Phase de définition des orientations stratégiques Communauté de communes du Val de Noye Faire Part territorial préparatoire à la réunion du 04/06/2012
SOMMAIRE INTRODUCTION... 2 I. CONSTATS PARTAGES IDENTIFICATION DES OBJECTIFS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELS DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL DE NOYE... 3 A. ELEMENTS DU DIAGNOSTIC DEBATTUS OU NON EN REUNION PAR LES ELUS COMMUNAUTAIRES... 4 B. ELEMENTS DEBATTUS EN REUNION MAIS NON ABORDES DANS LE DIAGNOSTIC... 10 II. BALAYAGE DES CHAMPS D ACTION POSSIBLES POUR AIDER LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL DE NOYE A DEFINIR SES PRIORITES DANS LE CADRE DE LA STRATEGIE HABITAT DU PAYS... 11 A. PARC PRIVE ANCIEN... 12 B. PROGRAMMATION DE LOGEMENTS NEUFS, URBANISME REGLEMENTAIRE ET OPERATIONNEL... 16 C. ARBITRAGES... 26 ANNEXE AUX CHAMP DES POSSIBLES... 27 CC du Val de Noye 1
INTRODUCTION Le présent document s inscrit dans le cadre de la stratégie d habitat souhaitée par le pays du Grand Amiénois. L objectif final poursuivi par cette stratégie est de proposer un cadre de cohérence pour les politiques intercommunales de l habitat au sein du pays du Grand Amiénois. L ambition de cette stratégie habitat du pays du Grand Amiénois est : d avancer vers davantage de complémentarité harmonieuse entre les priorités d action déjà énoncées par la communauté d agglomération Amiens Métropole dans le cadre de son Programme Local de l Habitat et les priorités qui restent à expliciter pour les 11 autres communautés de communes. d énoncer pour chaque communauté de communes, dans le cadre d une concertation menée avec chacune d entre elles, des orientations stratégiques dans le domaine de l habitat qui prennent en compte leurs spécificités locales et soient conformes à leurs priorités. Les intercommunalités étant seules compétentes in fine, pour élaborer un PLH, cette démarche présente un caractère indicatif. Dans ce contexte : la phase I a abouti à un diagnostic proposant un corpus commun de connaissances sur le territoire qui a fait l objet d une présentation ciblée dans le cadre d une première réunion avec la communauté de communes du Val de Noye le 20/12/2011, La phase II a pour objet de parvenir à une définition des enjeux et des orientations stratégiques propres à chaque intercommunalité en fonction de ses priorités au regard des moyens qu elle souhaite ensuite mettre en œuvre en vue de la réalisation des objectifs. Le présent faire-part est un document préparatoire à la seconde réunion de concertation de la communauté de communes du Val de Noye qui se tiendra le 04juin 2012. Il a pour objectif d aider la communauté de communes à définir ses priorités en terme stratégique et opérationnel. Ce faire-part se compose de plusieurs parties : La première partie est consacrée aux propositions d orientations d action dont la plupart ont émergé au cours des échanges de la première réunion de concertation. La seconde partie est un balayage des champs d actions possibles afin d aider la communauté de commune du Val de Noyeà définir ses priorités dans le cadre de la stratégie du Pays. En conclusion, une fiche d arbitrage prenant la forme d un questionnaire invite la communauté de commune à se prononcer sur ses priorités : Cette fiche croise les objectifs stratégiques et opérationnels énoncés en partie 1 avec les champs d actions possibles de la partie 2. CC du Val de Noye 2
I. CONSTATS PARTAGES IDENTIFICATION DES OBJECTIFS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELS DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL DE NOYE L objet de cette partie est de rappeler les constats partagés par les élus de la communauté de communes du Val de Noye et de dresser une première liste d objectifs stratégiques et opérationnels possibles souvent énoncés lors de la première réunion de concertation ou en découlant. La communauté de communes aura à faire des choix parmi ces objectifs au regard de ses priorités, des moyens qu elle souhaite mettre en œuvre et des procédures et financements extérieurs qu elle pourrait mobiliser. Cette partie se décompose elle même en deux parties : La première est consacrée aux constats et orientations d actions qui en découlent, partagés par les élus, sur la base de la présentation du diagnostic de la présente étude lors de la première rencontre du 20décembre 2011, La seconde est consacrée aux orientations d actions qui ont été évoquées spontanément par les élus lors de la première rencontre, sans pour autant que ces thématiques aient été évoquées dans le cadre du diagnostic, CC du Val de Noye 3
A. ELEMENTS DU DIAGNOSTIC DEBATTUS OU NON EN REUNION PAR LES ELUS COMMUNAUTAIRES 1. LA DYNAMIQUE DEMOGRAPHIQUE Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1. Une croissance démographique forte 2. Une dynamique démographique d abord liéeà la vitalité du solde naturel 3. Gain de populations originaires d Amiens et du reste de la France (hors pays du Grand Amiénois) 4. Un excédent migratoire ciblé sur les 25 34 ans et les familles 5. Des locataires sortants des propriétaires entrants 6. Une croissance de ménages surtout imputable a l augmentation du nombre d habitants (singularité dans le Pays) 7. Un revenu médian élevé ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Suggestion du bureau d étude :Maintenir la dynamique démographique [OS] Suggestion du bureau d étude : Préserver une population diversifiée aussi bien en terme générationnel que de typologie de ménages : favoriser l accueil des jeunes et des petits ménages [OS] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 4
2. LE PARC PRIVE Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1. Peu de logements locatifs privés 2. Moins de 30% du parc ancien est inconfortable 3. Un parc potentiellement indigne de 163 logements 4. 45 % du parc privé d avant 1975 énergivore (977 logements) 5. Une faible vacance des logements Constat : Une OPAH ciblée sur la vacance menée entre 1995 et 2001. ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Suggestion du bureau d étude : relayer les dispositifs d actions en faveur de l amélioration de l habitat ancien sur le territoire (Habiter mieux par exemple) [OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 5
3. L EQUILIBRE DES MARCHES IMMOBILIER ET FONCIER Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1. Une faible rotation des logements majoritairement occupés par des propriétaires 2. Un marché immobilier de l achat vente équilibré (singularité dans le pays) dans un contexte ou le marche marque le pas depuis 2008 4. Un marché immobilier à plusieurs vitesses selon la proximité à l agglomération d Amiens 5. Un marché locatif à la fois faible et tendu (maisons trois chambres performantes sur le plan énergétique) Constat : Existence d une demande importante de logements locatifs privés à loyer modéré 6. De nombreuses catégories de population ont des difficultés pour se loger ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Suggestion du bureau d étude :Combler les chaînons manquant de l offre de logements pour accueillir toutes les catégories de ménages et fluidifier le parcours résidentiel [OS] Suggestion du bureau d étude :Développer l offre locative privée et sociale de petits et grands logements dans les pôles structurants (Jumel, Ailly-sur-Noye)et relais (La Falloise, Dommartin)[OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 6
4. LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1.Peu de logements locatifs sociaux Constat : Refus des bailleurs de mener des opérations dans la CC Peu d intérêt des bailleurs pour des petites opérations (5 6 logements) Financement d Etat concentrés sur les zones tendues et desservies par des transports en commun 2. Une pression forte de la demande 3. Un effort de rattrapage entre 2006 et 2009 Constat : Réalisation à Ailly-sur-Noye d un lotissement (France-lot) de 56 logements dont 41 logements locatifs sociaux (par la SAPI et l OPSOM) Réalisation de 6 logements communaux à Jumel à loyer modéré (630 par mois pour un T4) comme offre ponctuelle de substitution à une offre locative sociale ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Suggestion du bureau d étude : produire du logement social en priorité dans les opérations d aménagements d initiative publique comprenant une mixité fonctionnelle et sociale en renouvellement urbain et à proximité des stations de transport en commun dans le pôle d Ailly-sur-Noye. [OO] Suggestion du bureau d étude : Produire du logement social en acquisition amélioration pour satisfaire la demande dans les communes rurales [OO] Suggestion du bureau d étude : Contractualiser des objectifs de construction et d acquisition-amélioration avec un bailleur social [OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 7
5. LE LOGEMENT ET LES STRUCTURES D HEBERGEMENT POUR LES PERSONNES AGEES Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1. Une population jeune (en comparaison du Pays) et un processus de vieillissement ralenti 2. Une insuffisance de place en structures médicalisées ou non Constat : Une seule maison de retraite de 50 places à Ailly-sur-Noye (projet d extension existant) Une demande d hébergement importante de la part de personnes âgées 3. Une demande de logement de plain-pied ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Suggestion du bureau d étude : Combler les chaînons manquant de l offre de logements pour accueillir toutes les catégories de ménages et fluidifier le parcours résidentiel [OS] Suggestion du bureau d étude : proposer une offre de béguinage ou d'appartements en locatif et accession à la propriété pour faciliter le parcours résidentiel des personnes âgées. [OO] Suggestion du bureau d étude : augmenter la capacité d accueil en structures non médicalisées et favoriser la création d une structure médicalisée [OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 8
6. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS Rappel intitulés du diagnostic Synthèse du débat 1. Une forte dynamique de construction (63 % d individuel diffus sans procédure) Risque : Le déficit de terrains à urbaniser et l absence de maîtrise foncière deviennentdes freins à la construction de logements et plus particulièrement dans les communes rurales. Rejet des projets de construction par la Commission Départementale de Consommation des Espaces Agricoles (CDCEA) dans les communes disposant d une carte communale ou étant au RNU. 2. Une densité de construction similaire à celle des 11 communautés de communes du pays du Grand Amiénois(1 190 m² / parcelle en moyenne) Constat : La faible densité des logements neufs et la faible part de l habitat groupé dans les opérations neuves s explique par l absence de bailleurs / promoteurs privés dans un territoire rural La forme possible la plus organisée de l habitat est le lotissement confiée à un aménageur privé ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Débattre au sein de la communauté de communes de l intérêt de PLU pluricommunaux ou d un PLU intercommunal pour lever la contrainte foncière dans les communes sans documents d urbanismes (RNU) ou possédant une carte communale [OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 9
B. ELEMENTS DEBATTUS EN REUNION MAIS NON ABORDES DANS LE DIAGNOSTIC ORIENTATIONS STRATEGIQUES ET OPERATIONNELLES : Développer une maîtrise foncière (intercommunale?) pour acquérir des fonciers mutables en renouvellement urbain et/ou à proximité des gares pour améliorer l interface urbanisme / transport en commun [OO] Produire des logements dans le cadre d opérations mixtes d aménagements d initiative publique en renouvellement urbain et à proximité des stations de transport en commun [OO] comprenant une mixité fonctionnelle (logements et services), des logements présentant une diversité typologique (petits et grands logements) de la programmation de logements privés en accession sociale et locatifs sociaux (OO) (exemple : les Arrachis - 6 ha- à Ailly-sur-Noye et à la Falloise - 5000 m²) [OO] [OS] Orientation Stratégique [OO] Orientation Opérationnelle CC du Val de Noye 10
II. BALAYAGE DES CHAMPS D ACTION POSSIBLES POUR AIDER LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU VAL DE NOYE A DEFINIR SES PRIORITES DANS LE CADRE DE LA STRATEGIE HABITAT DU PAYS Cette partie a pour but de clarifier le champ des possibles de l action Habitat des EPCI afin de permettre à chacun d entre eux de se prononcer sur ses priorités. Ce balayage concerne essentiellement les 11 communautés de communes qui ont à préciser leurs engagements dans le cadre de la stratégie habitat du pays ; la communauté d agglomération d Amiens Métropole ayant déjà arrêté ses priorités dans le cadre de son PLH. Cette partie comporte deux points et une conclusion : A. Le parc privé ancien B. La programmation de logements neufs, l urbanisme réglementaire et l urbanisme opérationnel CC du Val de Noye 11
A. PARC PRIVE ANCIEN L étude de stratégie Habitat du Pays du Grand amiénois a élaboré un diagnostic commun et partagé. Sur cette base, les EPCI ont la liberté d adopter une stratégie spécifique qui prenne en compte leurs enjeux et priorités. Afin d aider les EPCI à élaborer leur stratégie Habitat, la présente note a pour but d informer les EPCI sur le champ des possibles d un programme d action sur le parc privé ancien, l un des chapitres d une stratégie Habitat. L action intercommunale sur le parc privé ancien peut répondre à trois objectifs : 1. Eradiquer les situations d insalubrité et d indignité du logement, 2. Diminuer les situations de précarité énergétique et conjointement améliorer les performances énergétiques du parc, 3. Produire du logement social dans de l immobilier ancien (logement ou réaffectation d autres bâtiments du patrimoine municipal ou non) en résorbant potentiellement de la vacance de longue durée et/ou des situations d insalubrité potentielle et/ou du logement dégradé en cœur de ville, de bourg ou de village. Chaque objectif est indépendant des autres. Dans le cadre d une stratégie Habitat, l EPCI peut choisir de n en retenir aucun ou un, deux ou trois. Au delà de l affichage, l engagement effectif de l intercommunalité requiert selon les objectifs des modalités spécifiques d organisation et/ou des ressources humaines et/ou des moyens financiers. 1) Premier objectif : Eradiquer les situations d insalubrité et d indignité du logement L EPCI et les communes qui en sont membre s engagent à identifier les ménages en situation de mal logement (insalubrité, indignité du logement) pour leurs venir en aide et à transmettre la fiche de «repérage logement pour habiter mieux» (présentée en annexe) pour chacun des cas identifiés, aux correspondants de la DDTM ou du conseil général mentionnés sur celle-ci. Autant que faire se peut, une solution sera recherchée de concert avec le propriétaire en mobilisant les aides disponibles. Néanmoins, les communes s engagent dans les cas extrêmes à utiliser les procédures coercitives auprès de propriétaires récalcitrants (par exemple bailleurs peu scrupuleux ou occupants en danger). Dans tous les cas, les élus peuvent être assistés par l'ut de la DDTM dans la mise en place des procédures. CC du Val de Noye 12
2) Deuxième objectif : Diminuer les situations de précarité énergétique et conjointement améliorer les performances énergétiques du parc Le deuxième objectif peut être mise en œuvre de deux façons cumulatives (a ou a+b) : a. Relayer le dispositif Habiter Mieux 1. Soit l EPCI souhaite simplement être un relais efficace du programme Habiter Mieux (décrit en annexe) : a. Les communes membres s engagent par l intermédiaire de leur référent : à informer les propriétaires modestes résidant dans des logements peu performants énergétiquement sur les dispositifs d'aide financière et d'accompagnement dont ils peuvent bénéficier au titre du programme Habiter Mieux, et à faire remonter ces situations vers le Conseil Général et les services de l Etat (selon le même mode opératoire que pour le premier objectif à l aide de la même fiche de repérage), b. A relayer et faciliter tous les dispositifs de communication (plaquettes, séances d informations ) proposés par le Conseil général, l ANAH et l ADIL et ayant pour objet le programme Habiter Mieux. b. Relayer et abonder par des aides communautaires propres le dispositif Habiter Mieux Soit l EPCI souhaite complémentairement au point (1) abonder financièrement le programme Habiter Mieux en augmentant le montant de la subvention de travaux affectée aux propriétaires modestes occupant des logements dont les performances énergétiques peuvent être augmentées à minima de 25 % (cf présentation du Programme Habiter Mieux à la suite). 3) Troisième objectif : Produire du logement social dans de l immobilier ancien Les EPCI peuvent intervenir selon trois modalités : a. Contractualiser avec un bailleur social un programme d acquisition réhabilitation de logements anciens Pour les immeubles et plus spécifiquement les logements à vendre : (notamment vacants de longue durée, dégradés, potentiellement nuisant pour l image du centre, susceptibles de régénérer des situations d insalubrité ou d indignité ou logements communaux à réhabiliter) : contractualiser avec un bailleur social pour une durée de (x) années, le principe selon lequel se dernier s engage à réaliser l acquisition-amélioration d un nombre (Y) de logements anciens dégradés pour les transformer en logements locatifs sociaux. Ce dernier s engage à examiner la faisabilité technique et financière de l acquisitionamélioration (et engager celle-ci quand les conclusions de l étude s avèrent positives) de tout immeuble qui lui sera présenté par l EPCI (en relais éventuel des communes), sur lequel, le cas échéant l EPCI ou la commune peuvent faire valoir leur droit de préemption. CC du Val de Noye 13
b. Contractualiser avec un opérateur associatif l acquisition de logements anciens pour que celui-ci exerce une mission de bailleur très social Pour les immeubles ou logements à vendre identiques au point précédant mais pour lesquels les conclusions de l étude technico-financière du bailleur sont négatives : contractualiser avec un opérateur associatif agrée susceptible de prendre en patrimoine le bien : a. Soit le réseau PACT-ARIM qui confie l acquisition de l immeuble à la SA-UES - structure patrimoniale de ce réseau -, b. Soit, d autres opérateurs tels que APREMIS ou SCI Chemin des dames en lien avec la fondation Abbé Pierre (la possibilité d un portage patrimonial reste à vérifier) Ces opérateurs mobilisent un prêt de la caisse des dépôts et consignation et des aides de l ANAH. Ces opérations sont plus faciles à monter financièrement qu en logement locatif social acquisition-amélioration (point 1). Le logement sera loué à un public très social. c. Contractualiser avec un opérateur associatif pour que celui-ci signe des baux à réhabilitation avec les propriétaires Pour les logements appartenant à des propriétaires occupants ou bailleurs ne pouvant ou ne souhaitant entreprendre des travaux mais souhaitant conserver leur bien tout en bénéficiant d une réhabilitation lourde : Contractualiser le principe et faire intervenir au coup par coup une association spécialisée (PACT, APREMIS, SCI Chemin des dames ) qui signera un bail à réhabilitation avec le propriétaire. Bénéficiant d aides de l ANAH, de prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, l association réhabilite structurellement le logement et finance les travaux en assurant une gestion locative sociale de l immeuble pendant une durée minimum de 12 années. d. Développer les logements communaux avec la possibilité de confier leur gestion à l AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) La commune peut disposer d un patrimoine ou augmenter ce dernier en acquérant par exemple un immeuble vacant, potentiellement indigne, insalubre ou pouvant présenter un danger. Ce dernier peut être réhabilité avec l appui technique de l une des associations préalablement évoquée. Pour autant que ce dernier soit destiné à un public social, il peut être conventionné avec l Etat. Celui-ci ouvre droit à l APL pour les locataires. Sa gestion peut être confiée à l agence immobilière à vocation sociale financée par le Conseil Général. 4) Moyens transversaux Quelque soit l objectif poursuivi, l intervention sur le parc ancien nécessite une connaissance du terrain dont disposent les communes. La désignation d un référent logement dans chacune des communes contribue donc à l efficacité de l engagement intercommunal. Ceci n est pas contradictoire avec le fait que L EPCI dispose ou se dote de ressources humaines dédiées au logement. Si les communes concernées (ou les EPCI auxquelles elles appartiennent) sont dotées d un PLU ou d un POS ou d une carte communale, ces dernières peuvent utiliser le droit de préemption urbain afin de constituer du logement social dans le parc ancien pour les solutions précédemment évoquées au point précédent. CC du Val de Noye 14
Au titre des moyens généraux, l EPCI peut souhaiter se doter de moyens d animation spécifiques auprès des propriétaires privés en engageant une OPAH (procédureprésentée à la suite) selon une convention pluriannuelle passée entre l Etat, l Anah et l EPCI. L OPAH est prise à l initiative de l EPCI pour un territoire à définir. Elle amplifie les moyens dont se dote le Conseil Général pour le département, aussi bien au travers du Programme Social Thématique Départemental de Lutte contre l'insalubrité et le Logement très Dégradé que prochainement dans la désignation d opérateurs dans le cadre du Programme d'intérêt Général Départemental de Lutte contre la Précarité Energétique chargés de mettre en œuvre le programme national Habiter Mieux. Les arbitrages à réaliser par l EPCI concernant le parc privé ancien sont résumés au point C à la page 26. CC du Val de Noye 15
B. PROGRAMMATION DE LOGEMENTS NEUFS, URBANISME REGLEMENTAIRE ET OPERATIONNEL Le diagnostic de l étude de stratégie habitat du pays du Grand Amiénois a mis en évidence que les tendances «au fil de l eau» du marché du logement ne garantissaient pas le respect de trois grands objectifs exprimés comme des priorités par les élus dans le cadre des réunions de concertation de la présente étude ou au travers du SCoT «arrêté». Ces trois grands objectifs développés à la suite sont : Une offre de logements favorisant la mixité sociale et générationnelle, La localisation d une fraction des logements construits favorable aux modes de transport «doux» (Proximité des transports en communs et des aménités urbaines), Un aménagement favorisant la compacité bâtie et minimisant la consommation des terres agricoles. Face aux tendances «au fil de l eau» du marché, deux catégories d EPCI peuvent être distinguées au sein du pays du Grand Amiénois : D une part, la communauté d agglomération d Amiens Métropole qui s est dotée d un PLH énonçant des priorités politiques en matière d habitat et qui dispose par ailleurs de moyens dans le champ de l urbanisme opérationnel : politique foncière et ZAC communautaires notamment, D autre part, les communautés de communes qui ne se sont pas encore dotées d une stratégie habitat (ou pour lesquelles cette stratégie doit être renouvelée) et qui ne disposent pas en général de moyens dans le champ de l urbanisme dédiés au logement (alors que ces moyens existent parfois au service du développement économique). Cette partie est donc plus spécifiquement destinée aux communautés de communes afin de les aider à clarifier leurs arbitrages en matière de stratégie habitat tournée vers la construction de logements neufs. Ainsi, la question posée à chacune des communautés de communes est : souhaitez-vous, dans le cadre d une politique habitat qui vous est propre, contribuer à une diversification de l offre de logements conforme aux trois objectifs stratégiques préalablement énoncés? Le but assigné à la présente sous-partie est de clarifier cet arbitrage : 1. En confrontant la logique tendancielle du marché et en développant les attendus de chaque objectif stratégique : (point 1) 2. En examinant les moyens dont disposent les collectivités pour engager concrètement la diversification de l offre de logements (point 2) CC du Val de Noye 16
1) Les tendances au fil de l eau du marché du logement et les objectifs stratégiques d une politique habitat a. Objectif stratégique 1 : Offre de logements favorisant la mixité sociale et générationnelle Tendanciellement : La communauté d agglomération d Amiens Métropole accentue sa spécialisation locative : sociale ou privée tout en se privant d accueillir des primo-accédant, Inversement les communautés de commune du pays du Grand Amiénois se spécialisent dans l accueil des primo-accédants tout en éprouvant des difficultés à loger les jeunes qu ils soient célibataires ou en ménage, ainsi que les personnes âgées. Pouvoir offrir dans chaque territoire, toutes les étapes de l itinéraire résidentiel peut être un objectif partagé à l échelle du pays du Grand Amiénois. Force est de constater que les tendances spontanées du marché ne font pas prendre cette direction aux territoires. Amiens Métropole, à la suite de son PLH a pris des mesures financières incitatives pour développer l accession sociale à la propriété. En parallèle, cet EPCI s est organisé en termes de politique foncière et d urbanisme opérationnel pour créer du foncier constructible, notamment au travers des ZAC communautaires. Au sein de ces dernières des quotas de logements sont réservés au logement locatif social et à l accession sociale. La question est donc posée aux communautés de communes : Souhaitent-elles adopter une stratégie habitat qui se donne les moyens de développer l offre que le marché ne propose pas spontanément, par exemple : le locatif social et privé ainsi que l accession «centre bourg» des personnes âgées dans de petits logements? Les modes opératoires pour parvenir à ce résultat (point 2 : Les moyens d une diversification de l offre de logements) convergent avec ceux des objectifs 2 et 3 énoncés à la suite. b. Objectif stratégique 2 : Localisationd une fraction des logements construitsfavorable aux modes de transport «doux» (Proximité des transports en communs et des aménités urbaines) Lors de la dernière décennie, dans les communautés de communes du pays du Grand Amiénois,les taux de construction de logements les plus élevés ont été constatés dans les communes périurbaines et rurales. (taux de construction = nombre de logements construits / parc de logements existant). A l avenir, la demande foncière des primo-accédants pour de l habitat individuel pur continuera à trouver une offre foncière principalement dans les communes périurbaines et rurales pour autant que l ouverture à l urbanisation des dites communes puisse être poursuivi : cf. urbanisme réglementaire -. Ces constructions nouvelles contribueront à préserver les équilibres démographiques et à assurer la fréquentation des équipements publics (écoles) de ces communes. L un des objectifs d une stratégie habitat peut être de rééquilibrer le taux de construction des logements au sein des communautés de communes du pays du Grand Amiénois entre d une part, les communes périurbaines et rurales et d autre part, les pôles structurants et relais. CC du Val de Noye 17
Ce rééquilibrage ne sera pas acquis spontanément, pourquoi? Certes, il existe une demande potentielle et des facteurs favorables : Dans la plus part des territoires une demande latente de logements locatifs sociaux et privés ainsi que de petits logements en accession pour les personnes âgées, voire de nouvelles structures d accueil pour personnes dépendantes se manifeste. Cette demande s exprime prioritairement : à proximité des points d échange des transports en commun performants (caractérisés par une rapidité de desserte notamment avec Amiens et une fréquence de passage) ; les gares ferroviaires arrivant en tête en terme de qualité de service, à proximité des aménités urbaines, De plus concernant la programmation neuve de logements locatifs sociaux, les services de l Etat (DDTM) accordent leur agrément prioritairement dans les pôles disposant de transports en commun performant, Enfin, ces pôles disposent plus fréquemment de gisements fonciers dans les centres composés de friches et de dents creuses dont le recyclage n est pas ou est moins pénalisant pour l agriculture. Mais il existe aussi une inertie du système existant : L offre correspondant à cette demande ne résultera pas des opérateurs privés habituels dans les territoires ruraux : particuliers, pavillonneurs (vente de maisons sur catalogue), lotisseurs, parce que le métier de ces opérateurs n est pas celui requis : aménageurs et promoteurs privés et sociaux (cf.point 2 : Les moyens d une diversification de l offre de logements). Par ailleurs, les modes opératoires alternatifs nécessitent une implication directe des collectivités locales, synonyme de renforcement de l administration du territoire si possible à une échelle intercommunale -, ce qui correspond à une option qui doit encore être validée. c. Objectif stratégique 3 : Aménagements favorisant la compacité bâtie et minimisant la consommation des terres agricoles Lors de la dernière décennie, la typologie bâtie dominante a été celle de l habitat individuel pur ; le mode diffus étant d ailleurs plus fréquent que le lotissement. Cette typologie bâtie s est avérée fortement consommatrice de terres agricoles (6.2 logements à l hectare pour les communautés de communes du pays du Grand Amiénois). Par ailleurs, ce mode d occupation du territoire disséminé ne (re)fabrique pas un paysage urbain continu de village de bourg et de ville. Le SCoT aujourd hui arrêté 1, tout en restant pragmatique et laissant une place prépondérante aux modes de faire déjà éprouvés, souhaite diversifier les typologies bâties dans des proportions indiquées à la suite, variable selon les types de communes : 1 Le projet de SCOT a été arrêté par le syndicat mixte le 20 avril 2012 et transmis pour avis pour trois mois aux communes, aux groupements de communes, et aux organismes publics concernés (Etat, Région, Départements, Chambres consulaire). Après réception des avis, le projet de SCOT sera soumis à une enquête publiqueet pourra être modifié pour tenir compte des observations collectées. Il devra être approuvé par le Syndicat Mixte avant de devenir exécutoire. CC du Val de Noye 18
Source : Scot du pays du Grand Amiénois ; Le DOO ; document arrêté le 20 avril 2012 Comme pour la satisfaction des deux objectifs précédents, la production de logements groupés, intermédiaires, semi-collectif ou collectifs ne résultera pas de la libre initiative des acteurs économiques traditionnellement positionnés sur la production de maisons individuelles construites sur parcelles indépendantes (diffuses ou en lotissement). Ces opérateurs continueront à opérer pour produire une part substantielle des logements, d autres modes opératoires doivent être explorés et d autres opérateurs doivent être mobilisés pour produire ces nouvelles typologies bâties. 2) Les moyens d une diversification de l offre de logements CC du Val de Noye 19
Comme cela est évoqué précédemment, la petite parcelle vendue par un propriétaire à un accédant à la propriété ; alternativement la parcelle présentant une surface plus importante vendue par un propriétaire à un lotisseur qui aménage et commercialise des lots libres auprès d accédants à la propriété constituent les modes opératoires les plus répandus dans les communautés de communes pour produire du logement neuf. L aménagement du territoire procède ainsi de la sphère privée. Ceci présente une certaine cohérence avec des collectivités territoriales de faible dimension disposant de faibles moyens financiers et d ingénierie et souhaitant le moins possible par tradition entraver la liberté individuelle de leurs concitoyens. Mais, ces modes opératoires comme on l a vu ne satisfont pas tous les types de demande, entrainant la sous ou sur-représentation de certaines tranches d âges produisant un urbanisme souvent «distendu», pas toujours optimal du point de vue du paysage urbain en centre village, bourg ou ville et consommateur de terre agricole. Par ailleurs, le contexte réglementaire de l urbanisme a évolué, influencé par les orientations du Grenelle de l environnement. En effet, pour les communes ne disposant pas de documents d urbanisme ou disposant d une carte communale, la commission départementale de consommation des terres agricoles émet désormais des avis restrictifs entendus par les services de l Etat. Les marges de manœuvre pour ces communes, en termes d ouverture à l urbanisation, se sont restreintes. Les modes de faire alternatifs à ceux couramment utilisés (pavillon individuel sur parcelle indépendante ou en lotissement) nécessitent des moyens financiers et de l ingénierie que seule une mutualisation intercommunale autorise. a. Urbanisme réglementaire : PLU pluri-communal - PLUi (PLU intercommunal) Schéma de secteur du SCoT Un intérêt nouveau pour une démarche de planification mutualisée empreint de pragmatisme Lors des réunions organisées dans le cadre de la présente étude, les élus des communautés de communes se sont montrés intéressés par le PLU pluri-communal ou intercommunal. Ces derniers font le constat : D une part d une impasse des communes ne disposant pas de document d urbanisme ou disposant d une simple carte communale, quant à la capacité à ouvrir de nouveaux fonciers à l urbanisation, eu égard aux positions prises par la commission départementale de consommation des terres agricoles dont les préconisations sont appliquées par les services de l Etat, De l incapacité financière de la plupart des communes de se doter individuellement d un PLU, document d urbanisme qui les émanciperait partiellement de la tutelle des services instructeurs. Un certain nombre d élus ont donc considéré qu un document de planification «mutualisé» pourrait constituer une solution pour dépasser ce point de blocage. Dans cette hypothèse, Le PLU est pluri-communal s il est réalisé sous la maîtrise d ouvrage d un groupement de plusieurs communes, en supposant que la règle de l unanimité s applique dans une telle situation, CC du Val de Noye 20
Un PLUi tel que défini dans la loi est porté par un EPCI telle qu une communauté de commune sur la totalité de son périmètre. Néanmoins, le PLUi peut comporter des plans de secteur couvrant chacun l intégralité du territoire d une ou plusieurs communes membres de l EPCI, précisant les orientations d aménagement et de programmation, ainsi que le règlement spécifique à chaque secteur. Les principales règles du PLUi sont énoncées à la suite. Dans l hypothèse, ou un EPCI ne porterait pas un PLUi, il est possible de réaliser un schéma de secteur, déclinaison du SCoT à plus petite échelle. Obligatoirement compatible avec le SCoT, le Schéma de secteur pourrait constituer un tronc commun d orientation stratégiques communs aux PADD des PLU du territoire (qui devraient se mettre en compatibilité avec lui), que ces derniers soient communaux ou pluri communaux. Rappel des principales règles qui régissent un PLUi Dans les communes soumises au RNU, la délivrance des permis de construire peut faire l objet de nombreuses discussions entre les habitants, la commune et la DDTM. Le passage à un PLU permet de fixer des règles de manière transparente et librement choisies par le territoire. Si la DDTM devait garder la compétence de délivrance des permis de construire, les autorisations devront être délivrées suivant ces règles propres du territoire et non plus en fonction du RNU, La loi Grenelle 2 promeut l'intercommunalité comme niveau pertinent d'élaboration du PLU et tend ainsi à assurer le renforcement de la cohérence intercommunale (Le PLU communal demeure néanmoins possible), Le PLUi n est pas une prérogative de plein droit pour les communautés de communes et les communautés d agglomérations. Autrement dit la prise de compétence dans ce domaine passe obligatoirement au préalable par la modification des statuts, Lorsque le PLU est élaboré par un EPCI compétent (de par ses statuts), il doit nécessairement couvrir l'intégralité du territoire intercommunal, Le projet urbain développé dans le PLUi peut se décliner de manière différenciée dans chacune des communes et des quartiers en fonction des situations locales : les règles édictées ne sont donc pas uniformes sur l ensemble du territoire. Les dispositions réglementaires sont alors regroupées par commune ou par groupe de communes, Lorsqu une commune membre se déclare défavorable à une orientation d'aménagement et de programmation ou à une disposition règlementaire du projet de plan qui la concerne directement, l arrêté du projet de PLU intercommunal nécessitera une nouvelle délibération de l EPCI à la majorité qualifiée des 2/3 de ses membres, Le PLU intercommunal comprend les règles, orientations et programmations prévues par les PDU et les PLH. Ces documents n existent donc plus par eux-mêmes, En ce qui concerne l intégration du PDU dans le PLU intercommunal, elle n est toutefois possible que si l EPCI est une autorité compétente pour l organisation des transports urbains. CC du Val de Noye 21
Le PLUi une boîte à outil au service de la politique habitat Le PLU tout comme le PLUi peut : Définir des orientations d aménagements et de programmation dans les zones à urbaniser, dans les zones à aménager ou à restructurer qui s imposent aux futures opérations. Il s agit ainsi d orienter un projet dans le sens du projet urbain de la collectivité à travers des options d aménagement opposables au permis de construire. (article L. 123-1 1 du code de l urbanisme), Instituer dans les zones urbaines et dans les zones à urbaniser une servitude de mixité sociale qui prévoit qu en cas de réalisation d un programme de logements neufs, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs (PLUS/PLAI/PLS/PSLA) (article L. 123-2 d du code de l urbanisme), Définir des zones spéciales (les emplacements réservés) qui délimitent des terrains (bâtis ou non) susceptibles d être acquis par la collectivité territoriale en vue de réaliser un programme d intérêt général (réalisation de logements sociaux, d équipements publics, de voies publiques, espaces verts). Les emplacements réservés permettent de geler tout projet de construction autre que celui défini par la collectivité en le rendant inconstructible. En contrepartie, les propriétaires bénéficient d un droit de délaissement qui leur permet de mettre en demeure la collectivité d acquérir les terrains ou de lever la réserve. (article L 123 1 et 2 du code de l urbanisme), Comporter un échéancier prévisionnel de l ouverture à l urbanisation des zones à urbaniser (article L. 123-1 4 du code de l urbanisme), Fixer un ou plusieurs coefficients d occupation du sol (COS) qui déterminent la densité maximale de construction admise, Augmenter les possibilités de construire dans les secteurs particuliers situés à proximité des transports collectifs en fixant une norme minimale de densité de construction qui se déclinent à travers des obligations de coefficient d occupation du sol, d emprise au sol, de hauteurs, Imposer aux constructions nouvelles des normes d isolation supérieures à celles de la norme en vigueur. b. Urbanisme opérationnel L urbanisme réglementaire est un instrument qui peut et doit être utilisé dans les limites de ses possibilités pour afficher les priorités sur le territoire. Néanmoins : La réalisation d une construction neuve en centre bourg par démolition-reconstruction ou en occupation d une dent creuse agricole (pour édifier par exemple : un petit collectif de logements locatifs sociaux), A fortiori, la (re)confection d un mini quartier en centre bourg à proximité d une gare sur une friche ou une dent creuse de grande dimension pour y développer une programmation mixte fonctionnellement (logements, commerces, services, équipements publics ) et mixte socialement (locatif social, privé, petits logements groupés en accession pour personnes âgées ), répondant de surcroît à la diversification des typologies bâties indiquées par le SCoT,requièrent la mobilisation de moyens et de compétences nouvelles. CC du Val de Noye 22
Au premier rang de ces moyens financiers et techniques se trouve la maîtrise foncière Sur des fonciers stratégiques, qu elle identifiera dans le cadre d un Programme d Action Foncière (PAF), la collectivité doit disposer et exercer ses moyens de préempter lorsqu une intention d aliéner la propriété se manifeste. Au delà elle pourra même exercer un droit d expropriation, si un secteur s avérait véritablement stratégique et si tous les moyens de négociation étaient épuisés. Pourquoi? Parce que la collectivité est porteuse de l intérêt général : Légitime pour afficher son souhait d un programme assurant les mixités évoquées ciavant, Légitime pour afficher son souhait d un projet urbain et architectural de qualité qui s intègre harmonieusement dans le tissu urbain existant, sans renoncer pour autant à la modernité, qui respecte la diversité typologique également évoquée ci-avant et certains niveaux de densité. L opérateur qui achèterait (si l on restait dans la sphère totalement privée comme cela se fait habituellement dans les territoires ruraux) le foncier en friche ou en dent creuse ne serait pas nécessairement celui qui satisferait les objectifs précédant, compte tenu de ses compétences (un lotisseur par exemple) et de son intérêt financier, sauf si : la collectivité devenait propriétaire du foncier, et/ou la collectivité indiquait dans le PLU : o des emplacements réservés, des orientations d aménagements précises opposables aux projets privés sur des secteurs à urbaniser ou à restructurer, o son intention de mener sur certains secteurs une opération d aménagement sous maîtrise publique (type ZAC) sur le périmètre concerné. Quelle maîtrise d ouvrage de la politique foncière? Cette maîtrise foncière peut être exercée par la commune concernée, mais fusse t elle pôle structurant ou relais, disposera t elle de suffisamment d assise financière pour acquérir et porter dans le temps une acquisition foncière d ampleur, même si à terme l opération s équilibre financièrement? Si l opération présente un intérêt pour la dynamisation du territoire intercommunal (au même titre qu une zone d activités économique) n est-il pas légitime que cette acquisition soit réalisée à l échelle intercommunale? Sachant qu il ne s agit en rien d un investissement à fond perdu mais d une avance de fond. Les participations publiques éventuelles, lors de la phase d aménagement doivent être explicitées dans un dialogue compétitif avec l aménageur? On ne saurait trop souligner à ce stade l intérêt que présenterait un EPFL (Etablissement Public Foncier Local) qui apporterait auprès d un EPCI ou d une commune, la technicité et les moyens financiers de l avance de fond pour l acquisition et le portage foncier. CC du Val de Noye 23
Au second rang de ces moyens se trouve le projet urbain et architectural Les anciens ont su édifier des immeubles et des quartiers qui présentent une valeur patrimoniale, donnent une spécificité à chaque commune et marquent la centralité des villages et des bourgs. La qualité urbaine peut et doit se conjuguer au présent, sous la responsabilité des élus. Le projet architectural et urbain d un projet ou d un «mini-quartier» ne doit pas résulter de la seule rationalité d un opérateur, soumis à de vraies contraintes techniques et financières. Il doit résulter d une triangulation entre un (ou des) homme(s) de l art (architecte-urbaniste et programmiste), un opérateur désigné et des élus (assistés ou non par une assistance à maîtrise d ouvrage), possiblement accompagnés par des partenaires financiers (co-financeurs publics par exemple). Le Conseil Général de la Somme finance à hauteur de 50 % les études préalables d aménagement aux projets urbains. Au troisième rang se trouve la mobilisation de compétences en montage d opération d aménagement Les formes traditionnelles du pavillonnaire et du lotissement correspondent à des compétences et des métiers qui continueront à produire dans les territoires ruraux une part majoritaire des logements. Mais ces compétences et ces métiers ne répondent pas à toutes les situations. Sur des sites jugés stratégiques : pouvant être affichés dans un PLU, ou répondre à une logique d opportunité (intention d aliéner), Pour lesquels seront engagés des opérations d aménagement sous maîtrise publique : par simple propriété publique du foncier, et/ou engagement d une opération d aménagement publique, des compétences spécifiques doivent être mobilisées. Ces compétences concernent le montage d opérations d aménagement associé à de la promotion immobilière que cette dernière soit sociale ou privée. L intercommunalité, si cette dernière engage sa compétence doit veiller à disposer d un minimum de moyens pour assurer son positionnement technique, juridique et administratif de maître d ouvrage. Au delà, il semble pertinent de faire appel à opérateur, voire d engager «un dialogue compétitif» avec ces opérateurs pour déterminer le meilleur projet qualitatif et le moins couteux pour la collectivité sur la base d un cahier des charges programmatique et urbain (qui peut résulter par exemple d une étude préalable financée notamment par le Conseil Général, telle que mentionnée au point précédant). CC du Val de Noye 24
Dans le cadre de la présente étude de définition d une stratégie habitat pour le pays du Grand Amiénois, 4 opérateurs se sont déclarés disposés à étudier tout partenariat à propos d opérations de construction et/ou d aménagement : (- Cette liste n étant pas limitative -) OPSOM L OPSOM est un office public de l habitat. Il intervient dans la construction et la location d'habitations à loyer modéré, mais aussi dans la réalisation d'opération d'aménagement. Le siège de l OPSOM est situé au 36, rue du Général Leclerc - 80000 AMIENS SIP La SIP intervient sur l ensemble de la gamme du logement locatif (Foyers d hébergement, hôtels sociaux, logements sociaux et très sociaux, logements cadres, logements étudiants, logements pour personnes âgées, locaux commerciaux, bureaux, parkings, garages). La SIP intervient également dans le domaine de la construction de logements en accession à la propriété et dans l aménagement du territoire en réalisant pour le compte de collectivités territoriales des opérations d aménagement mixtes, Le siège de la SIP est au 13, place d Aguesseau - 80005 AMIENS Cedex 1 SEM Amiens Aménagement Société Anonyme d Economie Mixte dont le siège social est situé 80 rue de la Vallée Bâtiment Oxygène CS 81105 80011 AMIENS CEDEX 1. Amiens Aménagement intervient dans la création et la réalisation d opérations de restructuration ou de développement urbains, de parcs d activités économiques, de sites touristiques ou de loisirs. Elle aménage et commercialise des secteurs à vocation d habitat et d activité, conduit la réalisation d équipements publics et de bâtiments à vocation industrielle ou tertiaire. Amiens Aménagement assure également pour le compte de maîtres d ouvrage publics ou privés des études de faisabilité et de programmation ainsi que des missions d assistance à la maîtrise d ouvrage. Son champ d action couvre Amiens et le Grand Amiénois, ainsi que l ensemble de la Somme et de la Picardie pour des projets structurants. Procivis (via Pierre & Territoires) Procivis est un réseau de 56 SACICAP (Sociétés Anonymes Coopératives d Intérêt Collectif pour l Accession à la Propriété) représentées par l UES-AP (Union d Economie Sociale pour l Accession à la Propriété). Pierres & Territoires de France a son siège 7 rue de Tenremonde, 59000 LILLE Pierres & Territoires de France, est un promoteur et un aménageur lotisseur du groupe PROCIVIS Immobilier. Pierres & Territoires de France accompagne les collectivités territoriales depuis la conception jusqu à l aboutissement du projet urbain. Les arbitrages à réaliser par l EPCI concernant la programmation de logements neufs et urbanisme opérationnel et urbanisme opérationnel sont résumés au point C à la page 26. CC du Val de Noye 25
C. ARBITRAGES 1) Arbitrages à réaliser par l EPCI concernant le parc privé ancien Intervention sur le parc privé ancien OUI NON Si oui : Objectif 1 : Eradiquer les situations d insalubrité et d indignité du OUI NON logement Objectif 2 : Diminuer les situations de précarité énergétique et OUI NON conjointement améliorer les performances énergétiques du parc Relayer le dispositif Habiter Mieux OUI NON Relayer et abonder par des aides communautaires propres le dispositif OUI NON Habiter Mieux Objectif 3 : Produire du logement social dans de l immobilier ancien OUI NON Contractualiser avec un bailleur social un programme d acquisition OUI NON réhabilitation de logements anciens Contractualiser avec un opérateur associatif l acquisition de logements OUI NON anciens pour que celui-ci exerce une mission de bailleur très social Contractualiser avec un opérateur associatif pour que celui-ci signe des OUI NON baux à réhabilitation avec les propriétaires Développer les logements communaux avec la possibilité de confier leur gestion à l AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) OUI NON Moyens transversaux : Désignation d un référent par commune OUI NON Lancement d une OPAH OUI NON Affectation de personnel dédié OUI NON 2) Arbitrages à réaliser par l EPCI concernant la programmation de logements neufs et urbanisme opérationnel et urbanisme opérationnel Souhaitez-vous, dans le cadre d une politique habitat qui vous est propre, contribuer à une diversification de l offre de logements conforme aux trois objectifs stratégiques énoncés dans le point II.B? Si oui : Objectif 1 : Offrir des logements favorisant la mixité sociale et générationnelle Objectif 2 : Localiser une partie des logements en proximité des transports en communs et des aménités urbaines Objectif 3 : proposer des aménagements favorisant la compacité bâtie et minimisant la consommation des terres agricoles Moyens transversaux : OUI OUI OUI OUI NON NON NON NON Urbanisme réglementaire : OUI NON PLU pluri-communaux OUI NON PLU intercommunaux OUI NON Schéma de secteur OUI NON Urbanisme opérationnel sur des sites stratégiques : OUI NON Maîtrise foncière intercommunale OUI NON Définition de projets urbains et architecturaux OUI NON Mobilisation d opérateurs de l aménagement OUI NON CC du Val de Noye 26