Les avantages fiscaux d'acheter un logement offrant des conditions de Prêt PLS. 01-03-2008 Le PLS est un dispositif par lequel l'état encourage la construction de logements à loyers maîtrisés. Pour un investisseur, l'achat d'un logement en PLS donne droit à une TVA réduite à 5,5% sur le prix d'achat et à une exonération de taxe foncière pendant quinze ans. En contrepartie, il signe, avec l'état, une convention par laquelle il s'engage à louer à des personnes dont les revenus annuels imposables ne dépassent pas un plafond (lire le tableau ci-dessous) et à des loyers encadrés, à 8,60 Û en Île-de- France, 9,14 Û le mètre carré à Paris, 7,54 Û pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants et 7,01 Û sur le reste du territoire. Pour tenir compte de la suppression de l'abattement de 20% sur les revenus d'activité, les plafonds de ressources en vigueur depuis le 1er janvier ont été majorés de 27,60%. La rentabilité locative est faible, mais l'opération devient intéressante en additionnant au PLS l'amortissement du régime Borloo (65 % sur 15 ans). L exonération de la taxe foncière Les opérations financées à concurrence de plus de 50% au moyen d un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 ans à compter de l année qui suit celle de leur réalisation. Statut du bailleur privé Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé (loi Robien ou loi Borloo) LES CONDITIONS GENERALES DU PRET LOCATIF SOCIAL Le PLS s adresse à tout investisseur personne physique ou morale qui réalise une opération locative. Le PLS est destiné à financer des logements correspondant à des niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage sociale (PLUS) dans des zones à marché tendu. Le PLS est distribué par la Caisse des Dépôts et Consignations (uniquement pour les OPHLM, SAHLM et SEM) et, par tous les établissements de crédit ayant signé une convention avec elle à savoir : Crédit foncier de France, Dexia, Crédit agricole, Crédit mutuel, Crédit coopératif. Ce prêt ouvre droit à l APL. * Définition de l APL L Aide Personnalisée au Logement permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant :
*la charge de prêt pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leurs logements ; *la charge de loyer pour les locataires. Le barème de l APL est révisé chaque année à une date fixée par décret (au 1er septembre ). Pour bénéficier de l APL, il faut en faire la demande soit aux Caisses d Allocations Familiales (CAF) soit aux Caisses de Mutualité Sociale Agricole suivant le régime de protection sociale du demandeur LES CARACTERISTIQUES DU PLS Le montant du PLS ne peut être inférieur à 50 % du prix de revient de l opération La durée de remboursement du prêt est négociée entre l emprunteur et l établissement de crédit. Les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 euros pour les personnes physiques. L établissement prêteur apprécie les sûretés nécessaires à la garantie du prêt. Démarches préalables Il est nécessaire d obtenir une décision favorable d agrément prise par le préfet. Le dossier de demande de décision favorable d agrément sert aussi à l instruction de la convention APL. L instruction est assurée par la DDE et porte simultanément sur le projet de convention APL et sur la demande de décision favorable d agrément. LES OPERATIONS FINANCABLES PAR UN PLS Le PLS peut financer les opérations suivantes : - l acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements ; - la construction de logements à usage locatif ;
- l acquisition de logements et d immeubles destinés à l habitation, ainsi que, le cas échéant, les travaux d amélioration correspondants ; - la réalisation des dépendances de ces logements ; - l acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage ; - les travaux d amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements ; - la réalisation d opérations de logements foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l habitation ; - l acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d une vente en l état futur d achèvement (VEFA). LES CONDITIONS A REMPLIR PAR LE PARTICULIER DEMANDEUR DU PLS Il doit s engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du logement. Il peut avoir constitué une société civile avec d autres personnes physiques. Un financement propre minimum L emprunteur doit contribuer au financement de l opération par un financement propre à hauteur de 10% minimum du prix de revient prévisionnel. En neuf, le prix de revient prévisionnel correspond à la charge foncière + le prix de revient du bâtiment + les honoraires des architectes et techniciens. En acquisition amélioration, le prix de revient prévisionnel correspond à la charge immobilière + le prix de revient du bâtiment + le coût des travaux + les honoraires des architectes et techniciens. Le prêt 1% logement peut participer à la construction du financement propre. Un conventionnement obligatoire - une convention doit obligatoirement être signée entre l Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l objet de la convention ;
- la durée de la convention L octroi du prêt social à un particulier est subordonné à la signature d une convention. La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans. Pour que les locataires puissent bénéficier de l APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier. Conditions de la location Pendant toute la durée de la convention, l emprunteur s engage à louer à des personnes qui, au jour de l entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur. L occupation des lieux Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale. Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention. Le loyer Pendant toute la durée de la convention, l emprunteur propriétaire bailleur s engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m² de surface utile. APL La signature de la convention ouvre droit à l APL pour le locataire sous les conditions de ressources. LES PLAFONDS DE RESSOURCES PLS
Catégorie ménage Paris/limitrophes I.D.F. Autres régions 1 23.305 23.305 20.262 2 34.830 34.830 27.057 3 45.659 41.868 32.539 4 54.513 50.150 39.281 5 64.857 59.368 46.209 6 72.982 66.806 52.075 personne suppl. +8.132 +7.444 +5.808 Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l année n-2.