité d y réaliser un projet qui pourrait répondre aux besoins de la population locale en matière de services de santé et de logements pour personnes âgées. La durée initiale de la convention est de 18 mois. Engagement financier : 1 700 000
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE LA GAUBRETIÈRE Logements de ville en coeur du bourg La commune (3 000 habitants) inscrit son développement dans le contexte dynamique du Haut Bocage vendéen. Le site, dent creuse de 1ha70, présente diverses complexités (topographie, desserte, écoulement d eaux pluviales ) mais également des atouts liés à la proximité directe avec le centre-bourg et à la qualité paysagère, typique de cet espace bocager. L objectif est de proposer une offre en logements, complémentaire de l offre en lotissement, à proximité immédiate des commerces et services. La durée de portage est de 4 ans. Engagement financier : 500 000 LES SABLES-D OLONNE Projet de création d un nouveau quartier d habitat Le secteur du Perclus constitue l une des deux zones d urbanisation future à vocation d habitat restantes sur le territoire des Sables-d Olonne (15 027 habitants permanents). Classé en tant que tel depuis de nombreuses années, il semble que le parcellaire très petit et morcelé (anciennes conches) soit un frein pour les opérateurs immobiliers privés. Par ailleurs, la maîtrise foncière publique du secteur permettra de maîtriser la qualité urbaine d opération d aménagement. C est pourquoi la commune a sollicité l EPF afin d acquérir et de porter le foncier (75 349 m²) en vue de réaliser des programmes de logements à des prix maîtrisés. La durée initiale de la convention de veille foncière est de 18 mois. Engagement financier : 4 800 000 LES EPESSES Dent-creuse rue du Puy du Fou Forte d une importante dynamique de commerces et services dans son cœur de bourg, la commune des Epesses souhaite également faire profiter le plus s z grand nombre des espaces que propose le vieux bourg (places et placettes, ruelles, points de vue ). Un secteur en dent-creuse, d environ 5 000 m² et à la topographie très marquée, a été identifié dans la trame ancienne du bourg. L intervention de l EPF doit permettre à la commune de s assurer de la faisabilité urbaine et technique du projet, avant de réaliser la maîtrise foncière du site. La durée du portage est de 4 ans. Engagement financier : 220 000 LA FERRIÈRE ZAC du Plessis La commune de La Ferrière a engagé une procédure de ZAC (Zone d Aménagement Concerté) sur son territoire. Le projet, situé en greffe du centre-bourg, s étend sur une zone de 19 hectares destinée à la réalisation de programmes d habitat. La création de 390 logements est envisagée, avec une densité moyenne de 20 logements par hectare, incluant 20 % de logements locatifs sociaux. L EPF intervient sur l ensemble de la ZAC aux côtés de la commune de La Ferrière. La durée de portage est de 4 ans. Engagement financier : 1 600 000 TALMONT-SAINT-HILAIRE Revitalisation d un îlot en cœur de bourg L îlot, d une superficie de 5 600 m² et incluant biens bâtis et activité en cessation à court terme, est situé entre une rue très commerçante et la mairie. Ceci en fait un secteur stratégique pour la réalisation du projet communal: il permet de répondre aux objectifs fixés dans le PLU en proposant à la fois des logements et commerces, sur une opération favorisant la densité et ce, dans un secteur à forte attractivité. La maîtrise foncière communale sur ce secteur stratégique lui permet de s assurer de la qualité urbaine l opération d aménagement. La durée initiale de la convention de veille foncière est de 18 mois. Engagement financier : 2 500 000 9
Cartographie des opérations 2010-2013 Habitat Centre-bourg Développement économique Espaces Naturels 10
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE s z Mis à jour au 31 mars 2013 11
QUADRI www.epf-vendee.fr ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA VENDÉE 123 boulevard Louis Blanc - 85000 LA ROCHE-SUR-YON Tél. : 02 51 05 66 33 - Fax : 02 51 05 66 64 e-mail : contact@epf-vendee.fr ROUGE : 91 M - 100 J - 23 N GRIS : 50 N